房地產抵押評估指導意見范文

導語：如何才能寫好一篇房地產抵押評估指導意見，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，屬于企業經營活動的范疇，主要包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物等，自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。2000年5月，國際會計準則委員會（IASC）了《國際會計準則第40號――投資性房地產》（IAS 40），將投資性房地產定義為：為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，但不包括用于商品或勞務的生產或供應、或用于管理目的的房地產，不包括在正常經營過程中銷售的房地產。英國會計準則委員會（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認為，投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發項目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協商，不包括企業為自己的目的擁有和占用的房地產、出租并由集團內另一公司占用的房地產。

二、中外投資性房地產評估準則

評估準則的制定與會計準則制定關系較為密切，尤其是隨著公允價值計量模式在國際會計準則中的引入，國際會計界在對公允價值確定以及提高公允價值可靠性等方面與評估界進行溝通交流，以增進會計界對公允價值的正確認識和促進會計界對公允價值的推廣，同時這也促進了會計界對評估行業的認識，對提高評估行業在市場經濟中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準則時，國際評估準則委員會、美國財務會計準則委員會以及歐盟等一些國家的資產評估協會也會十分關注會計準則的變化及發展趨勢，對于以公允價值計量的部分關注度更高，比如投資性房地產評估準則的制定。

（一）國際投資性房地產評估準則

IVSC對投資性房地產制定了相應的準則，即《IVS 233在建投資性房地產》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產的一般情況及相關概念進行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英國投資性房地產評估準則

英國皇家特許測量師學會（RICS）從20世紀70年代開始制定以財務報告為目的的評估操作規范，對涉及投資性房地產評估等方面均做出了專門的規定，也就是說英國的投資性房地產評估準則是在以財務報告為目的的評估規范中規定的，并沒有專門的評估準則進行規范。

（三）中國投資性房地產評估準則

投資性房地產是我國現代社會經濟中的重要資產，是企業資產的重要組成部分。投資性房地產評估也是以財務報告為目的的資產評估的重要組成部分，是隨著新會計準則的和公允價值計量模式的采用發展起來的新興資產評估行為。制定相應的指導意見或準則對于適應會計準則的變化、規范執業行為、指導實踐、提高執業水平都具有重要意義。

為適應會計準則新變化的需要，進一步規范執業行為，保護各方當事人合法權益的需要，適應市場和提高執業水平的需要，中國資產評估協會（以下簡稱“中評協”）借鑒國際上的做法，同時結合實際情況，于2008年3月成立投資性房地產評估指導意見（征求意見稿）起草項目組，收集、翻譯了國外投資性房地產評估方面的大量資料，對投資性房地產評估涉及的重要名詞、術語、價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進行了深入研究，總結了國內投資性房地產評估的實踐經驗和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產評估規范――《投資性房地產評估指導意見（試行）》。指導意見突出了以財務報告為目的的評估的特點，并參照相關會計準則的規定，滿足了會計信息的需要。

三、中國與國外投資性房地產評估準則對比

（一）相同點

1.理論來源相同。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》理論來源是《資產評估準則――基本準則》《資產評估準則――不動產》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準則中的《IVS 233在建投資性房地產》部分理論源自通用準則和不動產權益準則，不屬于《IVS 230不動產權益》準則范疇。同時，IVS 233必須遵循《IVS 300以財務報告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項。

2.評估目的相同。《投資性房產評估指導意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見”“會計準則中投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準則提供評估在建投資性房地產的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。由此可見，國內外對投資性房地產的評估都側重于對其公允價值的評估，即市場價值。

3.相似的估值方法。資產評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產而言，因其自身的特殊性，投資性房地產不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價值進行估值，而國內外也都是優先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產的價值。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細描述，而國外IVS 233同樣也十分強調投資性房地產市場法和收益法的運用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”“關鍵投入的可比市場數據用以支持貼現現金流量預測或收入資本化的計算”。

4.參數選取類似。用市場法評估資產價值，很重要的一點是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結果越接近資產的真實市場價值，對于用市場法評估投資性房地產價值亦是如此。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎選擇的重要性，并對相關比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規定，方便評估人員據此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產進行評估時，收益法最重要的三個參數――收益額、收益期限和折現率的選取國內外也都給予了相似的規定。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現率”三方面對收益法三大參數選取進行了規定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現率和收益期限的規定。

（二）主要區別

1.投資性房地產概念不同。我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》中的“投資性房地產”是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。其中，“房地產”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。而IVS 233中的“投資性房地產”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，在日常業務過程中作為存貨銷售的房地產。IVS 233對投資性房地產的界定較為詳細。

2.專業術語表述略不同。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現金流量預測”“收入資本化”等專業術語來描述。不過這些并不能造成國內外對投資性房地產評估的實質性差異。

3.準則的詳略程度不同。我國的準則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個導向性作用。在投資性房地產準則規定上，我國《投資性房產評估指導意見（試行）》在有關概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產評估中的原則性指導。舉例而言，在運用收益法對投資性房地產進行評估時，關于對租約條款因素選取數據，IVS233要求用租約條款的可比市場數據進行計算，而我國《投資性房產評估指導意見（試行）》則對租約條款的具體內容進行了規定，如租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件等。

4.準則體系結構不同。為符合國內讀者的閱讀習慣，《投資性房地產評估指導意見（試行）》采用了與國內其他準則相似的結構體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個部分，主要內容包括具體操作要求、評估準則、評估方法以及會計準則對投資性房地產的分類等。IVS 233準則則是采用了國際評估準則的通用慣例，準則由正文和注釋兩部分構成。

5.側重點不同。《投資性房地產評估指導意見（試行）》在對投資性房地產進行估值時側重于對土地使用權和區間值等有關事項的規定，例如在對土地使用權進行評估時，指導意見對土地使用權的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區間值是我國評估準則的創新部分，我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別。”國際上，IVS 233則較為關注在建工程評估并對其進行了一系列說明，另外還特別指出了財務報告、收購、兼并和出售企業或部分企業、訴訟等評估注意事項。國內和國外準則的重點關注點不同，主要是因為經濟發展水平以及相關經濟政策等國情的不同導致的，并不影響它們在實務中的運用。

四、借鑒與啟示

（一）評估方法方面

在我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》中加入假設開發法評估方法的使用。因為在建的投資性房地產往往可以作為抵押標的物進行抵押借款等，而此時的投資性房地產處在在建狀態，很難采用以往常用的市場法和收益法進行評估，因此就可以用假設開發法對投資性房地產進行評估。另外，投資性房地產作為不動產的一部分，我國準則在運用市場評估時嚴格對可比案例的地點、時間和交易情況進行限制，而實際上，投資性房地產往往缺乏實際交易可比案例。通過對比國內外投資性房地產評估準則中市場法的應用條件，筆者認為，我國的指導意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應用條件，以便更好地適應實際評估工作。

（二）注重評估準則與會計準則的銜接

投資性房地產不僅屬于評估行業術語，也是會計行業的常用概念，并且《企業會計準則第3號――投資性房地產》專門對投資性房地產的概念、會計處理、后續計量模式等方面做出規定。投資性房地產采用公允價值計量能夠更好地滿足會計信息相關性的要求，而公允價值的確定需要評估人員對其發表專業的估值建議，這一點上，國內外評估準則都與會計準則做了很好的銜接。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產評估時需與委托方及會計師進行充分溝通。未來，隨著公允價值計量在會計行業中的興起，評估人員在進行評估業務時會涉及到更多的投資性房地產評估，比如在企業合并或進行減值測試時就可能會涉及到投資性房地產的評估業務，但是目前我國《投資性房產評估指導意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產估值進行說明，指導意見可以依據會計準則對相關部分進行完善。

（三）完善評估目的

與國際投資性房地產評估準則相比，我國《投資性房產評估指導意見（試行）》缺乏對投資性房地產特定評估目的的說明，指導意見主要明確了以財務報告為目的的評估，并沒有關于抵押、訴訟、收購合并等特定評估目的的說明。然而，隨著經濟的發展，我國的抵押、收購兼并等經濟業務頻繁發生，對投資性房地產的單一評估目的已經不能很好地滿足經濟活動的需要，我國評估準則應該順應經濟潮流進行及時修訂，將符合經濟行為的特定評估目的加入指導意見中，以使指導意見更好地指導評估實務。

篇2

關鍵字：抵押價值；價值類型；評估方法

1.抵押價值概述

抵押貸款價值是評估人員在評估時點綜合考慮資產的內在持續發展因素、正常的和本區域的市場狀況、當前用途和可選擇的其他適宜用途基礎上，對抵押資產的未來出售情況進行謹慎評估得出的資產價值。該價值衡量抵押資產在未來整個貸款期間預期出售時可實現的價值，其相對較為恒定，不受一些臨時性因素，如短期經濟或市場波動和投機性因素的影響。目前一般的資產評估是在一系列假設前提條件下，對評估時點的市場條件和資產狀況下的價值的認定。從這個意義上講，抵押價值評估和當前以市場價值為價值類型的評估方法存有不同。

與市場價值評估相比較，抵押貸款價值評估在評估對象、適用范圍、評估過程、評估方法種類、對評估師要求等方面要求基本一致，但在具體評估方法選擇、參數選取和評估結果處理方面存有不同，更多地體現了謹慎性和安全性的原則。

2.我國及德國抵押貸款評估的現狀

抵押貸款是商業銀行一種重要的信用風險緩釋方法，加強抵押品的價值認定管理對商業銀行風險控制具有重要作用，而價值類型是抵押資產價值評估的基礎。目前抵押價值類型主要有三種不同觀點：市場價值類型、抵押貸款價值類型和清算價值類型。國際范圍內對抵押貸款評估的基本價值類型也主要分為兩大陣營：市場價值和抵押價值。但是除歐洲國家外，其他國家基本都傾向于市場價值。

2.1我國抵押貸款評估的現狀

我國抵押貸款評估的認識比較落后。如蘭瑛（2004）所言，我國抵押貸款評估業務基本處于無序狀態，許多重要概念混淆不清，就抵押資產評估到底評估的是什么價值都未能取得一致認識，實務界人士多認為是市場價值，而學者則多認為是清算或變現價值，也有學者認為是清算價值的折現值。

在抵押資產評估存在的諸多問題中，最為核心或最具技術含量的問題是評估中的價值類型缺乏針對性，造成抵押物在可能變現的過程中價值發生貶損的風險。目前的抵押物評估主要是基于市場價值，然而市場價值代表的是評估時點的市場價值，隨著時間的推移抵押物的市場價值必然會發生變化，甚至巨大變化。當抵押資產市場價值下降到一定程度時，無疑將使銀行貸款喪失安全保障。

實踐方面，根據中國人民銀行的《貸款風險分類指導原則（試行）》的規定，對于抵押資產的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，參照同類抵押資產的市場價格定值。建設部的《房地產估價規范》、原國土局頒布的《城鎮土地估價規程》（試行）也有類似規定。實踐證明這種規定并沒有保證金融機構抵押貸款的安全。2006年1月，建設部、人民銀行和銀監會聯合了《房地產抵押估價指導意見》，對適用的價值類型仍然規定為市場價值。與以前相比，該指導意見除了可以控制部分道德風險與體制風險外，在理論與技術上并沒有新的創新和突破，因此并不能從技術上防范房地產信貸風險的產生。

2.2德國房地產抵押貸款評估現狀

德國的房地產抵押估價十分重視房地產估價基礎，特別注重房地產市場價值評估的基礎知識和前提條件，將抵押價值的評估與市場價值評估之間做了重點區分。

自1996年以來，抵押房地產估價的方法就不斷地在德國抵押證券銀行協會（vdp）的抵押貸款問題委員會中得到進一步發展和細化。除此之外，于2005年7月開始推行的抵押債券法，以及由它產生的關于方法細節、抵押房地產估價形式以及估價人員資質的最低要求方面的法律規定，共同組成了德國房地產抵押貸款評估的法律及規范體系。

