房地產管理論文范文10篇

1房地產管理和管理創新的涵義

管理，就是以人為核心，在特定的環境中，由各種設施、資源（包括人力、物力、財力資源）等支持，進行策劃、實施、檢查與改進的活動，為了達到共同的目標，所進行的協調管理活動。管理離不開管理組織和管理規范的要求，管理規范是管理組織實施管理的手段或措施。在房地產產業發展進程中，管理占有重要地位，房地產管理是一個體系，需要科學合理的應用，才有利于房地產行業的發展。通過管理，即可以完成預定的計劃，也可以通過不斷的檢查與改進，使房地產行業更快更好的發展。房地產管理中，有管理還不夠，還需要有創新。創新實際就是使用新的方法或借鑒獨特的手段進行管理，使用新方法解決老問題，充分利用人們的創新能力，發揮人才的創造性思想，使產品與服務都上一新臺階。要想更好的進行管理創新，必須從三方面入手，三方面都有創新，才能促進管理創新的發展。這三方面是指，管理思想的創新，管理制度的創新和技術方法的創新。

2房地產管理創新的必要性和重要性

2.1房地產管理創新的必然性

目前的房地產管理雖然同其他行業一樣，通過不斷的運行取得了很好的發展與完善，但是在發展過程中，依然存在很多問題，在一定程度上阻礙了房地產的發展，使其發展速度減慢。因此，要提升房地產的發展，就需要不斷的進行創新，引入新的管理理念，通過新的管理方式和方法，為房地產發展注入新的力量。在房地產管理和發展過程中，人才培養是制約管理發展很大的一個難題。隨著市場經濟的發展，城市建設的加快，房地產產業的發展不再像過去靠豐厚的資金支撐以使發展壯大，而是注重了人才在房地產管理中的作用，利用人才管理、宣傳甚至銷售，使房地產產業得以快速健康發展。當前，很多房地產產業缺乏高素質人才，人才儲備量少，或由于競爭激烈、福利待遇等各方面的不適宜，導致大量的人才跳槽嚴重，人才流失量大，給房地產產業發展造成了一定的影響。因此，做好房地產人才培養與儲備工作對房地產發展有著重要的作用，是亟待解決的一大難題，尤其是高級管理人才，房地產管理的發展需要在這方面進行適當的創新。除了注重人才培養，在新的房地產市場專業化與集中度不斷提高的今天，房地產項目開發的成本加大，利潤降低，要使房地產經濟效益最大化，就需要房地產管理人員加強項目開發管理，在開發上創新，努力降低開發成本，提高綜合效益，使房地產管理創新再上新高。

2.2房地產管理創新的重要性

一、行政監督理論

西方國家監督制度理論提倡民主、博愛，呼吁社會高于國家，因此一些哲學巨擘如盧梭、洛克等人的帶領下，進行了大量的思考和研究，他們主張主權在民論，理論以制約權力為主要觀點，他們這些理論的領導者甚至提出將分權制衡作為一種政府組織的建構原則，由于時間的推移，理論不斷完善，并且在實踐中陸續得到推廣和驗證。分權制衡論由此成為西方國家監督制度的核心思想。西方其他監督理論還包括法治論（Thetheoryofrulebylaw）、有限政府論（Thelimitedgovernmenttheory）、自由主義理論（ThetheoryofLiberalism）、“濫用權力”論（"Abuseofpower"theory）、多元民主論（Pluralisticdemocraticthe-ory）等。

二、中國監督制度

在我們國家，議行合一說（TheParliamentandtheexecutivesaid）和馬克思主義權力制約觀（Theconceptofpowerrestriction）是主要的監督制度理論依據。在鄧小平同志的帶領下，不斷發展和豐潤了權力制約觀。國家土地督察制度主要表現在以下幾個方面。

