土地權利范文10篇

本文作者：彭春凝工作單位：西南民族大學

一、歷史上農村集體土地權利的性質以及其他相關事宜

有關目前我國農村集體土地權利的性質,這需要從歷史沿襲的其相關特性說起。而關于在五千年的封建土地所有制的性質,學界主要有三種觀點:國有制說、地主私有制說、自耕農小土地所有制說。長期以來自耕農小土地所有制的觀點不占主流,故這里介紹前兩種觀點。國有制說的代表學者是侯外廬。秦漢土地所有權制度,開創了中國封建制的國家最高的土地所有主的土地制度。其論述為:(1)漢代鹽鐵酒錢與山澤之利,是國家專有或屬于皇帝最高地主的。(2)漢家借貧民田,實際上這正是公田賦民的土地國有制。(3)漢代從移民墾田,到所在賜公田,即土地國有的制度。歷來皇帝募罪徙戍邊,或由狹鄉徙寬鄉的移民政策,都是顯例。(4)漢代自武帝以來,置田官以六十萬人屯田,是秦以來法律化的屯田之始。此后,昭帝、宣帝、元帝置都護尉屯田,后漢光武帝以后列帝因之。屯田制到了三國時代,就成為主要國有地租的形態了。(5)漢人多以田有草者曰官田,以耕而勿有,曰不專地,故武帝有詔,以草田為漢代的皇族地主所有權,而王莽的王田制,也盡收豪族地主土地而為最高地主所有。(6)秦漢以來,地租與國稅是不分別的。董仲舒和師丹的限田,王莽的王田,以及光武奪田,只是地主階級之間的內爭表現形式,除了地租外,再沒有理想。后來侯外廬對上述論點加以發揮和引申,明確提出中國封建土地所有制是皇族所有制,即土地國有制的論點,秦漢以來這種土地所有制形式是以一條紅線貫串著明清以前全部封建權。盡管這并不排除私人或公共占有權和使用權。[1]地主私有制學說的代表學者是翦伯贊。自戰國以來,中國的土地所有制就從封建領主的世襲所有向著新興的封建地主階級的個人所有轉化。到秦代統一六國后,地主階級個人的土地所有制,即土地私有制,已完全確立。秦始皇31年使黔首自實田就是土地私有制在全國范圍取得法律保護的證明。到兩漢時期,土地私有制已經普遍發展,根本不存在土地國有制的問題。他在談到兩漢的公田時指出,兩漢有公田,但不能因此就說兩漢的土地是國有制。作為一種土地制度,是國有或是私有必須看其在社會經濟中是否占支配地位。兩漢的公田比起私人所有的土地來,顯然是不重要的。這樣的公田在兩漢以后的封建社會中還長期存在,它是土地私有制的伴隨物,說不上是什么制度。[2]主張地主私有制學說的張傳璽則從另一角度來說明土地國有制向私有轉化:從戰國到秦統一,是土地私有制在全國范圍內形成確立的時期。兩漢時期,隨著土地買賣和土地兼并的發展,國有土地不斷向私有轉化,封建地主土地所有制已成為主導的所有制形式。如土地買賣契約就是一種法律行為,是所有權及其法律觀念的表現。[3]我國歷史上對于土地關系的調整從來就沒有停止過。從春秋時魯國的初稅畝被動地適應土地制度的演變到戰國時的商鞅主動地廢井田,正是貫徹一條改革土地制度的路線。5管子6中地者政之本也,是故地可以正政也,地不均平和調,則政不可正也。政不正則事不可理也。,,可以正政者地也,故不可不正也。,,地不正則官不理,官不理則事不治,事不治則貨不多。戶籍、田結者,所以知貧富之不訾。故善者必先知其田,乃知其人,田備然后民可足也。[4]都說明改革土地制度的必要性,也說明了改革田制的目的是搞好農業生產,增加產量,即為了解放生產力。土地所有權的集中,使大量農民淪為赤貧,貧富分化,不利于生產力的發展,以致事不治、貨不多。在地主土地所有制尚處于上升階段。5管子6作者即已看出這種所有制必然引起的土地兼并和當時生產力發展之間的矛盾。5管子6的均地思想,是我國封建地主所有制確立后首次出現的在封建制范圍內調整土地關系的思想。均地均分的是土地使用權,而不是土地所有權。在當時的歷史背景下,平均分配土地所有權的思想是不現實的,其實質則是對封建土地制度的全盤否定,均分土地所有權和5管子6一書總的精神相違背。當然均地分力的同時,還有與之分貨的平民思想的提法,所以5管子6田制改革是在租佃制的前提下來保證每個農民都有耕種的權利。在對我國土地私有制關系的調整過程中,還出現了各種限田、占田、均田方案,但都不涉及封建土地所有權本身,也都是在封建土地制度大框架內對土地關系的調整。可是也有例外,如宋朝的均地思想已經是對封建土地制度的挑戰,重新分配的已經不是土地租用權,而是土地的所有權。這無異于提出耕者有其田的思想,要求發展自耕農的生產形態,反映了廣大無地農民的愿望,反映了從封建土地制度下解放生產力的客觀要求。這種均地權思想是封建思想家中可能產生的最激進的土地思想,是我國古代土地思想發展史上的里程碑,有重大的意義,連后世反兼并的封建思想家也望塵莫及。但存在矛盾的地方是,李覯卻寄希望于封建國家來實現均田,這恰恰使其均田思想無法得以實現。從歷史發展來看,在地主制的封建制度下,土地歸個人所有,可以自由買賣,總有土地兼并和集中的趨勢。從西漢開始,這種趨勢此消彼長,從未間斷。實質上土地兼并過程就是貧富兩極分化過程。而我國的封建土地制度就是培育土地兼并的制度,兼并發展到一定程度又不利于這個制度,迫使國家不得不和兼并勢力作斗爭。因此,封建思想家、政治家多注意于抑制兼并。其實質是緩解生產關系和生產力的矛盾。諸如董仲舒的以限制富豪占田數額為中心的限田思想,王莽的以土地國有為內容的王田思想,西晉太康年間頒布的規定官員最高占田額和農民按勞動力分田的占田令所體現的占田思想,和北魏孝文帝實行延續至唐代玄宗年間的均田制所體現的均田思想等等。這些土地思想從根本上說都是這一矛盾的產物,只是不同時期的矛盾有特殊性,故這些土地思想各有特色而已。宋朝地非己有的平土思想和明清時期出現的接近于耕者有其田的思想,帶有反對封建土地制度本身的性質,但畢竟在當時的社會中無法實現。[5]也有學者認為雙重所有土地制度,既適應大統一的君主國家,又適應小分散的小農經濟。在大多數情況下,既能保證統一國家的經濟需要,又能保證老百姓得以溫飽。長期領先的中華文明,就是在這樣的土地上生長起來的。[6]

