物業管理企業思考論文

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摘要：2004年，國企改革將進入攻堅階段。針對前一階段國企改革后仍然存在的一股獨大（主要指國有控股方）的“改制不轉制”狀況，深圳市推出了“在一般競爭領域不再設國有企業”的重大改革舉措，即：除極少數必須是國有獨資或國有絕對控股的企業外，其余企業實行國有相對控股、國有參股、國有股權全部退出3種方式，以加快推動國有企業改革的進程。國企加大力度實施產權主體多元化、發展混合所有制模式將成為推動國企改革的新目標。國有物業管理企業作為一般性競爭行業，必然被列為改制之列。

一國有物業管理企業的改制的歷史及現狀

以深圳市為例：深圳市國有性質的物業管理公司，絕大多數都是國有母公司屬下的二級全資子公司，他們的命運大都掌握在母公司手中，母公司的改制與否直接影響到這些國有物業管理公司的命運。1997年國企改革開始實行抓大放小的試點工作，國有物業管理公司作為放小的對象納入公司制改造的范疇，其中以員工持股模式改組為有限責任公司，是當時國有物業管理公司普遍推行的一種改制方式。自此，國有物業管理公司開始邁出了物業企業國有產權主體多元化的第一步。按當時的政策規定列入改制試點對象的內部員工持股改制企業，其股權結構仍然保持了國有股占控股地位，員工股以社團法人參股的模式組成有限責任公司。但由于母公司的國有性質未得到改變，國有股一股獨大的絕對影響力，使國有物業管理公司的這種改制變成了有名無實的假改制，企業運作仍然沿襲了原國有企業的機制。董事會、監事會圖有虛名，這種改制意義不大。惟一值得稱道的則是員工通過參股增強了企業經營的風險意識，參股的資本回報相對穩定了員工隊伍，但員工的“國有”意識并沒有從根本上得到改變。隨著改革力度的不斷加大，在物業管理行業開始出現國有資本全部或大部分退出，改由法人資本、自然人資本、企業內部員工資本等多元資本承接的改制案例，例如，深圳市福田物業發展有限公司等深圳物業企業在進行了1997年和2003年兩次改制后，已形成了國有股全部退出，全部股本由自然人,民營法人和內部員工持有的資本結構，從而在根本上改變了股權性質。

深圳市和全國其它一些地方一樣,在新一輪經濟體制改革中更加明確地提出在一般競爭領域不再設有國有企業的舉措，因而將屬于一般競爭領域中的國有物業管理公司全面推向改制的最前沿，其未來的發展趨勢必將面臨著國有資本全面退出的現實。國有資本全面退出后，由誰來承接，怎樣承接，這將是新一輪改制浪潮中國有物業管理公司將要面對現實問題。

目前，深圳市的物業管理公司從其資本的構成情況看，尚存在以下幾種模式，第一種是沒有實行改制的全資國有公司；第二種是已經實行了內部員工持股改制，但國有股仍占控股地位的有限責任公司；第三種是國有股參股、內部員工控股的有限責任公司；第四種是國有股參股，自然人與內部員工控股的有限責任公司；第五種是完全由企業內部員工與自然人、民營法人持股的有限責任公司。前兩種性質的物業管理公司，顯然是屬國有物業管理公司范疇，因此，他們將成為新一輪改制的重點對象。改制的方式存在以下3種情況：一是對已經實行了內部員工持股改制但仍由國有控股的物業管理公司，以剝離方式完成國有資本的完全退出，形成完全的由企業內部員工股組成的有限責任公司。如福田物業、華佳宏物業等，二是對屬于第一種情況的物業管理公司引入產權主體多元化模式，形成法人（民營）、自然、內部員工三方持股方式承接全部退出的國有資本。三是對尚未實行任何改制的全資國有物業管理公司根據其具體情況采用因企制宜的方針分別實施以下改制措施：

第一、整體轉讓。即將一部分中、小物業管理公司的整體產權一次性轉讓給民營法人或公司員工，實行國有資本一步到位的退出。

第二、分步退出。即將一部分資本較大的物業管理公司的產權分次轉讓給法人或公司員工，使國有資本分步退出。

第三、同步改制。即，物業管理子公司隨母公司的改制要求自行考慮資產整合后，與母公司同步完成改制任務。

第四、剝離重組。即將物業管理公司原有的國有資產剝離出一部分交還給國有資產主管部門，實現資產優化后的重新組合。這種組合可以是在原有物業管理公司基礎上的結構重組，也可以將同一系統下的各家物業管理公司合并重組。