1）改革大潮涌動，不斷深化，土地利潤豐厚，行政管理權力如果無限制的擴大，會導致濫用，所以，需要嚴加管理，加強土地行政監督。

2）加強土地行政監督，意在保護公民的土地權利，在此基礎上，起到制約權力的作用，需要注意的是要注意監督方式的豐富性，從各方面都要擴大監督手段。

隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。“利潤＝銷售收入－成本費用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過IT手段、科學的管理方法提升房地產企業成本管理的水平？明源根據幾年來對房地產企業成本管理的研究與實踐，結合多家優秀房地產企業在成本管理方面的先進經驗，總結提煉了“成本管理四步法”。這四個步驟分別是：制定目標、明確崗位職責、跟蹤執行、業績評估。以下就這四個步驟做詳細的分析：

1.制定目標——目標成本

目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。

許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數”，而真正到了執行時，這個“大致的數”往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標/計劃”實際上是“假目標/計劃”，其結果導致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。

目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

影響目標成本制定準確性的原因

【論文關鍵詞】房地產行業特征資金管理

【論文摘要】針對近幾年過熱的房地產業，我國政府出臺一系列管制措施；同時，受國際環境的影響，我國經濟出現一定減速跡象，居民對房地產的消費熱情急劇下降。在這種非常不利的背景下，房地產企業的資金管理就成為企業生存和發展的關鍵。本文基于對房地產行業特征的分析，討論當前企業在資金管理上存在的問題，提出優化企業資金管理的相關對策。

自改革開放以來，我國經濟由計劃逐漸向市場轉軌，政府針對房地產業的管制也從完全管制轉為開始逐步放松，我國房地產業得以迅速發展。但在20世紀90年代開始，全國房地產開發投資的增速加快，特別是最近幾年，全國大部分地區的房價急劇飆升，房價出現失控狀態，國家針對過熱的房地產業實施從緊的宏觀調控政策。在一系列宏觀調控和管制之下，全國各地房價先后出現回落。與此同時，源于美國次級債引發的金融危機和經濟衰退席卷全球，我國經濟也出現減速，伴隨經濟減速，國內居民對房地產的消費熱情也急劇下降。在這種非常不利的大環境下，房地產企業如何擺脫困境，企業現金流成為解決這個問題的關鍵。優化企業現金流管理，不但可以幫助企業熬過這次行業寒冬，還可以為即將到來的春天打下良好的基礎，使得企業在未來競爭中處于優勢。

一、房地產行業特征分析

1.房地產項目成本高。房地產業是一個高度資金密集性行業，所需成本高。由于土地資源稀缺且不可替代，供給是有限量的，但人類對土地的需求卻與日俱增，使房地產的土地價格不斷上升。同時，作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，需投入一定的人力、財力和物力進行開發，加之土地的拍賣、招標造成的價格競爭，往往大幅度地抬高市場價格，從而造成房地產投資者的投資金額較高。此外，房屋的建筑、安裝需要雇傭大批工程技術人員和施工管理人員，需要使用大量大型施工機械設備，從而造成房屋建筑成本高于一般企業產品成本。

2.房地產項目周轉期長。房地產企業投資要受到房地產市場各個組成部分的制約，包括土地投資市場、綜合開發市場、建筑施工市場和房產市場等四個相互聯系的市場。一旦將資金投入于房地產市場，需要經過這幾個市場的一次完整流通才能獲得利潤。通常，開發一宗房地產，從選擇地塊到規劃設計、興建完工，直至出售需3-5年時間，如通過出租獲得租金收回投資則時間更長。當企業遇到宏觀經濟調控等因素導致的房價下跌，則會加劇現金流動緩慢的狀況。

“信托”意指信任委托，是一種代人理財的制度安排。我國《信托法》中所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產管理或者處分的行為。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認為現代信托制度的發展最早是從英國封建時代的用益權制度開始的。

