房地產公司簡介范文

導語：如何才能寫好一篇房地產公司簡介，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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房地產公司簡介范文1

世聯地產

已成為全國知名的房地產綜合服務提供商，業務范圍覆蓋房地產銷售、顧問策劃、資產服務、金融服務及經紀業務。世聯地產始終依據客戶需求和市場變化，不斷創新。下一個十年，世聯地產將致力于打造集成服務領先的房地產綜合服務平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發展提供強有力的支持!

世聯地產成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構。2007年，世聯地產整體改制，成立深圳世聯地產顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內蒙古、寧夏自治區及青海、甘肅省外，公司已在全國設立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設立的三級子公司)，員工人數超過14000人，基本完成顧問業務的全國布局。其中業務成功布局43個城市、顧問業務成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產項目提供了高品質的綜合服務。

世聯地產以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環渤海等區域建立起華南、華東、華北、山東四大業務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業務模式，提供從區域開發、舊城改造、土地出讓到項目開發、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。

2014年1月10日，世聯正式對外宣告世聯地產更名“世聯行”。

房地產公司簡介范文2

仲量聯行

仲量聯行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產領域的專業服務和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現增值。仲量聯行業務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業務營收約40億美元。2013年仲量聯行代表客戶管理或提供外包服務的物業總面積逾30億平方英尺，并協助客戶完成了價值990億美元的物業出售、并購和融資交易。仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產總值達480億美元。

仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的15個國家擁有80個分公司，員工總數超過27,500人。在大中華區，仲量聯行目前擁有超過1,900名專業人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務遍及中國的80多個城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業獎”亞太區頒獎典禮上，仲量聯行再度榮膺“中國最佳房地產咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯行還摘取了亞太地區其他6個國家的五星級“最佳房地產咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。

自2011年RCA開始此類數據以來，仲量聯行在亞太地區房地產投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區的辦公樓、工業地產、酒店和零售地產等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯行資本市場團隊在亞太地區為總額超過215億美元的商業地產投資交易提供了咨詢服務，占該地區的市場份額的36%。

房地產公司簡介范文3

華業行

華業行是一家從事房地產綜合服務商，全稱“北京華業行房地產經紀有限公司”，以下簡稱“華業行”。華業行成立于1995年，歷經十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產流通領域的全價值鏈經營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規劃、產品策劃、營銷策劃、商業招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產綜合服務。

公司服務

全案營銷服務

項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業服務。

產品與營銷顧問服務

產品設計及規劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務主要提供專業的投資顧問服務、銷售管理顧問服務、營銷推廣顧問服務。

商業地產綜合服務

商業地產專項市場研究、商業地產市場定位及戰略研究、商業地產全程營銷推廣、商業地產招商策劃、商業地產建筑規劃及產品設計、商業運營管理服務等。

土地市場研究服務

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1、熟悉了解公司各項規章制度

我于2012年9月進入公司，為了更

快更好地融入公司這個團隊，為以后的工作打好鋪墊，我加緊對公司的各項規章制度的了解，熟悉公司的企業文化。通過了解和熟悉，我為能進入公司這個團隊感到自豪，同時也感到自身的壓力。在以后的工作中，我將以公司的各項規章制度為準則，嚴格要求自己，廉潔自律，在堅持原則的情況下敢于創新，更快更好地完成工作任務。

2、熟悉項工程的結構，現場情況

作為土建工程師，熟悉和了解現場對以后的工作是相當有利的。為了以后能更好地開展工作，我多次深入現場，對現場的布置做更深層次的了解。在掌握第一手現場資料之后，我查閱相關技術資料，對工程的結構情況進行研究，對以后施工重難點進行分析，對項目的基礎形式進行分析，通過研究和分析，我對項目施工管理的實際情況做較為客觀的預測，為下一步方案的編制提供了可靠的依據。

3、參加工程部管理制度的修改

為了便于以后工程部管理，我結合公司的要求以及工程部的實際情況，并參考博愛以及其它比較知名的地產企業的相關制度，編制修改了工程部工程管理的各項規章制度，制度的編制有利于明確各個崗位的職責，為工程管理提供保障。通過這次編制，我對項目開發其它專業有了進一步的了解，也使自己下一步工作更加明確。

