企業土地征收補償條例范文

導語：如何才能寫好一篇企業土地征收補償條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、新條例的主要內容變化

新條例總共35條，分為總則、征收決定、補償、法律責任和附則五章，主要規定了國有土地上房屋征收補償應遵循的原則、征收范圍、征收補償主體、征收決定程序、補償的原則及程序、爭議解決方式以及法律責任。與國務院2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》相比，不僅是從“拆遷”到“征收”的理念的變化，而且還有五個方面重要變化：

(一)征收范圍嚴格限制在公共利益范圍內。按照新條例第8條規定，政府可以做出征收國有土地上房屋征收決定的情形嚴格限定在屬于“公共利益的需要”的國防和外交、基礎設施(能源、交通、水利)、公共事業(科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用)、保障安居工程、舊城區改建等五大類事項范圍內。過去依據原條例開展的國有土地整理儲備、黨政機關辦公樓、現代服務業、戰略性新興產業、商業設施及房地產開發建設等活動并未納入征收范圍內。

(二)征收主體由建設單位改為市縣級人民政府。按照原條例實施的建設項目，一般由建設單位或者由國土部門所屬的土地整理儲備中心作為拆遷人實施房屋拆遷。新條例第四條明確規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作，并由市、縣政府確定的房屋征收部門組織實施房屋征收補償工作。房屋征收部門可以委托不以營利為目的的房屋征收實施單位承擔具體工作。

(三)征收程序發生較大變化。按照原條例規定，通常是由建設單位作為拆遷單位，向市、縣房屋拆遷管理部門申領房屋拆遷許可證后，房屋拆遷公告，然后拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，方可實施拆遷。按照新條例規定，在公共利益范圍內確需征收房屋的各項建設活動，首先應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，其中安居工程、舊城區改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。其次，由政府房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣人民政府。市、縣人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證、公開征求意見、修改、聽證，組織社會穩定風險評估，政府常委會討論通過，然后做出征收決定。再次，市、縣人民政府公告征收決定，房屋征收部門調查、登記房屋權屬、區位、面積，評估房屋價值及其他損失和補償，簽訂補償協議。然后進行補償并實施拆遷工作。

(四)補償標準更加合理透明化。新條例第17條明確規定了征收房屋應予以補償的范圍包括被征收房屋價值、搬遷和臨時安置以及停產停業損失。第19條進一步明確了“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。同時為確保補償公平、合理、透明，還具體規定了評估機構協商選定、自行選擇貨幣補償或產權調換補償方式、政府優先給予住房保障，以及分戶補償情況向被征收人公布等內容。

(五)取消了行政強制拆遷方式。新條例第27條明確規定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷。”而且規定“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。”如果被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市、縣人民政府依法申請人民法院強制執行，從而取消了過去的房屋拆遷管理部門裁決并實施行政強制拆遷的方式。

二、新條例對本市經濟發展的影響分析

總體判斷：新條例適應了《物權法》和《行政許可法》的要求，回歸了政府在國有土地上房屋征收補償過程中的角色定位，強化了對被征收人的合法權益的保護，突出強調了征收補償的公開、透明、民主原則。從長遠看，將有效促進政府依法行政，促進提高城市建設和規劃管理水平，同時還有助于抑制投資過快增長，優化和改善投資結構；從近期看，可能使征收拆遷難度加大、周期延長，政府投資平衡難度增大，全社會投資增速放緩，進而可能影響經濟增長，同時房地產開發模式必將調整，征收拆遷成本增加。房地產投資增速可能放緩。從而可能強化房價上漲的壓力。

(一)對宏觀經濟的影響

當前，本市經濟發展仍然是投資拉動型，投資對經濟發展的貢獻率占比較大。據測算，GDP每增長1個百分點，其中0.6個百分點是投資拉動的。新條例規定的征收條件嚴格、征收程序更加復雜，可能使城市化進程必經的征收拆遷難度加大，周期延長，從而造成政府投資平衡難度增大，全社會投資增速可能放緩，進而影響經濟增長。

一是征收條件嚴格，部分重大產業項目實施將受限制。新征收條例對征收的條件嚴格限定于“公共利益的需要”，而現代服務業、戰略性新興產業、高端現代制造業以及土地整理儲備沒有納入“公共利益”的范圍，這就意味著今后此類重大項目實施將受到限制，征收拆遷的難度加大，從而可能推延項目實施進程，影響項目投資落地。

二是征收拆遷成本上升，政府資金平衡難度增大。當前本市正處于經濟發展方式深度轉變的新階段。一方面新一輪結構調整、區域統籌、空間拓展對政府投資需求較旺，另一方面國家貨幣政策從適度寬松轉為穩健，流動性持續收緊，以及清理規范地方政府融資平臺，使平臺融資難度加大，也相應地增加了對政府投資的需求。新條例的出臺實施，必將進一步加劇拆遷成本上升和土地市場降溫的疊加效應。再加上新“國8條”和“京15條”調控房價政策的陸續出臺，土地成交收入的不確定性加大，過去以土地收入平衡資金的難度將越來越大，政府投資來源結構性缺口矛盾突出。因此，在市財力增長空間有限的情況下，政府投資平衡難度空前加大。

三是征收拆遷程序復雜，投資調控目標實現的難度加大。本市城市發展已經逐步走向成熟完善階段，項目落地與拆遷進程密切相關。新條例規定拆遷條件嚴格、程序更加復雜，特別是取消了行政強拆，禁止暴力強拆、建設單位參與搬遷活動，這意味著今后實施征收拆遷起來更難。前些年已經審批的重大項目即將進入拆遷攻堅階段，以及核心區人口疏解和解決交通擁堵問題的“拆遷難

題”，將使得未來拆遷任務更加艱巨，項目落地更困難，從而可能在一定程序上影響投資調控目標的實現。

(二)對房地產業的影響

近些年，本市房地產投資結構不斷優化，年均增長約20％，約占全社會投資的55％以上，對本市經濟發展貢獻較大。新條例賦予了被拆遷戶較大的權益，對房地產業發展可能產生重要影響。

一是征收條件所限，房地產投資增速可能放緩。新條例規定了嚴格的征收條件和程序，但是沒有涉及對房地產等商業開發項目的規定，而且將“土地整理儲備”也排除在征收的范圍。因此，今后在城區房地產開發項目被排除在征收范圍之外，再加上“土地整理儲備”受限制，房地產開發從二級土地市場上通過招、拍、掛拿地的難度也將增大，這意味著房地產開發運作模式將被迫發生改變，受拆遷成本加大和拆遷進程的影響，使得房地產開發項目的實施難度加大，開發商投資的利潤受到擠壓，投資動力必將減弱，本市重要經濟支柱的房地產投資增速可能放緩。

二是拆遷成本趨增，可能強化房價上漲的壓力。目前，城市拆遷戶對于補償標準，主要參照市縣政府的地價標準和市場評估。新條例規定對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產的市場價格。如果拆遷戶對于補償的標準，參照拆遷區域周邊一手樓價的標準來跟開發商談判，一方面可能使拆遷費用驟增，導致開發成本大幅提高，另一方面可能因談判艱難，使得無限期地拖延拆遷進程。為此，舊城改造開發這塊“蛋糕”，可能因為拆遷成本過高，使得開發商無人愿意觸及，從而造成城區樓盤減少，在一定程度上可能強化房價上漲的壓力。

三、貫徹執行新條例的幾點建議

為更好地貫徹執行新征收條例，盡可能減少對本市經濟社會發展帶來負面影響，建議從以下四個方面抓好新條例的貫徹落實。

(一)加強對新征收條例的學習和培訓。市、區縣房屋征收、發展改革、規劃、國土等部門，應當認真組織學習，加強培訓，以便準確理解和把握好新條例的各項規定，特別是哪些建設項目納入新條例規定的公共利益范圍，哪些是不能夠辦理征收拆遷的，以及征收補償的程序等內容，在實踐中嚴格予以貫徹執行。

(二)加快規劃、年度計劃的立法進程。隨著依法行政的要求越來越高，編制和組織實施規劃也應當納入法制化進程。因此，建議本市也應當加快推進規劃的法制化，以法律手段推動和保障國民經濟和社會發展規劃的有序實施。特別是要加強對國民經濟和社會發展規劃、專項規劃、年度計劃納入建設項目的程序、方式、內容深度，以及規劃實施監測與評估等方面進行統一規范。今后編制國民經濟和社會發展規劃、專項規劃時，應當更加關注重大項目的布局，注意研究論證擬納入規劃建設項目涉及的房屋征收問題，以及可能引發的公共利益爭議和社會穩定風險，嚴格履行規劃編制的程序，廣泛征求社會公眾意見，進行科學論證。編制年度計劃時，要統籌平衡安居工程、舊城區改建的年度建設任務，確保有關建設項目能夠順利實施。

(三)加強發展改革、規劃.國土.住建等部門的溝通與協調。研究銜接好投資項目審批和征收補償的程序。投資項目審批程序與征收補償程序如果不能銜接好，一方面可能影響各部門審批環節的工作效率，延緩項目拆遷和實施進程；另一方面將難以給投資企業提供合理預期和操作指引，從而可能影響投資項目落地，影響投資調控目標的實現。因此，各部門應從有利于推進建設項目順利實施的高度，研究梳理、銜接好審批程序與征收補償程序，確保完成市委市政府確定的各項重大建設任務，加快推進本市“世界城市”建設進程。

篇2

近日，財政部出臺《關于修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則〉和〈中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則〉的決定》（中華人民共和國財政部令第65號），自2011年11月1日起，將營業稅起征點調整為按期納稅的，為月營業額5000元～20000元；按次納稅的，為每次（日）營業額300元～500元。為此一些網站報道稱“無論是企業還是個人，只要月營業額不足5000元，就免繳營業稅。”這種說法是不嚴謹甚至錯誤的，沒有正確理解上述政策的適用范圍。納稅人在營業稅起征點稅收政策適用上應重點關注以下幾個問題。

首先，起征點優惠僅適用于個體工商戶和其他個人。這里需要明確的是，《營業稅暫行條例實施細則》第二十三條明確規定，營業稅起征點的適用范圍限于個人，所稱個人，是指個體工商戶和其他個人。《個體工商戶條例》（中華人民共和國國務院令第596號）第二條規定，有經營能力的公民，依照本條例規定經工商行政管理部門登記，從事工商業經營的，為個體工商戶。而其他個人包括中國公民和外籍個人。

一些納稅人提出，財政部令第65號明確其目的是支持小型和微型企業，而這里享受起征點優惠的只能是個體工商戶和其他個人，感覺有點“名不符實”，其實，工業和信息化部、國家統計局、國家發展和改革委員會、財政部聯合印發的《關于印發中小企業劃型標準規定的通知》（工信部聯企業〔2011〕300號）規定，根據企業從業人員、營業收入、資產總額等指標，結合行業特點將中小企業劃分為中型、小型、微型3種類型。個體工商戶可參照本規定進行劃型，這是說，個體工商戶的從業人員、營業收入、資產總額等指標，只要符合上述小型微型企業的標準，也可劃型為小型和微型企業。

其次，個人獨資企業和私人合伙企業不享受起征點稅收優惠。個人獨資企業和私人合伙企業屬于營業稅納稅人中的“單位”中的“企業”范疇，雖然《企業所得稅法》第一條規定了個人獨資企業、合伙企業不需要繳納企業所得稅，但這跟個人獨資企業、合伙企業是否屬于“企業”的范圍沒有關系。個人獨資企業、合伙企業不能因為不屬于不適用企業所得稅法的“企業”，就認為也不屬于營業稅納稅人中所稱的“企業”范疇，而應屬于個人的范疇來享受起征點的優惠，這種理解是錯誤的。

