抵押權人范文
時間：2023-03-22 09:20:30
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篇1
后順位的抵押權人代位求償的法律性質，通說認為是共同抵押權人在未被執行的其他抵押財產上的抵押權當然地轉移給順序在后的抵押權人的行為，這種代位是法定的。依此理解，這里的代位求償權具有物權性質，為使其代位能發生對抗第三人的效力，應于抵押登記中為代位之附記登記（《日本民法》第 393 條）。
二、后次序抵押權人代位權的合理性基礎
抵押權的設定方式有兩種，一為法定抵押，一為意定抵押。法定抵押多是基于社會公共政策的考量，法律認為需要對某種利益予以特殊保護時，特認定債權人在某物上成立抵押權。我國《合同法》第 286 條規定的關于承包人在建筑工程上的優先受償權常被認為是法定抵押權。在抵押權的設定方式中，意定抵押屬于常態。意定抵押是當事人根據自己的意思設立抵押權的形態，體現的是意思自治原則，但后次序抵押權人代位求償權的設定卻在某種程度上突破或背離了這一原則，因為根據次順位抵押權人與抵押人的約定，次順位抵押權人只能就其約定的抵押物受償；依照共同抵押權人與共同抵押人的約定，共同抵押物亦只擔保共同抵押的債權，然而代位求償權的設立卻使次順位抵押權人受償于其約定之外的抵押物，共同抵押物也進行了約定之外其他抵押權的擔保。
那么，賦予后次序抵押權人代位權的合理性基礎何在？首先，這是由擔保物權的本質所決定的。擔保物權是以取得標的物交換價值為目的的物權，與用益物權本質上屬于實體權相對應，其本質上屬于價值權。正是基于其價值權的特質，其主要特征之一就是具有物上代位性。在共同抵押中，一方面由于共同抵押權人行使自由選擇權，當他選擇其中某一抵押物行使全部抵押權時，受拍賣抵押物的后次序抵押權人的利益遭受損失，而共同抵押中未被選擇的抵押物卻因此獲利。另一方面根據共同抵押的效力規則，其他抵押物是應該就共同抵押權的行使分擔債權份額的。在這種情況下，從價值角度考慮，其他抵押物實際上也就成為了受拍賣抵押物的代位物，后次序抵押權人行使抵押權便有了合理性的基礎。其次，賦予后次序抵押權人的代位權能在一定程度上使其避免因前順位共同抵押權人行使自由選擇權造成的損害，實現法律制度配置的利益平衡。法律要使債權人接受以較小價值的抵押物累積而設定的抵押，特在制度設置上，對共同抵押權人的利益予以特殊保護，集中表現在對共同抵押權人自由選擇權的賦予。但共同抵押權人自由選擇權的行使可能使得受拍賣抵押物上存在的后次序抵押權落空，若不賦予后次序抵押權人以代位權，其受損利益無法彌補。若無后次序抵押權人的代位權，那么其他未受拍賣的抵押物免于承擔擔保責任，從而使得共同抵押名不副實。如此制度設置，使得共同抵押權人與抵押物未受拍賣的其他抵押人之間惡意串通損害后次序抵押權人的利益成為可能。此種情況下，若不賦予后次序抵押權人以救濟權，則不符合民事制度設置追求利益衡平的一般規則。因此，設定后次序抵押權人的代位求償權實屬必要。綜上，后次序抵押權人的代位權，既是貫徹擔保物權物上代位性的題中之義，又符合民事制度設置的利益衡平原則，應予確立。
三、后次序抵押權人代位權的行使條件
根據各國民法關于后次序抵押權人代位權行使規則的規定，代位權的適用條件包括：
1、共同抵押權人僅就某項或某幾項抵押財產的變價受償。這充分體現了共同抵押權人的自由選擇權，但這恰為后次序抵押權人行使代位權的前提條件。如果當事人就各抵押財產的債權負擔額做出明確約定或者對抵押物的執行順序作了明確規定，則此規則無適用余地。故在按份共同抵押的情況下，后次序抵押權人無代位權。
2、被拍賣的抵押物實際負擔的債權數額超過其應負擔的債權額。當共同抵押權人就某一抵押物變價受償的數額小于或等于該抵押物應負擔的債權額，則不發生后次序的抵押權人行使代位權的問題。
3、共同抵押權人就某項或某幾項抵押財產變價受償，導致后次序抵押權人的債權無法全部得到滿足。此點毋須多言，如后次序抵押權人的利益沒有受損，當然不會產生后次序抵押權人的代位權。
四、一部償還及代位
篇2
第一部分 各國民法上的所有人抵押權
一、羅馬法
距今約30個世紀的古羅馬法，乃是近現代民法制度的端緒。近現代各項民法制度大都可以在這里找到其最初的觀念和雛形，所有人抵押權自亦不例外。
在古羅馬法時代，由于站在保護債權人的立場規定擔保權，所以擔保權的設定，被認為是對債務人責任的加重。終羅馬法時代，擔保權需要從屬于債權而存在，被認為是一項確定不移的原則。被擔保債權消滅，擔保權也隨而消滅，被說成是債權和擔保權的關系的一項鐵則，且認為先次序擔保權消滅，后次序擔保權得隨而升進。這樣，不動產所有人在自己的所有物上為自己設定抵押權也就成為虛無縹緲之事。
總之，在古羅馬法時代，近現代意義的所有人抵押權觀念并未真正形成。抵押權從屬于債權而存在，債權消滅，抵押權亦隨而消滅，是一項普遍的觀念。
二、德國法
（一）所有人抵押權的形成與發展小史
德國法所有人抵押權的觀念，是在抵押權的附從性得到緩和，以及抵押權被解作一種價值權后出現的。所有人抵押權，最初是因繼承和法律行為而使所有權和抵押權歸屬于同一人時，作為例外被認可的 . 1824年的普魯士宣言稱：不動產所有人以自己的不動產設定了抵押權給債權人時，在不動產所有人清償債務后，抵押權不消滅，而是移轉于不動產所有人享有。
此后不久，隨著學術研究的次第發達，無論債權存續與否，抵押權俱可以以所有人抵押權的形態存在，便逐漸獲得了多數學者的認同。同時，此間的登記制度也為所有人抵押權的設定準備了條件 .19世紀中期以后，設定無債權的土地債務，成為立法的一項重要任務。此后的情況表明，肇始于19世紀末期的民事立法運動完成了這一任務，不動產所有人可以在自己的土地上為自己設定所有人抵押權，為各州法所明定 .（二）各州法上的所有人抵押權
德國法所有人抵押權的歷史，最早可以追溯到土地定期金買賣（Rentenkauf）。此定期金買賣，如前文談到，指投資人貸與一定數額的金錢給土地所有人，爾后便可由該土地定期地受一定金錢的支付。而且，土地所有人即使變更，新的土地所有人也要繼續負擔該特定金錢的支付。一般認為，1871年以前德國地方法上的所有人抵押權，正由來于該定期金買賣 .（1）不來梅（Bremen）法。 依不來梅地方的法律，為定期金買賣時，需作成“公約證書”（Handfeste）。“公約證書”所記載的定期金買受人，通常為真正的買受人。惟例外也存在由土地所有人記載虛擬的買受人而作成“公約證書”的情況。“公約證書”由不動產所有人保留于自己之手而未出讓時，所有人即享有由自己的物（土地）收取定期金的權利。此與證券抵押，在不動產所有人未把（抵押）證券交付給債權人前，抵押權便由他自己享有，并無不同 .（2）巴伐利亞邦法。 因受羅馬法的影響，巴伐利亞邦效仿羅馬法而規定：抵押權與所有權混同時，原則上抵押權歸于消滅，后次序抵押權得升進其次序。同時，為防止該項規定可能發生不公平的結果，該法又規定：抵押權已全部或一部消滅，但未于登記簿冊注銷的，所有人得保有該抵押權的次序，且可以之向他人融資 .（3）薩克森（Sachsen）法。在薩克森地方，1843年11月6日的法律規定：土地所有權與抵押權歸屬于同一人時，土地所有人可以把自己登記為債權人，并有處分抵押權的權利。土地所有人如只出讓土地所有權的，則抵押權仍由土地所有人享有，受讓人不能取得、享有之 .（4）普魯士（Preussen）法。1794年《普魯士普通邦法》繼受了羅馬法擔保權因混同而消滅的規定。1802年8月11日的法典調查會議規定：即使抵押權和土地所有權混同，但只要所有人不注銷抵押權的登記的，抵押權也不消滅，土地所有人可以把該抵押權移轉給第三人而獲取融資。其后不久，該項規定被追加規定于《普魯士普通邦法》上。按照完成追加規定以后的《普魯士普通邦法》，無論債權與土地所有權混同，還是不動產所有人清償債權，所有人抵押權皆可成立。此外，1872年《普魯士土地所有權取得法》第27條也規定：土地所有權人可以以自己的名義登記土地債務，并作成土地債務證券 .（5）梅克倫堡（Mecklenburg）法。梅克倫堡位于德國北部，較之其他地區，該地區在較早的時期便已進行了抵押權立法。1848年梅克倫堡修訂了舊有的抵押權法，而認可抵押權的獨立性，并規定土地所有人可以以自己的名義登記抵押權。盡管該規定當時只適用于士大夫的土地，但至1872年《普魯士土地所有權取得法》制定時，它便被擴大適用于一般的場合，即一般的土地所有人也可以自己的名義登記抵押權 .三、瑞士法
瑞士民法典的所有人抵押權，系淵源于“Gültrecht”。而Gültrecht，迄今已有較為悠久的歷史。按照Gültrecht，一筆土地僅可供作一次擔保，但至后來，以同一筆土地設定數個擔保的情況也被予以認可。不過，此種場合，后成立的擔保權僅能取得先成立的擔保權滿足其債權的清償后所剩下的余額。1867年2月10日，瑞士明文廢除同一土地的先次序抵押權因清償或混同而消滅時，后次序抵押權人得升進其次序的規定，采抵押權次序固定主義，系規定所有人抵押權的前奏。1907年公布的瑞士民法典直接承襲該“1867年2月10日法”的規定，在第814條第1項規定：就一筆土地設定不同順位的數個抵押權時，當一個抵押權消滅，后順位的抵押權人不得請求遞補其空位。所有人抵押權由此產生。
四、奧地利法
1811年奧地利民法典設有所有人抵押權的規定。第469條規定：被擔保債權消滅時，抵押權不消滅，如不注銷登記簿冊的債權的，抵押物應承受該負擔。抵押物的所有人，可依債權人受領清償的證書，或其他足以證明債權已然消滅的證書，在不超過登記簿冊所記載的債權數額范圍內，以該抵押權供作新的融資。第1446條規定：抵押權與所有權混同時，未于登記簿冊注銷其登記的，抵押權不因混同而消滅，而由所有人享有 .五、法國法
法國為現代大陸法系的一個重要國家，其關于所有人抵押權的立法大抵經歷了三個時期：
第一個時期，是1789年資產階級大革命以前。這一時期，因受羅馬法的影響，羅馬法抵押權制度廣泛作用于法國各地區，無論何人皆不能以自己的所有物為自己設定擔保權，擔保權與所有權混同時，擔保權消滅等等，乃是當時社會的基本觀念。
第二個時期，是從1789年資產階級大革命開始至1804年法國民法典的制定。這一時期，法國社會跌宕起伏、社會關系變動不居，抵押權在這種背景下也發生了重要變化。因受重農學派的影響，共和3年10月19日，法律規定所有人可就自己的所有物為自己設定抵押權。具體而言，土地所有人可以在自己土地價格的3/4的限度內，發行抵押證券，用作債權的擔保，該抵押證券因性質上類似于票據，故可依背書轉讓。惟因該制度的理論基礎過于繁瑣、不易理解，所以實務上頗難推行。因此共和7年2月11日，法律乃不得不將它廢止。
第三個時期，是1804年法國民法典制定公布以后。這一時期的法律規定，抵押權與所有權混同時，抵押權不消滅，應成立所有人抵押權 .六、日本民法和我國臺灣地區民法日本民法和我國臺灣地區民法，僅規定混同的場合，得成立所有人抵押權，適用范圍較窄。我國臺灣地區民法第762條規定：同一物的所有權及其他物權，歸屬于一人時，其他物權因混同而消滅；但其他物權的存續，于所有人或第三人有法律上的利益的，不在此限。日本民法第179條第1、2項規定：同一物的所有權及其他物權歸屬于同一人時，其他物權消滅。但該物或該物權為第三人權利的標的的，不在此限。
可見，在我國臺灣地區民法和日本民法上，即使所有權和其他物權發生混同，仍不能當然成立所有人抵押權，而僅在“但書”的情形，才可以成立所有人抵押權。具體而言，僅在具備下列條件時，才可以成立所有人抵押權：
第一，須所有權和抵押權混同。即只有同一標的物的所有權與抵押權歸屬于一人時，才有所有人抵押權成立的可能。否則，如非因混同，而是由于債務人的清償債務，或抵押權人絕對拋棄抵押權等，皆不能成立所有人抵押權。
第二，須抵押權的存續于所有人有法律上的利益。即只有所有權與抵押權混同，并不能當然成立所有人抵押權，而只有該抵押權的存續，于所有人有法律上的利益時，才可以成立所有人抵押權。所稱抵押權的存續于所有人有法律上的利益，大致包括：其一，同一抵押物上，存在兩個或兩個以上的抵押權，也就是說，同一抵押物上存在多數抵押權的競合；其二，發生混同者，須為先次序的抵押權，即混同后，還存在后次序的抵押權 .所有人抵押權，依是否伴有債權為標準而可以作出不同的分類。伴有債權的，為“伴有債權的所有人抵押權”，反之為“不伴有債權的所有人抵押權”。之所以這樣，是因為抵押權與所有權的混同，與被擔保債權和債務的混同，是截然不同的。抵押權雖然與所有權混同，但被擔保債權并未與債務混同者有之；抵押權與所有權混同時，被擔保債權即與債務混同者也有之。因前一種混同所產生的所有人抵押權，為伴有債權；因后一種混同所產生的所有人抵押權，為不伴有債權。惟何種情形才能發生前一種混同，又何種情形才能發生后一種混同，須視抵押物屬于何人所有，以及混同的原因如何而定 .第二部分 所有人抵押權的法律構成
一、各種學說分析
由以上分析，我們看到，所有人抵押權（Eigentuemerhypothek），乃是所有人就自己的所有物享有抵押權。惟應注意的是，羅馬法以來近現代民法所稱的所有人抵押權，實際上有廣狹二義。廣義的所有人抵押權，包括“伴有債權的所有人抵押權”，與“不伴有債權的所有人抵押權”兩種；狹義的所有人抵押權，則僅指“伴有債權的所有人抵押權”。“不伴有債權的所有人抵押權”，理論上稱為“土地債務”。 以下對所有人抵押權的論述，系從廣義，即不僅包括“伴有債權的所有人抵押權”，而且也包括“不伴有債權的所有人抵押權”。此一點，于此一并加以說明。
