農村土地權利論文

導語：農村土地權利論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

關鍵詞:農村土地所有權建設用地使用權土地承包經營權宅基地使用權流通性

內容提要:農村土地歸農民成員集體所有，土地所有權人有權決定土地所有權的行使方式和得到所有權權益。土地承包經營權具有流通性，通過家庭承包方式取得的土地承包經營權也應可以入股、抵押。宅基地使用權作為一項用益物權也應具有流通性，農民住房可以轉讓也可以抵押，宅基地使用權可以隨同農民住房流通。

農村土地權利是農民對農村土地享有的權利。正確認識和界定農村土地權利的性質，是保護農民土地權益的前提和基礎。

一、關于農村土地所有權的性質和權利行使

(一)關于農村土地所有權的性質

農村土地所有權為何種性質？在《物權法》通過前，對此曾有不同的觀點。如何構建農村土地所有權也就成為學界爭論的問題。有的認為，我國農村土地所有權存在主體虛位，有的甚至認為應將土地所有權確認為農民個人所有，以解決農村土地“無主”現象。筆者不贊同這種觀點。這不僅是因為我國《憲法》中規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”，更重要的是因為我國農村土地權屬變動的歷史原因，使我們無法或者說不能確認現有土地應歸哪一具體的個人所有，否則，不僅會造成今后的土地利用問題，而且會造成極大的社會動蕩。筆者認為，非屬國家所有的土地應當歸村落居民集體所有。《物權法》第59條第1款規定，“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有?！边@一規定明確了集體所有的土地歸本集體的成員集體所有。但對此仍有不同的理解和主張。有的認為，成員集體所有應為集體成員共有；有的認為應為總有。筆者不同意成員共有的觀點。這種集體成員集體共有，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成員按一定的份額享有，也并非每一成員退出時可以要求分出自己的應得份額，因此，這種所有的性質應為“總有”或者稱為“合有”。有學者認為，“合有，也稱為公共共有或者共同共有，是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關系的存在共有一物，他們不分份額平等地享有權利，對共有物之處分以全體共有人的同意決定?！薄翱傆?，是指多數人所結合之一種共同體，亦即所謂實在的綜合人之有。”盡管境外也多有學者將共同共有定義為合有，但我國法上是將共有區分為按份共有與共同共有的，也就是將共同共有作為共有的一種形式，而不是將共有僅限于分別共有或按份共有，因此，與其將“合有”作共同共有解釋，不如將其作與“總有”含義相同的解釋。也正因為如此，農民成員集體所有屬于合有即總有。合有與共有的根本區別在于合有人構成一個團體，每個成員不能要求對合有的財產分割，只是在享有所有權人的權益上應與共同共有相同，即每個人都可享有所有的財產的收益?！肮灿腥瞬粌H可以直接占有共有財產，而且有權請求分割共有財產。集體財產盡管為其成員所有，但其屬于集體所有，集體財產與其成員是可以分離的，尤其是任何成員都無權請求分割集體財產?！?/p>

農村土地由農村集體成員集體所有，明確了農村土地所有權主體為成員集體，即由集體的全體成員共同享有所有權，這并不會導致所有權主體的虛位。如果說現實中存在農村集體成員得不到土地所有權權益的現象，不是由于集體的土地歸成員集體所有造成的，而是因其他制度或者說是因為對農村集體所有權保護不力和經濟民主制度不健全造成的。正因為集體成員集體所有是不同于“共有”的由成員集體共同享有所有權，因此，《物權法》第59條第2款規定了應當依法定程序經本集體成員決定的事項，第60條規定了集體所有的土地所有權的行使主體。既然農村土地歸農村集體成員集體所有，成員集體享有集體土地的所有權，所有權人的權益就應由所有權人享有，而不應由其他人享有。這是由所有權人性質所決定的。如果所有權人不能享有所有權權益，那么這種“所有權”也就不是真正的所有權?！段餀喾ā反_認了農民成員集體對其土地的所有權，也就明示農民集體土地所有權的權益歸該集體成員集體享有。因此，我們在任何制度的設計上，都應保障農民集體土地所有權的權益真正歸集體的成員享有，應將農民土地所有權的各項權能還給農民，而不是限制其取得所有權利益。這應當是保障農民土地權益的根本出發點，也是真正解決“三農”問題的重要出路。當然，現代社會，隨著所有權的社會化，任何所有權也都會受到一定限制，農民集體土地所有權也不例外。但是這種限制是以維護社會公共利益和他人的合法權益為前提的，而不能以剝奪所有權人應享有的權益為代價。我國《物權法》第42、43、44條等是對農民集體土地所有權限制的規定，這些限制也足以實現農民集體土地所有權的社會性。

