房地產企業競爭管理論文

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2.1中小房地產企業概念的界定

2.1.1中小企業的界定

一般而言，世界各國對中小企業的界定都采用定量和定性兩種方法，其中以定量界定為主，輔以定性界定。因此本文將通過我國對中小企業的界定標準，為中小房地產企業的界定提供參照標準。中小企業概念的界定是開展中小企業研究的基礎，也是政府制定中小企業政策的依據，更是關系到中小企業業主的自身利益和中小企業的發展問題，所以首先對中小企業概念界定是必要的。然而中小企業是一個相對的、比較模糊的概念，國際上并無一個確切的、統一的定義，在理論上和實踐上對其進行精確界定都是非常困難的。中小企業的定量界定可以從雇員人數標準、資產（資本）額標準、營業額標準等方面進行界定，而定性的界定標準的本質特征為獨立所有、自主經營和較小的市場份額，此外還包括活動范圍有限、業主直接管理等。

2.1.1.1中小企業的絕對概念

中小企業是與大企業相對的集合性概念。在劃分大企業和中小企業這兩個子集的標準，即企業規模的背后，起決定作用的因素是生產技術條件，但生產技術條件是受生產力發展水平、企業所屬行業等多種因素的制約，這樣，中小企業可用函數表示為:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行業變量t(time)代表時間變量s(site)代表國家、區域等變量可見，自變量不同，中小企業的概念就不會相同，因此，中小企業這一概念具有多重相對性。

2.1.1.2中小企業的相對概念

目前世界各國對中小企業的界定尚無統一標準，而且每一個國家在各個歷史時期的劃分標準也是有一定差異的。主要有三方面的原因:第一，不同國家和地區的經濟水平不一樣，中小企業所處的經濟環境也有所差異，因此不可能在中小企業的界定標準達成一致；第二，即使在同一國家和地區，有關中小企業的界定和劃分標準也會因經濟發展狀況的變化而發生相應的改變，不同發展階段的標準不可能一成不變；第三，企業本身的發展是動態和復雜的，其中包含多方面的因素和條件，很難找到一個統一的、完整的標準或指標把這些因素全部包含進來。11從世界范圍來看，盡管大多數國家在大、中、小企業的劃分標準方面并不完全一致，但是歸納起來，劃分的標準不外乎以下三類：（1）按企業的雇用人數劃分；（2）按企業的經營能力劃分(如產值或銷售額)；（3）按企業的固定資產價值劃分。我國關于中小企業的劃分經歷了一個不斷調整的過程。50年代主要是按照企業職工人數來劃分，1962年改為主要依據固定資產價值，1978年國家計委把企業規模的劃分標準改為企業的年綜合生產能力，1998年國家有關部門又對1978年的標準進行了修改和補充，頒布了《大中小型企業劃分標準》，按企業生產規模把企業劃分為特大型、大型（細分為大一、大二兩類）、中型（細分為中一、中二兩類）和小型。1992年國家經貿委了全國劃分工業企業規模的統一標準，規定不論企業隸屬于哪個部門，均按在其所屬行業統一標準執行，如電子部門所屬的儀器、儀表行業企業均按機械工業行業中儀器儀表企業的標準執行。1999年6月，國家修訂了工業企業劃分標準。新標準與舊標準的主要區別有二，一是不再沿用行業標準，而采取不分行業的統一標準:二是不再將企業劃分為特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六級，而只分為特大、大、中、小四級，其標準分別為年銷售收入和資產總額為50億元以上，5億元及以上，5000萬元以上，5000萬元以下。2003年2月國家經貿委、國家計委、國家財政部、國家統計局共同研究制定的新的大中小型企業劃分標準出臺:(1)工業：職工人數2000人以下，或銷售額30000萬元以下，或資產總額為40000萬元以下。中型企業須同時滿足職工人數300人及以上，銷售額3000萬元及以上，資產總額4000萬元及以上；其余為小型企業。(2)批發和零售業：職工人數500人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業須同時滿足職工人數100人及以上，銷售額1000萬元及以上；其余為小型企業。批發業中小型企業須符合以下條件：職工人數200人以下，或銷售額30000萬元以下。其中，中型企業須同時滿足職工人數100人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業。(3)住宿和餐飲業：職工人數800人以下，或銷售額15000萬元以下。其中，中型企業須同時滿足職工人數400人及以上，銷售額3000萬元及以上；其余為小型企業。

2.1.2中小房地產企業的界定

中小房地產企業競爭力的評價，是借助能夠反映中小房地產企業競爭能力的因素指標，給予權重賦值，對中小房地產企業競爭力水平進行評估的過程。因此，研究之前必須對中小房地產企業的概念有明晰的界定。根據世界上通用的及國內有關的中小企業的界定方法，下面給出我國對中小型房地產企業的界定標準。由于我國房地產業起步較晚，因此對中小型房地產企業（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，簡稱SMREE）的界定也相對較晚。2003年為了對房地產企業財務會計信息統計進行標準化管理，國務院國有資產監督管理委員會對房地產行業設置了劃分大、中、小型的分類標準（草案）（國資廳評價函[2003]327號）。12該標準從從業人員數量、銷售額兩方面進行了定量界定，規定見下表2-1：表2-1大、中、小型房地產企業分類標準企業類型從業人數銷售額（萬元）大型房地產企業≥200≥1500中型房地產企業100—2001000—1500小型房地產企業＜100＜1000本文結合房地產的行業特性，給出中小房地產企業的界定為：中小房地產企業是指規模較小（開發面積小于十萬平方米）、員工較少（200人以下）、或銷售額在15000萬以下的房地產企業。其中，中型房地產企業必須同時滿足從業人數100人及以上，銷售額在1000萬元以上；其余為小型房地產企業。具有2級以下房地產開發資質的房地產企業。

