企業(yè)改革物業(yè)管理論文

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摘要：物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是不斷促進(jìn)物業(yè)管理、推動(dòng)物業(yè)管理向更高層次發(fā)展的重要?jiǎng)恿ΑＴ谖飿I(yè)經(jīng)營環(huán)境和市場(chǎng)特征正在孕育或者說已經(jīng)產(chǎn)生巨大變化的新經(jīng)濟(jì)背景下，物業(yè)管理企業(yè)唯有超越傳統(tǒng)的觀念，重塑企業(yè)形象，不斷開拓進(jìn)取，才能適應(yīng)新市場(chǎng)、新變化，以求健康持續(xù)的發(fā)展。

一、國有物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀

國有物業(yè)管理企業(yè)大部分是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的房管所轉(zhuǎn)制過來，受到傳統(tǒng)體制的影響，不少國有物業(yè)管理企業(yè)不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，管理體制落后、經(jīng)營機(jī)制不活、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、市場(chǎng)意識(shí)滯后、經(jīng)營業(yè)績不佳，很多這樣的企業(yè)沒有經(jīng)營、拓展、投資較大項(xiàng)目的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)。這較為嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場(chǎng)的步伐。除了受到傳統(tǒng)體制的影響外，國有物業(yè)管理企業(yè)員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)不高也是一個(gè)重要原因。如員工年齡偏大、文化水平較低、安于現(xiàn)狀、缺乏進(jìn)取心和危機(jī)感。這些無固定期限勞動(dòng)合同的員工，企業(yè)要與其解除勞動(dòng)關(guān)系，或者讓其待崗不是容易的，也不符合勞動(dòng)政策、法規(guī)。即便企業(yè)費(fèi)盡心機(jī)說服其下崗或解除勞動(dòng)關(guān)系，但承擔(dān)的費(fèi)用也是相當(dāng)驚人的。如此帶來的國有物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)是很重的，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)較差，員工的收入勢(shì)必受到影響，企業(yè)指望這些缺乏進(jìn)取心、沒有壓力的員工在日常管理服務(wù)中自覺、認(rèn)真、負(fù)責(zé)地維護(hù)企業(yè)形象和業(yè)主的利益確實(shí)相當(dāng)不易。因此，國有物業(yè)管理企業(yè)的改革、改制勢(shì)在必行。

二、國有物業(yè)管理企業(yè)改革的困惑

說到改革，很多人想到的是民營，似乎這樣所有問題就會(huì)迎刃而解，其實(shí)不然。不是有民營企業(yè)感嘆：有些地方享受不到應(yīng)有的待遇，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，得不到政府部門的扶持、關(guān)照，小而散的結(jié)構(gòu)沒有市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，只能管理物業(yè)市場(chǎng)的“邊角料”？等等。隨著改制工作的不斷深入，新情況、新問題就會(huì)不斷凸現(xiàn)出來（據(jù)先期轉(zhuǎn)制的民營企業(yè)介紹，相當(dāng)一部分員工要下崗）。體制的轉(zhuǎn)變，職工切身利益關(guān)系的調(diào)整，歷來都是特別敏感的問題，必然會(huì)產(chǎn)生不同的思想認(rèn)識(shí)和情緒波動(dòng)，解決不好可能對(duì)改革造成消極的后果。我們應(yīng)當(dāng)從維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，以“三個(gè)代表”的思想為指導(dǎo)，以《物業(yè)管理條例》總則規(guī)定的“為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境”為立足點(diǎn)，在推進(jìn)改革的同時(shí)，妥善處理各方利益，不要忽略了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的老職工的利益和想法，更不能把矛盾推向社會(huì)，企業(yè)能自己消化的盡量消化。

國有物業(yè)管理企業(yè)很多是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下轉(zhuǎn)制而來的“老的事業(yè)單位新的企業(yè)”，在有些方面要承擔(dān)歷史遺留問題，要在一定時(shí)期擔(dān)負(fù)社會(huì)、政府的職能，并非純粹的經(jīng)濟(jì)組織，不能簡單地追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化。政府、上級(jí)部門一些指派性的工作還是要做的。現(xiàn)在一些設(shè)備、設(shè)施陳舊，條件差，維修、管理難度大，而收費(fèi)低廉的老公房、售后房大都由國有物業(yè)管理企業(yè)管理，往往是吃力不討好，吃力沒有效益。總書記在談及“立黨為公、執(zhí)政為民”時(shí)要求“必須落實(shí)到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部的思想和行動(dòng)中去”，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然不能例外。也就是要為群眾誠心誠意辦實(shí)事，凡是涉及群眾切身利益和實(shí)際困難的事情，再小也要竭盡全力去辦。老公房的物業(yè)管理集中了老百姓很多“看得見”的“急”“愁”“難”事，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)，關(guān)系到黨和政府的形象，如以追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的標(biāo)準(zhǔn)，有實(shí)力的專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)是不會(huì)接手的。再說現(xiàn)在上海售后房物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是沿襲1997年的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府早就核定的，并沒有實(shí)施“商品化”、“市場(chǎng)化”，最近幾年也沒有考慮到物價(jià)水平、工資等水平發(fā)生的變化，市場(chǎng)化運(yùn)作的機(jī)制實(shí)際上還沒有完全建立。所以“國退民進(jìn)”的口號(hào)叫了十來年，至今不能全部“民營”的原因也就不難理解了。

