抵押貸款范文

時(shí)間：2023-03-30 20:28:19

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抵押貸款

篇1

關(guān)鍵詞：抵押貸款；信息不對(duì)稱；擔(dān)保；效果

一、引言

抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。我國《商業(yè)銀行法》明確提出商業(yè)銀行開展信貸業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行擔(dān)保。抵押是一種重要的擔(dān)保方式。

貸款抵押的作用和現(xiàn)狀，已有許多論述。當(dāng)借貸雙方之間出現(xiàn)信息不對(duì)稱時(shí)，抵押和擔(dān)保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（Stiglitz&Weiss,1981,1986;Besanko&Thakor,1987；藍(lán)虹，穆爭社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個(gè)人違約成本并提高借款人履行合同的激勵(lì)（InwonSong，2004）。

我國抵押貸款發(fā)展較快。據(jù)人民銀行成都分行聯(lián)合調(diào)查組對(duì)國有商業(yè)銀行10個(gè)縣級(jí)以上機(jī)構(gòu)2000年末貸款情況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔(dān)保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。

如何衡量抵押貸款的實(shí)際擔(dān)保效果？抵押貸款是否具有普遍的實(shí)際擔(dān)保效果？實(shí)際擔(dān)保效果的主要影響因素如何？本文通過實(shí)證研究方法進(jìn)行初步研究，并提出政策建議。

二、研究綜述與概念設(shè)定

1研究綜述

國外研究國外實(shí)證研究表明，因?yàn)樵谫J款清收過程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實(shí)現(xiàn)較高的貸款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G.Kabance.，2001；KEmery.，2003；J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004；JGrunert，MWeber，2005)。從多國數(shù)據(jù)比較來看，抵押物對(duì)貸款回收率的影響，因破產(chǎn)法及對(duì)債權(quán)人權(quán)利的影響、抵押物的種類、抵押物的價(jià)值評(píng)估方法及重評(píng)頻率的不同而表現(xiàn)出明顯差異；宏觀經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)抵押物變現(xiàn)價(jià)值有顯著影響（J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004）。Franks等人的研究對(duì)影響因素進(jìn)行了識(shí)別，但沒有對(duì)影響的大小進(jìn)行定量測算。

國內(nèi)研究內(nèi)抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究文獻(xiàn)集中在存在的問題的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國恩，2004；）、抵押物價(jià)值評(píng)估質(zhì)量（鹿亞芹，2003）、評(píng)估、登記費(fèi)用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現(xiàn)的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國恩，2004）、抵押物破產(chǎn)受償率低（上海市高級(jí)人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調(diào)研組，2003）等方面，缺乏對(duì)抵押物擔(dān)保效果進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)證研究的文獻(xiàn)。

2概念設(shè)定

抵押貸款名義保證率：＝抵押物評(píng)估價(jià)值/抵押貸款金額，其倒數(shù)即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。

抵押貸款實(shí)際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實(shí)際保證率”，并以該指標(biāo)來衡量抵押貸款擔(dān)保效果。

貸款回收率：＝1-貸款損失率

抵押物評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)率：=抵押物變現(xiàn)凈值/抵押物評(píng)估值*100%

三、方法與結(jié)論

（一）樣本及處理

本研究利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區(qū)貸款抵（質(zhì)）押物處置有效樣本1799個(gè)，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)行業(yè)與地區(qū)；貸款發(fā)放時(shí)間1984-1999年，貸款抵押辦理時(shí)間1995-2002，抵押物變現(xiàn)時(shí)間1996年至2004年。

為提高分析的準(zhǔn)確性，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了如下清洗處理：

1、剔除了無效抵押數(shù)據(jù)。

2、對(duì)明顯異常數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)修正：（1）剔除了原數(shù)據(jù)中貸款金額低于3萬元的數(shù)據(jù)；（2）對(duì)實(shí)際擔(dān)保率大于400％的數(shù)據(jù)進(jìn)行了逐戶核實(shí)。

樣本的基本情況如下表：

表1樣本基本情況一覽表

變量樣本量均值標(biāo)準(zhǔn)差25％50％75％最小值最大值

實(shí)際擔(dān)保率（%）179948.8843.5516.0036.5076.40-10.50333.33

評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率（%）179939.8438.9912.9228.9956.60-57.50375.00

融資金額（萬元）1799395.01986.0833.20102.00335.00317640

處置時(shí)間（月）179954.1431.5529.0048.0072.000180

處置成本率（%）95920.4521.785.7712.3127.78.19144.93

（二）主要結(jié)論：

1、樣本總體的實(shí)際擔(dān)保效果不服從正態(tài)分布，為偏態(tài)雙峰分布，其分布直方圖如下：

實(shí)際擔(dān)保率的均值為48.88%，顯示擔(dān)保的平均效果欠佳；標(biāo)準(zhǔn)差43.55%，效果波動(dòng)大，穩(wěn)定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現(xiàn)雙峰分布，說明可能存在某種或某些系統(tǒng)性影響因素。

2、評(píng)估質(zhì)量基本呈現(xiàn)向低端集中的β分布特征，評(píng)估質(zhì)量差，評(píng)估質(zhì)量對(duì)擔(dān)保效果有顯著影響。

從銀行角度看，評(píng)估質(zhì)量（評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率）的理想分布應(yīng)是一個(gè)均值大于或等于100%的正態(tài)分布，而且標(biāo)準(zhǔn)差越小，評(píng)估質(zhì)量越穩(wěn)定。

評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率的實(shí)際分布情況如下圖：

從上圖來看，分布基本服從β分布，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率越低樣本比率越高，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率均值僅為39.84%，評(píng)估質(zhì)量很不理想。

