住房貨幣化政策范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇住房貨幣化政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、實施對象：我市行政機關(guān)、事業(yè)單位及有條件的企業(yè)單位的職工。

二、住房貨幣化分配補貼標準

（一）測算參數(shù)

1、住房單價：

（1）貨幣化補貼基準價：1998年為1600元/平方米，是按“房價收入比（一套建筑面積為60平方米的住房價格與雙職工家庭平均工資之比）在4倍以上，可以對無房職工和住房未達到規(guī)定標準的職工實行住房貨幣化補貼”要求測定的。

（2）商品住房基準價：1998年商品住房基準價島內(nèi)為2500元/平方米，杏林區(qū)、集美區(qū)為1800元/平方米，同安區(qū)為1500元/平方米。

2、按月發(fā)放住房貨幣化補貼年限：20年。

3、住房面積控制標準：按廈府（1995）綜139號和廈府（1998）綜084號文規(guī)定執(zhí)行。

（二）測算原則：

按單位、個人共同負擔(dān)的原則，結(jié)合我市財政、單位、個人的承受能力和住房價格的具體情況，確定單位承擔(dān)職工所購住房在貨幣化補貼基準價以上，商品住房基準價以下的住房貨幣化補貼金額，住房貨幣化補貼基準價以下及商品住房基準價以上的購房金額均由個人承擔(dān)。

（三）測算公式：

住房貨幣化月補貼額=（商品住房基準價-貨幣化補貼基準價）／［20（年）×12（月/年）×2（人）×住房面積控制標準］

    （四）根據(jù)測算公式測算出各類人員月住房貨幣化補貼額。（見附表）

（五）對1999年前參加工作的職工，在購買商品住房時，以職工每平方米貨幣化發(fā)放總量450元為基數(shù)，按其住房面積控制標準和工作年限，每個工齡增發(fā)0.7％住房貨幣化補貼。

（六）住房貨幣化補貼原則上每年調(diào)整一次。

三、操作辦法

（一）已按房改規(guī)定租住、購買公有住房或購買經(jīng)濟適用住房、統(tǒng)建房、拆遷安置房、危改房、落實僑房政策房、集資房等（以下簡稱享受住房優(yōu)惠政策）的職工，其住房已達職工本人住房面積控制標準的，不再發(fā)放住房貨幣化補貼。

（二）對未享受過任何住房優(yōu)惠政策的職工，按本人住房面積控制標準，根據(jù)測算公式發(fā)放住房貨幣化補貼。

職工購買商品住房、或私有住房已繳交地價及租賃私有住房的，可視為未享受過任何住房優(yōu)惠政策。

（三）對已享受住房優(yōu)惠政策的職工，但住房未達職工本人住房面積控制標準的，按下列公式計發(fā)住房貨幣化補貼：

住房貨幣化月補貼額=（商品住房基準價-貨幣化補貼基準價）／［20（年）×12（月/年）×2（人）×未達住房面積控制標準面積］

    四、建立住房貨幣化補貼的申請、審批、發(fā)放、建檔制度。

職工參加住房普查，建立住房檔案后，填寫“職工領(lǐng)取住房貨幣化補貼申請表”，經(jīng)職工雙方單位核實，行政主管部門審核后，報市（區(qū)）財政部門批準，按規(guī)定發(fā)放住房貨幣化補貼，有關(guān)材料進入職工檔案。

單位可根據(jù)購買商品住房的職工的工齡、年齡、住房情況及單位的經(jīng)濟承受能力分批次辦理。

五、對實行住房貨幣化分配后購買商品住房的職工，實行一次性發(fā)放住房貨幣化補貼。

（一）工齡滿20年的，住房貨幣化補貼一次性發(fā)放。

職工一次性領(lǐng)取住房貨幣化補貼后，不再因本人職務(wù)、職稱變動，而調(diào)整住房貨幣化補貼。

（二）工齡實滿3年以上，20年以下的，按其實際工作年限發(fā)放。差額年限部分的住房貨幣化補貼，在與其所在單位簽訂借款協(xié)議后可以預(yù)支，并在今后的工作年限中逐年抵扣。

職工預(yù)支住房貨幣化補貼期限內(nèi)，因本人職務(wù)、職稱變動，自變動下月起，調(diào)整未領(lǐng)取的住房貨幣化補貼。

（三）已領(lǐng)取住房貨幣化補貼的職工，在購房時應(yīng)扣除已發(fā)放的數(shù)額。

（四）住房貨幣化補貼在職工購房時直接劃入售房單位。

（五）住房貨幣化補貼不計征個人所得稅。

（六）職工離開單位，應(yīng)一次性償還預(yù)支未抵扣的住房貨幣化補貼額及其利息，由職工調(diào)入的新單位或本人一次性償還，其已支付住房貨幣化補貼資料隨工資關(guān)系轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位。

職工如不償還預(yù)支未抵扣的住房貨幣化補貼額及其利息的，由單位收回已購住房，單位可按住房收回時的評估價，扣除預(yù)支未抵扣的住房貨幣化補貼額，其余退還職工。

六、對尚未購買商品住房的職工實行按月發(fā)放住房貨幣化補貼。

（一）發(fā)放辦法

1、在職職工的住房貨幣化補貼按月發(fā)放，可領(lǐng)取20年；實施住房貨幣化補貼的單位應(yīng)在住房公積金管理中心指定的銀行住房信貸部，以職工的名義開設(shè)住房貨幣化補貼專用帳戶，每月自發(fā)放工資之日起10日內(nèi)將職工的住房貨幣化補貼存入職工個人帳戶內(nèi)。退休時工齡滿20年的，可一次性以現(xiàn)金方式領(lǐng)滿20年的住房貨幣化補貼，不足20年的按實際工齡領(lǐng)取。單位財力不足的可分期支付。

2、本方案實施前已辦理離、退休的職工，可按本方案確定其住房貨幣化月補貼額。工齡滿20年的，可一次性以現(xiàn)金方式領(lǐng)取20年的住房貨幣化補貼，不足20年的按實際工齡領(lǐng)取。單位財力不足的可分期支付。

3、在發(fā)放住房貨幣化補貼期間，職工的職務(wù)、職稱有變動的，從變動的下月起按新職務(wù)、職稱的住房貨幣化補貼標準發(fā)放。

4、在住房貨幣化補貼發(fā)放期間，職工在本市范圍內(nèi)調(diào)動工作的，原工作單位從職工調(diào)離下月起停止發(fā)放補貼，新工作單位可按規(guī)定繼續(xù)發(fā)放。

5、職工調(diào)離本市、出國定居、辭職、離職或被單位辭退、除名、開除的，從離職下月起停止發(fā)放住房貨幣化補貼。

6、在發(fā)放住房貨幣化補貼期間去世的職工，從去世下月起停止發(fā)放住房貨幣化補貼。

7、已領(lǐng)取住房貨幣化補貼的，夫妻雙方均不得再享受住房優(yōu)惠政策。

8、領(lǐng)取住房貨幣化補貼的單身職工結(jié)婚時，如對方已享受住房優(yōu)惠政策，則從結(jié)婚下月起按規(guī)定調(diào)整其月住房貨幣化補貼額。

（二）管理辦法

1、職工的住房貨幣化補貼由市住房公積金管理中心參照住房公積金的管理辦法進行管理，免征個人所得稅。

2、住房貨幣化補貼自繳存之日起，按住房公積金存款利率結(jié)算利息。

3、職工的住房貨幣化補貼，經(jīng)工作單位、市房改辦審批，可用于下列住房支出：

（1）以市場租金承租住房的職工，可按月支取其住房貸幣化補貼帳戶內(nèi)的補貼款用于繳交房租。

（2）購買商品住房時，可將其名下的住房貨幣化補貼本息余額轉(zhuǎn)入售房單位帳戶。

（3）職工去世后，其住房貨幣化補貼帳戶內(nèi)的本息余額可由其繼承人一次性領(lǐng)取。

七、實行住房貨幣化分配后，對未享受任何住房優(yōu)惠政策的職工購買商品住房時，以職工每平方米貨幣化發(fā)放總量450元為基數(shù)，住房面積控制標準內(nèi)的實際購房面積，每個工齡增發(fā)0.7％住房貨幣化補貼；對已享受住房優(yōu)惠政策，但未達住房面積控制標準的職工購買商品住房時，以職工每平方米貨幣化發(fā)放總量450元為基數(shù)，未達住房面積控制標準內(nèi)實際購房面積，每個工齡增發(fā)0.7％住房貨幣化補貼。

實行住房貨幣化分配后，對沒有購買商品住房的職工不增發(fā)住房貨幣化補貼。

計算增發(fā)住房貨幣化補貼的工齡，在職職工工齡計算到1999年；1999年前離退休的干部職工，其工齡計算到離退休時。

八、住房貨幣化補貼的資金來源

（一）全額預(yù)算的行政機關(guān)、事業(yè)單位按隸屬關(guān)系在財政預(yù)算列支。

（二）差額預(yù)算的事業(yè)單位按差額比例分別比照全額預(yù)算單位和企業(yè)的開支渠道列支。

（三）企業(yè)和自收自支事業(yè)單位在住宅建設(shè)資金、福利基金和其它自有資金中列支或由市房改辦核定后從單位公有住房售后收入中列支。不足部分，經(jīng)財政部門核定，可在成本中列支。

部、省屬單位可參照執(zhí)行。

九、配套措施

（一）在實施住房貨幣化分配之前，轉(zhuǎn)換為住房貨幣化補貼的資金要落實。各級財政原用于住房建設(shè)的資金，應(yīng)按一定的基數(shù)核定，轉(zhuǎn)換成行政機關(guān)和部分事業(yè)單位職工的住房貨幣化補貼。

（二）職工購買商品住房資金不足時，可按規(guī)定辦理個人住房組合貸款。

十、本方案由市住房制度改革辦公室負責(zé)解釋。

十一、本方案自一九九九年七月一日起施行。

一、機關(guān)干部、教師住房貨幣化補貼面積標準

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│                                    │ 面積標準 │  島    內(nèi)  │ 杏林、集美 │

│      人    員    類    別          │          ├──┬───┼──┬───┤

│                                    │（平方米）│月發(fā)│一次性│月發(fā)│一次性│

│                                    │          │放額│發(fā)放額│放額│發(fā)放額│

├──────────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│正地、廳級干部                      │    135   │ 253│ 60750│  56│ 13500│

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│副地、廳級干部                      │    125   │ 234│ 56250│  52│ 12500│

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│現(xiàn)任部、委、辦、局、區(qū)副職（正縣級）│    115   │ 216│ 51750│  48│ 11500│

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│現(xiàn)任部、委、辦、局、區(qū)正處干部和    │    105   │ 197│ 47250│  44│ 10500│

│高級職稱的知識分子                  │          │    │      │    │      │

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│現(xiàn)任部、委、辦、局、區(qū)副處干部和    │     95   │ 178│ 42750│  40│  9500│

│中級職稱的知識分子                  │          │    │      │    │      │

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│科級干部                            │     85   │ 159│ 38250│  35│  8500│

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│一般干部、教師、職工                │     80   │ 150│ 36000│  33│  8000│

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    二、國有控股一、二級企業(yè)住房貨幣化補貼面積標準

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│      │                            │ 面積標準 │  島    內(nèi)  │ 杏林、集美 │

│企業(yè)單│      人  員  類  別        │          ├──┬───┼──┬───┤

│位級別│                            │（平方米）│月發(fā)│一次性│月發(fā)│一次性│

│      │                            │          │放額│發(fā)放額│放額│發(fā)放額│

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│      │正職領(lǐng)導(dǎo)、正高級職稱人員    │    120   │ 225│ 54000│  50│ 12000│

│      ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│ 一類 │副職領(lǐng)導(dǎo)、副高級職稱人員    │    110   │ 206│ 49500│  46│ 11000│

│      ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│ 企業(yè) │中層正職領(lǐng)導(dǎo)                │    100   │ 188│ 45000│  42│ 10000│

│      ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

│      │中層副職領(lǐng)導(dǎo)、中級職稱人員  │     90   │ 169│ 40500│  38│  9000│

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│      │正職領(lǐng)導(dǎo)、正高級職稱人員    │    110   │ 206│ 49500│  46│ 11000│

│      ├──────────────┼─────┼──┼───┼──┼───┤

篇2

一、目前軍隊住房分配貨幣化改革存在的主要問題

目前我軍住房貨幣分配的方式：一是發(fā)放住房補貼，即以貨幣形式給予軍官、文職干部、士官住房消費的經(jīng)濟補償金，實行個人賬戶掛賬管理，按基本工資比例計提，在軍人退役、犧牲病故或退休移交時一次性發(fā)放。二是實行住房公積金制度，即為軍官、文職干部、士官籌集住房專項資金，采用個人賬戶掛賬管理，按月標準計提。目前軍隊住房分配貨幣化改革存在的主要問題是：

1.受資金制約，只能重點保障復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房補貼的發(fā)放

推行軍隊住房分配貨幣化改革的最大阻力是資金不足。1999年底軍隊房改方案頒布時，軍隊住房資金全部到位需800億以上，而實際上國家撥給軍隊此款項遠遠不能滿足需求。由于住房資金投入有限，在職干部的住房補貼只能暫時掛賬。雖然住房補貼與工資直接掛鉤，但沒有真正成為工資的一部分，而是存入個人賬戶。而且，這種賬戶是“虛賬戶”，只是一個虛擬的計算金額的載體，不能隨時支取，不到退役這個賬戶實際上是不存在的。目前在部隊服役幾十年的干部仍未拿到住房補貼，更談不上在工資中按月發(fā)放個人住房補貼。因此，軍隊住房分配貨幣化改革中最大的問題，是解決住房補貼什么時候發(fā)到手的問題。由于全軍的住房補貼需要量大，國家在短期內(nèi)全部或大部分兌現(xiàn)是不現(xiàn)實的。

2.軍隊住房補貼參照標準過時，沒有跟上社會經(jīng)濟發(fā)展步伐

近年來，全國各地房價上漲很快，而且各大中城市乃至全國的住房價格發(fā)生了明顯的變化，沿海發(fā)達城市房價高出內(nèi)地部分省會城市2～3倍，甚至更多。同時，由于城市建設(shè)、經(jīng)濟增長水平不同，加上地理環(huán)境差異，全國各地房價差別越來越大。但軍隊住房補貼系數(shù)自制定之日起就相對固定，仍沿用1999年政府公布的經(jīng)濟適用房價格每平方米2300元的計算標準。即使是對房價過高的11個城市另外確定地區(qū)住房補貼標準，也遠遠低于當(dāng)?shù)胤績r水平。因此，當(dāng)前住房補貼的標準在絕大多數(shù)地區(qū)已遠離了當(dāng)初所具備的購買能力和補助作用，大大降低了軍人的住房消費能力。而且，服役時間長的干部不能充分享受到貨幣化住房分配的優(yōu)待，其補貼增加額過少。

3.軍隊住房公積金貸款制度沒有出臺，不能滿足軍人購房貸款的需求

軍人職業(yè)的特殊性，決定了軍人生活和工作條件艱苦，大多數(shù)軍人家庭經(jīng)濟條件比較拮據(jù)，經(jīng)濟承受能力有限。由于軍隊公寓房有限，有部分干部仍需自行解決住房；而且，由于住房資金保障有限，只能兌現(xiàn)轉(zhuǎn)業(yè)人員住房補貼，導(dǎo)致許多在職干部分不到房，又買不起房。在實行住房分配貨幣化改革過程中，軍人在購買住房時大多沒有能力一次性付清房款。因此，住房公積金貸款應(yīng)該成為軍人購買住房的主要資金來源。但是，目前軍隊沒有出臺相關(guān)的住房公積金貸款制度，軍人無法使用公積金進行商業(yè)貸款。

