房地產經濟發展趨勢與企業數字化轉型

導語：房地產經濟發展趨勢與企業數字化轉型一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產經濟作為國民經濟的重要組成部分，如何在新的經濟環境和社會背景下進行有效調整？文章從相關概念入手，分析了影響房地產經濟發展的因素和存在的問題，并結合研究提出了對策，特別是房地產企業的數字化轉型，是當前部分房地產企業正在探索的一條發展路徑。

關鍵詞：新形勢；房地產經濟；趨勢；數字化轉型

一、房地產經濟概述

房地產經濟狹義上是指圍繞房地產的生產、分配、交換和消費產生的人與人之間的關系，廣義上指與房地產相關的各種經濟活動和經濟關系的總和。房地產經濟分為微觀、中觀和宏觀三個層面，微觀層面主要包括房地產開發企業圍繞項目開發和建設所產生的經濟行為；在房地產企業的基礎上產生的房地產部門和區域經濟就是中觀層面；而宏觀上，房地產經濟指整個房地產產業，這主要是放在國家層面加以考察。國家統計局發布的最新數據顯示，2022年上半年，房地產行業開發投資超過五萬億元，住宅投資近四萬億元，房地產業在國民經濟發展中占有重要地位，尤其是住宅投資，住房是居民衣食住行的基本條件之一，規模大、影響范圍廣。住房改革以后，房地產經濟迅速發展，對我國國民經濟發展產生重要影響。在我國，與房地產行業相關的產業多、范圍廣，首先，房地產行業上游需要大量的供應商，如鋼材、水泥等，房地產行業發展促進了工業發展；其次，房地產建設需要大量的勞動力，房地產行業的繁榮帶來大量工作崗位。近些年，隨著低碳經濟的繁榮，帶動了國家和地方相關行業發展，正常健康的房地產市場能夠促進城鎮化轉型，引領城市發展。

二、影響房地產經濟發展的主要因素

房地產經濟發展主要受政策、經濟發展水平、市場和社會因素的影響，不同的社會發展階段，每個因素的影響程度不一樣。結合當前經濟發展狀況和社會環境，分析如下：

（一）政策因素

房地產經濟體量大、影響范圍廣，政策不僅對房地產經濟本身產生重大影響，同時也對整個國民經濟產生作用，因此，不同的房地產經濟政策對經濟產生不同的作用，合理有序的房地產經濟政策，能夠促進房地產經濟健康平穩發展，避免產生經濟風險。新中國成立以后，政府和大型國有企業是住房投資、建設和分配的主體，分配方式是福利分房；1998年住房商品化，后來保障房出現，再到現在的“租購并舉”制度落地，房地產經濟發展經歷了四個不同的階段。“房住不炒”的住房保障制度是為了使房地產資源得到充分利用，避免過度炒作房價，這一政策的實行，遏制住了房價過快上漲，避免了對經濟產生負面影響，有利于房地產經濟可持續發展。同時，建設節約型社會，轉變發展理念，提倡低碳經濟發展，杜絕房地產經濟發展過程中的高耗能、高污染。不同階段的政策對房地產經濟發展產生了重要影響，一方面促進了房地產經濟快速發展，帶動了相關行業繁榮。另外一方面，快速發展的房地產經濟，帶動房價上漲，部分地區的房價增長太快，不利于經濟平穩發展。

（二）市場因素

房地產市場化以后，市場制度是否健全、公平公正影響著房地產經濟發展。首先，土地供應影響著房地產市場的發展狀況，為了遏制房價和地價過快上漲，國家先后出臺過政策。2010年1月國家出臺相關政策，要求增加保障性住房和普通商品房，以此來穩定房地產市場；同年底，國土資源部出臺控制住房用地供應總量的政策；2012年2月，國土資源部繼續保持住房用地供應工作，加強地價動態監測；7月份，國土資源部和住建部聯合發文，加大住房用地供應力度，增加住房供給；2018年5月，住建部要求提高中低價位商品住房的比例，并規定了具體的比例，目的是增加土地供給，抑制房價上漲。由此可以看出，土地供應直接影響了市場供給，影響了房地產價格。其次，既然是市場，就有供需關系，供不應求時，市場繁榮，房價上漲，供過于求時，庫存增多，房價下跌。近些年，隨著房地產市場房產庫存持續增加，供過于求，房地產價格下降。另外，房地產市場中，為了保障低收入群體和新就業群體，每年會建設部分保障性住房，這一類市場與常規的房地產市場是不一樣的，因此也有所區別。