進(jìn)一步對(duì)評(píng)估質(zhì)量與擔(dān)保質(zhì)量的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行分析，兩者之間的Pearson相關(guān)系數(shù)為0.545，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000，數(shù)據(jù)顯示兩者存在顯著相關(guān)關(guān)系。

3、處置時(shí)間呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，與實(shí)際擔(dān)保效果無明顯相關(guān)關(guān)系

處置時(shí)間的分布如圖，呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，其均值為54.79月，標(biāo)準(zhǔn)差為32個(gè)月。處置時(shí)間長，一方面是因?yàn)椴糠值盅何锉旧懋a(chǎn)權(quán)不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場發(fā)育程度很低。

對(duì)處置時(shí)間長度與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)不能得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.006，雙尾顯著性檢驗(yàn)參數(shù)為0.806），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，不能認(rèn)為處置時(shí)間是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素。

4、貸款金額與實(shí)際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

對(duì)融資金額與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.123，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，融資金額是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素，雙方呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。大額貸款抵押的實(shí)際擔(dān)保率總體上低于小額抵押貸款的實(shí)際擔(dān)保率，一是大額抵押物評(píng)估技術(shù)難度更大，二是其評(píng)估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場需求面窄，更難變現(xiàn)。

5、處置成本率呈現(xiàn)β分布特征，與實(shí)際擔(dān)保效果的相關(guān)關(guān)系獲得數(shù)據(jù)支持

處置成本率的分布如圖，呈現(xiàn)β分布特征，其均值為20.45%，標(biāo)準(zhǔn)差為21.78%。由于數(shù)據(jù)的β分布特征，處置成本率數(shù)據(jù)主要集中在15%以下的區(qū)間里（低于12%的數(shù)據(jù)占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。

對(duì)處置成本率與實(shí)際擔(dān)保率進(jìn)行相關(guān)分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關(guān)關(guān)系顯著的假設(shè)得到支持（Pearson相關(guān)系數(shù)為-0.306，雙尾顯著性檢驗(yàn)系數(shù)為0.000），即從實(shí)證數(shù)據(jù)看，處置成本率是實(shí)際擔(dān)保效果的重要影響因素。

6、不同種類抵押物實(shí)際擔(dān)保效果呈現(xiàn)明顯區(qū)別

不同種類抵押物實(shí)際擔(dān)保效果區(qū)別明顯。不動(dòng)產(chǎn)的回收率總體上高于動(dòng)產(chǎn)的回收率，具體如下表：

表2：部分種類抵押物實(shí)際擔(dān)保率統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目樣本數(shù)均值標(biāo)準(zhǔn)差25％50％75％最小值最大值

居住用地1771.4349.0425.0070.91103.3117.65198.70

居住用房48959.1143.6623.9350.00100.00-5.88293.33

商業(yè)用地5755.3340.7420.0044.25100.001.16130.60

工業(yè)用地20748.2839.8817.6335.7077.72-2.94222.67

商業(yè)用房44347.2648.6915.2534.8264.85-4.44333.33

辦公用房5646.2139.7415.9131.0074.24-10.5187.5

工業(yè)用房44041.8039.5412.2330.3958.51-3.45287.10

設(shè)備7429.3730.278.0217.3740.72-4.00100.00

7、多元線形回歸分析結(jié)果討論

研究試圖對(duì)實(shí)際擔(dān)保率與處置成本率，融資金額，評(píng)估價(jià)值變現(xiàn)比率進(jìn)行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過顯著性水平為0.01的F檢驗(yàn)，其決定系數(shù)R2約為于0.4。

四、改進(jìn)抵押貸款管理的政策建議

1、提高抵押物評(píng)估工作質(zhì)量。可以采取的主要措施有：第一，由銀行而不是企業(yè)作為抵押物評(píng)估委托人；第二，建立與落實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員評(píng)估質(zhì)量的記錄與考核制度；第三，建立與落實(shí)抵押物的評(píng)估期限管理與重評(píng)估制度；第四，建立銀行內(nèi)部評(píng)估審核制度，并實(shí)行嚴(yán)格的任職資格管理。

2、區(qū)別對(duì)待不同種類、不同地區(qū)、不同金額的抵押物選擇與評(píng)估折扣率。可以采取的主要措施有：第一，建立不同種類、不同地區(qū)、不同金額抵押物擔(dān)保效果檔案，在此基礎(chǔ)上制定種類、地區(qū)、金額區(qū)別對(duì)待的評(píng)估折扣率；第二，對(duì)不同種類、地區(qū)、金額的抵押物評(píng)估價(jià)值審核實(shí)行區(qū)別授權(quán)，嚴(yán)控高風(fēng)險(xiǎn)種類和地區(qū)。

3、選擇抵押物和評(píng)估折扣率時(shí)，必須考慮抵押物處置成本率的影響。

4、嚴(yán)格規(guī)范抵押貸款操作，最大限度降低抵押物登記、處置等過程中的操作風(fēng)險(xiǎn)。

5、區(qū)別對(duì)待存量與新增貸款。新增貸款實(shí)行最嚴(yán)格的抵押物，而原抵押物價(jià)值不足的存量貸款，只要能補(bǔ)充抵押物，明顯降低整體風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮在一定時(shí)間內(nèi)靈活處理。

