房地產行業分析報告范文
時間：2023-04-02 10:38:45
導語：如何才能寫好一篇房地產行業分析報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
關鍵詞：房地產；房地產廣告；新媒體；城鎮化
一、行業現狀
（一）市場規模及發展階段
目前房地產廣告行業處于快速發展階段，業內公司小而多，大多數公司業務集中在某個區域，尚未出現全國性的公司。盡管對房地產行業的宏觀調控政策逐年收緊，但作為關系民生的重要支柱產業之一，房地產行業的發展仍然與國民經濟的發展息息相關。房地產廣告是我國廣告也投放最大的行業之一，根據《現代廣告》雜志2012年的《中國廣告業統計數據報告》，在行業廣告投放額排行中，房地產行業幾年來一直保持投放額的首位，且勢頭穩增不減。2011年，房地產行業廣告投放額為339.3293億元，占中國廣告經營額的10.86%，較2010年的增長率為41.52%[1]。2012年房地產受到政策打壓，但仍然保持了廣告支出迅速的增長，根據《2013年廣告行業分析報告》，房地產廣告的增長率為31.5%。保險、醫藥、白酒、房地產、汽車等五個行業的廣告為對廣告增長貢獻率最高的前五大行業，其中房地產的貢獻率為19.1%。[2]
（二）行業產業鏈描述
廣告產業鏈包含廣告主、廣告公司、媒介和消費者四大主體，廣告公司在廣告市場的產業鏈中處于中介地位，是溝通廣告主、媒介和消費者的橋梁和紐帶，為廣告主提供整合營銷傳播服務。廣告公司向廣告主提供品牌策劃與管理、廣告策劃創意設計、媒介投放、戶外廣告、促銷活動、公關活動、企業形象CI等服務。房地產廣告領域的客戶主要為房地產開發商，其為客戶制作出廣告方案及內容，并通過媒介進行，提供的服務內容包括策略體系服務、創作體系服務、設計體系服務以及營銷策劃服務等。
二、發展前景
（一）與房地產行業發展息息相關的房地產廣告行業
對于中國人來說，注重安居樂業，不管在哪個時代，房子都是生活中一個很重要的部分。房地產行業興起于上世紀90年代以來，在經歷了興起、熱潮和滑落之后，已經逐步趨于成熟，并形成了諸多全國性的大型地產商。房地產行業目前已經成為了中國國民經濟的重要支柱產業之一。
由于房地產行業的資本密集型特性以及相對較高的回報率，大量資金涌入房地產行業，在幫助其發展的同時，也使得該行業的競爭明顯加劇，而激烈的競爭凸顯了廣告的重要性。好的廣告具有化腐朽為神奇的作用，一個好的概念可以給購房者良好的想象空間，在提升開發商品牌的知名度的同時，還可以引導消費者的購買行為。基于房地產行業的持續發展，房地產廣告行業在未來一段時期仍然具有發展空間，但對房地產行業的過度依賴使得該領域的廣告公司存在一定的行業風險，房地產廣告公司在提高服務附加值、增強客戶粘性的同時，應加快產業鏈的延伸和拓展，以增強抗風險的能力。
（二）城鎮化進程下的房地產廣告行業
新型城鎮化的進程將給房地產行業帶來持續的動力。十報告指出，“堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路”。總理曾多次就城鎮化問題發表講話，2013年3月，總理在就任后答中外記者問時再度指出，新型城鎮化是以人為核心的城鎮化，要使目前2.6億農民工中有愿望的人逐步融入城市，是一個長期復雜的過程，要有就業支撐，有服務保障，在此過程中，要大、中、小城市協調發展，東、中、西部地區因地制宜地推進。隨著城鎮化由西向東、由一線城市向二線、三線城市的發展，房地產廣告行業也會呈現出如此的轉移行情。根據搜房網的數據，除北京、上海、深圳、廣州以外的其他城市的房產廣告增長率在2009年到2011年為9.2%、84.58%、79%。因此在新形勢下房地產廣告公司應加強在二、三線城市的布局和攻城略地，以適應這一波的轉移行情。
（三）新興網絡廣告渠道對房地產廣告的影響
新媒體的出現，對傳統媒體帶來了巨大的挑戰，整個廣告行業出現了互聯網渠道對傳統紙媒、戶外媒體的替代。與傳統媒體的緩慢增長態勢相比，根據EnfoDesk易觀智庫研究顯示，網絡渠道的廣告卻發展很迅速。2013年第1季度中國房地產行業新房品牌網絡營銷市場規模達到8.84億元，與上季度相比環比下降29.6%，與去年同期相比增長27.8%。[3] 2013年第2季度中國房地產行業新房品牌網絡營銷市場規模達到12.4億元，與上季度相比環比增長40.3%，與去年同期相比增長24.8%。出現這一快速增長的原因，一方面是由于二三線城市廣告主對網絡營銷的認知及重視度加深，另一方面則是網絡媒體的新營銷形式、營銷效果和價值創新，爭取到了廣告主更多的營銷預算。[4]
互聯網營銷、微博營銷、微信營銷、客戶端營銷等新興的渠道將在房地產廣告營銷里面起到未來約重大的作用。面對全新的廣告形式，必須對應著全新的廣告人才，熟悉互聯網互動特性，對互聯網受眾有一定研究，有基本的互聯網廣告數據說服廣告主，這一切都和傳統廣告完全不同，也就意味著全新的投入和風險。對于這些新興媒體的認識和掌握，將有利于房地產廣告公司適時地調整方案，適應時代的變化，滿足客戶的新需求。
（四）海外市場帶來的機遇
目前，越來越多的中國人開始海外置業，也有越來越多的國內開發商在海外開發針對中國人的房地產項目，與此同時，房地產廣告商也迎來新的業務機遇。在此背景下，房地產廣告商基于對中國人消費習慣的了解擁有針對中國人海外置業的業務機遇，且該部分業務較國內業務的利潤率高，房地產廣告行業迎來新的業務增長點。
三、行業競爭情況
由于房地產廣告具有較強的專業性，因此為開發商提供服務的公司多以專業性的房地產公司為主。一些綜合性的廣告公司也涉及房地產業務，如廣東省廣告股份有限公司。在經過多年的發展之后，房地產廣告行業仍然處于諸侯混戰的階段，尚未出現一些大型的房地產廣告公司。究其原因，主要是多數公司輕資產，長期以來該行業得不到銀行的貸款支持，其他資本進入這一領域也少之又少，各家公司的發展主要依賴原始資本的慢慢積累，因此發展緩慢，無法進行區域性的擴張。此外，由于房地產廣告公司屬于智力輸出型公司，行業內人員的不穩定而各家公司又無標準化的設計流程，這也是造成目前尚未出現一下大型的、全國性的房地產廣告公司的原因之一。
未來房地產廣告公司存在整合的可能性很大，畢竟全國性的開發商需要全國性的房地產廣告公司與之匹配。在此背景下，一方面，房地產廣告公司需盡早實現全國性的布局，并進行市場的整合，加強業務系統的規范及流程管理，另外一方面，需要通過資本市場以獲得資金支持，通過并購方式實現業務集中和規模擴大以及對制作、營銷、設計等產業鏈的延伸，從而真正地做大做強。
四、結論
房地產廣告在整個廣告行業里占有重要地位，而房地產行業又與民生息息相關，因此注定了房地產廣告具有其專業性和特殊性。伴隨著城鎮化的進程，該行業仍然具有一定的發展空間。房地產廣告行業經過近20年的發展，仍然處于諸侯混戰的局面，亟待出現一些全國性的、綜合性的、專業性的廣告公司，而多年的累積已經為行業的集中提供了基礎，誰能抓住這一歷史機遇，盡早完成全國的攻城略地，誰就可以在未來的競爭中獲得先發優勢。
參考文獻：
[1] 中國廣告業統計數據報告[J].現代廣告，2012.
[2] 2013年廣告行業分析報告[DB/OL].道客巴巴.
