小議住房抵押貸款的風險及策略

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隨著我國房改的深入,特別是取消福利分房后,個人住房抵押貸款業務迅速發展,個人住房貸款以其比較穩定的利益收入,巨大的市場潛力及其產生的衍生效益引起各家銀行的重視,成為各商業銀行競相角逐的對象.但是我們應該認識到,個人住房抵押貸款業務在我國處于起步階段,存在許多問題,亟待探索解決.本文現就個人住房抵押貸款存在的風險進行分析并提出有關的研究對策.

一,個人住房抵押貸款存在的主要風險

個人住房抵押貸款,是個人購房者支付一定比例的首期付款,再用所購買的住房作為抵押,向銀行申請長期貸款,然后以分期付款的形式按月償還本息的一種金融活動.當借款人到期不能償還貸款本息或違反借款合同的某些規定,貸款人有權依法處理抵押物并有優先受償權.處分抵押物后的價款不足以償還貸款本息的,貸款人有權向債務人追償;其價款超過應償還部分,貸款人應退還抵押人.

目前,我國的個人住房抵押貸款存在的風險主要有:

(一)抵押物不真實或不合法風險

此問題為個人住房抵押貸款中存在較嚴重的問題,其中包括以下幾種情況:第一,抵押人以同一房地產重復抵押,即抵押人以同一房地產產權證在不同商業銀行設立抵押,或以同一房產在不同主管部門取得兩個房產證,分別進行抵押.第二,抵押人以他人房地產做抵押,包括借用,冒用或盜用他人房地產權證書進行抵押;用他人委托自己保管的產權證書做抵押;承租人以租用的房地產做抵押等.第三,抵押人以非法房地產做抵押,如《城市房地產管理法》中嚴禁抵押的房地產,包括依法沒收,查封的房地產;用于公共福利事業的房地產和全書有爭議的房地產等.

(二)抵押物處理風險

盡管《城市房地產抵押管理辦法》(建設部令第56號,1997年5月9日),《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》(銀發[1998]190號,1998年5月9日),《中華人民共和國擔保法》(國家主席令第50號,1995年)等法律法規規定,當債務人不履行債務時,債權人有權對抵押房屋進行處置,折價或拍賣,變賣,并優先受償.但在實踐中仍然難以完全執行.在我國特定的制度環境下,居民無法償還貸款時,銀行處置抵押的住房將受到行政,司法,公安等方面的制約.首先是難收回.當借款人違約,不履行還貸義務時,銀行如果行使抵押權收回其住房,則有可能引起借款人無家可歸,由此可能引發社會動蕩.其次是拍賣難.由于我國住房二級市場不發達,抵押住房的處置極為困難.按《商業銀行法》規定,商業銀行因行使抵押權而得到的不動產應自取得之日起一年內予以處分,在中介服務不發達的情況下,銀行對拍賣住房要進行評估,維護,要聘請律師,委托拍賣,不但曠日彌久,而且成本極高,這也是銀行不愿意接受的.銀行對抵押權的處置往往成了"贏了官司輸了錢"的賠本買賣.

(三)現行擔保手續帶來的風險

現行抵押貸款擔保有的是由購房者所在單位提供擔保,然而職工有穩定收入的機關單位,社會團體不具有《擔保法》規定的保證人資格,國有企業大部分自身難保,民營企業,三資企業又多拒絕擔保.若有開發商作為擔保人,目前大多數開發企業規模小,自有資金少,實際上并不具備擔保能力,而且不少開發商管理混亂,信用觀念淡薄,有他們擔保不一定可靠.地方置業擔保公司又存在先天不足,主要表現在:地方置業擔保公司由各城市分設,市場分散,不易形成規模;政府參與程度低;注冊資金相對較少,擔保額相對較高,不能從根本上分散銀行的風險,如建設部2000年頒布的《住房置業執行擔保管理試行辦法》規定,設立地方置業擔保公司注冊資金為人民幣1000萬元,但擔保額可達實有資本的30倍.這種情況下,擔保手續很難完善落實,有時形同虛設,給銀行帶來很大風險.

(四)利率政策帶來的風險

個人住房貸款資金主要來源于儲蓄存款,住房抵押貸款一般期限較長,這種長期信貸會引起銀行用短期負債支持長期資產不匹配的問題.當短期利率上升時,銀行必須支持較高的短期利率,而個人住房貸款利率已經事先確定,實際上只要存貨之間的利差過小就可使銀行虧損,因為銀行的成本除了利息支出外,還有營業費用,營業稅金等等.按照目前利率政策規定:個人住房貸款期限在一年以上,如遇法定利率調整,于次年初開始,按相應利率檔次執行新的利率規定;而儲蓄存款按存入日利率確定利率,在存款期內利率不變.假如利率下調,貸款利率"一年一定",存款利率"一定到底",無形使存貸利差大打折扣.現行利率政策,利率結構帶來資金結構的不匹配,就可能出現存貸利率持平甚至倒掛現象,使銀行遭受損失.

二,化解風險個人住房抵押貸款的對策

(一)建立個人資信和風險評估體系

借款人的資信直接關系到消費信貸的質量,因此必須加強對借款人資信的調查和審查.借款人的資信狀況進行評估的方法主要有兩種,一種是經驗判斷法,一種是信用評分的數量分析法.前者主要是受信人員按照銀行貸款準則,憑經驗對借款人資信進行分析判斷;后者通過一個信用評分模型對貸款申請劃分等級.目前消費信貸管理機構正進行以建立和健全借款人資信評估體系為核心內容的標準化工作,重點是建立一套切實可行的個人信用等級評分標準,以控制風險,提高工作效率,合理配置人力資源,優化服務質量.

