住房反向抵押貸款風險透析

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內容摘要：隨著我國房地產市場快速發(fā)展，住房自有率不斷提高，盤活住房實現“以房養(yǎng)老”為社會養(yǎng)老問題提供了創(chuàng)新思路。反向抵押貸款業(yè)務是最典型的“以房養(yǎng)老”模式，其資金流向與普通抵押貸款相逆，這種特性決定了金融機構在開辦該業(yè)務時可能面臨資金流動性風險。本文提出在我國發(fā)展反向抵押貸款的初期階段可以引入廉租住房作為反向抵押貸款運行過程中住房變現渠道的構想，以解決業(yè)務開展中抵押住房的變現難題，應對其引起的流動性風險。

關鍵詞：反向抵押貸款流動性風險廉租住房

反向抵押貸款是一種針對老年人的住房貸款。老年人把自有產權的房屋抵押給銀行等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房屋未來價值等因素后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，將房屋的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人；當借款人去世后，金融機構將住房進行銷售、出租或者拍賣，用來補償貸款本息。

反向抵押貸款開展過程中，銀行為業(yè)務開辦的主要金融機構之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購入住房，其現金流向與普通的抵押貸款相反，故稱為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過程中二者資金流向對比的全過程。前半階段借款人申請正向抵押貸款購房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產從銀行過渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過程中現金資產不斷上升，并在借款人還清貸款時達到最大值。后半階段借款人通過反向抵押貸款將住房資產轉換成現金資產，此時借款人住房資產逐漸過渡到銀行手中，而銀行的現金資產隨著定期發(fā)放給借款人而逐步下降，最終貸款發(fā)放完畢，銀行擁有住房所有權。

反向抵押貸款與銀行流動性風險

（一）流動性風險管理是商業(yè)銀行經營中的重要內容

流動性是金融機構經營狀況的重要體現，是整個金融體系穩(wěn)定的源泉。商業(yè)銀行流動性是其在不損失價值情況下的變現能力，即為資產增加而融資及在債務到期時履約的能力。當銀行不能及時以合理價格取得資金以履行償債義務（包括儲戶提存）和其他承諾（如擔保、貸款承諾等或有負債）時，便陷入了流動性風險。

（二）基于期限結構度量銀行流動性

商業(yè)銀行作為資金往來中介，其資金來源的期限結構制約著資金運用的期限結構，資產和負債之間的期限結構匹配直觀地反映著銀行流動性狀況。理想狀態(tài)下，短期負債用于短期資產，長期負債用于長期資產。當短期負債過度用于長期資產時，容易出現到期的負債不能及時償付出現的流動性風險。因此，流動性風險管理應該盡量使資產的收入現金流的時間和數額與負債的支出現金流的時間和數額都匹配。

FrederickMacaulay最初提出久期概念用來衡量債務工具到期期限的加權平均時間：（1）

其中，Di=第i種資產和負債的有效期；CFt=t期時凈流入的現金流；N=現金流入最后一期；r=現行利率水平；PVt=t期時流入的現金流現值。

假設商業(yè)銀行的資產和負債期限共有n種，資產的數量分別為x1，x2，…，xn，負債的數量分別為y1，y2，…，yn，則第i種期限的差額△i=xi-yi。即△i為資產或負債的一部分，對第i種資產和負債來說，△i沒有被匹配。設△i的有效期值為Di，對于組合△i來說，有效期值D為：

（2）

當D0時，沒有完全匹配的資產平均到期期限小于沒有完全匹配的負債的平均到期期限，銀行流動性較充裕，但盈利性下降。

（三）反向抵押貸款引起的銀行流動性風險分析

銀行開展反向抵押貸款時面臨的風險往往比普通的住房抵押貸款要高。后者是銀行在前期一次性地給借款人發(fā)放貸款，借款人后續(xù)分期償還，隨著借款人逐步償清貸款，銀行流動性增強，風險也逐步降低。相比之下，反向抵押貸款逐期給付借款人資金，加上長期累積的利息支出，銀行支付壓力不斷增大，風險也上升。直到貸款期末，銀行擁有房屋所有權后將房產變現才能一次性地釋放風險。

以簡化的反向抵押貸款終生生存年金產品為例，說明其隱含的流動性風險。在完全競爭的市場中，假設忽略貸款發(fā)起費用及其他交易費用，在貸款期內所有年金的折現值之和應該與住房現值相等。即：

（范子文，2006）（3）

其中，Ax=年齡為x歲的申請人每年獲得的等額年金；tpx和tqx=分別為x歲的申請人在貸款合同開始后第t年內存活和死亡的概率，tpx+tqx=1；H0=住房初始值；g=住房價值年均波動率；r=反向抵押貸款年利率。由上可得：（4）

反向抵押貸款的年金貸款是銀行的資產類別，把式（4）代入（2）。若進一步放寬條件，假設未發(fā)放反向抵押貸款前銀行的資產負債期限相匹配，且現金凈流入為0。反向抵押貸款發(fā)放后，在貸款期限結束前，有效期值D為：（5）

由于在貸款期限結束前銀行只有年金式現金流支出，Di<0，即D<0，銀行陷入流動性風險。若期末住房未能及時變現以實現現金流入，便不能彌補資產負債期限結構的缺口。

反向抵押貸款期限長達十多年至數十年，金融機構在長期內連續(xù)支付貸款，最后獲得住房產權，但其目的是要將固定的房產變現，取得流動性資金以實現資金的借貸循環(huán)。反向抵押貸款的流動性風險在貸款期間逐步積累，若后期房產變現受阻，資金流入不能及時補償前期的貸款支出，金融機構將遭受損失乃至資金流斷裂。