2.2企業競爭力評價的理論及相關方法

2.2.1評價理論

競爭力是一個非常復雜的概念，因此如何評價企業競爭力就成為競爭力研究中的一個專門課題。目前國內對企業競爭力進行系統評價研究的主要有中國企業聯合會、“《中國經營報》企業競爭力監測項目”以及金碚、范曉屏等部分學者。“《中國經營報》企業競爭力監測項目”所取得的成果表明，以對企業競爭力的測評為基礎，可以發展為一個競爭力研究的廣闊領域；在不斷接近客觀事實及正確地把握總體態勢和客觀趨勢的意義上，運用經濟學、管理學和統計分析的方法，相對地反映出企業競爭力的真實狀況，并做出比較切合實際的評價，這是經濟學、管理學和統計學在企業競爭力研究上所做出的重要貢獻[22]。運用經濟學、管理學、統計學等對企業競爭力進行系統、深入研究，不但構成企業競爭力測評的概念基礎和學術基礎，也從方法論的意義上為企業競爭力測評奠定了基礎[23]。運用經濟學的理論方法對企業競爭力進行研究形成企業競爭力的理論內容，運用管理學、統計學的理論方法對企業競爭力進行研究幫助發現決定企業競爭力的現實因素，這樣就可以使得企業競爭力在理論上得到不斷深入研究的同時，獲得經驗數據方面的解釋與驗證，科學理論與實踐經驗相互促進發展。在對企業競爭力進行評價時，應該在充分分析企業競爭力性質的基礎上，從科學的角度出發，將復雜問題簡化以有利于具體企業競爭力評價。在評價企業競爭力時，首先要盡可能地使用比較綜合性的測評指標，特別是顯示性指標，即顯示企業市場競爭結果的指標；其次，需要分析性指標來更詳細、具體地反映企業的實際競爭力狀況，解釋企業為什么有競爭力，為什么缺乏競爭力[24]。顯示性指標反映競爭結果或者競爭力的最終表現，而分析性指標反映競爭力的原因或者決定因素，13是一個為數較多的多角度、多層次的指標體系。雖然企業競爭力評價在使內在因素顯現化、指標化的過程中不可避免地會損失部分信息，而且也將受到未來必然性、偶然性因素不確定的影響，最終使企業競爭力評價具有一定程度的不精確性、可能性，但是企業競爭力評價應盡可能地接近客觀真實，揭示其內在屬性。

2.2.2評價方法

目前企業競爭力的評價方法有很多種，常用的有模糊綜合評判法、數據包絡分析法(DEA)，層次分析法(AHP)，灰色系統評價法，數理統計法(如聚類分析、因子分析)等，這些方法大致可分為三類:（1）因素分析法。這種評價方法采取“由表及里”的因素分析方式，逐步深入到內在屬性和因素。要求盡可能將決定和影響企業競爭力的各種內在因素分解、揭示出來。步驟為:①選取指標②構造各指標之間的因果關系③確定各指標所占的權重④計算出各種因素共同發生作用所導致的企業競爭力的計量值，即對各種分解出的決定、影響企業競爭力的數值進行綜合⑤對統計結果進行合理性判斷和解釋（2）對比差距法（即“標桿法”）。此方法采取企業與企業直接比較的方式:假定同類企業中最優秀一家或幾家企業的一系列顯性特征對競爭力具有顯著影響，對本企業和最優秀企業的一系列顯示性指標進行比較，進而評估本企業在競爭力上存在的差距。步驟為:①選取對比指標②比較本企業與最優秀企業各指標的差距③進行綜合匯總，評價本企業與最優秀企業之間的總體差距（3）內涵解析法。這種方法將定性分析、定量分析相結合，重點研究影響企業競爭力的內在決定因素，對于難以直接量化的因素采取專家意見或者問卷調查方式進行分析判斷，主要目的在于揭示評價企業的核心競爭力。步驟為:①確定決定、影響企業競爭的主要因素，分析其因果關系②通過統計分析、專家意見、問卷調查等方式，分析企業競爭力實際情況③進行企業核心能力的深入剖析，發現企業核心理念及其滲透性，以判斷企業競爭力的強弱。由此可見，企業競爭力的不同評價方法因為出發角度不同，所以使用的方法也不同，但是它們都要求對決定、影響企業競爭力的主要因素進行不同層次的深入分析，由表及里，將這些因素顯示出來并指標化，進而通過直接比較或綜合對比評價得出企業競爭力的強弱