民法自羅馬法以來，莫不以抵押權為他物權。抵押權既然為他物權，則當然應存在于他人的物上，亦即應以他人的物（債務人或第三人的物）而設定。而所有人抵押權，則是在自己的物上成立的，故稱為特殊抵押權。
所有人抵押權，不但是一種特殊的抵押權，而且也被認為是近代私法史上的一大怪物，它不僅對舊有的擔保物權理論提出了挑戰，而且也越出擔保物權法的領域而向一般的私法理論提出了挑戰。蓋民法自羅馬法以來，關于擔保物權，從來實行“擔保權的不可分性”與“擔保權的附從性”原則。
依前一原則，在被擔保債權未受清償前，擔保權人得就擔保物的全部行使權利（以擔保物的全部來擔保債權的各部），及以擔保物的各部來擔保債權的全部；依后一原則，無債權即無擔保權，擔保權的設定需以債權的存在為前提，無債權即無從設定擔保權，如果把債權比之為“皮”，擔保權喻之為“毛”，則“皮之不存，毛將焉附”正為二者關系的生動寫照。顯而易見，堅守傳統民法上的這兩項原則，將使人們對所有人抵押權的合理性產生質疑；同時也會給私法理論投下如下的疑問：在自己的物上，除可以成立所有權外，何以還能成立此外的其他權利如所有人抵押權呢？實際上，關于所有人抵押權的法律構成的議論，其中心正是圍繞這一點而展開出來的。關于所有人抵押權的法律構成的學說，歸納起來，主要有下列五說 ：
1.對自己的物的權利說
學者哈特曼（Hartmann）和胡貝爾（Huber）倡之。哈特曼氏指出，物權，可依一定的方向或目的加以區別。亦即，權利人借助于特定的物權而欲達成的目的，便是各種物權的區別標準。各種物權各有其特有的目的，正是該特有的目的，才賦予了物權的支配力以一定的方向，并因此確定其內容、限制其范圍。但因各物權的特有目的產生的契機不同，所以有的物權被稱為他物權，有的物權則演變為對于自己的物的權利。
這里有必要提到關于所有人抵押權的性質的“抵押權說”和“土地債務說”。這兩種學說均認為：在自己所有的物上可以成立所有權以外的權利。
主張所有人抵押權的性質為“抵押權說”的代表人物，是朗格（Lange）。認為所有人抵押權是一種真正的、基本的抵押權，是“物上負擔”的源泉 ；主張所有人抵押權的性質為“土地債務說”的學者，僅以成文法上的規定來詮釋所有人抵押權。此外，還有學者將所有人抵押權解作是“對將來債權的抵押權”，如邁博姆（Meibom）和鄧伯格（Dernburg）。惟將來誰是債權人現在不能確定，所以乃以土地所有人的名義而進行抵押權的登記 . 2.次序保留說
學者施溫德（Schwind）倡之。認為將土地換價的權利，僅土地所有人有之，亦即只有土地所有人可以允許他人取得自己土地價值的一部或全部。土地所有人可借土地登記簿冊而使土地的價值獨立化、把土地的價值分為若干部分，并把一部分價值保留于自己之手。因而所有人抵押權是為土地所有人的利益而在土地登記簿冊上采取的一種形式，即土地所有人為了取得自己土地的將來的信用，而把優先次序保留于自己之手 . 3.價值分割說
由布雷默（Bremer）和奧伯恩克（Oberneck）所倡。認為所有人抵押權，是土地所有人對于抵押物的一部分價值的優先取得權。易言之，是以抵押權的形式表現土地所有人的獨立權利。因此所有人抵押權，實際上是所有權的表現，只不過在所有權上披上了擔保權的外衣，并以擔保權的形式獨立地表現其存在。所有人抵押權并不是真正的擔保權。所有人抵押權既然不是真正的擔保權，那么它又究竟是什么呢？實際上，它是一種淵源于所有權的獨立的價值取得權，稱為“價值分割說”。
4.所有權說
由哈根（Hagen）和恩德曼（Endemann）倡之。該說獲得了多數學者的贊成，是事實上的通說。
恩德曼說，所有人抵押權的實體法上的本質，既不是抵押權也不是土地債務更不是登記簿冊上的空位子，而是對后次序抵押權有排他效力的特殊形式的所有權。所有人抵押權絕不是他物權，只不過在形式上把它登記為抵押權而已。恩德曼進一步解釋說，所有人抵押權不是權利人對土地的支配權，而是對拍賣土地的價金的權利。故抵押物一旦被拍賣，所有人便可依登記簿冊所記載的次序取得一定的金額。惟應注意的是，土地所有人對于拍賣土地的價金的取得權，不是基于債權人的身份而享有該權利，而是基于土地所有人的身份享有該權利。土地所有人可依登記簿冊所記載的次序由拍賣所得的價金中受一定數額的金錢的支付 .二、所有人抵押權的本質
所有人抵押權的本質，不過為所有權，且為不負任何負擔并可免受各種限制的所有權。從而，所有人抵押權雖名為“抵押權”，但與通常的抵押權卻有很大的不同：它不是登記簿冊上的“空位子”，而是由所有權的各項權能所充實的實質所有權。所有人抵押權的標的物被拍賣時，所有人抵押權人雖有權依登記簿冊上的次序和登記的債權數額，由拍賣土地所得的價金受一定金額的支付，但所有人并非以債權人的身份取得該權利，而且也不是作為對債務的清償而取得該金錢。所有人取得拍賣土地所得的價金的一部分，性質上是在行使所有權。所有人的該權利，是通過登記簿冊而表現的所有權的權能。
那么為何又要賦予所有權的權能以擔保權的形式，并使之披上抵押權的外衣呢？這有其法律和經濟上的原因。
法律上的原因，是為了表示土地所有人可以排斥后次序擔保權人而由拍賣土地所得的價金中優先受償一定數額的金錢，所以要求采取擔保權的形式。
經濟上的原因，是土地所有人不注銷抵押權登記便可以以該土地再供作債權的擔保，并作為將來獲取不動產信用的基礎。這是土地所有人實現其經濟目的的捷徑 .目的，是法律的生命，為了實現某一目的，即應創制相應的法律。為了實現所有人的經濟目的，使所有權中的某一權能可以獨立存在并賦予其區別于所有權的法律形態，即應采取所有人抵押權的形式。所有人抵押權是近代信用經濟的產物，而決不是近現代民法上的所謂“怪物” .第三部分 所有人抵押權和民法諸原則的關系
一、所有人抵押權和混同原則
按照羅馬法，標的物的所有權與標的物的限制物權歸屬于同一人時，限制物權消滅。對此，法國、日本和我國臺灣地區民法，無不宗之。惟德國民法典第889條規定：“在他人土地上設定的權利，不因土地所有人取得該權利，或權利人取得土地所有權而消滅。”據此可知，德國民法典不僅認可“所有人抵押權”，而且也認可“所有人地役權”和“所有人地上權”等概念。
依日本法、法國法、中國大陸法和臺灣地區民法，如要規定所有人抵押權，則非正確處理它與物權混同原則的關系不可。亦即，是完全排除混同原則的適用，而普遍認可一切不動產限制物權皆由所有人享有，還是僅在抵押權的場合排除混同原則的適用，而使抵押權歸所有人享有，成立所有人抵押權？顯而易見，這是一項純粹的立法政策問題。
二、所有人抵押權和抵押權的附從性
依羅馬法，抵押權是用來擔保債權的清償的，債權消滅，抵押權隨同消滅，稱為抵押權的附從性。如果堅持該抵押權的附從性，則所能設定者僅僅是伴有債權的狹義的所有人抵押權。而像土地債務那樣的所有人抵押權，也就無從設定了。在所有人抵押權體系上，較之狹義的伴有債權的所有人抵押權而言，所有人土地債務更具有重要意義。因此，如堅持抵押權的附從性，則所有人抵押權的意義就會喪失大半。
德國民法典是認可與債權完全分離的土地債務的。因此不伴有債權的所有人抵押權即土地債務的存在根據不會發生問題。而在法國、日本及我國民法上規定土地債務則會面臨抵押權是從屬于債權而存在的問題。無債權也就不能設定抵押權。
三、所有人抵押權和次序固定原則
民法自近代民法以來，有所謂次序固定原則。次序固定，為與“次序升進”相對應的概念，指先次序抵押權消滅時，后次序抵押權一仍其舊，不得升進。一般認為，德國民法典與瑞士民法典采取了這一原則。
惟在德國民法典上，也例外地規定了所有人抵押權不成立或抵押權消滅時，后次序抵押權得升進的規定。據此，一些學者認為德國民法典并未普遍實行次序固定原則，而僅于所有人抵押權的場合認可了這一原則。
一般認為，切實貫徹并實行了次序確定原則的，是瑞士民法典。按照瑞士民法典，先次序抵押權消滅時，所消滅的“擔保位置”（Pfandstelle）即變成“空位”而被保留下來，后次序抵押權不得升進其次序 . 另外，土地所有人自始可以保留先次序的“空位”，而設定后次序的抵押權 .不過，應當注意的是，瑞士民法典和德國民法典的所有人抵押權存在些微差異。對此，本書將在相關部分論及，茲不贅。
四、次序保留
德國民法典規定了次序保留（Rangvorbehalt）制度。物權的次序雖然依登記的先后而定，但土地所有人在進行定限物權（如甲抵押權）的設定登記時，可以保留給予以后登記的權利（如乙抵押權）以優先的次序 .如果土地所有人行使該權利，則乙抵押權即變成第一次序，甲抵押權變成第二次序。但是，在甲、乙兩抵押權之間有中間的權利時，次序保留將變成無效 .第四部分 所有人抵押權的形態與成立
一、所有人抵押權的形態
所有人抵押權，可依不同的標準而作出不同的分類。依是否保有債權為標準，可以分為“保有債權的所有人抵押權”（forderungsbekleidete Eigentümerhypothek），與“不保有債權的所有人抵押權”（forderungsentkleidete Eigentümerhy-pothek） . 惟嚴格說來，僅前者即“保有債權的所有人抵押權”為所有人抵押權，而后者即“不保有債權的所有人抵押權”，在理論上應稱為“所有人土地債務”（Eigentümergrundschuld）；又依所有人抵押權成立的方式的不同，可以區分為“自始成立的所有人抵押權”，與本為普通抵押權、爾后因債務人清償了債務才演變為所有人抵押權的“后起的所有人抵押權”（nachtragliche Eigentümerhypothek）。“自始成立的所有人抵押權”，又稱為“原始的所有人抵押權”（ursprüngliche Eigentümerhypothek），即不伴有債權的所有人土地債務：“后起的所有人抵押權”，包括“伴有債權的所有人抵押權”與“不伴有債權的所有人土地債務”。這樣，所有人抵押權的類型可以區分為三種：原始的所有人土地債務、后起的所有人土地債務與后起的所有人抵押權 .二、所有人抵押權的成立
所有人抵押權，尤其是德國民法典的所有人抵押權，于何種情形始可成立，此為研究所有人抵押權時不能不予以注意的問題。德國民法典關于抵押權的次序，因采“次序固定主義”，所以原則上當然發生所有人抵押權（德國民法典所有人抵押權，是采次序固定主義的結果）。鑒于德國民法典所有人抵押權具有典范意義，以下即以德國民法典所有人抵押權為例，來說明所有人抵押權的成立。
（一）原始的所有人土地債務的成立
按照德國民法典，原始的所有人土地債務，成立于下列場合：
1.被擔保債權不成立
篇3
甲公司因向乙單位借款，將其名下的某大樓抵押給了乙單位，并辦理了他項權利登記，期限至2002年12月10日（現已注銷）。期間，王某于2000年向甲公司購買了該大樓底層門面房一間，但甲公司在向王某出售該門面房時，沒有告知王某該房抵押的情況，也未告知乙單位其出售門面房的事實。后甲公司公司告知王某，他們之間的買賣是無效的，不同意房屋轉讓。王某遂起訴至法院，要求確認他與甲公司之間的房屋買賣合同有效，依法辦理上述門面房的房屋產權證和土地使用證。
本案處理有兩種觀點。第一種觀點認為，王某與甲公司的買賣行為發生在抵押期內，依照擔保法的規定，雙方的轉讓行為無效，現甲公司不同意房屋轉讓，應當駁回王某的訴訟請求。
第二種觀點認為，抵押期間轉讓抵押物的行為并非當然無效，應視具體情況而定。在上述案件中，乙單位對王某與甲公司之間的轉讓行為沒有主張轉讓無效，而甲公司作為抵押人是無權主張轉讓行為無效的。設置抵押的目的是為了保護抵押權人的利益，而現在抵押登記已注銷，沒有影響到抵押權人權益的實現，而王某屬善意第三人，法律應當保護善意第三人的利益，因此應當認定王某與甲公司的買賣關系合法有效，支持王某的訴訟請求。
筆者同意第二種觀點。根據擔保法第四十九條的規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人清償。該解釋雖沒有提及轉讓的效力問題，但從其內容上看，轉讓已登記的抵押物未履行通知、告知義務，轉讓行為并不當然無效，而是通過賦予受讓人以滌除權、保護善意取得來維護轉讓行為的效力，排除抵押權對受讓人對抗。在上述案件中，被告甲公司轉讓處于抵押中的門面房雖然既沒有通知乙單位，也沒有通知原告王某，但原被告間的房屋轉讓行為并非當然無效，而抵押登記已于2002年12月20日注銷，即作為抵押權人乙單位與作為受讓人的原告王某在抵押物設定抵押后又發生轉讓直至抵押權消滅的過程中并未因此造成利益上的不平衡，亦則達到了立法保護抵押權人抵押權得以實現的目的，因此原告王某與被告甲公司的房屋買賣合同在抵押期間應認定為效力待定合同，王某對讓房屋享有所有權的期待權，自抵押權消滅之日起，可能導致王某與甲公司之間房屋轉讓行為無效的因素已不存在。因此，王某起訴要求確認其與甲公司之間的房屋買賣合同有效，并辦理該房相應的產權證的訴訟請求應予支持。
繆春霞
篇4
筆者手頭有一份2001年初簽發的“抵押住房保險保單”,批注事項一欄里蓋了一個章,內容是:“本保單第一受益人為某銀行某支行”。
抵押住房貸款保險是屬于財產保險的范圍,而在財產保險中設定受益人,其法理基礎和法律依據何在呢?