再次，營業稅營業額及起征點的具體確定。

1.達到起征點的全額納稅。《營業稅暫行條例》第十條規定，納稅人營業額未達到國務院財政、稅務主管部門規定的營業稅起征點的，免征營業稅；達到起征點的，依照本條例規定全額計算繳納營業稅。此條的規定，對達到起征點后如何計算繳納營業稅進行了明確，而一些納稅人所理解的，達到起征點征稅時將營業額減除起征點計算應納營業稅無疑也是錯誤的。

2.營業稅起征點以不同稅目營業額“合計額”為依據。《營業稅暫行條例實施細則》第二十三條規定，營業稅起征點，是指納稅人營業額合計達到起征點。這里的“合計額”即指納稅人當期所有營業額包括納稅人兼有不同稅目的營業稅的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的營業額、轉讓額、銷售額和同一應稅項目中的不同子稅目之和，而不能進行分解計量，分別認證。

最后一個問題，“起征點”與“免征額”有著嚴格的區別。

一些納稅人在對營業稅起征點的政策適用上與個人所得稅免征額的政策適用存在概念上的不清認識，所謂起征點又稱“征稅起點”，是征稅對象達到征稅數額開始征稅的界限。征稅對象的數額未達到起征點時不征稅。一旦征稅對象的數額達到或超過起征點時，則要就其全部的數額征稅，而不是僅對其超過起征點的部分征稅。而免征額又稱“費用扣除標準”，則是在征稅對象總額中免予征稅的數額。它是按照一定標準從征稅對象總額中預先減除免征額部分不征稅，只對超過免征額部分征稅。如《個人所得稅法》第六條第一款規定：“工資、薪金所得，以每月收入額減除費用3500元后的余額，為應納稅所得額”，這里的“3500元/月”應稱作“減除費用標準”，而不是“起征點”，此外《個人所得稅法實施條例》第二十五條、二十六條還規定了，按照國家規定，單位為個人繳付和個人繳付的基本養老保險費、基本醫療保險費、失業保險費、住房公積金及個人對教育事業和其他公益事業捐贈額未超過納稅人申報的應納稅所得額30%的部分等，均可在稅前扣除，這里的扣除屬于法定扣除項目，不屬于免征額。起征點與免征額其相同之處在于當征稅對象小于起征點和免征額時，都不予征稅。不同之處在于當征稅對象大于起征點和免征額時，采用起征點制度的要對課稅對象的全部數額征稅；采用免征額制度的僅對課稅對象超過免征額部分征稅。因而，起征點與免征額是不同的兩個概念，不能混淆。（文/梁影）

拆遷補償方式不同，營業稅征免有異

拆遷補償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋所有權人給予公平補償。拆遷補償方式主要有3類，即貨幣補償、產權置換和兩者相結合的補償方式。

根據我國目前營業稅法規定，單位和個人銷售地面建筑物等不動產取得收入的，需要按規定繳納營業稅。那么，在拆遷補償過程中，被征收人由于不動產拆遷取得的拆遷補償收入，是否按照銷售不動產繳納營業稅呢？同時，如果實行產權置換方式補償的，對于房地產企業將自建的房屋用于補償支出時，其房屋所有權轉移給被拆遷人，是否也要按銷售不動產繳納營業稅呢？

首先，拆遷補償收入不繳納營業稅。根據《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅問題的批復》（國稅函〔2007〕969號）規定，國家因公共利益或城市建設規劃需要收回土地使用權，對于使用國有土地的單位和個人來說，是將土地使用權歸還土地所有者。根據《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發〔1993〕149號）規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。因此，對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅。根據上述規定分析，房屋征收部門按照《土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物，包括不動產的補償費收入，均不征收營業稅。但是，稅收政策強調不征收營業稅的補償收入，僅指按照國家標準取得的收入。

現實中，支付補償款項的單位往往是一些實際受讓土地使用權的單位，對從這些單位獲得的拆遷補償收入是否可以免征營業稅呢？《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發〔1993〕149號）規定，不征收營業稅。而且，按照《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第一條規定，關于縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級（含）以上地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。因此，無論資金來源何處，納稅人取得符合上述文件規定的拆遷補償收入，不征收營業稅。

其次，產權置換的房屋要繳納營業稅。產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。一是價值標準產權置換，指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋產權予以價值的等價置換。二是面積標準產權置換，指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。上述產權置換中，由于負責補償的單位將自己的房屋抵債換出，按照稅法規定，其置換出去的房產應繳納營業稅。《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

置換出的房產沒有取得收入，按照什么計稅依據繳納營業稅呢？《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）明確規定，對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅。對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。該文件雖是對外資企業的營業稅問題答復，但我國稅法對內外資企業營業稅政策處理是一致的。（文/陳飛鴻 陳萍生）

不動產連同相關債務一并轉讓是否征收營業稅

某公司于2009年以銀行貸款方式購買一家改制企業的不動產，后因公司無力償還銀行債務，又將該不動產及銀行債務一并轉讓給另一家企業，但產權轉移手續直到2011年10月10日才辦理。該公司將不動產及土地使用權過戶給承受方是否屬于《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第51號）規定的免征營業稅優惠范圍呢？

國家稅務總局公告2011第51號公告規定，自2011年10月1日起，納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。第51號公告還同時規定，此前未作處理的，按照本公告的規定執行。而在此前，根據《國家稅務總局關于轉讓企業產權不征營業稅問題的批復》（國稅函〔2002〕165號）的規定，只有整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的情況下方不屬于營業稅征稅范圍。但對企業將資產與負債一并轉讓的行為不屬于免征營業稅的范圍。因為，該行為不屬于企業資產重組行為。雖然，到目前為止還沒有一條關于資產重組的明確定義。但對將資產與債務一并轉讓的行為不屬于資產重組行為，而屬于一種資產處置行為。另外，無論是通過合并、分立、出售還是置換等方式進行資產重組，能否獲得免稅待遇的關鍵是滿足“與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓”這個條件，如果不將資產和勞動力等打包一并轉讓，就不符合免稅條件，而應作為資產轉讓繳納流轉稅。所以，該公司將不動產與銀行債務一并轉讓的行為應當繳納銷售不動產營業稅。

（文/紀宏奎）

篇3

[關鍵詞]城中村;宅基地;征用;補償

[中圖分類號]F321.1　[文獻標識碼]A　[文章編號]1673―0461(2010)09-0089―04

一、引言

城中村是改革開放經濟迅速發展城市擴張的產物。特別是在上個世紀90年代中后期,城市化進程的加快導致了各大中城市用地的緊張。為了城市的經濟發展以及進一步推進城市化,政府紛紛向周圍郊區和農村大范圍擴張,使不少村莊成為城中村。在城中村的開發利用過程中出現了各種問題,如建筑雜亂無章,基礎設施建設不足、暴力拆遷、補償不足等。因此需要對城中村進行治理改造,統一規劃建設。全面提升城市建設質量的同時確保城中村農民的利益不下降,使其順利轉化為市民。其中的關鍵問題是對城中村農民宅基地的補償問題。參與利益分配的政府、開發商和農民三個主體之間地位權利的不對稱,在利益分配上就必然會產生不公平。并且這種不公平并不是少數,在全國范圍內都普遍存在。因此能否解決好城中村宅基地補償中的利益分配問題,不僅關系著城市的經濟發展以及城市化的進程,同時也與社會的穩定與否有著重要的關聯。

“城中村”這一概念是楊安(1996)提出來的,但并沒有給出定義,只對城中村現象進行了描述,在后續的研究中不同領域的學者對這個概念都加以了詮釋。從事經濟學研究的學者主要是圍繞社區所在地、社區外觀形態、土地所有制、管理模式、文化習俗和生活方式等各個方面進行了定義(郭松海,張淑琴,2005;鐘海,陳曉莉,2008;成得禮,2008;袁偉,2010等),這些定義可以歸結出城中村的兩大關鍵因素:一是社區主體身份是否轉變,即城中村中擁有宅基地的居民是農村戶口還是城市戶口;二是城中村中存在著兩套管理體系,由于在城中村中不僅居住著原有的農民,同時也居住著很多外來務工人員以及一些城市低收入群體,因此,在城中村中同時存在著管理城市居民的居委會和管理農民的村委會。在同一地區同時存在不同的管理體系。必然會引起管理上的混亂,因此是一個重要的判斷城中村是否存在的重要標志。

城中村的出現引起了很多的問題,一些學者認為城中村建筑雜亂無章、人口結構復雜、環境衛生差、基礎設施建設不足、社會管理混亂,是典型的“臟、亂、差”和“黃、賭,毒”聚集地區,應該予以“鏟除”(敬東,1999;劉軍民、黃惠,2005);也有學者指出了城中村存在的經濟功能,城中村可以通過村集體經濟的股份分紅和出租房屋的租金來為村民提供收入,為村民提供社會保障的福利,也為農村社區的管理提供財政支持等,因此不能輕易否定(劉夢琴,2009)。

研究如何改造城中村的文獻很多。大概可以分為兩類,一類是從宏觀角度上來研究,另一類則是從案例分析出發研究。從宏觀角度分析的文獻,郭松海,張淑琴(2005)認為城中村的改造除了要遵循以人為本的原則,還要遵循公正、公平以及開發性安置原則;袁偉(2010)從影響城中村改造的各個因素出發,指出在改造目標、土地權屬變更等方面各個地區有較大的相似性,但在改造過程中政府所扮演的角色、改造主體的選擇、改造方式、補償方式、改造房屋情況、原有的集體經濟組織是否存續等方面則因區域不同而不同,所以要因地制宜確定合理的改造方案。在案例的分析中,有學者在研究西安城中村時指出,要順利完成改造,需要提高土地補償標準、提高政府在村民利益訴求中所起的作用、健全社會保障體系和提高村領導素質(劉軍民,黃慧,2005;鐘海、陳曉莉,2008);黃愛東(2009)推薦了廈門城中村改造實行的“金包銀”工程,強調給予農民穩定的收益是關鍵所在;張俠、郭愛請(2005)對石家莊城中村改造對策的研究指出,要采取在城中村中建設若干微利出租小區、土地資產人股成立股份公司以及統一城鄉建設用地市場等措施;楊玲(2009)介紹和分析了重慶市在城中村改造過程中的經驗,主要是根據不同城中村的具體情況制定對應策略、在征地補償方式上進行創新以及注重城鄉一體化改造。

在眾多文獻中,大多沒有對城中村問題進行細致的劃分,尤其是在探討城中村問題時沒有對城中村的補償內容作具體界定,沒有區分耕地補償和宅基地補償兩種情況,不僅將二者混同討論,而且探討的大都是耕地補償問題,很少涉及宅基地征用補償問題。本文擬著重對城中村宅基地補償問題進行分析。

宅基地補償同樣涉及政府、開發商和農民三個參與主體,三者之間的權力地位、經濟實力的不平等導致了處于弱勢地位的農民得不到的應有利益份額,大部分利益被政府和開發商瓜分,農民的利益受到了極大的損害。2001年國務院第40次常務會議通過了《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱“條例”)對拆遷中補償問題進行了規定。但是隨著時間的推移,這個條例中很多規定與現實產生了很大差距,2009年時國家出臺了《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》(以下稱意見稿)。在這個征求意見稿中,表現出了政府在利益分配方面為保障失地農民的利益所作出的努力。本文擬從政府、開發商和農民之間利益分配不公的現狀人手,通過對《條例》和《意見稿》之間的對比分析,來探求提高農民在利益分配談判中的地位、進而獲得應得份額的途徑。