二、深化軍隊住房分配貨幣化改革的基本思路

深化軍隊住房分配貨幣化改革的指導(dǎo)思想是：根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求、國家住房改革的貨幣化程度和國家財政承受能力，參照外軍和國家住房保障貨幣化改革的經(jīng)驗，把無償福利性分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY性分配，把住房補貼由過去的暗補改為納入工資的明補，以貨幣工資形式支付住房消費費用，通過住房公積金、住房補貼和住房抵押貸款等配套措施提高軍人的購房支付能力，由軍人個人根據(jù)需要和可能自主購房或租房，建立起具有中國特色的軍隊住房貨幣化分配制度。

1.適當(dāng)放寬住房補貼發(fā)放對象，提高住房補貼標準

目前住房補貼的發(fā)放對象只限于復(fù)轉(zhuǎn)、病故和退休移交軍人。為此，應(yīng)適當(dāng)放寬住房補貼發(fā)放對象。對于部分服役時間在20年以上，軍隊公寓房又保障不了的在職軍人，可以申請發(fā)放住房補貼，用以改善自己的居住條件，增強消費商品房的能力?？偛繎?yīng)按干部服役年限，出臺一套優(yōu)先發(fā)放住房補貼的管理辦法，使在部隊服役時間長的干部早日解決住房問題。同時，要適當(dāng)提高住房補貼標準。由于我軍目前住房補貼是以經(jīng)濟適用房的價格為參照系確定的，退役人員在拿到住房補貼時還買不起商品房。因此，軍人的基本住房補貼應(yīng)以商品房的價格來確定，將現(xiàn)行的購買經(jīng)濟適用房的補貼標準提高到購買商品房的水平。根據(jù)當(dāng)年全國各地房價指數(shù)，綜合考慮各地的地理位置和艱苦程度，以當(dāng)?shù)厣唐贩績r格為房價標準，制定住房補貼系數(shù)，以軍人住房補貼的最低限額達到本人職務(wù)面積標準住房售價的80%為宜，能夠基本保證絕大多數(shù)軍人家庭的住房需求。

2.逐步建立軍人購房貸款制度

根據(jù)軍人職業(yè)的特殊性和軍人實際收入情況，借鑒地方住房公積金貸款的經(jīng)驗，軍隊與國家有關(guān)部門和銀行協(xié)調(diào)，制定一套有別于地方商業(yè)貸款、利息稍低的住房公積金貸款制度，與國家商業(yè)銀行合作開辦軍人住房公積金貸款購房業(yè)務(wù)。一是提高住房公積金標準。住房公積金標準過低，會使軍人在享受住房補貼和公積金兩種不同的貨幣化形式中受益懸殊，從而產(chǎn)生新的不平衡，不利于貨幣化改革后期將二者對接。為較好地積累可供住房保障專項使用的資金，軍隊?wèi)?yīng)適當(dāng)提高住房公積金標準，至少不低于基本工資的15%。二是制定軍人公積金個人貸款辦法。2002年以來國家對個人貸款購房頒發(fā)了許多優(yōu)惠政策，由于軍隊沒有實行公積金貸款制度，無法享受到這些優(yōu)惠，既減少了購房資金來源，也限制了軍人自由選擇軍隊或地方經(jīng)濟適用房的權(quán)利。

篇3

    為了貫徹執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）精神，結(jié)合我省實際，現(xiàn)就我省進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的有關(guān)事項通知如下：

    一、停止住房實物分配，逐步實行貨幣分配

    （一）從實物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙涫窍乱徊缴罨擎?zhèn)住房制度改革的核心內(nèi)容。我省1997年已宣布停止福利分房，住房分配貨幣化已有一定基礎(chǔ)。在國務(wù)院確定的原則和方針指導(dǎo)下，各地要抓住當(dāng)前的有利時機，更加積極穩(wěn)妥地推進住房制度改革。住房商品化、社會化的政策目標全省統(tǒng)一，具體實施由各地（州、市）、縣（市、區(qū)）根據(jù)自己的實際情況制定方案，報省房改領(lǐng)導(dǎo)小組審批。住房分配貨幣化必須貫徹按勞分配和效率優(yōu)先兼顧公平的原則，堅持國家、單位和個人合理負擔(dān)。要因地制宜，量力而行，把改革力度控制在各方面都可以承受的范圍之內(nèi)。綜合配套，平穩(wěn)過渡，保持房改政策的連續(xù)性。要區(qū)別不同人群，照顧困難職工，確保城鎮(zhèn)居民的住房水平通過房改能夠普遍得以明顯提高。

    （二）從本通知下發(fā)之日起全省城鎮(zhèn)一律停止住房實物分配。貨幣化分配辦法由貴陽市和省直機關(guān)先行試點，其他地方抓緊研究，做好有關(guān)準備工作，力爭明年上半年全省推開。在貨幣化方案出臺之前，新建住房原則上只售不租，少數(shù)不宜出售的住房也要按規(guī)定認購一定數(shù)量的住房債券。在貨幣化分配方案出臺前竣工的集資建房，職工仍可按房改成本價購買，超過這一時段的一律按縣以上人民政府測算報省人民政府審批公布的經(jīng)濟適用住房價購買。

    （三）我省住房分配貨幣化的辦法是：資產(chǎn)職工分頭算帳，過去將來兩相銜接，存量按照工齡補償，增量分步理入工資，租售價格統(tǒng)籌調(diào)整，多種支付并存過渡。具體而言，就是充分利用各種可利用的住房資源，區(qū)分新房舊房，估實級差地租，搞清楚每個職工及其家庭的住房分配情況和已參加房改情況；在此基礎(chǔ)上按照成本或微利水平同步調(diào)整租售價格，考慮過去長期實物分配的歷史及其遺留問題和將來貨幣化分配的目標及轉(zhuǎn)軌進程，對職工實行存量和增量兩種補貼；職工購、租房屋以工資收入、住房補貼、公積金和多種抵押信貸方式支付，逐步實現(xiàn)住房分配和消費支出的貨幣化。

    （四）搞好住房分配貨幣化方案的關(guān)鍵是兩種補貼的設(shè)計和測算。存量補貼是指對職工過去工資中住房消費含量不足的補償，是將存量住房資產(chǎn)按現(xiàn)值評估后，根據(jù)工齡職級給予一次性補償?shù)难a貼方式。存量補貼只能用于住房類支出。增量補貼是指從國家和單位每年用于職工住房的各種隱性支出轉(zhuǎn)化而來的資金補貼。增量補貼的發(fā)放要充分體現(xiàn)職務(wù)和貢獻的差別，以利于個人收入分配制度的合理化調(diào)整。增量補貼的實質(zhì)是一種對在職職工發(fā)放的工資性費用。為穩(wěn)妥確保住房資金循環(huán)，近期采用提高公積金比例的辦法，以后根據(jù)情況將補貼分步理入工資。停止實物分房后，財政、計劃部門對各單位原有的住房投入要在總量不減少的前提下進行核定劃轉(zhuǎn)，進入住房補貼的資金專戶。各企事業(yè)單位也必須將用于職工住房建設(shè)、購買、維修、管理的支出全部轉(zhuǎn)為對職工的住房補貼。

    （五）住房貨幣化分配的補貼標準要從各地實際出發(fā)，不搞一刀切。存量補貼由各地根據(jù)自己住房資產(chǎn)的情況確定。增量補貼只限于房價收入比在4倍以上且財政、單位原有住房資金可以轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)實行。過去房改售房比重較大的地區(qū)，計算兩種補貼時必須與以往的政策相銜接。按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）的規(guī)定，無論是以成本價還是標準價購買的住房，上市交易時必須交土地使用權(quán)出讓金或所含土地增值收益，而且規(guī)定了嚴格的上市交易的限制條件。下一步進行住房分配貨幣化改革，可以把這些因素統(tǒng)一納入考慮。原購房職工在按確定的成本價交夠價款并交納土地租金類費用后，可以取消原來規(guī)定的“住夠5年”或“原售房單位優(yōu)先購買”等限制條件。補繳土地租金類費用，允許職工一次或分期支付，也允許使用公積金和增量補貼支付。土地租金類費用可納入住房資金并轉(zhuǎn)為存量補貼來源。

    為了解決好同一城鎮(zhèn)地區(qū)住房分配和工資收入結(jié)構(gòu)不平衡的矛盾，各地住房資金管理機構(gòu)要將總的住房資金的一定比例劃入一個共同基金帳戶，用于補助特別困難職工。

    （六）兩種住房補貼資金都由各級住房資金管理機構(gòu)統(tǒng)一管理。各單位出售公有住房的收入和租金收入，都要納入住房資金并按規(guī)定將其中絕大部分轉(zhuǎn)為存量補貼來源。城市改造中公有住房拆遷資金也統(tǒng)一納入存量補貼資金。存量補貼由住房資金管理機構(gòu)本身或通過銀行為職工個人開設(shè)帳戶，按工齡補貼值將總額計入個人帳戶內(nèi)，購、建、租房時抵交房款或租金。增量補貼每年由住房資金管理機構(gòu)提出計劃，財政列入預(yù)算并撥入補貼資金專戶。住房資金管理機構(gòu)按月將職工應(yīng)得的金額轉(zhuǎn)存入個人住房補貼資金帳戶。非財政撥款的企、事業(yè)單位，應(yīng)按相應(yīng)比例將補貼資金直接轉(zhuǎn)入住房資金管理機構(gòu)為職工個人開設(shè)的住房補貼資金帳戶。增量住房補貼帳戶與原個人住房公積金帳戶合戶、購、建、修、租房時按規(guī)定支用。

    （七）住房分配的貨幣化必須與住房服務(wù)的社會化同步進行。這不僅是住房商品化的需要，也是企業(yè)改革、銀行改革和政府機構(gòu)改革的需要，是徹底解決單位“辦社會”問題的一個重要方面。各單位今后都不再為職工建房、買房和分房。在建的集資建房項目要移交有關(guān)房改機構(gòu)或房管部門，條件具備的也可轉(zhuǎn)由經(jīng)濟適用房代替。已出售的公房由物業(yè)管理公司管理。不能出售的公房，其產(chǎn)權(quán)移交住房資金管理機構(gòu)，由該機構(gòu)負責(zé)選擇物業(yè)公司管理。對單位的住房基金要逐步納入統(tǒng)籌，實行社會化管理，讓單位真正從“辦社會”的事務(wù)中解脫出來。

    （八）實行住房分配貨幣化之后，要進一步鼓勵職工購買各種住房。職工購房可以首先使用存量補貼，然后再用公積金和增量補貼、現(xiàn)金及抵押貸款。為了滿足不同家庭的不同需要，不僅允許職工使用兩種補貼購買原住公房，而且也要有計劃地允許購買商品房或騰空的其他公有住房。對于過去房改中已購買住房的職工，計算其存量補貼和增量補貼時要注意考慮折舊和利息因素，在適當(dāng)照顧早買房職工的前提下核定原購房支付差價。如原購房支付的現(xiàn)金加上存量補貼額已達到成本價水平，則發(fā)放完全產(chǎn)權(quán)證并允許上市交易。如原購房已支付的現(xiàn)金加上存量補貼額達不到成本價水平，則需要補交差額部分，該差額可用增量補貼和公積金抵交。為加快調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，活躍房屋交易市場，各地可根據(jù)自己的實際情況，另外采取某些鼓勵政策，對過去房改中已買房的職工給予一定照顧，以體現(xiàn)早改早受益原則。機關(guān)、學(xué)校內(nèi)不能分割及封閉管理的住房，城建規(guī)劃中已確定要拆除或改建的住房及專門公寓等周轉(zhuǎn)房不得出售。

    （九）實行住房分配貨幣化之后，住房租金原則上要提到成本或微利水平。租金提高后，職工首先用現(xiàn)金和增量補貼或公積金支付一部分，其余部分可以使用存量補貼抵交。各地的租金調(diào)整要增加補貼相結(jié)合，不能因提租造成職工實際生活水平下降。租金達到成本租金水平時，職工除用兩種補貼繳交租金外，凈增支幅度不超過現(xiàn)行租金的30％。無力發(fā)放增量補貼的企、事業(yè)單位，其職工經(jīng)批準后可以在一定時間內(nèi)免交新增租金需用增量補貼繳交的部分。對確有困難的離退休職工、下崗職工、民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優(yōu)撫對象等，要根據(jù)各地實際情況制定專門的減、免、補政策。少數(shù)特別困難職工存量補貼也可暫不動用。

    二、抓緊做好準備工作，切實推進配套改革

    （十）各地（州、市）、縣（市、區(qū)）要大力加強對住房制度改革工作的領(lǐng)導(dǎo)。房改關(guān)系群眾切身利益、關(guān)系國家發(fā)展和穩(wěn)定的大局，政策性很強。各地一定要選派得力干部負責(zé)房改領(lǐng)導(dǎo)工作。機構(gòu)不健全的要健全機構(gòu)，工作人員不足的要抽調(diào)工作人員。除經(jīng)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組認定的個別特殊情況外，下一步房改實行屬地原則，方案的制定和出臺要以城市或城鎮(zhèn)為單位，所有行政機關(guān)和企事業(yè)單位原則上都要參加當(dāng)?shù)胤扛?。所有單位都要成立專門的房改機構(gòu)，負責(zé)清理住房資產(chǎn)、調(diào)查落實職工個人住房情況。要實行嚴格的層層負責(zé)制度，絕不容許弄虛作假，玩忽職守。

    （十一）各地要立即對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進行認真普查，著手建立詳細的個人住房檔案。要摸清公有住房底數(shù)、職工總數(shù)、財政定補和非定補人數(shù)等，摸清每個職工的住房、工資、工齡等具體情況，并納入電腦微機化管理。要測算出存量和增量的總額和每個職工的平均補貼額，以及財政、單位和個人承受情況，在此基礎(chǔ)上為每個職工開設(shè)存量和增量兩種補貼個人帳戶。各地要力爭在明年三月底以前做好住房貨幣化分配的前期工作，制定出實施辦法報省房改領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

    （十二）繼續(xù)推行和完善住房公積金制度，加強住房資金管理。首先要抓緊落實現(xiàn)有的關(guān)于公積金的各項規(guī)定。實行住房分配貨幣化試點的地區(qū)和單位因發(fā)放增量補貼，必然較大幅度地增加公積金。其他地區(qū)和單位也要盡一切可能貫徹執(zhí)行國家確定的繳交率標準，把建立健全職工個人住房公積金帳戶，進一步提高住房公積金的歸集率作為近期房改的一項主要任務(wù)。各地要嚴格按照《貴州省住房資金管理暫行規(guī)定》的管理原則，健全住房公積金和住房資金管理機構(gòu)，完善財政、社會、職工個人對住房公積金和住房資金的監(jiān)督管理制度。特別是監(jiān)察、審計等部門要介入監(jiān)管，加大力度，對挪用住房資金的要嚴肅查處，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。對原已挪用住房資金的，各級政府要高度重視，建立還款責(zé)任制，落實還款責(zé)任人，限期歸還，并在年底向省人民政府報告還款結(jié)果。

    （十三）積極培育和規(guī)范住房交易市場。繼續(xù)鞏固清查和糾正住房違紀違規(guī)工作的成果，加強有關(guān)部門、單位對公有住房資產(chǎn)的監(jiān)管，整頓和規(guī)范住房市場。為穩(wěn)妥推進住房市場化進程，近期只允許工齡30年以上職工購買的房改房上市交易。為確保住房交易市場試點取得成功，現(xiàn)階段還要實行由省房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準的市場準入制度。各地都要認真執(zhí)行《貴州省房改房上市交易的試點辦法》，并據(jù)此制定實施細則。