根據我國保險法第二十一條第三款規定:受益人是指人身保險合同中由被保險人或者投保人指定的享有保險金請求權的人,投保人、被保險人可以為受益人。
保險實務中,受益人無資格限制,自然人、法人皆可,無行為能力人甚至胎兒均可為受益人,但《保險法》的該條規定表明了受益人的兩項限定:一、受益人僅限于人身保險合同中;二、受益人由被保險人或投保人指定。
而抵押住房貸款保險作為財產保險,其合同當事人,作為享受合同權利、承擔合同義務的主體,只有投保人、被保險人和保險人。保險公司在其中設定銀行為受益人,顯然沒有法律依據。因此,發生保險事故,保險人要依此批注將保險金劃給銀行,或銀行要以第一受益人的身份請求支付保險金,都會有法律上的障礙。當然,保單中第一受益人的提法并不是保險公司的創意,而是源于1992年9月23日中國建設銀行房地產信貸部《職工住房抵押貸款暫行辦法》中的規定。在當時的情況下,無可厚非,因為,我國《保險法》是1995年6月30日才公布的。但在中國人民銀行于1998年5月9日頒發的《個人住房貸款管理辦法》中便沒有第一受益人的提法了。而在20001年保單中仍將第一受益人列入,多少反映了保險公司對于國家政策、法律變化的反應遲鈍。
既然第一受益人這種規則不能成立,那么,一旦保險標的,即抵押的住房發生保險事故,保險賠款該如何處理才能使銀行規避風險的初衷得以實現,這確實是一個值得研究的問題,需要依法尋找出一個符合各方當事人利益的解決方案。
實際上,抵押住房貸款保險,既要適用《保險法》,又要適用《擔保法》。因為,抵押本身是擔保的一種方式。那么,擔保法律規范對抵押物發生滅失等情況又是如何規定的呢?
《中華人民共和國擔保法》第五十八條規定:“抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應當作為抵押財產。”雖然擔保法規定了抵押物滅失所得之賠償金為抵押財產,但沒有明言,當住房這個不動產變為賠償金這個貨幣時,要不要移轉占有。抵押財產是不移轉占有的,本來住房在抵押人(借款人)的占管下,銀行仍感到很安全,不動產借款人搬不走。而貨幣如果也在借款人的占管之下,銀行自然憂心忡忡了。因此,保單上出現了銀行為第一受益人的文字,是否是知其不可為而為之的原因。不過2000年12月13日起施行的最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第八十條對擔保法第五十八條作了進一步的明確,該條規定:“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下,抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。
抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下,抵押權擔保的債權未界清償期的,抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金和補償金采取保全措施。“
上述規定很大程度上彌補了《擔保法》中關于抵押物滅失、毀損情況下,抵押權人行使權利規定的不足,明確了抵押權人可以優先受償和采取訴訟保全措施。再結合抵押貸款合同研究這條規定,可以考慮完善相關的保險條款:
一、住房抵押貸款合同一般是一個長期合同,短則三年、五年,長則十年、三十年。因此,它的償還期限較長。
二、由于償還期長,而在貸款償還期內,發生保險事故而獲得保險金,如果已界清償期而未清償的,抵押權人即銀行有優先受償權。但從銀行優先受償權來看,他不是依據保險法中關于受益人的規定,而是依據擔保法中關于抵押權實現的規定。因此,貸款合同中要有抵押物滅失,抵押權人優先受償的約定。保險合同中,抵押人應有在抵押物滅失的情況下,所得之保險金抵押權人有優先受償的承諾。
三、也正是由于貸款償還期長,若未界清償期而要通過銀行訴請人民法院長期采取訴訟保全措施有悖情理之處,因為保全是一個訴訟程序上的問題,仍未解決保險金歸屬的實體問題,而保全保險金要長達五年十年則是難以想像的。
筆者認為,可以區分幾種不同情況,加以約定:
1、如果抵押物——住房損壞,保險金用于恢復,則不影響抵押合同和保險合同的履行。
2、如果抵押物——住房滅失,應當允許被保險人用保險金再次購買住房,并用新購住宅再抵押給銀行,以作為原貸款擔保。
3、如果抵押物——住房滅失,而被保險人另有住所,且不擬再購住房,可允許他另擇住房變更抵押物;若被保險人另有住所,且不再另擇住房作為抵押物,則保險金應用于提前償還部分或全部貸款。
篇5
關鍵詞：住房抵押貸款；證券化；融資
中圖分類號：F83文獻標識碼：A
一、我國住房抵押貸款現狀
隨著國家宏觀調控以及中央銀行貨幣信貸政策的陸續出臺，各家商業銀行紛紛調整信貸投向，加大了對消費信貸投入，這都促使我國個人住房貸款業務迅速發展并初具規模。自從1998年我國住房改革，停止實物分配后，住房抵押貸款已經成為人們買房的主要方式，它拓展了住房貸款的巨大市場，為百姓解決了不少困難。但是，由于房價相對于居民收入增長水平顯的過高，同時又缺乏有效的消費信貸措施，最終導致居民對住宅的有效需求不足。
從樓盤開發到居民買房其間過程一般是這樣的：房地產開發商先從銀行借款建房，然后與銀行簽訂協議，待中介賣房之后把本息存入該銀行就是房地產還款。房價中除去銀行貸款本息以及中介擔保等手續費就是房地產商的利潤。但是，居民買房的首付最低價是房價的30%，那么剩余的70%這一大部分只有通過抵押貸款才能實現。顯然，在這一周轉中，不管是購買者還是房地產開發商都已經把相當大的一部分風險轉嫁給了銀行。一方面房地產商用來建房的資金來源是銀行，一旦房地產商的房子賣不出去，就意味著銀行貸款就有可能收不回；另一方面就是購買者違約不付款。現在銀行對違約問題的處理方式很簡單，但也存在相當大的風險，就是拍賣充當抵押的住房。這就存在著拍賣得來的資金不足以償還發放的貸款金額的風險。
二、住房抵押貸款證券化可行性分析
個人住房抵押貸款證券化首創于美國，后被許多國家借鑒。不同的國家和地區在具體操作上有所不同，但其本質都是一樣的。總的來說，住房抵押貸款證券化，是將金融機構的住房信貸資產經過一系列的組合，再配以相應的信用擔保，并進行信用增級，使其產生的未來現金流（主要是利息收益）的收益權轉變為可在金融市場流動、信用等級較高的債券型證券的技術和過程。
（一）實施住房抵押貸款證券化的經濟利益。實施住房抵押貸款證券化，不管對銀行、購房者、房地產商，還是金融機構都有一定的經濟利益。
1、有利于商業銀行的發展。首先，住房抵押貸款證券化可以有利于拓寬商業銀行的融資渠道，有利于降低商業銀行的經營風險，通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。其次，有利于提高商業銀行的盈利能力，實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。
2、個人購房更容易實現。通過住房抵押貸款證券化可以有效地擴大金融機構在住房抵押貸款方面的資金來源，可以更多、更廣泛地為個人購房提供必要的資金支持。再者，個人住房抵押貸款債權可及時變現，商業銀行可以擴大貸款規模，延長貸款期限，提高按揭成數，貸款利率的下調也有了條件。由于可貸資金范圍更為寬廣，人們可以更方便地獲得長期信用，從而大幅度提高個人購房者的有效支付能力。
3、進一步促進房地產業發展。房地產業發展必須要有銀行的支持，但與此矛盾的是銀行苦于抵押貸款期限長、資金回收慢，使抵押貸款受到一定的限制。如果實現抵押貸款證券化，可以為房地產業發展帶來后續資金，促進其發展，形成一種良性循環。
從以上分析可以看出，能夠從住房抵押貸款證券化中直接獲利的是銀行，而其他受益者只是間接受益，必須建立在銀行的資本狀況得到改善的前提之下。當然，如果能使銀行的資本狀況得到改善、降低銀行風險，對于穩定金融系統乃至整個國民經濟都是有利的。
（二）實施住房抵押貸款證券化可行性分析
1、我國已經初步形成住房抵押貸款一級市場的雛形，并形成初具規模的資本市場體系。個人住房貸款占商業銀行各項貸款的比重在逐漸提高，2001～2006年金融機構個人貸款在全部貸款中所占的比重從6.22%提高到了10.69%，而個人住房抵押貸款在個人貸款中的比重大約占到70%以上，如果再加上房地產商的貸款，估計和房地產有關的貸款在全部貸款中所占的比重會再翻一番。同時，銀行住房抵押貸款的日益規范化、操作的簡單化以及更具有吸引力的利率，決定了銀行抵押貸款必將主導未來住房消費的融資方式。同時，我國擁有大量的閑散資金，但是我國金融市場投資品種單一，而住房抵押貸款債券一般來說是收益穩定、安全性極高的投資品種，對機構、散戶都具有很強的吸引力，這為住房抵押貸款證券化提供了充足的潛在資金來源。所以，按照我國住房抵押貸款的現有規模及發展前景，發展住房抵押貸款證券化已經具備了資產基礎。
2、資金來源充足。到2006年底，我國居民存款余額超過161，587億元，經過多次降息后，目前國內商業銀行利率已經處于較低水平，大量的社會閑置資金要尋找收益更高的投資渠道，促使居民儲蓄尋找新的出路。于是儲戶的錢紛紛轉向了基金或者證券，這就為住房抵押貸款證券化提供了潛在的充足資金來源。
3、我國已經形成良好的投資氛圍。銀行儲蓄已不再是居民的唯一投資方式。雖然利率曾經上調，但是跟我國上漲的物價相比，居民存款獲得的收益幾乎為負。所以，近幾年來居民開始選擇更具利益的投資方式。如，購買證券、基金等。由于證券化所發行的抵押擔保證券信用級別高、風險較小且收益一般又略高于國家債券，使其一出現就能被居民所接受。所以，實施住房抵押貸款證券化應該可以擁有一定的群眾基礎。
三、我國實施住房抵押貸款證券化的障礙
雖然我國已經具備了實施住房抵押貸款證券化的一些可行性的條件，但是客觀地說，我國目前實行住房抵押貸款證券化存在著許多障礙。
（一）房地產市場不穩定，證券化缺乏良性環境。住房抵押貸款證券化的本質是通過增強資產的流動性來分散銀行投資的風險，在目前我國房地產市場爭論較大，整體不穩定的情況下，投資者投資這種證券所要冒的風險較大，造成投資者積極性不高，倉促證券化可能會造成少人問津的情況。況且，目前個人住房抵押貸款在銀行總貸款額中的比重不大，銀行也缺乏證券化的動力。
（二）我國沒有高標準的信用評價機構。由于住房抵押貸款證券化是一種技術性很強的融資行為，運作過程相當復雜，投資者無法對其每一步都進行了解并施以監控。因此，為了盡可能地規避風險，需要對發行的抵押貸款證券進行信用等級評估。我國目前資信評級機構雖然數量不少，但質量不高，主要表現在信用評級操作不規范、透明度不高、缺乏統一標準等，沒有形成被市場投資者普遍認可的高質量信用評級機構。
（三）住房抵押貸款證券化的法律障礙。我國現行的法律法規還不夠完善。住房抵押貸款證券化是一項程序性很強、涉及多方面經濟利益的工程，只有完善的法律、法規才能確保它的有效運行。隨著市場經濟的建立，我國先后頒布并修改了一系列經濟法律、法規，以維持經濟秩序。但由于我國住房抵押貸款市場起步較晚，相關的法律法規建設還很不完善，在證券化過程中可能出現的問題尚無明確的法律依據。例如，貸款轉讓方式的法律障礙、商業銀行轉讓貸款的障礙，等等。我國《商業銀行法》并沒有將轉讓信貸資產納入商業銀行的經營范圍，所以商業銀行是否可以進行未被明確界定為法定經營范圍的貸款轉讓尚存在法律障礙。
（四）住房抵押貸款證券化的技術障礙。發行住房抵押貸款證券還會遇到會計、稅收等方面的技術問題。不但會影響證券資產是否合法，也關系到每一個參與者的利益。我國現行的會計制度、會計準則關于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，主管部門很難對證券化業務實行有效的監控。所以，需要制定一套適應于復雜創新環境的、完善的、關于住房抵押貸款證券化的會計制度。目前的稅收制度對實施住房抵押貸款證券化過程中哪些環節該收稅、哪些環節不該收稅、按怎樣的標準收，也都沒有明確的規定。
四、結論
篇6
在理論上,保證保險還有很大的空間可以擴展其承保范圍,但擴展的結果卻會使保險人的風險負擔過重。范圍越大,風險越大,保費也就越高。當保費高昂到普通債務人無法承受時,他只能選擇放棄融資,這是任何一方都不愿看到的結果。[1]正因為如此,債權人才更加注重物的擔保的效力,不僅要求債務人以所購房屋設定抵押,還要求債務人為抵押房屋投保火災保險,以避免因為房屋的毀損滅失而導致抵押權落空。在抵押房屋火災保險合同中,投保人和被保險人都是債務人,即房屋的所有人。債務人基于所有權人保險利益為房屋投保,承擔繳納保費的義務,并于保險事故發生時,享有對保險人的保險金給付請求權。由此而生的問題是:抵押權人的抵押權在保單中如何獲得保障?要回答這個問題,首先要明確抵押權的物上代位物是否包括所有權人(債務人)基于房屋火災保險單,于保險事故發生時所獲得的保險金。若包括,則抵押權的效力就及于保險金,抵押權人也因而享有對所有權人所獲保險金的請求權,抵押權將因該請求權的實現而重新獲得保障。若不包括,則抵押權人對此保險金僅具有債權請求權,并不能阻止其他債權人對該筆保險金請求分配,抵押權將無法獲得保障。
抵押權的物上代位物是否及于保險金,在理論上素來存在爭議,有肯定說與否定說兩種不同的見解。我國民法采肯定說,于《擔保法》第58條規定:“抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應當作為抵押財產。”最高人民法院《關于擔保法若干問題的解釋》第80條第1款又作了更為明確的解釋:“在抵押物滅失、毀損或被征用的情況下,抵押權人可以就抵押物的保險金、賠償金或者補償金受償。”按照我國《擔保法》和通行的抵押房屋火災保險合同的規定,在邏輯上可以推導出這樣的結論:當抵押房屋因保險事故的發生而毀損滅失時,保險人將根據保險合同的約定給付抵押人(房屋所有人)保險金;而抵押權人可以就抵押物的保險金優先受償,抵押權便重新獲得了保障,不會因抵押房屋的毀損滅失而受損。
但現實中往往會有許多不如意的情況發生,使原本美好的理想化為泡影。抵押房屋火災保險是房屋所有人基于所有權人保險利益而與保險人訂立的保險合同。抵押人(房屋所有人)作為被保險人,既是保險利益的享有者,又是保險事故發生后保險金給付請求權的行使者;而抵押權人不是保險合同的當事人,在保險合同中沒有任何權利。《擔保法》賦予抵押權人就抵押物保險金優先受償的權利,只能由抵押權人向抵押人行使,而不能由抵押權人向保險人直接請求,因為這種優先受償權是抵押權人與抵押人之間在保險合同之外的法律關系,基于民法上的抵押權而產生,與保險合同無涉。然而,此優先受償權的實現卻直接取決于保險合同履行的結果:
保險人得以對抗被保險人(抵押人)的任何事由都能導致被保險人保險金給付請求權的喪失。例如,投保人(抵押人)遲延或拒絕交付保費,投保人或其家庭成員故意制造保險事故等,都是保險合同規定的保險人拒絕給付保險金的抗辯事由。這些抗辯事由的產生雖然與抵押權人無半點關系,其結果卻會間接導致抵押權人的利益受損。因為抗辯事由成立,被保險人便無法獲得保險金的給付,而建立在保險金代位基礎上的抵押權人的優先受償權便無法實現,抵押權人意圖以保險保障抵押權的愿望也化為烏有。
即便沒有上述情況的發生,被保險人順利地獲得了保險人給付的保險金,抵押權人的抵押權也不一定能得以實現。最有可能發生的情況是,該抵押房屋上還存在著其他順位在先的抵押權。所有抵押權的效力都及于抵押物的保險金,而順位在后的抵押權就無法完滿的得到實現。
現行的抵押房屋火災保險屬于典型的火災保險,以承保火災及爆炸引起的火災所致損失為原則,僅例外的擴及于雷擊、洪水等所致損失,范圍十分狹窄。若抵押房屋因承保以外的事故發生而毀損,抵押人(被保險人)便不能獲得保險人保險金的給付,進而使抵押權人的抵押權失去保障。運用如此復雜的擔保及保險方法,對債權和抵押權的保障卻仍不理想。銀行(債權人)為了將這種信貸風險轉嫁給債務人,便會變相的提高貸款利率;而保險公司為了把銀行轉嫁來的風險再轉嫁出去,就會相應的提高保費。在鏈條的末端,承受這一切的只有一個———債務人。他不僅要承受高額的利率,還要負擔雙重的保費(房屋火險與保證保險),可以說是步履維艱。怎樣才能解決債務人經濟負擔過重,而抵押權人無權利保障的雙重困境呢?依筆者之拙見,關鍵是要擺脫以所有權人保險利益為核心的理論限制,明確抵押權人保險利益的獨立地位,確立多元利益保護的保險思維模式。
保障抵押權人保險利益的多種設計
抵押人保險單的轉讓。這是指抵押人經保險公司同意,將其所持有的所有權人保險利益保單轉讓給抵押權人。這種作法有很大的缺陷,因為保險人給付保險金的原始義務是對抵押人而言的,并非針對抵押權人,而保險人對抵押人的一切抗辯都及于抵押權人。當抵押人因違反合同義務而導致合同無效時,抵押權人也就無法獲得任何權利的讓與。此外,抵押權人不是保險合同的當事人,即使他能獲得保單權利的轉讓,也無權參與估價、協商等直接關涉其權益的事宜,地位十分被動。
損失給付條款。此類合同中最常見的形式是加注“損失給付條款”,基本內容是:因保險事故發生而受有損失時,保險人應將保險金給付給指定的抵押權人或者是有利益存在的抵押權人。這一條款不會使抵押權人成為被保險人,但卻賦予了他保單上的保險金給付請求權。因此,保險人在沒有經過抵押權人同意的情況下,不得將保險金給付給抵押人或者用于重建,否則,就要承擔雙重給付的責任。而另一方面,也正因為抵押權人不是保單的被保險人,保險人得以對抗抵押人的任何事由都可以對抗抵押權人,抵押權人的保險金給付請求權就可能因抵押人的違約行為而落空。
為了避免這一情況的發生,損失給付條款通常會補充規定:“保險合同不會因為抵押人或所有人的任何行為或過失而無效,也不會因為抵押物所有人改變,或者是因抵押物的占有、使用而故意使危險增加的情形而使保險合同無效。”但問題是,這一條款的性質該如何認定?假如合同當事人明確表示,抵押權人的保險利益也被承保,則被保險人的故意毀損標的物等行為并不會影響抵押權人對保險金的請求權,因為抵押權人在此保單上有原始的而非衍生的利益。那么,該條款中“保險合同不會因為抵押人或所有人的任何行為或過失而無效”是否意味著抵押權人的保險利益也被承保在內呢?筆者以為不能如此推論。所以,此條款還不能完全排除抵押權人的保險金給付請求權會受抵押人行為影響的可能。
海上保險協會船舶抵押權人利益條款。此條款僅適用于海上保險,用來保護無辜的抵押權人。保單以抵押權人為被保險人,當因為船東的某些作為或不作為而使船舶所有人不能由自己的保單獲得補償時,不影響抵押權人的保險金給付請求權。但條件是,作為被保險人的抵押權人并未參與導致船舶所有人喪失請求權的作為或不作為。另一方面,保險人為了減小自身承擔的風險,要求抵押權人在投保時,必須保證抵押船舶由船舶所有人保持足額的保險。該保險的給付僅限于填補被保險人(抵押權人)無法從船舶所有人保單獲得的補償。
抵押權人保險利益保險。在這種方法下,抵押權人為自己的利益,以自己的名義與保險人訂立保險合同,投保人和被保險人都是抵押權人自己,抵押人在此合同中無任何權利。保險事故發生后,保險人向抵押權人給付保險金,填補抵押權遭受的損失;同時,為避免抵押權人的不當得利,由保險人代位取得抵押權人對抵押人的相應債權。應該說,此種保單給予了抵押權人充分的權利保障,能否獲得保險金的給付完全取決于抵押權人自己的行為,而不會受抵押人的影響。而且,抵押權人可以自主選擇欲投保的保險公司,在抵押人不投保的情況下,也可以此保險作為補救。但不利之處在于,抵押權人要自己承擔投保、續保、繳納保費等責任,同后述的“抵押權人條款”相比也少了很多的權利與特權。
抵押權人條款。抵押權人條款是目前應用最廣,且效果最好的保護抵押權人的方法。它通常被附貼在各種適用于房屋的保單中。根據美國法院的解釋,抵押權人條款構成了一個獨立的保險合同,以抵押權人保險利益為保險標的,抵押權人為被保險人。抵押人的任何行為都不會影響抵押權人獲得補償的權利,因為他有獨立的承保抵押權人保險利益的保單,其權利是原始的,而非衍生。[2]
我國抵押權人保險利益保險的模式選擇