二、城中村宅基地補償:兩個條例的對比分析

(一)政府、開發商與農民利益關系分析

首先,強勢的政府。國家規定,農村的集體土地不允許進入土地交易市場,只有當集體土地轉為國有土地后才能進行轉讓。但土地雖然名義上歸農民所有,但是農民只是擁有土地的使用權和收益權,并沒有土地的所有權,而政府才是土地的真正所有者,則土地征用的補償款中需要在政府和農民之間有一個分配。而政府作為權力機關擁有權力,郭正林(2005)認為權力是以合法強制占用資源為基礎的一種社會支配能力,在與農民的利益分配中,政府明顯處于強勢地位。

其次,弱勢的農民。農民世代都以土地為生,土地是農民最為重要的生產要素,農民的耕地被征用,這樣就切斷了農民的主要生活來源,耕地的保障功能消失了。不過此時農民擁有宅基地,可以建造房屋充當“食租階層”(李懷,2006),獲取生活來源。但一旦宅基地也被征用,失地農民就將面臨兩個問題:生活來源問題和社會保障問題。失地后對于技能較低或者沒有其他技能的農民來說,如何獲得一份穩定的工作以及享受水平較高的社會保障是失地農民能否順利融入城市的

關鍵所在。但將失地農民納入到社會保障體系存在著眾多現實限制因素。在這樣的約束和對現實利益更加偏好的共同作用下。農民的選擇是――謀取盡可能多的補償,補償中既包含了土地的投資性增值也包含了土地的稀缺性增值(謝青、蘇振鋒、岳亮,2006)。

最后,利潤最大化的開發商。開發商作為一個經濟組織,最終的目標是追求利潤最大化,期望獲得具有較好區位優勢、價格低廉的土地,并且可以最大程度地開發被征用土地,同時盡可能降低投資成本,其中包括土地補償。一方面是被征用土地的名義所有者農民要求較高的土地補償金額;另一方面是開發商要求盡可能的壓低補償,這樣政府就會作為一個“中間人”來協調二者之間的利益關系,但是在這個過程中難以期望政府中立平衡保護農民的利益。因為政府要更多的倚重開發商來實現城市發展的目標。政府征用土地引入開發商來進行土地開發,政府甚至會制定一些優惠的政策來吸引實力和資金雄厚的開發商進入。這樣開發商不僅能夠牽制政府的政策制定,而且會要求包括較低土地補償的這些優惠政策。因此,有求于開發商且處于強勢地位的政府有著偏向開發商、壓低農民利益份額的內在傾向(見圖1)。

整個過程中,政府與開發商都處于強勢地位,在談判等各個方面都擁有更多的話語權,擁有土地的農民則處于弱勢地位,擁有較少的話語權,在利益分配中只能獲得較少的利益。

(二)法律變化的對比分析

當市場化的談判無法發揮作用出現失靈時,就需要出臺相關法律來校正失靈。那么,我國的相關法律法規是否起到了平衡三者之間的權利地位、進而提高農民利益分配份額的作用?對比分析《條例》和《意見稿》兩個法律條例,可以從中看到法律的進步和不足所在。

首先,從目標上設定上來看,《條例》中強調的是“城市房屋的拆遷管理”,《意見稿》則強調的則是對失地農民的補償問題。《條例》中強調“維護拆遷當事人的合法權益”,《意見稿》中改為“維護公共利益”。《條例》強調“保障項目順利進行”《意見稿》改為“保障被征收人的合法權益”這些都說明《意見稿》有著顯著的進步,將保護重心從“拆遷人”轉移到了“被拆遷人”。并且《意見稿》第一條還指出意見稿是根據《物權法》來制定的,突出強調土地的使用權和收益權是屬于農民的,體現出失地農民保護水平的上升。

其次,補償方式上,除了《條例》中指出的貨幣補償或房屋產權調換外,《意見稿》中新增加了二者可以相結合的方式,改變了過去單一的補償方式,給予了失地農民補償更多的方式,在一定程度上保障了農民的權益。

第三,補償金額方面。《條例》中并沒有對以房地產市場價格評估作出具體規定,只是指明“具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定”,這樣就在開發商和地方政府之間形成一個尋租機會;《意見稿》第二十條對房地產市場評估價格作出了具體的規定:“按照房地產估價規范和有關規定確定,但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格”。對房地產市場評估機構的選擇上也作了規定“由被征收人以投票、抽簽等方式確定”。并且《意見稿》第二十一條要求房地產價格評估機構對房地產市場評估價格合法性、真實性和合理性負責。從《意見稿》的這些修改可以得出,國家對于補償價格的影響因素、制定機構、評估標準、制定機構的選擇、以及制定機構作出價格評估后應該承擔的責任等都進行了規定,目的就在于保障失地農民能夠獲得應得的補償。

第四,補償協議產生程序。《意見稿》(第二十四條)對補償協議的產生程序進行了規定,首先是“房屋征收部門對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積以及租賃和用益物權等情況阻止調查登記,調查人員和被征收人對調查結果予以確認,并向社會公布”;其次,房屋征收部門根據本條例規定,依據調查結果、房地產市場評估價格,擬定補償方案,并征求被征收人的意見,在此基礎上房屋征收部門對補償方案予以修改完善,報作出房屋征收決定的縣級以上人民政府批準后予以公告;然后,房屋征收部門按照經批準的補償方案,與被征收人就補償方式、補償金額、產權調換房屋的地點和面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。訂立補償協議,并向全體被征收人公布;最后,補償協議定訂立后,如果一方當事人未履行補償協議的;另一方當事人可以依法向人民法院提訟。這些規定在《條例》中并沒有體現,因此《意見稿》對補償協議問題上都作了更具體、細致的規定,更有利于農民在征地補償款利益分配中獲得更大的份額。

最后,強制拆遷的規定。在《意見稿》中第二十八條中規定,對沒有達成補償方案的可以“由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據補償方案作出補償決定”;對補償方案不認可“可以依法申請行政復議,也可以依法向人民法院提起行政訴訟”,“在行政復議、行政訴訟期間,不停止補償決定的執行;逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的,由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府強制搬遷,或者依法申請人民法院強制搬遷”;同時也對補償方案被認為是違法的情況作出了規定,“作出房屋補償決定的縣級以上地方人民政府應當賠償被征收人的損失,并承擔其他相應的法律責任。”這也對農民在補償利益分配中享有應有份額提供了法律保障。

三、進一步的建議

與《條例》相比《意見稿》在保護城中村村民權利上有著巨大的進步,對于宅基地的補償有了更為完善的法律規范,因此可以期待在《意見稿》正式出臺后,城中村村民權益的保護水平將有著顯著的上升。但是僅僅靠《意見稿》還無法全面保障村民權益,同時在提高村民權益保護水平時也要兼顧到其他各方的利益。

首先,失地農民失去了宅基地后就等于失去了生活的最后來源,為了保障農民的生活,需要將他們納入社會保障體系。有兩條途徑:其一,將失地農民納入城市社會保障體系,政府的公共財力吃緊,政府的財政負擔過重,對社會保障資金的投入存在嚴重不足,因此關鍵問題如何籌集資金建立起完善的社會保障體系;其二,就是依靠開發商,通過他們的投資為農民提供一些保障服務,但是需要注意的一個問題是要考慮企業的整體運行情況,企業會不會倒閉以及帶來的一系列問題等等。

其次,解決農民的安置問題,補償款不能給農民提供長久的生活來源,最根本的辦法就是解決他們的就業問題。各個地區也采取了不同的措施,例如對失地農民進行就業培訓,再就業技能培訓,這樣可以解決城中村中年輕居民的就業問題;但是對于很多城中村中年齡較大的居民來說,在再就業問題上存在很多問題,一方面,由于年齡偏大,學習能力以及再就業能力不足;另一方面,企業在招聘時也會對年齡有一定的限制;因此,對于這些這些年齡大的城中村居民可以采取廈門“金包銀”工程中的方式,即建立商住兩用建筑,提供給失地農民用來經營商店或者出租,

但是不能轉讓,這樣就可以解決年齡大城中村居民的就業問題。

最后,在補償價格確定方面需要考慮到補償款金額定的太高的后續影響。補償高雖然可以提高農民的收益,但是開發商的收益必然要減少,開發商為了增加自己的利潤必然要抬高房價。高房價會產生一系列不利影響,影響城市經濟的發展,減少政府的財政收入,財政收入的減少也會影響到社會保障的完善,進而影響農民的福利,因此,需要制定一個合理的補償金額,既能不影響經濟的發展以及農民的利益,又能使得企業賺取合理的利潤。

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[12]郭正林中國農村權利結構[M]北京:中國社會科學出版社,2005

篇4

為依法有序推進房屋征收工作，確保各項工程項目順利實施，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》和《市人民政府關于貫徹實施的意見》，結合我市實際，提出如下意見：

一、主動對接，完善條件，加快推進征收準備工作

各區政府，各有關部門應當依據市政府批準的年度棚戶區改造、路橋改造、地下軌道交通、“三溝一河”綜合治理等實施計劃，各司其職、各負其責，相互支持、相互配合，切實做好相關征收準備工作。

（一）辦理征收相關手續。區政府作為房屋征收主體，應當依據市政府下達的各類工程項目實施計劃，主動與市發改、城鄉規劃、國土資源、征收等有關部門對接，并按計劃安排及時向有關部門書面申辦征收相關手續。各有關部門要依據各自法定職責，及時辦理相關征收手續，并向區政府出具行政文書及附屬資料。

1.市發改部門向區政府出具項目符合國民經濟和社會發展規劃的審查意見，對項目是否符合國民經濟和社會發展規劃予以審查，并明確界定項目的公共利益性質和名稱。

2.市城鄉規劃部門向區政府出具項目符合城鄉規劃和專項規劃的審查意見和項目征收范圍圖，對項目是否符合城鄉規劃和專項規劃予以審查，并明確界定項目四至范圍。

3.市國土資源部門向區政府出具項目符合土地利用總體規劃的審查意見，對項目是否符合土地利用總體規劃予以審查，并明確界定項目用地中的國有土地四至范圍。

對征收需求迫切，確需集中辦理相關手續的，區政府可書面提請市征收辦組織有關部門集中協調、統一辦理。

（二）核發房屋征收通告及暫停辦理相關手續通知。區政府在取得市發改、城鄉規劃、國土資源等部門相關手續后，向市征收辦書面申請房屋征收通告。市征收辦在受理區政府申請、審查相關手續并實地踏查后，對符合條件的，依法快速核發房屋征收通告，并在征收范圍內和《日報》上予以公布；對不符合條件的，市征收辦指導區政府盡快完善、盡快。

市征收辦在核發房屋征收通告的同時，制發暫停辦理相關手續通知，由區征收辦送達有關部門，并負責將回執送返市征收辦備案。

（三）選定房地產價格評估機構。區征收辦在辦理房屋征收通告時，向市征收辦提報關于確定××項目房地產價格評估機構的申請，明確項目所需房地產價格評估機構數量、條件和要求；市征收辦在市住房局網站《關于參選××項目房地產價格評估機構的通知》，已在我市登記備案的房地產價格評估機構在規定期限內向市征收辦書面提報參選申請；報名截止后，市征收辦組織區征收辦共同審查確定合格參選機構名單，并在市住房局網站公布；區征收辦在征收范圍內公布合格參選機構名單、機構基本情況、選定方式和期限等相關事項；當地社區組織被征收人在規定期限內協商選定房地產價格評估機構;在規定時間內協商不成的，由區房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。市征收辦、區監察部門現場監督，公證機構現場公證。區征收辦應當在征收范圍內公布選定結果，并報市征收辦備案。