篇2
【關鍵詞】 房地產； 擠出效應； 實證會計； 收益報告
一、引言
中國自1998年實施住宅分配貨幣化改革以來，已經走過13年。在此過程中，隨著大量投資向房地產領域集中，房地產行業已經成為國內支柱性產業，但是目前房地產行業非理性繁榮對經濟發展造成負面沖擊。房產行業通過抵押等方式反復從銀行體系中吸收大部分資金，同時通過高房價從消費者手中吸收大量資金，從而利用所持有的資金進一步推動房地產行業對國民資金斂收力度，這種發展模式不僅導致資源的錯配，引起銀行存貸風險敞口擴大，更是引發社會對房產投機性的需求。王小廣通過對國家統計局有關數據的分析發現：我國住房市場的投資或投機需求占比超過50%，房子不是用來住的，而是用來投機炒作的，這是我國住房市場面臨的最大問題（王小廣，2012）。這種發展方式加大了社會經濟發展的不均衡程度。基于房地產行業發展現狀，政府自2002年開始對房地產行業進行調控。但是2002—2009年中國樓市出現了“屢調屢漲”的反常現象，這種現象在2011年得到抑制。隨著宏觀調控連續出臺限購令、信貸緊縮、利率上調、房產稅等房價調控政策，房產行業抑制了投資、投機和高端需求，也影響了剛性需求。在2012年年底的中央經濟工作會議強調“堅持房地產調控政策不動搖”，進一步打消了市場上房地產調控將放松的預期。中國房地產市場正式進入去杠桿化的過程，即過度投資之后的去泡沫階段。由此來看房價下跌趨勢形成，必然會加劇房產開發商資金緊張的局面，在此種情況下，從描述和分析房地產發展、盈利及資金運轉的會計和財務角度關注房地產行業發展狀況，由財務會計的角度分析房地產發展趨勢對防范由新一輪宏觀調控所帶來的風險具有很強的實證意義。
本文以實證會計研究范式為框架，分析房地產企業層面財務變量在控制政府相關政策的條件下所反映的企業年度收益報告中的信息含量，即分析政策因素是否對其他企業財務變量所蘊含的會計財務信息具有“擠出效應”。在控制的政策因素及企業層面財務變量條件下，對我國房地產企業所提供的年度會計信息含量及其信息質量進行量化分析，最終對房產行業的外部投資者、利益相關者及該行業會計信息使用者在使用房地產業所提供的會計信息時應該注意的問題提出針對性建議。
二、研究思想設計
本文是以實證會計研究為分析范式，首先對實證會計研究及本文研究思想作出說明。20世紀80年代，瓦茲和齊默爾曼的合著《實證會計理論》一書的出版標志著實證會計理論作為一個學術流派出現。實證會計理論在有效市場假說和資本資產計價模型基礎上建立會計收益與股票價格二者之間的關系，其重要假定為：基于有效市場假說的可描述性及實證研究結果的可解釋性，可以得出年度和季度收益能夠向股票市場傳輸新信息；而由會計或財務所傳遞的信息可以反映到企業股票價格波動上；同時存在其他信息來源使得市場可以預見到會計收益，從而以實證會計為基礎的會計收益能更好地預測未來現金流量。傳統的實證會計研究基于有效市場假說進行分析，而結合我國市場經濟及資本市場運行狀況，有效市場假說并不成立，由此筆者放松有效市場假說，假定市場為半強式有效，即當前的房地產股票市場價格完全反映了現實所有已公開的有用信息。這些公開信息主要是企業層面的財務因素，包括：財務報告、公告、股利分配方案、盈利預測及證券分析報告等信息，而這些財務信息可以以較低成本獲得，一旦信息公開，股票價格將會根據新信息迅速作出調整。
因此本文實證會計研究主要命題是：在半強式有效市場假定下，政府政策因素對房地產企業層面財務變量所反映的年度收益會計報告中的會計信息含量是否具有顯著的擠出效應。若存在顯著的信息“擠出效應”，那么本文分析的設想依據是在我國嚴厲的樓市調控政策下，會計信息的使用者若完全依據企業層面收益的計量會造成很大偏差，而使用政策二元變量估計房地產企業股票價值波動比僅僅使用收益作為參考變量進行分析更具可信性。同時盡管房產企業年度收益報告傳遞了相關會計信息，但是外部投資者或利益相關者在很大程度上可以通過政府調控的方向和力度上獲得相同的財務信息，而且這些源于政府調控渠道的信息更具實效性。因此當房產企業一旦公布年度收益信息，任何潛在信息已經被投資者理解分析并反映到企業股票市場價格波動中，若是出現這種情況，則表明傳統的會計財務報表分析范式由于忽略外生政府政策對收益標量會計信息含量的擠出效應，從而具有一定的分析偏差并最終引致企業年度收益報告信息解讀偏誤。
三、實證分析
（一）變量、模型設定及數據選擇
首先就有關樓市宏觀調控政策二元變量的選擇進行分析。由于新一輪嚴格的樓市調控始于2008年，因此筆者對自2008年開始的重大樓市調控政策進行整理，結果如表1。
從調控時間及力度上看，筆者依照調控力度將國家對房地產調控時間段分為3段：2008.01—2009.12；2009.12—2010.03；2010.03—2011.01。因此對應的政策二元變量筆者選取為：d1=0，2009.12前1，2011.01后；d2=0，2010.03前1，2010.03后；d3=0，2011.01前1，2011.01后
由政策二元變量可以看出：所選擇的二元變量具有政策疊加作用，以此可以更好地權衡調控政策對我國房地產上市公司股票價格的累加效應。由于本文的研究目的是在宏觀調控下政策因素對企業層面收益標量的年度收益報告的信息含量是否具有“擠出效應”，因此筆者選取了衡量樣本上市公司層面的收益相關指標：營業利潤率（OR）；資產報酬率（RA）；凈資產收益率（ROE）；長期資本收益率（LCR）；財務費用率（FFR）；可持續增長率（SGR）；利潤總額增長率（TGR）；同時依據實證會計理論選取樣本上市公司股票季度平均價格波動率（PR）用以衡量上市公司股票價格波動。同時為了使得樣本公司具有代表性，本文選取了按照總資產規模排名前60位的國內房地產上市公司，并選取了相關變量2008—2011年度的季度數據組成面板數據進行分析。數據均來源于CSMAR研究數據庫中對應年度和公司的季報、年報。結合研究思想及變量設定及數據選擇分析，本文實證模型設定為：四、結語
本文在放松有效市場假定的實證會計研究框架基礎上，同時結合我國市場特征的半強式有效市場假定及2008年后樓市嚴格調控而可能引發房地產行業年度會計收益報告信息使用偏誤的背景下，對我國宏觀政策因素及企業層面財務指標所反映的房地產上市公司會計年度收益報告的信息含量進行經驗分析。分析結果表明：在嚴厲樓市調控政策實施下，在引入政策變量條件下，我國房地產上市公司財務指標所蘊含的由其股票價格波動衡量的會計收益報告的信息影響削弱并且不具顯著性，與此對應的則是政策變量對由股票價格波動衡量的會計收益報告的信息顯著影響。經驗分析表明：樣本期內政策因素對企業財務指標所蘊含的會計收益信息具有實際意義上的擠出效應。因此在實際利用房地產會計收益報告信息過程中，盡管上市房產企業年度收益報告傳遞了相關財務信息，但當房地產企業公布年度收益信息，任何潛在信息已經被投資者通過對政府調控政策的理解分析并反映到企業股票市場價格波動中，即是外部投資者或利益相關者在很大程度上已經通過政府調控的方向和力度上獲得更具實效的信息。因此對于財務會計信息利用者、投資者及利益相關者而言，在使用房地產公司財務會計報告信息時結合政府宏觀調控政策進行分析可以獲取更為準確的信息。
【參考文獻】
[1] 許家林，王昌銳，胡偉.實證會計理論的研究與進展[M].中國人民大學出版社，2011.
[2] 羅斯.L.瓦茨，杰羅爾德.L.齊默爾曼.實證會計理論[M].東北財經大學出版社，1999.
[3] 楊海峰.我國實證會計研究方法應用的透視與述評[J].財會通訊，2004（2）.
[4] Auguste，Comte.Lecture in Positive Philosophy[M].1842.
