住房貸款論文范文

導語：如何才能寫好一篇住房貸款論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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在個人住房貸款的貸款銀行、開發商、借款人中的任何一個環節，發生違約情況，都可能導致銀行風險，危及銀行信貸資產安全，損害銀行合法權益。因此，在個人住房貸款中銀行風險無時不在，并且其來源多元化，表現形式多樣化。概括起來銀行在個人住房貸款中主要存在以下風險：

1.來源于開發商的風險

（1）開發商的欺詐行為。開發商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其它用途或攜款而逃，此種情況在期房交易中產生的概率較大。

（2）開發商由于經營不善，導致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協議無法履行，必然導致貸款協議無法正常履行，銀行信貸資產受到損害。

（3）由于開發商所建樓房存在質量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行貸款協議。

（4）開發商所開發樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證，無法取得房產證或開發商違法預售等原因，導致銀行風險等。

2.來源于購房人的風險

（1）購房人經濟狀況嚴重惡化或發生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續履行貸款合同。

（2）購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議。

（3）購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業執照等。

3.來源于銀行自身的風險

（1）銀行在審查開發商資質、購房人還貸能力時因疏忽大意未發現開發商資源共享資質欠佳或購房人無力償還貸款而放貸。

（2）銀行在訂立合同時因簽章不規范導致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當事人簽字或蓋章關系到合同的成立或生效，因此，簽章問題顯得異常重要），從而危及銀行權益。

4.來源于其它因素的風險

在住房貸款合同履行期限內，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。如國家因公共利益和公共基礎設施建設需要征用房屋使用范圍內的土地，雖然會給購房人一定補償金，但數額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償的部分貸款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災等難以預料的自然災害導致樓房毀損、滅失而無恢復原狀之可能或必要時，雖為房屋進行投保但保險公司因特殊原因破產或無力支付保險賠償金從而使銀行權益受到損害。

二、風險防范的措施建議

1.建立住房貸款風險轉移機制

保險融資與住房貸款融資具有許多內在的切合因素，購房人的人身財產安全、開發商的履約能力與銀行風險的防范，這些需求均可以通過保險業的介入得行以妥善解決，使保險與貸款各方利益得到最佳組合。銀行風險轉移機制可通過以下三個方面得以建立。

（1）購房人所購房屋的財產保險。此處值得注意的是在實際操作中，絕大多數保險合同中都有明確寫著“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行為被保險人或第一受益人”，筆者認為由于銀行對抵押房產并不擁有所有權，這種做法違反《保險法》的規定，該保險法律關系是無效的。對此，建議在保險合同中可以明確約定“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行可以從保險賠償金中優先受償”。

（2）購房人的人壽保險，荷蘭國際集團（ING）提出了一個被認為適用中國情況的建議“模式”，筆者認為“ING模式”為我國住房貸款風險防范提供了一個嶄新的思路。“ING模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險相結合，它要求購房人購買相應年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保，購房人只需支付全部房價15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；另一方面又可確保銀行債權不會因購房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現貸款無法收回的風險。“ING模式”為購房人帶來許多便利，也為保險公司帶來新型客戶群體，拓展市場業務領域，同時也給開發商帶來新的生機，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風險防范機制。

（3）開發商和購房人的履約保險。這是一種新的保險業務，其核心是當開發商和購房人因某種原因（保險責任范圍）導致其履約能力下降時，由保險公司支付賠償金，從而避免了因開發商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風險。

2.實行制度創新，加強制度建設，提高商業銀行信貸管理水平和防范風險能力

法律是一種最具穩定性和最強約束力的制度。制度建設對于發展經濟的作用已為大多數的經濟學家和法學家所認同。在制度建設中，制度創新更是重中之重。制度創新這個概念，在經濟學里的含義是指能使創新者獲得追加利益的現存制度的變革，它與技術創新有某種相似性，制度創新往往是采用某種組織形式或者經營管理形式方面的一種新發明的結果。從觀念上講，制度創新就是解放思想，轉變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結果，因此對于創新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實踐的勇氣。一種新制度的誕生并產生預期的純收益是這兩種勇氣相結合的結果。目前，我國有很多銀行經營者已經意識到了制度創新對于改進管理制度，提高經濟效益的巨大作用并進行了許多成功的嘗試，但是，還遠遠不能適應我國經濟和金融形勢發展的需要。實踐證明我國銀行在原有計劃體制下建立起來的內部經營機制包括信貸管理機制已經不能適應市場機制的需要，需要通過制度創新，拋棄原有的舊制度、舊機制，建立新制度、新機制，同時吸收原有機制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業銀行新的適應市場機制需要的靈活高效的內部經營機制和信貸管理機制，使商業銀行獲得新的生命力，真正按照企業化的要求經營，去追求和實現利潤最大化，最終做到防范金融風險，保障銀行信貸資產安全。

3.提高認識，強化管理，建立一套權責分明，平衡制約，動作有序的內控機制，以防范住房貸款風險

在建立內控機制上，關鍵是嚴格建立健全法人管理體制和法人授權制度在強化一級法人制度的同時，要嚴格對下屬分支機構推行授權和轉授權制度，對信貸資產管理薄弱，違規違紀，經營效益低的高風險機構，上級銀行應收回授權和轉授權。要盡快完善其它內部管理制度，實現內控監督的現代化，從而提高內控監督的廣度和深度，減少內控環節，改善內控機制的動作質量，達到防范和化解風險（包括住房按揭風險）的目的。4.加強風險管理，抓住關鍵環節，落實風險防范責任

貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續，對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查。可以考慮建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發商的工程進度、房產質量、資金流向的實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用。三是認真落實貸款調查、貸款發放、貸后管理中相關人員的責任，以嚴格的責任追究制確保貸款經辦人員盡職盡責。

5.加強貸后管理，做好風險預測

對借款人跟蹤調查和分析，是檢測償還風險的重要內容。一是要及時發現貸款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時采取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發公司的工程進度、資金運用和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為，為貸款的發放提供可靠依據；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。

6.加強對住房信貸業務的監管

房地產業屬于高風險行業，住房信貸業務隱含較大的風險。因此，銀監部門必須加強對住房信貸業務的監管，要把房地產信貸監管放在重要位置上對待。一是定期和不定期地對銀行住房貸款業務進行現場和非現場檢查。檢點應放在房地產項目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付比例、個人商業用房貸款是否嚴格執行有關規定、貸款期限最長的規定、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款等。發現問題要及時督促商業銀行整改或采取補救措施，避免釀成大的貸款風險。二是建立房地產信貸風險監測報告制度，定期向各家商業銀行通報有關情況，減少銀行間的內耗，防止開發商和購房者鉆銀行的空子。三是嚴肅查處商業銀行房地產信貸違規違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發商或個人賄賂、幫助開發商和個人騙取貸款的銀行內部責任人，一經查出，嚴懲不待。造成嚴重經濟損失的，應追究其刑事責任。

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關鍵詞：住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施

住房消費曾經是許多發達國家的主導產業，我國已將住房產業作為國民經濟新的增長點之一。隨著住房體制改革的進一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業務的需求日益增強。但是在運作中不斷出現一些問題，嚴重制約著住房產業的快速發展。近兩年來，我國個人住房抵押貸款數量逐年增長，隨之而來的住房信貸風險也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進展。因此有必要進行制度創新，積極推進住房抵押貸款證券化。

一、住房貸款證券化的實質

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔保，發行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔保的各種證券。它通過房地產抵押銀行將已抵押的房地產債權(這種債權是在房地產抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機構取得貸款，用于購買房屋時與銀行等金融機構形成的借貸法律關系)轉讓給一定的機構,這些機構將這些成千上萬的已抵押房地產債權打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產抵押銀行，這樣，房地產抵押一級市場和二級市場相通并形成良性的資金市場。

二、發展住房抵押貸款證券化的必要性

住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領域一項重大的金融創新，在市場經濟發達國家現已形成大規模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業銀行信貸資產證券化的主流，并對住宅業的發展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產生了重大而深遠的影響。我國商業銀行面對金融創新的發展趨勢，也應實行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現在以下六個方面。

（－）有利于拓寬商業銀行的融資渠道

實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資產證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。

（二）有利于降低商業銀行的經營風險

我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結構性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。

（三）有利于提高商業銀行的盈利能力

實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。1.銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，并收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。3.住房抵押貸款產生的現金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權參與對剩余現金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。同時，由于上述各項業務并不反映在銀行的資產負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。

（四）有利于加強商業銀行的資本管理

按照《已賽爾協議》有關商業銀行資本充足比率的規定，各國商業銀行資本與加權風險資產的比率最低應為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業銀行改革與發展的一個突出問題。通過運用資產證券化技術，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產數量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。

（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調控

公開市場業務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行適時調節，進而有效調節貨幣供應量。

（六）有利于推動我國資本市場的發展

根據貨幣市場與資本市場的內在關聯性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現金收入穩定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯結器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信托機構、信用評級機構、證券公司、資產管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發展。

三、我國住房抵押貸款證券化的措施

（一）選擇合適的商業銀行作為發起人

在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構有四類，即儲蓄貸款協會、商業銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業銀行發放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發起人。但是，由于歷史背景、貸款結構以及銀行所在地區經濟發展狀況的不同，各家商業銀行住房抵押貸款的規模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據規模效益原則，我國應選擇住房抵押貸款已達到一定規模的商業銀行作為發起人。中國建設銀行是我國開辦個人住房貸款業務最早的國有商業銀行。截至2000年底，該行累計發放商業性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項貸款近10％，同業市場份額42％，已經具備了住房抵押貸款證券化的資產基礎。因此，中國建設銀行應作為我國住房抵押貸款證券化發起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規范的省市分行進行試點。

（二）完善住房抵押貸款的一級市場

實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1.隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。2.建立健全住房抵押貸款的風險防范機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續期內受各種不可控因素影響大，存在著諸多現實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現金收入流量的穩定。而穩定的預期現金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構成銀行進一步發展住房抵押貸款業務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發展。

（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV

SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發展有著決定性的影響。根據SPV的性質與職能，從我國國情出發，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1.由政府出資設立，既能充分體現政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2.商業銀行設立SPV，由于存在著密切的“母子關系”，因而容易出現商業銀行與SPV之間的關聯交易，并有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產隔離以及住房抵押貸款證券的發行產生巨大的負面影響。而由政府出資設立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關聯交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3.目前我國商業銀行的風險防范機制還不完善，金融市場發育還不成熟，又缺乏信貸資產證券化的操作經驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續穩定發展。