4、分析2012年天氣情況

二、存在的不足以及改進措施

2012年即將隨風逝去，回想自己在公司將近半年的工作，雖然工作量比較大，但是閃光點并不多，許多工作還有不盡如意之處，總結起來存在的不足主要有以下幾點：

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1、缺乏溝通，不能充分利用資源

在工作的過程中，由于對其他專業比較陌生，又礙于面子，不積極向其他同事求教，造成工作效率降低甚至出現錯誤，不能達到優勢資源充分利用。俗話說的好“三人行必有我師”，在以后的工作中，我要主動加強和其他部門同事的溝通，通過公司這個平臺達到資源共享，從而提高自己的業務水平。

2、缺乏計劃性

在工作過程中，特別是項目開發的施工階段，由于缺乏計劃性，工作目的不夠明確，主次矛盾不清，常常達到事倍功半的效果，領導不滿意不說，自己還一肚子委屈。在以后的工作過程中，我要認真制訂工作計劃，做事加強目的認識，分清主次矛盾，爭取能達到事半功倍的效果。

3、專業面狹窄

作為一個現代化人才，他應該是一專多能的，這樣的人才才符合時代以及公司的需求。自己的專業面狹窄，對房地產其它專業認識不夠，特別是營銷策劃以及法律法規，這都限制了自身的發展。在以后的工作過程中，我將加強其他專業的學習，充分利用公司資源，提高主觀能動性，爭取能成為一專多能的復合型人才。

三、完成2011年目標計劃的措施以及建議

為了公司項目的順利開展，也為了公司的可持續性發展，我在工程管理方面以及其它方面做以下建議。

1、合同管理

合同在項目管理中的地位非同小可，離開他，項目管理就無從談起，合同是項目管理的依據。

熟悉合同。并對合同進行深入細致的研究，對合同的關鍵條款、存在的漏洞及可能產生變化并引起糾紛的地方做到心中有數。

樹立強烈的合同意識。在合同面前，業主和承包商的地位是平等的。一方面，項目管理人員不以勢壓人，逼迫承包商接受合同外的條件；另一方面，也要警惕承包商在項目實施過程中埋設陷阱。當承包商提出各種各樣的建議時，首先想到要遵守合同，對采納建議可能帶來的經濟問題要有充分估計。

2、質量控制

工程項目實施階段，工程部要開展多方面的工作，對工程項目的質量進行控制和監督，概括地說有審查確認承包商的質量保證體系，進場材料、設備的質量控制，監理規劃、監理實施細則的審查以及對監理工程師日常監理工作的監督和檢查等幾個方面。

承包商質量保證體系的審查確認。著重檢查承包商是否已建立質量保證體系，質量保證體系是否經認證單位認證，是否制定了明確的質

量目標和計劃以及質量保證體系是否行之有效等。

工程材料的質量控制。檢查承包商是否根據設計圖紙的規定和合同的要求制定了材料檢驗和檢查制度并在實際工作中嚴格對材料的采購訂貨、材料的進場和材料的使用進行質量控制。

監理規劃和監理工作實施細則的審查。業主的意志要通過監理工程師來實現。監理工作的好壞與監理規劃和監理工作實施細則的

優劣有直接關系。

經常深入工地了解情況，同時對監理工程師的日常監理工作進行監督檢查。特別強調帶著問題下工地進行調查研究。

3、進度控制

進度控制是項目成功與否的關鍵因素之一，工程部要做的就是編制項目管理規劃，研究項目的總進度、施工布置、重大施工技術和施工難題，對項目實施過程中可能出現的問題做好預案。制定一整套制度來規范管理以提高工作效率。

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關鍵詞：中南房地產；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產企業也加入到房地產行業中以求獲利。由于國家政策對我國房地產行業的宏觀調控，銀行業對房地產企業的信貸融資也開始緊縮，使房地產企業尤其是民營房地產企業只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風險。因此，民營企業必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現資本的快速擴張，保障企業健康長久發展。在我國資本市場中，企業IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產企業更是難上加難，不少民營企業為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產企業提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業提供相關建議。

二、中南房地產借殼上市的背景

（一）中南房地產公司借殼動因

（1）中南房地產公司簡介。中南房地產公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產企業。公司擁有八家房地產開發子公司，并控股一家物流管理企業和一家建筑施工企業，該公司開發了全國各地多處房地產項目，主要以房地產開發與銷售、物業管理和工程承包為主營業務，在江蘇省房地產行業中首屈一指。在企業借殼上市之前，公司總資產由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見，中南房地產公司總資產一直持續快速發展，但其資產負債率卻一直居高不下。