(二)關于農村土地所有權的行使

農民集體土地所有權是由集體成員集體享有的，但在所有權行使中也須維護集體成員的利益，對于一些重大事項應由集體成員集體決定。《物權法》第59條第2款規定在權利行使上應當經本集體成員依照法定程序決定。這體現了農民集體土地所有權行使上的特點。在農村土地所有權行使上，有以下三個問題需要解決。

第一，農村土地如何經營？《物權法》第124條第2款規定:“農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。”這一規定是強制性的還是任意性的規定？有的認為，是強制性的，按照這一規定，凡農業用地，都須實行承包經營。有的認為，不是強制性的，而僅是強調依法實行承包經營，不是私有化。筆者贊同后一種觀點。《物權法》第124條更重要的是強調實行承包經營不會改變農村土地集體所有的性質，而不是強調農村土地都要實行承包經營。農村土地實行承包責任制，是國家在農村的重要政策。但只是一項指導性的政策，不能也不應是強制性的。法律規定實行承包經營時承包人的權利是為了保護承包人的利益，維護土地承包經營制度，但不是要求農村土地的所有權人對土地都必須實行土地承包經營制度。因為對于農業用地實行承包經營是在集體所有的土地上設立土地承包經營權這種用益物權，屬于所有權行使的一種方式。如何經營土地，這是土地所有權人的權利，應由所有權人根據自己的利益和需要自行決定。在其所有的土地上是否設立土地承包經營權還是以其他方式行使所有權，都應由所有權人即成員集體決定，而不應由法律強制規定。

第二，農村土地所有權可否轉讓？通說認為，農村土地所有權不能流通，不可轉讓。但這并無法律上的合理根據。農民集體土地所有權的性質為集體所有，而集體所有權的主體又不具有唯一性，因此，農村土地所有權應當具有可讓與性。從法理上說，凡是禁止流通的財產，須由法律明確規定，凡法律未明確禁止流通的財產就具有流通性。從現行法的規定看，法律并沒有明文規定農民集體土地所有權不可轉讓?，F行《土地管理法》第12條規定:“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”這里的“依法改變土地權屬”并沒有僅限定為集體所有改變為國有，應包括某一集體所有的土地改變為歸另一集體所有。如果不承認農村土地的流通性，農村土地資源的財產性就得不到體現，無法通過市場機制得到優化配置，而現實中也存在農村土地流通現象。因此，應當承認農村土地所有權的可讓與性。當然，為維護土地集體所有制，對于農民集體土地所有權轉讓，應限定為受讓人只能是農民集體經濟組織，其他人不能取得農民集體土地所有權。

