城市成長管理與房地產(chǎn)管理論文

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一、行政監(jiān)督理論

西方國家監(jiān)督制度理論提倡民主、博愛，呼吁社會高于國家，因此一些哲學(xué)巨擘如盧梭、洛克等人的帶領(lǐng)下，進(jìn)行了大量的思考和研究，他們主張主權(quán)在民論，理論以制約權(quán)力為主要觀點(diǎn)，他們這些理論的領(lǐng)導(dǎo)者甚至提出將分權(quán)制衡作為一種政府組織的建構(gòu)原則，由于時間的推移，理論不斷完善，并且在實(shí)踐中陸續(xù)得到推廣和驗(yàn)證。分權(quán)制衡論由此成為西方國家監(jiān)督制度的核心思想。西方其他監(jiān)督理論還包括法治論（Thetheoryofrulebylaw）、有限政府論（Thelimitedgovernmenttheory）、自由主義理論（ThetheoryofLiberalism）、“濫用權(quán)力”論（"Abuseofpower"theory）、多元民主論（Pluralisticdemocraticthe-ory）等。

二、中國監(jiān)督制度

在我們國家，議行合一說（TheParliamentandtheexecutivesaid）和馬克思主義權(quán)力制約觀（Theconceptofpowerrestriction）是主要的監(jiān)督制度理論依據(jù)。在鄧小平同志的帶領(lǐng)下，不斷發(fā)展和豐潤了權(quán)力制約觀。國家土地督察制度主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1）改革大潮涌動，不斷深化，土地利潤豐厚，行政管理權(quán)力如果無限制的擴(kuò)大，會導(dǎo)致濫用，所以，需要嚴(yán)加管理，加強(qiáng)土地行政監(jiān)督。

2）加強(qiáng)土地行政監(jiān)督，意在保護(hù)公民的土地權(quán)利，在此基礎(chǔ)上，起到制約權(quán)力的作用，需要注意的是要注意監(jiān)督方式的豐富性，從各方面都要擴(kuò)大監(jiān)督手段。

3）土地行政管理制度改革從很大程度上擴(kuò)大了政府的收入，因此謹(jǐn)防權(quán)力失控與濫用。

4）土地公有制，國家監(jiān)督。

5）權(quán)力制約與法治具有內(nèi)在的統(tǒng)一性，建立土地督察制度，增強(qiáng)法制。

三、政府監(jiān)管理論壟斷經(jīng)營會導(dǎo)致市場出現(xiàn)失靈狀態(tài)

社會資源無法有效配置，政府監(jiān)管則有效解決此類問題，由于信息不對稱、不完全和制訂政策的復(fù)雜性等，政府失靈的情況也經(jīng)常性的存在，因而土地公共政策失效。在我國，土地公有制，土地所有者屬于地方政府，放眼而望，地方政府扮演了市場競爭的參與者角色，制造了市場機(jī)制的各種缺陷，沒有做好土地的監(jiān)管職責(zé)，針對這種“體制性失靈”，有必要按照政府監(jiān)管理論重新審視中央與地方的土地管理關(guān)系，加強(qiáng)和改進(jìn)對地方政府土地利用和管理行為的監(jiān)管。

四、中國三十多年的改革現(xiàn)狀

新中國成立，實(shí)行中央高度集權(quán)體制延續(xù)至今。改革后放權(quán)讓利，施行地方分權(quán)改革，地方政府?dāng)U大了自主權(quán)力，由此問題頻出。中央政府是集權(quán)制度，但權(quán)力下放，地方政府有一定的權(quán)力，且逐步擴(kuò)大，但是監(jiān)督乏力；長期以來，“上有政策，下有對策”中央重大決策在地方執(zhí)行中始終存在走樣現(xiàn)象。因此分權(quán)體制可以有效地完善中央的宏觀調(diào)控和監(jiān)管體制，協(xié)調(diào)好中央與地方之間的關(guān)系。土地是不可再生的資源，在城市發(fā)展中發(fā)揮著巨大的作用，我們國家有十幾億的人口，政府對土地的宏觀調(diào)控是對全國土地資源的有效利用。

五、利益關(guān)系理論

利益是人類的需要，利益關(guān)系是生存的本質(zhì)，是人類行為的物質(zhì)動因，利益和利益關(guān)系促進(jìn)了人類的發(fā)展和文明，全體人民的共同利益即國家利益，國家利益和公民的個人利益相輔相成，息息相關(guān)，如影隨形似響應(yīng)聲。利益有一致性，也存在利益矛盾。后者比如在非規(guī)范的市場條件下違反法律、扭曲經(jīng)濟(jì)規(guī)律的地方保護(hù)、惡性競爭等。隨著改革開放的深化，利益矛盾不斷地產(chǎn)生，也在不斷地消除，國家加強(qiáng)土地控制，向地方設(shè)立派駐國家土地督察機(jī)構(gòu)，避免重大的違規(guī)違法問題，使得政策日趨完善。

六、結(jié)語：

城市管理對房地產(chǎn)的影響成長管理政策影響深遠(yuǎn)，影響著房地產(chǎn)市場和公眾的利益。成長管理政策影響著土地和房產(chǎn)的價(jià)格，成長管理政策的目的，就是促成土地利用規(guī)制的嚴(yán)格化，控制市場投機(jī)，避免市場出現(xiàn)劇烈的震蕩。在宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，中國大城市更應(yīng)當(dāng)充分衡量目前所處的城市發(fā)展階段、國情特點(diǎn)和地方差異，以長遠(yuǎn)的眼光看待土地帶給城市的利益，將規(guī)制政策、引導(dǎo)政策、區(qū)域刺激政策等有機(jī)結(jié)合起來。滿足市場的合理需求，通過密切監(jiān)測房價(jià)的變化適時調(diào)整政策；因此適度引導(dǎo)就業(yè)、人口向城市邊緣地區(qū)轉(zhuǎn)移并推動城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、構(gòu)建安全、有效、快速、低成本的公共交通體系有助于房價(jià)向正常水平的回歸。

作者：段曉兵單位：灤縣城市管理行政執(zhí)法局