（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產公司作為一家民營房地產公司，自身發展勢頭較好，但在房地產行業中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發。對民營企業而言，要想規避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業的發展。二是分散經營風險。同其他民營房地產企業一樣，中南房地產公司采用家族管理的經營模式，導致公司經營管理不規范，員工積極性不高，經營風險較大。通過借殼上市，不僅能公開發行新股募集資金，產生資金放大效應，實現了企業資產的證券化，還能調動企業員工參與管理的積極性，分散企業的經營風險。三是加快企業發展速度。通過借殼上市，可以短時間內完成資本的快速擴張，擴大企業資本規模，增加企業融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業的經營行為，提高企業的知名度，帶來企業品牌的增值，繼而保證了企業的經營實力，有利于拓展企業的全國性業務實現經營的協同性。因此對民營房地產企業來說，借殼上市可以實現企業跨越式發展。

（二）大連金牛公司售殼動因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產品加工為主營業務，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業整體經營狀況不理想。

（2）售殼動因。一是避免同業競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經營業務，為了避免形成同業競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業務重組，經過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業務冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業的優勢資源，即能有效整合業務資源，又能提升集團的核心競爭力。

三、中南房地產借殼上市效應分析

（一）對上市公司的效應

（1）改變了上市公司的股權結構。借殼上市之后，中南房地產公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產的重組。在上市期間的股權變動中，東北特鋼的持股比例由41%變為4%，中南房地產公司新增加73%的股權。

（2）改變了上市公司的主營業務。借殼上市前，中南房地產公司主要從事房地產開發與銷售、物業管理科和建筑施工業務，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產品加工貿易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產名下8家公司的房地產開發與經營、物業管理等相關業務，原來的特鋼經營產業全部轉移至東北特鋼。而中南房地產公司只投資房地產開發業務，并無特鋼生產項目投資，避免產生并購后的同業競爭行為。

（3）改變了關聯交易現象。借殼上市前，由于公司主營業務相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關聯公司關聯交易較多，上市后，中南房地產公司主營房地產業務，與大連金牛公司之前的業務關聯度不大，因此，不存在企業間的關聯交易行為，更好地規范了上市公司的經營業務范圍。

（二）對公司治理結構的效應

由于民營公司缺少完善的公司治理結構，其企業經營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結構，應用現代化的企業管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權結構方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權力的同時，要受到其他股東的監督和約束，為企業長久健康發展提供良好的保障。

（三）對公司再融資的效應

中南房地產公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產先前項目注入了低成本資金，解決了企業資產負債率居高不下的難題，優化了企業財務報表狀況，為企業經營戰略提供了保障。同時，利用發行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應用于新項目的開發建設，提高了市場占有率，為企業未來的擴張戰略提供了較強的資金保障。

（四）對公司股價的效應

自中南房地產公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現27.50元的新高。可見借殼上市后，投資者對中南房地產公司的成長價值期望值較高。

四、中南房產借殼上市財務指標分析

為了進一步研究并購后企業的經營能力和財務狀況，衡量中南房地產公司借殼上市前后的經營績效變化，本文選取了中南房地產公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務指標對其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評價企業的財務狀況，財務風險承擔能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數和資產負債率兩指標用于評價企業長期償債水平，利息保障倍數越高，資產負債率越低說明償還長期債務較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評價企業經營管理的業績水平。為了評價企業的盈利能力，本文選取了凈資產收益率和總資產收益率兩個指標。凈資產收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產收益率用來衡量公司資產運行效率，比率越高資產利用越好，盈利能力越高。

（三）營運能力

公司的營運能力可以評價企業資產運營的效率和水平，企業資產流動性越強，周轉速度越快，利潤率越高，企業的營運能力就越強。本文選取了總資產周轉率、存貨周轉率和應收賬款周轉率三個指標。總資產周轉率高說明流動資產周轉快，在總資產中占有比例高，企業的營運水平好。而存貨周轉率高表示存貨流動性較快，不會產生資金積壓，但周轉過快也會導致因應收賬款過多而降低利潤的現象。應收賬款周轉率越高說明變現速度快，為企業運營提供了保障。

（四）發展能力

公司的發展能力反映了企業未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業收入增長率、凈利潤增長率和總資產增長率三個指標來判斷中南房房地產公司上市后的企業成長能力。