二、當前農村集體土地權利的歸屬以及兩個關鍵性決定因素

之所以有了前面一部分的內容,筆者還是認為我國土地所有制的性質有著一定的歷史繼承。關于農村集體土地權利的理論和實踐方面,盡管有著不同的名稱表述,但內容卻是一樣的。以下內容,可見一斑。農民實踐探索出來的適合生產力要求的產權形式,即包產到戶,到上世紀8年代才獲得合法的制度地位。[7]有人主張認真研究土地所有權、使用權的特征與本質,從一個現實案例入手,分析為什么在司法實踐中同一法院對同一事實作出不同認定、不同判決的原因。而有人在分析了農村土地流轉的基本情況之后,主張制定5農村土地流轉法6,認為土地流轉問題不是法律能夠單獨解決的,應當深入了解農民對土地的真正態度,在此基礎上各部門共同參與解決問題。至于關于在土地流轉中遇到的土地流轉糾紛,有人主張進行了類型化分析,認為引發農村土地流轉糾紛的原因主要包括:法律規定與民間社會規范的沖突、政策的頻繁變化所導致的農村現實利益關系的變化而產生沖突、農村土地法律制度價值取向的分歧及法律規定間的內在沖突、現行規定與農村的復雜現實相脫節而造成的對立沖突、現行的雙軌并行、城鄉分治制度,等等。解決這些問題需要建設預防機制、多元糾紛解決機制,充分發揮農村基層調解制度的作用,健全法律規定、減少規范內部的沖突。這些等等問題,都是農村集體土地權利現實中遇到的困境。因此,近來在5土地管理法6的修訂時,對第二條增加了根據國民經濟和社會發展需要,對土地供應的總量、時序、結構實行,,市場化配置。這向符合社會主義市場經濟的憲法原則的方向靠攏了。同時,較詳細確定了幾種土地產權,并規定要保護土地權利人的權益:在第五條中,增加了土地權利包括國家土地所有權、集體土地所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、農用地使用權、宅基地使用權、地役權、土地抵押權等,土地權利具體化了;增加了國家土地所有權人和集體土地所有權人對自己的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利,這使得土地權利因其包含處分權而更為完整;并強調土地權利人的合法權益受法律保護,任何單位和個人不得侵犯,增加了土地權利的安全性和可靠性。[8]這里,先從農村集體土地權利的歸屬進行分析,農村集體土地權利有債權與物權說之分。債權說的觀點是,既然土地承包經營權的內容是由合同確定的,土地承包經營權屬于債權性質。尤其從土地轉包來看,轉包人取得的權利都是短期性的,承包人也不能自主轉讓承包權,而須經發包人同意,這種轉讓方式完全是普通債權的轉讓方式。物權說的觀點是,土地承包經營權是對物的占有、使用、收益為內容的權利,在性質上只是對物的支配權。有這樣幾種觀點,第一種觀點是,應該采用農地使用權來概括這一權利。承包經營權本意是債法的范疇,它與聯產承包經營合同相聯系,應為農地使用權。第二種觀點是,應把農林牧漁生產經營的土地使用權統稱為農用權,并包括現行法中的土地承包經營權和四荒土地使用權。第三種觀點是,應當借鑒羅馬法永佃權制度所具有的物權性、永佃權人享有權利的充分性以及永佃權存續期限的永久性等優點,將承包經營權改為永佃權。第四種觀點是,應當采用耕作權概念,即因耕作或種植而使用國家或集體所有的土地權利。[9]筆者認為,土地經營承包權物權化有以下幾個原因:11物權化有助于保護承包經營者的利益,排除發包人的干擾。21承包經營權物權化是以契約形式來規定雙方的權利義務,有助于依法辦事。31承包經營權物權化的同時以承包經營權的期限為設置條件之一,有助于穩定土地承包經營關系。41土地承包經營權的物權化有利于對農村集體土地的統一管理,由集體來保護耕地的統一使用和耕地質量的優良。51土地承包經營權的物權化是促進土地承包經營權流轉的前提條件。而筆者也認為應當參照國外有些國家,如英、日等的法律規定,規定農村集體土地權利是永佃權,即物權性質的農村土地承包經營權系長久存續之權利。如5日本6第278條永佃權的存續期間規定:11永佃權的存續期間,為2年以上5年以下。以長于5年的期間設定永佃權者,其期間縮短為5年。21永佃權的設定,可以更新。但其期間,自更新時起,不得超過5年。31未以設定行為確定永佃權存續期間者,除另有習慣情形外,其存續期間為3年。則物權性質的農村土地承包權的期限較長或為永久性。[1]目前,我國的土地承包經營權分成兩種:一種是耕地的土地承包經營權。廣義的耕地包括林地和草地;還有一種是荒地。對于耕地的承包經營權,土地承包經營權人可以采取轉包、互換、轉讓等方式進行流轉。要特別注意這個流轉用詞。轉包可以,互換可以,轉讓可以。但是,為什么還要加一個等字呢?等實際上就是有關5土地承包經營法6的單行法規了,如5土地承包法6明確規定農村耕地的承包經營權可以出資,但只限于發展農業為目的,出資入股搞農業可以。通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的荒地等農村土地,可以轉讓、入股、抵押,或者是以其他方式流轉。這個地方的用詞是轉讓、入股、抵押,或者以其他方式流轉。如果是荒地的話,完全可以入股、抵押。在荒地上搞一個休閑場所,或者搞一個旅游的地方,把荒地充分利用起來,而且還可以以任何其他方式進行流轉,互換、出租、轉包、贈與等。但是,轉讓入股出資是不一樣的。按照5公司法6規定,土地使用權出資入股要轉讓財產權,這里的轉讓相當于買賣的性質,而入股是出資財產形態的變化。因此有的土地管理部門、稅務部門就主張把股東出資的土地變成了公司所有即置于公司的名下,按轉讓的辦法來納稅;轉讓是轉讓,出資是出資。至于建設用地使用權的流通范圍。建設用地使用權人可以有權轉讓、互換、出租、贈與或者抵押,但法律另有規定的除外。這里加了一個另外。建設用地使用權有五種。建設用地使用權人擁有了轉讓權出資權和抵押權,這就是一個流通的標志了。當然,還有一個法律另有規定的除外。這個法律另有規定的除外,一是包含了對這種權利的限制,如果是劃撥的土地當然不能。二是和前面講到的荒山、荒地的流通范圍又有不一樣。為什么?因為這一部分有一個土地管理的規定,沒有經過開發你想賣不行,想轉讓不行。如果你在兩年內不開發,國家可以收回。根據以上兩個部分,我們可以分析得出,我國沿襲著五千年的傳統,在土地公有制的框架下,結合市場經濟的發展要求,實行一系列有關集體土地承包經營權的物權化,這里必然繞不開兩個因素,一個是土地公有制,一個是土地市場。如何在公有制的框架內對土地資源進行有效的配置?從法學的視角看,就是如何為公有土地設計一個科學、合理的權利體系。