    （十四）全面加速住房金融。抓緊建立和完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險。在加強住房資金管理的基礎(chǔ)上，擴展和完善政策性個人住房貸款系統(tǒng)?？刂谱》抗e金貸款方向，使住房公積金主要用于職工個人購買、建造、大修理住房貸款。凡建立了住房公積金制度且住房資金管理較規(guī)范的地區(qū)，均可大力發(fā)展個人住房公積金抵押貸款和保險業(yè)務(wù)，并逐步擴大范圍。

    要大力發(fā)展商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，擴大個人住房抵押貸款的發(fā)放范圍，取消對個人住房抵押貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個人住房抵押貸款的期限。單位集資建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，個人需要抵押貸款的，銀行應(yīng)予以支持。

    加快發(fā)展住房公積金抵押貸款與商業(yè)銀行住房擔(dān)保貸款相結(jié)合的組合貸款業(yè)務(wù)。各住房資金管理機構(gòu)、各商業(yè)銀行要積極主動地為個人購建住房提供多種抵押信貸服務(wù)，住房資金管理機構(gòu)要簡化手續(xù)，商業(yè)銀行要提高服務(wù)效率。城鎮(zhèn)也應(yīng)積極幫助和支持銀行發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。在發(fā)展抵押擔(dān)保、保險的同時，現(xiàn)階段可考慮給予必要的行政性保障。各地還可撥出一定數(shù)量的廉租房用于搬遷安置不能按時支付貸款本息的職工。

    （十五）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

    加強住房特別是公有住房售后的維修管理，建立房屋共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的專項維修資金。健全業(yè)主專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。

    三、采取優(yōu)惠措施和扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)

    （十六）經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地使用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)，免收土地出讓金。嚴禁炒賣經(jīng)濟適用住房用地。

    （十七）各地可以從本地實際出發(fā)，制定對經(jīng)濟適用住房建設(shè)的扶持政策。要控制經(jīng)濟適用住房設(shè)計和建設(shè)標準，降低征地拆遷費用，理順城市建設(shè)配套資金來源，控制開發(fā)建設(shè)利潤。停止征收商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費，不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施。

    （十八）經(jīng)濟適用住房由政府統(tǒng)一組織建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷。有條件的地方，經(jīng)濟適用住房項目應(yīng)當(dāng)實行貨幣拆遷，降低征地和拆遷安置費用。經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)通過招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位，提高開發(fā)建設(shè)質(zhì)量和效率，降低開發(fā)成本。

    （十九）取消各種沒有法律法規(guī)依據(jù)的攤派、集資和收費。對經(jīng)有權(quán)部門批準的行政事業(yè)性收費項目，減半征收。小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性配套不得攤?cè)胱》砍杀?，供水、供氣、供電、電信設(shè)施配套費用主要通過提高公用事業(yè)價格的辦法解決。

    （二十）多渠道加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)。在符合城市總體建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)有關(guān)部門審核批準，允許合作建房，小城鎮(zhèn)可適當(dāng)發(fā)展私人建房。

    （二十一）經(jīng)濟適用住房實行政府限價銷售政策，由縣以上人民政府測算并經(jīng)州、市人民政府（地區(qū)行署）轉(zhuǎn)報省人民政府審批后公布執(zhí)行。價格一經(jīng)確定，任何單位或個人不得隨意提價。

    四、加大房改的宣傳力度，從嚴執(zhí)行政策和紀律

    （二十二）各地各部門都要進一步廣泛深入宣傳房改的目的和意義，使人民群眾理解和支持房改。要盡快組織利用各種傳播媒介，采取專題文章、記者問答、公開討論等多種方式，揭示原來實行的住房實物分配制度的種種弊病，闡明貨幣分配辦法可以完善工資和成本管理、消除浪費、減輕國家和單位負擔(dān)、提高分配公平性和透明度以及增加居民消費自主權(quán)的各種好處。要認真細致地介紹房改方案的主要內(nèi)容，特別是各種政策界限，說明其道理所在。只有通過輿論引導(dǎo)，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)居民的住房觀念，才能從根本上保證住房制度改革的順利實施。

篇4

一、軍隊住房補貼制度存在的問題

（一）住房資金保降水平偏低，住房補貼還來充分體現(xiàn)公平

以一名1982年度入伍的正團職干部為例，到2007年轉(zhuǎn)業(yè)時按規(guī)定的標準可積累住房補貼20萬元左右。而根據(jù)我國城市目前的房價標準，以三類城市中等住房價3300元/平方米為標準計算，正團職轉(zhuǎn)業(yè)干部按90平方米的住房面積標準購房，需要30萬元，而退役時發(fā)放的往房補貼只占其中的三分之二左右。如此大的差價，難免造成軍人生活水平的下降。同時，根據(jù)《進一步深化軍隊住房改革方案》，補貼差別只體現(xiàn)在地區(qū)補貼系數(shù)上，而地區(qū)補貼系數(shù)是根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟適用住房價格和工資收入變動情況在2000年根據(jù)當(dāng)時各地房價情況制定的。從現(xiàn)行制度來看，只有房價較高地區(qū)的軍人才能享受地區(qū)補貼，而且地區(qū)房價和經(jīng)濟收入越高，地區(qū)補貼就越高。這種規(guī)定，一是沒充分體現(xiàn)常年駐守艱苦邊遠地區(qū)的軍隊干部本身工作環(huán)境惡劣和犧牲奉獻的補償；二是未充分考慮軍人職業(yè)的特殊性，沒有體現(xiàn)對服役時間長短的差別；三是新制度規(guī)定已參加集資建房、安居工程和已購買房改成本價、標準價住房的軍隊人員不能享受住房，并沒有考慮住房地區(qū)價格和入伍時間差異。

（二）沒有考慮物價變動對住房補貼實際購買力的影響

國家統(tǒng)計局統(tǒng)計信息顯示，近五年來我國物價上漲指數(shù)為3.4%。按這個比例，人民幣的實際購買力每年要下降2.68%左右。銀行的儲蓄利息不能抵消物價上漲對購買力的浸蝕，從一個較長時期看，物價上漲是必然趨勢，現(xiàn)在賬戶中的住房補貼在幾十年后有較大程度的貶值。另一方面，目前軍人工資的自動增資機制也不能完全適應(yīng)國民經(jīng)濟增長和物價上漲的需求，軍人工資增長速度還不及價格上漲指數(shù)。而且由于工資檔次差別不大，干部提升一級職務(wù)，工資只增幾百元，相應(yīng)的住房補貼就更少了，所以對服役時間長的干部尤顯不公平。

（三）資金制約明顯，貨幣化分配只是一種“理念”分配制度

推行軍隊住房分配貨幣化改革，除了要解決有房買、買得起的問題，還要首先解決資金的問題。如果大量干部，特別是離（退）休干部和邊遠艱苦地區(qū)在職干部都選購房子，受國家財政的影響，一時還拿不出，只能有重點地保障軍隊轉(zhuǎn)業(yè)、復(fù)員人員住房補貼的發(fā)放。同時，雖然住房補貼和工資緊密相連，但并未真正成為工資的一部分，而是存入個人賬戶。個人賬戶也并非一個實際的戶頭，可供隨時支取，只是一個虛擬的計算金額的載體，不到退役，這個賬戶都不是實際存在的，所以說貨幣化分配只是一種“理念”分配制度。雖然軍人消費者得到了購買住房的貨幣支付能力，但并沒有真正地擁有貨幣本身。這個矛盾如果得不到很好的解決，難免會影響軍人的工作情緒和住房保障的進一步完善。

二、完善住房補貼制度的具體建議

住房制度改革已經(jīng)實行了七年的時間，為了加快改革進程，盡快建立適應(yīng)部隊情況的軍隊住房保障新體系，必須一嚴格執(zhí)行現(xiàn)行政策，強化管理，規(guī)范操作。同時在落實制度的基礎(chǔ)上積極探索，大膽實踐，采取一系列行之有效的措施來推進改革的完成。

（一）推進住房分配貨幣化

住房分配貨幣化是新舊體制間不可或缺的過渡橋梁，更是房改進程中不可逾越的階段。深化以貨幣化分房為突破口的改革勢在必行。我軍貨幣化分配方式主要有兩種：一是發(fā)放住房補貼方式；二是住房公積金方式。

1、發(fā)放住房補貼方式。這是一種快速實現(xiàn)機制轉(zhuǎn)換的有效方式，世界上大多數(shù)國家均采取此種方式，這也成為中國住房貨幣化改革的積極方向。其優(yōu)點有：第一，分清了報酬與住房供給之間的關(guān)系，實現(xiàn)了按勞分配；第二，操作規(guī)范且透明度高，日后易于納入工資；第三，有助于培養(yǎng)軍人正確的住房消費觀念。

2.住房公積金方式。軍隊實施住房公積金以來，住房公積金發(fā)揮了重要作用，但也存在使用效益低等問題。因此，我軍應(yīng)進一步完善住房公積金制度，建立軍隊公積金個人貨款制度，從而使住房公積金貨款放寬至個人。

軍隊房改的最終目標是完全實現(xiàn)分房貨幣化。建立住房補貼、住房公積金相結(jié)合的保障思路，即以實施住房補貼為基礎(chǔ)，以住房公積金貸款為輔助手段來切實促進住房改革問題，從而徹底實現(xiàn)機制的轉(zhuǎn)換。

（二）增加住房補貼投入，完善住房補貼系數(shù)和地區(qū)補貼

前文提到，軍人住房補貼總額只能占到規(guī)定住房面積售價的一半多左右。由于軍人職業(yè)的特殊性，軍人家庭的穩(wěn)定必須得到充分保證。另外，出于對軍人職業(yè)高危性的考慮，對軍人給予相對高額的補償也是合理的，所以軍人的住房補貼的最低限額達到規(guī)定面積住房售價的75%以上為宜，這樣才能基本保證絕大部分軍人家庭的住房要求。

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，原來制定的標準和使用的范圍已經(jīng)不符合現(xiàn)在的實際情況，比如廣州市花都區(qū)，按照規(guī)定不享受廣州市的地區(qū)補貼系數(shù)，但是，花都區(qū)的房價已經(jīng)基本上與廣州其他享受地區(qū)補貼系數(shù)的區(qū)持平。在現(xiàn)行住房基本補貼系數(shù)不變的情況下，應(yīng)適當(dāng)提高服役后期的住房補貼標準，擴大地區(qū)補貼范圍，補貼應(yīng)適當(dāng)向長期在艱苦邊遠地區(qū)服役的干部、士官傾抖。

（三）改變現(xiàn)行計算方式

①以一次算清代替現(xiàn)行住房補貼賬戶。采用一次算清的方式可以很好地解決實際購買力下降的難題。有以下三種方式可供選擇：如轉(zhuǎn)業(yè)費發(fā)放那樣，在轉(zhuǎn)業(yè)時以轉(zhuǎn)業(yè)時職務(wù)為準一次算清；依據(jù)現(xiàn)行制度一次算清方式，以提干或改選士官時為分點，設(shè)置公式，提（改）前以年算，提（改）后按月算，一次算清；使用速算系數(shù)，服役年限對應(yīng)一個速算系數(shù)，按服役年限增長，職務(wù)、警銜分別各對應(yīng)一個速算系數(shù)，采取相乘或相加得出對應(yīng)職務(wù)、警銜及服役年限的總系數(shù)算出住房補貼總數(shù)。

②按月支取，隨工資發(fā)放。但在現(xiàn)階段受國家經(jīng)濟、整個社會工資收入水平等條件限制。

③按需支取。即在服役期間購房時提出申請，可預(yù)先支取一部分。具體計算按申請時職務(wù)計算，同過去公積金計算方式，這較為實用，但記錄較難，財務(wù)人員更換或調(diào)動單位時容易造成支取記錄丟失的問題。

篇5

【關(guān)鍵詞】高校；青年教職工；住房問題；淺析

隨著高等教育的快速發(fā)展，高校每年都要引進大批青年教職工。在當(dāng)前商品房價格居高不下的情況下，住房安置已成為非常突出的問題。目前，各高校普遍存在因住房問題無法妥善解決造成優(yōu)秀人才流失的問題。青年教職工是高校發(fā)展的主力軍，是學(xué)校的未來和希望，解決好青年教職工住房問題，保障青年教職工的基本生活條件，改善他們的居住環(huán)境，關(guān)系到高校教職工隊伍的穩(wěn)定和學(xué)校各項事業(yè)的發(fā)展。

一、青年教職工的住房狀況

當(dāng)前，高校解決青年教職工住房的方式主要有以下幾種：

（一）提供周轉(zhuǎn)房（過渡房）

對于夫妻雙方均未享受過福利分房或相關(guān)待遇的青年教職工，可以申請成套周轉(zhuǎn)房。

（二）提供單身宿舍床位

單身宿舍大多為筒子樓或者學(xué)生宿舍樓改造而成，建筑一般面積在15-20m2左右，供2-3名單身教職工居住。

（三）提供租房補貼

由學(xué)校為無房教職工提供住房補貼，供青年教職工在外租房。

二、高校青年教工住房困難問題存在的原因

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》國發(fā)[1998] 23號精神，各高校停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。2003年，陜西省也出臺了陜政發(fā)[2003]33號《陜西省人民政府關(guān)于實行住房分配貨幣化的指導(dǎo)意見》，文件中指出，要加快全省住房商品化、社會化的進程，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟需要和我省省情的城鎮(zhèn)住房新制度；同時要求，從2000年1月1日起，全面停止住房實物分配，逐步實行住房貨幣化分配。

但是，隨著商品房價格的成倍增長，2004年-2013年，西安市商品房的房價從2000元左右/漲到6500元以上/。而青年教職工大部分為應(yīng)屆畢業(yè)的博士、碩士，還有相當(dāng)一部分是來自所在高校以外的地區(qū)，收入有限，幾乎沒有經(jīng)濟積累，住房公積金和貨幣化補貼金額低而且是逐月發(fā)放，商品房房價和收入水平相差巨大。在這種狀況下，青年教職工在外購買商品房的可行性很低。因此，將解決住房問題的希望全部寄托在學(xué)校提供的周轉(zhuǎn)房上。而高校所能提供的周轉(zhuǎn)房有限，根本不能滿足每年近百人的住房需求；學(xué)校周轉(zhuǎn)房又有其便利優(yōu)越的內(nèi)在因素，已租住周轉(zhuǎn)房的住戶退房難度大，周轉(zhuǎn)房的管理處在周而不轉(zhuǎn)的瓶頸之中。

三、青年教職工住房問題的解決對策

（一）積極爭取地方政府的支持，建設(shè)教職工住宅

要從根本上解決青年教職工的住房問題，就必須建設(shè)教工住宅。2013年初，我校就住宅建設(shè)問題對西安市住房保障和房屋管理局房住房制度改革處進行了咨詢，對于高校在自有土地上建設(shè)教工住宅，可以按“單位職工住房建設(shè)項目”的程序進行操作，在高校內(nèi)建設(shè)教職工住宅以解決高校青年教職工住房供需比例嚴重失調(diào)的矛盾。