五、民營企業借殼上市的相關建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關注殼公司的資產負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務為借殼企業帶來較大的債務風險，導致股權結構失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業發展規劃，保證公司的資金實力，提高企業競爭力，以實現企業的核心價值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據企業自身的特點可以采用股權轉讓、二級市場收購、資產置換等某一種或幾種綜合應用的模式，盡量不采用現金收購的模式，以免減少賬面資產，增大上市審批壓力，同時導致未來資金周轉不靈活，影響借殼后企業長期戰略的有效實施。

（3）借殼資源的整合。不同企業的內部經營理念和經營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內部組織結構，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內部資源的優勢和劣勢，采用靈活的經營模式整合借殼對象內部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經營戰略，制定多贏的業務計劃，實現系統化的協同效應。

（二）抓住資產重組的重心

民營企業進行借殼上市時，要以確保公司未來的發展戰略為目標進行資產重組，不要過多關注短期利益的獲取，避免虛假的資產重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質性的資產重組，才能為實現企業價值提供有力保障。

（三）依靠中介機構實現借力

民營企業借殼上市時要借力于專業的中介結構。中介機構擁有經驗豐富的專業人員，知識儲備充分，服務意識強，可信度高，能在資產重組交易中，對各方企業的經營管理、組織結構等進行客觀的評價，降低企業自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構的評估建議也會為借殼上市的雙方企業帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優的決策，保證資產重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務公司、會計師事務所和律師事務所等中介機構，可以最大程度的保證各方的利益，實現多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業而言，要結合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業經營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業今后長遠的發展戰略。

參考文獻：

［1］彭曉潔：《我國民營企業借殼上市的現狀、動因及建議》，《財會月刊》2011年第10期。

［2］王皓：《我國A股市場企業借殼上市相關問題研究》，西南財經大學2013年碩士學位論文。

［3］高文君：《我國房地產企業借殼上市的現狀、動因及問題》，《經營管理者》2013年第10期。

［4］黃莉娜：《借殼上市助上汽集團并購成功的案例分析》，《商業會計》2013年第8期。

［5］梁立、董佳：《借殼：房地產企業上市的有效途徑》，《經營與管理》2010年第10期。

［6］戴娟萍：《嘉凱城借殼上市的經驗啟示》，《財會月刊》2012年第35期。

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【關鍵詞】ZW地產；杜邦模型；盈利能力；策略建議

一、理論綜述

（一）企業盈利能力分析

1.企業盈利能力的內涵

盈利能力，也稱獲利能力，它是指企業獲取利潤的能力。盈利水平及盈利的穩定、持久性是盈利能力分析所應包括的兩方面內容。企業盈利的穩定性、持久性的分析在人們對企業盈利能力分析中往往被忽視，而只重視企業獲得利潤的多少。

2.盈利能力分析的方法

（1）盈利穩定性的分析

盈利的穩定性分析，主要是站在各種業務利潤結構的角度，通過分析各種業務利潤在利潤總額中所占比重來進行判別盈利的穩定性。

（2）盈利持久性的分析

盈利的持久性，就是指企業盈利長期變動的趨勢。通常采用兩期或數期的損益進行比較的方式以分析盈利的持久性。

（3）盈利水平分析A主要分析指標

評價企業盈利水平的指標一般為相對財務指標。總體上可按照資源投入和經營特點把這些指標分為為四大類，分別是：生產經營盈利能力分析、資產盈利能力分析、權益資金盈利能力分析以及股份公司盈利能力分析。

3.盈利能力的計量指標

計量企業盈利能力的指標有很多，在所有的財務比率中最廣為認知和廣泛使用的主要有三個指標：利潤率、資產報酬率和權益報酬率。

（二）杜邦模型

杜邦分析是將權益報酬率分解為利潤率、總資產周轉率和財務杠桿三部分進行分析的方式，此種方式也被稱為“杜邦模型”。杜邦模型表明有三類因素影響權益報酬率：運營效率，用利潤率衡量；資產使用效率，用資產周轉率來衡量；財務杠桿，用權益乘數衡量。

杜邦恒等式：權益報酬率（ROE）=凈利潤/權益總額

二、ZW地產公司盈利能力的杜邦分析

（一）ZW地產公司簡介

ZW地產是具有國家一級開發資質的大型國有房地產企業集團，中國房地產“綜合開發”“責任地產”“藍籌地產”百強企業。作為根植西安本土的領導品牌，ZW地產始終以對城市負責、對社會負責、對業主負責的國企品牌責任，致力于提升城市價值、傳承地域文化和改善人居環境。2014年以來，“五優好宅”住宅生活體系得以建立，成為ZW地產新時期下的發展目標。