第五、公開拍賣。即將物業管理公司全部產權一次拿到產權交易中心掛牌競賣。

第六、兼并整合。即由一家規模較大的物業管理公司兼并幾家規模較小的物業管理公司，再對完成兼并后的物業管理公司進行整合。

總之，探索企業多途徑的改制方式，只要是對改制有利又切實可行都可以大膽嘗試，最終逐步實現國有物業管理公司全部退出資本市場的目標。

國企改制是一項復雜而艱巨的工作，既不能一蹴而就，也不能拖而不決，而應該仔細研究在各個不同領域中改制企業存在的具體問題，從而有針對性地采用相應的改制措施，使企業改制工作得以順利完成。深圳市的國有物業管理公司在改制的過程中同樣面臨著這方面的情況。由于國有物業管理公司大多數處于（母公司）從屬地位，其改制工作既要考慮自身的需求，又要考慮配合母公司的改制大局，故而更應該認真研究切合實際的改制模式。

二規范國有物業管理企業改制工作

實踐和經驗證明：國有企業改制工作中經常會出現了一些不夠規范的現象，造成國有資產的流失。國有企業改制是一項政策性很強的工作，涉及出資人、債權人、企業和職工等多方面的利益，既要積極探索，又要規范有序，只有這樣，才能做到國家、集體、企業和員工利益的“四兼顧”，使同有資產保值增值殖而不流失，為此，國有物業管理企業改制須在如下三個方面艱苦細致的工作。

（一）、健全制度，規范運作

1、批準制度。國有物業管理企業改制應采取重組、聯合、兼并、租賃、承包經營、合資、轉讓國有產權和股份制、股份合作制等多種形式進行。國有物業管理企業改制，包括轉讓國有控股、參股企業國有股權或者通過增資擴股來提高非國有股的比例等，必須制訂改制方案。方案可由改制企業國有產權持有單位制訂，也可由其委托中介機構或者改制企業（向本企業經營管理者轉讓國有產權的企業和國有參股企業除外）制訂。國有物業管理企業改制方案需按照《企業國有資產監督管理暫行條例》（國務院令第378號，以下簡稱《條例》）和國務院國有資產監督管理委員會（以下簡稱國資委）的有關規定履行決定或批準程序，未經決定或批準不得實施。

2、清產核資。國有物業管理企業改制，必須對企業各類資產、負債進行全面認真的清查，做到賬、卡、物、現金等齊全、準確、一致。要按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，核實和界定國有資本金及其權益，其中國有企業借貸資金形成的凈資產必須界定為國有產權。企業改制中涉及資產損失認定與處理的，必須按有關規定履行批準程序。改制企業法定代表人和財務負責人對清產核資結果的真實性、準確性負責。

3、財務審計。國有物業管理企業改制，必須由直接持有該國有產權的單位決定聘請具備資格的會計師事務所進行財務審計。凡改制為非國有的企業，必須按照國家有關規定對企業法定代表人進行離任審計。改制企業必須按照有關規定向會計師事務所或政府審計部門提供有關財務會計資料和文件，不得妨礙其辦理業務。

4、資產評估。國有物業管理企業改制，必須依照《國有資產評估管理辦法》（國務院令第91號）聘請具備資格的資產評估事務所進行資產和土地使用權評估。國有控股企業進行資產評估，要嚴格履行有關法律法規規定的程序。向非國有投資者轉讓國有產權的，由直接持有該國有產權的單位決定聘請資產評估事務所。企業的專利權、非專利技術、商標權、商譽等無形資產必須納入評估范圍。評估結果由依照有關規定批準國有企業改制和轉讓國有產權的單位核準。

5、交易管理。非上市企業國有產權轉讓要進入產權交易市場，不受地區、行業、出資和隸屬關系的限制，并按照《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》的規定，公開信息，競價轉讓。具體轉讓方式可以采取拍賣、招投標、協議轉讓以及國家法律法規規定的其他方式。

6、定價管理。向非國有投資者轉讓國有產權的底價，或者以存量國有資產吸收非國有投資者投資時國有產權的折股價格，由依照有關規定批準國有企業改制和轉讓國有產權的單位決定。底價的確定主要依據資產評估的結果，同時要考慮產權交易市場的供求狀況、同類資產的市場價格、職工安置、引進先進技術等因素。上市公司國有股轉讓價格在不低于每股凈資產的基礎上，參考上市公司盈利能力和市場表現合理定價。

7、依法保護債權人利益。國有物業企業改制要征得債權金融機構同意，保全金融債權，依法落實金融債務，維護其他債權人的利益。要嚴格防止利用改制逃廢金融債務，金融債務未落實的物業管理企業不得進行改制。

