房地產信托經營管理論文

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“信托”意指信任委托，是一種代人理財的制度安排。我國《信托法》中所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產管理或者處分的行為。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認為現代信托制度的發展最早是從英國封建時代的用益權制度開始的。

一、現代信托制度的發展

（一）現代信托制度的確立

早期在英國出現的“信托”，稱為“用益設計”，當時的目的是為了規避封建法律制度對財產（尤其是土地）轉移所加的限制和稅負。當時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習慣，但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規避了禁止捐贈土地給教會的規定。人們還采取同樣的方法規避了土地長子繼承制。另外，在由國王、領主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當土地的“占有”或“所有權”發生轉移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉移土地“占有”而保留土地“用益權”的方式，使得這種負擔得以規避。由于英國的普通法并不承認這種用益設計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應該忽視道德為理由，承認并賦予了用益設計制度的合法性。用益設計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權確認為法律上的所有權，目的是為了使受益人承受所有權人地位而無法規避稅負。1925年英國以《財產法》廢除了《用益法》，現代信托制度得以確立。

（二）消極信托向積極信托的轉化

由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產的“名義”所有權，對信托財產不負任何積極管理的義務，信托財產的實際管理權和受益權由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設計。通過利用受托人的“人頭”設計，可以達到成功規避對財產轉移的限制和不合理稅負，因而這種信托被認為是消極信托。

隨著歷史的發展，封建制度崩潰，政治上民主化，經濟上市場化，凌駕于財產轉移上的種種限制和稅負也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財產世代相傳的觀念轉變為以賺取利潤為目標，農業經濟時代向工商經濟時代的轉化，也使得財富來源的形式由單一的土地轉向多元化。經濟的發展和社會的進步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設計需求，轉變為能夠滿足受益人對提供積極、專業的財產管理方面的需求。信托和投資的結合日益緊密，營業信托事業日益興旺發達，積極信托主導了現代信托的發展。

（三）現代信托制度的傳播和創新

英國雖然是信托事業的發源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀60年代，因產業革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區，但缺乏國際投資經驗，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經驗豐富的受托人代為運作，雙方約定受托人只收取一定的報酬，并將投資收益返還給投資者。以后，受托人發展為專業化公司，并通過發行等值的基金單位而募集成立了信托基金，由此產生了“單位信托”。20世紀20年代，這種單位信托制度傳入美國，并發展成為“投資信托”，以后又從美國傳入日本、韓國等東南亞地區。二者的區別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。目前，英國和美國都有民事信托和商事信托，但限于習慣和民事信托曠日持久的發達，民事信托仍然是英國信托業務的主體，而美國的民事信托和商事信托同樣發達。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托，特別是在二戰后特殊的經濟環境中獨創了“貸款信托”，為日本的經濟發展作出了重大貢獻。

二、國外房地產信托經營模式

（一）美國的房地產投資信托

美國的房地產投資信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司擁有資產的形式，將股東的資金吸引到房地產投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產的一些好處，又避免了承擔無限責任及資產流動性差的風險。美國的房地產投資信托業自20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，目前的市場價值已經超過400億美元。

l、美國房地產投資信托的類型

美國的房地產投資信托包括股權信托、抵押信托、混合信托三種形式。股權信托的投資業務主要是房地產的所有權（收購現存房地產或即將開發的房地產），其投資人取得的是房地產的股份所有權；抵押信托的主要投資業務是房地產抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權；混合信托則兼有股權信托和抵押信托雙重性質和特點。股權信托的投資魁力在于：（l）通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產業的機會；（2）專業化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合，分散了房地產投資風險；（3）投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機會；（2）專業化的管理人員將募集的資金用于多個房地產項目的抵押貸款，分散了房地產借貸風險；（3）投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。

2、房地產投資信托與房地產股份公司的不同

雖然房地產投資信托與房地產股份公司都是將所募集資金用于房地產投資，但二者具有顯著的區別，主要表現為：（1）房地產投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產管理與金融功能的統一，雖然它通常以股份公司的形式出現，但同時要受到公司法和信托法規范；而房地產股份公司主要受到公司法的制約。（2）法律對房地產投資信托的資產結構、收入結構、收益分配作了原則性的規定，比如關于資產價值的75％以上必須由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成的規定，關于來自于租金、抵押貸款利息和房地產銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規定，關于分配給股東的金額不低于應納稅收入95％的規定等等，從而對其業務性質作出了強制性約定；而房地產股份公司的業務性質則不受法律的約束，其資產結構、收入結構、收益分配最終體現為股東的意愿。（3）房地產投資信托的經營管理活動帶有消極性，即經理和雇員不直接進行房地產的管理和運作，只是對房地產管理業務的開展予以決策，具體的信托資產管理工作則聘請獨立的房地產投資顧問或承包商來完成；而房地產股份公司的經營管理活動是積極的。

（二）德國的房地產投資信托

德國的房地產投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產或其他特別財產，保管銀行根據投資公司的指示負責現金及有價證券等特別財產的保管、信托收益分配、信托基金資產評價，以及房地產業務的監管工作。（圖1）為保護投資人的利益，投資公司法作了設置監督委員會、選定保管銀行、固有財產與信托財產分別管理、投資范圍限制等強制性規定。可以投資的房地產限于租賃居住及商業用房地產，以及符合該條件的在建工程（不超過信托財產價值的10％）和土地。德國房地產投資信托的特點，在于基金資產的運用業務與保管業務的分離（三）日本的土地信托

日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結束后，收回土地所有權；處理型是指土地所有者在信托期結束后，領取土地出售所得價款。土地信托基本上是在土地所有者具有開發積極性，而自己沒有能力的時候發揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權的同時，獲得穩定的項目收益，因而對土地所有者來說極具投資魅力。