我國抵押貸款實踐中的抵押房屋火災保險,是單純的所有權人保險利益保險,抵押權人的權利不在承保范圍之內。這種保險對抵押權人利益保障的不完備,筆者在文章的開端已經列出,在此不過多重復。
選擇。那么,如何設計我國保障抵押權人保險利益的保單呢?筆者以為,在美國通行的“抵押權人條款”是一個適當的選擇。抵押權人條款的優點可以從其性質中得到體現:抵押權人條款是一個獨立的保險合同。這就是說,抵押人的保單和抵押權人條款實際上構成了兩個保單,一個承保抵押人的所有權人保險利益,另一個承保抵押權人的抵押權人保險利益。抵押權人條款只會因抵押權人的違反而無效,抵押人違反保單的行為不能構成保險人對抗抵押權人的事由。因為兩個保單的條款是各自獨立存在,互不影響的。抵押權人有保險利益是抵押權人條款的生效要件。既然抵押權人條款是一個獨立的保險合同,那它就應該符合保險合同的生效要件,即被保險人有保險利益。若抵押的債權已經清償或者抵押權消失,抵押權人條款都不生效力。可見,這是一個以保護抵押權人保險利益為核心的保單。抵押權人的權利不因抵押人的行為而無效。抵押人的任何違約行為都不影響抵押權人在抵押權人條款中的權利,甚至還包括抵押人故意導致保險事故發生的行為。可見,抵押權人條款給予抵押權人的保護是多么的徹底和堅決。保險合同的解除須通知抵押權人方能生效。不論是保險人要求解約,還是抵押權人自己要求解約,保險人都要發給抵押權人解約的通知,否則解約行為不生效力。通知的方式必須是書面,口頭通知不足以發生解約的效力。抵押權人適用危險增加的規定。若抵押物的危險增加,不僅抵押人有通知保險人的義務,抵押權人在知情的情況下也負有通知義務,否則,保單無效,抵押權人也不能獲得補償。抵押權人交付保費是獲得保險金的條件,而不是合同義務。在抵押權人條款中,抵押權人有權利被通知抵押人未交保費的事實和保險人在此情況下解約的權利。如果保險人沒有解約,在尚未發生保險事故的情況下,保險人不得向抵押權人請求保費的交付;保險事故發生,保險人仍應向抵押權人給付保險金,但可從保險金中扣除未交的保費。保險人取得代位權的條件。根據抵押權人條款,保險人取得代位權的條件有二:一是保險人已向抵押權人給付保險金;二是保險人無須向抵押人給付保險金(如在抵押人或其家庭成員故意制造保險事故的情況下)。因為,若保險人一方面要向抵押人給付保險金,另一方面又享有代位取得的對抵押人的債權,這一來一往,只能是徒勞無功,沒有意義。
篇7
商品房按揭抵押貸款合同范本
抵押權人（貸方）
聯系電話：
地址：
郵政編碼：
抵押人（借方）
身份證號碼：
地址：
郵政編碼：
聯系電話：
擔保人（發展商）
地址：
郵政編碼：
聯系電話：
第一條 總則
合同三方經充分協商，一致同意并于_________年_________月_________日簽訂本樓宇按揭抵押貸款合同（下稱“本合同”）抵押人（即借方）同意以其與擔保人于_________年_________月_________日簽訂之“商品房預售契約”（編號為_________）之全部權益抵押給抵押權人，并同意該“商品房預售契約”項下之房產向當地房地產管理局辦理房產抵押手續，以該房產抵押給抵押權人，賦予抵押權人以優先第一位抵押權，并愿意履行本合同全部條款。抵押權人（即貸方）同意接受抵押人以上述商品房預售契約之全部權益，作為本合同項下之抵押物（資料詳見附表），并接受擔保人承擔合同項下貸款的連帶擔保責任。抵押權人向抵押人提供貸款，作為抵押人購買抵押房產之部分樓款。抵押人同意抵押權人為其指定本合同的擔保人。
第二條 釋義
在本合同內，除合同內另行定義外，下列名詞的定義如下：
1.“營業日”指抵押權人公開營業的日子。
2.“供款”指抵押人所欠抵押權人之貸款本金利息。
3.“欠款”指抵押人欠抵押權人之一切款項，包括供款、罰息、有前的手續費及其他費用。
4.“商品房預售契約之全部權益”指抵押人與發展商簽訂的“商品房預售契約”內所應擁有的全部權益。
5.“擔保人”指與抵押人簽訂“商品房預售契約”的賣方。
第三條 貸款
一、貸款金額：人民幣_________（大寫）
二、期限_________年，由抵押權人貸出款項之日起計（借款日以借據日期為準）
三、貸款年利率為_________%.在合同期內，如抵押權人按有關規定調整貸款利率時，應書面通知抵押人并按通知的規定進行調整。
四、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，轉入抵押權人指定抵押人所購樓宇之發展商之賬戶。
第四條 供款
一、供款按貸款期限以第一個月為一期，采用定額月金償還方式，共_________期；
二、貸款日期在貸款日當月的十四日之前（包括十四日），則起供月為當月；貸款日期在貸款日當月的十四日之后，則起供月為貸款日的下個月；供款日為每月十五日。
三、月供款的計算：月供貸款金額X貸款期月利率X（1+貸款期月利率）還款期數=_________款額 （1十貸款期月利率）-1
依上式計算的每期供款金額按抵押權人簽發的《按揭供款通知書》執行。
四、抵押人必須在抵押權人指定之行所開立活期存款賬戶，在每月的十四日之前將當月供款足額存人或匯抵該賬戶。抵押人并特此不可撤銷地授權抵押權人從該賬戶扣收月供款、罰息及其他與該筆貸款有關之費用。如有變更賬號，須書面通知抵押權人。
第五條 逾期利息及罰息
每月分期供款應繳收之金額，按本合同第四條第四點的規定辦理。如逾期未能足額交付當月供款，抵押人必須盡快補足，并同時向抵押權人交付逾期罰息，罰息額按貸款余額每日萬分之_________復利計算直至付清。
第六條 提前還款之規定
一、抵押人可在本合同執行期內任何一個營業日提前繳付剩余貸款，包括提前全部還清和部分還款，抵押人提前還款需提前一個月以書面通知抵押權人，抵押權人不收取任何無關的費用。
二、抵押人提前還款需首先繳交提前還款日當月份的供款。
三、每次提前部分還款的金額不少于抵押權人之有關規定。
四、部分還款后，抵押人可選擇變更月供款金額或變更供款期限，并以書面通知抵押權人。
第七條 手續費及其他費用
一、有關本合同所涉及之公證及抵押物案/登記/注銷費、律師費、保險費、手續費等費用，概由抵押人負責支付。
二、抵押人如不依照本合同之規定付清一切欠款，抵押權人進行追索而引起的一切費用，概由抵押人負責支付。
三、抵押人需負責繳付當地政府部門對抵押房產所征收的一切費用。抵押人如不繳交而由抵押權人為保障其本身權益而先支付者，抵押權人可將已墊付的費用并人抵押人欠款內，向抵押人進行追索。
第八條 房產抵押之規定
一、本合同項下之房產抵押是指：
1.地產之權益抵押：即抵押人簽訂“商品房預售契約”經監證之后，由抵押人將該商品房預售契約所應擁有之全部權益以優先第一位抵押給抵押權人。
2.房產抵押：即抵押人將其所簽訂“商品房預售契約”項下以抵押人名義購買之房產以優先第一位抵押給抵押權人作為本合同貸款之抵押物。
二、在簽訂本合同之日，抵押人須將其簽訂之“商品房預售契約”交給抵押權人或抵押權人指定的律師事務所保管。抵押期間，對抵押物進行確權，申領產權證時，須同時辦理抵押登記，有關購房發票、《房地產證》等抵押物之證明文件之正本將由抵押權人保管，并作為本合同抵押物之憑據。
三、抵押人選購之房產如有缺點（無論顯著或隱藏）引致損失或損傷，與抵押權人無關，抵押權人不負任何責任。
第九條 房產保險之規定
一、抵押人在與抵押權人簽訂本合同時，必須向抵押權人指定或的保險
公司一次性為該房屋投保，保險額不小于購買該房產的總價款額，投保期不得短于借款期，如果利率調整而抵押人選擇延長供款期數，原房屋保險到期后需補辦保險。
二、抵押人在為該房產投保之后，必須將該房產之保險單據正本交給抵押權人保管并任命抵押權人為其代表人，接受該房產之保險賠償金及任命抵押權人為該項賠償金之支配人（即抵押權人為第一受益人）
三、倘該房產在本合同有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則，則該房產保險單項下之賠償金將用于修理損壞部分。
四、該房產之保險賠償金如不足清付抵押權人應收之欠款時，不足之款應由抵押人負責清付。
五、如抵押人還清抵押權人應收之全部欠款后，抵押權人應將該房產保險賠償金之受益人轉為抵押人名下，同時將該房產之保險單據交還抵押人收執。
第十條 房產抵押之解除
抵押人還清抵押權人應收之全部欠款（不論屆期滿與否），并履行本合同全部條款后，即可聯同或委托抵押人或其人到當地房地產管理局辦理注銷抵押備案或抵押登記。
第十一條 抵押房產之處理條件和權利：
一、抵押權人可于下列情形之一發生時依法處置該房產并通知擔保人履行連帶擔保職責：
1.抵押人不遵守本合同之任何條款及不支付本合同規定之任何應付欠款。抵押權人給予抵押人一個月催收應付欠款之通知，而抵押人未能遵守該項通知還款給抵押權人。
2.抵押人自欠繳之日起連續滿60天仍未清繳全部應付欠款（包括各期供款和應計罰息）
3.抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管、查封財產，或抵押人為公司組織而被解散或清盤。
4.抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收。
5.抵押人舍棄該房產。
6.抵押人使用抵押房產作非法用途，引致當地政府對該抵押房產可能進行沒收或處理。
7.抵押人的繼承人或受遺贈人或代管人只能履行部分或拒絕履行抵押人在本合同的任何責任。
8.抵押人未征得抵押權人書面同意而擅自將抵押房產出售、出租、抵押、贈與、轉借、托管或其他方式處分。
9.抵押人不按時繳交有關購房合約或抵押物的任何稅款（包括地稅、或有關政府部門所征收的其他稅項）或有關抵押物之有關物業管理費用。
10.為公民個人的抵押人_________抵押人本身發生病變（包括精神不健全）死亡、或被宣告死亡或被宣告失蹤。
二、抵押權人在自行依法行使其處理該房產之權利時，可委托人處理上述事宜。該房產依法變賣時，擔保人在同等條件下有優先購買該房產之權利。
第十二條 抵押房產的處分及所得款項之規定
一、抵押人如不支付本合同規定的任何款項、或不遵守本合同各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人應以書面形式給予抵押人要求還款的通知。若通知書之還款期屆滿，抵押人仍未能遵照該通知將有關欠款五條件地償還予抵押權人，抵押權人即可依法認定：在不違反中華人民共和國法律的情況下采用適當方式處分抵押物，包括但不限于以下任何一種方式處分抵押物：
1.以抵押權人認為合適的售價出售本合同項下的部分或全部抵押房產；
2.以抵押權人認為合適的租金及年期出租部分或全部的抵押房產及收取租金和其他收益；
3.經有關房產部門同意的任何其他處分方式。
二、抵押權人依據自本條第一款規定處分抵押物時，有權代表抵押簽署有關抵押的買賣、出租這文件及合約，有權出具收據或租單。
三、抵押權人按本合同規定處分抵押物，抵押人不得為此向抵押權人提出任何損失賠償要求。
四、抵押人不遵守本合同規定之條款或發生任何違約的事項，而擔保人又未按時履行擔保職責時，抵押人須將由出租或拍賣或變賣該房產所得之款項依下列次序處理：
1.第一用于償付因出租或拍賣或變賣該房產而支出之一切費用；
2.第二用于償還抵押權人應收之欠款；
五、抵押權人處理該房產所得款項，余數不足以償還押權人應收之欠款，抵押權人有權向抵押人繼續追究或由擔保人負連帶責任。
六、抵押權人處理該房產所得款項，除去必須首先支付該房產或處分該房產之有關費用及償還抵押權人應收之欠款外，還有剩余，抵押權人應將余款交給抵押人收訖。
第十三條 抵押人之責任及權利
一、在本合同有效期內，抵押人必須：
1.向抵押權人提供詳實之一切有關文件及資料，并保證有關文件及資料無任何偽造和隱瞞之處。
2.主動依期清還本合同內所有欠款，則抵押人有權繼續享用該房產。
3.按照抵押權人指定之利息率繳付未付欠款，直至該欠款結清為止。
4.向有關部門繳交該房產之任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費，保障該房產免受扣押或涉及法律訴訟。
5.準許抵押權人及其授權人，在合理的時間內依法進入該房產，以便查驗。
6.維持該房產之原狀、整齊或完好。
7.在更改住址、通訊地址或聯系電話時，立即通知抵押權人和擔保人，并以書面形式加以確認，如有延誤而造成的損失概由抵押人承擔。
8.在掛失或更改委托抵押權人扣款之活期賬戶時，立即以書面通知抵押權人，如有延誤而造成的損失概由抵押人承擔。
二、抵押人出具委托書委托抵押權人或其人代其向當地房地產管理局申領《房地產證》（及）《房地產共有證》）和《房屋他項權證》并辦理該房產抵押備案或抵押登記手續。抵押人之《房地產證》（及《房地產共有證》和《房屋他項權證》）由抵押權人收執。
三、抵押人如需要較長一段時間離開現有通訊地址，而不能親自履行本合同之各條有關規定時，必須委托人代其執行本合同項下各抵押人自負。
四、未征得抵押權人書面同意，抵押人絕對不得擅自將房產出售、轉讓、再抵押、抵償債務、舍棄或以任何方式處置該房產。
五、抵押人將該房產出租必須與承租人訂立租約，并征得抵押權人之書面同意，否則該租約無效，且租約內必須訂明：抵押人違；反本合同時，由抵押權人發函日起計30天內，租客即須遷出。
六、如抵押人有任何法律訴訟、仲裁，或法院傳訊，抵押人保證及時書面通知抵押權人和擔保人。
七、抵押權人或擔保人在處理該房產所得款項，除去必須首先支付與該房產或處分該房產之有關費用外，余款不足以償還抵押權人應收之欠款、抵押人必須向抵押權人或擔保人清付不足之款。還有剩余，抵押人有權要求將余款收訖。
八、該房產之保險賠償金如不足額清付抵押權人應收之欠款時抵押人必須向抵押權人清付不足之款，如還有剩余，抵押人有權要求將該筆余款收訖。
九、如抵押人還清抵押權人應收之全部欠款并履行本合同之全部條款后，抵押人有權要求抵押權人將該房產保險賠償金之受益人轉為抵押人名下并將該房產之保險單據交還抵押人收執。
十、如擔保人代抵押人償還抵押權人應收全部欠款，抵押人無條件同意抵押權人將該房產之抵押權益轉給擔保人。
第十四條 抵押權人之責任及權利
一、抵押權人在抵押人辦妥抵押備案手續之后，以抵押人購樓款之名義轉入抵押權人指定購樓房之發展商之賬戶。由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項之情況發生，抵押權人概不負責且有關各項費用恕不退還。
二、抵押權人必須依照本合同之規定向抵押人收取供款。
三、依照
本合同有關條款，抵押權人要求抵押人提前繳交部分或全部應付欠款時，必須知會抵押人。
四、抵押權人處分該房產所得款項，除必須首先支付與該房產或處分該房產之有關費用外，如果余數不足以償還抵押權人應收之欠款，抵押權人有權問抵押人追索賠償或向擔保人追索。如有剩余，應將余款交給抵押人收訖。
第十五條 擔保人之責任、權利
一、擔保人是中華人民共和國的企業法人，是該合同項下抵押權益之房產買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合同項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：
1.擔保額度；以本合同項下貸款本息及與本合同引起有關費用為限，保證額度并不從抵押物的擔保額中抵扣。
2.擔保期限：從合同生效日起至本合同項下貸款本息、罰息和其他費用全部還清為止。
二、擔保人責任
1.在擔保期限內自愿承擔本合同項下貸款的連帶擔保責任。
2.如抵押人未能按時履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即可直接從擔保方在抵押權人下屬之行、所開立之結算賬戶內扣收抵押人所欠抵押權人之欠款。
3.保證按“商品房預售契約”所列售房單位之責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，并交付使用，抵押權人對此不負任何責任。
4.同意抵押人將其房產買賣合同之權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償合同項下貸款全部貸款本息及欠款之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人（包括擔保人）侵犯。
5.保證與抵押權人緊密合作，使本合同各項條款得以順序履行，協助辦理該抵押物業登記備案等有關手續，以保障抵押權人利益。
6.在本合同執行期間，抵押人要求將所抵押之物業退還或調換并經擔保人同意后，擔保人必須征得抵押權人的書面同意，并代抵押人償還全部欠款。
三、當擔保人接到抵押權人以書面形式發出的履行擔保通知之日起15天之內（以抵押權人發出通知的郵戳為準）不予答復即視同認可抵押權人可直接從擔保人結算賬戶內扣收此筆擔保之有關款項，擔保人不得有異議。
四、如擔保人代抵押人償還抵押權人應收之全部欠款，抵押權人無條件同意將該房產之抵押權益轉給擔保人。
五、如擔保人合并或分立，擔保人在此聲明：原擔保責任無條件地由合并后存續的公司或新設立的公司承擔及由分立后的公司承擔。
第十六條 其他
一、本合同規定之權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積，本合同規定之權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定之其他賠償辦法。
二、抵押權人、抵押人、擔保人與本合同有關之通知、要求，均應以書面形式表達為準。抵押權人向抵押人發出書面通知，抵押人之郵送地址按抵押人填寫的《個人按揭貸款申請表》中的郵送地址，如有變更須及時通知抵押權人。信件在投郵7天后，及任何以人手傳遞的函件一經送出，即被視為已送對方。
三、在本合同有效期內，如該房產發生繼承、遺贈等法律行為，繼承人或受遺贈人自接受該房產之日起計30天內，持有效證件與抵押權人或其人到原登記機關辦理有關該房產之變更手續及繼接抵押人履行本合同之全部條款。
四、在辦理抵押物案、登記或注銷及出租、出售抵押物時，抵押權人有權指定人（包括律師）代為辦理上述各項事宜，抵押人不得提出異議，并應承擔由此而產生的全部責任和費用。
五、在本合同履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權益和權力，均不能損害、影響或限制抵押權人依本合同和有關法律規定的債權人應享有之一切權益和權力。
六、抵押權人向抵押人和擔保人索還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單（錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠確數證據，抵押人和擔保人如有置疑，需提供有關書面還款憑據，否則不得異議。
第十七條 適用法律及糾紛的解決
一、本合同適用中華人民共和國法律。
二、在爭議發生時，各方均有權選擇以調解、仲裁、訴訟等方式解決。
三、如抵押人來自海外或港澳或臺灣地區，或為該等地區居民，抵押權人有權在抵押人之來處或居住地執行本合同內抵押權人之權利，以及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動。抵押人必須承認本合同同時受該等地區之法律保障，不得提出異議，如本合同內任何規定，在該地區之法律上被認為無效，并不影響其他規定之效力。
四、本合同適有當地房產管理部門等有關規定。
五、在爭議解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合同規定的其他條款。
第十八條 附則
一、本合同須由三方代表簽字，經公證處公證，并辦妥抵押人所購樓宇的抵押備案或抵押登記后生效。
二、本合同內所述之“附表”、“商品房預售契約”及“借據”，為本合同不可分割之一部分。
三、本合同用中文書寫、一式_________份，均具有同等效力，抵押權人執_________份，抵押人、擔保人、公證處各執_________份。
抵押權人（蓋章）_________ 抵押人（簽章）_________