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篇2

抵押人姓名：

身份證號(hào)碼：

住 所：

電 話：

郵政編碼：

抵押權(quán)人姓名：

身份證號(hào)碼

住 所：

電 話：

郵政編碼：

簽訂車輛抵押貸款合同日期：

抵押人（以下稱甲方）：

抵押權(quán)人（以下稱乙方）：

甲方今借乙方現(xiàn)金（大寫）

萬元，為確保 年 月 日前甲方全額歸還乙方現(xiàn)金，甲方愿意以自有財(cái)產(chǎn)作抵押。乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的財(cái)產(chǎn)抵押。甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，按以下條款訂立本車輛抵押貸款合同：

第一條 甲方用作抵押的財(cái)產(chǎn)為（詳見抵押財(cái)產(chǎn)清單）：

第二條 本車輛抵押貸款合同項(xiàng)下抵押財(cái)產(chǎn)共作價(jià)（大寫）

萬元整。

第三條 抵押財(cái)產(chǎn)的保管方式和保管責(zé)任如下：

甲方應(yīng)妥善保管抵押財(cái)產(chǎn)，在抵押期內(nèi)負(fù)有維修、保養(yǎng)，保證完好無損的責(zé)任，并隨時(shí)接受乙方的檢查。

第四條 抵押財(cái)產(chǎn)中的 必須由甲方辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并將保險(xiǎn)單交乙方保存。

第五條 在本車輛抵押貸款合同有效期內(nèi)，甲方不得出售和饋贈(zèng)抵押財(cái)產(chǎn)；甲方遷移、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其它任何方式轉(zhuǎn)移本合同項(xiàng)下抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)取得乙方書面同意。

第六條 抵押財(cái)產(chǎn)意外毀損的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)：

第七條 本車輛抵押貸款合同項(xiàng)下有關(guān)的公證、保險(xiǎn)、鑒定、登記、運(yùn)輸及保管等費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第八條 本車輛抵押貸款合同生效后，如需變更主合同條款，應(yīng)經(jīng)抵押人同意并達(dá)成書面協(xié)議。

第九條 在本車輛抵押貸款合同有效期內(nèi)，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同項(xiàng)下義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)不列入破產(chǎn)清算范圍，乙方并有權(quán)提前處分其抵押財(cái)產(chǎn)。

第十條 出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，乙方有權(quán)依法定方式處分抵押財(cái)產(chǎn)：

1.如到 年 月 日17：00時(shí)甲方仍未全額歸還乙方借款，借款人未依約償還借款本息或所延期限已到仍不能償還借款本息；

2.借款人死亡而無繼承人履行合同；

3.借款人被宣告解散、破產(chǎn)；

處理抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款，不足以償還貸款本息和費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索；價(jià)款償還貸款本息還有余的，乙方應(yīng)退還給甲方。

第十一條 抵押權(quán)的撤銷：主合同借款人按期償還借款本息的，抵押權(quán)即自動(dòng)撤銷，由乙方保管的甲方財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)單應(yīng)退還給甲方。

第十二條 本車輛抵押貸款合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議。協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。

第十三條 違約責(zé)任：

1.按照本車輛抵押貸款合同第三條第1項(xiàng)的約定，由甲方保管的抵押財(cái)產(chǎn)，因甲方保管不善，造成毀損，乙方有權(quán)要求甲方恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)原狀，或提供經(jīng)乙方認(rèn)可的抵押財(cái)產(chǎn)。

2.按照本車輛抵押貸款合同第三條第2項(xiàng)的約定，由乙方保管的抵押財(cái)產(chǎn)因乙方保管不善造成毀損，甲方有權(quán)用主合同中尚未償還的借款與被毀損的抵押財(cái)產(chǎn)相抵銷，并可追索剩余價(jià)款。或者要求乙方恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)原狀；或者要求乙方賠償其因此而遭受的損失。

3.甲方違反第五條約定，擅自處分抵押財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。乙方可視情況要求甲方恢復(fù)原狀，提前收回主合同項(xiàng)下貸款，并可要求甲方支付貸款總額 30％的違約金。

4.甲方因隱瞞抵押財(cái)產(chǎn)存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經(jīng)設(shè)定過抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予賠償。

5.甲方違反第十二條約定，應(yīng)向乙方支付主合同項(xiàng)下貸款總額 30％的違約金，并應(yīng)賠償對(duì)方因此而遭受的經(jīng)濟(jì)損失。

第十四條 本車輛抵押貸款合同由甲、乙雙方法定代表人或主要負(fù)責(zé)人簽字并加蓋單位公章。自雙發(fā)簽字之日起生效。

第十五條 本車輛抵押貸款合同正本一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：公章

法定代表人

或主要負(fù)責(zé)人：簽章

年 月 日

乙方：公章

法定代表人

或主要負(fù)責(zé)人：簽章

篇3

借款人：_________（以下簡稱甲方）

貸款人：_________（以下簡稱乙方）

根據(jù)甲方的借款申請(qǐng)，為加強(qiáng)存單抵押貸款管理，明確雙方的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，按照國務(wù)院頒發(fā)的《借款合同條例》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商簽訂合同。

一、貸款種類、金額及用途

乙方同意貸給甲方儲(chǔ)蓄定期存款存單抵押小額人民幣貸款_________元整，用于解決儲(chǔ)戶存款未到期時(shí)急需使用資金的困難。

二、貸款的期限和利率

貸款利率按月息_________‰計(jì)收。貸款期間如遇利率調(diào)整，在貸款期限內(nèi)利率不變。

三、貸款的償還

存單抵押貸款原則上甲方應(yīng)按期歸還，利隨本清，若甲方貸款提前還款按原定利率和實(shí)際借款天數(shù)計(jì)息。

四、貸款的展期申請(qǐng)

甲方因特殊原因而無法按期歸還貸款，抵押存單到期或部分未到期，甲方應(yīng)提前10天向乙方提出正式展期申請(qǐng)，期限最長不得超過六個(gè)月，累計(jì)貸款期限不超過一年，且不超過抵押存單到期日。