第三，在農村土地上可否設立建設用地使用權？這里所說的主要是指用于住宅等建設的建設用地使用權，而不包括鄉鎮企業用地的建設用地使用權，因為鄉鎮企業建設用地使用權，法律已有規定。對此，通行的觀點是持否定說，認為建設用地使用權只能在國家土地上設立，而不能在集體土地上設立。但這種觀點在《物權法》施行后，需要重新審視。《物權法》第42條規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序，可以征收農村集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。這一規定既是對所有權的限制，也意味著今后非“為了公共利益的需要”，國家不能再將農村集體所有的土地征收，而后將土地使用權出讓給需要土地的使用人。然而，非為公共利益的需要用地(例如，住宅建設和其他商業性用地)，不會因《物權法》的實施而終止。隨著城市化的發展，建設用地的需求在不斷增加，而不是減少。那么，今后是否會發生非因公共利益的需要而使用集體所有的土地呢？

這里首先有一個界定城市范圍問題。有種觀點認為，我國法律規定，城市的土地歸國家所有，只要成為城市規劃區域內的土地就當然歸國家所有，因此，在城市建設中無論是商業性用地還是其他用地，都只能在國有土地上設立而不能在集體土地上設立建設用地使用權。這種觀點值得商榷。《物權法》第47條規定，“城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有?！薄锻恋毓芾矸▽嵤l例》第2條規定，“下列土地屬于全民所有即國家所有:(1)城市市區的土地；(2)農村和城市郊區中已經依法被沒收、征收、征購為國有的土地；(3)國家依法征用的土地；(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；(5)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；(6)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地?！币勒丈鲜鲆幎?，只要劃為城市市區，土地就歸國家所有，在城市建設中不會發生需要利用集體土地的情形。但該條例的規定未必妥當，特別是第(5)項顯然仍是建立在維持城鄉二元結構的基礎上的。隨著戶籍制度的改革，不再區分農村戶口與城鎮戶口，而僅僅因為城市的擴張，就將原屬于集體所有的土地當然地轉為國有土地，這種對集體所有權的剝奪并沒有充分必要的理由。因此，某一土地是否歸農民集體所有至少應依《物權法》實施之日的確權為準。如果說在《物權法》生效前形成的“城中村”的集體土地已經為國家所有；在此以后形成的“城中村”集體所有的土地不能當然地就轉為國有，否則農民成員集體所有權人的權益保護也就成為空話。

農民集體所有的土地不因城市規模的擴張而成為國有土地，在城市建設中如非因公共利益而需用農村集體所有的土地進行建設時，用地人如何取得土地使用權呢？《物權法》第151條規定，“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理?！爆F行《土地管理法》第20條規定，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占有土地的，要按照規定辦理土地征收。這顯然與《物權法》規定的征收條件不一致。因此，在《物權法》實施后，土地管理法等法律應予以修改。解決城市建設用地的出路就是允許農村土地所有權人在其土地上設立建設用地使用權，而不是將建設用地使用權僅僅限于在“國家所有的土地”上設定的用益物權。在農民集體的土地上設立建設用地使用權，可以按照國有土地建設使用權的設立方式，將建設用地使用權出讓給用地人，但由農民成員集體即土地所有權人取得出讓使用權所得的收益。例如，有的地方采取將規劃為建設用地的土地也以“招、拍、掛”的方式出讓建設用地使用權，但出讓費是由農民成員集體取得，而不是由國家取得。在農民集體所有的土地需要用于開發建設時，也可以由農民成員集體即所有權人自己進行開發建設。由此而產生的土地利益應由農民成員集體取得，做到真正還權給農民、還利給農民。

有人擔心，許可在農民集體所有的土地上設立建設用地使用權，會使農業用地改為建設用地，會導致突破國家規定的18億畝耕地的紅線，會影響我國糧食生產的安全。這種擔心是沒有必要的。承認農村土地所有權人可以在自己的土地上設立建設用地使用權，或者自己開發經營其土地，在其土地上建造建筑物、構筑物及其他設施，并不等于說土地所有權人可以任意將農業用地轉變為建設用地?！段餀喾ā返?3條規定，“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地?！眹栏裣拗妻r用地轉為建設用地，這一任務主要是由規劃部門和土地管理部門承擔的，而不是通過不許在農村集體所有土地上設立建設用地使用權完成的。只要根據規劃，農村集體所有的土地需要轉為建設用地并經批準轉為建設用地，又不屬于公共利益的范疇，就應當也只能由土地所有權人在該土地上設立建設用地使用權來經營該土地。