引入廉租住房作為變現渠道以應對反向抵押貸款流動性風險的構想

（一）構想來源—上海市公積金管理中心“以房自助養(yǎng)老”

2007年4月，上海市公積金管理中心在一戶家庭中試點“以房自助養(yǎng)老”方案：65歲以上的老年人，可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人。上海醞釀的“以房自助養(yǎng)老”可以看成是反向抵押貸款的變形，但反向抵押貸款是金融機構的盈利性行為，而“以房自助養(yǎng)老”則側重居家養(yǎng)老，由政府機構主導，二者存在一定區(qū)別。引入廉租住房作為變現渠道，對于解決反向抵押貸款的流動性風險是非常有益的啟示。

（二）構想的總體思路

反向抵押貸款業(yè)務與廉租住房體系相結合，指金融機構在反向抵押貸款期末獲得的抵押住房作為廉租住房的房源進入廉租住房供給體系，同時政府支持廉租住房建造的財政資金可作為補償彌補銀行過去已流出的貸款。鑒于反向抵押貸款中作為抵押品的舊住房的特殊屬性，能解決我國廉租住房體系面臨房源不足的困難，減輕政府新建廉租住房的壓力；同時，能使銀行的抵押住房及時變現，使金融回籠資金，實現盈利，二者形成有效補充。

（三）構想的運作模式（見圖2）

申請人向具有貸款資格的金融機構提出書面申請，受理申請的貸款金融機構進行初步審核，委托獨立合法的中介機構詳細審查。根據中介機構的評估報告，申請人把房屋抵押給金融機構，金融機構發(fā)放貸款，雙方簽訂貸款合同，約定貸款支付、還款方式等具體項目。貸款期間，貸款金融機構依照合同向借款人提供貸款，并定期對抵押住房的折舊修葺情況進行核查，調整住房價值評估。貸款期限結束，借款人可以選擇以貨幣形式償還貸款，否則貸款金融機構將擁有住房的完全產權，將住房在二手房市場上出售拍賣或出售給廉租住房管理中心，由廉租住房管理中心支付高于金融機構貸款的數額。廉租住房管理機構取得抵押住房產權后，把住房作為廉租房出租給符合要求的低收入群體，收取租金，以及籌集來自政府財政部門和住房公積金增值收益的資金，繼續(xù)購買抵押住房，從而形成完整的循環(huán)鏈條。

（四）引入廉租住房作為變現渠道可實現多方互補及住房過濾循環(huán)

1.房源的供給與需求形成有效互補。作為房源需求方，廉租住房房源不足。由政府構建的廉租住房由于資金投入大，以及集中或分散構建統(tǒng)籌等多方面原因，使政府面臨較大的壓力。政府廉租住房建設計劃滯后，目前各地廉租住房制度以低保家庭起步，以20%的低收入家庭住房困難戶為目標，今后5年內全國計劃新建廉租住房僅145萬套，遠遠不能滿足需要。作為房源的供給方，金融機構擁有的抵押房產需尋求變現出路。廉租住房的巨大缺口正需要貸款金融機構所掌握的抵押住房供給來填補，二者的結合既解決了貸款機構盤活抵押住房的難題，使金融機構及時將住房變現以補償貸款給付并減少損失，同時也為廉租住房提供了房源。

2.資金的供給與需求形成有效互補。作為資金的供給方，財政撥款在各地的廉租住房資金來源中占有較大比重。實際上，政府新建廉租住房需要投入的建設資金規(guī)模大，涉及土地使用申請、規(guī)劃設計、建設施工等諸多環(huán)節(jié)，程序復雜，政府管理工作大。建成后因回收租金量少，日常維護依然需要長期的大量財政補貼。如果政府利用財政資源以及住房公積金向金融機構收購抵押的二手房，然后降低標準改造成廉租住房，這一方式與新建廉租住房相比，政府收購成本較低，并可以較快地投入使用。住房與城鄉(xiāng)建設部的“2007年全國住房公積金繳存及使用情況”報告中表明，目前全國住房公積金賬戶余額扣除風險管理基金等撥備資金后，仍有2186億元資金沉淀賬戶，成為“睡眠資金”，占公積金總額比例達到了22.76%。作為政府財政部門如果能主動挖掘住房公積金的使用渠道，參與到反向抵押貸款的初期引進當中，可以利用沉淀的住房公積金購買貸款人手中的抵押住房，成為貸款人抵押住房變現的資金供給，極大地降低金融機構流動性不足的風險。

3.實現住房過濾循環(huán)。所謂住房“過濾”，是指在住房市場中，最初為較高收入房客建造的住房，隨著時間的推移，住房發(fā)生老化，房屋價值降低，較高收入的房客為了追求更好的住房，放棄現有住房，而較低收入的房客接著繼續(xù)使用該住房的過程。實際上在反向抵押貸款業(yè)務中的抵住房，也就是住房市場上從一級市場過濾出來的房源。廉租住房所要求的質量規(guī)格不高，抵押住房屬性切合廉租住房要求，正好是吸收抵押二手住房的合適途徑。

綜上，反向抵押貸款運行過程中的住房最終能否順利在市場上出售出租從而套現，關系到金融機構能否從業(yè)務中實現資金回籠，開辦業(yè)務能否長期運行周轉。我國住房資產變現渠道市場發(fā)展的不完善，將給開辦業(yè)務的金融機構帶來一定的資金流動性風險。引入廉租住房作為反向抵押貸款運行過程中的變現渠道，能減低金融機構面臨的流動性風險，實現反向抵押貸款運行的資金鏈條循環(huán)。

參考文獻：

1.金煜.中國商業(yè)銀行流動性風險：計量與管理框架[D].復旦大學，2007

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