篇3
【關鍵詞】房地產企業；財務風險；風險防范
序言
隨著我國經濟的快速發展，房地產行業也迅速發展，近幾年，國家公布“國六條”“國十條”等文件對房地產行業進行一系列宏觀經濟調控。房地產行業本身具有高風險，高稅負，高杠桿的特點，大部分房地產企業忽視財務管理的重要性，導致了較高的財務風險，嚴重影響了企業的持續發展。所以，提高房地產企業的財務管理地位和能力已經是亟不可待的事情，是企業維持核心競爭力的重要保證。
一、我國房地產企業財務風險現狀
1.負債水平過高及資本結構不合理導致的財務風險
償債能力是償還到期債務（含本金和利息）的能力。很多房地產企業的開發資金是由自有資金、預售款、銀行借款組成，但企業自有資金所占比重一般很低，開發資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產企業一般都是負債經營，那么這就加大了負債水平，資產負債結構不合理。
2.利率和通貨膨脹風險
金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，因而有發生投資虧損的風險。通貨膨脹風險也叫購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力水平降低給投資人帶來的風險。由于房地產投資回收期較長，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風險。
3.現金流不穩定帶來的財務風險
現金流是企業的血液，公司運營時刻離不開現金。由于房地產企業投入高、投資回收期長的特點，勢必對現金要求較高，房地產企業的現金流多數呈現不穩定狀態。
4.投資回收風險
投資回收風險是指投資回收過程中存在的資金回收在時間和數額上的不確定性。國際上普遍認為房屋空置率控制在4%—5%比較合理，10%則為警戒空置率。據中國土地掛牌網的一項統計，2010年4月我國內地一線城市房屋空置率高達40%，遠超國際警戒線。如此之高的空置率給投資收回的時間帶來很大的不確定性，況且近期內地房價劇烈波動，投資收回的金額也存在很大風險。
5.政府宏觀調控帶來的風險
國家出臺的房地產市場的宏觀調控政策，包括金融貨幣、土地供應、稅收和保障性住房建設等方面。這些政策一方面可以調節房地產行業穩定、健康的發展，另一方面也會給房地產企業帶來一定財務風險。
6.財務管理機制不健全及缺乏財務人才引發的風險
由于改革開放后我國房地產行業才逐漸起步，雖發展迅猛但不夠成熟，很多公司財務管理機制不夠健全。主要表現在財務內部控制不健全、缺少財務管理預算制度、內部審計機制不健全等。
二、房地產企業財務風險分析
財務風險在不同的理財環境和理財階段，有不同的表現形式。資本循環運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程，以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要在籌資、投入、生產、分配四個節點上停留，集聚著四種風險。企業財務風險按其在資本運動各環節節點的實物載體上所積聚的風險性質分類，可分為融資風險、投資風險、資金收回風險和收益分配風險四種。
（一）融資風險分析
融資活動是一個企業生產經營活動的起點，是企業根據生產經營、對外投資及調整資本結構的需要。如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。我國房地產企業的融資風險主要表現在債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。
（二）投資風險分析
投資決策失誤是產生投資風險的重要原因。從企業為房地產項目投入第一筆資金開始，就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產具有地域限制性，而且受規劃限制樓層高度，周邊環境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產的投資支出便會有無法收回的可能性。
在房地產開發建設即生產與出租、出售這兩個流通過程中的經營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產出售經營主要面對售價變動的風險，能否正確預測未來房地產價格是有效進行房地產投資風險防范的關鍵。對于進行房地產出租經營的投資者來說，房地產租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風險之一。
（三）投資回收風險分析
房地產企業資金回收風險的生產主要受外部因素和內部因素的影響：（1）外部因素主要表現為企業所處的大環境，即國家宏觀經濟政策和財政金融政策的影響。（2）內部因素主要表現于管理層對于企業資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報告切合實際，充分預計到房屋銷售時的市場變化狀況，加之房地產開發企業開發經營計劃推進，資金動作正常，資金占用等于或低于計劃安排，這些都將為企業回收資金創造良好的條件。
（四）收益分配風險分析
收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業今后的生產經營活動帶來的不利影響。由于我國房地產開發企業以民營企業為主，它們基本上都由兩個或兩個以上的自然人投資入股組建的有限責任公司，它們絕大多數為項目型公司，往往沒有系統的企業發展戰略。所以，房地產開發企業也沒有系統的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風險，導致風險的主要原因：（1）利潤分配隨意性大。獲取利潤后，如何分配利潤往往由投資人確定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時進行分配往往基于投資人對房地產市場未來走勢的判斷，而不是根據企業的融資需求、資本結構及企業內、外部關系人的要求等來確定利潤分配策略。（2）利潤分配程序不規范。許多房地產開發企業為了減輕稅負，不是按照公司法及會計制度規定的程序進行利潤分配，而是在產品開發過程中將部分利潤轉嫁到各種成本費用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤轉移出去。（3）利潤分配時間不連續。從房地產開發企業利潤的形成可知，其利潤的形成時間上具有間歇性，從而導致其利潤分配的不連續性。它們往往數年不進行利潤分配，或者不按規定程序進行利潤分配，其利潤分配金額波動很大。
（五）宏觀經濟政策調控下的財務風險分析
近年來，伴隨著房地產經濟的強勁增長勢頭，國家和地方的各類宏觀調控之聲一直如影相隨。國家出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控政策，主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調控房地產市場。
1.金融宏觀調控政策
近幾年某些城市房地產價格上漲過快，為了防范金融風險和維持房地產市場健康有序的發展，政府加強了對房地產金融的管理，在涉及開發企業、消費者、個人貸款利率等各方面出臺了一系列調控措施，力度之大前所未有。在金融環境發生變化的情況下，房地產企業對銀行的依賴程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強對資金籌集和運用的決策能力，找到新的資金運作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問題。
2.土地宏觀調控政策
土地是房地產開發最重要的生產要素之一，也是房地產產品的必需載體，我國土地資源缺乏，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預算管理并實施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”。同年從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證。該政策不僅規范了拿地程序，還大大打擊部分開發商蓄意囤積土地行為。
3.稅收宏觀調控政策
房地產稅又稱不動產稅或財產稅，主要針對土地、房屋等不動產而課征的稅種。為了讓稅收政策對房地產業起到一定的調控作用，國家根據房地產業經濟運行情況陸續出臺了一系列的房地產稅收調控政策。
（六）現行企業財務管理機制的財務風險分析
1.財務管理意識薄弱
我國的房地產企業，特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。
2.對預算管理職能重視不足
很多房地產企業要么未建立預算管理制度，要么未從征地成本、資金運作、投資回報率等方面作細致的財務分析，未將實際情況與企業管理相結合，僅僅只是將預算停留在具體數字和表格層面上，預算管理職能未得到充分發揮。在資金管理上盲目進行運作，財務管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，由此增加了企業的財務風險。
3.內部財務監控機制不健全
內部財務監控是企業財務管理系統中一個非常重要而且相當獨特的系統，中國房地產企業大多沒有建立內部財務監控機制，即使有，其財務監督制度執行也不嚴格，特別是有的企業管理與監督合而為一，缺乏資產損失責任追究制度，對財經紀律置若罔聞，難以進行有效的約束，由此增加了財務風險。
4.資金管理低效
大多數房產企業未制定嚴格的資金管理制度，對資金使用缺少計劃、安排，資金充裕時隨意開支，資金緊缺時容易因無法應付經營所需資金而陷入財務危機。
5.成本費用控制不嚴
很多房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線成本基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，進而增加了企業的財務風險。
三、完善房地產企業財務風險防范的措施
（一）加強財務管理觀念和作用
1.強化財務管理地位
首先，財務管理部門應參與到房地產企業的經營活動當中，參與投資項目的可行性研究分析，完善投資項目管理。投資項目決策的前提是可行性分析。由于業務和財務考慮問題的角度不同，財務從投資項目初期參與，編制一套可行性分析報告，然后經有關部門論證，決定項目可行性，共同進行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項目投資的成功率，降低投資風險。其次，財務管理者不能局限于對財務報表的分析，必須了解企業各個部門的有關情況，以拓展財務分析的領域。財務管理者必須經常和部門經理、采購人員、顧客以及供應商接觸，以更深入地了解行業知識。
2.提高房地產企業管理者和財務人員的素質和能力
