抵押風險范文10篇

內容摘要：隨著我國房地產市場快速發展，住房自有率不斷提高，盤活住房實現“以房養老”為社會養老問題提供了創新思路。反向抵押貸款業務是最典型的“以房養老”模式，其資金流向與普通抵押貸款相逆，這種特性決定了金融機構在開辦該業務時可能面臨資金流動性風險。本文提出在我國發展反向抵押貸款的初期階段可以引入廉租住房作為反向抵押貸款運行過程中住房變現渠道的構想，以解決業務開展中抵押住房的變現難題，應對其引起的流動性風險。

關鍵詞：反向抵押貸款流動性風險廉租住房

反向抵押貸款是一種針對老年人的住房貸款。老年人把自有產權的房屋抵押給銀行等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房屋未來價值等因素后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，將房屋的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人；當借款人去世后，金融機構將住房進行銷售、出租或者拍賣，用來補償貸款本息。

反向抵押貸款開展過程中，銀行為業務開辦的主要金融機構之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購入住房，其現金流向與普通的抵押貸款相反，故稱為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過程中二者資金流向對比的全過程。前半階段借款人申請正向抵押貸款購房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產從銀行過渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過程中現金資產不斷上升，并在借款人還清貸款時達到最大值。后半階段借款人通過反向抵押貸款將住房資產轉換成現金資產，此時借款人住房資產逐漸過渡到銀行手中，而銀行的現金資產隨著定期發放給借款人而逐步下降，最終貸款發放完畢，銀行擁有住房所有權。

反向抵押貸款與銀行流動性風險

（一）流動性風險管理是商業銀行經營中的重要內容

淺析房地產抵押中存在的風險及控制

房地產開發貸款、個人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產作為抵押物。而房地產抵押價值如果過高,就容易造成信貸風險,如果過低,抵押物的擔保作用就得不到充分發揮。《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》明確要求商業銀行在發放房地產抵押貸款前,要確定房地產抵押價值,作為核定貸款發放額的依據。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產的市場價值,有效的控制和規避房地產抵押評估中存在的風險尤為重要。

一、房地產抵押中存在的風險

1.稅收風險。

就目前上海市地方稅務局發出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明。《通知》明確規定:個人出售非居住用房,應全額繳納營業稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應全額征收5%的營業稅、12%的房產稅和個人所得稅。據了解,根據1998年上海財稅局出臺的房產稅收政策,上海市民出售房產取得的售房收入所應繳納的各種稅種統一按5%綜合征收。而按照此次政策規定,非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5%。舉例來講,銀行向**公司發放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關標準條例規定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業稅;③是按營業稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

房地產開發貸款、個人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產作為抵押物。而房地產抵押價值如果過高,就容易造成信貸風險,如果過低,抵押物的擔保作用就得不到充分發揮。《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》明確要求商業銀行在發放房地產抵押貸款前,要確定房地產抵押價值,作為核定貸款發放額的依據。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產的市場價值,有效的控制和規避房地產抵押評估中存在的風險尤為重要。

一、房地產抵押中存在的風險

1.稅收風險。

就目前上海市地方稅務局發出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明。《通知》明確規定:個人出售非居住用房,應全額繳納營業稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應全額征收5%的營業稅、12%的房產稅和個人所得稅。據了解,根據1998年上海財稅局出臺的房產稅收政策,上海市民出售房產取得的售房收入所應繳納的各種稅種統一按5%綜合征收。而按照此次政策規定,非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5%。舉例來講,銀行向**公司發放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關標準條例規定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業稅;③是按營業稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業稅:(4200-1200)×5%=150萬元

摘要：通過對住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進行了反向抵押貸款的風險識別；最后提出了住宅反向抵押貸款風險管理的一些具體措施。

關鍵詞：住宅反向抵押貸款；風險識別；風險防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產權抵押給貸款人，將房屋價值轉化為現金，抵押人無需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

摘要：從住房抵押貸款中存在的三角關系出發，對現今住房抵押貸款所面臨的各種風險進行系統分析，存在違約風險、流動性風險、經濟周期風險和利率風險。根據風險分析的結論提出風險控制的具體措施。

關鍵詞：住房抵押貸款；風險；措施

1住房抵押貸款存在的風險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：

1.1違約風險

違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。

摘要：通過對住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進行了反向抵押貸款的風險識別；最后提出了住宅反向抵押貸款風險管理的一些具體措施。

關鍵詞：住宅反向抵押貸款；風險識別；風險防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產權抵押給貸款人，將房屋價值轉化為現金，抵押人無需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

1住房抵押貸款存在的風險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：

1.1違約風險

違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。

1.2流動性風險

流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。

摘要：通過對住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進行了反向抵押貸款的風險識別；最后提出了住宅反向抵押貸款風險管理的一些具體措施。

關鍵詞：住宅反向抵押貸款；風險識別；風險防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產權抵押給貸款人，將房屋價值轉化為現金，抵押人無需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

[摘要]煉化企業屬于高危行業，強化全員安全生產責任十分重要。本文將《擔保法》的立法思想與煉化企業安全生產風險責任考核相結合，探討煉化企業安全生產風險責任抵押考核管理機制，以促進煉化企業管理人員的安全責任落實。