這里涉及一個熱門話題，即“小產權”房問題。何為小產權房？對此有不同的理解，也有不同的情形。之所以稱為“小產權”房，根本原因在于其用地屬于農民集體所有的土地而不是設立建設用地使用權的國有土地，是農民集體自己或委托他人開發的，而不是由房地產商從國家取得建設用地使用權后開發的。對于小產權房，各地采取不同的禁止政策，有的甚至規定買賣小產權房的所得屬于違法所得，要予以沒收。然而，小產權房的建設和交易禁而不止。筆者認為，解決這一問題的關健應是區分小產權房的建設是否經過有關部門許可，是否辦理了農業用地轉為建設用地的手續，依不同情形作不同的處理。“小產權”房大體有兩種情形:一種情形是沒有經過有關部門許可，未辦理農業用地轉為建設用地的手續，擅自在以出租或者承包經營等形式取得使用權的農業用地上建設的房屋。這種房屋屬于違法、違章建筑，根本就不能有產權，應不屬于小產權房。對于這類房屋如果不符合規劃和土地用途，應當堅決予以查處，責令其拆除，恢復土地原狀。另一種情形是經過有關部門的許可，辦理了農業用地轉為建設用地手續，其建設符合規劃要求，但其建設用地屬于農民集體所有的土地，而不是國有土地。這種小產權房是有產權的，之所以稱為小產權是因為該房屋的建設沒有取得國有土地的建設用地使用權。對于這種小產權房，不應當限制其交易。如果認為只有在取得國有土地的建設用地使用權的土地上建造的房屋才有“大產權”，才可以交易，這顯然是沿續了國家壟斷全部土地的一級市場的以往做法和思維方式。因此，解決小產權房問題應當，賦予農村集體土地所有權人可以依法定程序將其土地自行進入一級市場，在其土地上設立建設用地使用權的權利。當然，農村土地所有權人行使這一權利應當遵行土地利用總體規劃，應當辦理農業用地轉為建設用地的手續。如果一概不承認小產權房，一定要將其占用的土地征收后設立建設用地使用權，則違反物權法關于征收的規定，因為這種用地很難說是“為了公共利益的需要”。

二、關于土地承包經營權的流通性

《物權法》在用益物權編中以專章規定了土地承包經營權。這就明確了土地承包經營權屬于用益物權，是農業生產經營者享有的一項重要的物權。如果說在此以前，對于土地承包經營權是物權還是債權理論上還有不同的觀點，那么《物權法》的這一規定已從法律上對此爭論作出了結論。用益物權制度是有效利用財產尤其是自然資源的法律形式，用益物權是權利人的一項重要的財產權。《物權法》第120條規定:“用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用自然資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利?！边@是對于用益物權行使原則的規定。用益物權作為一項財產權，只要法律沒有禁止，也就應具有流通性。因此，作為用益物權的土地承包經營權也應當具有流通性。關于土地承包經營權的流通性，《物權法》第128條和第133條分別作了規定，即:“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設?！薄巴ㄟ^招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。”可見，《物權法》對以公開協商或者競爭方式承包荒地等賦予完全的流通性，但以其他方式取得土地承包經營權是否可以入股、抵押或者以其他方式流轉并未明確規定。因此，對于通過家庭承包方式設立的土地承包經營權是否可以入股、抵押等形式流通，理論上就有肯定說與否定說兩種不同的觀點。中共十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展重大決定》中指出:要“建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營?！痹摏Q定作為中央政策，對土地承包經營權的流轉是持肯定態度的，并沒有區分以何種方式取得的土地承包經營權才完全可以流通。自十七屆三中全會后，許多地方進行了建立健全土地承包經營權流轉市場的探索。建立健全土地承包經營權市場的前提，是從法律上確認土地承包經營權具有流通性。不論以何種方式取得的土地承包經營權應當都可以流通，不僅可以出租、轉包、互換、轉讓，也可以入股、抵押，還可以繼承。只有如此，才能使土地承包經營權真正成為農民的重要財產權，才能實現土地的價值。對于土地承包經營權的流通性，還有以下幾點理由值得重視。