首先，要提高房地產企業管理者的財務管理水平。具體的可使決策者通過學習和培訓對資產負債表、損益表和現金流量表有科學的認識，改變其依靠經驗或主觀進行決策的習慣，使其能夠客觀的根據企業自身情況和外部環境做出決策，從而降低企業發生財務風險的可能性。其次，要加強對財務人員的管理和培訓。吸收具有較高專業素質的財務人員參與到企業財務活動中來，加強對企業現有財務人員的專業知識和相關政策培訓確保其知識和能力能夠勝任財務工作。
（二）針對國家相關政策的變化，及時調整和轉變財務管理手段，規避財務風險
1.由于土地征用、安置成本及新增建設用地使用費的提高，企業在項目區域選擇上應本著低成本原則，以土地儲備管理制度健全的中心城市為主，以企業搬遷為主，以現有建設用地為主。
2.避免購置的土地閑置。
3.針對稅收新規定，及時調整和處理三項費用，在規定的時限內結轉費用，避免給企業帶來損失。
4.信貸緊縮政策，加大了企業的資金壓力和舉債成本，企業毛利率水平將呈下降趨勢，企業必須適時改變盈利模式，以穩健發展為原則，開發市場需求量大的中低價位、中小戶型的商品房，從多中求利。
（三）從企業整體出發，對開發項目進行可行性論證
針對房地產企業的行業特征及產品特點，在項目開發前，應從企業整體效益出發，通過成本性態分析法對開發項目進行可行性研究。對于房地產行業而言，項目開發的勝敗需要結合多個方面的要素進行考慮，企業內外部任何一個環節的疏漏都可能導致整個項目的失敗，因此，在房地產開發過程中進行項目可行性研究是十分必要的。做好這一環節，能夠有效地預測到項目的潛在風險，并針對風險要素及時調整項目方案，從源頭上阻止財務風險的發生，提高項目的成功率。
（四）構建多元化的籌資渠道
房地產企業的項目開發過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務十分繁重。為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，最佳的方法就是對房地產項目進行組合式投資，以便有效的協調各方面的風險，使企業獲得相對穩定的收益。因此，企業要建立多元化的籌資渠道：發展銀行貸款以外的其他金融業務，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業匯票等結算方式；積極進入資本市場，通過發行股票、債券等籌集經營資金；以自然人或企業發起方式，定向募集民間游資；主動出擊，通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業的實力。積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。房地產企業應充分利用這些新的融資策略，募集發展所需的巨額資金。這樣一來，房地產企業通過融資渠道多元化可以不斷的優化資產結構，充分發揮負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內，從而實現企業的長期穩定發展。
（五）加強全面成本管理
以成本管理為核心理念的基礎管理，是企業走向成功的基石，企業管理者只有認識到這一點，企業的發展才能夠更加堅實，企業的步伐才能夠邁得更大。
房地產企業在進行成本管理時：一則要制定成本預算目標。二則要對成本費用進行正確的歸集和核算，正確計算開發項目中發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等；三則要對成本進行深入的分析，在核算的基礎上，對成本指標的完成情況進行考核，根據存在的找出改進成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑；四則要重視基礎數據的收集和整理。企業決策者要有計劃地培養內部管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環節上都要要求員工既從自我做起，節約成本，又注重成本相關數據的記錄、保存和傳遞，為財務部門準確地進行成本測算打好基礎。同時，還要提高成本核算人員的素質。
（六）建立財務內部控制制度
在復雜多變的經濟政策環境下，房地產開發企業必須不斷增強自身的抗風險能力，強化風險管理，并建立一套完善的財務內部控制制度，以便能夠有效控制財務風險，提高企業財務管理水平。具體到實踐中，房地產企業應主要從以下兩個方面入手：一方面，要建立全面的內部控制制度。內部控制應針對現金流量管理這一財務管理的核心問題進行，財務部門和人員要密切關注企業現金流量的變化，保障現金流量的相對平衡，確保現金流動暢通，從源頭上防范財務風險。還可以根據企業實際情況編制現金預算，并及時根據內外部各類因素的變化做出適時必要的調整，從而合理控制好現金的收入和支出。另一方面，要加強對成本費用的管控。對于房地產開發過程中涉及的成本和費用，財務部門必須有一套全面的控制制度來進行管理和約束，從預測、計劃到控制分析的全過程，財務部門都必須嚴格做好，以便確保每一個環節的工作質量，有效防范財務風險。
參考文獻
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關鍵詞：房地產項目可行性分析投資風險
一、房地產開發項目可行性分析的概念
房地產開發項目可行性分析是指在房地產開發項目投資開發前，要對項目做一個全方位的，完整系統的調查、分析從而得出一些符合實際情況，科學的各種指標值，結合現有的技術含量，資金情況等綜合因素進行分析、比較、論證，從而判斷項目是否具備開發價值。總結出開發建設此項目時會出現的各種問題并提出相應避開風險的建議。然后根據分析情況最終決定是否進行項目開發，用什么方案開發能夠實現各方的利益最大化。
二、房地產開發項目可行性分析的構成體系
星巴克每建一個新址都會對其地理位置，人流構成，周邊建筑等進行分析，以及該地未來會發展的方向進行預測，最后決定是否建立。其實這就和房地產開發項目可行性分析一樣。房地產開發項目可行性分析也是一項繁雜的工作，它主要包括定性評價和定量評價。
定性評價主要是對將要開發地區的社會文化環境，比如說地理環境、氣候，人文歷史等應該對應什么樣的建筑形式。當地的市場有多大，對產品的需求是多少，國家的和當地的相關政策、法律法規是怎樣的，開發的時間安排，哪個時間做什么工作，用多少時間，還有投資者自身因素等各個方面，用所掌握的知識結合以往的經驗按照事物的發展規律去綜合分析總結，選擇最有利的投資環境。
定量評價主要是針對前期制定好的財務報表，包括具體實施方案的投資金額，貸款金額，后期的營銷費用等來分析成本和效益，為的是更好地控制成本，避免經濟上可能的風險。主要的運用方法有靜態評價指標比如投資回收時間和利潤率，最主要的是動態評價指標，它包括凈現值法，分析了時間對金錢的影響，能反應此次開發贏利或虧損的多少；內部收益率能告訴我們項目的贏利能力是否能夠被接受；動態投資回收期能夠反映投資回收能力的指標。
當然由于房地產行業的復雜性，很多因素是不斷變化的，有時候牽一發而動全身，所以不得不提前對可能發生的狀況進行分析預測。常用的方法有敏感分析法、風險分析法和盈虧平衡分析法。敏感性分析是指那些主要的變動因素使投資效益的財務指標所受的敏感程度，風險分析法是指針對房地產的特性，相關專家對其各種不確定的因素進行風險預測，以便知道是否在可承受范圍。
在房地產開發項目分析中，最主要的就是，投資風險，它是涉及到項目成與敗的最關鍵因素，同時也是最難控制的，因為各個方面都有可能有風險發生，可能是某一方面的也有可能是多方面共同作用產生的，不能提前有非常明確的預知，也有很多是人為因素引起的。為了使風險被控制在最小的范圍內，就要對項目的各個細小的方面都要全面考慮，按照現有的理論并結合實際情況進行評估，提前作好各種方面的準備。
三、房地產開發項目可行性分析的具體操作環節
首先項目研究人員要選好，這是整個工作的核心，一定要全面，包括市場專家，國家政策分析研究專家，地理人文專家，城市規劃專家，專業的工程師，經濟專家等，一定要全面覆蓋，保證研究的專業科學性。接下來就是市場調研階段，收集各種材料，考查當地的人文環境，地理環境，經濟情況，政府法律法規等。然后進行詳細分析，探討，最終形成書面形式以供決策。這是一個浩大的工作，但也是最重要的，即使最后不適合項目的開發，研究結果也是最寶貴的，可以為其他工程項目提供科學的依據。
四、房地產開發項目可行性分析的主要意義
良好的房地產開發項目可行性分析意義重大，特別是在我國，要更多地對國家政策進行分析研究，長期關注我國的整體宏觀經濟發展并進行預測，再結合市場運轉的規律性，才能更好地 使這個行業穩步前進，總體保持科學性。其次它不僅可以判斷項目能否運行，而且經過比較后，可以選擇一個最合理的方案，讓各方面協調發展，節省成本、時間并且利益均沾，效果最優。然后，可以讓整個工作流程更順暢，各環節分工明確，責任明確，資源配置和資金運轉都在控制范圍內。最后就是風險控制，事先對風險做過預測，實際中如果發生，可以有備無患。
五、房地產開發項目可行性分析存在的問題
由于我國經濟發展情況的特殊性，房地產行業由先前的默默無聞到后來的飛速發展，雖然它為我國經濟貢獻力量不小，但問題也很多，現在房價不合理的高，已經是非常嚴重的社會問題，這就說明之前它的發展并不是最健康科學的，有太大的盲目性，所以才會出現今天的問題。這也正是因為我國的房地產開發項目可行性分析并不是完善的，并不能指導房地產行業更好的發展，當然它在我國出現也不過短短十多年，還沒有得到足夠的重視，所以首先要把房地產開發項目可行性分析這項工作做好才是最根本的解決問題的方法。
目前我國雖然有相關的法律法規，比如說《房地產項目經濟評價方法》，但是理論方面還是很欠缺。以上提到的理論知識也并不是完整的，不是一個系統的體系。隨著各行各業不斷地發展，人們的文化素質不斷提高，特別是網絡對世界的改變，讓許多因素在不斷變化，人們的世界觀價值觀也在不斷變化。房地產行業開發項目可行性的研究分析也應該是緊隨時代的變化，不斷調整，要更全面，更系統，按照社會經濟的發展結合我國的特殊國情，更多考慮城市規劃和人們最真實的需求，建立符合實際情況的理論體系和評價方法。
除了理論方面不完整，評價體系不完善外，現在的分析報告寫作水平都是很低的，根本就沒有實際的指導性。產生這些問題的原因主要是分工不明確，專業性不強，從業人員的素質低，分析研究要涉及到很多方面，當然沒有人是全才可以一個人搞定全部，這就需要每個研究領域都要有一個專業人士，最后大家結合全部的研究結果得出最終的判斷。而現在我國從事這方面研究的人員素質參差不齊，除了不專業，也并沒有對工作盡心，而是為了自己的小利益而工作，并沒有讓工作本身發揮出應有的意義。房地產行業開發項目分析是一項艱巨的任務，更需要高素質的專業的人才來完成。
六、結束語