（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券

發行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發行者要逐步積累經驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發行住房抵押貸款證券，應在不同的發展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發行轉手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發展及金融機構風險的防范，還可以為今后發行其他技術更為復雜的住房抵押貸款證券品種創造條件，打好基礎。作為一種新推出的投資工具，轉手抵押貸款證券的發行需要采取以下對策：1.應采取低面額、高收益的形式；2.應根據住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，相應設計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3.證券利率應實行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風險；4.應選擇規模大、資金實力雄厚、經營業績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發行。

在住房抵押貸款證券化技術日趨完善，金融市場進一步規范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉手抵押貸款證券的基礎上發行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。

（五）創造良好的外部環境

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住房抵押貸款證券化（Mortgage-backedSecurities,MBS）屬于一種金融創新工具，是指銀行等金融機構將其所持有的住房抵押貸款債權轉讓給一家特殊目的機構（SpecialPurposeVehicle,SPV）,由該機構（SPV）將其收購的住房抵押貸款經過整合重組和信用增級、評級，以形成的現金流作為償付基礎，在資本市場上向投資者發行抵押貸款證券的過程。各國經驗證明了，MBS是銀行處置流動性差的抵押資產，增加資本的流動性，分散風險的重要工具之一，也是改善資本結構，提高資本充足率的有效手段。隨著我國住宅產業的飛速發展，住房抵押貸款規模的擴大，要求建立住房抵押貸款二級市場，實行MBS的呼聲越來越高。2005年底，建設銀行發行了我國首單個人住房抵押貸款證券化產品--“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”并正式進入全國銀行間債券市場。由此，我國在開展MBS業務中，邁出了重要的一步。

已有的研究都集中討論我國MBS的可行性、必要性及其對于經濟和金融市場發展的意義，并沒有深入到技術層次。現在隨著我國已開展MBS業務，有必要對MBS的風險及其防范進行研究，以對其未來發展提供有力的技術支持。

二、我國住房抵押貸款證券化的風險分析

1、提前償付風險

提前償付風險是指借款人可以隨時支付全部或部分抵押貸款的余額，而導致現金流量的不穩定和再投資現象。借款人提前償付主要是對債券持有人造成兩方面的不利影響：一是在利率上升的環境中，抵押支持證券的價格會像其他債券一樣下降，并且下降幅度更大，因為高利率將降低早償率，增加對低于市場利率的息票利率的投資數量，從而使投資者遭遇擴張風險；二是在利率下降的環境中，抵押支持證券的潛在價格上漲幅度會因為早償的可能性而被降低，所以投資者將面臨緊縮風險.

2、信用風險

信用風險是指住房抵押貸款的借款人因某種原因未按時支付或者停止支付貸款合同約定的現金流，由此產生不利于投資者的風險。借款人延遲支付本息或停止履行合同條款，導致發行機構無法按時支付投資者的本息，直接影響投資者投資收益的實現，降低證券的信用等級，增加投資風險產生。而當證券的違約風險高時，按照收益與風險對應原則，發行機構必須向投資者支付較高的違約風險溢價，就增大融資成本，進而影響MBS的實施和推進。

3、利率風險

利率風險指由于利率的變化使發放抵押貸款的機構或者證券持有者遭受損失的風險。具體包括兩層含義：一是利率變化導致抵押支持證券市值發生變化，影響投資者獲利的大小；二是利率變化影響借款者提前還款速度，導致抵押支持證券本金流發生變化，給投資者的收益帶來影響。抵押支持證券的價格與利率呈反向變動，即利率上升（下降）時，證券的價格下降（上升）。如果投資者將證券持有至到期日，證券價格的變化不會對投資者產生影響。如果投資者在證券到期日前出售證券，那么利率上升導致資本損失，這就產生利率風險。對于發行人來說，利率變化會影響償債基金的成本和利率敏感資產的收益。在其他條件相同時，住房抵押貸款證券的息票利率越高或到期期限越長，其價格對利率變化越敏感。

MBS的風險是相互關聯的，某一事件的產生會導致數種風險同時或相繼發生，最終的使證券投資收益下降。基于以上的分析，在我國開展MBS業務中，如何有效地防范風險，保護證券投資者收益，促進證券化業務發展，值得深思和探索的。

三、住房抵押貸款證券化風險的防范

1、提前償付風險的防范

提前償付風險始終存在于MBS運作過程中，它只受人的行為和經濟環境的影響，由于經濟環境的不確定性和人的理性，我們不能把握提前償付風險的變化規律，只能通過構建科學合理的防范機制對其加以防范和控制。

（1）提前償付鎖住和支付罰金。買權保護的最簡單方法是鎖住和支付罰金。鎖住是在貸款發起后一段時間內不允許提前償付出現。支付罰金是指借款人選擇提前還款時，必須為這一行為額外支付一定數額的罰金，以補償貸款人或投資者因提前償付而遭受損失。鎖住一般限于一筆貸款剛開始的幾年時間，支付罰金在數額上等于提前償付額的一個百分比，且隨時間下降。因此在MBS交易結構中，往往同時使用鎖住與支付罰金。

（2）收益率維持（yieldmaintenance）。收益率維持定義為：借款人提前還款時，必須付給貸款人一筆額外的收益率維持費用，能夠使貸款人對提前償付變得漠不關心。所以收益率維持費用應當等于計劃償付額的未來值與提前償付數量的差，貸款人通過對提前償付款項和收益率維持費進行再投資，重新產生計劃中來自借款人的未來現金流。這里收益率的維持費用（YM）可以用利率差異模型來計算：

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一、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強商業銀行資產的流動性

商業銀行資產的流動性是指商業銀行在資產不蒙受損失的情況下迅速變現的能力。商業銀行在業務經營中,常常由于流動性不足而導致經營風險。住房抵押貸款證券化有利于解決這個問題,它使商業銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強了資產的流動性,提高了商業銀行應付突發危機的能力。提高流動性是中國銀行業開展資產證券化的主要動因,在中國銀行業資本充足率普遍不足的情況下,資產的流動性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產和負債不匹配的問題

根據銀行長期進行資產負債管理得出的經驗,短期資產應跟短期負債匹配,長期資產應跟長期負債匹配。但在現階段,我國商業銀行的負債絕大部分是短期負債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時間可長達30年的長期貸款,這就出現了資產不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉移功能,但這僅僅是一定范圍內的,若長時間超負荷運轉,就會給銀行的經營帶來不安全的隱患,有可能出現擠兌現象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業銀行的資產和負債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業銀行的資本充足率

根據《巴塞爾協議》,資本充足率是以資本對風險資產之比來衡量的,該比率不應低于8%。一個銀行的資本充足與否是表明銀行經營管理是否健康和可靠的重要標志。近年來,世界銀行業難題中一個最為棘手的問題就是如何籌集并保持充足的資本,我國銀行業也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業銀行則有可能把大量的表內資產轉化為表外資產,而表外資產所需的資本金要大大少于表內資產,這樣就可提高四大商業銀行的資本充足率,增強我國銀行業抵御風險的能力。

4、有利于促進房地產業的發展

我國的房地產業處于持續發展階段,但相對于人們的需求來說,房地產市場還是過于萎縮,除了居民收入低這個因素之外,另一個重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%,并把個人住房貸款最長期限延長到30年,但還是沒有解決貸款來源的問題,致使商業銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數,使得我國住房抵押市場發展不良,制約了房地產業的發展。若住房抵押貸款債券化,商業銀行就有充足的資金來發放貸款,圓居民的住房夢。

5、豐富了金融投資品種

我國金融市場比起發達國家還不是很成熟,隨著利率的連續下調,幾個單調的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現可謂正當其時。

二、住房抵押貸款證券化的難點及對策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關方面提出兩種模式。一種是美國模式,即成立一家專門的證券化組織機構,負責購買并重組銀行的個人住房抵押貸款,發行證券,歸集現金流,組建沒有經營業務的特設機構。特設機構僅代表證券投資者擁有貸款的所有權,保證其不受任何機構的影響。這種模式可實現個人住房抵押貸款的“真實出售”和抵押貸款庫的“真實隔離”。另一種是德國模式,即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,被證券化資產的所有權仍然屬于銀行,保留在銀行的資產負債表中。實施住房抵押貸款證券化的關鍵是要實現“真實出售”和“真實隔離”,從理論上看,美國模式似乎更能符合要求,但實施美國模式要求金融市場比較成熟和發達,相關的法律制度比較健全,對金融技術手段的要求也比較高,我國現階段顯然還達不到;從操作上來看,如果能設置有效的防火墻,德國模式應該是比較現實的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國為例,美國一共有三種抵押擔保證券,一是抵押轉遞證券,二是剝離式抵押擔保證券,三是擔保抵押債務。若我國住房抵押貸款證券化市場比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應選擇簡單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應該是首選。這種證券是這樣產生的,即一個或多個抵押品持有者組成一個抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份[]或參與證書。一個組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡單,而且分散了風險、增強了流動性,對投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現金流

抵押轉遞證券的現金流取決于基礎抵押的現金流。住房抵押貸款的核心技術是現金流的重組,其現金流量包括本金及利息的償付。一個抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現金流以滿足需要。一個組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強的規律性。商業銀行可根據大數定律使整個組合的現金流呈現出一定的規律性,簡單快捷地預測現金流。鑒于我國對于把貸款風險進行量化的技術不是很高,若重組現金流不當,會給住房抵押貸款證券化帶來很大障礙。我國抵押轉遞證券的現金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進去),并在適當的時間償付本金。

4、住房抵押證券定價的問題

具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價是首要解決的問題,也是證券能否發行的前提條件。一般國家多以國債利率為參照,但在我國按此實行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國的住房抵押貸款利率比正常的固定資產貸款利率要低,而固定資產貸款利率與當前的國庫券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國債利率,則銀行幾乎沒有利潤可言,這樣就加大了實施住房抵押貸款證券化的難度。從我國目前的經濟發展情況來看,利率不可能在短期內走向市場化,人民銀行可強制解決利率倒掛問題,把國債利率視為無風險利率,其他利率的制定在參照國債利率的基礎上加上風險溢價。這樣就理順了利率,打開了利差空間,有利于證券化的順利進行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎不同,在住房抵押證券定價問題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來防范利率風險。