法定代表人（簽字）_________
擔保人（蓋章）_________
法定代表人（簽字）_________
_________年____月____日 _________年____月____日
篇8
房產抵押借款合同 (房產買賣合同權益抵押)
抵押權人：________________________________________________ 地址：____________郵碼：____________電話：____________ 法定代表人：____________職務：____________ 抵押人：_____________________________________________
房產抵押借款合同
(房產買賣合同權益抵押)
抵押權人：________________________________________________
地址：____________郵碼：____________電話：____________
法定代表人：____________職務：____________
抵押人：________________________________________________
地址：____________郵碼：____________電話：____________
法定代表人：____________職務：____________
抵押物業地址：____________郵碼：____________電話：____________
抵押權益之房產買賣合同：購房____字第________號
第一條總則
抵押權人與抵押人于____年____月____日會同擔保人簽定本房產抵押貸款合約(下稱合約)。抵押人(即借款人)同意以其與擔保人于____年____月____日簽訂的房產買賣合同(即抵押權益之房產買賣合同)的全部權益抵押于抵押權人，并同意該房產買賣合同項下的房產物業(即抵押物業)，在售房單位發出入住通知書(收樓紙)后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押于抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人(即貸款人)同意接受抵押人以上述房產買賣合同的全部權益及房產買賣合同項下房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業的部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。
第二條釋義
在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：
營業日：指抵押權人公開營業的日子。
欠款：抵押人欠抵押權人的一切款項，包括本金，利息及其他有關費用。
房產買賣合同之全部權益：指抵押人(即購房業主)與擔保人簽訂的房產買賣合同內所應擁有的全部權益。
房產物業建筑期：售房單位發出入住通知書日期之前，視為房產物業建筑期。
第三條貸款金額
一、貸款金額：人民幣____元;
所有已歸還(包括提前歸還)的款項，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。
第四條貸款期限
貸款期限為____年，由抵押權人貸出款項日起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即履行。
第五條利息
一、貸款利率按____銀行貸款最優惠利率加____厘(年息)計算。
二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效，抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利。
三、本合約項下之貸款利率，按貸款日利率或根據抵押權人書面通知按市場情況而調整的利率。
四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以365天計日。
五、貸款利率如有調整時，由抵押權人以書面通知抵押人調整后的利率。
第六條還款
一、本合約項下貸款本金及其相應利息，抵押人應分____期，自款項貸出日計，按月清還借款本息，每期應繳付金額(包括因利率調整帶來的應繳金額改變)，由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日起延次一個營業日繳交。
二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款期數。
三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對與本抵押貸款有關的本息和一切費用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支增加，概由抵押人承擔償還責任。
四、所有應付予抵押權人的款項，應送____銀行。
五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項(包括稅款)，則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。
第七條逾期利息及罰息
一、每月分期付款應繳的金額，應按照規定期數及日期攤還;尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權人決定，按月息2%至5%幅度計收。
二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%至50%的罰息。
三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項的利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。
第八條提前還款
一、在征得抵押權人同意的條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：
1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實貸款額，每次提前償還金額不少于____萬元整的倍數;所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。
2.抵押人必須在預定提前還款日一個月前給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷。
3.抵押人自愿提早繳付本合約規定的部分或全部款項，抵押人應予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息的補償金。
二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，或立即追計擔保人：
1.抵押人及/或擔保人違反本合約任何條款。
2.抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其他借債責任，因：
a.違約被勒令提前償還;
b.到期而不能如期償還。
3.抵押人及/或擔保人本身發生病變(包括精神不健全)、死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。
4.抵押人及/或擔保人被扣押令或禁止令等威脅，要對具不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后30天內完滿解除。
5.抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業。
6.如抵押人及/或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負責任。
7.如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責任的能力。
8.抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分被沒收征用，被強制性收購(不論是否有價收購)，或遭到損毀破環。
9.抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構。
10.抵押人舍棄該抵押房產。
如發覺上述任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項在抵押權人得知時已獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間，以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追付擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
第九條手續費及其他費用
一、抵押人應按貸款金額繳付手續費5，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及的一切資料;若在簽約后，發現抵押人所提供的資料與事實不符，抵押權人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還。
二、抵押貸款文件費，抵押人在貸款日一次過付____幣____元整。
三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及的公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付。
四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費用(如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等)概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計算逾期利息。
第十條貸款先決條件
一、抵押人填具房產抵押貸款申請表;該申請表須經擔保人確認。
二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。
三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可的保險公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險;保險單須過戶____銀行，并交由該行保管。
四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署并加蓋公章。
五、本合約須由____公證機關公證。
第十一條房產抵押
一、本合約項下的房產抵押是指：
1.房產物業建筑期內抵押人的權益抵押：
(1)是指抵押人(即購房業主)與____(即售房單位)簽訂并經____市公證處公證的房產買賣合同中，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押于抵押權人;如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該房產買賣合同內的全部權益，以清償所有欠款;
(2)該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。
2.抵押房產物業：
(1)是指抵押人(即購房業主)與____(即售房單位)簽訂的房產買賣合同中，抵押人購買的已建成(即可交付使用)的抵押房產物業(資料詳見附表);
(2)抵押人須將上述第2項(1)點之抵押房產列在本合約的附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務的押品;
(3)抵押人(即購房業主)現授權抵押權人在接獲擔保人(售房單位)發出的入住通知書后，即代其向____市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。
二、抵押房產物業的保險：
1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額的全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付;由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。
2.抵押人須在規定時間內，將保險單過戶于抵押權人。保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償的金額。
3.保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費。
4.抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，按受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人;此項授權非經抵押權人書面同意不可撤銷。
5.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項。
6.倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
三、抵押房產物業登記
1.物業建筑期的購房權益抵押：向房產管理機關辦理抵押備案。抵押人房產買賣合同及由售房單位出具的已繳清樓價款證明書等交由抵押權人收執和保管。
2物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業的《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其他所有義務后，抵押權人須在抵押人要求及承擔有關費用的情況下，解除在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業的《房產權證書》及《房產買賣合同》。
2.抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函____市房產管理機關，并將房產權證書交于抵押人向____市房產管理機關辦理抵押物的抵押登記注銷手續。
五、抵押物的處分
1.抵押人如不支付本合約規定的任何款項或不遵守本合約各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益;或以抵押權人認為合適的售價或租金及年期，售出或租出該房產的全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該接管人或人將被當作抵押人的人，而抵押人須完全負責此接管人或人的作為及失職之責。
2.獲委任的接管人得享有以下權利：
(1)要求住客繳交租金或住用費及發出有效的租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費;此等要求，收據或追付事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款人將不需要問及接管人是否有權力行事;
(2)接管人可依據抵押權人的書面通知而將其所收到的款項，投保于該房產的全部或部分及其內部附著物及室內裝修。
3.抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權將該房產全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣的文件及契約，及取銷該項買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負責。
4.抵押權人可于下列情形運用其處分該房產的權力：
(1)抵押權人給予抵押人通知，要求還款(不論屆期與否)而抵押人一個月內未能遵守該項通知全數償還給抵押權人;
(2)抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項;
(3)抵押人違反此合約之任何條款;
(4)抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產;或抵押人為公司組織而被解散或清盤;
(5)抵押人的任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收;
(6)抵押人舍棄該房產。
5.當抵押權人依照上述權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押人有權將該房產售給買主。
6.抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金的運用，倘由于該款項或租金的不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關。
7.抵押權人或按第五(2)條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產所得的款項，按下列次序處理。
(1)用以償付因出租或出售該房產而支出的一切費用(包括繳付接管人或人的費用及報酬);
(2)用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據此合約一切應付的費用及雜費(包括保險費及修補該房產的費用);
(3)用以扣還抵押人所欠貸款及應付利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其他有權收取的人，出售該房產所得價款，如不夠償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。
8.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
9.抵押權人可以書面發出還款要求或其他要求，或有關抵押房產所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報的住宅或辦公地址或投留在該房產內，而該要求或通知書將被認為于發信或投留之后7天生效。
第十二條抵押人聲明及保證
抵押人聲明及保證如下：
一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息。
二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關的本息和一切費用可照付帳戶。
三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處;上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人。
四、抵押房產的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負責賠償抵押權人的損失。
五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處理;如上述抵押房產的全部或部分發生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。
六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行;如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出。