三、農村集體土地權利實現的法律解決機制

關鍵詞:農村土地所有權建設用地使用權土地承包經營權宅基地使用權流通性

內容提要:農村土地歸農民成員集體所有，土地所有權人有權決定土地所有權的行使方式和得到所有權權益。土地承包經營權具有流通性，通過家庭承包方式取得的土地承包經營權也應可以入股、抵押。宅基地使用權作為一項用益物權也應具有流通性，農民住房可以轉讓也可以抵押，宅基地使用權可以隨同農民住房流通。

農村土地權利是農民對農村土地享有的權利。正確認識和界定農村土地權利的性質，是保護農民土地權益的前提和基礎。

一、關于農村土地所有權的性質和權利行使

(一)關于農村土地所有權的性質

農村土地所有權為何種性質？在《物權法》通過前，對此曾有不同的觀點。如何構建農村土地所有權也就成為學界爭論的問題。有的認為，我國農村土地所有權存在主體虛位，有的甚至認為應將土地所有權確認為農民個人所有，以解決農村土地“無主”現象。筆者不贊同這種觀點。這不僅是因為我國《憲法》中規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”，更重要的是因為我國農村土地權屬變動的歷史原因，使我們無法或者說不能確認現有土地應歸哪一具體的個人所有，否則，不僅會造成今后的土地利用問題，而且會造成極大的社會動蕩。筆者認為，非屬國家所有的土地應當歸村落居民集體所有。《物權法》第59條第1款規定，“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。”這一規定明確了集體所有的土地歸本集體的成員集體所有。但對此仍有不同的理解和主張。有的認為，成員集體所有應為集體成員共有；有的認為應為總有。筆者不同意成員共有的觀點。這種集體成員集體共有，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成員按一定的份額享有，也并非每一成員退出時可以要求分出自己的應得份額，因此，這種所有的性質應為“總有”或者稱為“合有”。有學者認為，“合有，也稱為公共共有或者共同共有，是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關系的存在共有一物，他們不分份額平等地享有權利，對共有物之處分以全體共有人的同意決定。”“總有，是指多數人所結合之一種共同體，亦即所謂實在的綜合人之有。”盡管境外也多有學者將共同共有定義為合有，但我國法上是將共有區分為按份共有與共同共有的，也就是將共同共有作為共有的一種形式，而不是將共有僅限于分別共有或按份共有，因此，與其將“合有”作共同共有解釋，不如將其作與“總有”含義相同的解釋。也正因為如此，農民成員集體所有屬于合有即總有。合有與共有的根本區別在于合有人構成一個團體，每個成員不能要求對合有的財產分割，只是在享有所有權人的權益上應與共同共有相同，即每個人都可享有所有的財產的收益。“共有人不僅可以直接占有共有財產，而且有權請求分割共有財產。集體財產盡管為其成員所有，但其屬于集體所有，集體財產與其成員是可以分離的，尤其是任何成員都無權請求分割集體財產。”

「內容提要」隨著市場經濟的深入發展和即將制定物權法，我國的土地權利制度建設已臨關鍵階段。對土地權利整體建設，提出四項基本條件，即滿足市場經濟需求、符合憲法原則、符合國情、與民法典和物權法相銜接等。在土地權利制度的總則規定中，提出應當堅持權利法定原則、權利絕對原則、登記原則、權利特定原則、順位原則。對土地登記應堅持“五統一”原則。具體權利細則，在保留兩種土地所有權的基礎上，一是讓土地使用權完全進入市場，二是在土地使用權上設立建筑權、耕作權、抵押權。

「關鍵詞」土地、權利制度、土地使用權、他項物權

我國的土地權利制度已經到了一個關鍵的發展階段。其中的原因，首先是經濟體制在整體上已經踏上了向市場經濟的更高級階段邁進的步伐，土地的權利將更加深入，更加廣泛地進入市場機制，這樣，改革初期從香港引進的曾經發揮過巨大作用的而現在越來越不滿足需要的土地批租制度，就必須從根本上予以更新。另外，目前正在醞釀制定物權法典，這是我國調整財產關系的基本法律，以土地權利為核心的不動產法將肯定是其最重要的內容。另外土地法的制定也在積極地進行。在這種形勢下研究設計土地權利制度，不但對經濟體制進一步的發展有現實意義，而且對未來民法典或者物權法典的立法將發生巨大影響。