（二）ZW地產盈利能力的杜邦分析

運用杜邦模型可以解釋盈利能力指標變動原因和變動趨勢，為采取措施提高盈利能力指明方向。表3-1、表3-2分別為根據ZW地產2009、2010、2011年三年的資產負債表和損益表數據編制的該公司比較資產負債表和比較損益表。下面就以杜邦模型為基礎，結合因素分析法、趨勢分析法，對ZW地產公司的盈利能力進行杜邦分析。

分析表3-1、表3-2，可計算該公司相關財務比率如下：

權益報酬率=銷售凈利率*總資產周轉率*權益乘數（本文以營業凈利率替代銷售凈利率）

2009年 0.27=0.09*2.26*1.33

2010年 0.29=0.11*2.28*1.16

2011年 0.24=0.09*2.27*1.18

該公司權益報酬率2009年為0.27，2010年上升至0.29， 2011年有所下降為0.24，這是銷售凈利率、總資產周轉率和權益乘數共同作用的結果。也就是生產經營業務盈利能力、資產盈利能力和財務杠桿盈利能力三種盈利能力相互影響的體現。

（三）銷售凈利率

很顯然，2011年的銷售指標均比2010年和2009年差許多，雖然2011年的營業利潤514983萬元高于2009年的469044萬元，但其成本費用控制較差，在獲取同樣銷售收入的情況下，付出的代價較為高昂。

（四）總資產周轉率

該公司的總資產周轉率、應收賬款周轉率以及存貨周轉率也會對權益報酬率產生影響。2009―2011三年的資產周轉率情況如下表3-4所示：

從表3-4可以得出：應收賬款周轉率2009年最高，2011年比2010年略有提高。2009年的應收賬款僅有33083萬元，相比2010年的114033萬元、2011年的104700萬元少得多。而總資產周轉率和存貨周轉率三年基本持平，說明三年來資產的盈利能力基本相同，對權益報酬率的影響不大。

三、基于盈利能力的ZW地產公司實施策略建議

（一）選準目標市場。彼得斯和沃特曼曾經合著了《追求卓越》一書，書中有一段話表達的意思是：盈利水平最高的企業的必定集中經營核心產品，盈利水平較高的企業是相關多元化經營，盈利水平最差的企業就是無關多元化經營了。因此，ZW地產公司實施多經營戰略時，最好選擇與其行業有關聯的行業或產品。如果能把這些行業和產品與白酒主業結合起來，參與行業組織結構和生產力布局的調整，既可以把原本流向行業外的利潤留在行業內，又可擴大企業在行業內的影響力，而且能通過主輔業配合形成的產業鏈發揮綜合優勢，提高企業的整體盈利水平。

（二）明悉目標行業，掌握核心技術，避免盲目決策。在選準目標行業以后，企業首先要對新行業諸如市場規模、發展潛力、競爭對手等重要情況了解得清清楚楚、了如指掌，或者說要有絕對把握。其次是要掌握在該領域生存、發展所需要的核心技術，這是關鍵所在。若想在新行業經營獲得成功，必須同時具備技術、資金和市場營銷等全方位優勢。最后是要對目標行業的經營預期做出具有前瞻性的長遠規劃，明確實施步驟，避免決策的盲目性。對ZW地產公司來講，可發揮其在資金方面的優勢，買斷目標行業有關產品的核心技術，掌握決勝的利器，從而為在新行業發展奠定堅實的基礎。如果不掌握核心技術，就沒有領先優勢，單單靠在資金上的所謂的優勢，即便能夠進入一些競爭激烈的行業，也只能以低水平維持，其經營業績不會取得預想的結果。

（三）打造整體優勢，實現優勢整合，獲取“1+1 >2”的效應。企業可采用兩種方式進入新行業：一是依靠內部成長，二是依賴外部成長。內部成長是指原有企業投資新建項目，隨著新項目的投入運營而進入新行業：外部成長是指原企業購并一個新企業，繼而進入新行業，并在新行業內精心運作，使所購企業不斷發展壯大。無論哪種操作方式，其目的無非是通過整體優勢的打造，獲取整合優勢，實現綜合經濟效益，達到“1+1>2"的效果。ZW地產公司若進行多元化經營，應在有限的資源內兼顧不同集團利益，通過人事安排、資源調配、文化融合等手段進行組織結構再造，樹立職工整體價值觀，以實現戰略協同，打造整體優勢。