第一，只有允許流通，才能使其成為財產，才能真正維護農民的利益。應當看到，就農民承包經營土地的收益而言，僅依靠承包的土地經營，農民是不可能走上富裕道路的，可以說僅依靠承包經營土地只能解決農民的基本溫飽問題?，F在農民的主要收入來源已經不是依靠土地收益，而是其他收入。允許土地承包經營權流通，一方面使農民可以取得承包地的一定收益，如租金、轉讓費、股金等，另一方面又可以使其從其他職業中得到收入。如在山東滕州，農村的許多青壯年選擇外出打工，留在家里只有老人、婦女等，種地十分困難，通過土地承包經營權流轉，這些農戶將土地承包經營權轉讓出去，轉讓的收益一年為每畝700-800元，再加上外出打工所得，就可以取得雙份收入，遠比自己種地合算。

第二，只有允許流通，才能實現農業的規模化經營?，F代農業的發展，必須實行規?；洜I。而實行規模化經營，需要以土地承包經營權的流通為前提。沒有流通，也就不能將土地集中起來實行規模化經營。而只有在承認土地承包經營權流通性的條件下，才能實現規?；洜I，維護農民的利益。如滕州西崗鎮建立了農村土地流轉交易市場，引導農民規范、有序、合理流轉土地，形成了“大棚蔬菜，肉牛養殖，蓮藕種植”等多處種養殖基地，快速推進了土地規?；a業化經營。農業要實現規?；?、產業化，重要的途徑是成立和發展農民專業合作社。而加入農民專業合作社的條件是入社農民要將土地承包經營權入股，將其承包經營的土地交由合作社統一經營。如果不承認以家庭承包方式取得的土地承包經營權可以入股，又怎么能發展農民專業合作社呢？

第三，只有允許流通，才能承認土地承包經營權的繼承。關于承包經營權可否繼承，現行的《繼承法》不承認土地承包經營權可為遺產，《農村土地承包法》也僅規定承包人應得的承包收益依照繼承法的規定繼承；林地承包人死亡的，其繼承人可以在承包期內繼續承包。這一規定也未明確土地承包經營權的可繼承性，這與不認可土地承包經營權的流通性有直接關系。土地承包經營權作為公民的一項重要財產權，應當可以繼承。承認農村土地承包經營權可以以轉包、出租、互換、轉讓、入股、抵押或者其他方式流轉，也應當可以繼承。欠缺繼承性的財產權就某種意義上說屬于不完整的財產權，也是難以順利流轉的。因此，應當承認土地承包經營權也可以繼承。

第四，允許土地承包經營權抵押，能為農民融資提供有效條件。農民貸款難，這是不爭的現實，出臺其很原因很重要之一條是缺乏有效的抵押擔保。有的地方為解決這一難題，積極探索以農村土地流轉解決抵押擔保難的辦法，允許農民以其土地承包經營權、住房等抵押。如山東省壽光市當地政府于2009年3月出臺了《壽光市農村土地承包經營權抵押借款暫行辦法》、《壽光市農村住房抵押借款暫行辦法》、《壽光市大棚抵押借款暫行辦法》，為壽光農村土地流轉貸款制定了具體的操作指引。當地的金融機構制定了實際的貸款操作規程，開展了試點，取得良好的效果。