《國有土地上房屋征收與補償條例》前已確定房地產價格評估機構的，區征收辦應當現場公示房地產價格評估機構名單和征求意見通知，被征收人可到房屋征收現場向區征收辦提出意見。無重大反對意見的，可繼續承擔房屋評估工作；有重大反對意見的，由市征收辦會同區征收辦按照上述程序重新選定。

（四）組織房屋拆除企業招投標。房屋征收通告后，區征收辦向市征收辦提報關于招標確定××項目房屋拆除企業的申請，明確項目設置標段數量、參加房屋拆除企業條件和要求；市征收辦在市住房局網站《關于實施××項目房屋拆除企業招投標的通知》，已在我市登記備案的房屋拆除企業在規定期限內向市征收辦書面提報招投標申請；報名截止后，市征收辦組織區征收辦共同審查確定合格投標企業名單，并在市住房局網站公布，同時公布招投標方式、時間、地點和投標書編制要求等事宜；合格投標企業編制投標文件，并在規定時間內送區征收辦；市征收辦、區征收辦和項目提報單位共同確定標底，組織合格投標企業現場招投標；合格投標企業現場抽簽確定本企業投標標段，同一標段內投標報價最接近標底價的為該標段中標企業。區監察部門現場監督，公證機構現場公證。區征收辦對中標結果存檔，并報市征收辦備案。市征收辦在市住房局網站公布中標結果。

（五）組織房屋調查登記。房屋征收通告后，區征收辦應當組織征收實施單位和房地產價格評估機構，對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，并在征收范圍內公布調查結果。對征收范圍內未經登記的建筑物，區征收辦應當報請區政府協調市城鄉規劃、國土資源、住房、行政執法、監察等部門聯合調查、認定并處理。

對需在年內實施房屋征收但尚未納入年度征收計劃的項目，由項目所在區政府或項目提報單位向市征收辦書面提報房屋征收申請，市征收辦組織有關部門論證項目征收法定條件。論證通過后，市征收辦報請市政府批準，區政府按照上述程序申辦相關征收手續。

二、以人為本，尊重民意，精細制定征收補償方案

各區政府應當依據房屋征收有關政策規定，緊密結合項目實際，做細、做實、做好征收補償方案，切實維護被征收人合法權益。

（一）擬定征收補償方案。區征收辦根據調查登記結果擬定征收補償方案報區政府。征收補償方案內容包括：征收范圍、補償方式、補償政策、補助獎勵、產權調換房屋地點及戶型面積、搬遷過渡方式及期限等內容。其中，合理確定產權調換房屋地點及戶型、面積是征收補償方案的核心內容，區政府應當會同有關部門提前明確并落實到位。

（二）組織論證征收補償方案。區政府應當將區征收辦擬定的征收補償方案，提前抄送給市發改、財政部門書面征求意見；邀請市征收和市駐區城鄉規劃、國土資源部門召開“××項目征收補償方案論證會議”，就項目性質和征收范圍是否準確、土地權屬是否清晰、補償標準是否合理、產權調換房屋是否落實、補助獎勵標準是否合適、被征收人能否接受等內容進行分析論證，區政府應當形成論證決議，報市征收辦備案審核后公布。

（三）公布征收補償方案。區政府應當在征收范圍內全文公布征收補償方案，并在《日報》征求意見通知（同時明確征求意見情況及方案修改情況公布方式、地點及時間等），征求公眾意見。區征收辦應當指定專人（至少2人）在征收現場辦公室收集整理反饋意見。市征收辦和區監察部門現場公布投訴舉報電話予以監督。

在公布征收補償方案、征求公眾意見的同時征求被征收人補償選擇意向，并由區政府組織區征收辦、街道辦事處、社區委員會和派出所等單位開展社會穩定風險評估，市征收辦和區局負責指導、監督。

（四）測算并存儲征收補償資金。區征收辦依據征收補償方案編制項目征收補償資金測算，報市征收辦和市財政部門；市征收辦依據區征收辦提報的征收補償資金測算及征收補償方案，編制項目征收補償資金概算，確定征收補償資金存儲額度;區政府或相關部門按照市征收辦確定的征收補償資金存儲額度，按時足額存入市征收辦征收補償專戶。

（五）修改征收補償方案。區征收辦根據收集整理的公眾意見，修改征收補償方案報區政府，并報市征收辦備案審核后在征收范圍內公布征求意見情況和方案修改情況。

對舊城改造，半數以上被征收人認為征收補償方案不符合征收條例規定的，區政府應當組織被征收人和公眾代表召開聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

（六）征收補償方案備案。征收補償方案修改公布后，區政府應當將修改后的征收補償方案報市征收辦備案。

三、依法行政，嚴格程序，及時作出房屋征收決定

各區政府應當堅持“依法行政、公平補償、決策民主、程序正當”的基本原則，依法作出房屋征收決定。

（一）社會穩定風險評估備案。區政府根據社會穩定風險評估情況，綜合形成《××項目社會穩定風險預測評估報告》報市征收辦，視情制定社會穩定風險規避方案及應急預案；市征收辦綜合評價后報市局、市維穩辦備案。

（二）產權調換安置房源落實。區政府根據被征收人補償意向，組織落實產權調換房屋，并將征收安置地修建性詳細規劃和建設工程設計方案，或易地產權調換證明資料報市征收辦備案。

（三）補償資金存儲足額到位。區政府或相關部門應當及時足額存儲征收補償資金。

（四）作出房屋征收決定。上述條件具備后，區政府作出房屋征收決定報市征收辦備案審核后，在征收范圍內和《日報》公告。

四、深入動員，公平補償，依法推進房屋征收工作

（一）召開征收動員大會。房屋征收決定公告后，區征收辦組織被征收人召開征收動員大會。市征收辦和區行政執法局、街道辦事處、社區委員會、派出所等單位參加。

（二）簽訂征收補償協議。區征收辦應當在征收補償協議上加蓋法人章、法定代表人章、經辦人簽字；被征收人本人應當在補償協議上簽字。如被征收人本人不能到場簽字，需加蓋名章并按指紋。區征收辦在簽訂補償協議后，收回被征收人國有土地使用權證和房屋所有權證。

（三）依法作出補償決定。對區征收辦與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由區征收辦報請區政府依照征收條例規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在征收范圍內公告。補償決定報市征收辦備案。

（四）全面履行補償協議。對實行貨幣補償的，區征收辦應當將房屋征收補償費用使用申請書和征收補償費用發放明細表等報市征收辦審核；市征收辦審核同意后向銀行出具房屋征收補償費用轉款發放通知單，區征收辦通知被征收人到銀行自行取款。產權調換房屋的，區征收辦應當將產權調換房屋公開自選房號工作方案和房源明細等有關資料報市征收辦備案，區征收辦組織被征收人公開選定房屋。

篇5

建設區域內涉及國有土地上房屋征收補償方案

（征求意見稿）

因實施諸暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務院 590 號令《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》及房屋征收相關法律法規的規定，制定本房屋征收補償方案。

一、房屋征收目的

為加快實施城市更新、新型集鎮建設、及交通工程項目建設需要，對相關地塊實施綜合改造，并對改造區域內的國有土地上房屋實施征收并補償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準）

三、補償資金情況

項目所需房屋征收補償資金由各相關出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補償方式

1.住宅房屋的補償

實施貨幣補償和產權調換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補償的按照被征收房屋的評估價再給予15%的貨幣補助。產權調換公寓房安置實行拆一還一”補差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發放安置房補助，鼓勵被征收戶向房產市場購置商品房用于安置，房產企業憑《商品房安置購房證明》向征收部門結算安置房款的安置方式，并按政策相關規定進行具體結算。

2.非住宅房屋的補償

原則上實行貨幣補償安置。其中用地性質為工業及參照工業類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進行評估，并按評估價值進行補償，再給予15%貨幣補助。用地性質為商業或辦公用房的，按照市場評估價格進行補償，再給予15%貨幣補助。

五、相關政策補助標準

1.住宅房屋

（1）搬家費：按照2000元/戶計發兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標準再給予10元/㎡計發兩次搬家費。

（2）臨時安置補助費：選擇產權調換市場化安置或貨 幣補償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區范圍內按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發放（鎮鄉按照當地住宅房屋市場租賃情況確定），計發 20 個月；每戶每月不低于500元。

（3）裝潢補償：按照評估的價格補償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。

（2）臨時安置補助費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。

（3）職工歇業損失：憑從業人員勞動合同、參保依據 及征收公告前三個月的工資清冊，補助一年期的生活費6000元/人。

（4）停業停產損失補助；依據被征收單位有效的營業 執照、稅務登記證及納稅證明，按被征收房地產的評估價值的 6%給予補助。

（5）機械設備的補償：按照評估的價格進行補償，可以拆裝的補償拆裝搬遷調試費用。

（6）裝潢補償：按照評估的價格補償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結束，為期半年，其中在公告規定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發（其中工業及參照工業類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發按時簽約搬遷獎。

篇6

關鍵詞：煤炭企業；稅收稅費；對策研究

我國是能源大國，其中煤炭資源總量位居世界前列，煤炭能源供給也成為我國重要的來源方式，消費占比達到60%以上，可見煤炭能源企業的發展對于國民社會的重要推動作用。然而不容忽視的一點就是煤炭企業對于環境的破壞與污染，這是同社會的綠色可持續發展理念是相違背的。2012年前的十年，作為煤炭企業發展的黃金十年，煤炭價格一路攀升，刺激著各地煤炭企業提高產能、擴大規模、盲目擴張。同時，各地地方政府為了增加財政收入，鼓勵發展煤炭產業，并且想法設法巧立涉煤收費項目，當時由于煤炭屬于暴利行業，對于這些較多的稅費項目和高額的稅收負擔基本能夠承受。但是，從2013年開始，由于煤炭產能過剩，煤炭價格一路下滑，煤炭企業的發展舉步維艱，特別是高額的涉煤稅費負擔已成為煤炭企業的沉重包袱，所以，煤炭企業稅收政策制度變革已迫在眉睫，只有通過稅收制度變革才切實減輕煤炭企業稅收負擔才能夠保證煤炭企業的良性可持續發展，才能夠確保社會經濟的可持續發展。

一、關于煤炭企業稅費征收項目

當前我國的煤炭企業稅收費用主要是伴隨著煤炭企業的興起而隨之逐步產生的，自從1994年我國開展稅費制度改革之后，針對于煤炭行業的各項費用顯著提高，征收的項目也是繁雜多樣。同其他行業相比，煤炭企業的稅費可以說是居高不下，煤炭企業發展過程中步履維艱，其中高稅收就是原因之一。目前煤炭企業對涉煤稅費負擔較重問題反映強烈。據統計，各種涉煤稅費一般占企業營業收入的20～35%，個別地區甚至更高。就煤炭企業涉及的稅費項目而言，多達30多種，主要包含了如下幾方面：

（一）稅金方面

主要有增值稅、企業所得稅、營業稅、資源稅、城建稅、房產稅、土地使用稅、個人所得稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、車輛購置稅、車船使用稅等。

（二）基金收費方面

主要有教育費附加、地方教育費附加、水利建設基金、水資源費、水土流失補償費、水土流失防治費、水土保持補償費、排污費、轉產發展基金、環境恢復治理保證金、采礦權價款、探礦權價款、采礦權使用費、河道管理費、鐵路建設基金、殘疾人就業保障金、森林植被補償費以及土地恢復費用等。