七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗。
八、在更改地址時立即通知抵押權人。
九、立即清付該房產的各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟;
十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收的任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費;以及遵守居民公約內的條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜的損失。
十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定的保險公司投保買房產保險或抵押人的人壽保險，該投保單均以抵押權人為受益人。
十二、當有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人。
十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議。
十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下的抵押物業的權益轉讓予擔保人。
十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業(包括以抵押人名義出售該物業)，以賠償擔保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關(包括處理抵押物業)費用;若有不足，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數額負責賠償于擔保人。
十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位，由于處理抵押物業而導致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔保人追索的權利。
十七、按照抵押權人的合理請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人合法權益。
第十三條擔保人及擔保人責任
一、擔保人____，地址____，(營業執照)____是本合約項下抵押權益的房產買賣合同的賣方(即售房單位)，也是本合約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：
1.擔保額度：以本合約項下貸款本息及與本合約引起有關訴訟費用的為限。
2.擔保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本合約項下貸款本息及一切費用之日止。
二、擔保人責任：
1.擔保人自愿承擔本合約項下貸款的擔保責任。
2.如抵押人未能按抵押權人的規定或通知履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即以雙掛號投郵方式，書面通知擔保人履行擔保責任，并于發函日起計30天內履行擔保義務，代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款。
3.擔保人保證按抵押權益房產買賣合同所列售房單位責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不不負任何(包括可能對抵押人或其他任何人)責任。
4.擔保人同意抵押人將其房產買賣合同的權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償本合約項下貸款全部借款本息之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人(包括擔保人)侵犯。
5.擔保人保證與抵押權人緊密合作，使本合約各項條款得以順利履行;特別是在發出入住通知書(收樓紙)后，將盡力協助辦理物業抵押有關手續，以保障抵押權人的利益。
6.擔保人因履行擔保義務后，而取得本合約項下的抵押權益房產買賣合同或抵押物業，擔保人有權以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權人無關。
7.擔保人在此的擔保責任是獨立附加不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追計或處置抵押物業，即可強制執行擔保人在本合約項下的擔保責任直至依法律程序向法院申請強制執行。
第十四條抵押權人責任
抵押權人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔保人愿意承擔本合約項下貸款擔保責任的條件下：
一、按合約有關規定，準時提供一定期質押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位帳戶。
二、抵押人向抵押權人還清本合約規定的貸款總額連利息及其他應付款項之后(包括轉歸該房產權予抵押人的費用)若同時已全部遵守及履行本合約各項條款者，抵押權人將該抵押權益的房主買賣合同或房產權證書轉歸抵押人，同時解除擔保人擔保責任。
三、若抵押人未能履行還款義務，而由擔保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人，擔保人對該抵押物業的處理，與抵押權人無涉。
四、本合約由各方簽署，經____市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權人收執并經抵押權人已收齊全部貸款文件后二天內，抵押權人須將貸款金額全數以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權人須償付利息予擔保人，利息計算按第五條第一項辦理，由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項的情況發生，抵押權人概不負責，且有關各項費用恕不退還。
第十五條其他
一、對本合約內任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。
二、在本合約履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權益和權力，均不能損害，影響或限制抵押權人依本合約和有關法律規定的債權人應享有一切權益和權力。
三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時，抵押權人可不預告通知，將抵押人存在抵押權人處的其他財物自由變賣，以抵償債務;如抵押人尚有其他款項存在抵押權人處，抵押權人亦可撥充欠數。
四、本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積;上述權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定的其他賠償辦法。
五、抵押人、擔保人與抵押權人，與本合約有關的通知、要求等，應以書面形式進行，電傳、電報一經發出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經送出，即被視為已送達對方。
六、抵押權人無需征求抵押人和擔保人同意，可將抵押權人在本合約項下的權益轉讓他人;但抵押人和擔保人未征得抵押權人的書面同意，不得將其在本合約項下的任何還款及其他責任或義務轉讓于第三者;抵押人或擔保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本合約項下的還款及其他責任。
七、本合約所提及的抵押權人，亦包括抵押權人的繼承人、承讓人;抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人繼承人、接辦人。
八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，并立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及其他有關款項。
九、抵押權人向抵押人和擔保人付還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單(有明顯錯誤者例外)，即作為抵押人和擔保人所欠的確數證據，抵押人和擔保人不得異議。
第十六條適用法律及糾紛的解決
一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護。三、如抵押人來自海外或臺灣等地區，或為該地區居民，抵押權人有權在抵押人的來處或居住地執行本合約內由抵押人給抵押權人權力，及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人和擔保人必須承認本合約同時受該地區的法律保障，不得提出異議，如本合約內任何規定，在該地區法律上，被認為無效或被視為非法，并不影響其他規定的效力。
第十七條附則
一、本合約須由三方代表簽字，并經____市公證機關公證。
二、本合約經____市公證機關公證后，以抵押權人貸出款項的日期，作為合約生效日。
三、本合約內所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即購房業主)與擔保人(即售房單位)所簽訂的房產買賣合同(附件三)，為本合約不可分割的部分。
四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押權人、擔保人各執壹份、公證處存檔壹份。
第十八條簽章
本合約各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。
抵押人：______ 抵押權人：______
地址：_______地址：________
銀行及帳號：______銀行及帳號：_______
____年__月__日訂立
登記機關：
篇9
抵押權為物權之一種，自具有物權共通效力之物上請求權，是抵押物受到物質上之毀損、滅失或有此等情形之虞時，除系正當用益所生者外，乃抵押權之侵害，抵押權人應有抵押權妨害除去或預防請求權，以為保護，此為日本通說及實務一向所持之見解。惟第三人無權占有抵押物，致抵押物價值減低時，是否為抵押權之妨害，抵押權人能否行使抵押權妨害除去請求權以排除之，基于抵押權系非占有擔保物權之特質，學說及實務則有爭議。然日本最近實務上認為：抵押物在拍賣執行程序中，因第三人不法占有抵押不動產，有害拍賣程序之進行，而有抵押物拍賣價格較諸適正價格低落之虞等情形，造成抵押物交換價值之實現受到妨害，抵押權人優先清償權之行使遭遇困難之狀態時，該第三人之不法占有抵押物即可認系抵押權之妨害，抵押權人可對之行使抵押權妨害除去請求權。此際，抵押權人因對抵押人有抵押物價值維持請求權，為保全此項請求權，抵押權人并得代位行使抵押人對該第三人之所有權物上請求權，請求將抵押物交付其管理占有。而在我國，實務上不僅否認抵押權具有物上請求權，且于地上權經依民法第八六六條但書規定除去后，亦不認抵押人對被除去權利之人有所有物返還請求權，故抵押人即無請求權可供抵押權人代位行使。此項見解與日本上述見解相較，以及民法物權編修正草案第七六七條第二項增訂其它物權可準用所有權之物上請求權規定之后，我國實務之見解，似有調整之必要。又所有人物上請求權于抵押權有準用之余地時，基于抵押權為非占有擔保物權之特質，抵押權亦僅有抵押權妨害除去請求權及抵押權妨害預防請求權，至抵押權人對于無權占有抵押物之第三人，能否請求將抵押物交其占有或交回原處，則為抵押權人得行使抵押權妨害除去請求權時，請求除去妨害之方法。
「關鍵詞
抵押權、所有權物上請求權、抵押權物上請求權、抵押權妨害除去請求權、抵押權妨害預防請求權、抵押物價值維持請求權、代位權、無權占有、抵押權之保全、點交、非占有擔保物權
一、序言
物權人于其物或權利受侵害或有受侵害之虞時，得請求回復物權圓滿狀態或防止侵害之權利，謂之物上請求權（物的請求權、對物訴權、物上訴權）。我國學者及日本通說均認為物權有此共同效力，蓋物權乃對物直接支配之權利，于此直接支配之關系受到侵害或有受到侵害之可能時，物權內容將無法完全實現，是法律在禁止自力救濟之原則下，自應賦予物權人排除外來侵害或其它干涉之權利，以確保物權之圓滿狀態，準此而言，物上請求權亦可謂系物權之妨害排除效力。雖民法僅于第七六七條、第八五八條就所有人及地役權人之物上請求權定有明文，然解釋上應認其它物權人亦有此項請求權方屬的論。惟實務上認為物上請求權除法律另有規定外，以所有人或占有人始得行使之（七六七、九六二）。地上權人既無準用第七百六十七條規定之明文，則其行使物上請求權，自以地上權人已為土地之占有人為前提（五二臺上九0四），可見就所有人及地役權人以外之物權人系采否定之見解。
民法物權編修正草案已于第七六七條第二項增訂：前項規定，于所有權以外之物權，準用之。另刪除第八五八條之個別準用規定。物權人有物上請求權，而物權有排除妨害之共同效力，將因此項增訂而臻于明確，上述學說與實務上之爭議亦將因此而歸于平息。惟民法第七六七條第一項系就對物為完全支配之所有權所設之物上請求權規定，其它物權系就標的物為一面之支配，是此項定限物權所享有之物上請求權，與所有人者自有不同，而僅能準用所有權物上請求權之規定。按所有權物上請求權計有所有物返還請求權、所有權妨害除去請求權及所有權妨害預防請求權三種，定限物權如以占有標的物為內容者，其準用所有權物上請求權之規定，亦得享有上述三種物上請求權較無問題。若定限物權非以占有標的物為內容者，例如抵押權，究應如何準用第七六七條第一項之規定即頗有探討之余地。
二、抵押權系非占有擔保物權
抵押權系抵押權人就債務人或第三人不移轉占有而供債權擔保之不動產，就其賣得之價金優先受清償之權（民八六0及其修正草案參考）。可知抵押權系不移轉標的物之占有，為非占有擔保物權。據此而言，至少有下列意義：（一）抵押權人不占有抵押物，亦即抵押物于設定抵押權后仍系由抵押人占有。從而，抵押人對抵押物依舊保有用益價值，而有使用、收益權，就抵押物依通常用法所為之使用、收益，抵押人均有權為之，非抵押權人所得干涉。此項用益權直至抵押物扣押時始受影響（民八六三、八）。（二）抵押權系以優先清償效力之擔保作用為其中心而構成之。于擔保債權不受清償時，抵押權人得實行抵押權，依換價程序處分抵押物，就其賣得之價金優先清償所擔保之債權（民八七三、八七八、八七四），故抵押權人所直接支配者乃抵押物之交換價值。抵押權由于具有此兩種作為其物權內容之重要意義，使得抵押物之用益價值及交換價值能充分利用，抵押權于近代擔保制度中終因而居于王座地位。
三、抵押權之保護
妨害而受損害時，得依侵權行為規定請求損害賠償，其二則為依民法第八七一條、第八七二條規定，請求為抵押權之保全。惟依侵權行為規定請求損害賠償時，不僅需具備行為人以有故意或過失等主觀要件，且抵押權須已受有損害始足當之。而所謂抵押權之損害通常是指抵押物之價值因侵權行為而減少，其剩余價值已不足清償擔保債權而言。此與請求抵押權之保全時，僅須抵押物之價值已有減少或減少之可能者即為以足，以及抵押權受侵害而有物上請求權者，其侵害有無之認定，與抵押權之保全者同（詳后述），均屬異趣。是侵權行為規定對抵押權之保護，似非十分周延。此部分所涉及問題，因非本文所擬探討范圍，容另行說明（注一）。
關于抵押權之保全，民法賦于抵押權人抵押物價值減少之防止權及抵押物價值減少之回復原狀或增擔保請求權。前者即為民法第八七一條所定，抵押人之行為足使抵押物之價值減少者，抵押權人得請求停止其行為，如有急迫情事，抵押權人得自為必要之保全處分。后者則為民法第八七二條所定，抵押物價值減少時，抵押權人得請求抵押人回復抵押物之原狀，或提出與減少價額相當之擔保（Ⅰ）。抵押物之價值，因非可歸責于抵押人之事由致減少者，抵押權人僅于抵押人得受損害賠償之限度內，請求提出擔保（Ⅱ）。抵押權人對于抵押人既有此項請求權（注二），相對的，抵押人遂負有抵押物價值維持之義務。蓋抵押權為非占有擔保物權，抵押人就抵押物之使用、收益權雖不因抵押權之設定而剝奪，然抵押權仍直接支配抵押物之交換價值，亦即終究系以抵押物之交換價值優先清償擔保債權，是以抵押人于占有抵押物之際，自負有維持抵押物價值之義務。易言之，抵押物之價值除系因抵押物依通常用法之使用、收益而減少者外，抵押人應不得使抵押物之價值減低，俾免抵押權所支配之交換價值落空。準此以觀，謂抵押權人對抵押人有抵押物價值維持請求權，應不為過（注三）。又此種請求權不僅可對設定抵押權之抵押物所有人（包括物上擔保人）主張，且對抵押物之第三取得人亦得請求。
抵押權人之上述抵押權保全請求權，僅足作為抵押人有侵害抵押權時，抵押權之一項保護手段。如有第三人侵害抵押權時，第三人因非該保全請求權之相對人，故此項請求權即不足以濟事。若以侵權行為規定求其救濟，仍有其局限性，已如上述。是以抵押權人藉由民法修正草案第七六七條第二項，其它物權人得準用第一項所有權物上請求權之規定，使得抵押權人因此亦享有物上請求權，適可補上述請求權及侵權行為損害賠償請求權不足之缺陷，且與抵押權系直接支配抵押物交換價值之價值支配權，于其交換價值之直接支配性受到妨害時，應有物上請求權排除妨害，以回復其支配之圓滿狀態之物權共通效力相符。
四、最高法院八十七年度臺上字第一八九五號民事判決之見解
本判決系最高法院就抵押權人可否代位抵押人行使所有權妨害除去請求權及地上權經依民法第八六六條規定除去后，該原地上權人仍占有抵押土地時，抵押權人可否依侵權行為規定，對其請求回復原狀，以排除其無權占有，表示明確之見解，涉及抵押權之上述本質，以及抵押權與用益物權間利害調整之重要問題，極具重要性，因此有詳加介紹之必要。
本件判決之事實概要及抵押權人主張之請求權為：訴外人甲于民國八三年十二月間將其所有之某處土地設定抵押權于上訴人乙。甲于八十四年一月間將該處土地分割部分出售后，所余零點一二四九公頃土地（下稱：子地），于同年三月間移轉登記于訴外人丙，嗣丙于同年五月間再將子地分割成十七筆土地，并提供于被上訴人丁建設公司設定地上權，丁繼在該土地上建筑房屋十六棟，完成后將部分房屋出售于其余被上訴人戊等五人。乙其后依民法第八七三條規定實行抵押權，聲請拍賣抵押物，而上開地上權業經執行法院依民法第八六六條規定裁定除去，乙主張伊自得請求涂銷地上權設定登記。又上開土地設定抵押權時，其上并無任何負擔，茲經提供于丁設定地上權并營造建筑物，致土地價值顯然降低，則抵押物所有人丙即負有回復原狀義務。且上開地上權既經法院除去，其地上權登記即系對所有權之侵害，被上訴人占有上述土地，自亦喪失正當權原，乙乃本于代位抵押物所有人，所有權排除妨害及無權占有之規定，亦得請求涂銷該地上權登記，并請求拆屋還地。又上開地上權及被上訴人對土地之占有，顯然侵害其抵押權，依侵權行為規定，乙亦得為回復原狀之請求。故乙請求丁涂銷地上權登記，并命被上訴人等各將所有房屋拆除，并返還土地于丙之判決。本件判決駁回抵押權人乙之請求，其理由如下：
（一） 關于請求涂銷地上權登記部分