一、現代信托制度的發展

（一）現代信托制度的確立

早期在英國出現的“信托”，稱為“用益設計”，當時的目的是為了規避封建法律制度對財產（尤其是土地）轉移所加的限制和稅負。當時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習慣，但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規避了禁止捐贈土地給教會的規定。人們還采取同樣的方法規避了土地長子繼承制。另外，在由國王、領主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當土地的“占有”或“所有權”發生轉移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉移土地“占有”而保留土地“用益權”的方式，使得這種負擔得以規避。由于英國的普通法并不承認這種用益設計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應該忽視道德為理由，承認并賦予了用益設計制度的合法性。用益設計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權確認為法律上的所有權，目的是為了使受益人承受所有權人地位而無法規避稅負。1925年英國以《財產法》廢除了《用益法》，現代信托制度得以確立。

（二）消極信托向積極信托的轉化

由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產的“名義”所有權，對信托財產不負任何積極管理的義務，信托財產的實際管理權和受益權由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設計。通過利用受托人的“人頭”設計，可以達到成功規避對財產轉移的限制和不合理稅負，因而這種信托被認為是消極信托。

由于當前理論界對于市場營銷能力評級指標體系的構建尚未有定論，因此本章在探討建立房地產市場評價指標體系的過程中，是在結合房地產市場營銷的特性以及借鑒其他行業營銷能力評價指標體系研究結果的基礎上，初步確定房地產企業營銷能力的評價指標體系預選集，再采用德爾非法對各指標進行篩選并進行科學性、可行性論證。

3.1評價指標體系構建的目的

構建科學的房地產企業營銷能力評價指標體系，是房地產企業營銷能力評價的基礎性工作。構建評價指標的目的是為了描述系統狀態或方案效果，為決策提供相關信息。所謂指標體系是由一系列相互聯系、相互制約的指標組成的科學完整的總體，各指標間相互關系是該系統的結構。

3.2房地產企業營銷能力評價指標體系設立的原則

(1)系統性原則房地產企業營銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內部因素的影響，也有外部環境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產企業營銷能力評價指標體系的設立必須遵循系統性的原則。

（2）科學性原則房地產企業營銷能力評價指標體系是一個龐大的工程，涉及的評價指標很多，并且每一級的評價指標又涉及很多的因素，這些評價指標的設定應滿足科學性的要求。首先，評價指標的設定應符合國際慣例，向國際權威的評價結構過渡，又要符合房地產營銷的特性；其次，評價指標是房地產企業自身狀況和實踐經驗的理論概括和抽象；再次，評價指標體系的設計應規范科學、有充分的理論依據。

2.1中小房地產企業概念的界定

2.1.1中小企業的界定

一般而言，世界各國對中小企業的界定都采用定量和定性兩種方法，其中以定量界定為主，輔以定性界定。因此本文將通過我國對中小企業的界定標準，為中小房地產企業的界定提供參照標準。中小企業概念的界定是開展中小企業研究的基礎，也是政府制定中小企業政策的依據，更是關系到中小企業業主的自身利益和中小企業的發展問題，所以首先對中小企業概念界定是必要的。然而中小企業是一個相對的、比較模糊的概念，國際上并無一個確切的、統一的定義，在理論上和實踐上對其進行精確界定都是非常困難的。中小企業的定量界定可以從雇員人數標準、資產（資本）額標準、營業額標準等方面進行界定，而定性的界定標準的本質特征為獨立所有、自主經營和較小的市場份額，此外還包括活動范圍有限、業主直接管理等。

2.1.1.1中小企業的絕對概念

中小企業是與大企業相對的集合性概念。在劃分大企業和中小企業這兩個子集的標準，即企業規模的背后，起決定作用的因素是生產技術條件，但生產技術條件是受生產力發展水平、企業所屬行業等多種因素的制約，這樣，中小企業可用函數表示為:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行業變量t(time)代表時間變量s(site)代表國家、區域等變量可見，自變量不同，中小企業的概念就不會相同，因此，中小企業這一概念具有多重相對性。