（三）經濟因素和社會因素

經濟繁榮時，人們收入增加，購房欲望增加，房地產經濟發展速度加快；經濟發展不景氣時，房價下跌，房地產經濟發展減速。房地產經濟發展加快，帶動相關行業發展，對整體經濟發展有促進作用，這是房地產經濟對國民經濟發展有重要影響的根本原因，但房價上漲太快，過度依賴賣地收入的土地財政，對未來經濟發展極為不利。同時，城市化發展水平及人口水平、人們的受教育程度等社會因素對房地產經濟也會產生影響，人們都傾向于到城市化水平和居民素質高的地方，從而導致需求增加，房價上漲。房價上漲時，選擇的可能性較少，在沒有慎重考慮情況下，居民可能會盲目購買住房。隨著房價趨于平穩，人們在購房時會全局考慮，如地段、交通、生活便利度等因素都成為其購房的重要因素，也會對決策產生影響。

三、房地產經濟存在的問題

近些年，我國房地產經濟發展迅速，但是備受詬病的房價過高、土地財政等給經濟發展帶來了巨大的經濟安全隱患，大量的庫存依舊是房地產開發企業的心頭之患，歸納起來，房地產經濟主要問題具體表現在以下幾方面：

（一）房地產相關法律制度不健全

房地產迅速發展，主要是通過政府行業管理規定來進行管理和調控，與之相配套的法律法規相對滯后，這在一定程度上減弱了政策執行力度，削弱調控作用，也沒有完善的管理體系支撐，政策執行效果大打折扣。首先，房地產法律體系不完善。隨著我國房地產經濟發展，國家制定了相關的管理政策，但仍然未形成體系，很多法律政策在管理中起到正向作用，但離預期尚有一定的距離。法律框架體系存在很多需要完善的細節；其次，沒有權威性的住房法律限制。隨著房地產經濟快速發展，一些房地產經濟管理執行方面的法律法規可操作性較弱，缺乏技術性規定，無法解決當前房地產市場存在的問題，不能有效保證房地產行業在市場中的發展活力與行業健康；最后，部分法規政策未能結合當前房地產市場發展現狀，政策制定時沒有將房地產發展的長遠未來考慮進去，缺乏前瞻性。

（二）房價和房屋空置率高

房價是房地產市場發展狀況的外在表現，房價過高是消費者普遍認為存在的問題，尤其是一線城市。這有社會和市場兩個方面的原因，社會原因就國家政策的調控、土地供應價格等，而市場的原因主要是供求關系的影響，供應量大于需求量，房價停止上漲，而房子供應量不足，房價就會上漲，人們對房價的預期高，房價會上漲，導致產生房產泡沫。近幾年，由于房價上漲快，很多企業蜂擁而入，房子的供給增加，再加上投機炒房的炒房客，產生了大量空置房屋，房價下跌，開發商為了保住利潤，依舊不愿意賣掉房屋，捂盤惜售。房屋空置是一種資源浪費，對于整個行業來說，是極為不正常的。

（三）房地產資源配置不科學

首先，早期房地產由于各地環境、資源和政府管理調控不到位等因素，發展上存在一定盲目性，一哄而上，缺少整體規劃、過度開發等，導致很多社會問題、環境問題逐步凸顯，最為嚴重的后果是房價上漲過快，有可能產生房地產泡沫，對經濟產生破壞性影響；其次，房地產資源分配主要是針對供求雙方，供給方大量的房產未銷售出去，產生庫存，需求方卻是面對高房價望而卻步，買不起房子，這實質上是資源分配問題。

（四）管理機制存在問題

房地產行業在我國快速城市化進程中發展很快，成為國民經濟的重要組成部分，對經濟發展起到很大促進作用。為了保障行業健康發展制定了一系列的管理制度，這些制度對房地產正常、健康發展起到了推動和調控作用。但是隨著經濟的不斷發展，弊端逐步暴露出來，比如有的政策調控作用大，但會產生很多負面影響，負面影響小的，調控作用小。而且執行效率也是一個重要方面，職責以及經濟責任劃分不明確，導致政策執行上有很大差距。還有一個重要因素，就是房地產企業追求利潤最大化。