三、國有物業(yè)管理企業(yè)改革、改制的設(shè)想

但是國有物業(yè)管理體制的改革終究是不能忽略的，可“民營”并不是唯一的選擇。黨的十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出的“混合所有制經(jīng)濟(jì)”，意即不同性質(zhì)的資本結(jié)合或參股而形成的經(jīng)濟(jì)成分，一般采取股份制的資本組成方式，它以社會(huì)中存在多種所有制經(jīng)濟(jì)成分為前提，通過各類性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)在市場(chǎng)中以各種形式自主流動(dòng)和重組形成，并為適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)的需要不斷變化資本結(jié)構(gòu)。混合所有制經(jīng)濟(jì)有利于形成規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，從而有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營的高效益，有利于推動(dòng)生產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。這對(duì)國有物業(yè)管理企業(yè)改革、改制很有指導(dǎo)意義。

在上海的國有物業(yè)管理企業(yè)主要是三類：一類是由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司，這類企業(yè)由于缺乏完全的企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)，所以難以發(fā)揮其積極性和潛力，這部分企業(yè)面臨著政企分開，公司制改造和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的艱巨任務(wù)；第二類是由開發(fā)商建立的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)大多以經(jīng)營自己開發(fā)的寫字樓和住宅小區(qū)的物業(yè)管理為主，在經(jīng)營上有一定的壟斷性，市場(chǎng)化程度不高；第三類是適應(yīng)市場(chǎng)需要而成立的物業(yè)管理公司，目前這類企業(yè)一般規(guī)模較小。對(duì)于國有物業(yè)管理企業(yè)來說，大都存在著主管部門多，人事關(guān)系復(fù)雜，辦事效率低，工作積極性不高的現(xiàn)象，因此，大多數(shù)國有物業(yè)企業(yè)的主要經(jīng)營者都希望通過改制來改變這一狀況。由于各種原因，不少國有管理企業(yè)只能等待，希望政府或者上級(jí)主管部門能夠有一個(gè)明確的可操作的辦法。

這樣的物業(yè)管理企業(yè)已明顯落后于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，現(xiàn)就第一類由房管所轉(zhuǎn)制的國有物業(yè)管理企業(yè)談點(diǎn)粗淺的看法。

物業(yè)管理企業(yè)“國退民進(jìn)”是總的發(fā)展趨勢(shì)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。產(chǎn)權(quán)清晰的、條件成熟的，改制不會(huì)產(chǎn)生太多矛盾的，企業(yè)國有資本可以通過申請(qǐng)、審批、立項(xiàng)、資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓交割等規(guī)定程序，在實(shí)現(xiàn)國有資本保值、增值的基礎(chǔ)上從企業(yè)中退出，建立民營性質(zhì)的有限責(zé)任公司。而大多數(shù)國有物業(yè)企業(yè)只能通過“漸進(jìn)式”的方式，先采用部分國有資本從企業(yè)中退出的方式，建立一種仍以國有資本為主，以全體職工持股，或者經(jīng)營者持股，抑或有外部投資者參股的國內(nèi)合資的股份制企業(yè)，這同樣符合中央提出的建立混合所有制經(jīng)濟(jì)的政策。

這樣的改制方式，企業(yè)內(nèi)部不會(huì)掀起很大的波瀾，不會(huì)殃及關(guān)系到千家萬戶安居樂業(yè)的售后房管理小區(qū)，不會(huì)產(chǎn)生大批員工同時(shí)下崗的局面。各項(xiàng)工作能有效銜接、平穩(wěn)過渡、循序漸進(jìn)、不斷完善。