三、我國房地產信托經營管理模式的選擇

我國現代信托發端于20世紀初，并持續發展到1949年新中國的成立前夕。新中國成立后，隨著社會主義改造的完成，信托業務逐漸消失。1979年新中國第一家信托機構——中國國際信托投資公司成立。經過20年的發展，全國已經有近400家信托投資公司，總資產約占全部金融資產的10％左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產投資經營活動，它們以吸收信托存款、委托存款、發行房地產企業債券等形式為房地產開發企業籌集資金，或者辦理各種形式的房地產信貸業務，或者直接投資于房地產的開發經營，雖然拓展了房地產業融資渠道，促進了房地產經濟的發展，但因存在著違規經營、管理混亂、業務范圍不明確等問題，嚴重影響了信托業乃至房地產業的市場秩序，許多信托投資公司因房地產經營不善而瀕臨破產的邊緣。為了規范信托業的健康發展，中國人民銀行于2001年1月9日頒布了《信托投資公司管理辦法》，九屆全國人民代表大會常務委員會于2001年4月28日通過并公布了《中華人民共和國信托法》，這就使得我國信托事業的發展和繁榮，建立在較為完善的法律規范基礎上。而發展什么樣的房地產信托經營事業，則是我們需要進一步探討和解決的問題。筆者主要借鑒國外的運作模式，從以下三個方面闡述自己的簡略構想。

（一）建立房地產投資信托基金

建立房地產投資信托基金，一方面為迅速增長的個人金融資產提供新的投資渠道，另一方面通過信托基金匯集閑散資金，滿足房地產業發展對資金的巨額需求。我國房地產投資信托基金的業務范圍，目前應當以房地產的開發、購置、出租管理等權益型投資作為主要經營業務，至于資產結構、收入結構、收益分配等方面也需要監管部門和機構作出明確的規定。在房地產投資信托基金運作的模式上，既可以借鑒美國的模式，由金融機構組織發起，具體的資產管理活動由專業的投資顧問操作，也可以借鑒德國的模式，由投資信托公司負責具體的資產運營，另選保管銀行負責受益憑證的發行、收益分配、部分信托財產的保管和運營監督。但考慮到我國由中國人民銀行負責信托基金業管理的實際情況，以致專業房地產公司不可能作為投資信托基金的組織發起人而得到批準，以及現有信托投資公司在房地產權益經營管理運作方面的不足，美國的運作模式可能更具有借鑒價值。由信托投資公司組織房地產投資信托基金的發起，并委托證券公司或銀行向社會公開發行受益憑證，將所募集資金交由專業房地產公司進行獨立運作。（圖3）

（二）建立國有土地信托經營管理運作機制

我國城市國有土地所有權是通過出讓、出租等經濟形式及行政劃撥方式實現的，而在日本，國有土地信托也是實現國家土地所有權的一種重要的經濟形式。日本的國有土地信托，是吸取民間土地信托制度能夠有效利用土地的特點，為促進國有土地的有效利用及處置而建立的，使得國有土地的管理及處置手段更加多樣化了。日本國有土地信托制度的好處是：在長期持續獲得土地收益的同時，保留了將來行政需要的國有土地所有；將土地及地上建筑物共同進行信托時，土地價值的體現較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價格的影響；可以利用土地信托制度對再開發中的土地所有權進行調整。考慮到我國的土地制度現狀，雖然利用土地信托制度不可能產生像日本那樣明顯的好處，但至少可以考慮將其作為實現國有土地所有權的一種經濟形式。當然，要保證土地信托給國家帶來的經濟利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。

（三）“房屋銀行”的信托化規范經營

“房屋銀行”模式是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯手率先推出的。由于這種經營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因中國人民銀行規定“銀行”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經將其更名為“存房中心”。貴州的運作方式是，房屋所有權人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據房屋所處的地段、環境、設施等因素，測算出房屋的出租價格，經房主認可后通過網絡系統對外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開立的帳戶中。房主每年預留40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業務僅運作四個多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達到97％。雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有許多差異。比如，北京房地產交易中心將此類“房屋銀行”業務稱為“租賃吞吐”業務，該業務規定每年預留兩個月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋“存入”之日起開始按照事先約定的數額計算房租，不過所約定的房租額與向承租人收取的實際租金并不相等，房地產交易中心賺取了其中的差價。

在此類“房屋銀行”業務中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對這些問題需要加以分析，以便在出現糾紛時能夠依照現行法律及時予以解決。

在“房屋銀行”業務運作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關系，因而像北京房地產交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似于房屋的轉租獲利，這是不符合委托及中介業務的有關規定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關系，此時，是“房屋銀行”以房屋所有權人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關心誰是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋銀行”業務的運作更符合信托法律關系。房主是信托法律關系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經營管理活動的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。這樣一來，我們將“房屋銀行”稱為“房屋信托”，并用信托法加以規范可能就較為妥當了。雖然我國民法理論及實踐中，將信托行為等同于行紀行為，但嚴格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實和明確了這一點，因而不宜將其認定為“房屋行紀”。

四、發展我國房地產信托經營尚需要解決的問題

《中華人民共和國信托法》的出臺，為我國房地產信托經營事業的規范發展提供了法律基礎。不過，要真正促進房地產信托經營業務的發達，尚需要制定有關規范各種房地產信托經營業務的政策法規及實施細則，特別是關于房地產投資信托基金如何具體運作、房地產信托經營業務的稅收制度、房屋信托時是否需要及如何進行產權轉移或變更登記等問題，都是房地產信托經營的具體操作中需要探討和解決的關鍵問題。