按不動產所有人設定抵押權后，于同一不動產上得設定地上權或其它權利。但抵押權不因此而受影響。民法第八六六條定有明文。又不動產所有人設定抵押權后，所設定之地上權于抵押權有影響者，對抵押權不生效力，在抵押權人聲請拍賣抵押物后，發生無人應買或出價不足清償抵押債權時，亦可除去該項權利而為拍賣（司法院釋字第三0四號解釋理由參照）。惟因抵押權為不占有供擔保不動產之拍賣受償權，抵押權之設定既無礙于抵押人之用益權，亦無礙于其處分權，僅抵押權不因此而受影響，此觀民法第八六0條、第八六六條至第八六八條規定甚明。執行法院依上開規定固得除去該地上權，以無地上權狀態拍賣抵押物。但此僅系拍賣執行程序中，決定拍賣之條件而已。倘執行程序因執行債權人撤回執行之聲請而終結者，則該拍賣之條件自亦失其存在。質言之，即于此情形下經裁定除去之地上權將因之恢復，若抵押權人重新聲請拍賣抵押物，該地上權如影響于抵押權者，尚須另行聲請法院除去，或由法院依職權除去。抵押權人撤回執行后，更無從本于執行法院除去地上權之處分，主張該地上權不存在，而請求涂銷地上權。蓋抵押權人撤回執行后，如債務人清償抵押債務，則對抵押權人之權益無損，均無強令地上權消滅之必要。是以，于抵押物拍定前，地上權尚未消滅，于拍定后，始應由執行法院依職權通知地政事務所予以涂銷。且如經除去地上權拍定，因拍賣價格已確定，此后無論涂銷與否，僅對抵押物拍定人或承受人之權益有關，對抵押權人之權益亦已無影響，抵押權人已無涂銷地上權之實益。關于司法院字第一四四六號解釋意旨，所謂「地上權對抵押權人不生效力，系「執行法院自可依法徑予執行，又司法院釋字第一一九號解釋，亦僅執行法院得除去該設定之權利負擔，重行估價拍賣而已。至于民法第八百六十七條及八百六十八條所定「其抵押權不因此而受影響，系指抵押權人仍得追及抵押之不動產，行使抵押權以拍賣受償（最高法院十八年抗字第六號判例參照），非為抵押權人得徑行其訴請求涂銷地上權。
（二）關于代位行使抵押人之所有權之物上請求權，請求涂銷地上權登記部分
按被上訴人丁占用上開土地建造房屋，系本于所有人丙同意占有并為其設定地上權，非無權占有。依民法第八百六十六條規定，執行法院雖得除去該地上權，以無地上權狀態拍賣抵押物。惟此僅系拍賣執行程序中，決定拍賣之條件而已，非但抵押權人不得請求涂銷地上權，土地所有人更不能主張行使所有權，請求涂銷地上權及拆除地上物。況該地上權亦迄未確定消滅，丁占有上開土地并非無權占有，則更無侵害丙之所有權可言。又其余被上訴人向丁買受房屋而占有上開土地，對丙亦不能謂無正當權原。是以丙既不能對被上訴人主張行使所有權，排除侵害，上訴人乙自無權利可資代位行使。乙請求被上訴人丁涂銷地上權，及請求被上訴人拆屋還地，于法不合。
（三）關于侵權行為部分
上開土地原抵押人甲于設定抵押權于上訴人后，復將該土地移轉登記于丙，而丙再將該土地設定地上權于丁，并據以營造建筑物，出售部分建筑物于其余被上訴人，依民法第八六六條、第八六七條規定，均屬于法有據。質言之，抵押物所有人設定抵押權后，并未喪失其用益權及處分權，僅于其嗣后所設定之地上權有影響抵押權時，該地上權對抵押權不生效力，得由執行法院裁定除去予以拍賣而已，不能謂被上訴人丁與所有人丙就上開土地設定地上權，并營造建筑物，即系以故意或過失不法侵害上訴人之抵押權，其余被上訴人買受房屋更無故意或過失侵害上訴人之權利可言。
五、抵押權之物上請求權
依民法修正草案第七六七條第一項規定（即現行民法第七六七條）：所有人對于無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對于妨害其所有者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。此項所有權物上請求權乃系依所有權受妨害（侵害）之態樣及妨害是否已存在，分別定其不同之保護方法。若屬占有妨害，亦即無權占有所有物者，所有人即得行使所有物返還請求權（第一項前段）。若屬占有以外之其它妨害時，則于妨害已存在者，所有人即得有所有權妨害除去請求權（第一項中段），妨害如為未來者，所有人享有者乃所有權妨害預防請求權（第一項后段）。就此三種請求權，抵押權受妨害時所得準用者為何，茲分述如下：
（一）抵押物返還請求權
抵押權能否準用所有物返還請求權規定，而得享有抵押物返還請求權，乃最具爭議之問題。按抵押權系非占有擔保物權，抵押物非由抵押權人占有，而系由抵押人占有并仍保有依通常用法為使用、收益之權。因之，抵押權似不生抵押物受占有之妨害，果爾，其準用所有物返還請求權之規定，似難以想象。實則就下列實際問題考察，即可知其關鍵所在。
1從物、分離物之遷出
按抵押物之從物為抵押權效力所及，民法第八六二條已定有明文。而抵押物之分離物，例如自抵押建筑物拆取之交趾陶、不當砍伐抵押土地上所種之檜木，因均屬抵押物之變形物亦應為抵押權效力所及（注四），抵押土地查封后分離之天然孳息亦然（民八六三）。抵押人或第三人將此等從物、分離物自抵押土地或建筑物遷離時，不僅其所在難以查悉，將使抵押權之實行陷于困難，且一旦讓與第三人，受讓人因受善意取得之保護，此等動產上之抵押權，并有歸于消滅之危險（注五）。是以此等抵押物之不當分離或分離物之遷出，必會影響即減少抵押物之價值，構成抵押權之妨害，抵押權人自應有請求停止妨害，包括停止分離、禁止遷出之權，以及請求回復原狀之權，具體而言即請求將抵押物遷回原處之權。此項抵押物侵害行為如系出于抵押人者，抵押權人固可依抵押權之保全請求權（民八七一、八七二），以求救濟，然如系出于第三人時，抵押權物上請求權之賦予，即有研求之余地。
抵押權之妨害，與侵權行為所稱之損害不同，后者需抵押物之價值減少，致其處分所得之價金已不足清償擔保債權，方能當之，已如前述。惟抵押權之妨害，一般而言，僅需抵押物之價值因其妨害行為而減少或有其可能，即為以足，至抵押物之價值是否仍足以清償擔保債權則非所問，蓋基于抵押權之不可分性，抵押物之任何一部份（包括其價值），均為債權之擔保也（注六）。詳言之，抵押權實行前，抵押人因有使用、收益權，依物之用法所為用益，致抵押物價值減少者，尚非抵押權之妨害，此在其它有用益權人之用益亦同，蓋抵押物因正當用益致抵押物減少之價值，應認已在抵押權所支配抵押物交換價值范圍之外。反之，如未得抵押權人之同意，或超出抵押物用法所為砍伐、分離、搬出等行為，無論系抵押人或其它用益權人之行為，均系抵押權之妨害（注七）。因之，于此項情形，日本實務上及通說認抵押權人得行使抵押權妨害除去請求權或預防請求權，請求停止或禁止其妨害行為（注八）。問題是在分離物被搬出抵押物不動產時，于第三人取得其所有權以前，抵押權人有無抵押物返還請求權？日本通說認為抵押權人雖無占有抵押物之權，然因分離物遷出后，第三人取得所有權及抵押權因而消滅之危險大增，故應認抵押權人得請求將分離物搬回即返還于原處（注九）。妨害之第三人于搬回時，抵押人基于抵押物之價值維持義務，并有受領之義務，妨害者為抵押人時亦同（注十）。于上述情形，自請求內容之外觀觀之，抵押權人所行使者，似為抵押物返還請求權，不過因抵押權人尚無占有抵押物之權，是上述分離、遷出行為所妨害者乃抵押物之價值支配權，可見此種請求權本質上仍應系抵押權妨害除去請求權。此項結論于我國民法應認亦有適用。
2動產抵押權抵押物之遷移或其它處分
按動產抵押權亦為非占有擔保物權，動產設定抵押權后，抵押物并不移轉占有于抵押權人，而仍系由抵押人占有（動擔十七）。惟依動產擔保交易法第十七條第一項規定，債務人不履行契約或抵押物被遷移、出賣、出質、移轉或受其它處分，致有害抵押權之行使者，抵押權人得占有抵押物。據此規定可知抵押權人于一定條件下有占有抵押物之權（是為抵押權人之抵押物占有權），則于抵押物有上述情形時，抵押權人自得依據該項或同條第二項規定，請求抵押人或占有人交付抵押物，或聲請強制執行，交付抵押物之占有（注十一）。此與民法上之不動產抵押權人全無占有抵押物之權者固有不同，然民法關于抵押權之規定，于動產抵押權亦有適用（動擔三），是動產抵押權于有上述情形，當可認抵押權已受有妨害者，抵押權人亦得行使抵押物返還請求權，兩項請求權應系居于競合關系，抵押權人得選擇其一行使之。此正如動產抵押權人除有上述抵押物占有權外，仍不妨有民法第八七一、八七二條之保全抵押權之請求權者（注十二）相同。
3無權占有抵押物
抵押權因系非占有擔保物權，設定抵押權后，抵押權人所支配者僅為抵押物之交換價值，抵押物仍系由抵押人占有，是以，抵押人或其用益權人之占有，固非抵押權人所得干涉，抵押物若系由第三人無權占有者，亦非其所得過問。職此之故，抵押權人對于無權占有抵押物，或雖屬有權但其占有權原不能對抗抵押權之第三人，抵押權人對之并無抵押物返還請求權，此向為日本傳統通說所持之見解（注十三）。其實務大抵亦同。我國最高法院上述見解之立論基礎，又何獨不然？日本直至平成三年三月二二日，其最高法院判決仍以：抵押權系設定人不移轉占有而供擔保之不動產，就自己之債權優先于他債權人受償之擔保權，并不具有占有抵押物之權原，抵押物之占有仍系委由其所有人為之。因之，抵押物所有人不僅得自行占有，或將抵押物出租而交由承租之第三人占有，且在第三人無任何占有權原而占有抵押不動產之情形，抵押權人對抵押不動產之占有關系亦無干涉之余地，故不得僅以第三人系經由一定權原，甚或不法占有抵押不動產，遂謂系抵押權之侵害。抵押權人依民法第三九五條但書規定，請求法院解除損害抵押權之短期租賃后，該承租人之占有情形亦應做相同解釋。是故，于短期租賃解除后，承租人繼續占有抵押不動產者，抵押權人固無基于抵押權之妨害除去請求權，以請求排除其占有之權，承租人等之占有本身，既未減少抵押不動產之擔保價值，抵押權人以抵押物之擔保價值因此減少，為保全其擔保債權，乃代位行使債務人即抵押物所有人之所有物返還請求權，請求交付抵押物，其前提尚屬欠缺等情，從而，駁回抵押權人之請求（注十四）。此項見解正是傳統學說之反映與堅持。我國最高法院之上開見解亦是相同理論之寫照。
前述見解本諸抵押權之非占有擔保物權特質，自屬有據，蓋第三人占有抵押物事實上確會減少其交換價值，但抵押權既屬非占有擔保物權，則此種占有之排除，已非抵押權本質上所容許，故第三人占有抵押物所導致交換價值之減少，實乃抵押權所必須忍受之苦果，此即為抵押權效力之界限。然日本近年以來，該國第三九五條短期租賃權之濫用，甚或詐害型短期租賃權，相當盛行，加以泡沫經濟之破滅，金融機關之不良債權涌現，此等債權雖或有抵押權擔保，但因抵押物有第三人占有或有實行抵押權之其它障礙，造成抵押物處分所得價金，無法滿足擔保債權之清償。因之，關于如何保護抵押權對策之探討，遂又紛紛出現，而無權占有抵押物是否絕非抵押權之妨害，抵押權人毫無行使抵押物返還請求權之余地，亦為其中一項重要議題。近江幸治之主張即屬一例，近江氏認為：抵押物之不法占有本身確屬造成抵押物拍賣價格降低之原因，例如抵押物若為暴力團體不法占有時，買受人通常即不愿購買。類此情形似難謂非抵押權之妨害。判例雖舉民事執行法第八三條，認抵押物之買受人可于繳納買賣價金后，聲請法院對不法占有抵押物之第三人發交付命令，以排除其占有，故不致于造成抵押物擔保價值之降低，然此項規定于買受人買受抵押物以前，殊無發生作用之可能。職是之故，抵押物不法占有之繼續若系明顯之情形，應可認為具有妨害抵押權之客觀蓋然性，抵押權人自得基于抵押權之抵押物返還請求權，對不法占有抵押物之第三人請求交付抵押物（注十五）。
篇10
地址：____________郵碼：____________電話：____________
法定代表人：____________職務：____________
抵押人：________________________________________________
地址：____________郵碼：____________電話：____________
法定代表人：____________職務：____________
抵押物業地址：____________郵碼：____________電話：____________
抵押權益之房產買賣合同：購房____字第________號
第一條總則
抵押權人與抵押人于____年____月____日會同擔保人簽定本房產抵押貸款合約（下稱“合約”）。抵押人（即借款人）同意以其與擔保人于____年____月____日簽訂的房產買賣合同（即抵押權益之房產買賣合同）的全部權益抵押于抵押權人，并同意該房產買賣合同項下的房產物業（即抵押物業），在售房單位發出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押于抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產買賣合同的全部權益及房產買賣合同項下房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業的部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。
第二條釋義
在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：
“營業日”：指抵押權人公開營業的日子。
“欠款”：抵押人欠抵押權人的一切款項，包括本金，利息及其他有關費用。
“房產買賣合同之全部權益”：指抵押人（即購房業主）與擔保人簽訂的“房產買賣合同”內所應擁有的全部權益。
“房產物業建筑期”：售房單位發出入住通知書日期之前，視為房產物業建筑期。
第三條貸款金額
一、貸款金額：人民幣____元；
所有已歸還（包括提前歸還）的款項，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。
第四條貸款期限
貸款期限為____年，由抵押權人貸出款項日起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即履行。
第五條利息
一、貸款利率按____銀行貸款最優惠利率加____厘（年息）計算。
二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效，抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利。
三、本合約項下之貸款利率，按貸款日利率或根據抵押權人書面通知按市場情況而調整的利率。
四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以365天計日。
五、貸款利率如有調整時，由抵押權人以書面通知抵押人調整后的利率。
第六條還款
一、本合約項下貸款本金及其相應利息，抵押人應分____期，自款項貸出日計，按月清還借款本息，每期應繳付金額（包括因利率調整帶來的應繳金額改變），由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日起延次一個營業日繳交。
二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款期數。
三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對與本抵押貸款有關的本息和一切費用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支增加，概由抵押人承擔償還責任。
四、所有應付予抵押權人的款項，應送____銀行。
五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項（包括稅款），則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。
第七條逾期利息及罰息
一、每月分期付款應繳的金額，應按照規定期數及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權人決定，按月息2%至5%幅度計收。
二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%至50%的罰息。
三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項的利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。
第八條提前還款
一、在征得抵押權人同意的條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：
1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實貸款額，每次提前償還金額不少于____萬元整的倍數；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。
2.抵押人必須在預定提前還款日一個月前給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷。
3.抵押人自愿提早繳付本合約規定的部分或全部款項，抵押人應予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息的補償金。
二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，或立即追計擔保人：
1.抵押人及/或擔保人違反本合約任何條款。
2.抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其他借債責任，因：
a.違約被勒令提前償還；
b.到期而不能如期償還。
3.抵押人及/或擔保人本身發生病變（包括精神不健全）、死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。
4.抵押人及/或擔保人被扣押令或禁止令等威脅，要對具不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后3
0天內完滿解除。
5.抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業。
6.如抵押人及/或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負責任。
7.如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責任的能力。
8.抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分被沒收征用，被強制性收購（不論是否有價收購），或遭到損毀破環。
9.抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構。
10.抵押人舍棄該抵押房產。
如發覺上述任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項在抵押權人得知時已獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間，以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追付擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
第九條手續費及其他費用
一、抵押人應按貸款金額繳付手續費5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發現抵押人所提供的資料與事實不符，抵押權人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還。
二、抵押貸款文件費，抵押人在貸款日一次過付____幣____元整。
三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及的公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付。
四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費用（如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計算逾期利息。
第十條貸款先決條件
一、抵押人填具房產抵押貸款申請表；該申請表須經擔保人確認。
二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。