所以我們要培養出更多的專業人才，大學可以建立相關的專業，未來這方面的人才一定是緊缺的，但是因為它各個方面的專業性又比較強，所以整個專業又可以細分成各個小的專業。除了建立健全理論和評價結構，國家應規范審批制度，從多方面保證房地產行業發展的科學性，選擇合適的人來從事這項工作，并且在未來可以讓房地產開發項目可行性分析這個工作單獨做為一個行業而存在，只有專注才能更專業。另外國外的房地產開發項目可行性分析比較發達，要多向他們學習，再結合我國的實踐發展情況形成我國的完整獨立體系，讓房地產開發項目可行性分析在未來更好地為房地產行業服務，為國家經濟的發展和社會的發展做出貢獻，也可以為社會提供更多的工作崗位，促進社會的和諧。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產企業；財務風險；防范措施
隨著我國經濟的快速發展，房地產行業獲得了長足的發展，全國各地相繼出現了所謂的“房地產熱”。但是，由于我國房地產行業的起步較晚，基礎不夠硬，發展規模還跟不上時展的要求，有些房地產企業的發展和運行遠沒有達到規范化標準，與國外較為成熟的房地產業之間存在較大的差距。因而，我國已經出臺了相關的針對房地產業的宏觀調控經濟政策，以期為房地產企業的發展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產企業資產負債率較高，造成了較大的經濟壓力，面臨的財務風險也較大。同時，當前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產企業面臨著更大的發展壓力。
一、我國房地產企業財務風險分類及形成的原因分析
鑒于房地產企業在我國發展的時間并不長，加之房地產企業自身的特殊性，其面臨著較大的財務風險。一般來說，財務風險指的就是由于受到內外部環境的不同影響，使得企業的財務系統出現了偏離預期目標的經濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務風險兩種。由于廣義的財務風險內涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產企業廣義的財務風險。根據房地產企業自身的特點，我們認為房地產企業面臨的財務風險一般包含了這幾個方面：無力償還債務風險；再籌資風險；利率變動風險；通貨膨脹風險；稅率變動風險以及投資收回風險等多種情況。那么，房地產企業為什么會產生這么多的財務風險呢？這是由于房地產企業自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經歷的經濟環境又是復雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產企業就產生了較多的財務風險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產企業較為容易受到國家和地區經濟的影響，未來走勢較為難預料。因此，作為資金量大，變現能力較低以及項目周期較長的房地產企業來說，當前不夠成熟的市場環境導致了房地產投資運作上有一定的盲目性，政府調控房地產融資的政策進一步加強，使得房地產企業籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產業，房地產企業的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產企業很多對于自身的經營狀況還缺乏財務預算和財務分析，導致了財務分析結果無法真正起到較好的財務管理作用。這種缺乏較強的財務管理意識的現狀使得房地產企業到處盲目舉債，資本結構不盡合理，導致了負債成本過高。此外，有些房地產企業的成本費用控制不夠嚴格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導致了財務預算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。
二、我國房地產企業財務風險的有效防范措施
房地產企業在我國的發展歷程并不算長，加上房地產行業自身的經營特點，使得房地產企業面臨的財務風險較大，其原因主要在于經營環節過于復雜，對預算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴，缺乏財務預算管理意識，盲目舉債加重成本負擔，成本管理不力影響財務控制。認真分析當前房地產企業的財務風險，根據不同的理財環境和理財階段，把房地產企業的資本循環進行籌資、投入、生產、分配四個節點上的風險分析。此外，由于宏觀經濟政策調控的不力，比如說金融宏觀調控政策，土地宏觀調控政策，稅收宏觀調控政策等的執行不夠到位，這是由于我國房地產企業的財務管理意識薄弱，對預算管理職能重視不足，內部財務監控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產企業首要的任務就是要不斷加強財務管理觀念和作用，盡可能的強化財務管理的地位，讓財務管理部門多參與到房地產企業的各項經營活動當中去，不斷的完善房地產企業的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產企業要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風險。房地產企業還要充分了解各個部門的相關情況，拓展對于財務分析的領域。此外，房地產企業還要不斷提高企業管理者和財務人員的素質和能力，多提供機會并開發多種渠道讓管理者和決策者參加學習和培訓，從客觀的角度來分析自身情況和外部環境，降低財務風險。同時，房地產企業還應該努力提高對財務人員的管理和培訓工作，除了專門進行培訓以外，還可以吸收具有較高素質的財務人員。（2）房地產企業應該認真分析國家相關政策，一旦國家政策發生改變，房地產企業要能夠盡快的采取措施來調整財務管理手段，及時應對國家相關政策的改變，最大限度的規避和防范財務風險。比如說房地產企業應該選擇成本費用較低的建設用地作為開發項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關的新稅收政策，房地產企業應該及時根據新規定調整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產企業還要針對當前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產經營模式，盡可能的依照穩健發展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應得的利益。（3）房地產企業應該著眼于整體利益，結合自身的行業特征和產品的特殊性，在項目開發之前就從整體效益出發，對成本進行動態分析，從而分析出房地產開發項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務風險的發生。此外，由于房地產開發項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務尤其繁重，同時其資金周轉周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產開發企業應該構建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協調多方面的財務風險，盡可能的獲得更多更穩定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發銀行以外的金融貸款業務，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產企業能夠以不斷優化的資產結構來充分發揮出負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內。（4）房地產企業財務風險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產企業應該全面加強對于企業自身的成本管理工作。應該來說，房地產企業的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業順利發展的重要基礎。具體來說，房地產企業應該制定成本預算目標，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎數據的收集和整理等。房地產企業還要應對復雜多變的經濟政策環境，建立財務內部控制制度，強化風險管理，提高企業財務管理水平。
總之，對于我國房地產行業這樣一個新興的產業來說，面對復雜多變的國際國內經濟形勢，房地產企業應該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務風險監測手法，并配之以風險回避策略，風險防范策略以及保險轉嫁策略來將風險的損失程度降到最低。房地產企業進行市場調研，防范市場風險，加強投資項目管理，控制投資風險，建立財務預警體系，加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質，大膽而謹慎地利用金融衍生工具規避風險，把風險管理提高到企業管理的突出位置，避免財務危機，保證房地產企業獲得穩定、長期的經濟效益。
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關鍵詞：房地產市場；金融安全；風險防范
中圖分類號：F83 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）11－0103－02
近年來，我國經濟發展雖然呈現樂觀的態勢，但表象的繁榮無法掩蓋深層次的經濟安全問題。因此，必須認清當今金融所面臨的內憂外患的安全問題。在眾多問題中，人們關注最多的就是房地產金融風險對我國金融安全的深刻影響。
一、目前我國房地產市場存在的突出矛盾
1.結構性矛盾
長期以來，低投入、低價位的中小套型住房供應總量不足，據建設部門統計，2007年10月份，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在9O平方米以下的住房面積占比為25.77％，與政策規定的調控目標還有較大的差距。
2.發展不均衡的矛盾
一個國家城市化的進程也就是房地產業快速發展的進程。我國城市化水平存在兩個不均衡：一是大中城市集中度過高，而小城鎮發展水平不足；二是東西部發展不均衡。房地產業投資過多地投向東南沿海的大中城市，使其房地產價格持續上漲，泡沫滋生。這很容易導致房地產暴跌和銀行資金鏈條的突然斷裂，進而影響我國房地產業的長期持續健康發展和金融系統安全穩定。
3.房價虛高，房地產業暴利情況嚴重
住房是民生之本，解決低收入家庭的住房問題，是構建和諧社會的重要環節。根據《2008年房地產行業風險分析報告》所提供的數據，2007年房地產行業上市公司部分重點企業銷售毛利率在35％～68％之間，銷售凈利率在11％～64％之間，盈利空間很大。
4.房地產業道德風險嚴重
一些專家學者和中介機構推波助瀾，誘導百姓對房價的判斷取向，推動了房價的不合理上漲。在美國次貸危機中，借貸者的問題除了由于本身的疏忽或消費沖動，還由于某些貸款機構采取故意隱瞞信息、忽視向借款人說明風險和確認借款人還款能力的環節、提供虛假信息、慫恿甚至代替消費者虛報收入等種種欺詐手段，誘騙消費者上鉤所致。