（二）利用國家安居工程的有關(guān)政策，建設(shè)保障性住房，擴大高校周轉(zhuǎn)房房源

根據(jù)陜西省允許在自有土地上建設(shè)公共租賃房的相關(guān)政策，我校積極搶抓政策機遇，將在學(xué)校內(nèi)建設(shè)公租房列入我省2012年保障性住房建設(shè)的計劃，爭取到相應(yīng)的政府補貼，建設(shè)500余套40平方米左右的周轉(zhuǎn)房供無房青年教職工過度使用，只租不售，周轉(zhuǎn)使用。

（三）提高青年教師待遇，集中發(fā)放安家費或購房款

目前大部分高校對引進博士學(xué)位的青年教職工都會發(fā)放安家費、購房款或貨幣化補貼等多種形式的貨幣化補償，但多數(shù)學(xué)校以分次或逐月的方式將補貼款發(fā)放到教職工個人賬戶，分次或逐月正常發(fā)放的補貼遠遠趕不上商品房房價上漲的速度，造成發(fā)放的安家費、購房款或補貼“縮水”的現(xiàn)象。因此，為吸引人才，解決青年教師住房困難，可以選擇一次性集中發(fā)放安家費或購房款，使青年教職工能短期內(nèi)增加積蓄，緩解購房壓力。

（四）加強周轉(zhuǎn)房的管理力度，使周轉(zhuǎn)房發(fā)揮作用

明確周轉(zhuǎn)房是過渡房，僅供短期使用，建立健全周轉(zhuǎn)房管理制度，規(guī)范周轉(zhuǎn)房管理，加強周轉(zhuǎn)房使用監(jiān)管的力度；同時要通過各種途徑宣傳鼓勵教職工獨立自主，自力更生解決住房問題。要通過各級組織、各級網(wǎng)站、各種會議、校園廣播電視、校報、意見箱和編印簡報等形式，宣傳國家、高校的周轉(zhuǎn)房租配政策，正確引導(dǎo)教職工轉(zhuǎn)變住房消費觀念，增強住房商品化意識，把教職工對周轉(zhuǎn)房的潛在需求轉(zhuǎn)換為有效需求，促進教職工購買商品房。

四、結(jié)語

解決高校青年教職住房問題是各高校長期面臨的問題，是當(dāng)前穩(wěn)定教師隊伍的重要條件之一，房管部門需長抓不懈，積極關(guān)注利用國家住房政策，同時探索建立校內(nèi)房產(chǎn)交易平臺等新思路，緩解青年教職工住房困難問題。

參考文獻

[1] 張涵超.高校教師公寓租金市場化改革初探[J].高校后勤研究，2011（3）.

篇6

    一、認真貫徹國家深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想、目標和基礎(chǔ)原則

    （一）指導(dǎo)思想：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我省實際情況的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，更好地解決城鎮(zhèn)居民的住房問題。大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使其盡快成為新的經(jīng)濟增長點，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    （二）改革目標：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

    （三）基本原則：在國家和全省統(tǒng)一政策、目標的指導(dǎo)下，市（地）、縣分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔(dān)；堅持“新房新制度，老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。

    二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

    （四）自1998年9月1日起，全省停止住房實物分配，同時有步驟地推行住房分配貨幣化，停止住房實物分配后，新建的經(jīng)濟適用住房只售不租。對1998年年底竣工并交付使用的公有住房及此前已立項建設(shè)的住房，各地既可執(zhí)行陜政發(fā)〔1997〕44號文件，也可按照本意見規(guī)定的新辦法出售。

    （五）停止住房實物分配后，我省實行住房貨幣分配的方式是推行住房公積金制度。住房公積金的具體補貼比例由各市（縣）人民政府根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟適用住房平均價格、職工平均工資水平等有關(guān)因素確定。

    （六）職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款。

    （七）國有企業(yè)和實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位，根據(jù)本意見的基本原則和主要精神，也要執(zhí)行在規(guī)定期限內(nèi)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化的政策。各級政府要對駐地企業(yè)的房改工作實行分類指導(dǎo)。

    （八）住房建筑面積控制標準為：一般干部職工60～80平方米，科級80～100平方米，縣處級100～120平方米，廳局級120～140平方米。

    以上住房面積標準僅適用于進入停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化新體制的干部職工。對于1998年年底前已按當(dāng)時房改和清房政策購買了公有住房的干部職工，不再執(zhí)行新的面積控制標準。對于1998年年底前已竣工尚未出售的公有住房及此前已立項建設(shè)的住房，干部職工按陜政發(fā)〔1997〕44號文件規(guī)定購買時，住房面積標準仍按陜辦發(fā)〔1996〕7號文件執(zhí)行；干部職工按本意見規(guī)定購買時，應(yīng)按新的面積標準執(zhí)行。

    （九）行政事業(yè)單位建立住房公積金的資金主要來源于：各級財政每年用于職工住房建設(shè)及維修且可轉(zhuǎn)化的資金；存量公有住房出售回收資金；單位的其它收入。過去，在財政預(yù)算中沒有列入住房建設(shè)資金的市（地）、縣，可以在財力允許的情況下，適當(dāng)安排一些資金，專項用于建立住房公積金制度。

    （十）全面推行和不斷完善住房公積金制度。到1999年年底，未建立住房公積金制度的單位，干部職工個人和單位住房公積金的繳交率應(yīng)不低于5％，有條件的地區(qū)和單位可適當(dāng)提高。要盡快建立健全職工個人住房公積金帳戶，進一步提高住房公積金的歸集率。按照“房委會決策，中心運作，銀行專戶，財政監(jiān)督”的原則，加強對住房公積金的管理和監(jiān)督工作。

    三、建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系

    （十一）對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。高收入家庭購買、租賃市場價商品住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；最低收入家庭租賃由政府和單位提供的廉租房。

    （十二）中低、最低收入家庭的劃分標準由市（縣）人民政府依據(jù)本地職工家庭工資、住房面積和經(jīng)濟適用住房價格等因素測定，每年公布一次。

    （十三）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房（安居工程）。新的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。其中經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷補償費，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本，使經(jīng)濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，促進居民購買住房。

    （十四）廉租住房是各市（縣）人民政府及單位為最低收入家庭提供的社會保障性住房，主要從騰空的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可由政府和單位出資興建一些廉租房小區(qū)。廉租住房的租金標準由市（縣）人民政府制定，每年公布一次。

    （十五）購買經(jīng)濟適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

    四、繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場

    （十六）按照《陜西省人民政府關(guān)于貫徹執(zhí)行〈國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定〉的通知》（陜政發(fā)〔1994〕59號）規(guī)定，繼續(xù)推進租金改革，到2000年公有住房的租金原則上要達到職工家庭平均工資的15％。租金改革要與提高職工工資相結(jié)合。租金提高后，對家庭確有困難的下崗和離退休職工、民政部門確認的社會救濟對象和非在職的優(yōu)撫對象等，各市（縣）可根據(jù)實際情況制定減、免政策。

    （十七）各市（縣）要嚴格按照陜政發(fā)（1997）44號文件規(guī)定，進一步搞好現(xiàn)有公有住房的出售工作，規(guī)范出售價格。出售現(xiàn)有公有住房，一律實行成本價，不再實行標準價。要保留一定數(shù)量的公有住房供最低收入家庭廉價租賃。

    校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房不得出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。

    （十八）各市（地）、縣要在清房工作總結(jié)驗收的基礎(chǔ)上，抓緊解決遺留問題，按陜監(jiān)發(fā)（1998）7號文件的要求，督促指導(dǎo)各部門、各單位做好個人住房合格證發(fā)放，并全面建立個人住房檔案。為了保證住房交易的合法、有序進行，對已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易實行準入制度。完成清房任務(wù)的市（縣），已制訂規(guī)范的市場交易準則并報省政府批準后，可以開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的交易市場。

    （十九）已購公有住房和經(jīng)濟適用住房進入市場交易前，須按規(guī)定向有關(guān)部門辦理登記核準手續(xù)。交易所得按照國家及省政府有關(guān)規(guī)定須繳納相關(guān)稅費、土地出讓金等。凡將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房進入市場出售的住房戶，不能再次申請購買經(jīng)濟適用住房。

    五、采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)

    （二十）經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。

    （二十一）嚴格控制經(jīng)濟適用住房設(shè)計和建設(shè)標準，努力降低征地、拆遷費用，理順城市建設(shè)配套資金來源，停止征收商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費，不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施。經(jīng)濟適用住房建設(shè)中的各項收費及其標準，嚴格按照國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于進一步加快經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問題的通知》（計投資〔1998〕1474號）的規(guī)定執(zhí)行。

    （二十二）經(jīng)濟適用住房建設(shè)要實行招投標制度、住房質(zhì)量保證書制度、住房設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和住宅小區(qū)竣工驗收制度。加強對開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和質(zhì)量監(jiān)督，控制住房建設(shè)成本，提高住房工程質(zhì)量。堅決杜絕經(jīng)濟適用住房建設(shè)中各個環(huán)節(jié)可能發(fā)生的一切不正之風(fēng)。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由各級監(jiān)察部門會同建設(shè)行政主管部門負責(zé)查處。

    （二十三）經(jīng)濟適用住房建設(shè)要注重節(jié)約能源，節(jié)約原材料。要加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，積極推廣性能好、價格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標準化、集約化、系列化的住宅部件、配件的生產(chǎn)供應(yīng)方式。

    （二十四）在符合城市總體規(guī)劃和堅持節(jié)約用地的前提下，對具有合法土地使用權(quán)的企事業(yè)單位可繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)。

    六、積極支持發(fā)展住房金融

    （二十五）調(diào)整住房公積金使用方向，主要用于職工個人購買、建造、大修理自住住房貸款。擴大個人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個人住房貸款。取消對個人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個人住房貸款的貸款期限。

    （二十六）發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機構(gòu)和商業(yè)銀行，要采取得力措施縮短貸款周期，提高服務(wù)效率和水平。

    （二十七）對經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)貸款，實行指導(dǎo)性計劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負債比例管理要求內(nèi)，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。

    （二十八）完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險，防范貸款風(fēng)險，保證貸款安全。

    七、切實加強住房物業(yè)管理

    （二十九）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

    （三十）加強公有住房售后維修管理，建立住房共用部位、設(shè)施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。維修資金可以從經(jīng)濟適用住房銷售收入中提取1％～2％。有條件的市（縣）可從市政公用設(shè)施配套費中予以適當(dāng)補助。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

    （三十一）物業(yè)管理企業(yè)要加強內(nèi)部管理，向用戶提供質(zhì)價相符的服務(wù)，切實減輕住房負擔(dān)。物業(yè)管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高。各市（縣）人民政府的房產(chǎn)行政主管部門和工商管理部門要加強對物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)管。

    八、加強領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，保證改革的順利實施

    （三十二）各市（地）、縣要切實加強對房改工作的領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)國務(wù)院《通知》精神和本《意見》規(guī)定，結(jié)合本地實際，制定停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化實施方案。地級市、地區(qū)所在市、楊凌示范區(qū)和省直機關(guān)的實施方案報省政府批準后實施，縣級人民政府的實施方案報市人民政府或地區(qū)行署批準后實施，同時報省政府備案。

    （三十三）各級建設(shè)、房改、計劃、財政、土地、稅務(wù)、物價和人民銀行要根據(jù)本意見精神，加快制定住房建設(shè)計劃、經(jīng)濟適用住房用地供應(yīng)辦法、住房面積標準調(diào)整、個人抵押貸款辦法、廉租房承租辦法、物業(yè)管理辦法及已購公有住房和經(jīng)濟適用住房市場準開、準入實施辦法等配套文件。

    （三十四）加強輿論引導(dǎo)，做好宣傳工作。要從轉(zhuǎn)變觀念出發(fā)，深入宣傳新的房改政策，做好與原有政策的銜接工作，保證房改的順利實施和平穩(wěn)過渡。

篇7

為加快住房建設(shè)，擴大居民住房消費，確保今年我市GDP增長10％奮斗目標的實現(xiàn)，促進我市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，現(xiàn)就進一步加快住房建設(shè)、擴大居民住房消費的有關(guān)政策通知如下：

一、加大住房建設(shè)投資力度，促進住房投資增長隨著住房制度改革的不斷深化，我市居民個人已經(jīng)成為住房消費市場的主體。為此，要以實行住房分配貨幣化為契機，繼續(xù)抓好《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號文件）的貫徹落實，切實抓好今年125萬平方米經(jīng)濟適用住房的開工建設(shè)，抓緊落實向國家申報明年經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模及建設(shè)用地的有關(guān)工作，使經(jīng)濟適用住房成為多層次住房供應(yīng)體系的重點。要繼續(xù)支持部分具備條件并有自有土地的企事業(yè)單位集資建房，增加住房建設(shè)投入。進一步引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，加大住宅建設(shè)的投資力度，走高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標準管理的建設(shè)道路；要采取從財政住房解困基金中支付一點，從住房公積金收益中拿出一點，從直管非住宅（含住宅）調(diào)租后的收入中調(diào)出一點的辦法，積極籌措資金，每年修建適量的廉租住房，形成比較穩(wěn)定的廉租住房建設(shè)資金來源和建設(shè)規(guī)模，通過輪候方式逐步解決我市無業(yè)居民中最低收入家庭的住房困難問題，滿足人民群眾多元化的住房消費需求。

二、逐步實行住房分配貨幣化，鼓勵居民個人購房

    （一）認真貫徹落實《成都市人民政府關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（成府發(fā)〔1998〕200號）精神，今年著力抓好20個黨政機關(guān)和事業(yè)單位的住房分配貨幣化改革試點工作，在取得經(jīng)驗的基礎(chǔ)上在全市范圍內(nèi)逐步推開，以培育住房消費的市場機制，使職工住房主要依靠個人工資、住房公積金、個人住房貸款和有條件的單位向職工發(fā)放的住房補貼等直接向市場購買經(jīng)濟適用住房或商品住房，促進住房的個人消費。

（二）在住房分配貨幣化改革的指導(dǎo)思想和基本原則的框架內(nèi)，分類指導(dǎo)企業(yè)住房分配貨幣化改革，由企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)濟效益、職工住房狀況、職工工資高低以及所處區(qū)位的經(jīng)濟適用住房價格水平之間的關(guān)系，自主決定住房貨幣分配的水平和實施方式。要總結(jié)和完善四二廠、前鋒電子股份有限公司等先行開展企業(yè)住房分配貨幣化試點的經(jīng)驗，指導(dǎo)其它企業(yè)盡快轉(zhuǎn)換住房分配機制。

（三）繼續(xù)支持國有大中型企業(yè)的集資建房。凡有存量土地、職工又能合理負擔(dān)成本價80％的企業(yè)，經(jīng)過批準后可集資建房，既滿足國有大中型企業(yè)職工的住房需求，又增加職工的住房消費投入。

三、加大金融助購力度，提高居民購房能力

    （一）開展多種形式的個人住房貸款，擴大個人住房貸款規(guī)模。住房公積金的使用要保證個人住房貸款，今年在新增住房公積金中安排1.8億元專項用于住房消費貸款。繼續(xù)支持銀行開展個人住房擔(dān)保抵押貸款、個人購買全產(chǎn)權(quán)房改住房貸款、公積金與銀行資金相配套的組合貸款，搞好住房二級市場的置換貸款以及個人住房裝修貸款的市場推廣工作，以適應(yīng)不同層次居民的貸款購房需求。

（二）建立房產(chǎn)抵押網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度。認真組織實施《成都市個人住房置業(yè)擔(dān)保貸款實施細則》，在加強風(fēng)險防范的前提下，充分發(fā)揮成都市住房置業(yè)擔(dān)保公司在住房消費信貸中的作用，并嘗試各種有效的擔(dān)保方式，以鼓勵金融機構(gòu)擴大個人住房貸款的發(fā)放范圍和發(fā)放額度。