五、違約責(zé)任

1．如甲方到期不能如數(shù)歸還貸款，在逾期一個(gè)月以內(nèi)（含一個(gè)月），甲方同意從貸款到期之日起，對(duì)逾期部分加付20％的罰息，超過一個(gè)月，甲方同意部分和全部抵押存單的存款抵償貸款本息。

2．在借款合同規(guī)定的范圍內(nèi)，乙方及時(shí)向甲方提供貸款。

3．乙方應(yīng)妥善保管被抵押的存單，如乙方保管不妥造成丟失、損壞由乙方承擔(dān)責(zé)任。

4．抵押的存單在抵押期內(nèi)，甲方不得申請(qǐng)掛失、轉(zhuǎn)讓存單保管收據(jù)，如發(fā)生上述行為，乙方有權(quán)立即處理其抵押存單。

六、其他條款

1．甲方死亡、其財(cái)產(chǎn)合法繼承人依法辦理存款過戶和繼承手續(xù)，并繼續(xù)履行甲方簽訂的抵押貸款合同，如無繼承人履行合同，乙方有權(quán)處理抵押存單，抵償貸款本息。

2．甲方所提供的貸款申請(qǐng)，抵押存單資料等書面證明材料，均作為本合同的組成部分，與本合同有同等法律效力。

3．本合同發(fā)生糾紛時(shí)，任何一方均可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁，也可向人民法院。

4．本合同正本一式兩份，經(jīng)甲乙雙方簽章后生效，甲、乙雙方各執(zhí)一份。借款本息還清后本合同自動(dòng)失效。

甲方（蓋章）：_________

乙方（簽章）：_________

負(fù)責(zé)人（簽字）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________

簽訂地點(diǎn)：_________

附件

小額存單抵押貸款申請(qǐng)書

金融單位：人民幣元

─────┬─────────┬───────┬──────────

│借款人

│

│貸款賬號(hào)

│

│

├─────┴─────────┴───────┴──────────┤

│借款金額（大寫）：

（小寫）

│

├──────────────────────────────────┤

│借款起止日期：自

年　月　日起至

年　月　日止

│

├───┬──────────────────────────────┤

│

│儲(chǔ)蓄定期存單

張

總額（小寫）

│

│

├─────┬───┬────┬──┬────┬───┬───┤

│

│存款人姓名│存款行│存單賬號(hào)│幣別│存款金額│存人日│到期日│

│

│

│

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│

│

│

│

│

│　抵　├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│　押　│

│

│

│

│

│

│

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│　存　├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│　單　│

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│

│

│

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│　資　│

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│

│

│

│

│

│

│　料　├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

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│

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│

│

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├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│

│

│

│

│

│

│

│

│

├───┼─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│

│申請(qǐng)人姓名│

│

│性別│

│　年齡│

│

│

│

│

│

│

│

│

│

│

│

申├─────┼───┴────┴──┴────┴───┴───┤

│

請(qǐng)│身份證號(hào)碼│

│

│

人│

│

│

│

├─────┼────────────────┬───┬───┤

│

個(gè)│

│

│

│

│

│

人│工作單位　│

│

│

│

│

情│　及地址　│

│　電話│

│

│

況│

│

│

│

│

│

├─────┼────────────────┼───┼───┤

│

│家庭地址　│

│　電話│

│

├───┴─────┼────────────────┴───┴───┤

│

備

注

│

│

─────────┴────────────────────────

注：申請(qǐng)人如是代辦人，應(yīng)在備注欄寫明“委托代辦”，并抄寫委托人身份證號(hào)碼及地址。

小額存單抵押貸款存單抵押收據(jù)

茲收到抵押人_______的儲(chǔ)蓄定期存單一張作為申請(qǐng)貸款_______元、期限________月的抵押品，還清貸款時(shí)憑此收據(jù)取回被抵押存單。本收據(jù)不得作為擔(dān)保品，不得轉(zhuǎn)讓。

─┬─────┬───┬────┬──┬────┬───┬───

│　│存款人姓名│存款行│存單賬號(hào)│幣別│存款金額│存人日│到期日│

│　├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│　│

│

│

│

│

│

│

│

│　├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│　│

│

│

│

│

│

│

│

│被├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│抵│

│

│

│

│

│

│

│

│押│

│

│

│

│

│

│

│

│存│

│

│

│

│

│

│

│

│單│

│

│

│

│

│

│

│

│資│

│

│

│

│

│

│

│

│料├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│　│

│

│

│

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│

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│　├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│　│

│

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│　├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│　│

│

│

│

│

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│

─┴─────┴───┴────┴──┴────┴───┴───

小額存單抵押貸款通知單

_________年_________月_________日

編號(hào)：農(nóng)儲(chǔ)貸_________字第_________號(hào)

金額單位：人民幣元

───────┬──────────────────────────

│　借款人

│

│

├───────┴──────────────────────────┤

│　申請(qǐng)貸款數(shù)（大寫）

│

├──────────────────────────────────┤

│

│

│　批準(zhǔn)貸款數(shù)（大寫）

│

├───────┬──────────────────────────┤

│借款合同

│

│

│　號(hào)