1發展我國土地權利制度的基本條件

由于市場經濟的深入發展和即將制定民法典或者民法物權法，目前我國的土地權利制度建設遇到了一個非常關鍵的發展階段。鑒于以土地權利為核心的不動產權利體系對國家、民族以及整個社會的存在和發展所具有的重大政治經濟意義，借制定民法典或者物權法，以及制定土地法的良好機會，發展、完善現行的土地權利體系，很有必要也很有意義，而且是我們法學家和實踐家們共同的責任。

在發展土地權利制度時，必須尊重和服從如下條件：

編者按：本文主要從問題的提起；建筑物所有權必須以地權為其正當根據；《物權法》第142條但書的應有內容；集體土地所有權作為建筑物所有權的正當根據進行論述。其中，主要包括：建筑物所有權不可能憑空孤立存在,必須以地權作為自己的正當根據、法律創設了地上權制度、建筑物所有權以地權為其正當根據、設置例外,得有充分的必要性和正當性、由開發商在房地產項目開發中配套建設的市政公共設施,可以甚至必須歸國家所有、分析第二種情形不宜作為《物權法》第142條但書所包含的內容、國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃、對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的、租金相對于地上權的代價而言較低等，具體請詳見。

論文內容提要:物權法第142條的但書內容應當指國有土地租賃權為建筑物所有權的正當根據。市政公共設施所有權、職工購買的公有住房都應當以建設用地使用權為其正當根據。筑物所有權須以土地權利為其正當根據。土地權利可以是建設用地使用權、宅基地使用權,也可以是集體土地所有權、集體土地使用權,還可以是國有土地租賃權。

論文關鍵詞:土地權利/建筑物所有權/國有土地租賃權

一、問題的提起

案例一:農戶甲取得A地的宅基地使用權后,舉家到B市販賣蔬菜,鄰居農戶乙出資在A地建造住房,竣工后聲稱擁有該住房的所有權。甲對此持有異議,并訴至法院,請求確認該住房的所有權。

案例二:甲房地產公司擁有A地的國有土地使用權,因缺少資金而與乙公司簽訂合作協議,約定乙公司投入3000萬元人民幣,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有權,甲房地產公司擁有三分之二的所有權。后因雙方發生爭議,甲房地產公司告知乙公司,建成的商品房全部歸屬于自己。乙公司堅持自己擁有三分之一的商品房所有權,并訴至法院。但該項合作協議被認定為名為合作實為拆借資金,歸于無效。在這種情況下,建成的商品房所有權歸屬于誰？

土地是財富之母，人類社會一切物質財富幾乎無不來源于土地，土地制度根本目的在于有效利用土地，增進人類福祉。能否促進土地的利用，似乎可以說是衡量一切土地制度是否合理的唯一標準。（注：土地保護仍然是服從于土地利用的次級價值，而不是土地制度的最終目的，保護之所以必要乃是由于土地為人類根本利益所系，保護的目的是為了實現對土地的永久利用。）我國實行土地公有制度，作為土地所有人的國家和農業集體組織直接經營土地不可能保證土地的利用效率，新中國成立以后至改革開放以前的歷史已經充分證明了這一點。因此，在堅持土地公有的前提下，最大限度地發揮土地的利用效率，必須賦予土地所有權以外的其他權利人相對獨立的權利，惟有如此，才能保證土地資源通過市場實現配置優化，并在此基礎上充分提高土地的利用效率。

一、土地權利獨立性塑造之必要-兩個邏輯

在保證永久利用土地前提下最大限度發揮土地的利用價值，是一切土地制度所追求的終極目的。實現土地資源最有效利用，必須具備兩個基本前提：第一，土地資源的配置處于最優的狀態；第二，在土地資源配置最優狀態下，土地利用者能夠自主經營土地。然而，這兩個前提的實現都要以土地權利的獨立化為條件。

（一）土地資源配置與土地權利獨立化

人類社會最大的浪費莫過于土地不能充分發揮其利用價值。決定土地資源效用發揮最基本的因素是土地使用人的經營素質。因此，土地利用效率如何首先取決于土地資源的配置狀態。同樣一塊土地，由富有經營管理經驗的土地經營專家利用，其產生的效率可能是由外行使用時的幾倍、幾十倍、甚至成百上千倍。只有當土地能夠落入最善于利用該土地的人手中，才能最大限度地發揮其增進人類福利的效用。