德國抵押法是所有銀行的工作“原則”。獲得許可的抵押銀行等信貸機構可以在遵守抵押債券法的前提下，通過發放抵押債券獲得客戶的資金，進行再融資，而后發放貸款。獲得了聯邦金融服務監督局任課的抵押信貸銀行除了需要遵守德國抵押法之外，還必須遵守抵押債券法。

德國的房地產抵押貸款評估無論是從程序還是實際工作中看，都具有嚴格的風險控制機制。信貸機構原則上必須在貸款發放之前檢驗擔保物品的價值和其法律狀態。信貸機構必須確定已被接受的擔保資產的類型和擔保資產的估價方法。在確定估價方法時，銀行要按照聯邦金融服務監督局獲得審計師和評級商認可的方法進行工作。

3.評估價值與銀行貸款安全的分析

3.1抵押資產評估價值受償率現狀

劉桂良、招平在其研究中根據對湖南省某國有資產管理公司的調查發現：抵押資產到期評估價值最高只達到即期評估價值的34.4%，最低只有5.3%，均值為13.6%；抵押資產的實際回收值與到期評估值的比率除了個別項目打到223.9%外，其他的均不足100%，最低的只有15.2%。均值為66.8%；回收率最大的為34.42%，最低的只有3.68%。

3.2市場價值、抵押貸款價值與銀行貸款安全的關系

在銀行按照抵押資產評估值的一定比例（LTV，我國多數銀行的抵押貸款比例多為70%）發放貸款的情況下，要是貸款決策的依據是市場價值的話，顯然隨著抵押資產市場價值的不斷變動，貸款數額很可能超過抵押資產的市場價值，這樣抵押資產的價值將不能全額覆蓋貸款，從而形成銀行貸款風險。而與市場價值的時點有效性相反，抵押貸款價值的長期有效性正好滿足銀行貸款抵押的目的和要求。以抵押貸款價值為貸款決策依據，可以保證在整個貸款合約期間，貸款都將覆蓋在抵押資產價值之下，銀行貸款安全得以保證。圖1具體反映了抵押貸款價值、市場價值、銀行貸款三者之間的關系。

假設在時點1，某抵押資產的市場價值為A，以抵押貸款比率70%（LTV）為標準發放銀行貸款數額為B；該抵押資產的抵押貸款價值為C，以抵押貸款比率70%（LTV）為標準發放銀行貸款數額為D。

等到時點2貸款到期時，抵押資產的市場價值降到了銀行貸款數額以下，此時LTV 值超過100%，借款人出于自身財務效益最大化的考慮，可能放棄還款，而抵押資產的市場價值低于貸款余額，發放的銀行貸款B顯然將暴露在風險之中，并將蒙受損失。相反，以抵押貸款價值為決策基礎發放的貸款D，仍然全部覆蓋在抵押貸款價值之下，LTV值仍然保持在時點1發放貸款時的水平（70%），銀行貸款是安全的。

圖1：抵押價值、市場價值與銀行貸款數額的關系

4.結論及展望

對銀行而言，其抵押物評估的核心目的是判斷債務人無法履行還款義務時，抵押物的變現價值是否能保證貸款本息不受損失。由于抵押資產的價值隨時間必然會發生變化，銀行本質上需要的是判斷還款日或未來某一時點該抵押物的變現價值，而不是貸款發放日甚至之前的市場價值。正是由于抵押資產評估反映的是歷史時點資產的價值，導致評估結論與銀行在抵押評估中的真實目的產生差異，使銀行在判斷貸款的可回收性和貸款質量時，無法直接使用評估結論。在實際操作中，銀行一般很少將評估結論作為貸款發放流程控制的直接依據，而通常在評估結論的基礎上，根據有關規定或歷史經驗確定一個比率作為貸款發放和信貸資產分類時的參考，要求評估師提供抵押資產的市場價值，實質上將判斷抵押資產的未來市場波動對貸款安全性的影響的責任，留給了銀行自己。

參考文獻

[1]劉桂良，招平.抵押資產價值評估方法的創新[J]. 系統工程，2004， （9）

[2]崔 宏.基于銀行貸款安全目的的抵押資產評估理論與方法創新[J].金融論壇， 2007.（1）

[3]王生龍.關于抵押貸款評估有關問題的探討[J].中國資產評估，2003， （1）

篇3

6月23日，保監會《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，允許自7月1日起，北京、上海、廣州、武漢開展“以房養老”試點，試點期限為兩年。然而試點一個多月以來，市場反應冷淡，無論是消費者還是保險企業，對此新生事物仍然抱有疑慮。那么，我們該如何正確理解“以房養老”，其試點工作又該如何落地呢？

以房養老：特點、風險與發展

文/肖嚴華 上海社會科學院經濟研究所副研究員

人口老齡化呼喚多元化養老服務體系

隨著生育率水平的長期普遍下降、人口平均預期壽命的不斷延長，人口年齡結構發生了巨大變化，老齡社會形態成為人類社會發展的共同未來。然而，與西方國家以百年時間逐漸人口老齡化不同的是，我國人口老齡化呈現出急速發展、超大規模、未富先老的特點。我國不僅是世界上人口最多的國家，也是老年人口最多的國家。

2013年末，我國60歲及以上的老年人口已經突破2億大關，而且我國人口老齡化正在不斷加速，我國養老保障體系正在承受日益沉重的巨大壓力。如何緩解我國養老保障體系的巨大壓力，切實保障老年人的退休生活，是當前和今后很長時期內我國面臨的一個突出問題。

目前我國老年人的主要經濟生活來源包括家庭其他成員供養、最低生活保障金、勞動收入、離退休養老金和財產性收入。據2014年7月北京大學中國社會科學調查中心的《中國民生發展報告2014》，由于近年來房價快速上漲，房產占城鎮家庭財產比例在80%左右，是我國城鎮家庭財產最重要的組成部分。同時，報告還指出，老年人家庭的人均醫療支出最高，其醫療支出占消費支出的比重也最高，這意味著老年人家庭面臨著更大的經濟負擔。因此衍生出以老年人的房產等財產性收入來養老的這種“以房養老”的需求，這樣可以盤活部分老年人的不動產，可作為部分老年人養老消費的一項補充經濟來源，有利于我國養老事業的發展。

特點與風險

2013年9月13日，國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》（下簡稱《意見》），明確提出開展“老年人住房反向抵押養老保險”試點，這意味著以房養老已經提升到國家戰略。此次中國保監會正式《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，被視為落實國務院決策的一項舉措。按照《指導意見》，投保人群被限定為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。這意味著“以房養老”商業保險正式開閘，其特點有以下三點。

一是主體不同。此前上海市推出“以房養老”試點的主體是上海市公積金管理中心；也有中信銀行推出養老按揭。但此次由保險機構推出的以房養老，是一種保險產品。

二是運行模式不同。上海市公積金管理中心的運行模式是65歲以上的老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用。中信銀行推出養老按揭的運行模式是老人把房屋抵押給銀行，獲得一部分養老金，并且每月償還一部分利息或本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，銀行將收回房屋。

而此次保監會推出的“以房養老”運行模式是，作為壽險服務的“以房養老”不再規定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月領取一定數額養老金，去世后，如果按揭款項沒有用完，繼承人可以繼承剩余部分，或者支付老人已使用的部分將房產贖回。

三是設定猶豫期。此次推出的“以房養老”在設計上，保險公司被要求在保險合同中明確規定猶豫期的起算時間和長度、猶豫期內客戶的權利，以及客戶在猶豫期內解除合同可能遭受的損失，猶豫期不得短于30個自然日。

同時，此次由保險機構推出的“以房養老”試點，存在著以下三點風險。

一是房屋貶值風險。近年來，面對中國主要城市出現房價上漲過快、價格虛高的現象，國務院等相關部門陸續出臺了多項房地產市場調控政策。2003年、2006 年、2010 年國家都頻繁地出臺了房地產市場的調控政策。2011 年以來，房地產限購政策、首付比例上浮、利率優惠政策取消等相關政策頻頻推出，這勢必影響房價的波動。

二是道德風險。由保險公司提供的以房養老保險方案是投保人與保險公司按照自愿原則訂立，存在著信息不對稱問題。作為以養老為目的的金融產品，“以房養老”在制度設計上要緊緊把握養老需求，防止把“反向抵押”獲得的養老金用于還債、后代教育等非養老用途。

三是長壽風險和房屋的70年產權問題、金融機構的流動性風險問題以及住房維護修繕問題。長壽風險是指一個人的實際壽命大大高于其最初的預期壽命，隨著醫療手段的進步，人類平均壽命不斷延長，這對壽險產品的定價產生了很大影響。目前我國居民的房產只有土地使用權，在“以房養老”過程中，存在抵押期間產權可能到期的情況。雖然《物權法》規定住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，但是并未明確續期是有償還是無償。況且我國住宅設計使用年限一般只有50年。產權如何續接，直接影響到房屋價值評估。

“以房養老”是小眾產品

從國際經驗來看，“以房養老”尚屬小眾產品。從我國現階段國情來看，“以房養老”面臨著諸多不確定性風險。它只是將老人的未來資產價值提前變現，提高老年人的收入水平和消費水平，是一種商業化的補充養老工具，只能作為基本養老的一種市場化的補充，供養老者自愿、自由選擇，尤其是為那些失獨、孤寡、丁克老人提供了一個選擇，以進一步提高他們的生活質量；也可供那些手持多套房子的相對富裕的老人，通過反向抵押來獲得更優質的退休生活。

“以房養老”涉及到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，因此需要加強各行業、各部門之間的合作。一方面，政府應大力發展養老服務業，吸引更多社會力量興辦養老產業、大力發展養老社區、開拓養老模式及彌補社區養老、機構養老的短板，并針對產權、理念、房價波動等難點，搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，為以房養老落地生根提供土壤。另一方面，政府應高舉監管利器，為購買以房養老產品的消費者保駕護航。

總之，開展老年人住房反向抵押養老保險有利于健全我國社會養老保障體系，有利于拓寬養老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養老選擇，有利于保險業務進一步參與養老服務業發展。

該不該購買“以房養老”保險

文/徐美芳 上海社科院經濟研究所副研究員

《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》的出臺，標志著醞釀許久“以房養老”保險終于邁出實質性一步。但從概念提出到正式實施，市場對這項新生事物一直爭議不斷。作為普通老百姓，該如何看待此項保險產品呢？

“以房養老”是一種補充養老工具

對于消費者而言，必須明確以下幾點：第一，產品意義。“以房養老”保險是一種新型養老方式，即在現有的養老方式基礎上，老年人又增加了一種養老方式選擇。從宏觀面講，它促進了多層次、可持續養老保障制度建立；但這種養老方式也存在不足之處，例如，保險是典型的信息不對稱市場，作為以養老為目的的金融產品，“以房養老”保險也容易產生道德風險。第二，資金因素。資金和情感是養老保障水平相關的兩大關鍵因素。“以房養老”保險主要解決的是養老金問題，是資金問題，即它不能解決老年人需要的情感需求。第三，適合人群。國際經驗顯示，“以房養老”保險適用于高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。2005年全國老年人口健康狀況調查顯示，我國無子女老人約有352萬，每年還呈上升趨勢。

理性分析自身保險需求

“以房養老”保險屬于商業保險范疇，老年人可根據個人生活狀況和養老需求自愿投保。理性分析自身保險需求時應考慮以下三點：

第一，自身對老年生活需求。身體狀況、經濟資源、生活經歷、家庭關系、教育背景等不同因素決定了老年人對晚年生活的不同需求，通常，“以房養老”保險比較適合于傾向社會化養老的老年人；

第二，現有養老方式。我國目前養老方式仍以與子女同住養老及居家養老為主，敬老院等養老機構養老和保姆照料其次。從理論上講，后者比較適合“以房養老”保險；

第三，個人經濟資源。“以房養老”保險有助于盤活老年人房產，實現個人經濟資源優化配置，提升老年人養老保障水平。例如，通過“以房養老”保險，老年人在盤活房產后，可以給自己養老找更愜意的中高檔養老社區。因此，“以房養老”保險需求與是否需要盤活房產、拓寬經濟資源有關。