碼

│

│

├───────┼──────────────────────────┤

│　貸款利率

│（月息）

│

├───┬───┴─┬───┬────┬──┬────┬───┬───┤

│

│存款人姓名│存款行│存單賬號(hào)│幣別│存款金額│存人日│到期日│

│

│

│

│

│

│

│

│

│

│被

├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│抵

│

│

│

│

│

│

│

│

│押

│

│

│

│

│

│

│

│

│存

│

│

│

│

│

│

│

│

│單

├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│資

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│

│料

│

│

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│

│

│

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│

│

│

│

│

│

│

├─────┼───┼────┼──┼────┼───┼───┤

│

│

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│

│

│

│

│

│

│

│

│

│

│

│

│

├───┴─┬───┴───┴────┴──┴────┴───┴───┤

│說　明

│

│

─────┴────────────────────────────

營業(yè)所（蓋章）：

負(fù)責(zé)人：

經(jīng)辦人：

注：說明欄注明歸還日期。

小額存單抵押貸款展期申請(qǐng)書

_________年_________月_________日

金額單位：人民幣元

────┬─┬──────┬─────────

│　借款人│　│貸款賬號(hào)

│

│

├────┴─┴──────┴─────────┤

│原借款合同號(hào)碼：

│

├──┬────────────────────┤

│

│金額（大寫）：

利率（月息）：

│

│

│

│

│　原├────────────────────┤

│　批│期限：自

年　月　日至

年　月　日止│

│　貸│

│

│　款│

│

│

├────────┬────┬──────┤

│

│還資金額（大寫）│還款時(shí)間│

│

├──┼────────┴────┴──────┤

│

│金額（大寫）：

（小寫）

│

│

├────────────────────┤

│期申│

│

│借請(qǐng)│期限：自

年　月　日至

年　月　日止│

│款展│

│

│

│

│

├──┼────────────────────┤

│備注│

│

│

│

│

──┴────────────────────

注：備注欄簡要說明原因。

小額存單抵押貸款扣收通知單

_________年_________月_________日

編號(hào)：_________

金額單位：人民幣元

────┬─┬────┬───┬──────┬─────

│　借款人│　│貸款賬號(hào)│

│展期貸款賬號(hào)│

│

├────┴─┴────┴─┬─┴──────┴─────┤

│原借款合同號(hào)碼：

│原批準(zhǔn)貸款通知單號(hào)碼：

│

│

農(nóng)儲(chǔ)貸　字第

號(hào)

│

農(nóng)儲(chǔ)貸

字第

號(hào)

│

├─────────────┼──────────────┤

│展期貸款合同號(hào)碼：

│原展期貸款通知單號(hào)碼：

│

│

農(nóng)儲(chǔ)貸　字第

號(hào)

│

農(nóng)儲(chǔ)貸

字第

號(hào)

│

├─────────────┼──────────────┤

│

│原貸款期限：自

年　月　日│

│原批準(zhǔn)金額（大寫）：

│

│

│

│

至

年　月　日

│

├─────────────┼──────────────┤

│

│展期期限：自

年　月　日　│

│批準(zhǔn)展期金額（大寫）：

│

│

│

│

至　年　月　日

│

├─────────────┼──────────────┤

│逾期金額（大寫）：

│現(xiàn)欠款金額（大寫）：

│

├─────────────┴──────────────┤

│請(qǐng)儲(chǔ)蓄所接到此通知單后，從抵押定期存單賬號(hào)（

）

│

│中扣收（大寫）

元?dú)w還貸款本息

│

├────────────────────────────┤

│備　注

│

├────────────────────────────┤

│附：本表一式三份，儲(chǔ)戶、營業(yè)所、儲(chǔ)蓄所各執(zhí)一份。

│

────────────────────────────

營業(yè)所（蓋章）：_________

負(fù)責(zé)人：_________

經(jīng)辦人：_________

小額存單抵押貸款抵押存單止付承諾書

儲(chǔ)戶_________在我所的下列存單已被止付。

編號(hào)：_________

開證日期：_________年_________月_________日

────┬─────┬────┬───────

│儲(chǔ)戶姓名│

│賬

號(hào)│

│

├────┼─────┼────┼───────┤

│存入日期│

│存　期　│

到　期　日│

├────┼─────┼────┼───────┤

│存入金額│

│存款利率│

│

├────┼─────┴────┴───────┤

│抵押止付│thd

年　月　日至

年　月　日　 │

├────┼─────┬────┬───────┤

│　經(jīng)辦人│

│　復(fù)核人│

│

├────┴───┬─┴────┴───────┤

│　申請(qǐng)止付人簽章│

│

├────────┼──────────────┤

│

│

│

│　止付銀行簽章　│

│

│

│

│

│

│

│

篇4

抵押權(quán)人：________________________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

抵押人：________________________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

抵押物業(yè)地址：____________　郵碼：____________ 電話：____________

抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同：購房____ 字第________號(hào)

第一條　總則

抵押權(quán)人與抵押人于____ 年____ 月____ 日會(huì)同擔(dān)保人簽定本房產(chǎn)抵押貸款合約（下稱“合約”）。抵押人（即借款人）同意以其與擔(dān)保人于____ 年____ 月____ 日簽訂的房產(chǎn)買賣合同（即抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同）的全部權(quán)益抵押于抵押權(quán)人，并同意該房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)物業(yè)（即抵押物業(yè)），在售房單位發(fā)出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，以該物業(yè)抵押于抵押權(quán)人，賦予抵押權(quán)人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行本合約全部條款。抵押權(quán)人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產(chǎn)買賣合同的全部權(quán)益及房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下房產(chǎn)物業(yè)，作為本合約項(xiàng)下貸款的抵押物，并接受擔(dān)保人承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任，抵押權(quán)人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業(yè)的部分樓款。經(jīng)三方協(xié)商，特定立本合約，應(yīng)予遵照履行。