實現土地資源配置優化，必須使得土地上各種利益的擁有者能夠根據市場規則轉移土地上的利益。市場之所以能夠發揮最佳的配置效果，其主要原因在于它考慮了土地利用者利用土地能力的差異。假設一個不善于利用土地的人，他擁有某種土地的財產權每年只能給他帶來100元的收益，如果他將土地上該項財產權轉讓給一個善于利用土地的人，或者授予后者對土地進行實際經營的權利能夠獲得200元的收益，他肯定愿意出讓或授予他人經營。同時，如果受讓人利用自己的經營方式，能夠從同一片土地上獲得在扣除各項成本和消耗后仍超過200元的收益，那么，他也會愿意受讓。這樣的交易對于土地權利的轉讓、授予者以及土地權利的受讓、被授予者來說，都是合算的。市場將通過這種利益機制促進不善于經營土地的人將土地或土地上的某種利益轉移給更善于利用土地的人。因此，在市場配置土地資源的情況下，必然存在一種趨勢：土地資源逐步向最善于利用土地者手中轉移。

因不動產登記是不動產物權變動的法定公示手段，是決定不動產物權變動能否生效，或者使得物權變動取得完滿效力而必須具備的程序性條件，所以在我國，不論是作為財產基本法的物權法，還是涉及物權的其他法律如土地法、房地產法、森林法等，均必須對登記與物權實體法的關系問題作出明確的規定。（注：關于不動產登記對不動產的實體物權的影響作用，請參考拙著“論不動產物權登記”一文，《中國法學》1996年第5期。）在各種不動產登記中，土地權利登記可以說是最基本最重要的登記。因此有關土地登記的法理根據和土地登記機關的選擇這兩個至關重要的問題必須首先予以明確。

1關于土地登記的法理根據

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實際工作者和理論工作者認為，土地權利登記只是土地管理部門管理土地事務的行政工作之一。如以這種觀點來看，土地權利登記的法理根據就只是國家對行政事務的主權和國家機關根據部門分工原則進行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財產法的基本法-民法物權法的角度來看，登記作為不動產物權公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權的建立、變動或終止，使物權的變動獲得社會的承認和法律的保護。世界各國的民法物權法無不規定了物權的公示原則，其意義是，因為物權是一種排他權，既然物權要排斥他人，那么必須讓社會承認該物權在排他，也是讓法律保護該物權的排他，這樣在一個物權上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動產上設定一個抵押權時，依據物權公示的法律原則，該抵押權必須進行登記；在登記之后，社會就有了知悉該不動產承受著一項抵押權這個法律上的負擔的合法渠道，社會的他人就會在取得該不動產物權時作出合理的避免風險的舉動。如果法律沒有建立抵押權的登記制度，那么，后來取得該不動產物權的人，在抵押權人行使權利時，法律如果許可抵押權人追奪該不動產，這對權利取得人是不公平的，因為該取得人并不知道該抵押權的存在，而且法律沒有對他提供使其避免風險的機會，沒有保護他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權人行使追奪的權利，則等于法律不承認該抵押權的存在，這對抵押權人也不公平。如果法律建立了抵押權的登記制度，而且要求抵押權的設定必須登記之后，則社會的一切人可以從不動產登記簿上知悉抵押權設定的情況，任何人可以根據“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動產的物權；如果某個人決定取得該不動產的物權時，則他應當合乎自己心愿地承受因此而產生的風險。除抵押權之外，其他的不動產物權的登記也有同樣的情形。所以，建立不動產登記制度，對建立公正而有序的不動產交易機制非常必要。

土地權利在民法上是典型的不動產物權，土地權利登記是土地權利變動的法定公示手段。公示原則在土地權利上的運用，就是通過登記為土地權利交易提供具有國家公信力支持的、統一的、公開的法律基礎。具體包括如下幾點內容。

1.1土地登記是為土地權利變動（包括土地權利交易）提供法律基礎

第一章總則

第一條為規范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。

第三條土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

第一章總則

第一條為規范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。

第三條土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

第一章總則

第一條為規范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。

前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。

第三條土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

本文作者：吳志剛工作單位：南京師范大學法學院

農民的“土地權益”與農民基于土地的“權益”