掌握一些必要的保險知識

“以房養老”保險涉及老年人切身利益，又將傳統養老保險與房地產市場聯系起來，比傳統保險更加復雜，消費者有必要掌握一些必要的保險知識。

比如，關于保險本質。保險是一種合同關系，即“以房養老”保險買賣雙方是一種合同買賣關系，是一種相當嚴肅的購買行為，一旦購買，即受法律約束。

關于金融消費者知情權。《中華人民共和國消費者權益保護法（修改）》第二十八條規定：“……提供證券、保險、銀行等金融服務的經營者，應當向消費者提供經營地址、聯系方式、商品或者服務的數量和質量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事項和風險警示、售后服務、民事責任等信息。”消費者應充分運用消費知情權，請保險企業提供相關信息，提高對房產評估、產品條款、業務流程等理解，以免造成不必要麻煩。

關于自身權利和義務。實踐發現，許多保險消費者并不清楚自身權利和義務，從而導致許多不必要的保險糾紛。作為一項新生事物，購買對象又老年人，消費者必須清楚自身權利和義務。例如，現有試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品，兩類產品的購買者對房產增值收益有不同的權益：對于參與型產品，抵押房產價值增長部分，依照合同約定在消費者和保險公司之間進行分配；對于非參與型產品，抵押房產價值增長全部歸屬于消費者。另，還有年金領取情況、退保贖回價值等權利和義務也非常重要。

實現多方共贏方能破“遇冷”困局

文/于輝 上海社科院經濟研究所副研究員

當今中國已經步入到老齡社會，據權威數據預計，2020年我國老齡人口將達到2.43億，2025年將突破3億。隨著老齡化進程的加快，養老服務的需求急劇增加，社會養老服務體系建設任務艱巨。養老服務財政投入雖然逐年增加，但是依然不能滿足快速增長的老年人口及其養老服務需求。養老矛盾日益突出。

“以房養老”保險在我國尚屬新生事物，業務流程較為復雜，期限較長，涉及領域較廣，通過試點的方式，目的是逐步積累開展此項業務的經驗，推動該項業務在我國的健康發展。此次試點設立了兩年的試點期，試點城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個城市。試點期間，投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，單個保險公司業務規模不得超過總資產的一定比例。

從網絡媒體報道以及相關部門信息情況看，試點運行以來情況不是非常理想。很多保險公司并未開展相關業務。

一方面是由于新生事物，缺乏積累和經驗借鑒，保險機構對將面臨的風險難以準確預判，如當下最現實的房價波動風險、利率風險、長壽風險、現金流風險等業務風險，同時也將受到房地產政策、稅收政策以及法律環境的影響等，使得保險公司對此項業務保持謹慎態度。另一方面，受傳統觀念影響，以及對以房養老知識的不了解、擔心受騙各種因素影響，有參與意向的老年人也非常少。

在筆者看來，“以房養老”僅僅是輔的養老選擇，需要理性看待。“以房養老”在發達國家實施較早，也取得了一些成果，對于解決老年人的養老問題、改善老年人的生活質量、提高老年人的生活水平等方面發揮了積極的功效，但從發達國家實施的情況來看，即便是最典型的住房反向抵押貸款類型的“以房養老”也僅僅是輔助補充性的養老選擇，無法代替基本養老。總體而言，“以房養老”模式，反向抵押養老保險的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場化的養老選擇，需要更理性看待，從思路上看必須營造出消費者、險企和監管層三方共贏，才可能可持續的推行下去。

另外，“以房養老”模式的成功需要完善的制度政策配套以及公平公正的運行環境。“以房養老”的成功可行并不僅僅在于市場規模如何，更重要是各種法律法規是否能配合，是否能夠提供一個穩定的法制環境等，市場監管的法制化是“以房養老”能夠健康發展的必要保障。“以房養老”涉及到保險、金融業、房地產市場、社會保障以及相關政府部門，相關領域的運作方式和運作質量決定了“以房養老”模式運行質量，如何能夠保證這些部門和行業的公平、公正經營和管理，在當前我國相關法律法制不健全的條件下是個很大的挑戰。

“以房養老”模式的成功還需要進一步加強宣傳和相關政策研究。 加強宣傳，注重宣傳方式、宣傳效果，以得到消費者強力支持的認同。加強相關政策研究，為新生事物完善提供理論支撐。

國外如何“以房養老”

荷蘭：“以房養老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養老”這種方式來過退休后的生活。

美國：許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。

篇4

個人住房貸款、個人汽車消費貸款和個人耐用消費品貸款是個人消費信貸的主要內容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個人住房貸款業務，成為銀行業和房地產業中的熱點。分析和探討個人消費信貸業務的風險及其防范，主要是圍繞個人住房貸款業務的風險及其防范來進行的。

一、個人住房貸款業務的主要風險因素

房地產信貸引起銀行巨額壞帳從而引發金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產業現金工資總額僅增加14倍，進入1980年代以來，日本商業用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產信貸進一步擴大，并最終成為進入1990年代日本“泡沫經濟”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現了房地產開發熱，尤其是海南、北海的房地產更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調控措施抑制過度的房地產開發熱，后果不堪設想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發生在東南亞的金融危機，過度的房地產信貸也是元兇之一。

房地產業是我國近十年發展最快、關聯度最大、對GDP增長貢獻最大的行業，房地產的發展帶動房地產金融的發展，個人房地產貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風險往往在3～8年后大量顯現，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發放的。那么，討論和分析個人住房貸款業務中的風險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業務中的風險因素分為政治風險、法律政策風險、道德風險（或信用風險）以及市場風險（或商業風險）。所謂政治風險，是指貸款住房所在地區或國家發生社會動蕩，政權極不穩定，從而引起房地產價格的急劇貶值，導致個人住房貸款難以收回的風險。而法律政策風險，是指個人住房貸款手續的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經濟政策在個人住房貸款期內發生大的變化或調整，從而影響到整個住宅類房地產的市場租金和市場價格，進而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風險。道德風險（或信用風險），是就開發商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風險。市場風險（或商業風險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風險、道德風險（或信用風險）和市場風險（或商業風險）相關的一些具體風險因素進行分析。

1.選擇項目風險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產開發項目本身存在嚴重問題，具體來說又包括如下情況：一是規劃報建手續瑕疵，如因土地出讓金未交而未領《國有土地使用證》等，這些房地產項目極容易在購房戶和開發商之間產生集體糾紛，現實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發放個人住房貸款將給金融機構帶來極大的風險。二是該房地產開發項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發商自有資金不足，或者開發商缺乏經驗，沒有高素質的人員組成的管理隊伍等。出現以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業務，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個人住房貸款的風險有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風險大于以自省居住為目的的購房戶的風險，商業房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場上小戶型購房戶中投機淘金的購房者占很大比例，在前幾年投資高回報的示范帶動下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動小戶型的價格快速上漲，一旦租金達不到預期水平，違約的風險將大大增加，從金融部門反饋的信息來看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對投機性客戶應從嚴審查，對容易成為炒房戶目標的項目謹慎介入。

2.銷售價格不實風險。開發商銷售價格嚴重不實，普遍高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經出現這樣的情況：有的開發商因種種原因，將銷售價格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個人住房貸款業務之初，貸款金額就高于相應的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風險之類的話題呢？成都市市場上也出現了通過提高單價，同時對購房戶高贈送返現的方式，達到實際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價實質并未抬高的方式。

3.開發商惡意套現風險。開發商可能因為工程建設資金的短缺而惡意套現，一是開發商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續，或者開發商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應達房價款的30%，開發商私下答應為購房者在一定期限內墊付10%～20%的房價款），從而達到套取銀行現金的目的。而不論是開發商組織的那些不真實的購房者，還是開發商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

4、個人信用風險。這里談到的個人信用風險，僅指購房者故意違約，如本來沒有還款能力而騙取銀行個人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個人住房貸款。至于借款人經濟狀況惡化，以及發生借款人死亡、失蹤而無人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過健全有關法規、完善社會保障制度可以解決的問題，可以不納入個人信用風險范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數學論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價值風險。房地產的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，然而，即使收益和費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映的較為明顯，房地產投資的收益率也經常變化，這種變化也影響著房地產的資本價值。預期的資本價值與現實的資本價值之間的差異即資本價值的風險。個人住房貸款業務中按揭住房的資本價值風險，是指該住房的預期市場價格與現實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

論文個人消費信貸業務的風險防范來自免費

（1）未來住宅類房地產市場的走勢關注房地產發展的階段，房地產市場是個周期性的市場，房價水平處于波峰時期的貸款風險肯定大于其他階段的風險，未來的預期市場價格可能普遍低于目前的市場價格。故金融機構要對不同階段在首付比例上區別對待，從宏觀上控制住該風險。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設計、外部景觀、室內設施等）總是日新月異、不斷增強的，當前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應地，其資本價值也有貶值的可能。

（3）房地產估價。如果某地區的房地產估價機構均有高估房地產價格的傾向，則房地產的融資能力、獲利能力均被抬高，相應地，房地產的資本價值也就容易高估，從而推動經濟泡沫的出現。

住宅資本價值風險的出現，可能使按揭住房的未來市場價格極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導致借款人大面積理性違約，造成嚴重的金融動蕩和金融危機。

6.個人住房貸款資金的流動性風險。由于個人住房貸款的借款期限長達10～20年，甚至可達30年，貸款資金的流動性問題如不能解決，個人住房貸款抵押的一級市場必然出現自身無法解決的難題：資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾。個人住房貸款資金的流動性風險，使銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，使商業銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個人住房貸款業務難以開展下去。

7.法律風險。個人住房貸款的法律風險，包括三個層面的內容：（1）合規性問題。個人住房貸款的手續是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預售的備案登記應辦妥等。（2）按揭住房的權利瑕疵。辦理個人住房貸款業務，要求按揭住房不存在權利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權人、典權人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔保品，銀行的貸款風險自然就很大了。（3）抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風險。個人住房貸款業務的檔案保存相當重要，因為在如此長的借款期內（可長達30年），銀行工作人員必然產生變動，甚至從領導到信貸員要換四、五次班，現在已經發生了因工作人員變動而造成個人住房貸款業務檔案流失的情況，若銀行內部有人與外部勾結，則問題更為嚴重。若出現個人住房貸款業務檔案的失真、失實，則銀行的貸款就面臨極大風險。

二、個人住房貸款業務的風險防范

個人住房貸款業務的風險因素雖然很多，但其中許多風險因素通過加強制度建設、完善個人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風險。具體來說，有如下一些防范風險的措施：

1.加強個人住房貸款前期評估工作。通過個人住房貸款的前期評估工作，可以選擇市場前景好的項目給予貸款支持，從而避免項目選擇風險、銷售價格不實風險，部分避免資本價值風險和開發商惡意套現風險。個人住房貸款前期評估工作包括的基本內容有：

（1）貸款項目評估。通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商素質和業績評價、項目的財務盈虧平衡分析和風險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優挑選好項目。

（2）對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估，經銀行確認后，確定合理的貸款成數。

對期房價格的市場評估，避免了開發商高價銷售策略給銀行帶來的風險。有的商業銀行通過評估機構曾發現，開發商針對按揭住房的銷售價格高出一次性付款售價的30%左右，在這種情況下，開發商獲得了暴利，但銀行貸款的風險從一開始就額外加大了。通過評估，還可以部分避免開發商的惡意套現風險。因為即使開發商組織假的購房者辦理了按揭手續，套取了銀行現金，但個人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔保品——住房抵押，在開發商僅能獲抵押住房的公允市場價格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據按揭住房在建項目的形象進度，預留開發商對購房者的保證金，以保證在建項目的資金需求。），開發商終究會想方設法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預留的保證金，應該可以使貸款風險降到最低，而開發商則得不償失。