二、房地產市場對我國金融安全的影響
我國的房地產經濟和房地產信貸是在轉軌經濟環境下成長起來的，在這樣一個市場發育不夠健全的轉軌經濟體中，無論是政策性房地產還是商業性房地產都把目光轉向了銀行業，而銀行業在利益驅動下，爭相進入房地產融資領域，承擔了房地產業的大部分資金需求，同時也積聚了房地產業大量融資風險。
1.超額利潤導致房地產信貸非理性增長
長期以來，我國土地均是實行協議出讓制度，這就不可避免地帶來了房地產管理機構和房地產開發企業之間的信息不對稱，很容易在兩者之間產生尋租行為。2003―2007年，房地產開發企業累計購置土地面積19.11億平方米，年平均增長6％；而2003―2006年共支付土地購置費10 852億元，年均增長23.5％。從金融運行的角度看，銀行信貸資金也具有趨利的性質。銀行貸款首先是為了獲利，越是能夠獲得超過市場平均利潤率的行業，越是能夠積聚市場資金，同樣也越能夠吸引銀行的信貸資金。由于我國對信貸監督制約的手段匱乏，對房地產信貸市場總體規模缺乏科學指導，導致房地產信貸在一段時間內，隨著土地交易市場的虛熱呈現出非理性增長。
2.結構性矛盾導致房地產開發貸款還款來源具有不確定性
從房地產供求情況看，全國房地產市場存在著房地產供給機制失衡、結構性矛盾突出的問題。在房地產建設開發中，開發商把大量的資金投向大戶型商品房、別墅、高檔公寓、商業用房等高價格、高回報的商品房開發建設中，造成中低價位、中小套型住宅比例偏低，商品房供給不能適應普通居民住宅需求。另外，部分開發商在土地開發前未進行市場調研和客戶細分，將部分地理位置偏僻、社區及周邊生活配套不成熟、樓盤品質低劣的商品房大量推向市場，造成商品房長期空置積壓。商品房的大量空置造成房地產開發資金大量沉淀、貸款項目銷售不暢、還貸資金來源受到影響，使得銀行還款來源具有很大的不確定性。
3.投資性買房誘發價格泡沫，導致房地產信貸抵押品價值不充足
國際經驗表明，住宅價格與家庭年收入的比一般在3-6之間時，住宅市場方能正常運轉。如果房價收入比大于6，則住宅市場將出現供過于求，會造成一方面有真實需求的消費者無力支付高房價，另一方面，上漲過快的房價刺激大量的房地產投資行為和投機行為。在房地產信貸中，房地產抵押品清算價值的大小取決于房地產土地性質、土地用途、其他房地產開發商的投資能力和開發水平、商品房中介市場是否完備、商品房交易價格的合理性以及居民人均消費能力等因素。在這些因素中，有的決定生產性貸款的抵押品清算價值，有的決定消費性貸款的抵押品清算價值。如果抵押品價格嚴重高于市場預期，抵押品變現會變得十分困難，抵押品降低銀行房地產信貸風險的作用將會被削弱，借款人提供的抵押品價值將不再是顯示貸款風險十分有效的信號。
4.資金來源比較單一，導致房地產信貸風險過度集中
在房地產市場資金鏈中，商業銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程，是房地產市場各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個環節的市場風險。在我國房地產投資資金來源中，企業的自籌資金一直維持在25％―33％左右，房地產開發貸款約占18％―23％。在商品房預售中約有70％的客戶可能會采用按揭貸款的方式購買商品房，以按揭貸款首付20％―30％計算，其他資金來源中約有49％―56％的資金來源于商業銀行的消費信貸。在我國現有的房地產金融體系中，商業銀行與信用擔保、信用保險、評估機構和房屋中介等機構的合作缺乏有效的社會監督和法律約束，使得房地產信貸的系統風險不能得到有效的分散，房地產融資風險過度集中在商業銀行。
5.信貸管理手段落后，房地產信貸風險監控亟待加強
我國的銀行業過去長期處于計劃經濟體制中，其信貸審查和貸后管理水平普遍不高。商業銀行出于對經營利潤的追求，往往重視對房地產信貸業務的市場拓展，而對房地產信貸業務的風險和控制認識不夠，對貸款項目的審查主觀判斷多，定量分析往往基于房地產項目可研分析報告和房地產開發企業提供的財務報表數據，沒有科學、完整的風險度量指標體系；也沒有根據宏觀經濟環境的變化、信貸市場變化、銀行信貸資金流動性和內控制度要求的變化，對房地產信貸項目的量化分析指標進行動態調整。信貸風險度量工具的缺失，將使得房地產信貸風險控制要求難以實現精細化。
三、防范房地產金融風險，保障金融安全發展
歷史上由房地產業引發的金融危機比比皆是，因而，為了避免中國重蹈美國、日本、東南亞之覆轍，采取措施防范房地產業泡沫的產生甚至破裂顯得格外重要。
1.制定房地產業發展規劃
各級政府和城市建設部門應當對轄區內房地產市場的開發和發展制定近期和遠期規劃，相關部門對涉及土地征用、建設開發、稅費減免的問題要統籌協調，一旦確定下來，就要形成建設開發計劃。把各類保障性住房作為重點建設的主體，真正貫徹中央“以人為本”的執政理念，保障大多數人的安居樂業。同時從中國實際情況出發，增加中低價位、中小套型普通住房供應，對高標準住宅采取嚴格的審批制度并制定相關稅收政策，加以正確引導。
2.嚴格調控和引導房地產市場尤其是二級市場的交易行為
要限制外資進入房地產二級市場交易（存量房交易）。調整相關法律法規的具體規定，引導公眾合理消費，爭取形成中高收入居民購買商品房，中等收入者購買或租住商品房，中低收入者購買或租住經濟適用房，低收入者租住廉租房的理性消費格局。對已經擁有一套住房的城市居民要以家庭為單位認定，嚴格控制第二套、第三套住房的買賣，抑制投機行為，對于購買住宅后短期內轉手獲取差價的行為要進行嚴格控制。借鑒其他國家經驗，對貸款購買多套房產投資和全款購買多套房產投資的惡意炒房者，對其收益考慮開征重稅；對持有空置房產者，考慮開征物業稅即房產持有稅，并實行累進稅制，空置時間越長，征收的稅費越高，以打擊房源囤積和房屋炒作，降低房價，緩解目前住房供需不均衡的矛盾，節約社會資源。
3.運用經濟杠桿，加強調控
用好貨幣和財稅政策，重點放在“保障自住、抑制投資、打擊投機”上，引導我國房地產市場健康、有序、穩健地發展。要繼續發揮貨幣政策的靈活性特點，審慎運用利率、信貸投放量等手段確保房地產市場的穩定發展。要加強商業性房地產信貸管理，嚴格房地產開發貸款管理和住房消費貸款管理。金融機構對購買第二套以上住房的居民要提高其房貸的利率水平和貸款最低首付款比例，增加其成本支出，抑制過度需求。
4.加快住房金融體系改革
盡快出臺房地產金融產品的相關法律規范，構筑完善的住房金融體系，形成房地產業和金融相互支持，相互促進的機制。拓寬房地產企業合法融資渠道，積極推動資本市場的發育，鼓勵房地產開發企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等渠道籌集開發資金，解決融資渠道單一的問題，降低銀行風險。在加強對市場運行的監測和早期預警、風險提示，以及加強商業銀行、投資銀行、機構投資者、會計審計機構和評級機構信息披露基礎上，努力推動房地產金融創新，積極探索房地產抵押貸款證券化，提高銀行房地產貸款的流動性和安全性，分散集中于銀行體系的信用風險。
參考文獻：
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關鍵詞房地產經濟泡沫危害防范措施
1引言
房地產業是國民經濟的支柱性產業，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發展能夠帶動其他相關產業的發展，但同時也是最容易導致泡沫的行業之一。近年來，我國房地產業發展迅速，房地產市場持續升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產泡沫？它是如何形成的？我們應怎樣完善政府的各項制度及各種市場機制，從而達到控制泡沫的目的，使房地產行業保持健康的發展呢？下面就對這些問題進行分析和探討。
2房地產泡沫的實質
經濟學上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格的觀點，他認為泡沫就是"一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，最后以金融危機告終。"
根據他的觀點，房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。
3房地產泡沫的危害
3．1造成經濟結構和社會結構的失衡
房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。泡沫經濟時期日本大企業的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業外收益，結果放松了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。日本企業在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉移到了權益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。
一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經濟發展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。
3．2導致金融危機
房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應該注意到：銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。一般生產性企業的倒閉只是事關自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。
3．3造成生產和消費危機
房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。
3．4引發政治和社會危機
隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。
4房地產泡沫的成因
4．1過度投機
一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成；另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。
4．2消費者及投資者對未來價格的預期
隨著人口的增加和城市的發展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產價格不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產價格下跌，消費者預期價格還要下跌，房地產商紛紛拋售其持有的房產，于是供應量增加，同時由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。