5、有關擔保、資信評全國公務員共同的天地－盡在（）

估等中介機構的培養

信用增級是住房抵押貸款證券化順利實施的基礎,為了刺激投資者的購買欲望,除了提高證券的收益性外,還應減小其風險性。沒有科學合理的住房貸款擔保體系,已成為制約我國住房抵押貸款迅速發展的障礙,若一級市場不發達,則二級市場根本無從發展。鑒于住房抵押貸款證券還不為投資者所了解,為了提升證券的信用、推動住房抵押貸款的良性發展,我國應借鑒美國由政府設立擔保機構的做法對抵押貸款進行擔保。政府信用擔保債券由于有國家信譽作擔保,其信用程度幾乎與國債相同,被稱為“銀邊債券”。美國作為住房抵押貸款證券化初創的國家,其政府在證券化的發展過程中起了關鍵性的作用。但僅有擔保機構是不夠的,我國還應大力發展和規范其他中介機構。住房抵押貸款證券的發行需要多家中介服務機構參與,根據國外經驗,住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構等多家中介服務機構。中介機構的服務可為市場提供對稱信息,增加交易的透明度,增強人們對證券的信任感。

6、有關人才的培養

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個人住房貸款、個人汽車消費貸款和個人耐用消費品貸款是個人消費信貸的主要內容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個人住房貸款業務，成為銀行業和房地產業中的熱點。分析和探討個人消費信貸業務的風險及其防范，主要是圍繞個人住房貸款業務的風險及其防范來進行的。

一、個人住房貸款業務的主要風險因素

房地產信貸引起銀行巨額壞帳從而引發金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產業現金工資總額僅增加14倍，進入1980年代以來，日本商業用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產信貸進一步擴大，并最終成為進入1990年代日本“泡沫經濟”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現了房地產開發熱，尤其是海南、北海的房地產更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調控措施抑制過度的房地產開發熱，后果不堪設想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發生在東南亞的金融危機，過度的房地產信貸也是元兇之一。

房地產業是我國近十年發展最快、關聯度最大、對GDP增長貢獻最大的行業，房地產的發展帶動房地產金融的發展，個人房地產貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風險往往在3～8年后大量顯現，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發放的。那么，討論和分析個人住房貸款業務中的風險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業務中的風險因素分為政治風險、法律政策風險、道德風險（或信用風險）以及市場風險（或商業風險）。所謂政治風險，是指貸款住房所在地區或國家發生社會動蕩，政權極不穩定，從而引起房地產價格的急劇貶值，導致個人住房貸款難以收回的風險。而法律政策風險，是指個人住房貸款手續的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經濟政策在個人住房貸款期內發生大的變化或調整，從而影響到整個住宅類房地產的市場租金和市場價格，進而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風險。道德風險（或信用風險），是就開發商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風險。市場風險（或商業風險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風險、道德風險（或信用風險）和市場風險（或商業風險）相關的一些具體風險因素進行分析。

1.選擇項目風險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產開發項目本身存在嚴重問題，具體來說又包括如下情況：一是規劃報建手續瑕疵，如因土地出讓金未交而未領《國有土地使用證》等，這些房地產項目極容易在購房戶和開發商之間產生集體糾紛，現實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發放個人住房貸款將給金融機構帶來極大的風險。二是該房地產開發項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發商自有資金不足，或者開發商缺乏經驗，沒有高素質的人員組成的管理隊伍等。出現以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業務，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個人住房貸款的風險有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風險大于以自省居住為目的的購房戶的風險，商業房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場上小戶型購房戶中投機淘金的購房者占很大比例，在前幾年投資高回報的示范帶動下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動小戶型的價格快速上漲，一旦租金達不到預期水平，違約的風險將大大增加，從金融部門反饋的信息來看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對投機性客戶應從嚴審查，對容易成為炒房戶目標的項目謹慎介入。

2.銷售價格不實風險。開發商銷售價格嚴重不實，普遍高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經出現這樣的情況：有的開發商因種種原因，將銷售價格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個人住房貸款業務之初，貸款金額就高于相應的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風險之類的話題呢？成都市市場上也出現了通過提高單價，同時對購房戶高贈送返現的方式，達到實際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價實質并未抬高的方式。

3.開發商惡意套現風險。開發商可能因為工程建設資金的短缺而惡意套現，一是開發商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續，或者開發商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應達房價款的30%，開發商私下答應為購房者在一定期限內墊付10%～20%的房價款），從而達到套取銀行現金的目的。而不論是開發商組織的那些不真實的購房者，還是開發商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

4、個人信用風險。這里談到的個人信用風險，僅指購房者故意違約，如本來沒有還款能力而騙取銀行個人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個人住房貸款。至于借款人經濟狀況惡化，以及發生借款人死亡、失蹤而無人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過健全有關法規、完善社會保障制度可以解決的問題，可以不納入個人信用風險范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數學論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價值風險。房地產的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，然而，即使收益和費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映的較為明顯，房地產投資的收益率也經常變化，這種變化也影響著房地產的資本價值。預期的資本價值與現實的資本價值之間的差異即資本價值的風險。個人住房貸款業務中按揭住房的資本價值風險，是指該住房的預期市場價格與現實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

論文個人消費信貸業務的風險防范來自免費

（1）未來住宅類房地產市場的走勢關注房地產發展的階段，房地產市場是個周期性的市場，房價水平處于波峰時期的貸款風險肯定大于其他階段的風險，未來的預期市場價格可能普遍低于目前的市場價格。故金融機構要對不同階段在首付比例上區別對待，從宏觀上控制住該風險。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設計、外部景觀、室內設施等）總是日新月異、不斷增強的，當前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應地，其資本價值也有貶值的可能。

（3）房地產估價。如果某地區的房地產估價機構均有高估房地產價格的傾向，則房地產的融資能力、獲利能力均被抬高，相應地，房地產的資本價值也就容易高估，從而推動經濟泡沫的出現。

住宅資本價值風險的出現，可能使按揭住房的未來市場價格極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導致借款人大面積理性違約，造成嚴重的金融動蕩和金融危機。

6.個人住房貸款資金的流動性風險。由于個人住房貸款的借款期限長達10～20年，甚至可達30年，貸款資金的流動性問題如不能解決，個人住房貸款抵押的一級市場必然出現自身無法解決的難題：資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾。個人住房貸款資金的流動性風險，使銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，使商業銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個人住房貸款業務難以開展下去。

7.法律風險。個人住房貸款的法律風險，包括三個層面的內容：（1）合規性問題。個人住房貸款的手續是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預售的備案登記應辦妥等。（2）按揭住房的權利瑕疵。辦理個人住房貸款業務，要求按揭住房不存在權利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權人、典權人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔保品，銀行的貸款風險自然就很大了。（3）抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風險。個人住房貸款業務的檔案保存相當重要，因為在如此長的借款期內（可長達30年），銀行工作人員必然產生變動，甚至從領導到信貸員要換四、五次班，現在已經發生了因工作人員變動而造成個人住房貸款業務檔案流失的情況，若銀行內部有人與外部勾結，則問題更為嚴重。若出現個人住房貸款業務檔案的失真、失實，則銀行的貸款就面臨極大風險。

二、個人住房貸款業務的風險防范

個人住房貸款業務的風險因素雖然很多，但其中許多風險因素通過加強制度建設、完善個人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風險。具體來說，有如下一些防范風險的措施：

1.加強個人住房貸款前期評估工作。通過個人住房貸款的前期評估工作，可以選擇市場前景好的項目給予貸款支持，從而避免項目選擇風險、銷售價格不實風險，部分避免資本價值風險和開發商惡意套現風險。個人住房貸款前期評估工作包括的基本內容有：

（1）貸款項目評估。通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商素質和業績評價、項目的財務盈虧平衡分析和風險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優挑選好項目。

（2）對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估，經銀行確認后，確定合理的貸款成數。

對期房價格的市場評估，避免了開發商高價銷售策略給銀行帶來的風險。有的商業銀行通過評估機構曾發現，開發商針對按揭住房的銷售價格高出一次性付款售價的30%左右，在這種情況下，開發商獲得了暴利，但銀行貸款的風險從一開始就額外加大了。通過評估，還可以部分避免開發商的惡意套現風險。因為即使開發商組織假的購房者辦理了按揭手續，套取了銀行現金，但個人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔保品——住房抵押，在開發商僅能獲抵押住房的公允市場價格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據按揭住房在建項目的形象進度，預留開發商對購房者的保證金，以保證在建項目的資金需求。），開發商終究會想方設法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預留的保證金，應該可以使貸款風險降到最低，而開發商則得不償失。

對期房價格的市場價格評估，還可以避免抵押住房的資本價值風險。通過對未來同類住宅類房地產市場走勢的分析，對住房功能陳舊的判斷，以及對城市空心化趨勢的出現等諸多因素的分析、評估，可以評測出較為公允合理的住房理論價格，根據該理論價格計算的貸款成數發放個人住房貸款，無疑可以減小抵押住房未來的資本價值風險。當然，減小抵押住房的未來資本價值風險的前提，還是要有規范的房地產專業評估機構進行市場價格評估，而且對期房評估得出的理論價格應能基本反映類似房地產的未來市場趨勢，做到公允、合理和可信。否則，如房地產市場價格的虛假和不真實，遠遠高于其理論價格（往往由房地產抵押人、貸款銀行和評估機構三者共同推波助瀾），就會和證券投資的過度繁榮一道，形成“虛擬經濟”的極度興旺，即“泡沫經濟”，最后導致經濟的全面崩潰。

2.建立個人信用評級制度。不但個人住房貸款業務離不開個人信用評級，其實只要是開展個人消費信貸，都離不開個人信用評級。人們常說“市場經濟是法制經濟”，其實也可以說“市場經濟也是信用經濟”。個人信用評級制度的建立，目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產，掌握借款人有沒有個人負債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對個人信用評級制度的建立缺乏權威部門的統籌，往往難以實際推行。比如，建設銀行在1999年出臺了個人住房貸款資信評定標準，工商銀行也出臺了《個人住房貸款借款人資信評估指導意見》，但都限于住房貸款借款人資信評估和各自銀行系統，資信評級結論不能在其他商業銀行通用，也不能用于其他個人消費信貸。并且如果開發商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個人資信評級，達不到資信標準的個人不擔不支付評估費，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個人信用評級制度，應抓好以下基礎工作：