二、當前煤炭企業稅費負擔重的原因分析

（一）增值稅稅率較高

煤炭企業是典型的能源型企業，主要依賴不可再生的煤炭資源，2009年之前煤炭企業增值稅稅率為13%，但是其進項稅的抵扣明顯少且存在著稅基不科學的現象，這樣就直接導致煤炭企業的每年稅率明顯增高，稅務負擔明顯加重。2009年之后，我國實行增值稅改革，由生產型增值稅改為消費型增值稅，對于企業購入的固定資產進項稅納入抵扣范圍，但是對于煤炭企業而言其增值稅的稅率卻由原來的13%提高到了17%，增長了4個百分點，增加的購入固定資產抵扣的進項稅遠遠彌補不了因稅率提高而增加的銷項稅，所以煤炭企業增值稅負擔不降反升，負擔加重。據統計，大部分煤炭企業增值稅稅負達到13%以上，同其他行業特別是制造業相比，煤炭企業的增值稅稅負明顯偏高，存在著一定的不合理性。

（二）進項稅可抵扣的項目少

目前，煤炭企業成本費用項目中，可抵扣進項稅的項目主要有材料費、電費、設備維修費等，能抵扣進項稅的成本項目占完全成本不足30%，進項稅不到收入的4%。對于煤炭企業特殊的且占成本比重較大的人工費、采礦權價款、采礦權使用費、征地搬遷補償費、棄置費、復墾費及財務費用等不能抵扣進項稅，造成煤炭企業進項稅抵扣率遠低于一般制造行業。

（三）資源稅稅率高

自2014年12月1日起，國家將煤炭資源稅由按量計征改為從價計征，盡管取消了涉煤的礦產資源補償費、煤炭價格調節基金、可持續發展基金，但將資源稅稅率制定權下放給各省級財稅部門，這樣給個別省區為增加財政收入，制定了較高的稅率提供了便利。目前，煤炭資源稅稅率較高的省區有內蒙古（9%）、山西省（8%）、寧夏自治區（6.5%）和陜西省（6%），對于這些省區的煤炭企業，改革后繳納的資源稅稅負高于之前繳納的從量計征資源稅、煤炭價格調節基金、可持續發展基金之和，與國家當初資源稅改革不增加企業稅負的初衷相背離。

（四）重復性稅費項目征收

對于煤炭資源方面的稅費征收是其中之一，主要包括了資源稅、采礦權價款、探礦權價款、采礦權使用費，種類繁多并且存在著明顯的重復征收特征。此外，水土資源方面，需要交納土地使用稅、耕地占用稅、水資源費、水資源補償費、水土流失防治費、水土保持補償費、河道維護管理費等，其性質用途基本相同，存在著重復性征收的特點。同時，因煤炭采掘業的特殊性，在開采過程中，會導致地表地面的土地塌陷，所以要在采前對地面的住戶進行搬遷，對其房屋、耕地及林草地依據當地政府出臺的價值和標準進行相應補償，此外還要對于復墾形式進行費用補償，重復性征收顯而易見。上述重復性稅費使得企業不堪重負。

（五）地方稅費征收項目繁雜

除了重復性的稅費征收，地方政府針對于煤炭企業也制定出了種類繁雜的收費項目，存在著高標準和多種類的特點，進一步增大了煤炭企業的壓力。地方性費用征收項目主要包括如下內容：① 環境恢復治理保證金；②河道工程維護管理費；③水土保持補償費：其費用的征收標準為噸煤2～5元；④水利建設基金，其費用的征收標準為銷售收入×0.6-1‰；⑤地方教育費附加；⑥殘疾人就業保障金；⑦排污費；⑧環境檢測費；⑨水資源費；⑩綠化費等。此外還有衛生評價費和采礦權使用費以及種類繁多的檢驗、檢測費用等等。

三、關于煤炭企業稅收費用政策的對策分析

（一）適當降低增值稅稅率

就當前而言，煤炭企業的增值稅平均稅負要明顯高于其他行業，并且我國的煤炭企業稅率同國外主要產煤國家相比也是出于一個相對較高的水平的。通過橫向縱向對比，我國煤炭企業的增值稅稅負都要高于國內其他行業或國外主要產煤國家煤炭增值稅稅負，這樣不僅違背了適度與公平公正的原則，同時也不利于整個社會經濟的可持續發展，對此政府相關部門應當出臺相關的政策法規，特別是關于煤炭企業的合理稅收的文件，保證稅收項目與稅率的科學合理，為煤炭企業減負減壓，保證其良性運作與健康發展。就當下的經濟發展總形勢而言，世界經濟發展呈現出下滑趨勢，煤炭等重工業受到了巨大的沖擊，發展受到國內外整體經濟大環境的影響，市場呈現出低迷趨勢，具體表現在持續低落的煤炭價格上，企業經營正面臨著寒冬，正因為如此，建議相關部門認真研究將煤炭增值稅稅率由目前的17%降到2009年前的13%，確保煤炭企業安然度過當前經濟寒冬。

（二）擴大煤炭企業增值稅抵扣范圍

由于政策規定“礦井”、“巷道”屬于固定資產中的構筑物不動產類，在實際執行中，各地稅務機關與企業存在分歧，稅務機關認為“礦井”、“巷道”的支出屬于非增值稅應稅項目，不允許企業抵扣進項稅，企業認為煤礦采區中的輔運、回順及通風等巷道屬于生產性巷道，一般在2～6個月內因采煤塌陷而不復存在，其所發生的費用會計上一般做費用化處理，不形成固定資產，所以應該允許抵扣進項稅。

此外，因煤炭企業的采礦權價款、采礦權使用費、征地搬遷補償費、棄置費、復墾費及財務費用等不能取得進項稅發票而不能抵扣進項稅，建議將此部分費用比照從農業生產者手中購買農產品，不能取得進項稅發票，但允許計算抵扣。

（三）整合現存稅收種類

就煤炭企業的稅收而言存在著稅費征收標準偏高的顯著特征，此外稅收種類項目繁雜也是十分普遍的，繁雜的稅收項目加上偏高的稅率使得煤炭企業的發展步履維艱。高賦稅必然不利于煤炭企業的長遠發展，為促進煤炭企業的可持續發展，國家首先要對于重復繁雜的稅收項目進行整頓，實現稅收的規范化與科學化。一方面對于煤炭行業稅收進行全面分析，從而進行分門別類調整，同時對于那些重復的稅收項目予以剔除，對于類似的稅收項目進行合并處理。例如，將涉及資源類的資源稅、采礦權價款、探礦權價款及采礦權使用費統一合并為資源稅，將涉及水土資源方面土地使用稅、耕地占用稅、水資源費、水資源補償費、水土流失防治費、水土保持補償費、河道維護管理費等合并，統一征收土地使用稅和水資源稅。

（四）擴大土地使用稅、耕地占用稅免稅范圍或降低征收標準

據了解，目前對煤炭企業采空區征收耕地占用稅的省份有山東省、陜西省、、新疆等省區，內蒙古同時對煤炭企業采空區征收土地使用稅。這些省區征收耕地占用稅的依據：一是《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第十三條“納稅人臨時占用耕地，應當依照本條例的規定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內恢復所占用耕地原狀的，全額退還已經繳納的耕地占用稅”。二是《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則》第二十三條“因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的，比照條例第十三條規定的臨時占用耕地的情況，由造成損毀的單位或者個人繳納耕地占用稅。超過2年未恢復耕地原狀的，已征稅款不予退還。”

現行耕地占用稅暫行條例是2008年頒布，在實際執行過程中難以操作。一是采空區、塌陷區，損壞區面積如何確定；二是耕地林地的鑒定標準不明確，采區內的地形地貌較復雜，耕地、林地、草地、溝壑地和沙地都存在，無法詳細統計測量，目前，部分省區將采區范圍土地全部按耕地和林草地征稅，與實際情況相差甚遠；三是沒有恢復治理的驗收標準；四是條例規定的2年恢復治理期限無法鑒定，以及期限太短不切合實際。

建議國家盡快修改耕地占用稅暫行條例，明確對煤炭企業采空區占地免征土地使用稅、耕地占用稅或降低征收標準，全國統一標準，不要給地方政府肆意提高征收標準留有借口。

（五）拓寬個人所得稅的抵扣范圍

煤炭的開采不同于其他礦藏，具有明顯的特殊性，屬于典型的高危行業，煤炭工人不僅勞動強度大而且安全風險系數明顯高于其他行業，但是工資及福利待遇卻不高，這就存在著一定的不對等性。過多頻繁的稅收更使得工人各項福利待遇難以提升，針對于此可以將煤炭工人特別是那些從事具有高風險系數的井下曠工的福利津貼等在稅前進行扣除，充分保障工薪階層的基本權益。

（六）優化并規范地方性稅務征收

由于當前地方政府對于煤炭企業的稅收費用征收呈現出種類繁多、征收額度較大的現狀，對于煤炭企業的發展是極為不利的，針對于此可以將煤炭企業中所涉及到的稅收項目種類以及金額進行整頓規范，對于其中存在的不合理稅務征收項目進行整頓剔除，對于數額征收龐大或其他不科學的稅收項目進行規范，主要可以通過減免或是直接取消的方式進行，特別是對于那些重復性的稅務征收更要嚴加整頓，建議可以通過稅費合并的方式開展，實現同類型稅費的一次性征收，最終實現煤炭企業稅務征收政策的進一步優化，使其一方面不僅有助于煤炭企業自身的長遠發展，同時對于社會的可持續發展也將起到積極的推動作用。

（七）允許煤炭企業職工宿舍、公寓等相關支出所得稅稅前扣除

鑒于煤炭行業的特殊性，煤礦都處于偏遠山區，周邊離城鎮較遠，配套的交通通訊、醫療教育等生活設施缺乏。礦井生產實行倒班制連續作業，為保證生產正常進行，需要給等待輪班的員工提供相應的休息場所，建議將煤礦職工宿舍樓等相關費用不作為福利費，允許在企業所得稅稅前扣除。

（八）取消煤炭企業鐵路建設基金

鐵路建設基金是20世紀90年代初，為保證鐵路建設所需資金，經國務院批準征收的專門用于鐵路建設的政府性基金。鐵路建設基金設立的初衷，主要是用于解決“八五”期間國家計劃內重大鐵路工程資金短缺問題。但當前，鐵路建設基金的征收對象和主體都已經發生了變化，對煤炭企業來說，既要繳納鐵路建設基金又要給鐵路運輸企業支付運費，極為不公平不合理，讓現在原本就困難重重的煤炭企業雪上加霜。盡管這幾年的全國兩會上，有多位代表先后多次提議取消鐵路建設基金，但至今為止仍然在征收。在2016年的政府報告中明確指出，今年要減稅降費，進一步減輕企業負擔，并采取取消違規設立的政府性基金，停征和歸并一批政府性基金等措施。建議相關部門以此為契機，盡快取消鐵路建設基金，為煤炭企業提供公平競爭的發展環境。

煤炭企業的發展之路任重道遠，特別是在當前煤炭鋼鐵去產能、供給側改革的大背景之下，煤炭企業的發展路程又將何去何從直接關系到社會民生。煤炭企業作為國家重工業發展的典范為社會主義的現代化建設提供基礎性的保障。但是我們必須要深刻認識到，煤炭作為一種不可再生的自然資源，與之相關聯的煤炭企業發展必將伴隨著資源的短缺而出現瓶頸，并且在煤炭資源的開發利用過程中不可避免出現其他資源破壞以及明顯的環境問題。針對于此，國家政府通過高稅收的宏觀調控方式對其進行制約，但是就當前的稅收狀況而言也是問題重重，使得煤炭企業的負擔加重，反而不利于整個社會經濟的發展進步。因此煤炭企業稅收政策改革也是大勢所趨，在加大清費立稅的基礎之上優化整頓稅收項目，實現煤炭稅收項目的整合規范，從而促進其整體性能的提升，最終實現社會經濟發展的可持續之路。

參考文獻：

[1]唐衛平.煤炭企業稅費負擔現狀及對策[J].中外企業家，2014（32）.