（四）要注意控制規模，及時調整行動方案。經濟規模不是規模經濟，應盡量避免規模過大造成嚴重后果。過大的規模，就會因組織結構錯綜復雜導致管理溝通困難，以至于信息失靈、對市場反應遲鈍，企業運轉失常。遇此情況，企業應及時取措施“精兵簡政”。對所屬子公司進行清查，分門別類制定精簡、調整方案，通過采取分拆、剝離、縮小企業規模等手段，促使企業“瘦身強骨”，提高運營效率，提升企業盈利能力。再次，用合理的資本結構，充分發揮財務杠桿的盈利能力。

參考文獻：

篇5

2011年月日

實習地點：吉林省良品柏宏房地產開發有限公司長春分公司

實習部門：客服部，保潔部

實習目的：為書本與實際的融合提供一個契機，用專業知識指導工作，并在工作中鞏固知識，培養學生的實際工作能力，溝通能力，協作能力。

二、公司簡介

良品柏宏物業公司是隸屬吉林省良品柏宏房地產有限公司的三級資質物業公司，成立于2006年。現有員工一百余人，百分之九十的管理員取得從業資格證書，是一支具有專業技能的優秀團隊。現服務于錦繡世家，錦繡佳園，愛琴灣三個項目，服務面積50余萬平方米。公司以“求實，求新，求發展”的經營理念，嚴把建筑質量關，以服務促進銷售，以需求定建設的運營機制，本著“業主所需，柏宏所想”的企業宗旨，向著名牌企業的方向發展，不多提升自己，并在提升中完善自己。

三、實習經歷

初來的時候，實習生在經理的保護下，幾乎每天都呆在自己的辦公室里。很多天沒有分配工作，我們整天喝茶看報紙。我經常跟著年前來的同學去查保潔，去看房管驗房。發現工作沒有什么創造性后，我就一直在自學，翻看以前的書本筆記，從辦公室的報紙中學習如何選材，裝修和驗房，或者從網上查一些物業案例，也學到了不少東西。

經理經常到實習生的辦公室慰問，有時會聊到一些專業問題和現實案例。但是他從來不告訴我們如何解決，我便到網上去查相關案例，但實際上這是一個不完善并且和地產是父子關系的小區，很多事情不管不負責，能推則推，所以在實際工作中到底如何處理我還是不知道，只能做到只有盡量讓工作完美，不出問題，并且獨善其身。

月22日，暫時分到客服去做實習房管。跟客服主管一起查樓驗房，發現房屋普遍存在一些質量問題，比如鋼筋透銹，抹灰不合格，窗戶壓板壓條變形等，將這些記錄在案，移交工程部整改，但是我們發現問題很容易，但解釋不出問題產生的原因，也提不出解決辦法。

月8日，分到保潔，開始接手保潔管理工作。每天不定時的檢查，抽查，明確各人的區域，落實到人，抓典型，嚴格監督。這幾天初見成效。在保潔，我們有管理權沒有人事權，因此沒有太多事做，所以對我來說只不過是換個地方繼續待著。

月27日，升為保潔主管，接手保潔工作，權力大了很多，可以做的事也多了，但仍然沒有人事權。制定當天的工作計劃，重新擬定保潔工作要求，每周召開保潔部會議，總結當周工作狀況，表揚積極員工，提出下周工作任務。

月5日，轉為試用期，繼續擔任保潔主管，主管保潔工作。

四、實習心得

實習至今，我接觸了很多實際的物業工作，學到了許多東西。

1.接管驗收

因為這個公司房地產公司與物業公司，供熱公司是一家，所以在實際工作中簡化了很多環節，工作量相對較少。

在接管驗收過程中，必須仔細查找一切可能對日后物業管理造成麻煩的問題。主要檢查主體結構是否穩固，有無裂痕；外墻彩磚有無松動，脫落；各種門，樓梯，扶手，窗戶，開關，插座，對講等是否完好并且可以正常安全使用；室內墻，地面，頂棚，窗臺等是否平整，抹灰是否合格，有無裂痕，有無空鼓；室內各種管道是否齊全，暢通等。發現問題要詳細記錄，遞交工程部限期整改。物業要隨時跟進，協調。整改結束后，物業再次驗收，合格后簽發合格證憑證，進行接管。