（1）建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構。該機構應由人民銀行進行業務指導，能夠調閱各商業銀行的電腦網絡資料，出具的資信評級結論在各商業銀行通用，適用于一切個人消費信貸領域，并可進行實時跟蹤，一但發現不良信用記錄，隨時調整其個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規程調高其個人資信等級。

（2）盡快建立個人存款實名制和個人財產申報制度。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產，評價個人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實行個人存款實名制，相信個人財產申報制也將很快出臺。

（3）實行個人信用實碼制和計算機聯網查詢系統。個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下。當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。

（4）建立個人銀行帳戶。將目前個人收支以現金為主，改為以個人銀行帳戶轉帳收支為主，個人只有零星的現金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產、不動產等非貨幣資產（通過轉帳和稅收確認），個人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進行評估。

3.健全法規，完善社會保障制度。個人住房貸款業務涉及一系列相關法律、法規，通過修訂和完善房地產抵押法律制度、房地產轉讓和預售法律制度，通過制訂物權法、個人破產法、社會保障法等法律，可以使個人住房貸款業務的手續在合法有效的基礎上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權利瑕疵，保障抵押權人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權利。

4.強化銀行對個人住房貸款業務檔案的管理工作。銀行應由專人負責保管個人住房貸款業務檔案，實現電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強內部監督、內部牽制，以保證業務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收，并納入“黑名單”，加強貸后管理工作力度。

篇6

一、次貸危機對

（二）加快產業調整，完善實體 經濟 建設

實體經濟終究是整個國民經濟的基礎。基本面的穩定發展是 金融 、股市等穩定的堅強后盾。次貸危機的影響要求我們加快產業結構的調整，要以擴大內需為主；在進出口方面，要加大出口商品的科技含量。盡快建立健全并實施能源、農產品等商品的戰略和商業儲備機制。

（三）對金融行業的相關啟示

1．審慎創新。規避風險，賺取更多利潤是 金融創新 的重要目的。但作為一種客觀存在，金融創新并不能消除風險，只是將風險由一種形式轉換成另一種形式，由一種載體轉嫁到另一種載體上而已，金融創新并不是沒有風險，相反，由于不確定性，由金融創新誘發的金融風險有時可能還更大，帶來更嚴重的沖擊。盡管如此，并不能就此否認或抑制金融創新。在競爭日趨激烈的今天，金融創新無疑是 市場 制勝的最重要利器之一。所要做的是，在進行金融創新時，要對金融創新的正面效應和負面效應有充分的認識和估計，對金融衍生產品的風險和潛在風險要予以更多關注，并不能僅聚焦在金融創新帶來的收益上面。當前我國金融業正處于全面轉軌時期，融入國際市場的力度不斷加大，嚴峻的市場競爭使我國金融創新意識異常強烈，我國在進行金融創新時尤其要考慮到金融創新可能誘發的金融風險，審慎創新對正處于全面轉軌的我國金融業穩健發展至關重要。

2．加強房地產貸款 管理 。美國次貸危機的誘發無疑對我國房貸管理敲響了警鐘。近年來，無論是房地產開發貸款，還是個人住房貸款，在我國都呈現快速發展之勢。由于我國房屋價格上漲迅猛，房價收入比遠遠超過美、德、法、日等高收入發達國家，我國房貸大多為浮動利率貸款，隨著我國利率的調整提升及用地規范等，房地產開發、支付 成本 必然加大，消費及 投資 者房貸成本也必將提升。借鑒吸取美國次貸危機教訓，加強房貸管理，對我國的重要意義不言而喻。

鑒于在分業經營體制下，房地產信貸仍然是商業 銀行 主要盈利業務之一，因此，在房地產信貸風險不斷加大狀況下，商業銀行要對房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理等作出明確規定，完善各類房地產貸款風險分類制度，建立動態的風險撥備機制，嚴密關注房地產業發展周期及房地產市場、客戶出現的新變化，及時對房地產行業政策調整及市場變化作出反應。

3．健全內控建設。由于市場發展的不確定性，對風險認識不足，同時受“ 道德 風險”意識作祟，在利益驅使下，美國住房信貸 金融機構 降低了住房消費者的市場準入標準，讓一些無資格或沒有償還能力的消費者進入住房信貸市場，甚至一些美國住房信貸金融機構明知次級房貸者提供的收入信息虛假而在房地產市場向好預期下，仍然讓這部分人獲得了次級房貸。更為嚴重的是，受利益驅使還有一部分住房信貸金融機構不但不認真審核次級房貸者的信息，不向次級房貸者提示相關風險，反而向次級房貸者隱瞞風險，通過“獵殺貸款”方式提供次級房貸。種種寬松的次貸準入埋下了次貸危機的種子。這一教訓對風險把控明顯不足的我國銀行業來說，無疑是值得吸取的。

雖然當前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風險，同樣存在虛假按揭以及由于把關不嚴使得一些不符合條件的借款人得到貸款的現象。面對住房貸款風險的不斷加大，我國銀行業要強化內控建設，加大對住房貸款的審查力度，建立和完善個人征信系統，改變商業銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢 材料 進行判斷和決策，提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例等，不斷完善風險管理。

4．專業精細化海外投資。受國內流動性過剩的推動，同時也是為了更好地參與國際競爭，近期我國加快了包括qdii在內的海外投資步伐，海外投資品種不斷增多。特別是欲打造成國際一流商業銀行的國內銀行，更是加快了海外投資力度。但美國次貸危機的爆發并由此給中資金融機構造成損失，加之以前中航油、持有美國黑石公司股份的國家外匯投資公司都出現過投資虧損等，也給我國海外投資敲響了一記警鐘，上了生動一課。

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全球性的金融危機是由美國的次貸危機所引起的,從表面上看,次級債問題是由美國低收入者的房貸所引發的。實質上,本次危機是源于刺激經濟的目標下過度的信貸以及信用風險互換等衍生工具的濫用,使狀況愈演愈烈終致危機惡化。而貫穿始終的問題是:無論是監管者、金融機構和個人都存在著忽視信貸風險管理的通病。金融機構特別是投資銀行,在追求業績的利益驅使下,片面的追求業務規模和業務利潤的快速增長,而忽視風險甚至無視風險。從業人員的道德水準與風險管控水平直線下降;另一方面,金融機構對金融衍生工具過分信任,認為一切風險可以通過工具創新轉嫁給別人,忽視了衍生工具內在的風險,最終導致金融風險被成倍地放大。

商業銀行作為專門經營貨幣的特殊企業,具有高負債性和高外部性的特點,這就使其不僅追逐收益性,也必須關注安全性和流動性。而作為發展中國家的商業銀行又擔負著“轉型與發展”的雙重使命,這必然使信貸風險不斷積累。在當前的外部環境下,信貸風險管理已不再是對風險的規避和對沖的博弈術,而是一種保值增值的差別化技能。信用評級機構則在此中扮演了極其不光彩的角色,甚至故意為投資銀行提高其產品的信用等級,某種程度上對金融風險的擴散起到推波助瀾的作用。從監管者的角度,由于長期的經濟繁榮和市場繁榮,自由主義的理念在監管者的頭腦中占據上風,放松管制、讓金融更加自由化成為這一階段監管者的核心價值觀。比較而言,美聯儲對銀行的監管是嚴格的。而恰恰次級債以及衍生產品均由美國證監會監管,作為長期監管股權資產的機構,對債權資產的利害關系肯定不如美聯儲,監管錯位也可以看作是危機爆發的重要原因。

二、世界金融危機背景下我國商業銀行可能面對的信貸風險及存在的問題

1.信用級別管理不嚴及住房貸款比例增大可能導致個人住房貸款者信用風險的集中爆發

由于信用體系的缺乏,我國商業銀行在實際貸款發放過程中,無法得到借款人的信用保證。相對于美國的信用等級而言,我國的借款人甚至達不到次級信用級別。我國商業銀行在審核個人住房貸款申請時,主要是通過申請者從單位開具的收入證明來審查其收入狀況,導致資信較差的借款者可能憑借虛假證明從銀行得到貸款,進入房貸市場。銀行為了擴展業務規模,按揭成數都比較高,近幾年仍然維持在70%左右,甚至是“零首付”。目前,隨著國家對房地產業進一步進行法規及商業銀行控制風險的要求,2005—2006年按揭成數下降到了60%左右,但是這個數值還是偏高,依然蘊含著很大的風險。

2.抵(質)押物的評估價值相對較高且缺乏更新機制致使商業銀行過度放貸

商業銀行發放的大量貸款中,有部分貸款是抵(質)押貸款,其中有很多抵(質)押物的價值評估是在我國經濟上行時進行的,那時的宏觀經濟背景還比較樂觀,現在經濟處于下行中,銀行的抵(質)押物的價值已大幅縮水。而住房按揭貸款又被我國商業銀行視為優質資產業務而大力發展。行業間的激烈競爭和巨大的利潤空間又促使其不斷降低辦理條件,進而對貸款審查流于形式。許多銀行還通過推出各種優惠業務刺激個人房貸消費,從而搶占市場份額。這種風險意識的缺失使銀行業的風險正在不斷累積。而且,商業銀行對在建工程、未辦理產權證件房屋作抵押的抵押物跟蹤管理薄弱,沒有建立動態更新機制,甚至會出現抵押的在建工程已經完工,還沒有辦理好后續抵押登記手續,使銀行的抵押權“懸空”。

3.信貸投放過于集中在國家宏觀調控的房地產業促使風險加大

根據國際經驗,個人房貸風險暴露期通常為3到5年,而我國房地產行業個人信貸業務是最近4年才發展起來的,也就是說我國銀行業已進入房貸風險初步顯現的時期。基于房地產市場在經濟體系中的重要作用,它已成為宏觀政策重點調控的行業。2006年以來,住房市場的持續繁榮使借款者低估了潛在風險;同時,貸款機構風險控制意愿下降,使行業風險加大,最終導致從緊的貨幣政策出臺。2007年連續加息導致住房開發成本高,同時也推高了貸款買房者的還貸成本。隨著次級債危機影響下的經濟下行,收入預期下降,還貸壓力增大,個人住房貸款者可能選擇提前還貸或斷貸,出現類似美國次貸市場上借款人無力還款的情形。三、現階段我國商業銀行加強信貸風險管理的措施