對期房價格的市場價格評估，還可以避免抵押住房的資本價值風險。通過對未來同類住宅類房地產市場走勢的分析，對住房功能陳舊的判斷，以及對城市空心化趨勢的出現等諸多因素的分析、評估，可以評測出較為公允合理的住房理論價格，根據該理論價格計算的貸款成數發放個人住房貸款，無疑可以減小抵押住房未來的資本價值風險。當然，減小抵押住房的未來資本價值風險的前提，還是要有規范的房地產專業評估機構進行市場價格評估，而且對期房評估得出的理論價格應能基本反映類似房地產的未來市場趨勢，做到公允、合理和可信。否則，如房地產市場價格的虛假和不真實，遠遠高于其理論價格（往往由房地產抵押人、貸款銀行和評估機構三者共同推波助瀾），就會和證券投資的過度繁榮一道，形成“虛擬經濟”的極度興旺，即“泡沫經濟”，最后導致經濟的全面崩潰。

2.建立個人信用評級制度。不但個人住房貸款業務離不開個人信用評級，其實只要是開展個人消費信貸，都離不開個人信用評級。人們常說“市場經濟是法制經濟”，其實也可以說“市場經濟也是信用經濟”。個人信用評級制度的建立，目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產，掌握借款人有沒有個人負債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對個人信用評級制度的建立缺乏權威部門的統籌，往往難以實際推行。比如，建設銀行在1999年出臺了個人住房貸款資信評定標準，工商銀行也出臺了《個人住房貸款借款人資信評估指導意見》，但都限于住房貸款借款人資信評估和各自銀行系統，資信評級結論不能在其他商業銀行通用，也不能用于其他個人消費信貸。并且如果開發商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個人資信評級，達不到資信標準的個人不擔不支付評估費，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個人信用評級制度，應抓好以下基礎工作：

（1）建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構。該機構應由人民銀行進行業務指導，能夠調閱各商業銀行的電腦網絡資料，出具的資信評級結論在各商業銀行通用，適用于一切個人消費信貸領域，并可進行實時跟蹤，一但發現不良信用記錄，隨時調整其個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規程調高其個人資信等級。

（2）盡快建立個人存款實名制和個人財產申報制度。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產，評價個人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實行個人存款實名制，相信個人財產申報制也將很快出臺。

（3）實行個人信用實碼制和計算機聯網查詢系統。個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下。當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。

（4）建立個人銀行帳戶。將目前個人收支以現金為主，改為以個人銀行帳戶轉帳收支為主，個人只有零星的現金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產、不動產等非貨幣資產（通過轉帳和稅收確認），個人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進行評估。

3.健全法規，完善社會保障制度。個人住房貸款業務涉及一系列相關法律、法規，通過修訂和完善房地產抵押法律制度、房地產轉讓和預售法律制度，通過制訂物權法、個人破產法、社會保障法等法律，可以使個人住房貸款業務的手續在合法有效的基礎上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權利瑕疵，保障抵押權人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權利。

4.強化銀行對個人住房貸款業務檔案的管理工作。銀行應由專人負責保管個人住房貸款業務檔案，實現電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強內部監督、內部牽制，以保證業務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收，并納入“黑名單”，加強貸后管理工作力度。

篇5

關鍵詞：資產證券化；住房抵押貸款；信用風險；風險防范現代營銷

一、浙江省住房抵押貸款現狀

隨著我國經濟不斷發展提高和房地產市場的持續利好，住房抵押貸款的規模也在逐年增長，并表現出個人住房貸款在貸款余額中所占比例變大且飛速增長的特征，這也體現出有越來越多的資金流入房地產市場。浙江省地處我國東南沿海地帶，經濟發展具有特色且較快，是我國國民經濟的重要組成部分。2014年至2016年浙江省個人住房抵押貸款余額逐漸增加，截至2016年，浙江省個人住房貸款新增3632.2億元，增速維持在25%左右，約占全國個人住房貸款余額的0.007%，這說明在浙江省內越來越多的人參與到住房抵押貸款中，全省一般貸款加權平均利率為5.9%，同比下降0.63個百分點貸款利率下滑更加促進貸款人數增加，刺激經濟增長。2016年浙江省銀行業不良貸款首次實現下降，年末不良貸款余額1776.9億元，其余額比年初減少31.6億元；不良貸款率比2015年下降0.2個百分點為2.2%，浙江省不良貸款率的下滑表明優質貸款的持續增加，貸款結構改善，減少浙江省住房抵押資產證券化信用風險的積累。

二、浙江省住房抵押貸款資產證券化信用風險分析

控制好資產證券化的流動性，最主要的是控制好住房抵押貸款資產池的現金流，如果住房抵押貸款出現流動性風險，中間參與方的傭金報酬和投資者的投資收益將不可避免必然受到影響。因而借款人的信用風險，成為住房抵押貸款資產證券化面臨的非常重要的風險形式。提前償付風險和違約風險，主要來源于基礎資產的質量，是住房抵押貸款資產證券化主要存在兩種信用風險。在建成資產證券化的抵押貸款資產池之后，就會出現借款人支付延遲，提前支付還款所導致的損失，由此借款人延期支付被稱為違約風險和借款人提早支付被稱為提前償付風險。本文在此重點分析家庭可支收入、房屋價格、基準利率水平三個主要因素的變動，對違約風險和提前還款風險的影響。

1.家庭可支配收入

隨著經濟好轉就業率就會升高，增加家庭可支配收入水平，家庭提前償還貸款的能力提高，這時發生對抵押貸款提前償付的概率增加。同時考慮到浙江省的貸款結構中主要是以成長空間大的家庭為主，他們更容易具備提早償還貸款的能力。抵押貸款提前被償還的發生概率，會隨著貸款者家庭可支配收入正向變化增加，抵押貸款提前償付風險會隨著借貸款者個人可支配金錢數額降低變小。2012年至2016年浙江省城鎮居民人均可用于支配的收入和農村居民人均可支配收入呈現增長趨勢，城鎮居民人均可支配收入明顯高于農村居民人均可支配收入，總量大約是農村居民的可支配收入的兩倍，增長幅度也高于其農村居民可支配收入。因此手中持有的金錢也逐步增加，家庭可以提早償還貸款的能力逐漸地增強，又因為他們不喜歡背負債務也不習慣超前消費，這時候發生提前償付抵押貸款的概率也會大大增加。貸款者的個人可支配的工資收入和提早償付貸款風險的關系為相同方向的正向變動關系，家庭可支配收入與違約風險表現為反向變動關系。隨著浙江省城鎮居民人均可支配收入和農村居民人均可支配收入增長，提前償還能力增強，提前償付風險增加，抵押貸款違約風險隨之降低。

2.房屋價格

從2013至2016年底，浙江省房地產價格不斷攀升，其中杭州市房價為最高，寧波市其次，增長幅度為逐年增加，杭州市2016年房價相比2015年約增加了1倍，其余幾個城市也有不同程度的增長，這在將基礎資產的還未發生的潛存信用風險大大遮擋。如若出現宏觀上經濟情況出現變動，由此導致的信用風險將大大增加。在較短的時期內，由于住房需求不易有較大變動，因此浙江省房價格普遍上揚的趨勢基本不發生太大變化。這種情況就會形成，那些貸款機構受到房價的上漲的影響就會下放借出貸款的標準，增加發放的貸款總量，貸款量增大就會更加促進導致房價的繼續上漲，這樣相互扶持繼續上漲；然而貸款者的貸款違約風險也在房價的上爬中繼續隱藏著。但是，如同經濟有周期一樣，住房市場呈現出周期性上升下降不斷發展的市場，不能實現不斷地上漲情況。銀行住房抵押貸款的違約風險會因為經濟中出現利息上升、稅收上升等開始對于房價產生抑制，房價開始緩慢下降的場面而浮出水面。如果住房抵押貸款中信用產生的風險增大，則一定會引發以住房抵押貸款作為資金池的證券信用風險的增加，這說明浙江省房價一旦出現下降趨勢，銀行住房抵押貸款的違約風險將會增加，但提前償還風險會變小。

3.基準利率水平

如果央行上調貸款的基準利率水平，這會直接影響到抵押貸款市場利率也上升，貸款人會因為支付貸款利息增多，面臨融通資金的成本提高，將來償還貸款的壓力變大，為了避免面臨變高的利息成本，貸款人可能會選擇提早還款，提前還款風險增加；相反情況，在其他因素穩定的條件下，借款人的支出的利息隨著借貸基準利率程度的調低和抵押貸款市場利率下降，也就會減少，減輕了借款人未來要償還抵押貸款的心理壓力，此時理智的借款人不可能會提早還款，提前還款風險大大降低。如果住房抵押貸款采取浮動利率形式，抵押貸款中提早償還風險隨市場基準利率增加也上升：抵押貸款提早支付風險，隨著市場上基準的利率水平下滑也緩慢下降。以上分析表現出貸款市場基準利率與提提早償還的風險的關系表現正相關關系。還需要關注其他信用風險。由房地產開發商導致的信用性風險，主要是由于開發商為了私利所建住房質量較差，或者各種原因導致的房地產開發商的住房不能按期交付，因此影響抵押貸款的償還，導致貸款者出現違約現象或者還款意愿度降低。第三方中介機構主要指第三方中介機構，如信用評級、律師和會計師事務所等機構，由于信用評級機構等可能會出現的不盡職行為，向市場提供不及時、不公正的審核信息，對于存在風險的產品審核結果出現錯誤，這樣來誤導市場參與者，由此構成了第三方中介機構的信用風險。目前，浙江省經濟形勢發展良好，住房抵押貸款證券化信用風險還未大規模發生處于隱藏階段。浙江省的住房抵押貸款在風險控制方面，采取了一些首付要求等的防范措施。但是，防范信用風險成為當務之急，主要是因為來自于基礎資產的質量方面，房地產處于的市場環境以及利率政策等風險誘發因素。基礎資產池借款人的還款意愿和償還能力還是對信用風險變動的主要原因。從短期來看，目前利率的上升、房價的下跌并沒有使浙江省住房抵押貸款證券化信用風險發生變化。從長遠來看，其住房抵押貸款支持證券中產生的信用風險，會因為房屋價格的下跌而上升。由于在浙江省房地產市場存在嚴重的房價哄抬情況，再加上人們認為未來房價基本不會大幅下降，投資住房十分穩定，因此有效的需求并不能實現，房價進一步下降的可能將會大大增加。

篇6

(一)企業設立注資中的公允價值運用

我國《公司法》規定,公司設立的非貨幣資金出資,均需通過有資質的評估公司進行評估,包括實物資產、無形資產、土地使用權等。在實務中,有四類評估機構可出具評估報告,一類是財政部門所屬的資產評估公司,一類是建設部所屬的房地產估價事務所,還有國土資源部門的土地估價事務所和物價部門所設的價格事務所。根據目前相關采用的評估價值定義,只有資產評估機構的評估結論表現為不同類型下的公允價值概念,其他機構評估的評估結論更接近某種市場下的價格。現實當中人們很少去考慮公允價值與價格的區別,會計準則上也沒有明確的解釋。

(二)企業對外投資中的公允價值運用

中小企業發展到一定程度,大多都涉及對外的股權投資,對外投資時可能以貨幣出資,也可能以實物資產、無形資產、土地使用權為出資形式,在這一業務環節中,同樣會涉及到公允價值,即非貨幣出資也須依據《公司法》規定,對非貨幣資產進行評估,才可完成對被投資單位的工商變更注冊等手續。企業可能選擇不同的評估機構進行評估,同樣也會出現上述的問題。

(三)賬外資產入賬的公允價值運用

賬外資產,顧名思義屬企業因各種管理不善原因導致賬面沒有反映出來。例如企業資產清查出現的盤盈設備材料等。但對民營企業而言,賬外資產就不是一個簡單的管理不善原因形成,可能與企業的資金體外循環或一些業務的不入賬或其他原因有關。例如:企業在銷售環節一些客戶圖便宜沒有索要發票,企業可能將此收入不入賬,直接購置設備,在購置業務時又圖便宜,沒索要發票。結果形成這臺設備無法入賬,成為賬外資產。當然,也有一些合法的資金來源形成,企業利用自有資金或借入資金購置設備,對方因各種原因沒有提供發票,致使該設備無法入賬,形成賬外資產。