（三）加強個人住房貸款的力度，不斷探索新的貸款方式。認真研究個人住房貸款的市場狀況，積極策劃符合市場需求又切實可行的個人住房貸款品種，實行更為靈活的貸款、還款方式及利率政策，對不同的需求提供不同的分類服務(wù)，以拓寬居民對購房貸款的需求面。

四、活躍房地產(chǎn)市場，刺激住房消費

    （一）市政府定期或不定期舉行大型房地產(chǎn)交易會，組織信譽好的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)面向社會直銷商品房；交易會期間另行制定優(yōu)惠政策。對1998年6月30日以前建成尚未售出的空置商品住房，銷售時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠，切實讓利于開發(fā)企業(yè)和消費者，以擴大成交量；政府有關(guān)職能部門現(xiàn)場開展房地產(chǎn)交易一條龍服務(wù)，公安部門現(xiàn)場辦理購房入戶手續(xù)，以提供方便、快捷、有效的交易機會，刺激住房消費。

（二）要大力發(fā)展租賃市場，挖掘住房租賃消費潛力。繼續(xù)狠抓《成都市城市房屋租賃管理辦法》（成府發(fā)〔1996〕144號文件）的貫徹落實，鼓勵居民買房出租或再行轉(zhuǎn)租，鼓勵開發(fā)商轉(zhuǎn)售為租或先租后售，以擴大住房消費面。為盤活直管公有住房，允許成都市直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上，通過公房使用權(quán)交易調(diào)劑余缺，促進住宅市場的活躍。

（三）規(guī)范住房交易行為，加強房地產(chǎn)市場管理。全面推行商品住房上市登記、公開掛牌、合同鑒證三項制度，重點加強商品住房預(yù)售的跟蹤管理。商品住房交易必須采用建設(shè)部提供樣本由房地產(chǎn)管理部門監(jiān)制的標準購銷合同，以減少交易糾紛。實行商品住房面積報審復(fù)查制，竣工后的商品住房在辦理產(chǎn)權(quán)的初始登記時須由產(chǎn)權(quán)管理部門對房屋面積進行測量、復(fù)核，以杜絕商品住房交易中的面積欺詐。加強房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理，嚴格資質(zhì)認證管理，實行持證上崗制度，規(guī)范中介服務(wù)收費標準，維護消費者權(quán)益，保障市場流通順暢。

篇8

本文研究以非市場價格（租金）獲得的住房如何再進入市場，即房改房上市與低租金公有住房的使用權(quán)交易問題。

我國住房二級市場上的租賃市場起源于雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展。公房上市問題則源于以非市場價出售公房；以非市場價格購得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來，也是目前公房上市所面臨問題的由來。

住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經(jīng)濟體制且日趨壯大。目前的問題是存量住房如何完全市場化以及存量與市場化了的增量的并軌。而放開和發(fā)展住房二級市場，恰能完成這個雙重任務(wù)。

據(jù)抽樣調(diào)查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級市場目前存在的主要問題有：市場發(fā)育嚴重不均衡；法規(guī)政策不完善，市場準入規(guī)則模糊，上市要求過于嚴格；收益分配缺乏標準和公平，出現(xiàn)住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級市場上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配；等等。

理清住房二級市場的收益分配問題是規(guī)范和發(fā)展住房市場的關(guān)鍵之一。

本文對二級市場的收益分配問題進行理論分析，得出如下結(jié)論：

――如果承認房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應(yīng)全歸職工。

――公房使用權(quán)價格評估應(yīng)采用收益還原法，房租和地租分開評估。

――如果承認既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。

――對已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價格；由于土地開發(fā)成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉(zhuǎn)讓時與購買時之間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。

在上述分析和判斷的基礎(chǔ)上制定發(fā)展和規(guī)范住房二級市場的政策。

一、住房二級市場誕生的歷史背景及其誘因

1、住房二級市場的界定

從住房參與流通的時序結(jié)構(gòu)來劃分，住房市場可以分為一級市場和二級（次級）市場。香港分別稱為一手市場和二手市場。一級市場指新建住房流量的權(quán)屬首次讓渡的市場，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級市場指存量住房的交易市場，即住房權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓的市場。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場上，二級市場上的交易量是反映住房市場景氣的重要指標。

有必要區(qū)分住房存量與流量兩個基本概念。住房存量指某一特定時點上有形的住房實物資產(chǎn)的數(shù)量。因為有形的建筑物在其有效使用期內(nèi)是相對固定的，故稱為存量。短期內(nèi)住房的存量供給是無價格彈性的。每一時期住房存量供給的新增加量稱為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動就是住房凈投資額。還有一個“流量概念”��住房服務(wù)流量，即每一段時期內(nèi)住房的所有特征所提供的無形的消費效用的總和。住房服務(wù)可以看成是從住房存量在其壽命期內(nèi)源源不斷“流”出來的，故稱為流量。住房存量的供求構(gòu)成住房買賣市場（含新建住房市場與舊有住房市場）；租賃市場上買賣的則是住房服務(wù)，其價格為租金。

目前，各地廣泛存在一、二、三級房地產(chǎn)市場之分。一種分類法是：一級市場指增量房產(chǎn)的買賣與租賃，即新建商品房市場；二級市場指存量房屋的買賣和租賃；三級市場指房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓（臧美華，1999）。顯然，三級市場上的房屋亦屬存量。上海、天津等地的劃分是：一級市場指土地市場（國務(wù)院1992年11月4日頒發(fā)的《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》中即規(guī)定“一級市場即土地使用權(quán)出讓”），二級市場指增量房地產(chǎn)市場，三級市場指存量房地產(chǎn)市場。本文則將住房市場分為一級市場（新增量市場）與二級市場（存量住房市場）。

如果存量住房的產(chǎn)權(quán)是清晰的，其交易并無多大可討論的價值，故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場價格（租金）獲得的住房如何再進入市場，具體包括以非市場價格購買的公有住房（即按房改政策購買的住房，亦稱為房改房）與非商品租金承租的公有住房的上市問題。前者屬于住房買賣市場，后者屬于租賃市場（住房服務(wù)市場）。

2、雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)市場的逐漸發(fā)展

公房的轉(zhuǎn)租其實歷來就有。在住房行政實物配給的計劃經(jīng)濟體制下，低租金導(dǎo)致的住房短缺極易誘發(fā)黑市行為，不過當(dāng)時個人承租的公有住房轉(zhuǎn)租比例較小，主要是單位承租的公房，尤其是公有商業(yè)用房的高價轉(zhuǎn)租。

房租改革開始后，公房轉(zhuǎn)租的范圍擴大到公有住宅。當(dāng)時公房轉(zhuǎn)租屬違法行為，為各地房地產(chǎn)管理部門所重點打擊、查處。但市場租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉(zhuǎn)租屢禁不止，且數(shù)量越來越多，呈半公開化。

公房使用權(quán)的買賣則起源于實物換房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考慮，不少地方的房地產(chǎn)管理部門成立了換房站，舉辦換房大會。由于換房存在地段、環(huán)境、面積等差異，因此在實物換房的基礎(chǔ)上發(fā)展為貨幣補償?shù)牟顑r換房，此后一直存在。

1994年天津的一些換房市場已變相為公房使用權(quán)的買賣市場。天津市河西區(qū)房地產(chǎn)管理局下屬的龍都房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展公司率先成為一個公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的中介者、經(jīng)營者，當(dāng)時引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注（陸巖，1996）。

在北京，公房使用權(quán)交易一直受到嚴厲禁止，如北京1987年《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》中明確規(guī)定“嚴禁出賣公房使用權(quán)”；1991年《北京市人民政府關(guān)于查處非法買賣公有房屋使用權(quán)的規(guī)定》一直執(zhí)行到今。

在沈陽，80年代末就開始了群眾自發(fā)、秘密的地下隱形出讓房屋使用權(quán)活動。1991年沈陽市房屋租賃公司即開展了公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的試點。

上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策，展開了“差價換房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局頒發(fā)了《上海市不可售公有住房差價交換試行辦法》，允許住房承租人把不可售公有住房按市場交換價值轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，或換購商品房，或互換使用。

1997年5月，武漢市了《直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理實行規(guī)定》，在全國首次公開允許直管公房承租人將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

目前，公有住房使用權(quán)的交易（出租、轉(zhuǎn)讓、交換）在全國許多城市興起。

3、公有住房出售的價格序列及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)

（1）公有住房出售過程中的價格序列

1979年，國家 城建總局從國家補助的住宅建設(shè)投資中，分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧等市進行建房全價（土建成本價）出售給私人的試點，從而拉開了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。

1982 年4月，國務(wù)院選定在常州、鄭州、四平、沙市等四個城市進行“三三三制”出售公房，售價仍以土建成本價為準，政府、企業(yè)、個人各負擔(dān)房價的1/3. 1984底，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部把北京、天津、上海及全國23個省的82個城市作為補貼出售公房的第二批試點城市。

1988年提出了不發(fā)補貼、優(yōu)惠出售公房的辦法。優(yōu)惠價以公房標準價即住宅建筑本體造價加征地拆遷補償費為基礎(chǔ)計價，扣除折舊、單位給職工發(fā)放的住房補貼及一次性付款優(yōu)惠等。據(jù)筆者（1995）估算，一般來說，新建住宅的優(yōu)惠價為其標準價的80%左右，舊有公房的優(yōu)惠價為標準價的60~70%.從1994年起，出售現(xiàn)有公有住房價格從標準價過渡到成本價。標準價按負擔(dān)價和抵交價之和測定。一套建筑面積為56M2的標準新房的負擔(dān)價，1994年為所在市縣雙職工年平均工資的三倍；抵交價按雙職工65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計算。

成本價包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。

從1998年下半年起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實行成本價，并與經(jīng)濟適用房相銜接。經(jīng)濟適用房按微利價向中低收入家庭出售，其價格在成本價的七項因素上再加3%以下的利潤，建設(shè)用地實行行政劃撥。安居工程房則以成本價銷售。

集資建房、合作建房適用于經(jīng)濟適用房的規(guī)定，但目前許多單位集資、合作建房給予職工的優(yōu)惠比較多，類似于優(yōu)惠價。

公有住房出售價格的演變，反映了我國住房制度改革及存量住房市場化的漸進性。

（2）已售公有住房的產(chǎn)權(quán)約束

流行的觀點是：無論是土建成本全價、三三三制價、補貼價、優(yōu)惠價還是標準價、成本價、微利價出售公有住房，由于購房者享受了或多或少的公家的補貼或優(yōu)惠待遇，因此與按市場價購房獲得完全產(chǎn)權(quán)相比，用非市場價格購得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)，即對其所購房擁有的產(chǎn)權(quán)作出一定限制。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來，也是目前放開和發(fā)展住房二級市場所面臨問題的由來。

對部分產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，最早見于國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組1992年1月1日《全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》。1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》對部分產(chǎn)權(quán)再次作出了明確規(guī)定：

職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)、租用權(quán)；原售房單位已撤消的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售房收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。

職工以成本價購買住房的，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用五年后可依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。

不少地方明確規(guī)定了部分產(chǎn)權(quán)的比例，如北京市規(guī)定，職工按標準價或93年（含）以前按優(yōu)惠價購買的住房，職工和原產(chǎn)權(quán)單位享有的產(chǎn)權(quán)比例分別為94%和6%.廣州市則規(guī)定，以標準價購買的住房，職工和原產(chǎn)權(quán)單位的產(chǎn)權(quán)份額分別為80%和20%.應(yīng)該說，國家政策對房改房上市早已作出了較為明確的規(guī)定。目前的問題并不在于應(yīng)不應(yīng)該放開住房二級市場，因為不放開關(guān)系到政府的聲譽與政策的“動態(tài)一致性”問題。目前的問題在于如何具體操作。

二、開和發(fā)展住房二級市場的必要性和經(jīng)濟效應(yīng)

1、放開和發(fā)展住房二級市場的必要性

（1）住房制度改革的連續(xù)性及住房市場化的整合從時間維度上看，房改方案雖多種多樣，但一直是朝市場化方向逼近的。從房租改革來看，從最初的發(fā)放住房券實行“空轉(zhuǎn)”、以息代租、提租補貼、小步提租不補到實行準成本租金、成本租金，市場化程度緩步前進。以房租占消費支出的比重來衡量的住房市場化程度1995年為 20%，以住房價格市場化程度衡量的住房市場化程度1995年為33% （曹振良，傅十和，1998）。

從橫向來看，住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個與舊住房體制并存的市場型住房經(jīng)濟體制且日趨壯大。

目前的問題是存量住房如何完全市場化以及未完全市場化的存量與市場化了的增量的整合與并軌。很顯然，放開和發(fā)展住房二級市場，允許已售公有住房和未出售公房使用權(quán)以市場價格交易恰好完成了這個雙重任務(wù)，這正是改革的歷史必然性。

（2）放開住房二級市場；

一種帕累托改進的住房市場化路徑改革的方式不外乎兩種：帕累托改進和非帕累托改進。前者因不損害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要損害某些人的利益，所以改革成本較大，但如果能用改革的收益對受損者進行適當(dāng)補償，也能縮小改革成本，逼近帕累托改進（樊綱，1990）。如果我們承認公有住房售前及售后的產(chǎn)權(quán)安排，那么，放開住房二級市場，允許已售公房再出售和公房使用權(quán)交易，這兩種交易形式都是帕累托改進。

低租金制下公房使用權(quán)的凝固化、禁止流動是一種低度均衡，導(dǎo)致消費者效用損失和房產(chǎn)資源配置的效率損失（傅十和，1997）。公房使用權(quán)的交易能使交易各當(dāng)事人均能受益：轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)者獲得了住房福利貨幣化的現(xiàn)金收益；受讓者通過支付使用權(quán)價格承租到了合適的公房；雖然受讓者仍只向國家交納低租金，但國家從交易中獲得了稅費；從事交易中介的企業(yè)獲得了傭金，各方效用均有提高，是一種帕累托改進（傅十和，1997），亦即是一種利益最大化且改革成本最小的改革方式，一種最為順利最為理想的改革進程（樊綱）。

2、放開和發(fā)展住房二級市場的經(jīng)濟效應(yīng)

放開和發(fā)展住房二級市場的經(jīng)濟效應(yīng)有：

（1）制度效應(yīng)：住房二級市場的發(fā)展，保證了房地產(chǎn)制度改革的連續(xù)性，為存量房地產(chǎn)的市場化與增量市場找到了一個銜接點與整合點，加快了住房新體制的建立。

（2）消費效應(yīng)： 住房實物補貼的貨幣化會增加居民的消費選擇空間，提高消費效應(yīng)（傅十和，1997）。居民可以利用住房二級市場以舊換新、以小換大、以遠換近，改善居住條件，促進人力資源的流動。

（3）資源配置效應(yīng)：存量房產(chǎn)上市交易，能調(diào)劑余缺，引導(dǎo)房產(chǎn)資源在市場機制下的合理配置，實現(xiàn)存量公房的真正價值。二級市場上的抵押貸款擴張也為 銀行的大量存款找到了投資機會。

（4）刺激住房一級市場：已售公有住房上市后的購買者一般是無力購買新建商品房的人，而售舊房的居民利用銷售收入、儲蓄及抵押貸款可以購買商品房，如此推來，二級市場的發(fā)展不但不會吸走一級市場的購買力，相反，反而會吸納、消化一級市場上的積壓商品房。

（5）對經(jīng)濟增長的拉動效應(yīng)：居民售舊后重購的住房其面積一般大于原舊房，因此新增住房需求量蔚為可觀。據(jù)估算（謝家瑾，顧云昌等，1999），放開住房二級市場，全國城市和建制鎮(zhèn)每年可增加住房需求量平均約2800 萬M2左右，對空置住房的消化吸納及住房投資有很大的拉動作用。

（6）可以減輕地方政府負擔(dān)， 增加地方財政收入。政府在一級市場上的各種非住房工資補貼、優(yōu)惠或免費可以通過二級市場回收。目前，不少地方政府對二級市場房地產(chǎn)交易征收下列稅費：賣方繳納5%的綜合稅率（含營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、土地增殖稅、個人所得稅）、1%的土地收益金；買方繳納2%~4%的契稅、0.50/00的印花稅、10/00~2%0的產(chǎn)權(quán)登記費；買賣雙方各繳0.5%~1%的交易手續(xù)費，能增加政府財政收入。

三、我國住房二級市場發(fā)展的現(xiàn)狀及主要問題

1、已售公房上市意愿

購買公有住房的人主要是為了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一組調(diào)查數(shù)據(jù)給出了一個粗略的估計。

北京市曾對懷柔縣一個505戶的居住小區(qū)進行的一次典型調(diào)查表明，已售公房的出租、出售市場容量約占已售公房總量的30%左右1.上海市1996年在長寧區(qū)、青浦縣、南市區(qū)分別對4300、7700、4600多戶已購公房戶進行了問卷調(diào)查，結(jié)果表明：其中想通過已售公房上市來改善居住水平的分別占31.9% 、33.1%、 33.7%；在嘉定、虹口、徐匯、靜安等區(qū)的調(diào)查結(jié)果也大體在1/3 左右2.溫州市房地產(chǎn)交易中心去年的抽樣調(diào)查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脫手，將購買力100~120M2的新房。

一項對秦皇島市1000份問卷調(diào)查的統(tǒng)計分析表明：對住房條件不滿意的有41%；若允許公房上市將出售現(xiàn)有住房的有27.5%，待條件允許再售的有23.7%，即有出售現(xiàn)住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改辦牽頭舉行的“房改房上市意愿”市場調(diào)查表明：80%的人們對現(xiàn)有居住條件不滿意；約56%的人表示，只要房改房可以上市并有合適的房子，他們將會在1~2年內(nèi)通過賣舊房來買商品房，或出租舊房買新房。

可見，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.