商業銀行在金融危機背景下進行信貸風險管理,首先要明確信貸風險管理的目的不僅是保護資金的安全,而且還要提升構成銀行經營模式的有形和無形資產的組合水平。信貸風險管理應遵循保本、穩健的原則,保護銀行資產的安全,保證存量資產質量的穩定,這是銀行生存的基礎。對內生不確定性引致的風險,如銀行由于內部的信息傳導不及時、相關制度不完善而發生的操作失誤、貸款抵(質)押物價值沒有及時更新等,可通過加強控制程序和業務檢查力度來實現。

1.嚴格控制個人住房貸款者的信用級別

商業銀行必須使用內部控制的標準流程從嚴控制個人住房貸款者的信用級別,嚴格檢查每一筆房屋按揭貸款業務,信貸員必須要與貸款申請人見面,而且必須面對面地簽訂貸款合同。對于新收到的房屋按揭貸款申請,由信貸工作人員到單位核實收入證明,通過核實貸款者真實身份。

2.增強我國商業銀行自身的流動性

從宏觀層面看,2007年央行10次上調法定存款準備金率、6次加息、每周發行定向票據,從緊貨幣政策的實施回收了銀行體系內相當數量的流動性。而在金融危機過程中,保持自身流動性成為銀行渡過難關的重要手段。

3.加強金融創新監管

從美國的次貸危機到全球的金融危機再次印證了金融創新會給銀行業帶來雙重影響。在國際金融市場和交易日趨復雜化的背景下,必須清醒認識到金融監管的重要性。審視次貸危機的爆發過程發現,即使美國在監管體系完善的市場中,仍然存在著大量的監管缺失,尤其是對金融衍生品的監管。金融產品的復雜化導致了對其認識上的盲點和監管上的空白。

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論文摘要：金融危機波及全球，中國也不能幸免于難。文章在對金融危機進行剖析的基礎上，指出其對中國商業銀行利率風險、流動性風險和信貸風險管理的影響，并且提出三點對策。

1．金融危機之原委

此次金融危機主要是由次級債券引起的，而其背后的正真原因是寬松的政策情形下，過度的、不合理的信貸以及信用風險互換等衍生工具的濫用。換句話來說就是沒有及時的發現風險、合理控制風險從而導致全面的經濟危機爆發。

次級貸款生成如同其他所有商品一樣—消費者提出需求、生產者供給產品。但是次級貸款的需求是由信用狀況較差、沒有收人和還款能力證明、其他負債較重的消費者提出的住房貸款申請，面對利益的誘惑和對風險管理極大疏忽，銀行又提供了不合理的貸款。接下來最重要的一步也是此次危機影響之所以如此深重的原因是這些貸款被證券化了—一系列金融衍生品被創造出來，在“杠桿效應”作用下上百倍地擴大了這些危險貸款帶來的風險。而這一切在各個金融機構意識到之前已經作地如火如茶。原本在大眾眼里公正的評級機構反倒成了“幫兇”，暗中提高某些產品的信用等級，蒙蔽了許多投資者。終于有一夭伴隨著美國兩房的垮合，房地產泡沫破滅，危機全面爆發，不僅使得美國經濟陷人癱瘓，更波及了世界各個國家，中國也不能幸免于難。

2中國商業銀行風險管理現狀以及金融危機帶來的翩向

中國商業銀行所處的經濟運營環境比較特殊，中國商業銀行長期國有，政策保護使得其缺乏風險管理的經驗。在利率風險、流動性風險和信貸風險等方面都存在不少亞待解決的問題。

2.1利率風險更加突出

為適應經濟市場化、一體化和國際化的客觀要求，我國積極開展利率市場化的改革，這給商業銀行增加了利息收人不確定的風險挑戰，而這一挑戰隨著美國金融危機將會更加嚴峻。從總體看，利率市場化進程中，商業銀行利率風險將呈上升趨勢。風險成因可分為外部因素與內部因素。利率風險的外部因素主要包括經濟形勢惡化、金融市場波動、國際利率和匯率變化等，這些宏觀變量將影響市場利率水平，最終對商業銀行產生直接或間接的沖擊。金融危機的出現嚴重影響了了我國剛起步的利率市場化改革，尤其是我國商業銀行長期受利率管制，利率風險意識薄弱、經驗不足、相關人才奇缺，從而難以建立起與之相適應的利率風險管理體制。隨著金融危機的影響，利率市場化道路更加艱難，風險因素更加突出，風險控制更加困難。

2.2信貸風險刻不容緩

不良一直以來都是銀行積極防范、監管的對象，金融危機的爆發敲響了中國各大商業銀行的瞿黔中，極大地提高了各銀行對風險管理的重視程度，同時使得中國面晦更多不良貸款的{御麥形式。資本充足率不高，風險資產規模較大是我國商業銀行的酬犬，而我國信貸風險度量、管理7欠平較低是信貸風險管理的大問題。我國商業銀行目前無法實現巴塞爾協議的的內部評級法，采用“一逾兩呆，’的貸款分類法，法也才剛剛試行。其次，風險管理所需的基礎數據不完善。銀行的歷史數據時間跨度短，企業數據不完整，各銀行數據不統一、真實性差，從而為信用風!金習枯埋下了隱患。再者，受到金融危機的影響，中國外向型企業紛紛受挫，尤其是紡織業和力口工企業出口嚴重受阻，資本金無法及時收回，使得這部分企業無法攔卻寸還款風險大大增加，也使得銀行對此風險平估唯度力吠。此外，中國在房淵平估公信度較低、相應的風險較高是一個不爭的事實。房產交易市場不完善，二手房市場發育程度低，以及生活性必需住翩氏押房屋執行中的法律問題等都成為房貸風險不可避免的因素。

2.3流動性風險加強

流動性風險是指商業銀行無法提供足額資金來應付資產增加需求，或履行到期債務的相關風險。流動性風險主要由資產和負債的差額及期限的不匹配所引起。我國流動性面臨著如下的問題:首先是投融資渠道拓寬，同業拆借市場日漸發達、債券回購協議、混合資本債券等交易量增大。其次，企業資金來源的變化。受管理模式的改進的影響，企業內部融資能力增強，這樣一來企業資金集中在少數幾家銀行，銀行的流動性頭寸受到直接沖擊。還有，銀行間流動性差異擴大。隨著央行存款準備金率和基準利率上調、發行定向央票據以及啟動特種存款等措施的出臺，部分中小銀行已開始面臨資金壓力。

3商業銀行風險管理之對策

3.1建立完善的風險管理系統

面對如此浩大的金融危機，我國商業銀行因以此為鑒，加快建立起風險管理系統，提高風險管理的水平和意識。其中包括建立能精確度量風險水平的模型和風險管理信息系統，收集準確可靠的數據，提出切實、操作性強的風險管理方法，以及大力培養相應的風險管理的專業人員。伴隨著金融統計地不斷發展，運用十的方法來識別、衡量和監側金融風險的技術日趨成熟。但是如果沒有先進的風險管理信息系統，便無法發展屬于自己的風險計量模型，進而影響到市場風險管理水平的提升。此外，開發先進的計算機應用系統，建立商業銀行風險的監督和溝通反饋機制也是十分必要的。

3. 2提高銀行從業人員的風險管理意識

意識指導行動，經過金融危機的教訓之后，商業銀行應加強所有從業人員的風險管理意識。因為風險管理涉及到方方面面，所謂“千里之堤毀于蟻穴”，風險管理不僅僅是管理層和風險控制部門的工作，更要通過全體人員的努力共同營造一種風險管理文化，使得風險管理目標、理念和習慣滲透到每一個業務環節中。

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隨著消費貸款規模的不斷擴大，該項業務中存在的問題和風險也逐步暴露出來，在有些地區還表現得比較明顯，商業銀行應加強對消費信貸風險的分析與識別，以便及時采取措施,防范消費信貸風險。

一、消費信貸中的風險因素

（一）消費信貸風險主要來自借款人的收入波動和道德風險。商業銀行對消費者信用的把握決定了消費信貸的開展程度。在美國消費信貸之所以成為人們樂于接受的消費方式，除個人信用制度比較健全外，銀行有周密完備的信用網絡，借助于計算機等現代化管理手段，建立了一整套信用消費管理體系，銀行和商家通過網絡可及時了解消費者的信用情況，因而能夠迅速確定能否向消費者提供貸款。美國消費者到銀行申請按揭購車，銀行職員立即將他的“社會安全保險號碼”輸入電腦，查詢以往的消費貸款有無不良記錄，查實能按時還款后，立即通知汽車經銷商可以為其選車。

而我國目前尚未建立起一套完備的個人信用制度，銀行缺乏征詢和調查借款人資信的有效手段，加之個人收入的不透明和個人征稅機制的不完善，銀行難以對借款人的財產、個人收入的完整性、穩定性和還款意愿等資信狀況做出正確判斷。在消費信貸過程中，各種惡意欺詐行為時有發生，銀行采用當面對證或上門察看等原始征詢方式已經不能保證信用信息的時效性和可靠性。比如，浙江省某銀行自2000年初開展住房和汽車的消費信貸以來，發現約有15％的借款人根本就沒有在銀行代扣賬戶上存錢，如此高的違規比例顯然會造成很大的道德風險。此外，一些借款人由于收入大幅下降或暫時失業等市場原因，無法按期還款，盡管這種情況目前還不多，但隨業務量擴大，相應的風險將呈上升趨勢。例如，在發放助學貸款時，許多銀行經常采用學生互保方式，如果宏觀經濟形勢惡化，畢業生就業壓力上升，那么大多數學生都可能無法按時償還貸款，加之，我國個人信用制度的不健全，一旦學生畢業離校，商業銀行就很難查尋到借款人的去向和收入狀況，這種互保方式蘊含的風險自然會顯現出來。