8、維護職工合法權益。國有物業管理企業改制方案和國有控股物業企業改制為非國有的物業企業的方案，必須提交企業職工代表大會或職工大會審議，充分聽取職工意見。其中，職工安置方案需經企業職工代表大會或職工大會審議通過后方可實施改制。改制為非國有的物業企業，要按照有關政策處理好改制企業與職工的勞動關系。改制企業拖欠職工的工資、醫療費和挪用的職工住房公積金以及企業欠繳的社會保險費等要按有關規定予以解決。改制后的物業企業要按照有關規定按時足額交納社會保險費，及時為職工接續養老、失業、醫療、工傷、生育等各項社會保險關系。

9、管理層收購。向本企業經營管理者轉讓國有產權必須嚴格執行國家的有關規定，以及本指導意見的各項要求，并需按照有關規定履行審批程序。向本企業經營管理者轉讓國有產權方案的制訂，由直接持有該企業國有產權的單位負責或其委托中介機構進行，經營管理者不得參與轉讓國有產權的決策、財務審計、離任審計、清產核資、資產評估、底價確定等重大事項，嚴禁自賣自買國有產權。經營管理者籌集收購國有產權的資金，要執行《貸款通則》的有關規定，不得向包括本企業在內的國有及國有控股企業借款，不得以這些企業的國有產權或實物資產作標的物為融資提供保證、抵押、質押、貼現等。經營管理者對企業經營業績下降負有責任的，不得參與收購本企業國有產權。

（二）、嚴格監督，追究責任

各級監察機關、國有資產監督管理機構和其他有關部門，要加強聯系、密切配合，加大對國有物業企業改制工作的監督檢查力度。通過建立重要事項通報制度和重大案件報告制度，以及設立并公布舉報電話和信箱等辦法，以使及時發現和嚴肅查處國有物業企業改制中的違紀違法案件。

（三）、精心組織，加強領導

1、改制國有物業企業要全面準確理解國有經濟布局和結構調整戰略方針，堅持黨的十六大提出的必須毫不動搖地鞏固和發展公有制經濟，國有物業企業必須充分認識到改制的重要性和緊迫性，并通過重組改制、結構調整、深化改革、轉換機制，在市場競爭中實現優勝劣汰，以更靈活更有效率的企業運作模式在競爭中發展狀大。

2、國有物業企業改制要從企業實際出發，著眼于企業的發展。建立競爭機制，充分考慮投資者搞好企業的能力，選擇合格的投資者參與國有企業改制，引入資金、技術、管理、市場、人才等資源增量，推動企業制度創新、機制轉換、盤活資產促進企業加快發展。

3、各級政府及其國有資產監督管理機構、國有及國有控股企業，要高度重視國有企業改制工作，全面理解和正確貫徹黨中央、國務院有關精神，切實負起責任，加強組織領導。要從實際出發，把握好改制工作的力度和節奏。在國有企業改制的每一個環節都要做到依法運作，規范透明，落實責任。上級國有資產監督管理機構要加強對下級國有資產監督管理機構的指導和監督，及時總結經驗，發現和糾正國有企業改制工作中存在的問題，促進國有資產合理流動和重組，實現國有資產保值增值，更好地發揮國有經濟的主導作用。

三國有物業管理企業改制須解決四個問題

2003年是市國企改革的決戰之年。我們知道與以往不同，現在企業改制的主要任務是：國有資本要有序退出，職工勞動關系要調整置換，法人治理結構要進一步優化，現代企業制度要基本確立。要實現上述目標，國有物業管理企業應認真研究和解決四個方面的問題。

（一）、正確處理國有物業企業改制與穩定的關系

物業企業改制涉及到各種利益關系的調整，會引發不同程度的社會和企業的不穩定問題。因此，要把穩定做為改制的前提，一手抓改制，一手抓穩定，做到改制與穩定并重。一是規范改制行為。要嚴格按照有關規定，規范操作。制訂改制方案要最大限度地征求職工意見，并經職代會審議通過。二是切實維護職工的合法權益。三是妥善做好職工的安置工作。對于解除勞動關系的職工，應按規定支付相應的經濟補償費，同時妥善安置內退、工傷職工。要及時為職工續接養老、失業、醫療等各種社會保險關系，解除職工的后顧之憂。要加快社會保障體系建設，不折不扣地做好“兩個確保”和低保工作。四是企業界經營班子、黨委要認真做好思想政治工作，增強社會和職工對企業改制的承受能力，加強政策宣傳，使廣大職工理解改制、支持改制、參與改制。