對于賬外資產如何入賬問題?目前采用的方式,只有一種“合法”的途徑,那就是以股東的身份將賬外資產投資給公司,即進行注冊資本的增加變更事宜。在這一業務過程中,目前涉及的單位有工商管理部門、會計師事務所、資產評估機構。企業對賬外資產以股東作為資產所有者的身份進行評估申報,資產評估機構依據委托方(企業)提供的資產評估申報表,確認所有權關系后,即進行作價評估,出具評估報告形成評估結論,股東依據評估值的大小,形成增加注冊資本的方案和決議,會計師事務所進行資本驗證并出具驗資報告,工商管理部門履行正常的變更程序。企業會計處理也相對簡單,一方面借記資產賬戶,一方面貸記實收資本賬戶,以評估值入賬。

二、啟示

有幾個問題值得我們深思:

第一,民營企業采用公允價值的計量一般都發生與公司注冊資本相關的經濟事項中,其會計計價仍屬于歷史成本計價模式或公允價值模式,相關的制度應對此有明確說明或規定,否則會形成公允價值的濫用。由于中小企業提供的會計信息僅滿足于股東和工商、稅務、信貸、財政等相關部門,不如上市公司對會計準則執行的嚴格,要受到信息公開的社會監督,有可能出現對公允價值計量的濫用。例如:筆者碰到一公司在銀行有貸款,每年都存在貸款問題,銀行每年要求提供審計報告和資產評估報告,由于該企業用地抵押,每年公司土地都做評估,每年土地都在增值。該公司每年都將土地的增值部分進行賬務處理,使公司資產負債率逐年降低。實際上,該公司還有房產,也在增值,但沒有做評估并確認其增值部分。顯然,其提供的會計報表是值得商榷的。

第二,關于評估報告的評估結果與注冊資本差異的會計處理。對于在這一業務過程中上述的三種處理,筆者傾向于將資產評估結果與注冊資本(實收資本)的差異,作為資本公積處理,其理由為:(1)差異的出現源于資本驗證業務過程中。評估是法定的環節,驗資也是法定的程序,評估結論不可能完全與驗資或協議的出資額完全一致,出現差異是正常的。(2)非貨幣資產(實物資產或無形資產)是作為一個獨立完整且不可分割的資產注入企業的,在股東協議下實施交付企業發揮其整體資產作用。以評估的結論為依據記入資產價值符合公允價值記賬的理論準則。(3)差異作為資本公積的處理比作為負債處理利于企業的發展,企業是有風險的,作為負債是要企業償還的,等于變相將資產部分轉讓給企業,與實際情況不相符,并且形成企業財務上的壓力。作為資本公積等于作為企業的權益,財務結構上使企業資產負債率降低,不會對企業造成財務上的壓力。(4)當出現差異較大時,企業股東可以借助國有企業的辦法,將資本公積劃分為作為股東共享或獨享處理,并可根據企業經營狀況協議處理等。當然差異較小時一般作為股東共享處理。

篇7

[關鍵詞]房地產貸款金融風險財政風險

我國房地產開發企業因為自有資本有限，從而以土地為抵押向銀行貸款；個人住房也大量采取向銀行按揭貸款；再加上地方政府以土地作為抵押向銀行貸款和為一些企業做擔保，我國的房地產行業的高風險已緊緊地與銀行、政府、廣大的購房者牢牢綁在了一起，具有很大的風險性。一方面，貸款過分集中于房地產行業，不僅會降低對其他行業的支持，更會造成資金的盲目追捧，引起房地產虛假繁榮和生產過剩，加劇風險的聚集。另一方面，金融體系自身的不健全反過來使得房地產融資運作的抗風險能力很弱，很容易使房地產風險擴散化。以土地和房地產為載體的銀行貸款主要有三種：房地產開發貸款、個人住房抵押貸款、土地儲備（抵押）貸款。分析這三類貸款的風險性也就緊緊抓住了土地財政帶來的財政金融風險的核心。

一、房地產開發貸款

房地產開發行業是資金密集型行業，具有建設周期長、風險大的特點，僅靠開發商自有資金是無法完成大規模的投資的，需要大量的融資。從國際上看，融資手段主要有股權融資、債券融資及銀行貸款。我國目前有房地產開發企業三萬多家，但整體素質不高，中小規模的企業占了大多數，市場結構松散，資源利用率低，企業資信條件不高，責任能力不足，房地產金融市場不發達，融資渠道單一，尤其缺少直接融資手段，上市公司只有70多家，另外目前對開發企業發行債券融資也有很多限制，因此房地產開發資金主要依賴銀行貸款。過多的依賴銀行貸款等于將房地產行業的風險綁在了銀行一輛戰車上，對于整個金融系統具有很大的風險性。也許從表-1中我們看到房地產開發企業資金來源于國內貸款的比例并不高，但后文我們將會發現事情并非如此。

表-11999-2005年房地產開發企業資金來源比重表（單位：%）

1999200020012002200320042005

國家預算資金0.210.120.180.120.090.070.06

國內貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30

債權0.210.060.000.020.000.001.03

利用外資5.352.811.761.611.291.330.12

自籌28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63

其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90

資料來源：《房價與泡沫經濟》徐滇慶著機械工業出版社

注：其他項的主要是指購房者所付定金和預售款

首先讓我們分析在我國整個房地產開發中都有哪些環節需要開發商動用自有資金。一般說來，開發商在拿地、規劃等少數環節上動用自籌資金，但也有連拿地也是通過暗箱操作，盡力打著“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的協議出讓方式獲得土地。在一系列國家關于經營性土地必須實行招拍賣后，這種狀況有所好轉。在拿到土地后和國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證（簡稱“四證”），就可以以土地為抵押向銀行申請貸款，從而獲得工程建設資金和流動資金，在土建環節，將成本轉嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設資金，而一旦房屋結構封頂、取得預售許可證，開發商即可先后收取定金、預收款、首付款和整個房款。從整個過程看房地產開發企業自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產企業資產負債率一直處于高位。從下表可以看出，企業資產負債率一直在70%以上，根據2003－2004年度《中國房地產市場報告》提供的材料，香港前五大上市公司負債率基本在30％－40％。資產負債率是衡量企業償債能力和抗風險能力的重要指標，一般限額為50%到60%。我國基礎行業平均為50%左右，加工業平均65%。房地產開發業如此高的資產負債率顯然風險很大。[1]

注：數據來源于國家統計年鑒

圖-12000-2005年我國房地產開發企業資產負債率

2004年4月28日國務院發出通知，要求房地產開發企業（不含經濟適用房項目）的自有資金比例必須從20％提高到35％以上。據國家統計局統計，2004年房地產開發資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產開發企業自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。但實際上，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。[2]房地產開發資金過度依賴銀行信貸資金，缺少相應的風險分散機制，增加了潛在信貸風險，根據相關資料，與我國形成了鮮明對比的是，美國70%以上的房地產開發建設資金是通過直接融資實現的，銀行貸款只占10%-15%，風險承擔者是分散的。[3]可見我國房地產行業過度依賴銀行貸款的狀況沒有得到根本的改善。此行業需要大量的資本金投入，一味的限制銀行的貸款比例終歸不是長久之計，解決辦法是要拓展其他融資渠道，促進房地產行業的快速發展。

我們再從中央銀行的角度看一下目前房地產行業給金融系統帶來的風險，據央行公布的2006第一季度貨幣政策執行報告稱，3月末，房地產貸款余額達3.2萬億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%；其中房地產開發貸款余額為1.2萬億元，占房地產貸款余額的37.8%。我們知道房地產開發行業投資額巨大，投資期長，影響因素復雜，歷來就是一個高風險的行業。目前這種高負債率，大規模經營的環境，又客觀上加重了風險程度。一旦某一項目市場定位錯誤，或經營上出現某些嚴重失誤，造成資金鏈斷裂，就有可能遭至滅頂之災。而開發公司對銀行資金的依賴較大，一旦出現大范圍的樓市滑坡，便很有可能引發金融風險。

中國人民銀行的報告指出：房地產開發商貸款質量較差，農行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面，開發商自有資金比例逐年下降，房地產貸款潛在風險增加。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年4月28日國務院發出通知，要求房地產開發企業（不含經濟適用房項目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，上海2001年為38.12%，2002年達到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤率的10倍以上。這說明開發商在追逐暴利中，將銀子裝進口袋，把風險留給銀行。

于是中國人民銀行房地產金融分析小組在撰寫的2004中國房地產金融報告中建議：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”但是央行的這一建議在全社會引起了強烈震動，與百姓和專家的普遍叫好相比，多數開發商表示現房銷售將對開發商造成巨大的資金壓力，希望不要在近期停止期房銷售，尤其是房地產行業大佬任志強寫下“萬言書”，痛陳取消房屋預售制度的危害。建設部9天后表態，稱國家近期不會取消商品房預售制度。

1994年出臺的《城市房地產管理法》建立了商品房預售許可制度，自此預售已經成為房地產開發融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。據有關專家介紹，根據測算，預售項目資金比現售項目資金的動態回收期約縮短10個月。雖然房地產開發企業的自有資金比例提高了，但是同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，以上海為例，2001年為38．12％、2002年達到86．36％、2003年為74．24％，自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。[4]但如果取消了預售制度，在我國房地產開發企業整體素質不高的情況下，將會使大量的中小房地產開發企業陷入困頓，從而影響整個房地產市場的供給，給余下的開發商更多漲價的理由。世界上也許根本就沒有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我們只有本著兩害相權取其輕的原則，做出判斷。因此可以考慮再次增加房地產開發企業自有資金的比例，一方面可以淘汰規模小的房產開發企業，減少這些企業憑著很少資本金獲得暴利，另一方面又能不至于影響整個房地產市場的供給，維護整個市場的穩定。

二、個人住房貸款

我國2005年的城鎮化率是43%，在未來約三十年內將保持高速增長的態勢，而且我國城鎮化率每提高一個百分點，將有一千多萬人從鄉村移居城市。我國2005年城鎮人均居住面積是26平方米，伴隨著城鎮居民對居住條件的要求也將越來越高，因此我國的房地產行業將是一個獲得大發展的持久行業。住房在一個人的生活消費中是一項很大的支出，特別是對于年輕人來說，一般沒有一次性支付整個房款的能力，采取向銀行按揭貸款的方式償付房款，以后再逐年逐月的償還銀行貸款，這就是個人住房消費信貸。1998年，中國人民銀行下發了《關于開展個人消費貸款的指導意見》，消費信貸的發展從此步入快車道，當年房貸余額就達到426.16億元。據統計，全國個人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長到2005年底的1.84萬億元，8年間個人住房貸款余額增長了近43倍，平均年增長率達到60.02%。個人住房貸款余額占金融機構全部貸款余額的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]

據國際經驗，個人房貸的不良貸款率很低。而據央行研究局課題組研究，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險，目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。近年來房價漸行漸高，還貸者面臨很大壓力，而且現代生活的高流動性和高風險性，下崗失業、疾病其他重大變故都可能使還貸者陷入困境。并且《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》于2004年10月26日由最高人民法院審判委員會第1330次會議通過,并已于2005年1月1日起實施。其第六條引起了銀行界的普遍關注:“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。”這一司法解釋的出臺意味著一旦房屋抵押者無力償還貸款且房產抵押者有充分證據證明該房是其惟一可居住房產,銀行就不能因此變賣其所抵押的房屋,即在這種情形下,銀行喪失了對房屋的處置權,既不能進行拍賣,也不能強行將住戶趕走。這樣,銀行對抵押者房屋的抵押權即被懸空,其勢必增加房貸業務的金融風險。另外一些開發商自有資本金不足，就動員親朋好友、麾下員工騙取銀行貸款補充資本金，更有一些不法之徒，利用國家法律和銀行規定的漏洞，騙取銀行貸款來從事其他高風險業務，如炒股或者炒房，由于信息不對稱，也會給銀行帶來風險。