（二）銀行自身管理薄弱致使潛在風險增大。

現在，國內商業銀行管理水平不高，更缺乏消費信貸方面的管理經驗，對同一個借款人的信用信息資料分散在各個業務部門，而且相當一部分資料尚未上機管理，難以實現資源共享。通常，僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，對個人的信用調查基本上依賴于借款人的自報及其就職單位的說明，對借款人的資產負債狀況、社會活動及表現，有無違法紀錄，有無失信情況等缺乏正常程序和渠道進行了解征詢，導致銀行和客戶之間的信息不對稱。

由于現階段尚未形成一套完善的管理消費信貸業務的規章制度，操作手段相對落后，主要仍采用手工辦理，加上從事消費信貸業務的人員緊、網點少，往往不能做到每筆貸款的審查都與借款人當面調查核對，加上一些業務人員素質不高，審查不嚴，難免有疏漏。同時貸后的監督檢查往往又跟不上，一旦發現風險不能及時采取補救措施，致使消費信貸的潛在風險增大。

（三）與消費貸款相關的法律不健全。“欠債還錢”這是天經地義的，然而在“同情弱者”的文化背景下，我國實踐中常常發生“欠債有理”的現象，一些法律法規中似乎也有“維護債務人權益”的傾向。現行法律條款基本上都是針對法人制定的，很少有針對消費者個人貸款的條款，對失信、違約的懲處辦法不具體。這使得銀行開辦消費信貸業務缺乏法律保障，對出現的問題往往無所適從。由于消費信貸業務的客戶比較分散，均是消費者個人，并且貸款金額小、筆數多，保護銀行債權的法規又不健全，特別是在個人貸款的擔保方面缺乏法律規范，風險控制難以落實。如汽車消費貸款，國外通行的做法是以所購車輛抵押擔保。而在我國購買汽車的單據中，沒有一項是出具給銀行的，因此汽車抵押給銀行后，銀行卻無法控制過戶行為，造成不小的風險隱患。

發展消費信貸，個人信用制度的建立是重要基礎，而我國個人信用制度、個人破產制度等尚未建立。在實際司法過程中，保護借款人或保證人正常生活，而忽視銀行債權法律保護的現象時有發生，也給風險防范造成了一定的負面影響。如消費貸款一般額度較小，而小額債務法院一般不受理，受理了也要付出可觀的訴訟費，使銀行利益受損。因此，要從法律上對銀行個人貸款經營給予必要的保護。

（四）借款人多頭貸款或透支，導致信貸風險上升。目前，國內許多銀行嚴重，部門之間缺乏整體的聯動機制，使一些道德水準不高的借款人有機可乘，如公司業務部、房地產信貸部、零售業務部、銀行卡部等基本上是各自為政、自成體系地辦理各不相同的消費信貸業務，且各自都有一套不完整的借款人信息資料，一套核算管理辦法和風險控制措施等，致使一些借款人在同一銀行里多頭借款或透支的現象時有發生，增加了消費貸款風險。

（五）抵押物難以變現，貸款擔保形同虛設。一旦消費貸款發生風險，銀行通常會把貸款的抵押物作為第二還款來源，而抵押物能否順利、足額、合法地變現，就成為銀行化解資產風險的重要環節。由于我國消費品二級市場尚處于起步初創階段，交易秩序尚不規范，交易法規也不完善，各種手續十分繁瑣，交易費用偏高，導致銀行難以將抵押物變現，影響了銀行消費貸款的健康發展。隨著消費貸款規模的擴大和抵押貸款的增加，這類問題將會變得更加突出。現階段，我國住房一、二級市場很不完善，政策上要求對大量非商品房產進行商業信貸支持，而一旦購房人無力還貸，這些非商品房產抵押又無法進行過戶轉讓，銀行很難得到充分的處置權，貸款抵押形同虛設。

（六）缺乏資產證券化的有效手段，導致銀行流動性風險增加。資產證券化將不具備流動性的貸款轉化成為具有流動性的資產，有利于提高商業銀行資產的流動性，縮小商業資產和負債在期限和流動性方面的差距。而個人住房貸款、汽車消費貸款等主要消費貸款期限都比較長、金額較大、客戶分散，可商業銀行的負債期限相對較短，在允許銀行參與的資本市場發育尚不健全的情形下，銀行無法通過資產證券化等方式建立融通長期資金的渠道，從而形成“短存長貸”的格局，使資產負債期限結構不匹配，流動性風險顯著上升。

（七）利率尚未市場化，消費信貸缺乏相應的風險補償機制。消費貸款的一個顯著特點是客戶分散且數量大、客戶風險狀況存在顯著差異。因此，對不同客戶群應采取不同的利率定價，以實現貸款風險收益的最大化。但由于目前我國利率尚處于管制階段，商業銀行無法通過差別定價的貸款策略，增加對高風險客戶貸款的風險貼水，從而不能有效地降低消費貸款的平均損失率。

（八）指令性發放消費信貸，形成巨大的風險隱患。近年來，為擴大內需，扭轉宏觀經濟形勢，人民銀行制定了有關指導原則，鼓勵各商業銀行發展消費信貸業務。在具體實施過程中，出現了不少違規操作現象，一些商業銀行為了擴大消費信貸規模，對基層行下達硬性的放貸指標。不少銀行擅自降低貸款標準和擔保條件，對高風險、低信用的客戶提供消費貸款，一些地區的基層行甚至為了完成貸款任務，給大量收入無保證的下崗職工發放金額高達數萬元的消費貸款，這種現象的蔓延將造成新一輪的風險積聚，不利于消費信貸業務的健康發展。

二、商業銀行防范消費信貸風險的對策建議

面對消費信貸的發展過程出現的各種風險，商業銀行急需建立一套防范消費信貸的風險管理體系，具體應從以下幾方面入手：

（一）逐步建立全社會范圍的個人信用制度。建立科學有效的個人征詢體系是銀行控制消費信貸風險的前提保證。從目前的實際出發，可以分兩步走：先在銀行內部以信用卡個人信息資料為基礎，將其他各專業部門保存的個人客戶信息資料集中起來，建立全行性個人客戶信用數據庫，使每個客戶都有相對完整的信用記錄，并以此為基礎建立個人信用總賬戶，個人與銀行的所有業務均通過總賬戶進行。同時，加快建立國內各金融機構之間的信息交換制度。第二步，由中央銀行牽頭建立一個股份制個人征信公司，聯合金融機構、政法部門、勞動力管理部門、企事業單位等，搜集整理個人收入、信用、犯罪等記錄，評估個人信用等級，為發放消費信貸的金融機構提供消費者的資信情況。可以先易后難地組建征信公司，起初只聯合金融機構，以后再逐步擴大。征信公司應遵循“會員免費提供信息，有償提供查詢服務”原則，把各家金融機構作為會員，金融機構免費向征信公司提供個人信用記錄，參加組建的其他部門同樣要免費提供有關的個人資信情況。金融機構和個人查詢時要付費，以便保證征信公司正常運轉。目前，這項工作的試點已經在上海展開，應下大力氣將成功經驗向全國推廣，為消費信貸的全面開展創造條件。 

（二）建立科學的個人信用評價體系。

在建立全社會個人信用制度和信用檔案的基礎上，各銀行還應根據自身業務特點和發展戰略制定具體的個人信用評價體系，以此作為放貸的基本標準，使之從源頭上發揮防范信貸風險的作用。

信用評價體系一般采用積分制，具體分成四個部分：①基本情況評分：包括個人的一系列情況，如出生年月、學歷、職業、工作地點、工作經歷、工作單位、家庭情況等等，不同情況有不同的積分。②業務狀況評分：在信用記錄號下，每發生一筆業務，無論是存款、貸款、購買國債及其他金融債券、信用卡消費、透支等等，都有一定的積分。③設立特殊業務獎罰分，如個人信用記錄號下屢次發生信用卡透支，并在規定期內彌補透支就可以獲得額外獎分；個人貸款按期還本付息情況良好可以獲獎分；若發生惡意透支，并且不按時歸還所欠本息，就應額外罰分，甚至列入黑名單。④根據上述累積得分評定個人信用等級。

信用評價體系是消費信貸風險管理的基礎，銀行可以根據個人信用狀況規定不同層次的服務與優惠，如信用累積分達到一定數額，可定期寄送銀行資料和服務信息；信用卡透支額度可增大、期限可延長；個人消費貸款、按揭貸款利率在可行范圍內可適當下浮；個人貸款擔保可根據信用狀況等調整。而對信用積分低的客戶，則限制辦理某些業務，列入黑名單的客戶，銀行應拒絕提供服務。

（三）重點開發風險低、潛力大的客戶群體

選擇風險低、潛力大、信用好的客戶群是銀行防范消費信貸風險的重要工作。一般而言，可供選擇的客戶對象包括：一、在讀大學生：一般具備較高文化素質，很可能成為較富裕的人群，具有較高開發價值；他們從讀書、工作到成為“中產階級”有一過程，而這一過程最迫切需要利用個人信用資源，如果銀行早期與之建立經濟聯系，提供金融服務，可能獲得終身客戶。二、從事于優勢行業的文化素質較高的年輕人。目前，發展形勢較好的行業有電信、電力、外貿、金融、計算機、教育、醫藥等。三、國家公務員、全國性大公司或外資企業的管理人員及營銷人員：他們不僅工薪水平和福利條件高，而且一般掌握較好的專業技能，預期收入高，失業風險較低。銀行對重點客戶應加大營銷和調研力度，在促進業務發展的同時，有效降低貸款的預期損失比率。

（四）建立銀行內部消費信貸的風險管理體系。

從跟蹤、監控入手，建立一套消費信貸風險的預警機制，加強貸款后的定期或不定期的跟蹤監控，掌握借款人動態，對借款人不能按時償還本息情況，或者有不良信用記錄的，列入“問題個人黑名單”加大追討力度，并拒絕再度借貸。

要進一步完善消費貸款的風險管理制度，逐步做到在線查詢、分級審查審批，集中檢查。從貸前調查、貸時審查、貸后檢查幾個環節明確職責，規范操作，強化稽核的再檢查和監督。

銀行內部要建立專門機構，具體辦理消費信貸業務，同時建立消費信貸審批委員會，作為發放消費信貸的最終決策機構，做到審貸分離，形成平衡制約機制，以便明確職權和責任，防范信貸風險。