[2]張瑞明.煤炭企業稅費負擔現狀及對策研究[J].財經界（學術版），2013（23）.

[3]梁燕.淺析煤炭企業稅費負擔現狀[J].會計之友，2011（13）.

篇7

地址：_____________________

法定代表人：______________

聯系方式：_____________________

受托人（房屋征收實施單位）：______________

地址：_____________________

法定代表人：_____________________

聯系方式：_____________________

依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第五條第一款之規定，委托人將職權范圍內征收工作中下列事項委托受托人：

一、進行調查、登記，具體包括：

1、征收補償方案編制前，對征收范圍內房屋現狀進行調查、登記；

2、向相關部門調取被征收范圍內房屋的土地、規劃、房產等手續；

3、向民政部門、街道辦事處（居委會）、社區調取被征收人是否符合住房保障條件情況；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

二、擬定征收補償方案：

1、委托房地產價格評估機構對被征收房屋價值進行預評估并提供相關材料；

2、確定擬征收房屋搬遷補償、臨時安置補償、停產停業損失補償的標準；

3、確定擬征收范圍內符合住房保障條件的戶數；

4、___________________________________；

5、___________________________________。

三、進行房屋征收與補償政策的宣傳、解釋，就征收補償的具體問題和被征收人協商。

四、組織被征收補償方案進行征求意見、聽證、論證、公示以及組織被征收人搬遷，委托建筑施工企業對被征收房屋予以拆除。

五、___________________________________。

委托人對受托人在委托范圍內實施的行為負責監督，并對委托人在委托范圍內的行為后果承擔法律責任。

委托人（公章）：______________受托人（公章）：______________

篇8

關鍵詞:房地產拆遷補償款會計稅務

房地產企業拆遷補償款是指房地產企業作為拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理條例》的規定給予的補償。

一、房地產企業拆遷補償的主要形式

房屋拆遷補償有產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合三種形式，他們各有特點，在會計和稅務處理上也有所區別。

二、會計處理與稅務處理

(一)會計處理

1、產權置換的會計處理

房地產企業產權置換的實質是，被拆遷人用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋，其實是支付補償款和出售房屋的兩筆經濟業務，困此要確認 “拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋的市場完全重置價格計算的金額以計入開發成本中的土地成本。另外，對補償的房屋應視同在市場條件下對外銷售，應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定銷售收入，同時按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本，也就意味著就是公平公正的交易行為。 這適用《企業會計準則第7號――非貨幣資產交換》的規定，回遷房的非貨幣性資產交換，預計未來能帶來更多現金流，一般情況下是具有商業實質，且公允價值能夠可靠計量。

在開發產品完工時，根據安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理，即借記“開發成本―拆遷補償費”科目，貸記“應付賬款―拆遷補償費”科目；借記“應付賬款―拆遷補償費”，貸記“主營業務收入”科目。房地產企業開具銷售不動產發票，業主向房地產企業出具拆遷補償費收據，結轉成本的會計處理，即借記“主營業務成本――土地征用費及拆遷補償費”科目，貸記“開發產品”科目。

2、作價補償業務的會計處理方法

如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，即領取補償金自己處理居住問題，對房地產企業來說，該補償支出作為“拆遷補償費”計入開發成本中的土地成本，即借記“開發成本（或生產成本）―土地開發(土地征用及拆遷補償費)”科目，貸記“庫存現金、銀行存款”科目。

3、產權置換與作價補償相結合的會計處理

房地產企業以其中一定面積的房屋補償拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。對于房地產企業來說，從被拆遷戶手中取得拆遷房，購置成本是對產權置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償的那部分作為“拆遷補償費”直接計入開發成本中的土地成本，由于此時不符合收入確認條件，只能作為往來記作“應付帳款”。回遷房交付使用后，才符合商品銷售收入確認條件，才可確認為“主營業務收入”，并轉回之前支付貨幣補償款時確認的“應付帳款”。

(二)稅務處理

1、產權置換的稅務處理

房地產企業在拆遷過程中采取的產權置換補償方式將涉及到營業稅、企業所得稅、土地增值稅等問題：

(1)營業稅的處理

根據我國《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）和國家稅務總局《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）和《營業稅暫行條例》的有關規定規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。

(2)土地增值稅的處理

根據國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）和《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的相關規定，房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

(3)企業所得稅的處理

根據《企業所得稅法實施條例》和《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）的相關規定于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。 關于計稅成本的確定，根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規定，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。

2、作價補償的稅務處理

作價補償可以理解為有兩種情況，一種情況是按照政府規定標準直接支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業所得稅計稅成本扣除。另一種情況是在簽署拆遷協議時，雙方確認了拆遷補償的金額，但以補償商品房的形式履行協議，這種情況根據《國家稅務總局令第六號》第四條規定應認定為債務重組。

3、產權置換與作價補償相結合的稅務處理

房地產企業以其中一定面積的房屋補償被拆遷人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆遷人，以一定面積的房屋作為補償方式涉及到營業稅、企業所得稅與土地增值稅等問題，其稅務處理與產權置換的稅務處理相同。其余部分按照貨幣補償方式支付給被拆遷人，這部分支出可以作為“拆遷補償費”直接計入開發成本中土地成本，可計入土地增值稅扣除項目金額 ，并計入企業所得稅計稅成本扣除。

三、會計處理與稅務處理的差異比較

基于上述對房地產企業拆遷補償形式的會計與稅務處理的分析可見，會計與稅務處理的差異如下：

（一）成本的確認和計量方面

會計處理：房地產企業從被拆遷戶手中取得拆遷房應視同“購買”業務進行會計處理，購置成本是對產權置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償方式的支出部分作為“拆遷補償費”直接計入開發成本中的土地成本，最終作為銷售成本結轉。

稅務處理：關于計稅成本的確定，房地產企業對補償的房屋要按公允價值確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。按稅法規定計征的營業稅、土地增值稅當拆遷房交付時轉入營業稅金及附加。

兩者差異：產權置換業務會計處理以回遷房的市場價計入開發成本；稅務處理以同類開發產品市場公允價值確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。

（二）收入的確認和計量方面

會計處理：房地產企業對被拆遷戶補償的房屋應視同“銷售”業務進行會計處理，將回遷房以市場價格出售給被拆遷戶，在符合商品銷售收入確認條件時確認為“主營業務收入”稅務處理：營業稅對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征，對超出拆遷建筑面積的部分，按市場售價計征；土地增值稅對房屋轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定；企業所得稅于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

兩者差異：會計處理按市場售價確認收入；營業稅和土地增值稅以成本價確認收入，所得稅按視同銷售以市場售價確認收入。

四、結論

綜上所述，本文首先從房地產企業拆遷補償形式、會計處理與稅務處理進行了分析，并對會計處理與稅務處理的差異進行了比較，認為作價補償業務兩者處理都比較明確，而由于產權置換業務的會計處理與稅務處理比較特殊，房地產開發企業用回遷房換入被拆遷人的拆遷房，應視同“購買”和“銷售”兩筆經濟業務進行會計處理。稅務處理方面對補償面積與拆遷面積相等的部分可以按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征營業稅的計稅依據；對超出補償面積的部分按市場售價作為營業稅計征依據；對企業所得稅按市場銷售價格計算。在實際工作中，相信隨著市場經濟的發展和法制的健全，隨著監督體制的不斷增強，房地產企業拆遷補償的核算會越來越來完善。

參考文獻:

篇9

關鍵詞：拆遷補償；補償程序；公共利益

中圖分類號：DF459　文獻標識碼：A　文章編號：1008-2972(2009)04-0117-05

一、引言

城市房屋拆遷是城市建設的重要環節，它在改善人民群眾的住房條件、促進舊城區改造和城市環境改善等方面做出了很大的貢獻。然而，在城市房屋拆遷過程中亦不斷出現大量的拆遷糾紛且有的地方還出現過激行為，其根本原因在于我國城市房屋拆遷補償制度還不完善，難以切實保障被拆遷人的合法權益。這一問題引起了我國理論界的關注，施國慶在《城市房屋拆遷補償制度的缺陷》(《城市問題》2004年第4期)一文中從城市房屋拆遷貨幣補償制度與城市房屋產權調換補償制度兩個方面對城市房屋拆遷補償制度的缺陷進行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補償制度缺陷體現在評估方法、評估機構選擇、劃撥土地處理方式、政府指導的基準價格等四個方面；城市房屋產權調換補償制度的缺陷主要表現在差價計算與以產權調換的房屋兩個方面。該文的分析比較細致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補償與救濟程序等方面的探討。宋揚在《我國城市房屋拆遷中存在的問題與完善對策》(《湖南財經高等專科學校學報》2007年第23卷第109期)一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價制度、城市房屋拆遷補償制度等方面存在的問題，并提出了完善的對策。提出了擴大拆遷補償范圍、提高補償標準、補償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個方面的建議，具有一定的價值。吳訪非等在《對城市房屋拆遷補償問題的思考》《就陽建筑大學學報》2006年第4期)一文中對商業性拆遷與公益性拆遷進行了區分，指出商業性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關系調整，拆遷關系自始至終應當遵循市場機制，以民事法律關系解決拆遷人和被拆遷人的補償糾紛問題。公益性拆遷是政府介入和干預的強制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關系調整。兩種拆遷補償程序、法律依據與賠償的義務主體均不同；提出制定相關法律，明確規范公益性項目的范圍；確立聽證前置程序，確保補償費用的合理性；確立以人為本原則，實施人性化拆遷；盡快啟動行政強制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度。總的來說，我國城市房屋拆遷補償問題已引起理論界與實踐部門的關注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個方面的不足之處，即如何認識城市房屋拆遷補償的性質與法律要件，如何從實體上與程序上界定拆遷中“公共利益”，如何完善拆遷補償程序與救濟程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問題，對進一步推動和促進我國城市房屋拆遷補償制度的完善，很有必要。

二、城市房屋拆遷補償的性質與法律要件

城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對城市規劃區內國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經濟補償的活動。城市房屋拆遷補償制度是城市房屋拆遷活動及對由拆遷活動引起的被拆遷人所遭受的損失合理補償的制度。從拆遷人申請拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補償協議，到最后的對被拆遷人給予合理的補償，不僅涉及行政法律關系，也涉及到民事法律關系。

(一)城市房屋拆遷補償性質

1、城市房屋拆遷的本質是對土地的征收

在我國，對農村集體土地的征用是直接以土地為對象的，法律明確規定是對土地進行征用，青苗等作為土地的附著物來征收，而在城市的國有土地使用權征收中直接征收的對象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質屬性，因為拆遷房屋的目的在于為了城市的更好發展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰也無法否認的事實。在對拆遷房屋的補償中，主要部分是對土地的補償，拆遷中的矛盾多是因為土地補償而起即為明證。因此，為了社會公益而對土地進行征收是我國城市房屋拆遷的本質。