第二條　釋義

在此貸款合約內(nèi)，除合約內(nèi)另行定義外，下列名詞的定義如下：

“營業(yè)日”：指抵押權(quán)人公開營業(yè)的日子。

“欠款”：抵押人欠抵押權(quán)人的一切款項(xiàng)，包括本金，利息及其他有關(guān)費(fèi)用。

“房產(chǎn)買賣合同之全部權(quán)益”：指抵押人（即購房業(yè)主）與擔(dān)保人簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)所應(yīng)擁有的全部權(quán)益。

“房產(chǎn)物業(yè)建筑期”：售房單位發(fā)出入住通知書日期之前，視為房產(chǎn)物業(yè)建筑期。

第三條　貸款金額

一、貸款金額：人民幣_(tái)___ 元；

所有已歸還（包括提前歸還）的款項(xiàng)，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人將上述貸款金額全數(shù)以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。

第四條　貸款期限

貸款期限為____ 年，由抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)日起計(jì)。期滿時(shí)抵押人應(yīng)將貸款本息全部清還，但在期限內(nèi)，如抵押人發(fā)生違約行為，抵押權(quán)人可據(jù)實(shí)際情況，隨時(shí)通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當(dāng)即履行。

第五條　利息

一、貸款利率按____ 銀行貸款惠利率加____ 厘（年息）計(jì)算。

二、上述之優(yōu)惠利率將隨市場情況浮動(dòng)，利率一經(jīng)公布調(diào)整后，立即生效，抵押權(quán)人仍保留隨時(shí)調(diào)整貸款利率的權(quán)利。

三、本合約項(xiàng)下之貸款利率，按貸款日利率或根據(jù)抵押權(quán)人書面通知按市場情況而調(diào)整的利率。

四、合約有效期內(nèi)，按日貸款余額累計(jì)利息，每年以365天計(jì)日。

五、貸款利率如有調(diào)整時(shí)，由抵押權(quán)人以書面通知抵押人調(diào)整后的利率。

第六條　還款

一、本合約項(xiàng)下貸款本金及其相應(yīng)利息，抵押人應(yīng)分____期，自款項(xiàng)貸出日計(jì)，按月清還借款本息，每期應(yīng)繳付金額（包括因利率調(diào)整帶來的應(yīng)繳金額改變），由抵押權(quán)人以書面通知抵押人，如還款日不是營業(yè)日，則該分期付款額須于還款日起延次一個(gè)營業(yè)日繳交。

二、抵押權(quán)人有權(quán)調(diào)整及更改每期應(yīng)付金額或還款期數(shù)。

三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對(duì)與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發(fā)生透支或透支增加，概由抵押人承擔(dān)償還責(zé)任。

四、所有應(yīng)付予抵押權(quán)人的款項(xiàng)，應(yīng)送____銀行。

五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項(xiàng)。如果在中國現(xiàn)時(shí)或?qū)碛嘘P(guān)法律規(guī)范下，不得不抵扣或反索任何款項(xiàng)（包括稅款），則抵押人得即向抵押權(quán)人補(bǔ)償額外款項(xiàng)，致使抵押權(quán)人所得，相當(dāng)于在無需反索的情況所應(yīng)得不折不扣的款項(xiàng)。

第七條　逾期利息及罰息

一、每月分期付款應(yīng)繳的金額，應(yīng)按照規(guī)定期數(shù)及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權(quán)人決定，按月息2%至5%幅度計(jì)收。

二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權(quán)人有權(quán)在原利率基礎(chǔ)上，向抵押人加收20%至50%的罰息。

三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項(xiàng)的利息，直至款項(xiàng)結(jié)清為止，無論在裁判確定債務(wù)之前或之后，此項(xiàng)利息均按日累積計(jì)算。

第八條　提前還款

一、在征得抵押權(quán)人同意的條件下，抵押人可按下列規(guī)定，辦理提前還款手續(xù)：

1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實(shí)貸款額，每次提前償還金額不少于____ 萬元整的倍數(shù)；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。

2.抵押人必須在預(yù)定提前還款日一個(gè)月前給抵押權(quán)人一個(gè)書面通知，該通知一經(jīng)發(fā)出，即不可撤銷。

3.抵押人自愿提早繳付本合約規(guī)定的部分或全部款項(xiàng)，抵押人應(yīng)予抵押權(quán)人相等于該部分或全部款項(xiàng)一個(gè)月利息的補(bǔ)償金。

二、抵押人和擔(dān)保人同意，在發(fā)生下列所述任何情況時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人立即提前清還部分或全部實(shí)際貸款額，或立即追計(jì)擔(dān)保人： 1.抵押人及/或擔(dān)保人違反本合約任何條款。

2.抵押人及/或擔(dān)保人本身對(duì)外的借款、擔(dān)保、賠償、承諾或其他借債責(zé)任，因：

a.違約被勒令提前償還；

b.到期而不能如期償還。

3.抵押人及/或擔(dān)保人本身發(fā)生病變（包括精神不健全）、死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機(jī)關(guān)或任何決意通過要解散、清盤、破產(chǎn)、關(guān)閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財(cái)產(chǎn)。

4.抵押人及/或擔(dān)保人被扣押令或禁止令等威脅，要對(duì)具不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)或財(cái)產(chǎn)等有不利影響，而該等威脅又不能在發(fā)生后30天內(nèi)完滿解除。

5.抵押人及/或擔(dān)保人不能償還一般債權(quán)人的欠債，在清盤、倒閉時(shí)不能清償債項(xiàng)或?qū)⒁Ｖ範(fàn)I業(yè)。

6.如抵押人及/或擔(dān)保人因在中國法律規(guī)范下，變得不合法或不可能繼續(xù)履行本合約所應(yīng)負(fù)責(zé)任。

7.如抵押人及/或擔(dān)保人因業(yè)務(wù)上經(jīng)營前景或其所擁有財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不利變化，而嚴(yán)重影響其履行本合約所負(fù)責(zé)任的能力。