（五）實現消費貸款證券化，分散消費信貸風險。

消費信貸一般期限較長，造成商業銀行短資長貸，加大了流動性風險。西方國家的對策是實現消費貸款證券化，賦予其轉讓、流通職能，從而達到分散消費信貸風險、縮短放款機構持有時間的目的。我國商業銀行也應以此為鑒，加快實現資產證券化進程。

在證券化過程中，商業銀行將其持有的消費信貸資產，按照不同地域、利率、期限等方式形成證券組合，出售給政府成立的專門機構或信托公司（SPV〕，由其將購買的貸款組合經擔保和信用增級后，以抵押擔保證券的形式出售給投資者。由于消費貸款具有利率、借款人違約、提前償還等多種風險，通過SPV對證券組合采取擔保、保險、評級等信用手段可保護投資人的利益，同時也降低了發行人的融資成本。同時，抵押擔保證券以消費貸款的未來現金流量為基礎，期限較長，相對收益風險比值較高，為金融市場中的長期機構投資者提供了較理想的投資工具。版權所有

（六）進一步完善消費貸款的擔保制度。

消費信貸與其他貸款不同，借款人是一個個的消費者，貸款購買的是超過其即期收入限度并較長時間才能歸還貸款的財產或耐用消費品。因此，在發放消費貸款時，用抵押、擔保作還款保證顯得十分重要。在歐洲國家，一般采用住房抵押擔保發放住宅貸款，在香港實行購房抵押，又稱“按揭”業務，是購房的單位或個人以購房合同作抵押獲得貸款的方式，美國的抵押貸款之所以不亞于其它貸款的吸引力，不僅因為有三個抵押市場中介來增強抵押券的流動性和償還力，而且還因為有抵押擔保機構來保證抵押貸款的如期收回，在美國進行住房貸款擔保的機構有官辦的，也有私營的，一旦購房者違約，它們承擔金融機構的貸款損失。美國抵押擔保的成功還在于設定了融資機構和二級抵押機構，并建立抵押保險，有效增強了貸款的清償力。我國要盡快健全抵押擔保制度，具體應注意幾方面：首先應完善擔保法，增加有關個人消費信貸的詳細條款；其次，應培育規范的抵押品二級市場，使各種貸款抵押物能夠迅速變現。第三，可考慮由政府出面組建消費信貸擔保公司，為長期消費信貸提供擔保，這也是一些西方國家發展消費信貸的成功經驗。如美國有四家政府性質的按揭擔保機構，主要為符合規定條件的個人提供住房貸款擔保，并向銀行收購部分個人住房貸款，發行住房按揭擔保債券，從而在很大程度上解決了部分居民難以提供擔保和銀行的資金流動性問題，促進了個人住房貸款的發展。第四，國家應規定一定金額以上的貸款都要設定擔保，銀行可視各個貸款品種的規定及申請人資信狀況，要求全部提供合適的擔保方式，并對擔保程序進行嚴格審查。

(七)把個人消費貸款與保險結合起來。

由于銀行難以掌握借款者個人的健康狀況和償還能力的變化，這是個人消費貸款最主要的經營風險。法國、德國、加拿大等，在開展消費信貸業務中，都規定客戶必須購買死亡險，以減少銀行風險。我國也可以借鑒國外經驗，將個人消費貸款與保險公司的有關險種、產品組合起來運作。如銀行在發放某些消費貸款時，可以要求借款人必須購買某種特定保險。一旦借款人發生意外，不能償還貸款時，保險公司即要向保險受益人支付一定金額的保險賠償金，而這筆賠償金又足以償還銀行貸款本息。這樣，一方面可化解銀行的經營風險，實現消費信貸風險的合理有效轉換，另一方面也有助于保險業的發展。當然，這種險種的保費應當較低廉，使消費者既可以得到銀行貸款，又可以得到保險的益處。

（八）實行浮動貸款利率和提前償還罰息。

1．人民銀行應加快利率市場化進程，在利率浮動比率、貸款比例和期限安排上，給商業銀行以更大的余地，以便更好地為客戶服務，更好地防范風險。同時，應允許商業銀行在辦理消費信貸業務中收取必要的手續費、服務費，以補償商業銀行信貸零售業務付出的成本。在消費信貸的利率方式安排上，一般應采取浮動利率制，按年度調整一次，從而減少銀行利率風險。

篇10

論文內容摘要：本文從住房按揭貸款的模式包括對信托模式和真實出售性質的分析，以及銀行實施住房按揭證券化的目的等方面，系統論述了銀行不能為投資機構提供擔保，反駁了一些學者持有的投資機構對發起機構持有追索權這一觀點，以期為我國住房按揭證券化提供借鑒。

近年來，為化解日益緊迫的金融風險，我國引入了資產證券化制度。同時，為了規范住房按揭貸款證券化，2005年4月，央行和銀監會聯合頒布了《信貸資產證券化試點管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。《辦法》對我國的住房按揭證券化帶來了法律上的依據和保障，正式確立了我國信貸資產證券化的信托模式，確立了信托受益憑證的證券性質。學術界也展開了激烈的討論，有學者認為，《辦法》第47條規定：投資機構的追索權僅限于信托財產。

雖然從表面上看，《辦法》第47條似乎禁止采用了“追索權”，但第47條所說的“追索權”和作為發起機構擔保的“追索權”在含義上完全不同。仔細分析可知，第47條強調的是存量資產一旦信托，便與發起機構相隔離，投資者不能向發起機構行使請求權，只能從存量資產產生的現金流獲得收益，所以這里的“追索權”談的是投資者收益的來源問題；而我們這里討論的追索權談的是發起機構向投資者提供擔保的問題。這一觀點的理由是：在信托模式中，投資者作為受益人取得的只是所有權權能中的受益權，享有的只是“衡平法上的所有權”，而不是真正的所有權，因此受益人不必承擔所有者風險；從發展我國資產證券化的內在要求來看，對投資者承諾“追索權”有利于提高資產支持證券的信用度，增強廣大投資者的信心。

這個觀點引起了筆者從不同角度的思考，筆者認為，該學者的觀點是不正確的。受益人對發起機構是沒有追索權的，也就是從這個角度上說，發起人是不能對受益人進行擔保的。具體原因可以從以下幾個角度展開論述。

現行住房按揭證券化的模式不允許發起人向投資人提供擔保

（一）我國的住房按揭證券化是信托模式

《辦法》第2條規定：“在中國境內，銀行業金融機構作為發起機構，將信貸資產信托給受托機構,由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動，適用本辦法。”

住房按揭證券化受托人一般被稱為特殊目的機構（specialpurposevehicle，簡稱為SPV）SPV一般分為特殊目的公司(SPC，specialpurposecompany)和特殊目的信托(SPT，specialpurposetrust)兩種形式。由于SPC不符合《公司法》的規定，我國進行住房按揭證券化將采用特殊目的信托（SPT）方式，在公開的債券市場上進行招標，基本上是發行基于中長期信貸資產的信托計劃或者債券，為的就是將中長期資產變現、提高流動性、減少信貸風險。

信托是一種起源于英美的制度設計，其基本含義是“委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行個管理或者處分的行為。”從信托法上來看，信托主要有以下特征：信托是為他人管理、處分財產的一種法律安排；是委托人向受托人轉移財產權或財產處分權，受托人成為名義上的所有人；受托人是對外唯一有權管理、處分信托財產權的人；受托人的任務的執行、權利的行使受受托目的的拘束，必須為了收益人的利益行事（而不是受委托人和受益人的控制）。

從其運行機制上來看，信托應當遵循兩個最基本的法律原則：一是信托財產的所有權和利益分離。即信托一旦成立，委托人轉移給受托人的財產就成為信托財產，所有權由受托人取得，但信托財產本身及其產生的任何收益不能由受托人取得而只能由收益人享有。二是信托財產的獨立性。即在法律上，信托財產與委托人、受托人及收益人三方自有財產相分離，運作上必須獨立加以管理，而且免于委托人、受托人及收益人三方債權人的追索。

由此可見，信托財產的獨立性決定了發起機構的財產和受托人以及投資機構也就是受益人的財產是彼此分離的，要使這三方的財產真正獨立，就必須盡量避免三方有債權債務關系及其追索關系，如果承認發起人可以對信托資產進行擔保，那么必將容易混淆投資機構、發起機構以及受托人財產，影響信托財產獨立性的性質，從這個角度來說，發起人是不能為投資機構提供擔保的，投資人也不享有對發起機構的追索權。

（二）我國住房按揭證券化是改良的美國模式

住房貸款證券化首先始于上世紀70年代的美國，作為一種高效的房地產資金融通運作模式在以后十年中被歐洲諸國紛紛效仿，上個世紀90年代又在經濟發達的新加坡、日本、韓國等東南亞國家迅速流行。

信貸資產證券化的模式選擇，在國際上有三種通行模式：一是美國模式，也稱表外融資模式，即在銀行外部設立特殊機構(SPV)，用以收購銀行資產，實現資產的真實出售；二是德國模式，也稱表內融資模式，即在銀行內部設立一個機構，由這個機構運作證券化業務，資產的所有權仍屬于銀行，保留在銀行的資產負債表中；三是澳大利亞模式，也稱準表外模式，即由銀行出資成立SPV，再將資產剝離出去。

關于模式的選擇一直是國內銀行界爭議不斷的話題。在建設銀行和工商銀行以往上報的方案中，都采取的是表內融資模式。在2002年底，央行一改常態，希望商業銀行能提出表外融資方案，一步到位地推進房貸證券化。而對于銀行所熱衷的準表外融資模式，由于我國法律上不允許銀行出資成立相關機構，所以表外融資模式已成為銀行進行房貸證券化的惟一通道。此次建行最終方案采用的表外融資模式，即在銀行外部設立特殊機構(SPV)，用以收購銀行資產，實現資產的真實出售。

《辦法》第47條規定：“資產支持證券——不是信貸資產證券化發起機構、特定目的信托受托機構或任何其他機構的負債”，該條否定了投資者享有的是對“信貸資產證券化發起機構、特定目的信托受托機構或任何其他機構”的債權。也就是說《辦法》明確否認了投資者與發起機構、受托機構或其他機構之間存在債務關系。由此可見，我國住房按揭證券化采取的是美國的真實出售的模式。那么，什么是真實出售呢？