2、住房二級市場上的交易形式

除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二級市場上的交易形式還有多種：

（1）“貼價換房”，指已購公房住戶與開發(fā)商之間“已舊換新、差價補貼”。居民以舊有公房向開發(fā)商換取新建商品房，并支付差價；開發(fā)商回收舊房以安排拆遷戶、再出售或委托房管部門經(jīng)營。如常州、姜堰市等。

（2）公房使用權(quán)置換。居民將自己承租的未（不可）出售公房按協(xié)定的價格可以以下列形式進行交易：

A 與其它出租的公有住房相互交換使用，支付差價，即所謂“差價換房”。

B 將公房使用權(quán)作價換購商品房、私有住房、平價房、安居房等；

C 將公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司、房屋置換公司或居民，獲得相應(yīng)補償費。

后兩種方式中，受讓方繼續(xù)按現(xiàn)行租金政策與公房產(chǎn)權(quán)單位建立租賃關(guān)系。

公房使用權(quán)交易主導(dǎo)了天津住房二級市場，在上海亦頗為流行。

（3） 購買、上市并步走。如青島市去年年底規(guī)定，居民承租尚未購買的公房，如果找到了買主或換房者，可將購買該住房與上市出售或交換并步走，價格商議，且增值收益歸己。

靈活多樣的交易形式活躍了二級市場，也反映了群眾的創(chuàng)造性。

3、我國住房二級市場交易規(guī)模

從1996年開始，全國有35個大中城市開始了住房二級市場試點工作；從1997年開始，這些城市已基本放開了二級市場，一些城市如上海、天津，住房二級市場已初具規(guī)模，但與香港二級市場高達85%的轉(zhuǎn)手率相比，大陸的住房二級市場尚處于起步階段，且存在嚴重的區(qū)域不平衡。以下一組數(shù)據(jù)反映了一些城市活躍的住房二級市場。

上海住房二級市場是全國最活躍的，下表列出了上海近年來住房二級市場交易興旺的有關(guān)數(shù)據(jù)。

1998年全上海市差價換房總成交戶數(shù)為5029戶，總成交面積16.63 萬平方米，其中轉(zhuǎn)讓4388戶，面積14萬平方米，金額2.97億元；交換641戶，面積2.63萬平方米。

? 天津市1996~1998年全市累積辦理直管公房置換34455戶，建筑面積約115.2萬平方米；其中交舊房購新房5433戶，占16%；以小調(diào)大21821戶，占63%6.江蘇省房改辦自97年6月起在南通、江陰、常熟三市進行已購公房上市交易試點以來，三市共成交了3252套，出售已購公房后又再購新房的有3049套，南通市每戶新購住房面積平均增加了32平方米，江陰為38平方米，常熟為53平方米。

武漢市房地產(chǎn)交易互換中心從96年初開始試點，到97年10月共辦理直管公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓3423戶。

4、各地發(fā)展住房二級市場的政策

目前，北京市的已售公房上市方案仍在討論中，但全國許多城市已經(jīng)出臺了各自的政策和規(guī)定。

（1） 關(guān)于入市時間限制。上海、溫州、唐山、牡丹江等市允許房改房出售后即可上市；深圳規(guī)定部分產(chǎn)權(quán)房須住滿一年后才可入市；廣東規(guī)定以標準價購買的公房須住用五年，以成本價購買的住房須住用一年才可上市。

（2） 上市準備工作。秦皇島、廈門、廣西的大部分城市已全面展開了職工住房普查；鄭州、南京也建立了職工已購公房查詢系統(tǒng)，為二級市場的開放做好了基礎(chǔ)性工作。

（3） 稅費與收益分配。大多數(shù)城市采用了優(yōu)惠的稅率與費率來刺激二級市場。如天津自98年起將房改房上市交易稅費由13.3%降至5%.上海對已售公房再出售征收5%的綜合稅率及1%的土地收益金，售后6個月內(nèi)再購住房的，對售房收入中用于新購房款的部分減免綜合稅率；不可售公房交換使用，對取得收入的一方征收5%的綜合稅率；換購商品房、私房的，先對轉(zhuǎn)讓收入征收5%的綜合稅率，以后6個月內(nèi)再購房的則退還所征稅。福建的稅制與上海市相似。柳州僅對賣方按成交價征收0.5%的土地收益金和3.5%的綜合稅率；售房后6個月內(nèi)再購新房的，如果購房價格高于售房收入的，退還所繳綜合稅。啟東市的做法則比較特殊，公房上市稅費與私房交易一樣對待，單軌制運行，稅率雖高，但人們?nèi)钥梢越邮?，操作起來也比較方便，且便于監(jiān)察、財政部門監(jiān)督（王鳴，俞茂昌，1999）。

（4） 二級市場上的抵押貸款。一些城市為二級市場推出了購房抵押貸款，如 農(nóng)業(yè)銀行天津分行今年推出了二手樓按揭貸款，貸款年限為8年以內(nèi)，最長不超過10年。建行福建省分行今年4月推出了二級市場住房貸款，貸款最高額可為二手房評估價或成交價的6成，最長期限20年。杭州給二手房予以公積金貸款，最高限額和新建商品房一樣為15萬元，最長期限20年；二手房公積金貸款額最高不超過二手房轉(zhuǎn)讓評估價的50%，組合貸款不超過70%.最近北京農(nóng)行也推出了期限可達15年、貸款額可達評估價的七成的二手房按揭。

（5） 二級企業(yè)上的抵押貸款擔(dān)保。上海長寧區(qū)建立了置業(yè)服務(wù)公司，提供按揭擔(dān)保，10萬元以下僅收700的擔(dān)保費。成都市擔(dān)保公司是市房地產(chǎn)交易中心的下屬機構(gòu)，從98年10月底正式運作到今年元月底，共承辦了156戶個人住房置業(yè)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，擔(dān)保金額達1300多萬元。江蘇省廣廈居民住宅貸款擔(dān)保有限公司也于今年年初成立。

（6） 二級市場上的中介服務(wù)。二級市場發(fā)展較快的地方，中介服務(wù)也較完善。天津至98年底，共有房地產(chǎn)中介企業(yè)341家，房地產(chǎn)經(jīng)紀人1622人。上海房屋置換股份有限公司在全市擁有108家連鎖店，提供登記上網(wǎng)、勘察估價、置換、租賃、收購等業(yè)務(wù)；上海房屋租賃業(yè)網(wǎng)絡(luò)搭載在“上房置換網(wǎng)”上，已于今年4月啟動；長寧區(qū)還成立了收購公司，讓居民可以先獲得售房款再買房。

各地豐富的探索方案為規(guī)范和發(fā)展住房二級市場制定有關(guān)政策提供了重要的參考。

5、我國住房二級市場目前存在的主要問題

我國住房二級市場目前存在的主要問題有：

（1）住房二級市場發(fā)育具有嚴重的區(qū)域非均衡性。一部分地區(qū)已購公房上市和交易都很活躍，一部分地區(qū)住房上市比較活躍，但交易清淡，還有部分地區(qū)公房上市和交易均不活躍。

上海住房二級市場無論是房改房上市還是公房使用權(quán)交易，都很活躍。

天津公房使用權(quán)交易一枝獨秀，房改房上市反應(yīng)并不積極。

北京目前尚未出臺關(guān)于二級市場的政策規(guī)定。

浙江省房改房上市辦法公布后，各市縣反應(yīng)冷淡，很少動作。

成都二級市場也很清淡。在去年9月由政府部門出面舉辦的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易會”上，二手房出售不過30套，約3000平方米，僅占整個交易會成交額的1%.今年初，重慶公房上市更為冷淡。

以公房上市交易置換為主的98青島商品房展銷會為期三天，咨詢的市民達14萬多人次，但實際登記交易的還不到2000戶，看者多，買者少。

福州自去年開放二級市場以來，實際成交僅17戶，與該市已購公房的8.6萬戶相比，太微不足道了。

武漢今年三月舉辦了“已購公房上市交易大會”，但成交量僅是個數(shù)。廣州2月1日出臺已購公有住房上市規(guī)定以來，成交亦是寥寥。

成交不旺的原因主要有：實物分房的末班車促進了住房建設(shè)，擠占了市場容量；居民購房主要是為了自住，要賣舊買新可能還需要一段時間等待人口結(jié)構(gòu)的變化及人員的流動；舊公房的市場價格相對于居民的收入來說仍然太高；對房改房上市的規(guī)則理解不夠；商品房不理想；單位阻力大，一些單位以住房控制職工，阻止公房上市，一些單位仍在水電、物業(yè)管理等方面給予補貼。

（2） 已售公房產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作有問題，阻礙房改房入市。

居民只有取得了合法的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證后，才能進行房地產(chǎn)交易。但目前許多地方公有住房出售以后，買房者遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。如武漢市，許多產(chǎn)權(quán)單位收了職工的錢后，遲遲不辦證，目前已購公房50多萬套，但住房證、土地證辦結(jié)率僅為1/3.9 又如成都市，1996年開始出售全產(chǎn)權(quán)房，迄今已辦理所有權(quán)證20余萬份，但相當(dāng)部分被職工所在單位扣留，尤其在科研單位更為嚴重，因為單位擔(dān)心人才流失。這也是成都市住房二級市場遲遲未能啟動的主要原因之一。10 廣東一些單位則規(guī)定職工未在單位服務(wù)一定年限（10、15、20或25年），就拿不到產(chǎn)權(quán)證，不能上市交易。

（3）二級市場相關(guān)的法規(guī)政策還不完善，市場準入規(guī)則模糊，上市要求過于嚴格。

不少地方尚未出臺二級市場的相關(guān)法規(guī)與政策（如北京），有的城市目前還是禁止中介機構(gòu)經(jīng)營、受理公有房屋的使用權(quán)買賣的中介服務(wù)（如無錫）。

部分產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于職工與單位共有，但各自精確的比例到底是多少，還很模糊，致使一些地方因擔(dān)心收益分配不公而遲遲不能出臺政策。在轉(zhuǎn)售已購公房之前須購買剩余產(chǎn)權(quán)及補交土地使用權(quán)出讓金，在未得收益之前就必須先付一大筆錢；原產(chǎn)權(quán)單位施加的約束及上市時間限制等，這些都妨礙了入市的積極性。有的城市規(guī)定一定級別以上的干部住房暫時不準上市。

（4）住房二級市場上的中介服務(wù)、金融服務(wù)發(fā)展滯后。

由于二級市場運作尚處在摸索之中，相對于一級市場來說，經(jīng)紀服務(wù)、估價服務(wù)、咨詢服務(wù)、銀行信貸、按揭擔(dān)保等市場服務(wù)明顯落后，甚至空缺。不少經(jīng)紀企業(yè)規(guī)模小，操作落后，信息網(wǎng)絡(luò)貧乏，市場透明度不高，欺騙行為、暴利現(xiàn)象時有所見。由于缺乏對已售公房產(chǎn)權(quán)及公房使用權(quán)交易性質(zhì)的清楚認識，導(dǎo)致二級市場上的估價方法不當(dāng)，很粗略。合格的估價機構(gòu)太少，滿足不了市場需求。如天津市98年底共批準26家房地產(chǎn)評估機構(gòu)，其中18家為臨時機構(gòu)；該年共評估房地產(chǎn)926件，但該年私房交易量為5065件。12 絕大多數(shù)住房抵押貸款仍集中在一級市場上。

（5） 收益分配缺乏標準和公平，出現(xiàn)了住房分配不公的顯化和貨幣化。

首先，對出售已售公房、轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)的收益中的哪一部分進行分配，按什么比例分配在理論和實踐上均存在爭議，尤其忽視了對土地收益的評估、分割。由于缺乏一個完整的職工住房數(shù)據(jù)庫，使得一些用不當(dāng)或非法手段多占住房的人大發(fā)橫財。不少地方片面追求活躍市場，忽視了社會公平，稅費減免特別優(yōu)惠。另一些城市則因擔(dān)心國有資產(chǎn)流失，使不公平合法化、貨幣化，而采取了嚴格的收益分配辦法，或者不敢及時出臺有關(guān)政策。

（6）住房二級市場上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配。

已售公有住房大多面積較小，房型設(shè)計欠合理，設(shè)施老化嚴重，物業(yè)管理落后。想出售已購公房的人大多數(shù)是為了改善居住條件。但如果買不到合適的新房，賣舊就受到抑制。而新建商品住宅的高價使工薪階層難以承受。因此二級市場的啟動有賴于一級市場的調(diào)整，尤其是經(jīng)濟適用住房的發(fā)展。另外，貨幣化分房方案實施的程度決定了二級市場上的有效需求，如果未分到公有住房的職工不能獲得足夠的補償，是無法以市場價購買舊有公房的。

四、對住房二級市場有關(guān)問題的理論分析

1、公有住房產(chǎn)權(quán)邊界及住房福利的貨幣化

追溯公有住房投資來源，公有住房的產(chǎn)權(quán)包括了國家產(chǎn)權(quán)、職工產(chǎn)權(quán)和企業(yè)產(chǎn)權(quán)（曹振良，1996）。職工產(chǎn)權(quán)是由國家和企業(yè)對職工工資中住房消費含量的扣除形成的，由此導(dǎo)致了計劃經(jīng)濟體制下的低工資與低房租制，國家和企業(yè)必須以遠低于影子租金的政策性低房租來保障職工的住房消費權(quán)益。職工低價承租公房的權(quán)利可視為一種計劃權(quán)利，相應(yīng)的，表現(xiàn)為國家和企業(yè)的一種計劃義務(wù)（盛洪，1991）。