對于農村土地承包經營權的流通，應當解決以下兩個誤區。一是承認土地承包經營權的流通，會不會出現新的地主？有的認為，如果承認土地承包經營權可以流通，就會使有錢的人將土地集中，從而成為新的地主。這種擔心是不必要的。1、土地承包經營權是有期限的用益物權。通過土地承包經營權的流通將土地集中經營，經營者也僅是取得土地承包經營權，而不能取得所有權。這種流通的結果只能實現土地的規?；洜I，出現一些以農業生產為主業或專業的種地大戶，而不能出現新地主，經營人不能通過其占用的土地剝削其他農民。2、承認土地承包經營權的流轉，并不是一定要將土地集中到個人手里經營。例如，將土地承包經營權入股，成立農民專業合作社。合作社是集體組織又怎么會成為地主呢？二是承認土地承包經營權的流通，會不會影響社會穩定？有的認為，如果土地承包經營權可以流通，會導致大量無地農民的出現，影響社會穩定。這種擔心也是一種誤解。1、土地承包經營權的流通實行自愿有償原則。是否流通以何種方式流通，農民會根據自己的利益需求作出最佳選擇。如果農民認為自己經營是合算的，就不會將土地承包經營權流轉；如果他認為將土地承包經營權流轉是合算的，他就會決定流轉。相反，不承認土地承包經營權的流轉性，恰恰會使農民失去通過土地承包經營權流轉所能得到的利益。2、承認土地承包經營權的流轉，并不是剝奪農民的土地收益。因此，即使將土地承包經營權流轉給他人，不再直接經營土地的農民也并不會失去生活保障，而是在取得部分土地收益的同時可以從事其他職業取得收入。

三、關于宅基地使用權與農民房屋的流通性

《物權法》在用益物權編中以專章規定了宅基地使用權。明確了宅基地使用權是一種用益物權。因此，對于農村宅基地使用權也必須從用益物權的屬性上加以認識。宅基地使用權作為一項重要的財產權，也應當是可以流通的。

《物權法》第153條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定?！辈⑽匆幎ㄕ厥褂脵嗫梢粤魍?，《土地管理法》第62條中規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”有人認為，據此宅基地使用權是不能轉讓的。但如有人指出，這“并不是一個否定宅基地使用權買賣效力的禁止性規定”，“主要是防止因村民重復申請新的宅基地造成耕地的流失。在宅基地的流轉不危及這一目的時，還是持有條件的允許的態度?！币虼耍酝恋毓芾矸ǖ确梢幎ǘ穸ㄕ厥褂脵嗔鬓D的理由并不足信。否定宅基地使用權具有流通性的另一個重要理由，是認為宅基地使用權是無償取得的。筆者認為這一理由也是站不住的。首先，財產的取得是否有償與該財產是否具有流通性無關。如果說認為宅基地使用權是無償取得的，不應讓宅基地使用權人取得轉讓宅基地使用權所得到的全部收益，則可以通過在宅基地使用權人與所有權人之間合理分配收益的辦法解決，而不是以禁止宅基地使用權流轉的辦法處理，因為禁止流轉只能使其價值無法實現，并不能達到保護所有權人利益的目的。其次，就宅基地使用權取得而言，宅基地使用權也并非全部是無償取得的。宅基地使用權的取得至少有三種情形:一種是由宅基地所有權轉變為使用權的。在社會主義改造以前私有房屋所有權人同時也是其房屋占用的土地的所有權人。只是后來因法律規定農村土地歸集體所有，農民對其原有房屋的宅基地的權利才成為使用權。另一種是無償取得的，這主要發生在20世紀60年代以后，農村居民需要宅基地的，通過申請批準無償取得宅基地使用權。再一種情形是有償取得的。這主要發生在20世紀80年代以后，一些地方實行宅基地有償使用制度，農民通過拍賣、申請等方式支付一定代價后取得宅基地使用權。我國地域遼闊，各地的宅基地使用權情形有很大差異，僅以宅基地使用權為無償取得而否定宅基地使用權的流通性，其根據與事實情形不符。