“真實出售”(REAL?SALE)是經濟學上的概念，是指在資產轉移過程中，賣方將資產的所有權益與風險，即資產的權利義務全部轉讓給買方，賣方將對資產不再享有權利也不負擔義務，買方作為資產的新的所有人，將獨立享有權利和承擔義務。從法律的角度而言，就是指資產所有權的轉移，即合同法律制度中的債權轉讓。所謂債權轉讓是指不改變債的內容，由債權人與第三人協議將其債權轉讓給第三人的雙方法律行為。在證券化資產轉讓的過程中，債權人為發起人(商業銀行)，第三人為受讓人(SPV)。

美國法在研究“風險隔離”問題時強調“真實出售”。只有做到“真實出售”，才能將存量資產與發起人的破產風險隔離。原因顯而易見，“真實出售”是所有權的完全轉讓，而對已經轉讓并屬于他人的財產清算組是不能將其歸入發起人的破產財團的。但在美國法院會調查銷售行為的“真實性”，并經常將非“真實出售”的資產轉讓重新定性為擔保貸款。簡言之，真實出售就是發起人將自己對住房按揭的債權全部賣給SPV，而非真實出售就是發起人只是把自己的資產擔保貸款給了SPV。從表面上看，二者區別不大，但實質上二者是完全不同的。假如應收款出現違約，造成資產池價值減少。在“真實出售”的情況下，該風險由投資者承擔，因為發起人已經將應收款銷售給投資者，投資者是該應收款的所有人，自然要承擔風險；但在擔保借款的情況下，風險仍由發起人承擔，不管作為抵押的資產池價值如何變化，發起人仍要按約向投資者支付本息。尤其在發起人面臨破產的情況下，美國法院會很仔細做出區別，如果法院將證券化資產的轉讓重新定性為“擔保貸款”，那么便會根據U.C.C第9章和美國破產法第541節的規定將證券化資產歸入破產財團。

在資產證券化最為發達的美國，“風險隔離”問題是學者研究的重點。有學者甚至指出“資產證券化的實質就是風險隔離”。投資者購買資產支持證券針對的是存量資產未來帶來的可靠收益，而不是證券發行人或發起機構的資產實力。所以投資者會要求發起機構將擬證券化的存量資產剝離，使其不受發起機構自身風險的影響。這種風險主要表現為發起人的破產風險，如果存量資產不能與發起機構“隔離”，若發起機構破產，清算組將該財產歸入破產財團進行分配，那投資者的利益便無法保障。因此能否做到風險隔離,使投資者放心收取存量資產產生的現金流是證券化成敗的關鍵。

因此，從這個模式上來看，真實出售的目的便進一步的證實了一個道理，即發起人在把自己的資產轉移給SPV以后，就不能對這部分資產提供任何擔保了，否則，這顯然違背了真實出售隔離銀行資產風險的目的和初衷，因此，銀行是不能給投資機構提供擔保的，當然，投資機構對銀行也沒有任何的追索權。

銀行實施住房按揭證券化不允許發起人向投資人提供擔保

截止到2003年底，我國住房按揭貸款累計余額已達12000多億元。個人住房貸款占商業銀行各項貸款余額的比重，已由1997年的0.39％上升到9.27%。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18%～20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。通過資產證券化，銀行將這些流動性差的存量貸款打包賣給具有風險隔離功能的“特殊目的機構”（SpecialPurposeVehicle），然后由SPV向投資者發行以該存量資產為擔保的資產支持證券，出售證券所得資金由SPV轉交銀行，這樣銀行不僅獲得一筆優質資產，而且也將貸款風險分散給眾多的投資者。因此，銀行實施證券化的目的是要把風險轉移出去，如果還要銀行對這部分資產實施擔保的話，必然會影響風險的轉移，實施證券化也就沒有多大的意義了。

同時，央行之所以不同意表內融資的模式，其目的就是要分離銀行資產與拿出去進行證券化這部分資產的風險。因為如果采取表內融資，讓銀行自己出一大部分資金成立特殊目的機構，那么必定會占去銀行一大部分資金，根本達不到剝離流動性較差的按揭貸款，實現資本的流動性的目的。既然已經實施了表外融資，如果還讓銀行對這些資產的證券化實施擔保的話，那么真實出售，表外融資的目的就完全達不到了，隔離銀行資產和這部分證券的風險也就成了一句空話。

保障投資人權益的方法

有的學者認為，讓銀行對證券化提供擔保是為了信用增級，保護投資人的權益。而筆者則認為，這種擔心也是沒有必要的，因為保護投資人利益的方式有很多，本文簡單列述其中的一二，以供學者們參考。

（一）完善保險擔保機制，健全金融服務體系

在美國，住房抵押貸款債券之所以倍受歡迎，與美國政府利用政府信用對住房信貸兩級市場的支持密不可分。在美國政府機構擔保和私營保險相結合的模式下，抵押貸款證券的發起機構在資產市場上獲得了很高的信用評級，住房抵押貸款證券本身也因其安全性僅次于聯邦政府債券被稱為“銀邊證券”。公營住宅抵押保險的主要提供者—聯邦住房管理署（FHA）和退伍軍人管理局（VA），為推動住房抵押貸款二級市場發展，由聯邦政府成立的對住房抵押貸款證券提供擔保的政府國民抵押協會（GNMA）和兩個由政府發起的私營股份制保險公司—聯邦住房貸款抵押公司（FHLMC）和聯邦國民抵押協會（FNMA），一起構成美國住房抵押貸款兩級市場上完善的抵押保險擔保體系。其規范的保險程序，嚴格的資格審核和穩健的風險防范措施，為商業銀行提供了一個分散流動性風險、利率風險和提前償付風險的穩定機制。

雙重擔保機制降低了住房抵押貸款一級市場風險，提高了住房抵押債券的信用等級，從而為住房抵押貸款兩級市場廣泛而深入的發展創造了良好環境，奠定了堅實基礎。住房抵押貸款證券化參與主體的復雜性，決定了住房信貸證券化過程中需要一個權威機構在各主體之間進行協調，這個機構只能是政府本身或由政府發起成立的機構。就保險和信用擔保而言，僅靠民間保險機構難以支撐住房抵押貸款證券及其發行機構在資本市場上足夠高的信用等級，難以實現抵押貸款證券化的初衷。

因此，我國可借鑒發達國家經驗，由政府通過建立專門住房信貸一、二級市場保險擔保機構，對弱勢群體提供抵押貸款擔保，并根據對貸款抵押品的評估情況和貸款比例，承擔住房抵押貸款證券的部分甚至全部未清償債務，保證及時向發放抵押貸款的商業銀行等信貸機構支付本息，以減少呆壞賬對商業銀行整體信貸質量和支付能力的影響，提高抵押貸款證券的信用等級。當然更為重要的是，政府擔保保險要與民間保險機構一起建立一套完整的抵押保險擔保機制，這是金融服務基礎設施建設的主要措施。

（二）形成抵押貸款組合群組，發展債券二級市場

為了更好地推行住房抵押貸款證券化，合理規避風險，可以通過形成抵押貸款組合群組，這樣就能產生規模效應，所以，不但要擴大住房抵押貸款的規模，而且要完善住房抵押貸款的運行機制。但是，我國目前的住房抵押貸款未能在全國形成統一、規范的模式，各個商業銀行在住房抵押貸款方面未能形成規范、統一的運行機制。為了解決這方面的問題，必須做到以下工作：一方面必須要求各商業銀行在貸款期限、類型、利率等方面進行改善，以吸引消費者，形成更大的住房抵押貸款消費組群；另一方面，必須深化住房體制改革，使金融政策向社會住房需求傾斜，培育真正的商品房需求主體，擴大市場規模，增加可證券化的住房抵押貸款資產。

增強信貸抵押資產的流動性是實行住房抵押貸款證券化的重大目標，也是規避風險的重要方面，如果債券市場缺乏流動性，住房抵押貸款債券長時間停留在投資者手中，勢必會引發投資者的心理恐慌，會壓制投資者初始購買動機。這樣將使住房抵押貸款證券化的功效受到很大影響。同時，如果投資者認為存在信息披露不真實、不完全，則會對證券的價值產生懷疑，從而會影響其投資熱情。所以，為了更好地進行住房抵押貸款證券化，必須發展債券二級市場，增強其流動性，并制定完備的機制和措施來確保信息披露的真實和準確。

（三）證券信托資產獨立性的意義

住房按揭證券化實際上等于把不能分割的房地產變成可分割的財產，把不可移動的房地產轉化為可流通轉讓的有價證券。一方面，為一般投資者提供了共享房地產開發和經營收益的機會；另一方面，通過把社會短期貨幣資金轉化為長期穩定的資本金，也有利于社會的投資渠道、以及住房抵押貸款的運作和退出。

在我國，投資機構不享有對發起機構的追索權，表明證券代表的資產是相對獨立的，這對我國經濟發展具有重要意義。首先，能有效地化解風險。住房抵押貸款為擔保發行抵押證券后，抵押貸款資產具有相對的獨立性，能為資本市場上很多投資人持有，這樣就使房屋抵押貸款的風險相應分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個別違約風險被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。其次，能提高資產的利用效率。由于按揭貸款的期限較長，而通常銀行吸收存款負債期限較短，二者資產負債的期限很不平衡，增加了銀行經營的風險和管理的難度。通過證券化，銀行及時把長期抵押貸款資產在資本市場拋售兌現、或自己持有變現能力很強的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動性約束。另外，房地產抵押債權證券化，通過抵押二級市場打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國范圍內流動，能最大限度地提高資產的利用效率。再者，能刺激按揭貸款一級市場的健康發展。抵押貸款證券化，分散了抵押貸款的風險，拓寬了資金來源，增強了抵押貸款的流動性，，使金融機構可以延長抵押貸款的時間，擴大抵押貸款的范圍，發放更多住房抵押貸款，從而滿足市場購房者融通資金的需要。同時，這樣對購房人來說，不會因為借款資金短缺推遲購房。再者，房地產開發商也將有更多機會出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環，將有利于激活抵押貸款一級市場、促進房地產業的健康發展。

另外，還可以使用建立個人信用體系，加強監管等方式來規避投資人的風險。

綜上所述，我國住房按揭證券化的模式和銀行實施住房按揭證券化的目的都不允許銀行為投資人提供擔保。因此，投資機構對銀行也就是發起機構的追索權就更加無從談起了。

參考文獻：

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