4．3銀行信貸非理性擴張
由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。
5防止房地產泡沫產生的措施
5．1加強對房地產市場的宏觀監控和管理
宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤，等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。
5．2建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度
加強和完善宏觀監控體系應當通過對全國房地產市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資。因此，國家要加快建立和完善房地產業的宏觀監控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產"泡沫"的產生。
5．3強化土地資源管理
政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。
5．4加強金融監管力度，合理引導資金流向
首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。
參考文獻
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AnalysisoftheRealEstateBubbleHarmandMesure
篇8
歷經多次宏觀調控仍倔強向上的房市，正在面臨變盤。
5月15日，國家發改委公布的與國家統計局聯合調查的最新全國房價統計數據顯示，4月，全國70個大中城市房屋銷售價格維持高位，但漲幅略減。而90平方米住房價格指數首次出現下跌。
深圳房價同比下跌1.4％，已經連續五個月下跌；北京房價同比上漲0.2％，但交易量持續萎靡。北京房地產交易管理網的統計數據顯示，4月，北京住宅期房網上日均簽約量僅為165套，比3月減少17套；廣州市十區房屋交易登記9011宗，雖比2月環比增加20.4％，但同比依然減少35.5％。惟有上海房價在連續兩月持平后，出現0.2％的上漲。
但是，來自監管當局的最新信息表明，房市的橋頭堡上海，住房開發貸款和二手房貸款的不良率初露端倪。
5月7日，上海銀監局《一季度上海房地產信貸分析報告》，對上海的房地產信貸進行了詳細的分析。報告認為，房地產貸款中，有兩類貸款需要引起關注。一是住房開發貸款，其不良貸款率為2.16％；二是上海居民二手房貸款，其不良貸款率為1.86％。這兩類貸款余額占比僅為24.3％，而不良貸款占比卻達到55.2％，是房地產貸款的高風險點。
“上海和全國的情況都差不多。”上海銀監局局長閻慶民說，“我們公布這一報告，就是想讓各家銀行知道上海房貸的不良率在走高，提醒各行注意房貸風險。”
在上海銀監局公布數據之后不久，高盛也了研究報告，認為中國房價將由2007年底的高位回落15％-20％。考慮到宏觀環境持續不明朗、中國房地產商財政緊縮、市場供過于求的因素，高盛將中國房地產業的整體看法由“吸引”調低至“審慎”。
穆迪的高級分析師龍燕康認為，“房地產貸款的增長速度，提高了市場對銀行風險管理體系能否充分掌握該行業風險的擔憂。”穆迪最近已將中國房地產開發行業的展望轉為負面，原因是進一步緊縮的流動性和更大的房地產價格波動而產生的風險。
中國銀監會主席劉明康近日在江蘇、遼寧調研時更稱，銀行業首要關注貸款不良率反彈，“確保按揭貸款真實性，防范房地產開發商貸款風險。”
開發貸款隱憂
目前銀行業的新增房地產開發貸款依然呈上升態勢。“從住房開發貸款的增長勢頭來看，房市還將處在僵持狀態。”一位監管部門官員分析認為。
《一季度上海房地產信貸分析報告》顯示，至3月末，上海市中外資銀行機構商業性房地產貸款余額為5564.67億元，比年初增加137.63億元，增長2.5％。
其中，中外資銀行機構房地產開發貸款余額2183.14億元，比年初增加105.37億元，增長5.1％，比整體房地產貸款增速高2.6個百分點。
中國工商銀行（上海交易所代碼：601398，香港交易所代碼：01398，下稱工行）年報顯示，其房地產開發貸款猛增。截至2007年底，其房地產開發貸款總額達2994.11億元，其中新增房地產開發貸款金額高達742.83億元，較2006年同期增長33％。
對此，有銀行界人士分析認為，工行之所以如此引人注目地增加了房地產開發貸款，原因是想借此拿到隨后的個人住房貸款項目，擴大工行的市場份額。一般認為，個人住房貸款是銀行比較優質的資產。
被業內人士認為在房地產開發貸款方面更加激進的是中國農業銀行。但由于農行正在備戰股改，至今尚未公布經審計的2007年年報，缺少有關房地產開發貸款的具體數據。
房地產開發貸款的業內龍頭是中國建設銀行（上海交易所代碼：601939，香港交易所代碼：00939，下稱建行）。2006年建行房地產開發貸款總額達3022.9億元，占全部公司貸款的10.52％，不良貸款率達6.05％，高于整個公司類貸款4.07％的不良率水平。到2007年，建行房地產開發貸款的總量依然保持了3177.8億元的高位，但新增量僅為154.9億元。當年不良貸款率下降到4.84％，但仍高于公司類貸款平均3.28％的不良貸款率。
中行（上海交易所代碼：601988，香港交易所代碼：3988，下稱中行）的內地房地產開發貸款在業內份額比較少，截至2007年底為1436.13億元，較上年增長300億元，減值貸款為69.9億元，減值貸款比例從2006年的9.43％下降到了2007年度4.87％，但也高于同年整個公司減值貸款4.61％的比例。
針對房地產開發貸款比較高的業內不良率，建行一位高管對《財經》記者稱，“考慮到房地產行業容易成為調控的重點，受政策和市場影響較大，面臨較多不確定的風險，建行房地產開發貸款增量和增速都在放緩。”
“目前我們對房地產開發貸款風險并不很擔心。因為近年來市場形勢好，新增房地產開發貸款不良率很低。事實上，盡管以往房地產開發貸款的違約率高，但損失率低，主要原因就在于有抵押，只要作價合理，處置費用不高，銀行的風險就可承受。”前述國有銀行公司部負責人稱。
銀行與開發商之間的博弈也在繼續。有資深銀行人士稱，過去開發商對銀行的還款很大程度上是基于銀行源源不斷的信貸支持。如果無法獲得持續的信貸支持，還款的意愿往往就會減弱。2008年4月的博鰲論壇上，房地產界著名的“大炮”、北京華遠集團總裁任志強曾說，“要死一起死，銀行肯定先死。”
“這輪調控中，肯定會有個別大型開發商的資金鏈會斷裂。”某國有銀行公司部負責人稱，目前房地產開發貸款真正風險有二：一是建成風險，二是銷售風險。小的開發商在緊縮形勢下，因為資金鏈斷裂，可能會導致項目無法建成；而大的開發商因為土地占用的資金過多，攤子鋪得較大，擴張過猛，銷售一旦不暢，就會導致資金鏈緊張。
一位業內人士分析，一些財大氣粗的大型開發商，往往同時有許多項目在開發或銷售之中，資金集中調度十分頻繁，銀行往往不敢也很難與之叫板，所以開發貸款被挪用，往往發生在大開發商身上。
該人士表示，令市場感到草木皆兵的原因，主要是始于去年底房地產銷售不振的恐慌。“有的地方是銷售整體下降，有的是增幅下降。”一旦銷售資金回流不暢，開發商資金鏈比較緊張，就可能會引發連鎖反應，陷入惡性循環。
不良信號
如果說開發貸款不良率稍高仍屬常態，最近一向被銀行認為是優質資產的個人住房貸款在增量和不良率方面的變化，則更引人關注。
上海銀監局的報告顯示，今年一季度，中外資銀行機構個人住房貸款余額3046.91億元，比年初增加33.94億元，增幅僅為1.1％。分月度看，1月至3月個人住房貸款增量分別為37.42億元、3.88億元和－7.35億元，住房貸款增量呈現不斷萎縮趨勢。
同時，上海銀監局提示，個人住房不良貸款有所上升。3月末，個人住房不良貸款余額21.56億元，比年初增加0.95億元；不良貸款率0.71％，比年初上升0.03個百分點。
作為監管部門，上海銀監局希望能夠做到警示業界：“下半年房地產價格的變化決定了銀行的不良貸款增加與否。”
上海銀監局的調查發現，沿海的個別房地產企業已經出現開工不足、裁員等情況；也有企業減少合同定購、原材料退貨；個別企業開始限產。
實際上，近期房地產的困境已經相對顯性。在北京，街頭發放廣告的房地產促銷人員明顯增多；在長春，某房地產商在證件不齊全的情況下，要求購房人即期支付首付款――按照銀行規定，此時無法提供按揭，這只能說明一些房地產商的資金鏈已然緊繃；在中國南部的一些城市，已經出現首付按揭等變相降低首付比的情況。
“從4月初開始，上海銀監局下發《快速調查有無擅自降低二手房首付比例的通知》。銀行自查以后，銀監局還在抽查。”閻慶民稱，只要堅持控制三成的首付比例，銀行的風險就可以控制在一定的范圍內，“就怕銀行變相地降低首付比例。”
5月15日，一家國有銀行公司業務部負責人告訴《財經》記者，在信貸緊縮形勢下，貸款不良率上升是必然趨勢，關鍵是上升多少。他認為，“貸款不良率的體現可能要到三季度以后才會凸顯”。
山東銀監局局長周忠明分析，產生房地產不良貸款的原因有三種。
第一種是住房貸款開展早期，審慎性不夠，貸款初期制度跟不上，造成后期不良貸款的暴露。這在山東和江蘇都有類似的情況出現。
第二種是住房貸款正常的逾期率，這種情況只要撥備提足就可以。銀監會統計部在2005年-2006年間曾經提醒商業銀行，在成熟市場有一個規律：住房貸款逾期上升的勢頭在三年-五年出現，在七年-八年的時候達到峰值。按這一規律，現在房貸剛進入違約期。
第三種是炒房者的違約現象。自用房的還款現金流都是按照自己未來收入的現金流來歸還，這個收入是穩定的變量。但炒房人（無論是投資性的還是投機性的）則是利用出售、出租住房或者以其他融資性方式來還款的。一旦情況惡化，后續資金難以為繼，就容易出現違約現象，“這最令人擔憂。”
篇9
房地產行業是一個與大量資金打交道的資本密集型行業,因此內部控制尤其重要。現階段很多人對房地產企業內部控制的認識還只停留在內部控制制度和內部控制結構階段。筆者根據自己從事房地產行業的經驗,認為完善房地產企業的內部控制十分有必要,尤其是在銷售與收款環節的內部控制更是重中之重,需要重點進行強化。
一、完善房地產企業銷售與收款環節內部控制的必要性
房地產商品包括期房和現房,鑒于其高價值性和高風險性,銷售與收款環節成為房地產企業最重要的環節。銷售往往采用預售方式,房地產商品銷售的前提是首先要取得預售許可證,在此基礎上,經過簽訂預售協議并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節,因此房地產銷售與收款環節同一般的生產企業相比具有一定的特殊性。因為房地產商品本身價值就較高,同時隨著服務功能的增加,代辦項目日趨繁多,由此帶來的營業收入越來越大,且又越來越分散,收入環節也越來越多(從預交定金到分期付款或按揭款)。要保證營業收入的安全、完整,需要重點加強內部控制。