雖然農民土地權益問題早已為人們所關注，但是，至目前為止，“農民土地權益”術語本身卻仍未有一個明確的定義：一方面，從法律規范層面來講，“農民土地權益”尚未成為一個法律概念；另一方面，從學術研究層面來看，大部分學者都是把“農民土地權益”當作一個不言自明的概念來使用。而就已有的一些少量關于“農民土地權益”概念之觀點而言，其主要包括兩種情況：一是從農民的“土地權益”（限于物權體系內）視角出發，主張農民土地權益是指農民所享有的物權體系內的土地權益。例如，有觀點認為，“農民土地權益是指以農村土地作為財產客體的各種權利的總和，包括土地所有權、使用權、收益權、處分權等。”[3]二是從農民基于土地有的“權益”（不限于物權體系內）出發，主張農民土地權益是指農民基于土地所享有的全部權益。例如，有觀點認為“，‘農民的土地權益’是指農民圍繞土地所產生的并且應當享有的一系列民主權利與獲得物質利益權利的總稱。”[4]哪一種觀點才能夠真正反映“農民土地權益”的本質屬性？目前“，土地權利”或“土地權益”往往是指權利人按照法律規定直接支配土地的權利，如土地所有權、土地使用權、地役權、租賃權和耕作權等[5]。中國《物權法》所明確規定的土地權利就主要包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權等權利。因此，相對而言，由于“土地權益”往往專指不動產物權體系內的系列性權利，隨之，農民土地權益的含義自然也就將被局限于物權體系內。但是，在中國大陸地區的特定場景下，盡管農地的所有者不是農民，但是對于其實際占有者———農民來說，土地所承擔的絕不僅僅是經濟功能，更多的還是生存功能和發展功能。如此一來，農民基于土地所享有的權利，就必然包含有生存權、居住權、發展權和環境權等諸多事關農民生死存亡的權利，而且，不容否認的是，這些權利又恰恰都屬于基本權利，因此將農民土地權益僅局限于物權體系內的觀點就存有嚴重缺陷。更為關鍵的是，該種觀點不僅與事實不符，甚至還會給無止境地征收農村土地提供了一種理論借口，即只要給與農民足夠的經濟補償，就可以無限制地進行征地。由此可見，就概念上來看，農民土地權益應是指農民基于土地享有的權益；而從外延上來看，農民土地權益既包括農民基于土地所享有的經濟、政治、社會和文化等實體權益，也包括農民為保護前述實體權益所享有的程序權益。