全體員工持股、經(jīng)營者、管理層持股和外部投資者持股三種改制方式，筆者更傾向于由經(jīng)營者、管理層根據(jù)職務(wù)、能力、承擔(dān)的責(zé)任按比例持股。由經(jīng)營者、管理層持股可以是企業(yè)總股本的49%，國有股51%。這樣就可以避免管理層、經(jīng)營者無所作為、安于現(xiàn)狀、不思進(jìn)取的傾向，也可以避免人人持股、卻沒有人負(fù)責(zé)的現(xiàn)象發(fā)生，同時(shí)又能得到具有實(shí)力的母公司、上級(jí)主管、相關(guān)部門的關(guān)心、扶植和有效的監(jiān)督，一旦經(jīng)營者缺乏應(yīng)有的領(lǐng)導(dǎo)能力，不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)差，無力領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)進(jìn)一步的創(chuàng)新和發(fā)展，可以在上級(jí)主管部門和公司管理層的共同監(jiān)督下，把不合格的經(jīng)營者的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售給有能力、有創(chuàng)新理念、能有效組織團(tuán)隊(duì)不斷開拓創(chuàng)新的外部投資者。經(jīng)營管理層同樣引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，給企業(yè)找到合適的經(jīng)營管理者。經(jīng)營者、管理層持股后，自然會(huì)帶來決策機(jī)制的變化，激勵(lì)機(jī)制的變化，管理水平的提高和企業(yè)效益的提高。主要表現(xiàn)在經(jīng)營者、管理層風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、危機(jī)感、自主經(jīng)營意識(shí)增強(qiáng)，使企業(yè)運(yùn)行更貼近市場(chǎng)，減少盲目性，在管理制度上更加規(guī)范、嚴(yán)格，經(jīng)營者尋找新業(yè)務(wù)，拓展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的積極性自然會(huì)不斷提高。

四、國有物業(yè)管理企業(yè)改革需要制度、措施相配套

循序漸進(jìn)的改制為充分發(fā)揮經(jīng)營者、管理層的創(chuàng)造性、積極性提供了良好的機(jī)會(huì)，卻不能使企業(yè)的內(nèi)部管理自然得到改善，員工的積極性需要健全的制度和政治思想工作加以提高、保障。適時(shí)地建立、健全一套適合企業(yè)自身發(fā)展需要的經(jīng)營管理的模式顯得尤為重要。公務(wù)員之家

與企業(yè)改制、改革相配套的企業(yè)須有明確的崗位責(zé)任制，并加強(qiáng)日常的督促考核，切實(shí)搞活分配，以崗定薪，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，各崗位必須納入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，要積極、有效地開展業(yè)務(wù)、技術(shù)的培訓(xùn)，加強(qiáng)政治思想工作，教育員工改變觀念，增強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，積極培養(yǎng)、錄用、招聘人才，相對(duì)重要的項(xiàng)目設(shè)立AB角，調(diào)動(dòng)積極性，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，優(yōu)勝劣汰，亦可為拓展市場(chǎng)儲(chǔ)備人才。通過一系列有效的措施、制度和思想工作，調(diào)動(dòng)員工的積極性，使他們自覺在各自的崗位上為企業(yè)的發(fā)展，為企業(yè)樹立品牌發(fā)揮作用。

上海威斯特物業(yè)經(jīng)營有限公司是國內(nèi)合資性質(zhì)的國有企業(yè)，目前，經(jīng)營者和管理層占了15%的股份，這幾年經(jīng)過內(nèi)部機(jī)制的改制和各項(xiàng)制度措施的落實(shí)，實(shí)行的是較靈活的分配機(jī)制，把個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益和工作實(shí)績盡量掛鉤，從而調(diào)動(dòng)積極性，促進(jìn)了各項(xiàng)工作的開展。在市場(chǎng)拓展和經(jīng)營管理服務(wù)方面取得了較好的業(yè)績。為適應(yīng)企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，公司成立了董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，下設(shè)辦公室、人力資源部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部、市場(chǎng)運(yùn)作部、工程部、綜合經(jīng)營部、維修中心，同時(shí)因業(yè)務(wù)和管理需要成立了智能化公司和若干個(gè)子公司。公司的品牌已初步得到確立，在做實(shí)的基礎(chǔ)上不斷做大、做強(qiáng)，取得了較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

公司下屬的各項(xiàng)目管理處、智能化公司、維修中心、綜合經(jīng)營部實(shí)行的是經(jīng)營、服務(wù)管理全面承包責(zé)任制，管理職能下沉，充分調(diào)動(dòng)各管理層的積極性，取得了很好的效果。近幾年來，公司通過了ISO9001的質(zhì)量管理體系和ISO14001的環(huán)境管理體系的認(rèn)證，被評(píng)為上海市服務(wù)誠信先進(jìn)單位和上海市文明單位等很多榮譽(yù)稱號(hào)，員工隊(duì)伍的素質(zhì)不斷提高，克服了體制的慣性影響，受到了各方面的好評(píng)。

在現(xiàn)有的條件下，國有物業(yè)管理體制改革、改制不一定非民營性質(zhì)，混合所有制也是一種較好的形式，而且在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)有存在的必然。誠然現(xiàn)在很多民營企業(yè)干得非常出色，有很大的知名度，但是沒有一成不變的模式，改革是永恒的主題，關(guān)鍵是依據(jù)本企業(yè)的客觀情況，適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，克服為難情緒，求實(shí)、創(chuàng)新，就一定能適應(yīng)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的步伐。