三、土地儲備（抵押）貸款

土地儲備貸款，又叫打捆貸款，由銀行與地方政府合作，先以國有獨資或控股的城市建設投資單位作為承貸主體，將一個城市或區域的若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目，即“打捆項目”，向銀行申請貸款。如果這類打捆方式用于房地產開發，所謂的一級土地運營商就扮演了承貸主體的角色。我們知道：地方財政中用于經濟建設的資金非常有限，特別是對于中西部地區來說更是如此。于是漸漸的就導致了“銀政合作”的產生，那就是“打捆貸款”。我國自推行政企分開以來，政府就不允許直接從事企業方面的工作。于是，地方為了搞建設就紛紛建立了各式各樣的地方城市建設投資中心，被稱為“窗口公司”，以這些公司為載體，以土地和以財政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區域的若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目向銀行貸款的一種融資。對于地方政府而言，“打捆貸款”的誘人之處在于金額巨大，對于當地的基礎設施建設能發揮重要作用。而對于銀行來說，因為有政府信譽擔保和大量的土地做抵押，往往把這類貸款看作優質貸款。但是由于借款人為財政所屬或控股的企事業法人單位，沒有穩定的經營收入來源，因此還款來源得不到保障。雖然財政做出還款承諾，但這種承諾在法律上屬一種無效的擔保形式，而且《擔保法》第八條明確規定：“國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外”。2005年1月26號財政部已出臺過一項《財政部關于規范地方財政擔保行為的通知》(財金[2005]7號文件)，要求地方財政應嚴格遵守有關法律規定，禁止違規擔保。因此一旦財政資金發生問題，貸款將無法按期償還。另外，打捆貸款中往往存在政府意志較強、銀行貸款被動運作的隱患，使銀行信貸資金形成較大的潛在風險。對于地方政府來說，還本付息壓力可以不在本屆政府任期內承擔，一屆政府任期5年，而城建打捆融資貸款期限一般在10年以上，在沒有法定的政府負債額度約束的情況下，這種償還責任對地方政府來說是標準的“軟約束”，它不但導致地方政府債務風險的無限膨脹，也會給下任政府帶來更大的財政壓力，這種寅吃卯糧的融資方式是注定不能持久的。

實際上央行早就注意到了這類貸款的風險性，早在2003年6月13日，中國人民銀行了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》就規定對要控制土地儲備貸款的發放，對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。2006年5月，國家發改委、財政部、建設部、中國人民銀行和銀監會五部委聯合發文，緊急規范各類“打捆貸款”，信貸閘門再次收緊。在這份名為《關于加強宏觀調控，整頓和規范各類打捆貸款的通知》中，五部委明確規定，金融機構要立即停止一切對政府的打捆貸款和授信活動，并且嚴肅要求，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔保或者是變相擔保，自此土地儲備貸款的閘門完全關上。但以前的土地抵押貸款已經有一個很大的存量，據報道，2006年4月份,交通銀行新增800億元授信,支持湖北省“在中部崛起中發揮更大作用”,另外農發行給了300億元,國開行給了500億元,工行給了1000億元,建行給了700億元,中行給了1000億元等等，同月,中國建設銀行和廣東省人民政府簽署銀政合作協議金額高達1800億元,刷新了此前所有的紀錄,其中1300億元將投向廣東省電力、交通、城建、石化、裝備制造業等項目(有關資料表明,僅僅是建設銀行一家在2006年上半年與各地政府簽署的貸款授信總額就超過了一萬億元)，這些貸款的風險有多大？現在看來還沒現出大的差池，但其后續效應將有待觀察。

注釋：

[1]上海名駿房地產咨詢有限公司山西分公司．《2003年廣東房地產市場分析報告》

[2]中國人民銀行．《2004中國房地產金融報告》

[3]曹旭特．《行業高速增長引發宏觀調控-房地產行業研究報告》

[4]馬國川．爛尾樓里藏著金融風險[N]．中華工商時報2006-11-01

[5]房產機構看樓市．個人住房貸款進入風險釋放期[N]．中國經營報2006-8-7

[參考文獻]：

[1]陳燦煌．房地產金融風險的成因及防范[J].經濟論壇，2006,(03)

[2]張宏雷,徐琮,張銀鎖．淺談房地產金融風險[J].當代經理人(下旬刊),2006,(03).

[3]黃小虎．中國土地管理研究[M].北京：當代中國出版社，2006

篇8

一、堅持把服務業放在經濟發展的優先戰略地位

（一）加入世貿組織以后，我國進入了經濟結構戰略性調整的重要時期。加快發展服務業，是國民經濟持續快速健康發展的重要保障，是提高區域經濟競爭力和整體素質的重要抓手，也是緩解就業壓力的重要途徑。加快服務業發展對于順利實現我區國民經濟和社會發展“十五”計劃目標、落實區委區政府“服務立區”發展戰略、建設現代化新中心城區具有重要戰略意義。

（二）指導思想：適應產業結構戰略性調整和*城市化進程的宏觀要求，堅持把服務業放在經濟發展的優先戰略地位，以接軌大上海、融入長三角為核心，加大政府宏觀指導和政策扶持力度，以市場化為導向，以科技為支撐，以規模集聚為手段，加快建設布局合理、重點突出、技術先進、管理規范的現代服務業體系，進而確立服務業在產業經濟中的主導地位，帶動*整個國民經濟實現跨越式發展。

（三）發展目標：第三產業增加值增長率保持年均在15%以上，力爭20*年第三產業增加值占全區GDP的60%以上。社會消費品零售總額年均遞增20%以上，20*年突破60億元。

二、統籌規劃，突出重點，加快服務業行業發展

（四）穩步發展傳統商貿業。合理控制商業網點總量，引導商業空間布局與城市發展形態同步發展。積極整合現有商業資源，盤活資產存量，提高行業整體水平和競爭力。培育特色化百貨商場，合理增設大型綜合超市，積極發展連鎖便利店，加快擴展專業專賣店，形成功能健全、業態豐富、布局合理、競爭有序的城區商業網點新體系。

（五）引導專業市場轉型提升。圍繞專業市場“業態多元化、商品優質化、營銷現代化、商流物流分離化”的發展趨勢，建立起市場主辦者與經營戶利益互動的管理機制，抓好市場體系建設和經營創新。著重發展具有較強集聚輻射潛力的重點專業市場，兼并重組競爭力不強的專業市場，積極培育符合消費熱點需求的新興專業市場。著力進行市場信息化系統開發和應用，積極建設數字化市場，逐步實現商品信息和價格信息同步上網。

（六）鞏固餐飲業優勢地位。形成中高檔酒店、各式快餐、風味小吃和便民早點全面發展的經營格局，培育“全”、“專”、“綠”的特色餐飲。引入現代營銷理念，開展網絡化經營、連鎖化發展，鼓勵開展外賣、定制私人宴席上門等特色服務。以寧波菜特色優勢為依托，大力發展餐飲特色連鎖。著力培育和引進一批各具地方特色、菜系種類齊全的餐飲企業，進一步塑造*餐飲的整體品牌。

（七）完善社區商業服務功能。按照“功能齊全、布局合理、業態先進、管理規范、特色鮮明、便民利民”的建設標準，大力引進有實力、有特色、有經驗的連鎖企業參與社區商業建設。不斷優化業態設置和網點布局，鼓勵開設社區購物中心、超市、便利店、專業店、餐飲店、文化娛樂等經營網點。支持社區服務設施建設，完善社區商圈的綜合服務功能。

（八）加快培育會展經濟。以市國際會展中心為依托，各種展會為載體，構筑會展服務功能區塊，做好餐飲、住宿、布展、廣告、商貿等相關配套設施建設。加強會展業招商力度，吸引有實力的會展企業及相關服務企業落戶*。借助會展主題活動，配套推出相應商貿、文化等活動，切實調動各方面的參與熱情。積極將振興會展業與旅游業發展有機結合起來，通過會展業帶動商務旅游。

（九）建設旅游業集散基地。整合區內旅游資源，塑造人文品牌，將*建設為到寧波各旅游景點的網絡中心。鼓勵民間資本參與旅游產業建設，重視旅游商品的生產和銷售，開發特色旅游商品，加快建設*旅游集散基地。做好“以節促旅”，結合重大節慶活動，大力開展旅游促銷，并挖掘文化內涵，帶動旅游文化產業發展。

（十）促進金融保險業快速發展。借助市行政中心東移，集聚我市的金融保險及與其相配套的資信評估、證券交易等機構，使*成為寧波主要的資本要素市場。爭取各類商業銀行、保險公司、金融擔保機構來*區設立分支機構，吸引國外有實力的銀行、保險公司來*區設立分支機構和辦事處，擴大利用外資領域，努力形成以國有商業銀行為主體、各種金融機構并存、專業保險公司門類齊全的地方金融保險體系。

（十一）加快物流業發展步伐。以市場需求為導向，以最大限度地降低全社會物流成本和提高物流效率為目的，依托物資、生產資料市場群，加強與國內外大型物流企業合作，提高物流業的技術含量，鼓勵專業物流企業、連鎖企業建設物流配送中心及其配送分中心，提高流通效率。

（十二）大力發展房地產業。以居民住宅為重點，建立健全房地產市場體系，完善一級市場，規范二級市場，注重基礎服務設施、文化設施與房地產開發的配套建設。引導商務樓宇開發，盤活存量商務樓，高標準新建一批符合現代商務辦公需求的商務樓。大力發展住宅經營、物業管理、裝修服務、環境藝術等住宅服務業，形成體現現代房地產業和住宅服務業的發展體系。

（十三）規范發展中介服務業。充分發揮中介服務機構在市場運行中的服務、公證和監督功能，積極引進培育知識密集型中介機構，大力發展會計、法律、咨詢、房產、等中介服務業。引導中介服務企業開展企業化經營、規范化管理、社會化服務，加速培養、引進各種中介管理人才，構筑我區服務業智力高地。

（十四）積極發展文化傳媒業。圍繞“體現市場需求，凸顯文化功能，提升區域形象”的發展思路，扶持培育一批文化支柱產業和骨干企業或團體，著力提高市民的文化生活質量。

三、切實加大扶持力度，增強服務企業核心競爭力

（十五）實施服務業項目貼息支持。對稅務登記在*區并已有納稅實績的服務業企業，當年總投資在200萬元以上的項目實行貼息扶持。符合條件的企業向區貿易局提出申請，由區貿易局核定報經區政府批準后實施。

（十六）鼓勵外商投資服務業。吸引國外企業入駐*，鼓勵通過特許連鎖形式，實現品牌輸入。鼓勵國外資金、技術投資我區，對于科研、教育、會展、中介服務、開發性的旅游設施等項目，給予一定的優惠獎勵。

（十七）大力發展非公有制服務企業。放寬市場準入條件，擴大投資經營領域，鼓勵各種經濟成分采取多種形式興辦服務企業。推動科技創新，鼓勵非公有制企業發展知識密集型服務業，幫助其引進人才和實施成果轉化。支持非公有制企業推進股份制改造，建立現代企業制度，增強市場競爭力。

（十八）大力扶持重點企業。對于確定的重點企業和重點項目，實行一企一策，在允許范圍內給予政策優惠，在要素資源配置上適度優先。對區屬上年度納稅超過100萬元的大型餐飲、星級賓館等重點行業企業，銷售額在3000萬元以上的房地產開發企業，年銷售額在2000萬元以上的建筑安裝企業，內資注冊資金20萬以上、外資在2萬美元以上的會展公司，獲得國家、省市資質認證的中介機構，給予一定的財政扶持。

（十九）積極為樓宇經濟發展提供優良環境。充分利用*商務樓不斷興建的基礎設施優勢，大力引進培育一批品牌化經營的物業管理公司，為商業商務品牌企業的入駐成長形成支撐。對建筑面積超過5000平方米、入駐服務業企業達到一定比例的商務樓，給予物業管理公司財政補貼。