農民土地實體權益與農民土地程序權益的真實存在

如前所述，農民土地權益主要包括兩個方面的內容：一是農民土地權益中的實體權益，筆者將其稱之為農民土地實體權益；二是農民土地權益中的程序權益，筆者將其稱之為農民土地程序權益。其中，農民土地實體權益主要包括農民土地經濟權益、農民土地政治權益、農民土地社會權益和農民土地文化權益等內容。具體來說，農民土地經濟權益主要包括農民土地承包權、農民土地使用權、農民土地收益權和農民土地受償權等；農民土地政治權益主要包括農民土地信仰權、農民土地知情權、農民土地參與權、農民土地決策權和農民土地監督權等；農民土地社會權益主要包括農民土地就業權、農民土地生存權、農民土地居住權、農民土地發展權和農民土地環境權等；農民土地文化權益主要包括農民基于土地享有農村的物質文化、制度文化、心理文化，以及農村文化產品的權利。此外，就農民土地程序權益來看，其主要是指因保障農民土地實體權益而自然延伸出來的權益，如農民土地糾紛行政裁決請求權和農民土地糾紛司法裁判請求權等。現實中，盡管農民土地經濟權益依然沒有得到有效的保障，卻也基本得到一致的承認，與此相反，農民土地政治權益、農民土地社會權益和農民土地文化權益，以及農民土地程序權益等卻往往受到了忽視。本文以當前農村土地征收實踐中存在的農民土地權益受侵情況為例，論證權益存在的真實性和亟待保障的迫切性。第一，農民土地政治權益未得到充分的保障。首先，在審批征地方案階段，針對是否同意征收農村耕地的問題，農民的決定權未受到尊重。因為《土地管理法》第45條規定，農村耕地征收是由國務院或省、自治區、直轄市人民政府單方批準的，其無需聽取農民和農民集體的意見。其次，在公告征地方案階段，針對是否同意耕地征收方案的問題，農民的參與權也缺少保障。因為《土地管理法》第46條規定在此階段，農民僅享有耕地補償的登記權利，對于耕地征收方案并無參與權和話語權。最后，在批準補償方案階段，針對補償標準過低問題，農民的話語權也未受到重視，因為《土地管理法》第47條規定，耕地補償標準是由征地機關單方面決定的，農民并不享有參與確定具體補償標準的權利。第二，農民土地社會權益未得到充分的保障。首先，征收農村耕地使得農民失去就業崗位而影響了農民的就業權。事實上，絕大部分農民在被迫轉崗的過程中，也的確因缺乏足夠的技術而處于就業市場的末端。其次，征收農村耕地損害了農民的生存保障權，因為征地使得農民失去了土地這個最基本的生活保障。實踐中，由于征地補償費用較低，且農村社會保障水平依然比較落后，不少失地農民的生活處境不僅沒有因為征地而提高，反而呈現出“開倒車”的趨勢。再次，征收農村耕地損害了農民土地發展權，因為當農民失去土地時，其也就失去了基于土地所享有的發展機會。例如，《土地管理法》第47條所規定的耕地征收補償目標僅是為了“使需要安置的農民保持原有的生活水平”，而未將農民及其家庭的長遠生計和今后發展考慮在內。再如，事實上，由于中國實行的是國家壟斷土地一級市場的征收制度，即政府往往以較低的補償費來征收農村耕地，然后再以高出原補償費許多倍的價格賣出[6]，如此一來，就使得農民無法分享到土地的增值收益。復再次，個別征地機關強行以低價征收農村宅基地的行為，也勢必損害了農民土地社會權益中的住房保障權。最后，征收農村土地也必將會損害到農民的環境權。