[關鍵詞]煉化企業；安全生產；風險責任；抵押考核

1引言

煉化企業安全管理必須堅持借鑒好辦法、改進老辦法、探索新辦法，“落實責任，強化考核”是抓好安全生產工作的重要手段。目前很多企業沒有建立相對統一規范的安全生產管理考核體系，責任落實不到位，績效考核力度不均衡，管理人員考核相當薄弱，過多注重結果的考核，沒有責任過程管控等。實施安全生產風險責任抵押考核，是運用《擔保法》[1]立法思想，以煉化企業管理人員可預期的年終績效獎為抵押，通過抓考核落實責任，以業績導向和激勵約束促進其安全責任落實，是對企業安全管理績效考核的創新。

2安全生產風險責任抵押考核的理論基礎與評價體系構建

2.1安全生產風險責任抵押考核的理論基礎。抵押的法律概念是指債務人和債權人以書面形式訂立約定，不轉移抵押財產的占有，將該財產作為債權的擔保；當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。安全生產風險責任抵押是以企業為安全管理績效的“債權人”，以承擔安全管理主體責任的管理人員為安全績效的“債務人”(即義務人)；“債務人”以年終績效獎作為履行崗位安全責任(義務)的擔保，企業每年底依據制度規定對管理人員進行安全管理績效和履責情況評價，實行履責獎勵、未履責抵押金扣罰的管理方法。2.2安全生產風險責任抵押考核的評價體系構建。2.2.1安全生產風險責任抵押考核目標及范圍。為落實安全生產責任制，通過堅持齊抓共管、共同推進，兼顧專業對口、突出重點，杜絕安全、環保、質量事故和不發生有責任的非計劃停工。對企業不同層級管理人員實行年度安全、環保、質量、有責任的非計劃停工風險責任(以下簡稱安全生產風險責任)抵押考核，落實對口單位包保責任(法律意義上的抵押擔保責任，通常稱之為“包保”責任)。2.2.2安全生產風險責任抵押考核職責分工。績效管理部門負責制定考核辦法和兌現考核結果，檢查、監督各管理部門及時履行風險抵押(包保)責任，督促專業部門及時按程序組織對事故的調查、定性和考核提報；安全環保管理部門負責確定安全生產風險責任包保對應關系，安全環保事故的認定和責任劃分；生產管理部門負責非計劃停工事件、質量事故的認定和責任劃分；其它管理部門按各自部門職責開展工作。2.2.3確定包保關系規則。根據基層單位安全生產風險責任高低和管理部門與現場安全生產管理密切程度將其分為若干個組，在組內抽簽決定管理部門與基層單位安全生產風險責任包保關系，并與基層單位簽訂《年度HSSE責任書》，將年度HSSE指標分解到各單位。2.2.4落實安全生產風險責任檢查。管理部門發揮專業管理優勢，定期安排管理人員到對口包保基層單位進行安全督查，重點指導、幫助基層單位安全平穩生產，并認真做好檢查記錄。記錄內容主要包括：參加基層安全會議或活動情況，每月一次的HSSE觀察情況，監督安全生產制度落實，檢查生產隱患和問題，督促隱患整改和幫助解決問題等。績效管理部門定期向基層單位發放《包保管理部門履責情況評價表》和抽查職能部門包保檢查記錄質量，基層單位對管理部門包保履責情況進行測評和反饋，以此促進包保責任的過程管控。2.2.5考核兌現。根據工作性質和崗位級別設定不同安全風險抵押金和安全風險責任系數，如全年未發生相關責任事故，參與安全生產風險責任抵押考核人員兌現金額為抵押金和獎勵金的100%；如全年發生相關責任事故，根據“誰主管、誰負責”的原則和安全生產風險責任抵押考核制度，對基層單位、包保管理部門有關人員安全生產風險責任抵押金或獎勵金進行扣減。企業機構調整時，基層單位、管理部門的包保對應關系同步調整，分段計算、據實考核。管理部門對本單位安全、環保、質量和非計劃停工等風險因素實行自保，發生相關責任事故與被包保基層單位無關。事故同時存在安全、環保、質量和非計劃停工等因素疊加時，由企業相關專業委員會負責確定執行考核的關鍵因素和專業責任。

隨著我國房改的深入,特別是取消福利分房后,個人住房抵押貸款業務迅速發展,個人住房貸款以其比較穩定的利益收入,巨大的市場潛力及其產生的衍生效益引起各家銀行的重視,成為各商業銀行競相角逐的對象.但是我們應該認識到,個人住房抵押貸款業務在我國處于起步階段,存在許多問題,亟待探索解決.本文現就個人住房抵押貸款存在的風險進行分析并提出有關的研究對策.

一,個人住房抵押貸款存在的主要風險

個人住房抵押貸款,是個人購房者支付一定比例的首期付款,再用所購買的住房作為抵押,向銀行申請長期貸款,然后以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動.當借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規定,貸款人有權依法處理抵押物并有優先受償權.處分抵押物后的價款不足以償還貸款本息的,貸款人有權向債務人追償;其價款超過應償還部分,貸款人應退還抵押人.

目前,我國的個人住房抵押貸款存在的風險主要有:

(一)抵押物不真實或不合法風險

此問題為個人住房抵押貸款中存在較嚴重的問題,其中包括以下幾種情況:第一,抵押人以同一房地產重復抵押,即抵押人以同一房地產產權證在不同商業銀行設立抵押,或以同一房產在不同主管部門取得兩個房產證,分別進行抵押.第二,抵押人以他人房地產做抵押,包括借用,冒用或盜用他人房地產權證書進行抵押;用他人委托自己保管的產權證書做抵押;承租人以租用的房地產做抵押等.第三,抵押人以非法房地產做抵押,如《城市房地產管理法》中嚴禁抵押的房地產,包括依法沒收,查封的房地產;用于公共福利事業的房地產和全書有爭議的房地產等.