在接管的過程中涉及到一個交接問題。在交接過程中所有事項必須記錄在案，落實到人，必須做到嚴謹仔細，準確齊全，這就避免了以后出現問題的混亂狀態。在交接過程中，鑰匙的交接是非常重要的一個環節。這就引出了一個鑰匙的管理問題。鑰匙的管理關系到到小區的公共秩序穩定，業主的人身財產安全，同時也關系到物業管理工作的正常進行。在實習過程中就出現了一次鑰匙交接失誤的情況。因為在交接時沒有及時清點清楚，造成六把鑰匙無從查找，對工作造成了極大的困擾。所以以后在工作中必須按程序辦事，及時清點，準確登記，明確責任。

鑰匙的管理包括鑰匙的編號和鑰匙的存放保管。鑰匙的編號必須做到準確無誤。在很多地方中出現了因為鑰匙編號出現錯誤，業主領用鑰匙后進入了錯誤的房屋，并且進行了裝修的案例。而在這里，鑰匙的編號同樣存在問題，有棟樓的鑰匙編號左右顛倒，這為物業的驗房，辦理入住造成不少麻煩。鑰匙的存放保管很重要，必須專人專管，落實責任。如果每個人都能接觸到鑰匙，那必然會難以明確責任，造成管理混亂。個別別有用心的人可能會利用混亂，中飽私囊。這嚴重損傷了物業的形象，在業主中造成極壞的影響。在實習中就出現了這樣的事件。一位業主的車庫長期沒有使用，但是后來發現該業主的車庫中停放著別人的車。鑰匙是從誰的手里流出去的還不明確，難以落實。這就暴露了鑰匙管理的漏洞。所以在以后的工作中必須加強鑰匙的管理，嚴防出現這樣的混亂局面。

2.辦理入住

首先確定業主身份，登記業主資料，必須做到詳細準確。在陪同業主驗房中，要詳細記錄驗房過程中出現的的問題，時刻跟進，在驗收合格后，向業主發放鑰匙及各種相關資料，如《房屋質量保證書》《小區用戶手冊》等。應業主要求開通住宅內水電等。如有其他規定要求等雙方相互溝通，協調。在驗房過程中，出現的問題要準確向業主解釋說明，明確責任歸屬。在這里，因為房地產和物業是一家，所以如果有些在將來業主裝修時可以遮蓋彌補的問題，物業會幫工程掩蓋過去，比如抹灰不平整，廚房頂棚不抹灰等問題。

3.裝修管理

裝修管理是物業管理中一個重要部分。每個業主都有自己的審美觀和生活理念。所以在裝修過程中必會改動很多地方已達到自己的要求。但物業公司必須從方便今后管理的角度去管理裝修，這就必然會與業主的利益發生沖突，因此在裝修管理中，物業公司必須事先要求業主進行專修登記，并告知業主裝修時的注意事項，與業主簽訂《房屋裝修協議》，提前將未來可能出現的矛盾和責任消除。當然，有些業主可能不按照協議裝修，這就要客服人員對裝修業主及裝修人員進行監督管理，房管員要不定期巡檢。在巡檢過程中，檢查裝修人員的出入通行證等有效證件。但由于小區沒有封閉并且正在施工，所以并沒有該環節，小區流動人員比較多，管理較困難。還要檢查業主是否私自改動承重結構，管線，有無亂用電，裝修垃圾是否對方在指定地點等。發現問題，及時與業主協調解決，以免在日后造成麻煩。

4.日常管理，服務

在此實習這些日子，我一直這樣認為，只有各個部門各盡其能，各負其責，這個小區才會安寧、和諧。

我認為各部門應該是這樣的局面:

客服部，接待有禮，言行規范，記錄詳細，準確解答，跟進處理，協調合作。

維修部，及時反應，迅速行動，準守規定，服從指揮。

保潔部，認真負責，吃苦耐勞，遵守規定，。

保安部，忠于職守，舉止得體，提高素質。

各部雖然職能不同，但都是物業的組成部分，統一領導，協調合作才能保證物業工作順利正常運作，才能更好更快的解決問題，為小區業主服務。

在日常管理中，巡檢是非常重要的，因為這是發現問題，彌補工作漏洞的一種手段。保潔主管，保安，客服人員在平時工作中把看到的問題及時通知相關負責部門，各部門及時解決，這就減少了業主的投訴，提高了滿意度，在無形中提高物業企業的形象，同時也可以為公司挽回因管理不善而造成的損失。真正良好的服務不是完美地解決投訴，而是在不良事件出現之前及時處理解決，將不良影響消滅在萌芽狀態。所以物業人員在巡檢中要密切關注各種可能導致傷害企業和業主利益的事物。在實習中曾經有一戶業主入住半年了才被查出沒有安裝電表，給公司造成重大損失，這是管理工作的嚴重失誤。所以在日常工作中要制定嚴格的工作流程，嚴格詳細記錄，做到戶戶登記，層層跟進，步步落實。保潔，保安，客服，維修四部門緊密配合，及時溝通，互通有無，共同為維護物業和業主的正當利益努力。

5.熟悉法律，明確權責

在物業工作中涉及到很多權責問題，明確權責，將更好的開展物業工作。對于屬于物業的責任，物業要勇于承擔，積極處理。不屬于自己的責任，要真誠的向業主和物業使用人解釋清楚，幫助他們解決問題。在實習中出現了兩個關于責任的案例，讓我感觸頗深。

案例一，該小區正在建設中，還沒有實現封閉。某日，幾名外來人員已買房看戶型的名義進入某業主家中，趁業主不備盜走大量現金后離開。業主察覺后到物業要求調出當日監控查看，并且要求物業賠償。物業拒絕后，該業主經常到物業公司鬧事撒潑。

案例二，某車主因為車在園區被盜要求物業賠償，被公司拒絕。

以上兩個案例都是在園區內發生的盜竊事件。開始我們都認為物業公司的安保工作存在失誤，應該承擔一定的責任。但是查看了相關的法律后才知道其實公司的做法是正確的。犯罪行為具有不可預測性，物業公司是小區的服務者，而不是保護者。物業公司的保安義務屬于防范性質，與公安機關的維護社會秩序，保護公民合法利益的法定職責有著本質的區別。同時民法中強調權利義務對等原則。物業公司承擔保安義務與其收取的保安費是對等的。如果業主要求全額賠償這就違背了對等的原則。另外，要看在業主與物業公司簽訂的物業服務合同中，是否有明確規定業者在發生財產損失后要物業賠償的條款。如果沒有規定且物業沒有過失行為，物業公司可以不予賠償。

案例一中的業主聲稱自己被盜七千多元，根據“誰主張，誰舉證”的原則，業主需要證明被盜現金的存在性和準確性，并且要提供物業公司的工作與案件的發生存在必然聯系。業主無法提供，所以公司拒絕賠償。對于業主要求調看監控錄像一事，物業也是拒絕的。雖然業主是小區的主人，但物業出于安全保密的角度考慮一般是不允許業主調看監控錄像的。除非是公安機關介入。

在案例二中，除了以上的解釋還涉及到保管問題。在《物權法》第70條中規定：“業主對建筑物內住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。車輛停放在自家的車庫中，與物業公司沒有形成車輛保管合同關系。”《合同法》第367條規定“保管合同自保管物交接時成立”。因為業主沒有把車交給物業公司管理，雙方也沒有簽訂保管合同，所以物業公司不承擔保管義務，因此也不承擔賠償責任。

在以上兩個案例中，雖然物業沒有賠償，但是作為服務行業，物業也不能采取旁觀的態度。物業要理解業主的心理，行為，幫助業主報案，并且積極配合公安機關破案。

通過這兩個案例，我認為學習相關法律，明確權責是非常重要的。只有知法，懂法才能依法辦事，才能用法律來解釋自己的行為，才能讓別人信服，同時維護自己的合法權益。

五、保潔部實習經歷

月八日分到保潔，開始接手保潔工作。每天巡查工作，發現問題向主管，經理反映，只有監督管理權，沒有人事權。

月二十七日，升為保潔主管，全面接受保潔工作。

分到保潔，時間雖然不長，但我還是發現了很多問題：保潔員文化素質較低，專業性不強，責任心較差，員工意識薄弱，工作分配不合理等。我發現現在保潔員是在被哄著工作，而不是在自覺的按規定工作。我決定在日后管理中幫他們樹立起員工意識，責任意識，并且制定合理的工作制度，劃分合理公平的工作范圍。同時制定一定的獎懲制度，樹立好的典型，以模范激勵進步。目前正在一步一步的進行。

六、總結