住房抵押貸款探討論文

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一、美國儲蓄信貸協會(S&L)危機

(S&L)儲蓄信貸協會是專門從事儲蓄業務和住房抵押貸款的非銀行金融機構，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲蓄信貸協會，到1970年代末，全美共有4700家儲蓄信貸協會，成為資產總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調控房地產業的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲蓄信貸協會(S&L)的業務單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對其經營方式和范圍有很強的管制。

在20世紀70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲蓄機構的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會失去儲戶，營業面臨困難。假如實行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經營上出現赤字。美政府當局決定在1982年實行利率自由化。結果，存款利率上漲，S&L的經營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機。S&L出現危機的原因在于政府的政策失敗。美聯邦存款保險公司保護瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯邦存款保險公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負擔。，政府為了逃避負擔，采取放寬限制的措施，為S&L創造了增加利潤的機會。銀行本身所面臨的非系統風險絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規避的，允許其參與多行業的高風險商業貸款等業務經營，但是沒有經驗的S&L參與此類的經營，近乎進行賭博。1988年，儲蓄信貸協會出現更大的危機，總虧損額如天文數字，大約在五千億美元左右。儲蓄信貸協會(S&L)危機是先過度管制，后放松管制的結果。

二、2007年的次級抵押貸款危機

1.1990年以前美住房抵押融資機制的改變

S&L危機以后美國政府放松管制，促進金融市場創新，把原來高度集中在銀行系統的房地產按揭貸款資產通過金融市場分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場逐漸發展成為二級市場的結構。其一級市場機構經營模式由傳統經營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業模式，一級市場機構也基本為私人機構。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。

在1990年以前，住房貸款二級金融市場的主體還是只有政府背景的金融機構(GSEs)。美國政府主要是通過房利美(FannieMae聯邦國民抵押貸款協會)和房地美(FreddieMac美國抵押貸款服務公司)這兩個機構來支持、調控美國住房融資體系的，這兩個機構是美國整個住房融資體系的基礎。其贏利來源于MBS的發行費用。

2.次級抵押貸款繁榮時期美住房抵押貸款融資市場的變化

其一，由于“貸款并證券化”的經營模式，使得一級市場上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續費收入，為擴大信貸市場份額，降低信貸標準，給低收入者種種優惠條件，于是次級貸款市場開始迅速擴張。到2006年，美國住宅抵押貸款規模已超過國債市場和公司債券市場，貸款余額高達13萬億美元。次級貸款分額約為7%到8%。

其二，美國政府背景的機構“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級市場的主要力量，高額的證券發行費吸引私人中介機構和大型投資銀行進入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財務杠桿向銀行借貸購買次級抵押貸款合同后通過打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風險，提高貸款機構的資金流動性，而是更注重獲取暴利。房地產抵押貸款金融市場的運行機制變成(一級市場貸款，出售貸款合同——二級市場證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環。

其三，美銀行業普遍認為“銀行債權證券化會有效化解銀行信貸風險”，再者發行并交易衍生品可獲高額利潤，美各大銀行都設立了附屬機構開發金融衍生品，近十年來該項業務的利潤往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機出現之前一直是鼓勵銀行進行金融衍生品開發的。因此以次級按揭貸款債MBS為基礎資產的再次證券化的各種證券產品，如債務抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術對不同還款概率的CDO不同處置方式。過于復雜的金融衍生環節，使評級機構和投資者很難真正了解所評級或購買的投資產品的風險。欺詐性的產品設計或有發生。

其四，商業銀行出現信用循環式擔保；一是商業銀行紛紛設立SPV，發行CDO，因出售證券化資產時通常附有協議，在一定期間出現違約風險，最終投資者有權向發行者要求賠償；二是銀行出資設立SIVs，便于其發行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產負債表雖然沒有直接聯系，但是為了提高SIVs的信用評級，銀行通常對SIVs有融資承諾，這是一種或有負債，為了發行更多的ABCP，SIVs的財務杠桿很高，且資產負債期限不匹配，一旦資產貶值，自有資本很快就會被沖銷，會形成銀行的實際損失。三是因以次貸為基礎資產的證券化產品的高收益，銀行亦購買別家或干脆持有自家發行的這類高收益產品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復性的資本損失風險。

3.美次貸危機的根本原因

自2004年中開始，美聯儲先后17次加息，基準利率從1%上調至最高時：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導致還貸成本激增，超出眾多借款人的實際還貸能力，構成了借款人后續違約的直接原因。隨著金融機構執行抵押，將回收住房重新推向市場，更進一步加劇了房價下跌。以次級抵押貸款MBS為基礎資產的各種CDO證券化產品評級大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發了金融動蕩。

次級貸款的根本原因：一是放松貸款發放標準，美一級市場各放貸機構未能遵守“謹慎性原則”。二是美住房金融的二級市場機構以“獲利性”為目的的過度證券衍生引發信用過度擴張，潛在風險還無法計算清楚。

三、我國發展住房融資市場應思考的幾點問題

思考一：是否應加快發展我國住房抵押貸款金融二級市場的建設。

儲貸危機爆發時，由于大量風險集中于銀行系統，因此必須由存款保險公司或國家出資清理，危機處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔。而此次次級貸款危機爆發以來，由于美具有發達健全的房地產金融市場，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發展，和高度分散的持有者結構，使危機的影響由金融市場各子市場共同分擔，雖然涉及面更廣但卻減少了危機的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔的責任和義務，增加了危機處理的靈活度。目前中國的銀行體系按揭貸款的金融二級市場并未形成，沒有信貸風險橫向分散的機制，一旦出現住房抵押信貸風險，只能由中國的銀行系統承擔。這一點應該引起關注。

思考二：住房抵押金融一、二級市場的風險控制是否應雙管齊下。

美國的房地產市場既是市場機制發育完善、市場配置資源的作用充分發揮的市場，又是政府高度干預和調控的市場。政府行政手段都曾出現在美國儲蓄協會(S&L)的經營和美國住房金融二級市場機構經營的早期。但2007年次級債危機和1980年代的(S&L)危機都顯示出對于信貸風險控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級市場的風險控制不能完全交由市場行為。單靠市場力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來得有效。

思考三：貸款風險防范始終放在拓展信貸資產工作的第一位。

我國商業銀行以及貸款公司必須從美國次級抵押貸款危機中吸取深刻教訓，始終把好貸款的發放關口，嚴格執行貸款準入條件，認真評估貸款對象的還款能力以及抵押質押的保證能力，把貸款風險防范始終放在拓展信貸資產工作的第一位。

參考文獻：

[1]傅勇.2007年聽格林斯潘自揭美國次級債危機的根源.

[2]馬宇.金融體系風險分擔機制研究——基于全球經濟化的視角.經濟出版社，2006，1.

[3]WILLEMH.BUITER“Lessonsfromthe2007FinancialCrisis”CEPRPOLICYINSIGHT2007，12(18).

[摘要]金融體系只能分散橫向風險，但不能消除風險。銀行本身所面臨的非系統性風險可以利用貸款多樣化和分散化來規避，但是對銀行業的經營能力卻要求很高。本文回顧了美國儲蓄協會(S&L)與次貸危機發生的脈絡。美國住房抵押按揭金融市場的兩次危機提示出：一是絕不能將信貸規模凌駕于風險管理之上；二是風險控制必須政府監管和市場手段雙管齊下；三是我國住房信貸金融二級市場必不可少。

[關鍵詞]住房抵押貸款金融市場二次危機