二、房地產行業銷售與收款環節內部控制存在的漏洞和弊錯
1．銷售與收款業務相關崗位及人員的設置存在不相容職務混崗的現象。內部控制的一條重要原則就是實行不相容職務分離,以加強相互檢查、減少自己作弊、自己掩蓋的機會,從而防止差錯和弊端的發生。盡管一些房地產企業銷售部門與財務部門分開設立,但職責劃分不合理。例如:收款是財務部的職責,但一些公司規定由銷售人員代為收款,造成同一部門和人員經辦整個銷售收款業務的全過程,同時也違背了銷售人員不得接觸現款的規定。
2．定價標準批準控制與折扣優惠政策控制形同虛設。一些房地產企業由銷售部經理或總經理根據具體情況確定售價的做法容易造成銷售價格失控,銷售收入流失,應根據制定好的價目表,折扣政策,付款政策等加以執行。一些房地產企業雖然有批準控制,但銷售與收款業務授權批準制度的執行出現折扣,授權批準手續不健全,存在越權審批行為。
3．壞賬核銷沒有嚴格的控制制度。一些房地產公司壞賬核銷后沒有建立臺賬進行催收,造成內部人員鉆空子,將已核銷的壞賬收回后中飽私囊。
4．退房及換名沒有嚴格的批準制度。現階段,由于房價波動很大,一些房地產企業由于退房及換名沒有進行嚴格的控制,造成內部人員勾結外部人員進行炒房,給公司造成很大的損失。
三、完善房地產企業銷售與收款環節內部控制的對策
那么如何完善構建房地產業銷售與收款環節的內部控制呢？房地產企業銷售與收款環節的關鍵控制點主要體現在系統設計控制、業務流程控制、批準控制、應收賬款控制等方面,主要控制措施如下:
1、系統設計控制。系統設計控制是指對房地產企業內部經營管理體系的組織及其結構所進行的總體控制。銷售與收款環節系統設計控制主要包括組織控制、職務分離、監督體系、人事控制。①組織控制。組織控制是指有關組織機構、組織分工、責任制度等方面的控制。合理的組織機構既是現代化企業的本身要求,也是實行科學管理控制的前提。內部控制的組織控制必須首先抓好組織結構方面的控制,因為這是實施其他控制的前提和保證。有了合理的組織結構,還必須在合理的組織結構中進行科學的分工,這不僅有利于實行專業化,提高工作效率,而且可以通過相互間的聯系和接續,防止、糾正工作中的差錯,保證工作質量。實行部門責任控制,首先要確定各個部門的工作內容、責任范圍以及部門之間的聯系。其次要制訂各個部門的工作標準,以及部門之間的聯系、協調制度,并經常檢查執行情況,以使企業內部各部門既能各司其職,又能協調配合,從而有條不紊地完成各自的工作任務,實現公司的整體目標。②職務分離。所謂職務分離,是指不相容職務的分離。所謂不相容職務,是指那些能夠使一個人既可以弄虛作假,又可以自已掩蓋的職務。換言之,不相容職務的分離就是不讓一個人在其正常職責范圍內處于既能弄虛作假又能自已掩蓋的地位。對房地產企業銷售與收款環節,不相容職務的分離主要有以下幾種:收銀職務應與銷售職務須相分離;收銀、出納職務應與稽核職務相分離;收銀、出納職務不能同時兼任會計或記賬員。③監督體系。房地產企業不僅需要組織控制,職務分離,而且還必須建立一個上下溝通、左右協調、互相牽制的監督體系。一個完善、有效的監督體系,在企業的外部環境發生變化時,能保證及時調整控制措施;在控制薄弱時,能及時查出原因,采取措施;在錯誤產生時,能及時發現、糾正,并通過日常的活動把公司的各項經濟業務監督控制起來。如果沒有這種完善的監督體系,或者監督體系作用不能得以充分發揮,公司內部控制就不能認為是完整的、有效的。這是因為再好的組織控制、職務分離,也有產生差錯的可能。不進行全面的、適當的監督,就不能及時地發現和糾正這些差錯。房地產企業內部最好應設立內部審計部,直接隸屬于總經理領導,負責監督公司各個部門是否履行責職,公司內部控制是否健全等事務。④人事控制。要發揮內部控制的作用,必須有勝任相應職務和任務的人才。人事控制就是招收、培訓、選用各類人才的過程。人事控制的一條重要原則是要求職務與能力相稱,即要求每個職員所擔任的職務應與其本身的素質能力相稱。做到在人員使用上,要任人唯賢,唯才是舉;在賦予每個職工適當的職務時,要規定相應的責任,使其知道自己的職責所在;調離不稱職的職工。
2、業務流程控制。從保證內部控制的有效性和可靠性來看,業務流程控制應具備以下內容:①建立嚴密的憑證制度。嚴密的憑證制度包括(1)設計合適的憑證格式及傳遞程序,銷售與收款環節每發生一筆經濟業務,都必須填制憑證,并按照規定的程序傳遞。一旦該項經濟業務發生問題,在制作、傳遞憑證中就會及時發現,憑證就成為追究責任的根據。(2)所有的憑證都應預先按順序編號。(3)對所有憑證在著手之前都要經過認真的、嚴格地審核,以保證記入賬冊的每項經營業務的正確性、合理性和合法性。②建立嚴格的日常核對制度。核對包括賬表核對,賬賬核對、賬證核對等。建立日常的核對制度對于保證記錄的真實、完整、正確,進而保證業務流程控制的有效性,起著重要的作用。
3、批準控制。批準控制是指在某項經濟行為發生之前,按照既定的程序,對其正確性、合理性、合法性加以核準并確定是否讓其發生所進行的控制。這種控制是一種事前控制,能將一切不正確、不合理、不合法的經濟行為制止在發生之前。批準可以分為一般批準和特別批準。經批準的方案,在實際執行中,必須按照已批準的方案進行,不得擅作主張,不按批準的方案行事。在執行中確需變動或更改的,應及時報告。這樣才能確保各項政策的實施依照既定的方針進行。房地產企業銷售與收款環節的批準控制主要有銷售定價政策和折扣優惠政策。①定價標準批準控制。銷售部嚴格按照公司制定的《**樓盤價格標準》執行相關的銷售政策。《**樓盤價格標準》是公司定價管理領導小組根據本地區現階段市場價格調研結合本地區未來樓盤價格趨勢及本公司產品的市場定位而制定的,力求本公司所推出的樓盤能低開高走,它包括基價和價格調整。《**樓盤價格標準》須經總經理批準后執行,其中涉及的每次價格調整也須經總經理批準后執行,任何人不得擅自更改。②折扣優惠政策控制。銷售人員向購房客戶報價時,必須嚴格按公司公布的折扣進行報價,嚴禁超越折扣權限報價及向客戶透露折折扣底線。優惠折扣控制權限最低折扣不能低于最低銷售價格。③退房及換名批準控制。所有退房及換名的申請都應遵照公司的有關規定,由業主進行書面申請(應有充足的理由),并由銷售部經理及房地產總司總經理簽名才生效。退回房屋應及時納入存貨管理中。
篇10
死亡風險逼近萬科？
2014年，郁亮正在迎來自己的50歲生日，而萬科則正好走過整整30個年頭。與此同時，郁亮也帶領萬科，將業績沖到1709.4億元的空前規模。面對綠地、萬達、中海、碧桂園等虎視眈眈的追趕者，以及移動互聯網行業可能帶來的沖擊，已知天命的郁亮和正值而立的萬科，都在為迎接全新的挑戰而準備著。
萬科突然就嗅到了死亡的風險。不管是老大王石還是新的“掌舵者”郁亮都認為，房地產行業的黃金時代已經過去，來臨的將是白銀時代。“萬科也不再是企業中的老大，這個我們必須承認和正視。如果萬科不圖創新，不去適應和打造成一個健康和創新的組織，也許距離萬科倒下用不了十年，三年足矣。而如果萬科在接下來三年實現創新和適應，那么未來十年萬科都會過得很舒服。”郁亮對于萬科的死亡危機指出了唯一可行之路。
萬科需要轉型，這種必要性也已從財務數據中開始顯現。萬科2013年的財務
報告顯示，公司房地產業務的結算均價為10787元/平方米，較2012年下降4.5%；房地產業務結算毛利率為22.31%，較2012年下降3.53個百分點；結算凈利率12.01%，較2012年下降1.07個百分點。此前，萬科這些數據多半穩中有升。
去年底，郁亮拜訪小米科技，在聽完小米總裁雷軍的演講之后，郁亮又與小米的幾位合伙人進行了更深入的交流。對于為什么要帶著這些人去看互聯網公司，郁亮給出的解釋十分簡潔：“實際上這些公司的事兒沒有一個是萬科能干的，但萬科就是要頭腦革命。如果一家公司干了三十年只會買地、舉牌和搞好銷售價格，是沒有前途的。怎么讓這家公司更有生命力，要跟小米這些公司學習。”
郁亮舉了一個例子：“2G時代不做3G，到3G時代就死掉了；3G時代不做4G，到4G時代就又死掉了；4G時代不做5G，就又死掉了，也就五到六年時間。”郁亮發現，華為的危機感天然強烈。“而我們大多數企業都處在比它更好的環境里，沒有這種生死危機，往往像溫水中的青蛙，不知不覺喪失了活動能力，就死去了。”
要和互聯網的“高富帥”門當戶對
作為房地產行業龍頭的萬科，決心之后即是行動。從去年下半年開始，郁亮已經帶領萬科管理團隊，先后拜訪了騰訊、阿里、小米、海爾、華為等國內行業巨頭，并與百度、騰訊、阿里巴巴等互聯網企業牽手合作，在其正在展開的商業模式中快速植入互聯網基因。
在互聯網思維浪潮侵襲全國以及各個行業的當下，未來的客戶需求會有很大的區別，而移動互聯網時代企業也需要更加善待客戶。
“萬科未來將按照‘好產品、好服務、好鄰居’的總體思路，在產品性能、服務內容和社區氛圍上努力，不斷超越行業目前的范圍和水準。”郁亮這樣闡述自己對于萬科未來的“革命”方向。
自利用互聯網思維來進行自我轉型以來，萬科選擇的合作“小伙伴”都可以算得上是互聯網企業中的“高富帥”。對于這一“擇偶”觀，郁亮坦言：“社會閱歷告訴我們，門當戶對是最重要的原則，企業選擇合作伙伴的時候必須要考慮門當戶對，比如必須都要健康，價值觀要健康，要有一樣的想法。高手永遠希望和高手在一起，這樣可以相互激勵，學到東西。”
萬科學習互聯網思維也從口號開始轉向實干，其成果也逐漸浮出水面。
如萬科北京公司與百度合作“V-in”商業生態系統、杭州萬科與淘寶合作用購房人在淘寶的消費金額直接沖抵相應金額的購房款、上海萬科與平安好房合作首個眾籌產品，以及最新宣布要和阿里巴巴合作通過應用云計算、物聯網和大數據技術，打造國內首批聯網的小區――未來小區……
應接不暇的聯姻消息中，萬科互聯網思路下最“接地氣”的嘗試當屬與百度在商業項目方面的合作。
9月15日，萬科、百度首個跨界合作成果正式。在“中糧萬科半島廣場招商大會”上，萬科與百度達成戰略合作伙伴關系后的首個合作成果――V-in已經結束封測正式上線，并將在萬科首個購物中心――金隅萬科廣場上線試用。
V-in系統是通過云端大數據分析，針對不同消費者設定個性推送“菜單”，消費者可以通過移動終端搜索功能獲取萬科旗下購物中心內的商戶信息、信譽評價、活動信息及優惠信息，事先進行購物規劃。然后，通過地圖功能，進行最佳交通路線規劃及行車導航，將用戶從線上帶到線下，直接引導到購物中心內的店鋪中進行消費。針對駕車、乘坐公共交通和步行到場的消費者，提供不同的導航服務。
萬科商業運營管理團隊根據V-in系統的大數據分析報告，為商戶的經營方式、促銷手段等提供有力的參考依據，這也是為商戶提供的增值服務。另外，V-in系統的大數據分析結果也可助力萬科商場運營管理團隊做出科學和理性的經營分析和判斷，例如租戶協調、推廣策略等。
“在V-in上線之前，只能從營業額一個維度來判斷商家的經營水平；V-in啟用后，判斷依據更加多維和科學。”基于郁亮對于V-in系統的判斷，未來基于移動互聯的大數據挖掘和人工智能算法等技術將在萬科“城市配套服務商”平臺上的經濟主體消費行為中得到應用，形成良性的“運營商、商戶、消費者”生態系統，為提升顧客體驗、創造商戶價值、精細商業運營提供有力支持。