有一種觀點認為，宅基地使用權不得轉讓，由于農民的房屋是以宅基地使用權為前提的，轉讓房屋也就轉讓宅基地使用權，所以，農民的房屋也不得轉讓。這是不合適的，不利于保護農村居民的財產。因為，農村居民的私有房屋是其最重要的財產之一，不允許流通也就難以實現價值。在物權法草案中曾規定，允許農民經集體同意將合法建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶。筆者曾表示這等于不許可轉讓。因為即使經集體同意，一方面符合條件的農戶也寧愿申請一塊宅基地蓋新房，也不會買一處舊房來翻舊換新；另一方面即使農戶愿意購買，也會因其出價極低，房屋所有權人也不會賣而無法成交，這也正是農村中大量閑置舊房宅基地的原因。如此以來，不僅農民合法建造的房屋不能保值升值，而且村中的已有的宅基地也不會得到合理的利用，難以達到節約土地資源的目的。因此，農村居民有權將合法建造的房屋轉讓，同時宅基地使用權也一并轉讓。

《物權法》第184條第2款規定，宅基地使用權不得抵押。有人由此得出農民房屋也不得抵押的結論。這一理解是不妥的。宅基地使用權不得抵押，只是不能單獨抵押，并不是說農民的房屋也不能抵押?！段餀喾ā返?80條第1款規定，農民的住房是可以抵押的。不過，房屋抵押的，宅基地使用權也一并抵押。有學者指出，“宅基地單獨抵押與宅基地隨同房屋一并抵押是有區別的。從我國現行法來看，法律并沒有對農民房屋的轉讓作出太多限制，也沒有禁止農民以其房屋設立抵押。其主要原因在于:房屋是廣大農民的一項重要財產，如果禁止以其房屋抵押，則房屋的交換價值難以發揮，農民自然不能以房屋作抵押獲得融資。在農民融資渠道本來就有限的情形下，如果法律禁止以房屋抵押獲得融資，將會影響農民經濟活動的進行，也會妨礙農村市場經濟的發展?！边@種觀點頗值贊同。一些學者認為，禁止農民住房抵押，是為了保護農民居住的權利，防止抵押權實現時導致房屋抵押人無家可歸、流離失所。應當說，種擔憂的出發點是好的。但是，如果不許可農民以其房屋抵押，農民又何以能夠融資呢？何況城鎮居民就不會出現因抵押房屋的抵押權實現而無處可居嗎？其實，無論是農民還是城鎮居民以其房屋抵押的，都存在可能會失去住房的風險。但當事人在設定抵押權時是會考慮風險、權衡利弊的，銀行也并非凡以房屋抵押貸款的就一定接受。解決居住問題，也不是只有保留房屋所有權這一途徑。在現實中，是有一些措施可以避免這些風險的。例如，《壽光市農村住房抵押借款暫行辦法》對申請農村住房借款的條件做出提高:(1)借款人依照本辦法設定抵押的房屋必須取得由房產管理部門頒發的房地產權屬證書，即房屋所有權證和集體土地使用權證；(2)借款人必須保證設定抵押的房屋在依法償債后有適當的居住場所。以宅基地使用權不得抵押而導出農民房屋也不得抵押的結論，表面上看是從保護農民的利益，而實際上是限制農民的房屋所有權，是損害農民利益的。當然，這一問題也與在農村土地上設立建設用地使用權有一定關聯。

注釋:

[1]韓松.集體所有權研究[C]∥.王利明.物權法專題研究(上).吉林人民出版社，2002:470.

[2]王利明.物權法研究(修訂版)(上卷)[M].北京:中國人民大學出版社，2007:535-536.

[3]陳小君.宅基地使用權[C]∥.王利明.物權法名家講壇.中國人民大學出版社，2008:333.

[4]王利明.物權法研究(修訂版)(下)[M].北京:中國人民大學出版社，2007:422-423.