（二）、拓寬社會資本進入國有物業企業的通道

根據十六大精神本著“公退民進”的原則，加快國有資本從一般競爭性領域退出的步伐，規范有序地向外資、民資、社會法人資本以及企業管理層和內部職工轉讓國有股（產）權。要盡量吸引有發展潛力的資本，如開發商在資金充許的情況下。還可參與高新技術的研發生產，以此為改制后的國有物業管理企業增加新的經濟增長點。

（三）、積極籌集物業企業改革成本

對有經濟實力的改制物業企業，改革成本宜從改制企業的凈資產中支付；對凈資產不足以抵補改革成本或資不抵債的改制企業，需要政府提供支持。政府有必要設立企業改制基金，用于支付困難企業的改革成本。企業改制基金主要用于職工安置補償費用、償還職工債務（包括欠發工資、職工醫療費用、職工集資款等）、失業保險、養老保險和醫療統籌費用以及破產費用。同時，要努力降低改革成本，在確保職工補償性費用的前提下，能降則降，能壓則壓。公務員之家

四國有物業管理企業改制須過好七道關

目前，全國各地物業管理企業產權制度改革已成熱潮。從最近本人對部份改制企業的調查情況看，大部分企業通過改制，改出了干部職工的新觀念、新思維，改出了企業新體制、新機制和新的經濟效益，發展活力明顯增強。但也有一些不容忽視的問題，突出表現在以下7個方面：

一、是決策層和經理層權責不清。突出表現在董事長和總經理二人的職責權限不清，造成權責交叉，工作相互干預、相互影響。有的企業的董事長依然沿襲企業改制前的管理方式，事無巨細，對本屬于經理層職權范圍內的企業經營管理及一些事務性工作指手畫腳，搞得總經理有職無權，工作十分被動。有的企業法人治理結構不健全，沒有按《公司法》要求形成相互制衡的內部機制，企業決策者和經營者缺乏行之有效的監督約束，這也是造成相互間權責不清的一個重要原因。

二、是職工有股無權。個別企業搞股份制改革，只是把募股作為籌資方式，作為企業解困之道。職工只有入股的義務，沒有監督和管理企業的權利，企業的重大決策不征詢股東們的意見，持股職工的權益得不到保障。

三、是股金不到位。個別企業募股資金實際不到位，領導班子成員持大股本應如數繳納股金，買斷相應資產，但在實際操作過程中有的卻沒有從自己腰包中拿一分錢，只是以向國資部門打欠條的形式抵交股金，成為最大股東。

四、是違反規定搞送股。個別企業不按政策辦事，將企業股份以發獎金的形式無償配送給股東，并且以自己制訂的標準來確定每位股東的配送比例，從“買一送一”到“買一送十”不等。這一方面造成了國有和集體資產流失，另一方面也埋下了職工因配送不均而產生不穩定因素的隱患。

五、是簽訂和履行勞動合同不規范。作為勞動密集企業物業管理企業中存在大量事實勞動關系，一部分是企業在招用職工后沒有按規定與職工及時簽訂勞動合同，另一部分是勞動合同到期后，企業與職工沒有續簽或解除合同，但仍然使用這些職工。由于事實勞動關系不符合政策要求，不受法律保護，導致企業隨時與職工解除勞動關系的勞動糾紛時有發生。

六、是安排職工下崗隨意性大。有的企業在實際操作中忽略了下崗程序，只考慮減員增效，下多少人，而不考慮怎樣下。職工下崗既不制訂再就業方案，也未經職代會通過和勞動部門核定，操之過急。在個別企業，女職工合法權益得不到有效保護，一些政策規定不能安排下崗的女職工被強行安排下崗。還有的企業強令不入股職工下崗，待遇按臨時工對待。

七、是財務公開制度執行不嚴格。有的企業財務收支大多是一人說了算，董事會、監事會形同虛設，企業月度、年度會計報表很少向股東大會通報，更不允許股東查閱有關的賬目。個別企業還存在紅利分配“暗箱操作”問題，股東的正當權益得不到保障。

上述諸多問題的存在，嚴重影響了企業改制工作的進度、質量和效果。要妥善解決好這些問題，應當說比推進同有物業企業改制更困難、意義更大。為此，必須堅持企業改制與解決問題同步推進。一方面要堅定不移地貫徹落實好有關法律法規和政策，依法規范企業改制行為；另一方面要進一步解放思想，按照“三個有利于”原則，用改革的思路和辦法，積極主動地去研究解決這些新矛盾、新問題。只有這樣，才能確保企業改制工作盡快取得實效。