2.1.1.2中小企業的相對概念

摘要：房地產企業拆遷檔案是指房地產開發企業(拆遷人)依法對被拆遷人實施房屋拆遷活動中直接形成的，對國家、社會和企業有保存價值的文字、圖表、聲像等不同載體的歷史記錄。

一、房地產企業拆遷檔案的地位和作用

1、房地產企業拆遷檔案的地位

房地產企業的拆遷工作是一項“民心工程”、“實事工程”。拆遷工作的好壞，直接影響著老百姓的切身利益乃至整個社會的民生狀況。房地產拆遷檔案記錄了企業的生產經營狀況、老百姓居住條件的改善過程以及社會城市建設的變遷過程。所以，房地產企業拆遷檔案的數量和質量在某種程度上體現了房地產市場的秩序，反映了企業的經濟效益，涉及著千家萬戶的生計。

2、房地產拆遷檔案的作用

(1)房地產企業拆遷檔案是檢查、審核拆遷活動的重要依據，是即將消失或已經消失的建筑物的原始記錄。由于它是原始建筑的真實記錄，因此可以作為歷史的見證和證據供后人利用，同時其自身所蘊含的歷史和文化價值也是不可估量的，對于恢復和還原歷史面貌、了解和認識人類社會的發展都有著極其重要的作用。

一、我國房地產集團資金管理存在的不足

(一)房地產集團的資金管理手段相對落后

目前，房地產集團財務會計記賬工作基本使用財務軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財務記賬功能，沒有合同管理，預算管理，成本控制，財務分析，項目管理等各個方面的管理軟件。金融信息化業務的實施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現代企業財務管理發展的腳步的。

(二)房地產集團的投資決策不夠科學

由于前幾年的房地產行業比較火。回報率也比較高，這使得一些房地產集團只注重利潤的獲得，而忽視了行業發展的周期性關系和一些潛在的風險，造成企業對未來的評估存在的不足，在進行一些投資時比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預期收到投資的匯報，使得企業的投資很難收回。

(三)房地產集團的融資形式比較單一

1房地產工程管理的意義及內涵

房地產工程項目管理指的是在房地產工程項目施工的過程中用系統的理論、觀點和方法，對項目工程進行有效地規劃、組織、決策以及協調各部門之間的關系，利用有限的資源，在保證工程質量的前提下，按時完成計劃任務，實現固定資產的預期目標。房地產工程管理是房地產工程的重要組成部分，涉及到房地產項目的規劃，房地產項目地址的選擇，以及房地產工程的可行性研究。房地產工程管理是確定房地產項目的科學性和準確性的重要因素。對于房地產工程項目而言，進度、質量以及費用是房地產在建設過程中最受到重視的三個要素也是房地產工程管理的主要目標。對這三個目標管理的優劣直接涉及房地產投資者與業主直接的經濟利益。合理的房地產工程項目管理，要在充分節省資金的情況下，節約工期，建設出質量過關的工程項目，實現開發商、承包商和業主的共贏。

2房地產工程管理與一般工程管理的不同之處

房地產工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點主要體現在以下幾個方面。

2.1管理的過程存在很大不同

一般的工程管理過程主要是從企業對工程進行投標開始的，涉及到組織相關的建設人員進行建設，建設過程的管理與監督，工程進度的管理，以及組織專業人才對工程項目進行驗收。房地產工程管理的范圍和領域都遠遠超出了一般的工程管理，房地產工程項目管理的內容包括工程前期的地質勘查、工程設計、工程設計的審查，工程報建，房地產工程的投標和招標、工程的具體施工、工程驗收以及工程的預算決算。由此可見，房地產工程管理不僅僅包括一般工程管理現場施工的各個方面，還包括一般工程前期的各項工作，直接影響到房地產工程的順利開展及工作中的各個方面。