（二十）堅持實施品牌戰略和“走出去”戰略。引導企業把質量、管理、服務、企業文化等諸多因素納入企業整體品牌戰略中，鼓勵引進知名品牌和提升現有品牌相結合，積極總結、大力宣傳、扶持和保護*特色品牌。支持企業開拓區外市場，引導總部在*的企業通過直接投資、品牌輸出、企業購并等形式向外擴展，鼓勵企業在區外開設專賣店、門市店等分支連鎖機構，對于在行業領域居領先地位或具備重大開拓意義的項目，經審批可列入“410”工程項目重點給予扶持。

（二十一）大力提高服務業信息化水平。在全面建設“數字*”的框架下，構筑服務業基礎信息平臺。積極開展網上采購、網絡服務等一系列電子商務活動，建立起基于互聯網的以客戶為中心的交易管理模式，充分運用現代信息技術，推動服務企業辦公自動化和信息網絡化，以數字化手段促進信息資源價值的深度挖掘和增值。穩步推進電子化結算方式，配合銀行金卡工程建設，積極將POS系統等交易終端引入市場。

（二十二）加快業態創新步伐。鼓勵企業細分目標市場，引導服裝、家電、日用百貨等傳統業態向藥品、汽車、建材、房產等新型領域擴展，發展大型超市、配送中心、專營店等商貿新型業態。引進和發展總經銷、總，探索大宗商品批發交易的質押、競價交易方式。鼓勵服務企業采取直營連鎖、自由連鎖、特許加盟等多種形式實現連鎖化發展，形成連鎖經營在我區服務業組織形式中的主體地位。

（二十三）完善金融服務體系。按照市場化原則，構筑*服務業投資擔保體制，鼓勵組建以會員制形式為主的擔保機構和引進完全民營的贏利性擔保公司。簡化擔保、抵押手續，便利服務企業融資，對企業以不動產抵押申請貸款的，可不經過中介機構評估手續，而由相關的房地產管理部門出具權屬及估值證明。

四、加快建立和完善服務業發展保障機制

（二十四）加強對服務業發展工作的領導。成立由區府主要領導任組長、分管領導任副組長，各有關職能部門參與的區服務業發展領導小組，制定行業政策、指導意見和發展計劃，解決重大發展問題。各街道要因地制宜成立相應服務業管理組織，制定和完善轄區的服務業發展規劃，促進服務業在區域內合理布局和可持續發展。

（二十五）加大服務業市場監管執法力度。區貿易、工商、稅務、城管、規劃、國土、衛生、環保等部門要協調配合，切實履行職責，齊抓共管，建立長效機制，共同解決監管執法工作中的難點熱點問題，維護市場運行秩序。

（二十六）發揮行業協會作用。組建區服務業聯合會和各類服務行業協會，發揮行業協會的服務、自律、協調、監督和維護企業合法權益作用，規范資質管理，協助政府職能部門加強行業管理，組織企業對外開展交流和合作，加強行業從業人員素質隊伍建設，引導企業健康發展。

篇9

關鍵詞：信托;養老;創新;金融

一、引言

2013年，中國迎來第一個老年人口增長高峰，60歲以上老齡人口達到202億人，老齡化水平超過148%。今后20年，我國老年人口將年均增長1000萬。2053年，老年人口數量將達到峰值487億人，占總人口的348%;屆時，每3人當中就會有1個60歲以上的老人。據不完全統計，2013年中國老年人的消費需求是4萬億元左右，預計2030將增加至13萬億元，中國養老市場蘊含著巨大的商機。

與此同時，截止2014年1季度末，全國68家信托公司管理的信托資產規模再創高峰，達到1173萬億元;不過，增速明顯放緩，沖規模的勢頭有所遏制。信托的挑戰至少來自四個方面，一是大資管時代來臨，金融機構競爭加劇，信托的牌照優勢在弱化;二是利率市場化漸行漸近，信托的募資能力在下降;三是隨著經濟增長減速、房地產風險累積，信托項目風險也在加大;四是銀監會年內99號文，監管日趨嚴格。各種跡象充分表明信托業轉型發展到了關鍵時期，如逆水行舟，不進則退。在這樣的情形之下，信托參與養老市場，既是創新業務，拓展新的盈利增長點;又是轉型需要，開拓藍海市場。

具體而言，信托參與養老市場，可以從以下路徑入手：

二、養老金信托

所謂養老金信托，是養老保險費作為信托資產，交給金融信托機構管理和經營，在職工退休后，能獲得相應收益的一種信托形式。由英國IFSL研究報告的數據走勢顯示，2010年全球養老基金資產規模達到311萬億美元;其中，美國擁有1889萬億美元養老基金，占全球的63%。在全球養老基金中，60%以上是獨立的信托資產，保險合同資產約為12%。而在我國，保險合同資產占據絕大多數，達到90%以上，養老基金資產配置明顯失衡。

信托參與養老金市場，可以實現“雙贏”目的。一方面，對于信托公司而言，參與養老金市場不僅獲得長期低成本資金的渠道，而且能更好地發揮自己跨市場投資的優勢，確保養老基金的效益。另一方面，對于投資者而言，養老基金作為信托財產具有獨立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人財務狀況惡化甚至破產的影響，從而確保養老基金的安全性。另外，投資者也能更好地享有信托理財的高收益與低風險。據悉，我國個人賬戶養老金由財政專戶和地方銀行管理，能獲得收益的只有非常低的地方銀行利息以及財政記賬利息，以致養老金不斷地縮水。

2013年4月，人社部、銀監會、證監會、保監會等部委聯合下發《關于擴大企業年金基金投資范圍的通知》及《關于企業年金養老金產品有關問題的通知》。自此，企業年金增加了包括商業銀行理財產品、信托產品、基礎設施債權投資計劃、特定資產管理計劃、股指期貨等投資品種，為企業年金基金的投資范圍以及創新型“后端集合模式”養老金產品開閘。該舉措既是國內養老金行業的重大創新突破，也為信托公司參與超過4800億元的企業年金市場破除了政策障礙。

三、信托型養老產業基金

目前，金融機構中主要是保險公司在大舉進入養老產業。例如，泰康人壽打造的“泰康之家”，合眾人壽在武漢建設的“合眾健康谷”，中國人壽規劃構建的養老社區“一南一北”格局等等。保險公司一方面將保險產品與養老服務相結合;另一方面，保險資金的低成本、長期性也與養老產業的盈利特點相吻合。

純粹的PE投資者參與養老產業投資仍屬少數案例，更多的機構處于籌備或觀望狀態。2010年12月，美國摯信資本（Trust Bridge Partners）宣布，對親和源股份有限公司注資1億元，這是國際PE機構首次投資中國的養老機構。同年6月，天津首家養老產業基金管理公司――天津鴻福股權投資基金管理有限公司正式掛牌，將發起、運作養老產業投資基金。

對于PE機構而言，養老產業具有吸引力，但其投資價值仍待考察。首先，老年人消費水平仍相對較低，盡管具有數萬億消費市場潛力，但短期內能夠取得商業化成功的投資項目較少;其次，相比于養老產業，投資周期最長約十年的PE基金，相對而言追求的仍是短期回報，投資周期并不契合;再次，長期以來政府部門對養老產業的定位是公益性，導致養老產業“非產業化”，難以出現商業成功的企業。此外，這一行業對政策的過度依賴，也使得作為財務投資者的PE機構難以評估其投資風險。

信托公司可以借鑒PE投資機構，通過設立產業基金的方式參與養老產業。但是，最大的困惑還是來自信托公司能否找到類似保險資金的低成本、長期資金。

四、養老物業證券化（REITs）

目前，國內養老社區建設主要是三種模式：銷售、自持、銷售+自持。銷售模式的優點在于快速回籠資金、實現滾動開發，缺點在于必須取得土地使用權、無法享受優惠政策以及后期持續經營的穩定收益。自持模式的優點是可以通過配套用地、行政劃撥等手段運用以降低土地成本、通過后期運營獲得穩定收益，缺點是要求有充裕的現金、資金量占用大、回籠慢。銷售+自持模式的優點在于可以取得上述兩種模式的優點、在土地方面采用靈活策略，缺點是要求機構擁有一定的資金實力、開發經驗以及養老機構運營能力。

其實，房地產信托投資基金（REITs）可以成為養老社區建設融資的重要手段。所謂REITs，就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。REITs作為國際資本市場商業地產資產證券化的主流模式，是商業地產融資與退出的主流工具和平臺，是上市和發行債券之外利用資本市場直接融資的重要形式。

養老物業證券化可以看做是REITs的一種類型。通過養老物業證券化（REITs）的方式，機構一方面可以快速回籠資金，另一方面也能保持住戶的純粹性，有利于更好地提供社區養老服務。對于投資者而言，則可以在收獲每年的租金收益之外，享有物業的增值收益。

REITs在美國、澳大利亞、新加坡等地很普遍。美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。在美國，REITs也是養老社區建設重要的投資商。據統計，美國2013年前十大養老社區擁有者中，有五家是REITs公司。

2009年初，中國人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架，但是一直未能正式啟動。國內REITs市場之所以遲遲未能發展，主要還是由于在稅收、登記制度、上市交易和退出機制等方面的規則不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相關法律。當然，發展REITs市場，實際上是在為開發商增加新的融資渠道，有違國家房地產宏觀調控初衷，這也是REITs受限的原因之一。

今年5月21日，中信證券股份有限公司“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所掛牌轉讓，成為我國首個交易所場內REITs。該REITs發售規模521億元，基礎資產是北京、深圳兩地中信證券大廈房地產產權的兩家全資子公司的全部股權，被認為是我國第一單準確意義上的股權類REITs產品。

可以預見，養老地產、保障房基于政策支持有望成為推動“中式REITs”發展的著力點。對于養老物業證券化（REITs），信托公司可以提前布局，積極參與其中，逐步由私募形式發展為公募形式。

五、信托型“以房養老”

近日，保監會公布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，確定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開展險資以房養老的試點。其實早在2007年，北京、上海等地就已率先開啟以政府為主導的“以房養老”試點。2013年，中國政府網也《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，鼓勵開展老年人住房反向抵押試點。

“以房養老”模式又被稱為“倒按揭”，在美國、加拿大、新加坡、日本等國都已經推行多年。例如，在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在15至30萬加元之間，只要老人不搬家、不賣房，房產不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。美國倒按揭貸款的放款對象也是62歲以上的老年人，據統計，2009年美國65歲以上擁有房產的家庭使用倒按揭的比例為14%左右，整體上看還是處于較低水平。

從前期試點情況來看，國內以房養老開展并不理想，其中的一個重要障礙在于“以房養老”與中國人傳統觀念相悖。在中國人傳統的觀念里，房屋是最重要的一項財產，承擔著安居和傳承的重要任務，老人大都希望自己百年之后能將住房留給子女。

信托公司介入以房養老可以立足信托自身特點，從以下幾個方面破題。一是設計形式靈活的房屋財產信托。老人將房產信托給信托公司，信托公司每月給老人一定養老金。房主可與信托公司作出形式靈活的約定：既可以約定由房主全部領取該房產評估出的金額;也可約定如果孩子孝順，在房主去世后，該房產的剩余價值由其子女來繼承。

二是針對有多套房的家庭。近日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心調查數據顯示，中國城鎮家庭多套房擁有率已達到210%，城鎮地區住房空置率為224%。信托公司可以專門針對這部分客戶設關產品，盤活家庭存量資產，實現以房養老。

三是有換房養老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城鎮中心，隨著城市擴容速度加快，市區雖然有較好的就醫、生活條件，但是環境較差，噪聲、塵土污染大，其實并不適合養老。因此，好多老人希望能搬到環境優雅的城鄉結合部，或者針對老年人開發的老年住區。信托公司也可以針對此類有換房養老需求的老人設計專門產品。