8.抵押人及/或擔(dān)保人財(cái)產(chǎn)全部或任何重要關(guān)鍵部分被沒收征用，被強(qiáng)制性收購（不論是否有價(jià)收購），或遭到損毀破環(huán)。

9.抵押人沒有事先得到抵押權(quán)人書面同意而擅自更改其股權(quán)結(jié)構(gòu)。

10.抵押人舍棄該抵押房產(chǎn)。

如發(fā)覺上述任何事項(xiàng)或可能導(dǎo)致上述事項(xiàng)的事故已經(jīng)發(fā)生，抵押人及/或擔(dān)保人應(yīng)立即書面通知抵押權(quán)人，除非上述事項(xiàng)在抵押權(quán)人得知時(shí)已獲得完滿解決，否則抵押權(quán)人可在該等事項(xiàng)發(fā)生后任何時(shí)間，以任何形式處分抵押物或根據(jù)本合同內(nèi)第十三條擔(dān)保人及擔(dān)保人責(zé)任條款第一條第二點(diǎn)的擔(dān)保期限內(nèi)追付擔(dān)保人。抵押權(quán)人于運(yùn)用上述權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令擔(dān)保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

第九條　手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用

一、抵押人應(yīng)按貸款金額繳付手續(xù)費(fèi)5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對(duì)真實(shí)地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發(fā)現(xiàn)抵押人所提供的資料與事實(shí)不符，抵押權(quán)人有權(quán)立即收回該筆貸款及利息，并對(duì)依約所收手續(xù)費(fèi)，不予退還。

二、抵押貸款文件費(fèi)，抵押人在貸款日一次過付____ 幣_(tái)___ 元整。

三、公證費(fèi)用及抵押登記費(fèi)用：有關(guān)本合約所涉及的公證及抵押登記等費(fèi)用，全部由抵押人負(fù)責(zé)支付。

四、抵押人如不依約清付本合約內(nèi)規(guī)定的一切款項(xiàng)，引致抵押權(quán)人催收，或因?yàn)槿魏卧颍沟盅簷?quán)人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費(fèi)用（如處理押品的各種手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、各種保險(xiǎn)費(fèi)等）概由抵押人負(fù)責(zé)償還，并由各項(xiàng)費(fèi)用確實(shí)支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計(jì)算逾期利息。

第十條　貸款先決條件

一、抵押人填具房產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)表；該申請(qǐng)表須經(jīng)擔(dān)保人確認(rèn)。 二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。

三、以抵押人名義，向抵押權(quán)人指定或認(rèn)可的保險(xiǎn)公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險(xiǎn)；保險(xiǎn)單須過戶____ 銀行，并交由該行保管。

四、本合約由抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各方代表簽署并加蓋公章。

五、本合約須由____ 公證機(jī)關(guān)公證。

第十一條　房產(chǎn)抵押

一、本合約項(xiàng)下的房產(chǎn)抵押是指：

1.房產(chǎn)物業(yè)建筑期內(nèi)抵押人的權(quán)益抵押：

（1）是指抵押人（即購房業(yè)主）與____ （即售房單位）簽訂并經(jīng)____ 市公證處公證的“房產(chǎn)買賣合同”中，由抵押人將依據(jù)該購房合約其所應(yīng)擁有的權(quán)益，以優(yōu)先第一地位抵押于抵押權(quán)人；如因抵押人或擔(dān)保人未能履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)，抵押權(quán)人即可取得抵押人在該“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)的全部權(quán)益，以清償所有欠款； （2）該抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同須交由抵押權(quán)人保管。

2.抵押房產(chǎn)物業(yè)：

（1）是指抵押人（即購房業(yè)主）與____ （即售房單位）簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”中，抵押人購買的已建成（即可交付使用）的抵押房產(chǎn)物業(yè)（資料詳見附表）；

（2）抵押人須將上述第2項(xiàng)（1）點(diǎn)之抵押房產(chǎn)列在本合約的附表二內(nèi)，以優(yōu)先第一地位抵押予抵押權(quán)人作為所欠債務(wù)的押品；

（3）抵押人（即購房業(yè)主）現(xiàn)授權(quán)抵押權(quán)人在接獲擔(dān)保人（售房單位）發(fā)出的入住通知書后，即代其向____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申領(lǐng)房產(chǎn)權(quán)證書，并辦理抵押登記手續(xù)。

二、抵押房產(chǎn)物業(yè)的保險(xiǎn)：

1.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司并按抵押權(quán)人指定的險(xiǎn)種投保，保險(xiǎn)標(biāo)的為上述抵押房產(chǎn)，投保金額不少于重新購置抵押房產(chǎn)金額的全險(xiǎn)，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險(xiǎn)，如抵押人中斷保險(xiǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由抵押人負(fù)責(zé)支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權(quán)人，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人索償。

2.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，將保險(xiǎn)單過戶于抵押權(quán)人。保險(xiǎn)單不得附有任何有損于抵押權(quán)人權(quán)益和權(quán)力的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)慕痤~。 3.保險(xiǎn)單正本由抵押權(quán)人執(zhí)管，并由抵押人向抵押權(quán)人支付保管費(fèi)。

4.抵押人不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為其代表人，按受保險(xiǎn)賠償金，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為該賠償金的支配人；此項(xiàng)授權(quán)非經(jīng)抵押權(quán)人書面同意不可撤銷。