如果把公有住房初始投資看成是一個股份組合，那么公有住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)可以視為一種股權(quán)結(jié)構(gòu)，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)按這個股份比例來分配。這個精確的股份比例究竟是多少？這是另外一個課題的研究內(nèi)容。據(jù)1996年一項由北京市房改辦、人大投資系、北京房地產(chǎn)研究會共同對公有住房產(chǎn)權(quán)界定與相關(guān)政策進行專題調(diào)研的結(jié)果顯示：公有住房產(chǎn)權(quán)中1/3歸職工，2/3歸國家和企業(yè)，這個結(jié)論是否具有普遍性，尚待驗證。

從公有住房出售的價格構(gòu)成中，可以反推出國有住房產(chǎn)權(quán)的界定。無論以何種價格購買公有住房，國家均從基準價格中扣除了工齡折扣（相當(dāng)于買房前未含足的住房消費含量的一次性補償；如果買房后不再補發(fā)住房補貼，則還包括了未來年限部分住房消費含量的提前一次性補償）即住房福利（暗貼）的貨幣化、現(xiàn)住房折扣、一次性付款優(yōu)惠等（后兩者類似于商業(yè)促銷上的折扣優(yōu)惠），職工向原產(chǎn)權(quán)單位交納的購房款應(yīng)相當(dāng)于職工買回了住房中的國有產(chǎn)權(quán)及企業(yè)產(chǎn)權(quán)份額，從這個角度看，無論職工以何種價格購買到了公有住房，均應(yīng)視為職工取得了住房的完全產(chǎn)權(quán)（全部住房資產(chǎn)價值份額）。這種計劃權(quán)利和計劃義務(wù)的產(chǎn)權(quán)化與貨幣化及其交易，就是一種市場化過程（盛洪，1991）。但公有住房出售時未考慮到地價，這個問題將在后文中討論。之所以會出現(xiàn)不同的公房出售價格，主要是住房價格和職工收入在不斷變化。優(yōu)惠價與當(dāng)時居民收入的比例應(yīng)該大體上近似與現(xiàn)在成本價與職工收入的比例。顯然，如果我們承認房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應(yīng)全歸職工。一個例證是：在啟東市，房改房上市征求原產(chǎn)權(quán)單位意見時，沒有一個單位提出要與職工分享售房收入，他們普遍認為，當(dāng)初房改售房是從優(yōu)惠中還了一筆歷史帳（一次性住房工資補償）（王鳴，俞茂昌）。

同樣，公房使用權(quán)的買賣也是住房福利產(chǎn)權(quán)化和貨幣化的一種方式。低價承租公房者獲得了隱蔽性的實物福利，相當(dāng)于市場租金與政策性低租金的差額，這差額的資本化現(xiàn)值就是公房使用權(quán)買賣的價格，即住房暗貼的顯化（傅十和，1997）。

住房福利的貨幣化，其所需貨幣來源于住房二級市場上的購買者和置換受讓者，他們的貨幣選票則來源于貨幣化分房方案實施過程中所發(fā)放的住房補貼，即未分到公有住房或標準不夠的職工所應(yīng)獲得的住房補償。因此，住房二級市場的啟動和發(fā)展有賴于住房福利貨幣化的進程。

2、公房使用權(quán)交易的性質(zhì)及估價辦法

本文一直沿用了實踐操作中“公房使用權(quán)交易”這一概念，實際上，與土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓不同，公房使用權(quán)的交易實質(zhì)上是公房租賃權(quán)的交易，只有先取得租賃權(quán)，才能享有使用權(quán)，公房使用權(quán)價格的實質(zhì)是獲得低價承租公房的權(quán)利的價格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在現(xiàn)實生活中，公房使用權(quán)的買賣表現(xiàn)為房租證的買賣就是例證。因為公房使用權(quán)交易的受讓者支付使用權(quán)價格后，繼續(xù)與原產(chǎn)權(quán)單位保持租賃關(guān)系，交納政策性低租金，顯然，公房使用權(quán)價格的存在只是因為市場租金與政策租金存在一個差額。如果公房租金達到市場租金水平，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的受讓者除了向國家交納市場租金外，難道還會愿意向轉(zhuǎn)讓者支付一個使用權(quán)的價格嗎？亦即當(dāng)公房租金市場化了以后，公房使用權(quán)價格就變成零了，顯然這是個悖論。因此公房使用權(quán)交易實質(zhì)上是低價承租公房的權(quán)利的讓渡。后文仍沿用公房使用權(quán)交易這一習(xí)慣說法。

了解了公房使用權(quán)交易的性質(zhì)，就可以找出合適的估價辦法。公房使用權(quán)價格就是取得公房使用權(quán)后所預(yù)期凈收益的現(xiàn)值。凈收益即公房市場租金與政策租金的差額。簡而言之，公房使用權(quán)價格是公房市場租金與政策租金的差額在公房承租期內(nèi)的貼現(xiàn)值之和，用公式表示為：

其中，P：單位面積公房使用權(quán)價格

MRi ：第i 年單位面積公房的年影子租金（市場租金）

SRi ：第 i年單位面積公房的年政策租金

ri：第 i年的貼現(xiàn)率

n： 公房承租年限

以上方法實際上是收益還原法。顯然，只要政策租金與市場租金仍有差額，公房使用權(quán)就有價格；一旦公房租金完全市場化，公房使用權(quán)價格就為零。因此，公房使用權(quán)價格隨租金改革幅度而降低。

天津市房地產(chǎn)管理局提出的的成本估價法（徐大章，高翔，1999；李新年，楊士鳳，1999）亦頗有新意。他們認為公房使用權(quán)價格就等于公有住房的現(xiàn)在市場價減去公有住房當(dāng)時的實際售價，亦即公房使用權(quán)價格就是原公有住房產(chǎn)權(quán)中職工產(chǎn)權(quán)的貨幣化。公有住房的現(xiàn)價用同類商品住宅的平均價格作參照。這種方法的缺陷是：（1）未考慮地價的影響，如果商品房價格中未包含地價，那么用1%~5%的地理位置、環(huán)境地段調(diào)節(jié)系數(shù)是遠不夠的，因為大部分已售舊公房處在市中心或交通要道；如果商品房價格中已包含地價，則再用調(diào)節(jié)系數(shù)則是重復(fù)。（2）將住房職工產(chǎn)權(quán)概念視為一個靜態(tài)概念，事實上，隨著貨幣分房方案的推行，職工工資中住房含量逐漸提高，從而公有住房中職工產(chǎn)權(quán)份額逐漸減少。設(shè)想明天公房租金一步到位完全市場化，則明天公房使用權(quán)價格為零！據(jù)他們的實證分析，用成本法評估的公房使用權(quán)置換價格，基本上是同類商品住宅平均價格的65%~75%，意即公有住房中職工產(chǎn)權(quán)的份額為2/3以上，這與前面提到的1/3不盡一致，因此，其可靠性有待進一步驗證。

故此，筆者主張采用收益還原法，房租和地租分開評估，市場租金以同類或同一供需圈內(nèi)的私房租金或商品房租金作參考，或按租金的六項（不含地租）因素測算；還原利率采用出租住房的投資收益率，政策租金由政府所規(guī)定的租金改革日程決定。這種方法能充分反映租金改革路徑給使用權(quán)價格帶來的影響，故比較準確、公平。對于公房使用權(quán)交易比較活躍的地區(qū)，也可采用市場比較法。至于地租地價如何處理，下文再討論。

3、住宅用地定價理論的重新思考

古典經(jīng)濟學(xué)家認為，作為天賦資源的土地，其報酬是一種經(jīng)濟盈余，即土地租金是土地產(chǎn)出總收益扣除非土地要素報酬后的剩余。土地租金的資本化即為地價。把該思想運用到住宅用地來看，住宅用地地租應(yīng)是居民收入扣除非土地服務(wù)消費后的剩余。居民收入高低決定了住宅用地地租地價的高低。

我國的公有住房、安居房、經(jīng)濟適用房均采用劃撥土地使用權(quán)。按《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為，除另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。可見，劃撥土地使用權(quán)可以無償，也可以僅交納補償安置等費用。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓方應(yīng)補交土地使用權(quán)出讓金，或由轉(zhuǎn)讓方將土地收益上繳國家。劃撥土地使用權(quán)上的房屋出租營利時，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家。

依上述規(guī)定，目前出臺的一些公房上市辦法規(guī)定（即使成本價購房也）必須補交土地出讓金或土地收益給國家。這在法規(guī)政策上是一致的，、但存在以下問題需重新探討：

（1）成本價及經(jīng)濟適用房售價均包含了建設(shè)用地的征地和拆遷補償安置費。劃撥土地使用權(quán)不必交納征地費。征地費實質(zhì)上是土地所有權(quán)價格，不應(yīng)由建設(shè)單位或購房者承受，應(yīng)由國家承受（傅十和，1994）。這需在法律上進一步澄清。

在現(xiàn)實生活中，劃撥土地使用權(quán)上的建設(shè)單位實際上交納了許多類似于地租（地價）的費用，如市政公共設(shè)施等大配套工程、住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施及非經(jīng)營性公建配套、貨幣還遷時的拆遷補償費等，因此，非市場價住房重新上市時，在補交土地使用權(quán)出讓金時，至少要考慮實際上有償使用的程度（田耀東，1998）。

（2）實際出售出租的公有住房基本上沒有包括地價（地租），這是否意味著居民免費享用土地使用權(quán)是一種國家給予的福利，或是由于居民收入無法承受地價（地租）而給予的隱蔽性補貼？因為如果居民不參與住房二級市場的話，他就能永久地?zé)o償享受土地使用權(quán)。如果我們承認這種既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，即職工事實上享有土地使用權(quán)，亦即地價只不過抵交了政府所欠（羅演廣，1999），那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。

（3）既然規(guī)定公房上市必須補交土地出讓金或土地收益，亦即受讓者必須支付地租地價。這就說明受讓者有支付地租地價的能力，而這種支付能力來自于貨幣化分房后的工資中的住房消費含量的增加。這就說明了國家已經(jīng)考慮到了職工收入中的住房消費含量必須足以支付房地產(chǎn)租金 或價格。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。

即使我們承認了已購公房者享有完整的房地產(chǎn)權(quán)，也并不意味者其轉(zhuǎn)讓收益全歸轉(zhuǎn)讓者。我們可以將土地價格分為三部分：

A （純粹）土地所有權(quán)價格，即由絕對地租所資本化而形成的地價。在土地私有制下，最劣等土地也必須交納地租，即絕對地租，它代表了土地所有權(quán)經(jīng)濟上的實現(xiàn)。既然城市土地公有，那么，每個人都應(yīng)享有一定的無償使用權(quán)（戴曉華，1999）。筆者認為，每個人應(yīng)享有的這種不可剝奪的居住于土地上的權(quán)利應(yīng)是指免交純粹土地使用權(quán)價格。實際上，我國農(nóng)村住房私有制的發(fā)展主要是因為宅基地基本上是無償使用的。

B 土地開發(fā)投資：與住宅建設(shè)直接相關(guān)的土地開發(fā)投資包括拆遷補償費、三（七）通一平等費用，這應(yīng)該由住房購買者或租賃者支付。事實上，這部分土地開發(fā)投資在實踐中都已計入住宅造價中去了。

C 由社會投資引起的土地增值即級差地租。社會投資引起的外部性或溢出效應(yīng)，會使不同區(qū)位的土地優(yōu)越度得到不同程度的改善，從而引起地租地價上漲，這部分增值應(yīng)由土地使用者與社會分享，即根據(jù)土地增值稅來處理。

? 根據(jù)上述理論，筆者認為，對已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價格；由于土地開發(fā)成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉(zhuǎn)讓時與購買時之間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。

由于我國的土地增殖稅僅對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收，未對房地產(chǎn)租賃征收，但可以比照土地增值稅率對地租的增值部分征收土地收益金。

上述理論也可以用來對今年來討論熱烈的土地年租制進行一下評述。將土地使用權(quán)出讓金一次支付改為在出讓期內(nèi)交納相應(yīng)的年租金，可以解決土地使用者的“流動性約束”問題，不失為一種可行的辦法，實踐操作也證明有效。但對經(jīng)濟適用住宅用地采用年租制則需謹慎，經(jīng)濟適用住宅用地采用劃撥制，如果年租的現(xiàn)值和等于土地使用權(quán)出讓金，那么購房者負擔(dān)反而加重了。應(yīng)當(dāng)考慮的對策是：對劃撥土地使用權(quán)定期課征土地保有增值稅。我國尚無對房地產(chǎn)保有征增值稅的規(guī)定，應(yīng)加緊制定。

4、住房二級市場上的公平與效率

住房二級市場上的公平與效率問題主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓收益的分配問題與刺激二級市場發(fā)展的替代關(guān)系中。目前大多數(shù)地方的轉(zhuǎn)讓收益分配向轉(zhuǎn)讓方傾斜，意在刺激市場。但也有的地方并不給予稅費優(yōu)惠照樣也能搞活二級市場，可見，稅費優(yōu)惠并不是刺激二級市場的唯一辦法。

另一個焦點問題是低價、非法多占公有住房的人通過二級市場大發(fā)橫財。這是個法制或廉政建設(shè)問題，依法查處即可，硬性規(guī)定某些級別的干部住房不準上市反而不公平。

受讓方的公平問題取決于貨幣化分房方案實施的進展。如果給未分到公有住房的新老職工給予應(yīng)有的足夠的住房（存量或增量）補貼，則住房福利補償就會趨于平等?？紤]到貨幣分房方案無法在所有地方（企業(yè)）一步到位實施，應(yīng)該允許已售公有住房以非市場價（如優(yōu)惠價、成本價、微利價）轉(zhuǎn)讓給原產(chǎn)權(quán)單位、房地產(chǎn)管理部門或未獲得足夠住房補貼的新老職工；轉(zhuǎn)讓者再購新房時，超標準面積以市場價計，這樣亦能調(diào)劑余缺，改善資源配置。

提高市場運行效率的另一種方法是降低市場交易費用。住房市場上的交易費用非常巨大，信息搜尋成本、查勘估價、法律服務(wù)、談判簽約、申請按揭、尋找物業(yè)管理等，不但每一種活動都需付出貨幣成本，每種活動本身也存在效率問題。據(jù)估計，即使在美國，與住房買賣相關(guān)的交易費用達住房價格的8%~10%.因此，完善二級市場上的中介服務(wù)（如經(jīng)紀服務(wù)、估價服務(wù)、法律服務(wù)按揭服務(wù)）與政府管理服務(wù)（信息、政策公布、產(chǎn)權(quán)繕證服務(wù)等）是刺激二級市場發(fā)展的重要措施。

五、結(jié)論：發(fā)展和規(guī)范我國住房二級市場的幾點建議

1、市場準入規(guī)則建設(shè)

（1）凡已取得合法的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的已售公有住房，不應(yīng)作上市時間限制。

（2）建立已售公房及公房使用權(quán)上市交易申請審核制度。凡以市場價出售所購公房后，不準再購買非市場價房。

（3）已購公房返售給原產(chǎn)權(quán)單位或其他符合條件的中低收入者時，可以按房改政策價交易，并可繼續(xù)申請購買享受政府優(yōu)惠政策的住房，但超標部分應(yīng)按市場價。