六、養老消費信托

所謂養老消費信托，就是指信托公司與養老服務機構聯手，投資者在購買信托產品之后，不是單純地獲得現金收益，而是獲得養老服務權益，或者獲得部分現金收益外加養老服

務權益。信托公司在長期經營中，積累了一大批優質的高端

客戶，好多客戶自身就有養老服務的需求，因此，信托公司嘗試開發養老消費信托產品，既是服務高端客戶、增加客戶粘性，又可以找到新的贏利點。

信托公司可以從兩類客戶入手開展養老消費信托，一類是健康活躍老人。這類老人年齡在60-75歲之間，信托公司可以聯合開發商、養老運營機構、旅游公司等，為他們提供社區養老、分時度假等服務。另一類客戶是80歲以上老人，這部分老人已經出現失能失智、或者半失能癥狀，日常生活必需得到他人護理。美國的統計數據顯示，美國老人住進完全需要護理的養老機構的平均年齡為82歲，平均入住時間為3年。針對這類客戶，信托公司可以聯合養老運營機構，通過設計養老產業基金等形式共同來開發其中的高端市場。

信托公司開發養老消費信托時，應該注意把控幾個原則：一是突出信托的金融功能定位。養老社區建設涉及三個主要角色：投資商、開發商和運營商，信托公司更多擔任的是作為投資商的金融角色。二是注意發揮信托的資源整合優勢。信托公司參與養老產業，應該牽頭整合開發商、運營商、客戶等各類資源，在其中居于主導位置。三是養老消費信托產品應該具備投資性、流動性、服務性三個特征。產品帶給客戶除了投資收益與服務權益之外，還應該具備一定的流動性，可繼承、可轉讓。四是養老產品可以涵蓋投資、養老、度假以及保險等功能，以滿足客戶多方面的需求。五是小盤試水，逐步介入。養老市場有著廣闊的市場遠景，但是受到既有觀念、服務商能力、政策配套等諸多因素限制，發展現狀并不令人滿意。信托公司一方面應該積極布局參與，另一方面也應該保持適度謹慎，防止投入與產出的不成比例。

參考文獻：

[1] 陳陽，信托公司發展養老金業務的幾個問題，銀行家[J]2012（9）

[2] 羅梅芳，信托搶占養老市場，投資有道[J]2012（5）

篇10

關鍵詞：城市功能；區域性整體開發；城市綜合體；長三角地區

中圖分類號：F29 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）25-0143-02

一、中國城市建設的投融資

2009年長三角地區固定資產投資總量占GDP比重達48%以上，在日本、英國和意大利等發達國家的城市化進程快速發展期，固定資產投資總量占GDP中的比重也都高于65%。到2020年，長三角地區規劃建成11條軌道交通，總里程將達到6 849公里，平均路網密度達到3.07公里/百平方公里，主要城市的城際鐵路密度將達到東京、巴黎的水平。根據國際經驗，在路網密度達到5公里/百平方公里以上的地區，城市功能綜合體將出現，可以想象長三角地區存在較大的需求缺口。

在區域化城市建設中，城市功能綜和體的設計、相關各方的合約評估難度大、建設投資期長、充滿不確定風險。同時，由于其特殊的公共服務屬性，資本的準入問題使得投資城市建設的資本市場較之一般的資本市場更為復雜。投資泡沫或投資不足是中國城市建設開發過程中經常交替出現的現象，資本投入不均衡已經成為長期制約中國城市建設發展的“瓶頸”。

1.建設項目融資渠道狹窄。建設項目融資渠道單一是目前中國城市建設各領域普遍存在的問題，銀行信貸與財政撥款是城市建設的主要資金來源。當市場不景氣時，政府會加強對公共設施的財政投入來吸引私人資本加入，而當經濟狀況趨于好轉時，通過融資創新，社會資本很可能出資參與公共設施建設，并從加強城市功能綜合體帶來的整體價值中獲得利益。相對而言，利用政府信用擔保的項目融資模式已不再適用，銀行信貸融資、企業債券、股票上市融資、及信托融資等融資渠道需要在創新的城市建設商業運營模式下發揮積極作用。

2.建設項目的投資風險評估難。在現行的投資運營模式下，政府與開發商在公共建設部分與商業建設部分中的角色界定不清，開發交易協議內容不夠細化，很容易受到市場波動的影響，公共與私有投資的風險都將較大。而商業銀行等金融機構，從自身市場化運營的角度出發，必然要求將貸款風險控制在一定程度之下，這就需要建設項目的業主有穩定持續運營的能力，才有可能償付貸款，其中提供一定的資產作為抵押是政府或社會資本獲取稀缺的銀行貸款的基本要求，然而，政府大規模舉債并不利于城市建設項目的風險控制。

在項目公司的治理結構有待完善的情況下，政府、開發商、貸款提供方、施工方的投融資成本、風險分擔與投資利益不能被清楚地體現出來，項目的風險評估存在困難。雖然普遍來看收益率很高，可是具體到某一特定企業或者項目，高投入并不一定意味著高產出，存在著相當程度的不確定性，市場風險相當大。而且由于城市建設項目各相關方的角色定位缺乏權威的標準和方法，政府與企業的合作方式不夠緊密，難以得到貸款銀行的認同，除土地抵押外，政府和企業的其他資產中可以拿出來作為貸款抵押的屈指可數。

3.上市道路尚在摸索。在資本市場上進行直接融資是建設項目低成本融資的捷徑。隨著萬科、萬達、中糧、中國建筑紛紛走向A股市場，一些大型國有企業在政策引導下紛紛改制重組，積極籌備上市。可是目前城市建設項目直接上市融資存在一定難度，一方面，承擔包括基礎設施在內的建設項目的項目公司多由施工建筑企業成立，這些項目公司的經營思路存在一定的滯后性，項目公司運作也不甚規范，對于上市以后是否就意味著控制力的削弱，管理層也還存在不同認識，形成了觀念上的障礙。另一方面，項目公司是一類相對特殊的公司，相應也有特殊的監管政策，而通過資本市場進行融資將受到比較嚴格的管制，貿然推進項目公司上市融資，企業在付出高昂代價的同時未必能得到滿意的結果。

4.政府投入存在缺口。以城市綜合體為核心載體的區域性整體開發模式在長三角城市建設發展中剛剛起步，政府的引導和培育具有決定性作用。雖然近年來中國中央及各級政府已經加大了對基礎設施產業的投入力度，可是距離上海兩個中心建設、長三角國際都市圈建設的環境要求還相差甚遠，即使一些地區的政府在基礎設施產業上的投入一再提高，可對于提升城市功能、集約化建設發展的方向來說，顯得有些步調不一、重復浪費。此外，目前政府對基礎設施產業的投入主要采用專項資金直接注入的形式進行，這類基金規模不大，且使用方向有一定限制，受到各地區政府的直接控制，并不能調動各投資方的積極性。

支持長三角地區功能升級，增加長三角地區的路網建設、環境整治及潛在升級為城市綜合體的建設資金投入是未來的國策。

5.機構投資者進入渠道狹窄。2009年修訂的《保險法》提出保險資金允許投資不動產和未上市企業股權，實施細則也即將出臺，長三角地區的城市建設項目將期盼的目光投向他們。其實，長期投資者的投資壓力不小，在追求適度投資收益的同時又要滿足資產負債匹配與抗通脹的要求。而要實現這一投資目標需要具備兩個前提：第一個前提是投資標的具備穩定的未來收益，如收費類基礎設施項目、產業園區公建項目等等；另一個前提則是經濟溢出效應，軌道交通旁邊的城市組合體項目必然形成優于單個項目的經濟溢出效應，從而有效放大股權資本的杠桿作用，為長期投資者獲得理想的回報。

人民幣股權基金已經成為國內股權基金的下一步發展方向，但由于國內掌握大量投資資金的機構投資者受到種種投資約束，使得國內股權基金的發展受到了極大的阻礙。

二、國外城市建設投資情況簡介

1.投資主體的多元性。澳大利亞的區域化開發建設的成功經驗之一在于通過發展股權基金實現了投資主體的多元性，通過私募設立基金，可以是更多的資本參與投資城建項目，而且運營一定年限后可以上市轉為公募，這激起各種類型投資者的極大興趣。目前澳大利亞投資基金總量已經超過10400億澳元（大約1 733億美元），近十五年來的年度復合增長率超過11％，其中上市基金總量達到2 000億澳元。

2.融資方式的多樣性。英國對企業投資基礎設施項目實行“政府配比利潤”，即如果建筑企業投資基礎設施、公建類項目，政府將給予企業一定比例的返稅及利潤補貼，為這項投資的質量和順利建成打上“雙保險”。而且政府則對企業投資規模大的基礎設施項目給予更多利潤回饋。實踐證明，這一政策明顯地推動了英國的城市化建設事業。

3.投資具有良好的法治環境。日本城市化建設快速發展的一個根本原因在于：法律法規健全，通過金融法律法規對社會資本、股權投資的投資做出了明細規定，通過國土綜合開發法，將城市的綜合發展（長期）規劃與都市圈發展相統一，使得城市建設投資在法治的環境下有序地發展。

三、中國城市建設的近期發展趨勢

1.城市建設投融資運行模式不斷優化，與資本市場開始全面接軌。2010年將因長三角城市建設與資本市場的全面接軌而在中國城市化發展史上記下醒目的一筆。早在2007年末出臺的《產業投資基金指導意見》，就已在總結試點經驗的基礎上，提出運用市場機制，以資本為紐帶，深化投融資體制改革，促進產業升級和經濟結構調整的目標。2008年12月，國務院辦公廳關于《國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見》中進一步明確提出“加強對社會資金的鼓勵和引導，拓寬民間投資領域，吸引更多社會資金參與政府鼓勵項目”，依靠資本市場來確保城市建設健康發展已成為各界的共識。與此同時，中國長三角地區建設的升級及變化趨勢（多點并重、多層次經濟圈、制造業基地等），也拓展了原有的城市建設投融資模式，為城市建設發展基金的設立和運行準備好了條件。

2009年11月，國家開發銀行與西安市人民政府共同成立西安開元城市發展基金，重點支持當地規劃的城市建設和區域發展重點項目。這是全國首個城市發展基金，是對城市發展融資新模式的積極探索，受到了各界高度關注。基金規模為首期30億元人民幣，投資范圍主要為以曲江新區擴區為主的城市基礎設施建設和土地開發等與城市發展相關的項目。

2010年2月，南昌市政府與國家開發銀行下屬的國開金融公司簽訂了《南昌開元城市發展基金合作投資框架協議書》，標志著中國首個低碳與城市發展基金落戶南昌。基金的設立，將重點加大對南昌市產業培育和民生改善的投資，著力推動南昌市重點區域基礎設施、公共服務設施和生態環境建設；將整合社會資源，逐步協調區域關系并促進各種類型區域的經濟社會全面發展，實現區域經濟發展格局和空間結構的優化升級。

隨著股權交易市場的逐步暢通，不僅為已具備相當規模的城市綜合體開發提供了新的融資渠道，同時也為參與城市建設項目投資的投資者通過股權轉讓提供了新的退出渠道，從而為低收益、長周期的城建項目獲得更多的股權投資創造良好的條件，帶動長三角地區的房地產與建筑業整體走向良性循環。

2.城市建設項目的融合穩步推進，新內容新模式不斷涌現。近年來，盡管房地產類項目建設飛速發展，但長三角城市功能升級始終指向“城市綜合體”的方向。雖然城市建設中的房地產項目和基礎設施類項目由于投資收益差距大的原因，長時間來未能使資本市場與城建項目整體運營順利融合，但城市運營商模式在建筑企業的運行，已成為中國房地產企業發展的大趨勢。

BT、BOT、資產證券化等各種新投融資模式的出現，政府、開發商、企業和投資者通過積極創新各種融資渠道，不斷挖掘熱點地區優質項目的商業價值，使此類項目成為外部資金參與城市建設的重要切入點。

參考文獻：