2、城市房屋拆遷所引發的是補償法律關系

民事賠償與民事補償的區別就在于兩者發生的事實不同，引起民事賠償發生的事實是違法行為，而引起民事補償發生的事實必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實施的合法行為，因而其引發的法律關系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補償法律關系，如果是違法行為，則構成侵權，拆遷人應當向被拆遷人承擔民事賠償法律責任，而不是民事補償責任。

(二)城市房屋拆遷補償制度的法律要件

1、必須符合社會公共利益的目的

城市房屋拆遷是國家為了公共利益的需要而對私有財產權進行的限制，任何公權力要跨越個人財產權利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權利的國家權力合憲性的標準。因此，凡是確立征收制度的國家，其憲法和民法都無一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過對何謂“公共利益”，其表征和范圍是什么，不同的國家在不同的時期常有不同的認識和理解。大多數國家在法律界定時采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項列出。如韓國《土地征用法》規定：“公共事業是指有關國防軍事建設事業、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測等事業、國家或地方公共團體設立的辦公場所等、國家或者公共團體指派的建設項目等。”在我國，2008年3月通過的《物權法》第42條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”

2、必須符合正當程序

城市房屋拆遷是對被拆遷人的財產權的限制，因此，應該從保護市場主體財產權的角度出發，對拆遷規定嚴格的法律程序。拆遷的程序是對被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國立法的重視。我國憲法和法律對征收的限制是“依照法律規定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到“正當程序”的高度。事實上，我國法律也只是規定了征收的行政程序，而沒有規定相應的司法程序。對此，有學者明確提出了“征收執行人違反法律規定的程序或者做出的補償過低的，被征收人有權向人民法院提訟，請求給予合理的補償”的司法建議，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現代法治要求的。

3、必須給予充分的補償

雖然出于社會公共利益的需要，對市場主體的財產權的限制是必要的，但拆遷意味著對市場主體財產權的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財產損失，從保護各類市場主體的財產權的需要考慮，給予被拆遷人充分的經濟補償是必要的。征收土地要安排被征地

人的社會保障費，保障相對人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收個人住宅，要保障被征收人的居住條件。“從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權，重要的是對征收的法律限制。”實際上，對于征收，最為重要的限制方式莫過于充分而合理的補償。

三、我國城市房屋拆遷補償中的法律問題

1991年3月22日《城市房屋拆遷管理條例》的頒布，標志著拆遷補償制度初步確立。2001年6月6日國務院第40次常務會議通過了新修改的《城市房屋拆遷管理條例》，“本次修改最重要的一點是明確了可以采取貨幣補償的方式，并考慮了土地使用權的因素，對保護房屋所有權人的合法權益起到了非常重要的作用。”近二十年來，我國在城市房屋拆遷補償方面取得了重大進步，但仍存在著以下主要問題。

(一)公益拆遷和商業拆遷難以區分

在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷，將原來居民所有房屋依存的土地轉讓給開發商，給予很低的補償拆除房屋，然后開發商在此地上開發出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實現了開發商的商業利益，政府及官員得到好處，只是原來居民合法的房屋所有權、合法的國有土地使用權被剝奪了。由于我們缺乏判斷公共利益的標準，事實上為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財產開通了便利之道，也激發了被拆遷人對強制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則與大致標準，從而在實踐中能夠對公益拆遷按照補償制度進行，必要時，可強制拆遷。但對于商業拆遷。可通過不動產交易的方式經市場交易價格取得所有權，不支持這類拆遷進行強制拆遷，以體現公民的私有財產神圣不可侵犯。

(二)拆遷補償方式存在缺陷

根據《城市房屋拆遷管理條例》規定，現行的城市房屋拆遷補償方式為貨幣補償和房屋產權調換兩種方式。貨幣補償是指對被拆遷房屋以貨幣的形式給予補償，補償金額要考慮被拆遷房屋所在的區位、用途和建筑面積等因素，以當時的房地產市場評估價格予以確定。該方式的重點是對被拆遷房屋如何估價的問題，這在實踐中存在兩個嚴重問題，一是估價不合理。《條例》只是原則性地規定補償金額“以房地產市場評估價格確定”，建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》提出的“拆遷估價一般應當采用市場比較法”只是一個指導性意見。而在地方實際操作中，被拆遷戶尋找新住房時必須通過商品房市場購買，要支付的是隨時變動著的市場價格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評估機構選擇程序的不公正。在實際拆遷中，評估機構通常由拆遷人指定，而評估機構往往與委托人有利益關系。在缺乏嚴密市場監督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。

房屋產權調換是指拆遷人以實物形態即房屋補償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區位、用途和建筑面積等因素，分別計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的價差。在實踐中，該補償方式亦存在缺陷。首先，價格計算的不一致。《城市房屋拆遷管理條例》的立法用意是體現等價交換原則，但在實際操作中卻按重置成本法對被拆遷房屋進行估價，對于安置房屋卻是按照市場價格(或者市場價格基礎上的優惠價)來估算，被拆遷人不是需另外支付一筆錢來得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。這樣，拆遷帶來的不是居住條件的改善而是惡化。其次，安置房的質量難以保障。由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場競爭，為降低成本和牟取利益，建設單位在發包工程時往往將工程發包給不具備資質的建筑企業或關聯企業，而建筑商還要保證自己的利潤，從而導致房屋的質量難以保證。

(三)拆遷補償范圍窄、標準低

根據《城市房屋拆遷管理條例》和各地城市拆遷辦法，房屋拆遷補償范圍僅限于房屋及附屬物，而對土地使用權不予補償。這些規定與國外的補償范圍相比顯得非常狹窄。在我國城市拆遷中，幾乎所有的被拆遷人都有著這樣的感受：拆遷補償的金額根本無法在相同區位購買到等面積、同品質的房屋，這除了對被拆遷房屋本身的估價有失公正外，另一個重要的因素就是拆遷補償中沒有考慮土地使用權等的補償。舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設施及材料的價值、搬遷的合理損失費和原居民應可獲得的適當救濟補償以及其他一些隱形損失等。但開發商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設配套費、支付給原居民的補償費、裝修成本、經營成本及開發商期望得到的利潤。

補償標準是由城市房屋拆遷法規授權，當地房屋拆遷行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償的依據。補償標準方面的問題主要有：一是補償標準的規定太籠統，不利于實際操作和被拆遷人利益的保護；二是根據《條例》的規定，補償金額是根據地方政府規定的評估標準，在此基礎上由房地產評估機構作出最后的價格。這樣可能會產生兩方面的問題。一方面，政府定價和實際房價差距有可能過大。“與國外房屋拆遷補償制度相比較，我國的補償標準過低，補償價格與市場價格相差甚遠，造成了被拆遷人購房的經濟負擔”。句另一方面，房地產的評估大都是拆遷人委托，被拆遷人基本喪失了對自己財產定價的權利，拆遷人對評估價格的確定方面更有主動權。在沒有被拆遷人參與和監督的情況下，便利了拆遷人串通房地產評估機構做出不利于被拆遷人的評估結果。

(四)拆遷及補償程序不夠健全

在“釘子戶”事件的整個過程當中，戶主、政府和開發商之間的摩擦頻繁，糾紛不斷，很多情況下就是程序不規范引起的，如拆遷公告沒有及時張貼、沒有在拆遷時效內拆遷、肆意斷水斷電影響戶主生活、聽證會就像走過場一樣，并沒有按照程序進行等。目前《城市房屋拆遷管理條例》對城市房屋拆遷及補償程序的規定有：第6條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷”；第7條第2款“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證”；第8條“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作”；第17條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣、人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全”等相關規定，但這些規定有許多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協商機制，不能吸收公眾意見，實現信息的交流與溝通；關于強制拆遷的規定存在著諸多問題，嚴重損害了被拆遷人的利益；城市拆遷補

償中，由于沒有規定行政裁決的條件、程序和時限等程序規則，在實踐中經常出現濫用行政裁決的問題。

四、我國城市房屋拆遷補償制度的完善

(一)從實體與程序上準確界定“公共利益”

我國2004年憲法修正案明確實行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政補償的前提。由于對公共利益缺乏認定的標準和程序，致使許多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子謀求征用征收的可能性，對這類拆遷應進行嚴格審查，要論證能給城市帶來多大的發展，給民眾帶來多大的利益。必要時召開聽證會，由公眾決定是否符合公共利益。因為“公共利益本身是一個開放的、發展的概念，試圖通過立法文本嚴格界定其范圍，一勞永逸地解決政府濫用征收權力的努力可能是徒勞的嘗試。”這種狀況下，通過法律程序來認定何為公共利益可能是更為明智的選擇。盡管如此，立法依然可以在“公共利益”的認定方面有所作為，可以借鑒日本、韓國和我國臺灣地區的做法，以列舉加概括的方法來加以界定。如梁慧星教授在《中國民法典草案建議稿》第25條第1款采納了這種方式：“基于社會公共利益的目的，并依照法律規定的程序，國家可以征收自然人和法人的財產。所謂公共利益指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業、環境保護、文物古跡及風景名勝區保護、公共水源及引水地區保護、森林保護事業以及法律規定的其他公共利益。”盡管簡單的規定有可能依然無法應對復雜的現實，但有一個大致的界限要好一些。在遇到爭議的時候。召開聽證會等形式將公共利益的判斷交給民眾，可極大緩解當前拆遷中存在的矛盾。對于不符合公共利益的商業開發只能以私法契約方式取得土地使用權，而對于公益拆遷可采取征用、征收方式取得土地使用權及房屋所有權。

(二)豐富拆遷補償方式，提高補償標準

在補償方式上就應以金錢補償為主，以實物補償、安排就業、興建生產、提供生活再建設施、給予生產生活優惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補被拆遷人所受的損失，幫助其繼續生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補償的標準，包括確定計算補償財產的日期、補償財產計算的方法，從而最終確定對被拆遷人的補償數額，并且該標準應當具有一定程度上的統一性，以避免彈性過大而導致的不可操作性。

完善拆遷評估爭議處理機制對被拆遷人權益保護至關重要。就拆遷評估結果出現爭議時應通過以下程序解決。被拆遷人對評估結果有異議時，首先可由拆遷主管部門責成拆遷人組織拆遷評估單位與被拆遷人的對話會，由評估機構詳細介紹評估的依據、采用的方法、考慮的因素、計算過程和結果產生的依據等。如評估機構說明后被拆遷人對評估結果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質的評估機構重新評估。如兩個評估單位的評估結果超過規定的誤差范圍，或兩個評估單位的評估結果雖在規定的誤差范圍之內，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關專家及各界代表參加的聽證會，由兩個評估機構進行答辯，由專家組對估價結果是否合理進行鑒定。為此，應建立相應的拆遷評估委員會和拆遷評估專家庫，拆遷評估委員會由拆遷評估專家庫隨機產生，對拆遷評估進行技術指導和異議鑒定，另外還要建立專家回避制度等配套制度。

(三)明確政府在拆遷補償中的角色定位

房屋拆遷向來都是政府在城市規劃與建設工作中的重要內容。當前拆遷工作中的協調管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關系到整個城市建設成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應予以正視和關注。

城市房屋拆遷的本質是政府根據公共利益的需要，向土地使用權人收回土地使用權，自用或者出讓給其他開發商與所有者的法律行為。政府作為國有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補償活動，或者委托開發商拆遷，由于涉及到自身的利益，很難真正做到公正。面對政府、開發商或者拆遷公司，處于弱勢地位的被拆遷人不可能進行公平的討價還價。因此，關鍵問題是政府應該認清自己在拆遷過程中的位置，主要職責應該側重于規劃管理和審批，而不應過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補償問題的具體解決過程；要從執行過程中脫離出來，按照市場經濟的規律辦事，轉變相關部門職能，從拆遷的管理者與執行者轉變為拆遷事務的管理者。總的來說，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色：人民利益的保護者、公私利益的協調者、社會秩序的維護者、拆遷規劃的指導者以及依法拆遷的監督者。但整個角色的根本立足點是人民的切身利益，所有角色都應該且必須圍繞這一根本點米進行定位。