四、房地產經濟發展對策與數字化轉型

（一）合理控制房價，制定房地產經濟發展目標

房價過高短期內會帶來經濟繁榮，但長期下去，會增加經濟發展風險，尤其是通過炒作形成的高房價，有嚴重的負面影響，甚至造成社會不穩定。因此，政府通過宏觀調控，使用金融和行政手段，降低房價增速，限制高房價，使房價處于一個合理的范圍內。房價是房地產經濟的基礎，穩定房價也是宏觀調控房地產經濟發展目標的內容之一。行業的發展離不開確定的經濟管理目標，行業內的企業在此前提下制定發展戰略，指導企業發展。

（二）強化金融監管，完善房地產經濟管理機制

房地產經濟的發展與金融市場息息相關，要對房地產經濟進行有效管理，就必須密切關注金融行業對房地產經濟的信貸規模、政策等。通過對金融市場的監管調控房地產市場，調整房地產經濟發展的規模、結構等。另一方面，通過了解金融業發展狀況，掌握房地產金融機構的經營情況，規避影響房地產經營發展的不良因素，使房地產行業健康穩定發展。當然，對房地產市場的調控只是一個方面，還有管理機制的調整，從機制進行調整，才能理順發展關系，明確權責，增強房地產經濟發展的內生動力，如地方和中央的管理權限和責任劃分，房地產經濟的收入劃分等等。在此基礎上，制定相應的財稅政策，促進房地產經濟發展，進行調控，穩定市場發展速度和規模。

（三）加強隊伍建設，促進房地產經濟快速轉型

任何行業要發展，人才是重要因素，房地產經濟也不例外，人才隊伍是房地產經濟發展中的重要條件，一流的管理隊伍和運營團隊是房地產經濟健康發展的保證。房地產企業可以通過引進、培訓等方式形成企業的高素質管理和經營隊伍，讓具有較高經營水平的人才在崗位上發揮作用，促進企業健康穩定發展。隨著房地產市場日趨成熟和國家房住不炒的理念，房地產市場已經沒有之前的高速增長，也無法為經營企業帶來高利潤，市場逐步趨于平緩。房地產企業轉型成為部分房地產企業發展的重要方向。要轉型，人才是一個重要方面。首先，房地產企業要擯棄過去粗放式的發展方式，開始注重環保、舒適度等等，環保節能式發展；其次，企業的經營上，拓展多元化增長方式。

（四）積極擁抱變化，探索房地產經營數字化轉型

當前，隨著社會環境和經濟發展變化，拿地困難、融資困難，房地產行業不可同日而語，部分房地產企業債臺高筑，很多開發商因為資金短缺，樓盤停工、爛尾時有發生。根據相關數據顯示，2021年我國商品房銷售十八萬億元，相對于上一年，增速減少至4.8%，而且，房地產企業的利潤也大幅下滑，這足以說明，房地產業發展速度和增長方式發生了變化，從單純的拿地建房就能享有高利潤到市場環境改變、風險激增。很多房地產企業在這種變化下，積極謀求轉型。房地產企業管理者也逐步認識到必須尋找其他的發展路徑，很多房地產企業都在尋求轉型，數字化轉型成為房地產企業轉型的重要方向之一。通過數字化讓房地產企業由過去的粗放式運營模式轉化到精細化運營模式，在業務開展方式和營銷方式上，通過數字化手段，拓展更多元的業務，借力大數據，創造更多的經濟價值。總而言之，隨著我國城市化速度的減緩和人口結構的變化，房地產經濟已經走過了高利潤的“黃金時代”，房地產企業只有由內而外開展自我變革，積極擁抱變化，才能在激烈的市場競爭中贏得主動地位。

參考文獻：

[1]羅儀涵.論房地產稅設立的目標及其法律實現[J].稅務與經濟,2020(04):1-10.

[2]韓旭東.關于房地產經濟對中國國民經濟增長的作用研究[J].中國市場,2019(31):10+19.

[3]曹陽.我國房地產投資信托(RE-ITs)的標準化發展與法律制度建設[J].法律適用,2019(23):48-57.

[4]謝宇鋒.房地產經濟對我國經濟增長的作用[J].住宅與房地產,2019(22):15.

[5]韓永春.城市商業銀行市場定位的思考[J].遼寧經濟,2008(11):43.

[6]王丹霞.淺析房地產經濟管理中存在的問題及應對策略[J].中國房地產業.2019(12):32-34.

[7]李林.我國房地產經濟管理存在的問題及其解決對策[J].住宅與房地產,2020,564(05):20.

作者:王春芳 單位:武漢聯投置業有限公司