(二)加快個人住房抵押貸款的經濟立法

我國已經陸續出臺如《銀行法》,《擔保法》,《抵押法》,《保險法》等有關經濟法規,市場運作趨于規范.但是在發生抵押不良債務時,我國相關的法律,如《民法通則》,《擔保法》等有關規定,都傾向于保護借款人.債權人市場出現抵押物難收回,難處置,難變現的"三難"情況,對不能遵守交易秩序的行為沒有采取非常手段.立法者固然有其考慮,但若坐視違規行為蔓延,損害債權人利益,必然使債權人在市場交易中更加謹慎.因此,政府應該建立和完善有關住房抵押貸款政策法規,保護債權人的根本利益.在活躍房地產一級市場的同時,開放房地產二級市場,使房地產這種特殊商品,像其他商品一樣流動起來.還可以在限制借款人房屋產權權能的同時,大力發展廉租房.在借款人不能按時償還銀行貸款本息時,可以暫且安排借款人住進廉租房,銀行給予一定的寬限期.到期仍然不能收回貸款,則可以通過二級市場變現債權.

(三)采取多種利率及還款方式

我國目前個人住房抵押貸款采用固定利率,即在整個貸款期限內利率保持不變,還款方式基本采用按月等額支付貸款本息的方式.由于現行個人住房抵押貸款的年期較長,最長達30年,而且利率固定,還款方式單一,為此還應該增加貸款的靈活性,借鑒國外經驗,開發新的適應我國國情的新貸種,以規避風險.目前國外主要有固定利率抵押貸款,浮動利率抵押貸款和價格水平調整抵押貸款.其中在固定利率抵押貸款方式下又可以采用分期償還固定本金式,分期償還固定金額式和累進還款式.浮動利率抵押貸款即指貸款合同利率可以在貸款中按照貸款合同簽訂時,特別約定的條款條件發生變動的貸款種類.貸款采用浮動利率可以規避貸款利率風險,相應降低了在固定利率中提高的貸款利率,所以貸款機構也可以相應降低貸款利率,從而提高了還款能力,解決了過高利率面臨的嚴重的貸款償付問題.價格水平調整抵押貸款是在估算出預期實際利率,風險溢價后,以價格指數來上下調整貸款余額,付款額基于經過通貨膨脹調整后的新貸款余額得出,這使得通貨膨脹所帶來的市場利率變動風險轉移給了借款人,并且免除了貸款人在起始貸款時所面臨預測未來利率變化的難題.

(四)完善擔保制度,轉移貸款風險

我國目前還沒有科學合理的住房貸款擔保體系,因此應在完善《擔保法》的同時,發展住房置業擔保機構,尤其是政府擔保機構.從國外情況看,政府擔保機構對個人住房貸款的發展起了很大作用,例如作為政府機構的聯邦住房管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)發揮了重要作用.

在我國,國家更適宜,也更應該建立統一的擔保機構.我國居民對政府一直是高度信任的,國家擔保公司憑借國家信用,一定可以得到銀行和普通居民的信任和擁護.國家個人住房抵押貸款擔保機構的設立可以通過以下兩種方式:一是聯合或收購分散在各地的住房置業擔保公司.二是設立擔保總公司,然后在各地設立分支機構.

國家個人住房抵押貸款擔保機構的資本金應該由財政部發放,性質是政策性國有獨資公司,專營個人住房抵押貸款擔保業務,而不應是多項經營.國家擔保機構的設立,必將使中國住房金融和住宅業的面貌煥然一新.

(五)實行個人住房抵押貸款證券化

所謂的房地產證券化就是把對房地產的投資用證券化的形式予以表現,從而使得投資者與投資對象之間直接的物權關系轉化為債權性質的有價證券形式.國外實踐經驗證明,房地產證券化不僅能夠拓寬從事房地產抵押貸款業務金融機構的資金來源,而且能夠極大地增強金融機構發放的房地產抵押貸款的流動性.另外,從投資者的角度看,投資于房地產證券可減少投資者對個案進行調查分析的成本,有利于各方面投資者介入.

推進住房抵押貸款證券化,我認為具體應從以下幾方面著手:

一是穩健的財政貨幣政策,避免中央宏觀調控政策的大幅度波動,降低通貨膨脹率,減少對利率的行政干預,使利率逐步由市場機制決定,為房地產抵押貸款市場的發展創造寬松的宏觀政策環境.

二是制定房地產證券化所必備的法律,法規.除基礎性法規外,還需要制訂一些專業性法規予以保障,如《房地產證券交易法》,《信托法》等.只有通過法律手段,才能保證房地產證券化和與之相關的房地產金融活動的規范進行.

三是采取有效措施,促進中介市場的發展.住房抵押貸款證券化是高度專業化的市場,需要大量的機構從事中介服務,包括:信托,保險,資產評估,信用評級,投資,法律咨詢等.只有各中介機構與抵押貸款市場協調發展,才有可能建立高效的證券化市場.

四是不斷推進資本市場的發展,進一步完善社會保障體系,逐步將養老保險,失業保險,住房公積金及壽險基金培育為資本市場上成熟的機構投資者,為住房抵押貸款證券化市場提供資金供給支持,這既有利于充分發揮銀行在風險鑒別方面的優勢,也符合住房抵押貸款長期信用與資本市場長期資金供給相配比的規律.

五是深化住房體制改革.只有徹底取消福利分房,才能真正實現土地使用權和房屋所有權的獨立化,推動房地產商品化的進程并在此基礎上實現房地產抵押貸款債權的證券化.

六是盡快建立個人信用登記制度及住房貸款信息庫,為住房抵押貸款的組合和信用保險提供充分的信息支持.今年6月28日,涵蓋110萬上海市民的上海市個人信用聯合征信服務系統的正式開通,成為建立我國全國個人信用登記制度的良好開端.