土地確權法條例范文

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篇1

[關鍵詞]物權登記　物權公示　物權變動模式

前言

物權作為對世權，要求一切社會公眾承擔容忍與消極不作為的義務。那么為了避免人們動輒得咎，為了交易的安全與秩序，就要求這種強大的權利以特定的表現形式昭然于外而使他人可知，這就是對物權的公示要求。物權通過公示得以明確權利的界限，又通過這種明確進一步強化了物權的效力。而對不動產和特殊動產物權的登記，則是借助公權力機關權威而表彰的，最為典型的物權公示方式。

本文下面將以物權法為主，參照其他法律、法規，對我國現行物權登記實體規則，即終局登記的各要素：登記機關、登記內容、申請主體、登記效力逐一進行歸納分析：

一、登記機關：

首先，依照物權法第十條，國家對不動產實行統一登記制度，因此對不動產物權的登記，應由某經法律、行政法規規定的機關統一負責辦理。依各國立法例，由司法機構統一負責不動產物權登記的居多1。但是，且不論我國現行法律對不動產物權登記問題各有規定，物權法本身對此問題的立場就有不同，物權法第一百二十七、第一百二十九條規定，有關土地承包經營權的登記主體，是當地縣級以上地方人民政府。那么在將來對不動產統一登記機關的設計中，是無視該規定另行設定登記機關，還是順水推舟統一在當地地方政府？物權法專門規定土地承包經營權的登記機關，不知有何深意？

其次，依照物權法第二十四條，海商法第九、第十三條，民用航空法第十一條，機動車登記規定第七條，船舶、航空器、機動車物權的登記，分別由船舶登記機關、國務院民用航空器主管部門、機動車登記機關負責。這里的物權，應當指包括所有權、用益物權和擔保物權在內的各種物權登記。

再次，而對于其他一般動產，依照物權法第一百八十七條，以生產設備、原材料、半成品、產品設立抵押權的，登記具有對抗效力，但卻并未明確規定登記機關。而第一百八十八條規定，以上述動產進行浮動抵押的，登記主體則是工商行政管理部門。這就產生了一個問題，對上述一般動產的一般抵押登記，若由其他機關登記，則將重演“多頭登記、政出多門”的弊端；若統一由工商部門登記，則遠遠超出了僅負責企業設立、變更登記的工商部門的能力范圍，事實上，由于一般動產以交付為物權變動的公示方法，實際上沒有任何一個機關能夠有效的承擔一般動產抵押登記這一職責。

二、登記的內容：

權利歸屬與權利變動互為因果，實為一體兩面。進一步而言，“登記”一詞本身即具有名詞和動詞雙重詞性，名詞意義的登記指不動產物權登記薄上有關某人對某不動產享有某種物權之記載；動詞意義的登記則指將當事人變動物權之意思標志登錄到國家不動產物權登記薄上。2因而登記的內容無法將權利歸屬與變動截然分開。但是，從對物權登記的目的出發，物權登記的本體及實質應當是物權之變動，因為正因為物權歸屬因經常性的物權變動而模糊難辨，為保護交易安全與秩序，才有了公示的必要。3而作為公示方式之一的物權登記，根據物權法第三十一條，基于公法行為、繼承及事實行為發生之物權變動，無需登記。而引起權利變動的法律事實，依據是否基于當事人意思表示而發生法律后果，又可以分為法律行為，與公法行為、事實行為等其他行為，以及事件。而法律行為基于當事人意思而發生其所追求的結果，是民事主體追求意思自治的工具，也是物權法作為私法所規范的核心。因此，本文討論的物權登記的內容，事實上即當事人使得物權設立變更轉讓消滅的法律行為。對物權之登記，就是對當事人法律行為的公示，進而使得法律行為生效或得以對抗第三人。

三、申請登記的主體：

有觀點認為，有權申請的主體應該是物權權利人。但又由于在物權法中，不同的物權登記效力不同，或為生效要件、或為對抗要件。作者認為，有權申請的主體，應當是引發物權變動法律行為的當事人。事實上，德國、瑞士等大陸法系也是如此規定的。

若引發物權變動法律行為是贈與等單方法律行為，申請主體自不難確認。但在雙方法律行為的情況下，則應當是雙方共同申請，抑或其中某一方申請？傳統民法國家在法條中高度強調“當事人合意”，故普遍采取了“共同申請制”。我國物權法雖無此種表述，但在實踐中也是如此操作的。5作者認為“共同申請制”并不可行，人為增加了申請登記的難度，不利于保護當事人的權利。而應當改為允許雙方當事人任意一方即可申請。

四、登記的效力：

物權登記的效力是物權登記規則中最核心的問題。登記是法律在當事人對物權變動合意之外，所人為設計的表彰物權變動的法律程序，通過讓物權的存在和變動伴隨某種表象，使得物之交易秩序得以維護。而對登記賦予法律效果的不同，也將直接影響登記規則的制度設計，以及相關當事人的權利義務關系。

然而，我國現行法律對物權登記不盡一致，不僅依動產不動產有所不同，還在體系內部充斥著例外性規定。我國對于物權的登記效力十分混亂，經過梳理，可發現以下問題：

第一，縱觀世界各國立法例，物權的變動模式可分為意思主義與形式主義，我國物權法第九條和第二十三條規定則清楚表明，我國原則上采取的是形式主義的物權變動模式以及公示要件主義。但是，原則之上又有例外，尤其是對于不動產物權而言，首先，由于我國的生產資料公有制，使得土地所有權只可能發生一種變動，即從集體所有轉為國有，因而使得土地及自然資源所有權既不需要設計變動模式，也不需要采取登記作為公示方法。其次，在用益物權實質上發揮了所有權作用的我國，用益物權的變動模式卻是各行其是，一方面城市的建設用地使用權依傳統采形式主義變動模式，另一方面，農村土地承包經營權和地役權的變動則采取了意思主義，在當事人達成合意之時便發生物權變動效果。至于宅基地使用權，由于這種權利的創設來自于政府審批、集體分配，由極強的公法色彩，又采用了無視登記公示即生效的模式。四種用益物權采用了三種立法模式，而又由于我國“房隨地走、地隨房走”的規則，連帶使得不同性質土地之上的房屋所有權也采用了不同的登記規則，不可謂之不混亂。

第二，如果說物權法中同時規定了登記的對抗效力與生效效力還只是由于我國特殊的國情，那么對于登記的公示公信力上則又出現的新的不一致。物權法第一百零六條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”這一條規定不但統一了動產與不動產的善意取得制度，而且也規定了物權登記，不論是作為對抗要件還是生效要件，都具有了公信力。

綜上，我國物權法在對登記的效力問題上出現了相當多的混亂，其實質是理論上對不同物權變動理論的反復與立法的實用主義傾向，導致登記規則出現了大量游離于基本原則之外的例外規定，損害了整個法律體系的嚴謹性。

注解：

①江平主編：《中華人民共和國物權法精解》，中國政法大學出版社2007年版，第26頁。

②李開國：《中國民法學》，法律出版社2002年版，第325頁。

③孫鵬：《物權公示論——以物權變動為中心》，法律出版社2004年版，第6頁。

④德國民法典第873條，德國《土地登記薄法》13條，轉引自李昊、常鵬翔等：《不動產登記程序的制度構建》，北京大學出版社2005年版。

⑤參見《城市私有房屋管理條例》，第九條。

⑥李昊、常鵬翔等：《不動產登記程序的制度構建》，北京大學出版社2005年版，第143頁。

⑦我妻榮：《日本物權法》，有泉亨修訂，五南圖書出版公司1999年版，139頁。