一般情況下，相較于市民而言，農民可以接觸到更潔凈的空氣、更清潔的水、更充足的陽光和更美的自然風景，但是，一旦農民的土地被征收，農民被迫住進城市之后，其本應享有的環境權自然也就受到了影響，因為，不僅其無法繼續享受農村特有的清新環境，而且也無法繼續享受雞鳴犬吠、炊煙裊裊和空曠山野等農村的特有美景。但是，就現有的征地補償制度而言，農民基于土地享有的就業權、生存權、發展權、居住權和環境權等社會權益，并沒有被納入到征地補償范圍中，因為《土地管理法》第47條所規定的征地補償范圍僅包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費這三個方面的物質損失，由此可見，農民土地社會權益并未得到充分的重視和保障。第三，農民土地文化權益未受到充分的保障。首先，由于農民對耕地和宅基地都有著深深的依戀和歸屬等文化性情感，因此當耕地，尤其是宅基地因征收而被鏟平時，其心理所受的創傷應該是相當嚴重的。畢竟失去了土地，往往也就意味著失去了村落、宅、祖居、井、服飾和食器等諸多凝聚歷史文化的物質載體。其次，當農民因征收而失去了全部土地的時候，這也就意味著其基于土地而形成或養成的安逸、穩定和安全等心理和吃苦耐勞、堅忍不拔和忍辱負重等性格將受到影響。如此一來，這勢必又使得農民的心理文化和以此為基礎的農村文化將受到一定程度的影響。再次，當農村耕地或宅基地被全部征收的時候，對農民來說，這也就意味著其將徹底失去在農村生活的機會、失去基于土地而養成的生活習慣和生產方式。隨之，農民不僅無法繼續欣賞到早已習慣的地方戲曲和武術表演等農村文化產品，而且還往往會在語言、飲食、起居、習俗和禮儀等方面出現文化適應上的困難。對此，正如有觀點所言，“村落終結過程中的裂變和新生，也并不是輕松歡快的旅行，它不僅充滿利益的摩擦和文化的碰撞，而且伴隨著巨變的失落和超越的艱難。”[7]但從現實情況來看，農民土地文化權益顯然還沒有得到足夠的關注，因為，不僅征地補償范圍中不包括對該權益損失進行的補償，而且失地農民因文化適應困難而引發的心理問題也未得到足夠的關注和治療。第四，農民土地程序權益缺乏應有的法律保障。目前，對于中國大陸地區的農民而言，不僅征地程序不是一種完全的參與型程序，而且針對征地糾紛的訴訟救濟機制也不健全。例如，盡管農民對征地方案不滿意，卻始終無力阻擋征收的進程。從表面上看，也許是某些征地機關過于急躁，沒有依法辦事，但是，究其根源還是在于農民土地權益訴求機制不健全，尤其是司法救濟權沒有得到足夠的保障。例如，根據《行政復議法》第30條第2款的規定，農村集體或農民可以對國務院、省、自治區、直轄市人民政府做出的征用土地的決定提起行政復議，但行政復議決定卻是最終裁決。再如，根據《土地管理法實施條例》第25條第3款的規定，農民對農地征收補償方案和安置有異議的，由縣級以上地方人民政府協調和裁決，即使農民對協調和裁決的結果仍不滿意的，也不得影響農地征收工作的正常開展。另外，根據《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條第1、3款和第24條的規定，人民法院應當受理農民針對承包地征收補償費用分配不均所提起的訴訟，但卻不受理農民就用于分配的土地補償費數額所提起的訴訟，即土地補償費“分不分”和“拿多少出來分”等問題，因屬于村民自治的范疇，故不屬人民法院的受案范圍。

農民土地權益與基本權利譜系的契合