三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可的保險公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險；保險單須過戶____銀行，并交由該行保管。
四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署并加蓋公章。
五、本合約須由____公證機關公證。
第十一條房產抵押
一、本合約項下的房產抵押是指：
1.房產物業建筑期內抵押人的權益抵押：
（1）是指抵押人（即購房業主）與____（即售房單位）簽訂并經____市公證處公證的“房產買賣合同”中，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押于抵押權人；如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該“房產買賣合同”內的全部權益，以清償所有欠款；
（2）該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。
2.抵押房產物業：
（1）是指抵押人（即購房業主）與____（即售房單位）簽訂的“房產買賣合同”中，抵押人購買的已建成（即可交付使用）的抵押房產物業（資料詳見附表）；
（2）抵押人須將上述第2項（1）點之抵押房產列在本合約的附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務的押品；
（3）抵押人（即購房業主）現授權抵押權人在接獲擔保人（售房單位）發出的入住通知書后，即代其向____市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。
二、抵押房產物業的保險：
1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額的全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。
2.抵押人須在規定時間內，將保險單過戶于抵押權人。保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償的金額。
3.保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費。
4.抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，按受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人；此項授權非經抵押權人書面同意不可撤銷。
5.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項。
6.倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
三、抵押房產物業登記
1.物業建筑期的購房權益抵押：向房產管理機關辦理抵押備案。抵押人“房產買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管。
2物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業的《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其他所有義務后，抵押權人須在抵押人要求及承擔有關費用的情況下，解除在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業的《房產權證書》及《房產買賣合同》。
2.抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函____市房產管理機關，并將房產權證書交于抵押人向____市房產管理機關辦理抵押物的抵押登記注銷手續。
五、抵押物的處分
1.抵押人如不支付本合約規定的任何款項或不遵守本合約各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權人認為合適的售價或租金及年期，售出或租出該房產的全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該接管人或人將被當作抵押人的人，而抵押人須完全負責此接管人或人的作為及失職之責。
2.獲委任的接管人得享有以下權利：
（1）要求住客繳交租金或住用費及發出有效的租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費；此等要求，收據或追付事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款人將不需要問及接管人是否有權力行事；
（2）接管人可依據抵押權人的書面通知而將其所收到的款項，投保于該房產的全部或部分及其內部附著物及室內裝修。
3.抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權將該房產全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣的文件及契約，及取銷該項買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負責。
4.抵押權人可于下列情形運用其處分該房產的權力：
（1）抵押權人給予抵押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個月內未能遵守該項通知全數償還給抵押權人；
（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項；
（3）抵押人違反此合約之任何條款；
（4）抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；
（5）抵押人的任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收；
（6）抵押人舍棄該房產。
5.當抵押權人依照上述權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押人有權將該房產售給買主。
6.抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金的運用，倘由于該款項或租金的不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關。
7.抵押權人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產所得的款項，按下列次序處理。
（1）用以償付因出租或出售該房產而支出的一切費用（包括繳付接管人或人的費用及報酬）；
（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據此合約一切應付的費用及雜費（包括保險費及修補該房產的費用）；
（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應付利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其他有權收取的人，出售該房產所得價款，如不夠償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。
8.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
9.抵押權人可以書面發出還款要求或其他要求，或有關抵押房產所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報的住宅或辦公地址或投留在該房產內，而該要求或通知書將被認為于發信或投留之后7天生效。
第十二條抵押人聲明及保證
抵押人聲明及保證如下：
一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息。
二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關的本息和一切費用可照付帳戶。
三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人。
四、抵押房產的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負責賠償抵押權人的損失。
五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產的全部或部分發生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。
六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行；如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出。
七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗。
八、在更改地址時立即通知抵押權人。
九、立即清付該房產的各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟；
十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收的任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費；以及遵守居民公約內的條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜的損失。
十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定的保險公司投保買房產保險或抵押人的人壽保險，該投保單均以抵押權人為受益人。
十二、當有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人。
十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議。
十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下的抵押物業的權益轉讓予擔保人。
十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業（包括以抵押人名義出售該物業），以賠償擔保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關（包括處理抵押物業）費用；若有不足，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數額負責賠償于擔保人。
十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位，由于處理抵押物業而導致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔保人追索的權利。
十七、按照抵押權人的合理請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人合法權益。
第十三條擔保人及擔保人責任
一、擔保人____，地址____，（營業執照）____是本合約項下抵押權益的房產買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：
1.擔保額度：以本合約項下貸款本息及與本合約引起有關訴訟費用的為限。
2.擔保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本合約項下貸款本息及一切費用之日止。
二、擔保人責任：
1.擔保人自愿承擔本合約項下貸款的擔保責任。
2.如抵押人未能按抵押權人的規定或通知履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即以雙掛號投郵方式，書面通知擔保人履行擔保責任，并于發函日起計30天內履行擔保義務，代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款。
3.擔保人保證按抵押權益房產買賣合同所列售房單位責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不不負任何（包括可能對抵押人或其他任何人）責任。
4.擔保人同意抵押人將其房產買賣合同的權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償本合約項下貸款全部借款本息之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人（包括擔保人）侵犯。
5.擔保人保證與抵押權人緊密合作，使本合約各項條款得以順利履行；特別是在發出入住通知書（收樓紙）后，將盡力協助辦理物業抵押有關手續，以保障抵押權人的利益。
6.擔保人因履行擔保義務后，而取得本合約項下的抵押權益房產買賣合同或抵押物業，擔保人有權以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權人無關。
7.擔保人在此的擔保責任是獨立附加不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追計或處置抵押物業，即可強制執行擔保人在本合約項下的擔保責任直至依法律程序向法院申請強制執行。
第十四條抵押權人責任
抵押權人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔保人愿意承擔本合約項下貸款擔保責任的條件下：
一、按合約有關規定，準時提供一定期質押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位帳戶。
二、抵押人向抵押權人還清本合約規定的貸款總額連利息及其他應付款項之后（包括轉歸該房產權予抵押人的費用）若同時已全部遵守及履行本合約各項條款者，抵押權人將該抵押權益的房主買賣合同或房產權證書轉歸抵押人，同時解除擔保人擔保責任。
三、若抵押人未能履行還款義務，而由擔保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人，擔保人對該抵押物業的處理，與抵押權人無涉。
四、本合約由各方簽署，經____市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權人收執并經抵押權人已收齊全部貸款文件后二天內，抵押權人須將貸款金額全數以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權人須償付利息予擔保人，利息計算按第五條第一項辦理，由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項的情況發生，抵押權人概不負責，且有關各項費用恕不退還。
第十五條其他
一、對本合約內任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。
二、在本合約履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權益和權力，均不能損害，影響或限制抵押權人依本合約和有關法律規定的債權人應享有一切權益和權力。
三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時，抵押權人可不預告通知，將抵押人存在抵押權人處的其他財物自由變賣，以抵償債務；如抵押人尚有其他款項存在抵押權人處，抵押權人亦可撥充欠數。
四、本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可
以累積；上述權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定的其他賠償辦法。
五、抵押人、擔保人與抵押權人，與本合約有關的通知、要求等，應以書面形式進行，電傳、電報一經發出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經送出，即被視為已送達對方。
六、抵押權人無需征求抵押人和擔保人同意，可將抵押權人在本合約項下的權益轉讓他人；但抵押人和擔保人未征得抵押權人的書面同意，不得將其在本合約項下的任何還款及其他責任或義務轉讓于第三者；抵押人或擔保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本合約項下的還款及其他責任。
七、本合約所提及的抵押權人，亦包括抵押權人的繼承人、承讓人；抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人繼承人、接辦人。
八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，并立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及其他有關款項。
九、抵押權人向抵押人和擔保人付還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外），即作為抵押人和擔保人所欠的確數證據，抵押人和擔保人不得異議。
第十六條適用法律及糾紛的解決
一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護。
二、在爭議發生時，按下述第（）項解決：（1）向____仲裁委申請仲裁；（2）向____人民法院。
三、如抵押人來自海外或臺灣等地區，或為該地區居民，抵押權人有權在抵押人的來處或居住地執行本合約內由抵押人給抵押權人權力，及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人和擔保人必須承認本合約同時受該地區的法律保障，不得提出異議，如本合約內任何規定，在該地區法律上，被認為無效或被視為非法，并不影響其他規定的效力。
第十七條附則
一、本合約須由三方代表簽字，并經____市公證機關公證。
二、本合約經____市公證機關公證后，以抵押權人貸出款項的日期，作為合約生效日。
三、本合約內所述附表（一）、附表（二）及抵押人（即購房業主）與擔保人（即售房單位）所簽訂的房產買賣合同（附件三），為本合約不可分割的部分。
四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押權人、擔保人各執壹份、公證處存檔壹份。
第十八條簽章
本合約各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。
簽章：____________________
抵押人：____________________
簽署：____________________
抵押權人：____________________
代表人簽署：____________________
擔保人：____________________
代表人簽署：____________________
____年____月____日
登記機關：
抵押登記編號（____）樓花字第____號