（4）以低于成本價購買的公房上市時，應(yīng)補交購房時成本價與原價的差價額及差價利息，但可以允許公房出售后再補交。

2、政府可采取的措施

（1）盡快確認已購公房居民的房屋權(quán)屬及產(chǎn)權(quán)份額，及時發(fā)放產(chǎn)權(quán)證件。

（2）在貨幣化分房和住房二級市場放開之前，各地要進行住房普查，建立城鎮(zhèn)職工住房檔案或居民住房數(shù)據(jù)庫。建立各級房地產(chǎn)交易中心及相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò)，及時反映、公布土地、各類房屋的上市量、成交量、價格走勢等。

（3）稅費優(yōu)惠。政府可以根據(jù)財力及二級市場發(fā)展情況實行不同程度的稅費優(yōu)惠。稅制設(shè)計要旨在鼓勵賣舊買新改善自己居住條件的交易?？刹捎猛硕愔埔怨膭钭》肯M，即對售房收益征收較高的綜合稅率，在六個月或一年內(nèi)再購房的，如果再購房款大于原售房款，所征綜合稅率全額退還；如果再購房款小于原售房款，所征綜合稅率按再購房款占售房款的比例退還。

（4）降低一級市場上的商品住宅價格，大力扶持經(jīng)濟適用住房建設(shè)，通過刺激一級市場上的需求來刺激二級市場（5）大力發(fā)展二級市場上的中介服務(wù)，培訓(xùn)房地產(chǎn)評估、經(jīng)紀、法律服務(wù)等專業(yè)人才，并建立相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會。

3、發(fā)展二級市場上的住房消費信貸。

比照一級市場按揭，發(fā)展住房二級市場上的組合貸款；成立住房收購公司，為居民售舊買新提供便利；成立住房擔(dān)保公司，該公司可以儲備部分廉租房，以周轉(zhuǎn)違約貸款者。

4、估價方法的改進

公房使用權(quán)價格宜采用收益還原法或市場案例比較法，將房租與地租分開評估；利用重置成本法時需重新測算職工住房產(chǎn)權(quán)份額以確定公房使用權(quán)價格占成本價的比例。已售公房轉(zhuǎn)讓時，房產(chǎn)與地產(chǎn)應(yīng)分開估價，可采用任何適用于私房或商品房的辦法估價。

5、增值收益處理

對原購房合同中規(guī)定的收益分配比例應(yīng)予以承認與執(zhí)行。扣除應(yīng)繳的與交易有關(guān)的稅費外的房產(chǎn)收益（房價與房租）應(yīng)全歸轉(zhuǎn)讓者所有；對地價（地租）的增值額（轉(zhuǎn)讓時的地價（地租）與購進時的地價（租）之差）比照土地增值稅條例課征土地增值稅。14

6、截斷福利分房體制，實行貨幣化分房

對停止住房實物分配后的新參加工作者，直接將住房消費含量納入貨幣工資中，對原來未承租到公有住房或住房面積標準不足的老職工，可以一次性補足以前未享受到的住房補貼，此后與新職工同樣對待，只有這樣，才能保證未享受到住房實物補貼的職工也能公平地獲得補償，并形成住房一、二級市場上的有效需求。實行貨幣化分房的關(guān)鍵問題是住房補貼資金的來源，此課題不在本文研究范圍內(nèi)，不過，目前有些城市如貴陽等地的貨幣化分房方案已進入操作階段，可資借鑒。

鑒于中低收入者占中國居民很大比重15，借鑒西方國家的經(jīng)驗，可以考慮實行住房福利的社會化，即少用企業(yè)補貼與折扣，多用政府貼息、減免稅費與地價等方式來增加居民的住房有效需求，減少職工對企業(yè)的依賴與住房產(chǎn)權(quán)的模糊度。

7、舊有公房的物業(yè)管理

將舊有公房由原產(chǎn)權(quán)單位組織的分散化的物業(yè)管理委托或設(shè)立專門的物業(yè)管理公司來承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位給予職工的各種生活設(shè)施開支補貼（如水、電、煤氣等費用）可以貨幣形式納入工資，以減少職工對單位的依附度。

注釋：

1.吳軍，《北京為已售公房上市準備了什么？》，《北京房地產(chǎn)》1998年第6期

2.陳澗波，《進行已售公房上市試點，放開搞活存量住房市場》，《中國房地產(chǎn)》1998年第11期

3 .張帆等，《關(guān)于秦皇島市住房二級市場建設(shè)的思考》，《城市開發(fā)》，1999年第4期

4.李國文，《漫談杭州市八屆房交會的兩個熱點》，《中國房地產(chǎn)》，1999年第4期

5.《房地產(chǎn)報》1999年3月2日

6.《房地產(chǎn)報》1999年3月16日

7.《中國房地產(chǎn)報》1999年1月1日

8.《中國房地產(chǎn)報》1999年7月7日

9.《房地產(chǎn)報》1999年5月25日

10.房地產(chǎn)報》1999年6月15日

11.《中國房地產(chǎn)報》1999年1月1日

12.天津市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處，《天津市房地產(chǎn)市場綜述1998》

13.最近，財政部、國家稅務(wù)總局頒發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策》，通知從1999年8月1日起，對住房二級市場稅費大幅減免，如對個人購買并居住超過一年的普通住宅，出售時免征營業(yè)稅，暫免征土地增值稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅等。

14.1999年7月20日，財政部、國土資源部、建設(shè)部頒發(fā)了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，規(guī)定出售方應(yīng)繳納不低于住房坐落位置的標定地價10%的土地出讓金；職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關(guān)稅費后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益，其中，住房面積標準內(nèi)的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納，超過住房面積標準的凈收益全額繳納。

15.1998年7月召開的城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會議上明確提出，國家將根據(jù)城鎮(zhèn)居民不同的收入，建立不同的住房供應(yīng)體系，市場價的商品房約占10%，經(jīng)濟適用房約占70%，廉租房占20%.

參考文獻：

1.曹振良，1996，《國有企業(yè)住房制度改革與產(chǎn)權(quán)邊界》，《中國房地產(chǎn)》1996年第6期

2.曹振良，傅十和，1998，《中國房地產(chǎn)市場化測度》，《中國房地產(chǎn)》1998年第7期

3.戴曉華，1999，《居住用地：每個人都應(yīng)享有一定的無償使用權(quán)》，《中國房地產(chǎn)報》1999.1.1

4.樊綱，1990，《論改革過程》，《中國的過渡經(jīng)濟學(xué)》（論文集），盛洪主編，1994年，上海三聯(lián)書店，上海人民出版社

5.傅十和，1994，《地產(chǎn)經(jīng)營管理模式探討》，《當(dāng)代房地產(chǎn)》，1994年第4~5期

6.傅十和，1995，《試論部分產(chǎn)權(quán)房及其繼承》，《當(dāng)代房地產(chǎn)》，1995年第3~4期

7.傅十和，1997，《論公房使用權(quán)的買賣與住房福利的貨幣化》，《當(dāng)代房地產(chǎn)》1997年第2期

8.李新年，楊士鳳，1999，《規(guī)范房地產(chǎn)使用權(quán)價格評估，搞活房地產(chǎn)二、三級市場》，中國房地產(chǎn)及住宅研究會專題研討會交流材料，打印稿

9.陸巖（劉玉錄），1996，《來自公房使用權(quán)買賣市場的報告：天津龍都公司公房調(diào)劑業(yè)務(wù)述評》，《住宅與房地產(chǎn)》，1996年第4期

10.羅演廣，1999，《已售公房上市補地價等問題之探討》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》，1999年第6期

11.盛洪，1991，《尋求改革的穩(wěn)定形式》，《經(jīng)濟研究》，1991年第1期

12.田耀東，1998，《理順劃撥地的經(jīng)濟關(guān)系》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》，1998年第22期

13.徐大章，1997，《繁榮住宅市場，發(fā)展住宅租賃權(quán)交易》，《中國房地產(chǎn)》，1997年第4期

14.徐大章，高翔，1999，《試論公有住房使用權(quán)上市交易價格的評估方法》，《中國房地產(chǎn)》，1999年第6、7期

15.王鳴，俞茂昌，1999，《完善已售公房的再交易市場是加快住房商品化的重要途徑》，《中國房地產(chǎn)》，1999年第5期

篇9

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 去庫存 住房保障 政策改革

房地產(chǎn)去庫存是2015年整個中國房地產(chǎn)行業(yè)的中心，也是2016年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。2015年11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，主席提出打響樓市去庫存“殲滅戰(zhàn)”，房地產(chǎn)去庫存的重要性已經(jīng)上升到國家最高層面，樓市庫存形勢嚴峻，嚴重影響到了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康乃至整個國家的經(jīng)濟增長。

一、我國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

截止到2015年11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，這一數(shù)據(jù)還不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。此外，全國商品房在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米，按人均住房面積30平方米來算，可供2億多人居住。

樓市庫存形勢嚴峻，而不同的城市房價表現(xiàn)完全不同。以2015年11月份為例，一線城市新建商品住宅成交均價為30049元每平方米，環(huán)比上漲11.5%，同比上漲28.0%，成交價格再創(chuàng)新高。相比一線城市的火爆，很多二、三線城市樓市仍然陷于艱難的去庫存之中。雖然全國總體上商品住宅去庫存壓力并不大，但是各類城市分化非常嚴重。上海易居房地產(chǎn)研究院對包括北上廣深在內(nèi)的35個一、二、三線城市監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月。

從這些數(shù)據(jù)不難看出，目前我國樓市庫存展現(xiàn)出了區(qū)域分化的趨勢，不同城市的樓市去庫存面臨著不同的背景和市場環(huán)境，化解之道不能一刀切一把抓，只能因地制宜。

二、化解房地產(chǎn)庫存的對策

（一）一線城市和部分二線城市

對于一線城市而言，城市之間甚至城市內(nèi)部都出現(xiàn)了高度分化，呈現(xiàn)出多維度分化的新動向。以北京為例，通州、大興、順義、昌平、房山等遠郊區(qū)的整體庫存將近7萬套，相比較市中心的朝陽區(qū)只有7000套左右，遠郊區(qū)樓市去庫存壓力明顯大于市中心。

據(jù)此，一線城市一方面要減少一般性優(yōu)惠政策，在保證改善下需求和剛性需求的情況下，遏制投機投資者大量涌入，從而避免刺激房價不良增長引起的過度開發(fā)，減少庫存的產(chǎn)生；另一方面則有必要對房地產(chǎn)市場實施精細化調(diào)節(jié)，從商品房銷售的后端控制轉(zhuǎn)為前置規(guī)劃，包括商用土地供應(yīng)、戶型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等等，引導(dǎo)樓市良性布局。

對于部分二線城市來說，城鎮(zhèn)化的進程決定了房地產(chǎn)市場有一定的增長空間，它們將持續(xù)處于去庫存時期，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策能夠釋放合理自住的購房需求，有利于庫存消化，讓市場法則自行調(diào)整和緩和供需矛盾。

（二）三、四線城市

對于承擔(dān)了樓市去庫存主力軍的三、四線城市，則可以考慮以下幾個渠道：

1.從源頭限制住房市場的快速擴張。三、四線城市以及部分二線城市庫存高企的原因都離不開過度開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題，如果不能控制城市住房庫存過高的源頭，那么庫存就會不斷涌現(xiàn)。而在高庫存的背后則反映出了地方政府對土地財政的慣性依賴以及追求GDP業(yè)績的偏好。因此，當(dāng)前三、四線城市及部分二線城市去庫存的核心就是要切斷住房市場快速擴張的根源。由于地方政府長期過度依賴土地財政，致使實體經(jīng)濟被邊緣化，造成社會資源利用效率大幅下降，使得資金過多滯留于房地產(chǎn)、城市建設(shè)項目等非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)項目，然而這些項目產(chǎn)生了大量的庫存，導(dǎo)致了資金的惡性循環(huán)，從而使得實體經(jīng)濟面臨融資難、融資貴的艱難局面，限制了實體經(jīng)濟的發(fā)展，又進一步造成了樓市的過剩。因此，要解決三、四線城市的庫存問題，首要任務(wù)就是通過一系列的重要改革制度，改善當(dāng)?shù)卣畬ν恋氐囊蕾囆浴?/p>

2.完善城鎮(zhèn)化進程和戶籍制度改革的雙向長效機制，提升農(nóng)民進城購房的熱情。購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數(shù)量計算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋，這無疑是巨大的住房需求。但是，農(nóng)民工進城化解樓市存量必須得有政策層面的配套措施，一方面，各地政府必須調(diào)整經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展市場經(jīng)濟，吸引產(chǎn)業(yè)和人口的集聚，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，鼓勵農(nóng)民進城務(wù)工，提高農(nóng)民收入，為農(nóng)民進城買房、安家立業(yè)打好基礎(chǔ)；另一方面，增加對農(nóng)民與農(nóng)民工購房的支持力度，如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策，降低信貸購房門檻以及研究擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍。從長遠來看，城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革有望進一步推動農(nóng)民進城的購房熱情，與此同步的產(chǎn)業(yè)配套、就業(yè)需求也將成為推動地方經(jīng)濟增長的保證。

3.進一步推行保障房市場化與棚改貨幣化，滿足剛性購房需求和投資購房需求。2015年，保障房市場化已經(jīng)逐漸步入實質(zhì)階段，如石家莊政府調(diào)整了保障房的建設(shè)節(jié)奏，回購中小戶型商品房改造成保障房，從而合理利用了現(xiàn)有庫存，滿足了低收入人群的住房需求。但是，為了防止市場供應(yīng)的保障房斷鏈、質(zhì)量不合格、服務(wù)不標準等現(xiàn)象，政府要加強管理，與有意愿的開發(fā)企業(yè)簽訂供房協(xié)議，嚴格審批，防止保障性住房邊緣化。在推行保障房市場化的同時，不少二、三線城市也開始實施棚戶區(qū)改造，但是在商品房供過于求、房地產(chǎn)庫存高企的城市，大規(guī)模的棚改項目一不小心就會造成資源的雙重浪費。因此，在棚改的過程中，采用經(jīng)濟補償?shù)氖侄螌嵤┴泿呕仓镁惋@得尤為重要，讓棚戶區(qū)居民拿著拆遷后得到的補償款去市場上購買商品住房，對中小城市的去庫存不失為一種有效的手段。在該安置方法下，資金是最為核心的問題，由于棚改資金規(guī)模巨大，一方面，各地政府必須設(shè)立專用賬戶，實時跟蹤資金使用情況，嚴格審查，保證專款專用；另一方面，可以考慮信貸資產(chǎn)證券化，加快打造獨立、高效、低成本的融資平臺，保障棚改及其貨幣化安置的可持續(xù)性。

4.實施寬松貨幣政策與積極財政政策的組合拳，營造良好的購房市場。從國家層面出發(fā)，可以依靠積極的財政政策，通過讓利讓稅調(diào)整稅費結(jié)構(gòu)，刺激購房消費；同時，放寬貨幣政策，通過降息降準、降低首付比例等增加資金流動性，緩解購房資金壓力，營造良好的購房市場氛圍。

三、小結(jié)

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1、一般情況下，住房公積金是不允許全部提出來的，只有在離職、調(diào)任、退休等特殊情況才可以全額提取出來。

2、其實住房公積金制度是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式。住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互、保障性。所以不能無條件提取。

3、用人單位為職工繳存的住房公積金是職工工資的組成部分，單位為職工繳存住房公積金是單位的義務(wù)，享受住房公積金政策是職工的合法權(quán)利。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有。

（來源：文章屋網(wǎng) ）