(四)完善司法救濟程序

“無救濟則無權利”，一套健全和有效的救濟程序，對保障拆遷當事人的合法權益作用巨大。但我國規定在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》、《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》中的救濟程序并不能達到上述要求，需要從以下方面予以完善。

1、刪除《城市房屋拆遷管理條例》第16條有關訴訟期間不停止拆遷執行的規定。《行政訴訟法》第44條明確規定訴訟期間不停止具體行政行為執行的例外情形有：(1)被告認為需要停止執行的；(2)原告申請停止執行，人民法院認為該具體行政行為的執行會造成難以彌補的損失，并且停止執行不損害社會公共利益，裁定停止執行的；(3)法律、法規規定停止執行的。而《城市房屋拆遷管理條例》第16條將拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房作為不停止拆遷執行的無例外條件，這對下位法來說是不妥當的。

篇10

新疆某水電站工程為徑流式電站，采用引水式開發，開發任務是水力發電。水電站整個動力引水渠道長31km，引水流量為138.8m3/s，裝機容量220MW（4×55MW），保證出力126.4MW，年發電量12.79億kW·h。工程建設征地呈帶狀分布，征地影響范圍涉及3個鄉（鎮）、15個行政村及4個縣直單位的386戶移民。工程建設永久征收土地7551畝，其中耕地2421畝、園地122畝、林地1339.6畝、牧草地3228.8畝；臨時占地3210.3畝；拆遷房屋面積5827.7m2，以及交通、電力、水利等專業項目恢復改建等。工程永久征收耕地的補償標準為：耕地補償基數參照新疆自治區新計價房[2001]500號文規定的一等耕地標準，即1200元/畝；補償倍數按照《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》（國務院令第471號，以下簡稱《移民安置條例》）規定的“土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前3年平均年產值的16倍”執行，其中，土地補償費10倍，安置補助費6倍。工程建設基準年為2008年，設計水平年為2011年。征地移民安置補償投資主要材料及價格采用2008年12月價格水平。工程建設工期34個約。工程建設征地于2010年正式實施。

2問題的提出

在工程建設征地補償和移民安置實施階段，15個永久占地村中有1個村的16戶被占地戶認為工程永久占壓他們的承包耕地為菜地，按照種植糧食作物的一等耕地標準進行補償是不合理的，他們不能接受，應該按照菜地的標準進行補償。為此，他們拒不簽訂征地補償協議，并多次阻擋工程建設正常施工。在經過多次上訪無果的情況下，最終訴諸法律，不僅給全縣移民安置工作造成了非常被動的局面，而且使工程建設工期拖延2年之久。針對這個問題，當地州、縣人民政府及其移民管理機構曾多次召開專題會議協調、協商，縣土地管理局、農業部門及菜籃子辦等部門也多次試圖對16戶被占耕地重新確定土地性質，但是由于種種原因，最終沒能達成一致意見。移民監理單位針對這個問題進行了現場調查。具體情況為：工程建設永久征收該村耕地741畝，全部為水澆地，共計涉及97戶村民。其中，征收這16戶村民的承包地為110畝。在2005—2007年期間，這16戶村民有的種植了小麥或玉米，有的種植了洋蔥、胡蘿卜或是甜菜、胡麻等，基本上是糧食作物和蔬菜等經濟作物倒茬種植，一年僅能種植一季。但是，并沒有收集到每戶的詳細資料。監理單位也查閱了國家相關政策和國內外以往類似案例，但是，要改變土地屬性、按照菜地進行補償，還要受多方面因素的制約。

3主要制約因素分析

3.1國家政策層面的制約

(1)我國土地利用現狀分類。根據《土地利用現狀分類標準(GB/T21010-2007)》，我國土地按現狀分為耕地、園地、林地、草地等12類，其中耕地又分為水田、水澆地和旱地。耕地是指種植農作物的土地，包括熟地,新開發、復墾、整理地，休閑地（含輪歇地、輪作地）；以種植農作物（含蔬菜）為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。耕地中包括南方寬度＜1.0m，北方寬度＜2.0m固定的溝、渠、路和地坎(埂)；臨時種植藥材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他臨時改變用途的耕地。

(2)關于菜地的定義。經查閱，目前國家政策層面上對于菜地并沒有確切的定義。只是在《國家建設征用菜地繳納新菜地開發建設基金暫行管理辦法》（[1995]農（土）第11號）中，對城市郊區菜地進行了約定，即是指城市郊區為供應城市居民吃菜，連續3年以上常年種菜或者養殖魚、蝦等的商品菜地和精養魚塘。一年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的，均不作為本辦法所稱的菜地。從上述兩個方面進行分析，該村16戶被占耕地均不能定性為菜地。一是我國土地利用現狀分類中，沒有對菜地進行單獨分類，而是把用于種植蔬菜的土地涵蓋在耕地中。而耕地的分類為水田，水澆地，旱地，也不是按種植類別進行分類的。二是沒有確切的資料顯示這16戶的被占耕地連續3年以上全部種植了蔬菜，只是部分農戶在自家的承包地上根據需求倒茬種植了糧食作物、經濟作物及蔬菜等，是輪作地。三是當地的氣候條件決定了該地區每年只能種植一季農作物，即一年只種一茬，也不符合現行城市菜地的標準。

3.2土地補償費測算問題的制約

（1)土地補償費和安置補助費標準。目前，我國土地管理法和水利水電工程建設征地補償標準均是采用畝產值倍數法計算。《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6～10倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4～6倍。《移民安置條例》第二十二條規定：大中型水利水電工程建設征收耕地的，土地補償費和安置補助費之和為該耕地被征收前3年平均畝產值的16倍。我國對征地補償費和安置補助費的標準，采用的是土地被征收前3年的平均年產值乘以一定的倍數。從根本上講，這種計算方法不能體現土地本身的實際價值，同時倍數計算法也缺乏科學的衡量標準。一是市場經濟條件下，種植的農作物是根據市場的供求狀況不斷調整的，很難確定3年中種植作物變化情況。二是實行土地家庭承包經營后，難以對農作物的產量作出準確的統計，調查也難以得到真實的情況。三是農作物的價格隨市場波動，年度之間和年內不同時期的市場價格都是不確定的，很難確定統一的計算價格。四是在實際工作中，取規定的下限還是上限相差很大，很難實行。

(2)征地前3年平均畝產值的確定。根據《水利水電工程建設征地移民安置規劃設計規范》（SL290-2009）條文說明，經濟社會“樣本調查的方法分別采用搜集農調隊的典型資料、實地訪問、問卷調查和隨機抽樣。”在實際工作中，經濟社會指標的調查主要采取搜集縣農經局統計年鑒資料、農調隊資料等，根據收集到的資料，由設計單位等根據有關規定確定征地前3年平均畝產值和工程征地補償基數。所以，有關部門提供的資料情況、設計人員的水平高低，都對確定征地前3年平均畝產值和工程征地補償基數數值有著直接影響。

3.3移民安置規劃階段的相關制約

(1)規劃設計人員對于國家政策認知程度的制約。根據“國土資源部關于貫徹執行《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》若干問題的意見（國土資廳發〔1999〕97號）”，《土地管理法》第四十七條第二款規定：“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產值的6～10倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數量。而“每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4～6”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占有的耕地數量。因此，在計算耕地征用前3年平均年產值時，“該耕地”的概念是不同的。征用耕地土地補償費中的該耕地，可以理解為工程建設征地范圍內的耕地（一般以縣為單位），計算耕地征用前3年平均年產值可以用區域內的平均數值；而征用耕地的安置補助費中的該耕地，是指被征地村或村民小組每人占有的耕地數量，計算耕地征用前3年平均年產值應與村、組平均前3年產值掛鉤。不能采用相同的數值進行計算。但是，在實際工作中，規劃設計人員往往采用工程建設征地區域內前3年耕地畝產值進行計算，作為補償基數，再乘以相應的補償倍數即可。這種計算方法沒有按照“該耕地”的不同含義進行區分，以此確定的安置補助費標準有違公平、合理，也不能完全反映實際情況。

(2)地方移民機構和鄉村干部等工作深度的制約。根據《水利水電工程建設征地移民實物調查規范》（SL442—2009）、《大中型水利水電工程移民安置前期工作管理暫行辦法》（水規計[2010]33號）的規定，實物調查成果應經調查者和被調查者簽字認可并公示后，由有關地方人民政府簽署意見。其中，屬于農村和城（集）鎮居民的實物，應由戶主簽字；屬于農村集體經濟組織的實物，應由農村集體經濟組織負責人簽字并加蓋公章；屬于企業的實物，應由企業法人代表簽字并加蓋公章；屬于機關事業單位的實物，應由單位負責人簽字并加蓋公章。在實際工作中，屬于農村和城（集）鎮居民的實物，屬于企業的實物或是企屬于機關事業單位的實物，均能根據規定由相關物權人進行簽字、認可，但是，對于屬于農村集體經濟組織的土地的調查，按照規定應由農村集體經濟組織負責人簽字并加蓋公章。一方面這是由我國土地的公有性質決定的;另一方面又現行的于土地承包經營相矛盾。因為，農村集體經濟組織認可的僅僅是被占土地的性質和面積，并不能真實的反映農戶實際種植了什么。綜上所述，由于各方面因素的制約，使得在征地移民實施過程中，存在類似于菜地補償這樣細節性的問題不能得到有效的解決，從而影響到移民安置工作的順利開展，影響到工程建設，甚至社會穩定。

4建議

(1)目前，我國《中華人民共和國土地管理法》、新疆自治區“關于下發自治區國土資源系統土地管理行政事業性收費標準的通知（新計價房[2001]500號，簡稱自治區500號文）”中都涉及到了菜地的補償問題，如，自治區500號文規定：“種植特種作物的耕地、菜地、果園的年產值應高于本表一等耕地標準”，“棉花地最高不得超過1.5倍；果園地不得超過2倍；蔬菜地不得超過3倍；葡萄地不得超過4倍。其他經濟作物按實際年產值測算”等，但對菜地沒有明確的界定。建議相關部門進一步細化政策、標準，使其更具操作性，為更加合理的實施補償提供政策依據。

（2)在進行實物指標調查時，應按照相關政策要求、根據工程建設不同階段，逐步深化、細化實物指標調查，特別是對土地的調查，在實施階段進行土地分戶時，應對每戶的土地的性質、種植結構進行調查、登記，并有影像記錄備查；縣、鄉移民機構，尤其是鄉、村干部，應切實負起責任，盡量提供符合實際的經濟統計資料，認真做好實物指標調查、核實工作；同時，應加大土地征收中農戶的參與程度，以維護移民群眾的合法權益。在對實物指標成果公示期間，涉及人員一定要認真核對，在確定數量、地類、面積無誤后，再進行簽字、認可；以避免影響在后續工作。

(3)遇到國家現行政策對實際存在的補償問題沒有嚴格界定時，征地移民參建各方應參照國家有關政策、法規，結合當地實際情況，在不突破政策框架的前提下，對有爭議的補償問題做出切合實際的約定，以維護移民群眾合法權益，并保障工程建設順利施工。