5.若上述保險(xiǎn)賠償金額數(shù)，不足以賠付抵押人所欠抵押權(quán)人的欠款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人及/或擔(dān)保人追償，直至抵押人清還所欠款項(xiàng)。

6.倘該房產(chǎn)在本合約有效期內(nèi)受到損壞，而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理損壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項(xiàng)下賠償金將用于修理損壞部分。

三、抵押房產(chǎn)物業(yè)登記

1.物業(yè)建筑期的購房權(quán)益抵押：向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押備案。抵押人“房產(chǎn)買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價(jià)款證明書”等交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管。

2物業(yè)建成入住即辦理房產(chǎn)物業(yè)抵押登記，抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)和保管，登記費(fèi)用由抵押人支付。

四、抵押解除

1.一旦抵押人依時(shí)清還抵押權(quán)人一切款項(xiàng)，并履行合約全部條款及其他所有義務(wù)后，抵押權(quán)人須在抵押人要求及承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用的情況下，解除在抵押合約中對(duì)有關(guān)抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)益，并退回抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》及《房產(chǎn)買賣合同》。 2.抵押人在履行上述第1點(diǎn)條款下，由抵押權(quán)人具函____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，并將房產(chǎn)權(quán)證書交于抵押人向____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押物的抵押登記注銷手續(xù)。

五、抵押物的處分

1.抵押人如不支付本合約規(guī)定的任何款項(xiàng)或不遵守本合約各項(xiàng)明文規(guī)定的條款或發(fā)生任何違約事項(xiàng)時(shí)，抵押權(quán)人可以立刻進(jìn)入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權(quán)人認(rèn)為合適的售價(jià)或租金及年期，售出或租出該房產(chǎn)的全部或部分及收取租金和收益。抵押權(quán)人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報(bào)酬則由抵押人負(fù)責(zé)。該接管人或人將被當(dāng)作抵押人的人，而抵押人須完全負(fù)責(zé)此接管人或人的作為及失職之責(zé)。

2.獲委任的接管人得享有以下權(quán)利：

（1）要求住客繳交租金或住用費(fèi)及發(fā)出有效的租單及收據(jù)，并有權(quán)以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費(fèi)；此等要求，收據(jù)或追付事宜，將以抵押人或抵押權(quán)人名義而發(fā)出，而付款人將不需要問及接管人是否有權(quán)力行事；

（2）接管人可依據(jù)抵押權(quán)人的書面通知而將其所收到的款項(xiàng)，投保于該房產(chǎn)的全部或部分及其內(nèi)部附著物及室內(nèi)裝修。

3.抵押權(quán)人依照第十一條第五項(xiàng)條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權(quán)將該房產(chǎn)全部或部分，按法律有關(guān)規(guī)定處分，抵押權(quán)人有權(quán)簽署有關(guān)該房產(chǎn)買賣的文件及契約，及取銷該項(xiàng)買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負(fù)責(zé)。

4.抵押權(quán)人可于下列情形運(yùn)用其處分該房產(chǎn)的權(quán)力：

（1）抵押權(quán)人給予抵押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個(gè)月內(nèi)未能遵守該項(xiàng)通知全數(shù)償還給抵押權(quán)人；

（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應(yīng)付款項(xiàng)；

（3）抵押人違反此合約之任何條款；

（4）抵押人系個(gè)人而遭遇破產(chǎn)，或經(jīng)法院下令監(jiān)管財(cái)產(chǎn)；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

（5）抵押人的任何財(cái)產(chǎn)遭受或可能遭受扣押或沒收； （6）抵押人舍棄該房產(chǎn)。

5.當(dāng)?shù)盅簷?quán)人依照上述權(quán)力而出售該房產(chǎn)予買主時(shí)，買主不須查詢有關(guān)上述之事宜，亦不需理會(huì)抵押人是否欠抵押權(quán)人債項(xiàng)或該買賣是否不當(dāng)。即使該買賣有任何不妥或不規(guī)則之處，對(duì)買主而言，該買賣仍然當(dāng)做有效及抵押人有權(quán)將該房產(chǎn)售給買主。

6.抵押權(quán)人有權(quán)發(fā)出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會(huì)抵押權(quán)人收到該筆款項(xiàng)或租金的運(yùn)用，倘由于該款項(xiàng)或租金的不妥善運(yùn)用招致?lián)p失，概與買主及租客無關(guān)。

7.抵押權(quán)人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產(chǎn)所得的款項(xiàng)，按下列次序處理。 （1）用以償付因出租或出售該房產(chǎn)而支出的一切費(fèi)用（包括繳付接管人或人的費(fèi)用及報(bào)酬）；

（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據(jù)此合約一切應(yīng)付的費(fèi)用及雜費(fèi)（包括保險(xiǎn)費(fèi)及修補(bǔ)該房產(chǎn)的費(fèi)用）；

（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應(yīng)付利息，扣除上述款項(xiàng)后，如有余款，抵押權(quán)人須將余款交付抵押人或其他有權(quán)收取的人，出售該房產(chǎn)所得價(jià)款，如不夠償還抵押人所欠一切款項(xiàng)及利息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索抵押人及/或擔(dān)保人。

8.抵押權(quán)人于運(yùn)用其權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

9.抵押權(quán)人可以書面發(fā)出還款要求或其他要求，或有關(guān)抵押房產(chǎn)所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報(bào)的住宅或辦公地址或投留在該房產(chǎn)內(nèi)，而該要求或通知書將被認(rèn)為于發(fā)信或投留之后7天生效。

第十二條　抵押人聲明及保證

抵押人聲明及保證如下：

一、抵押人保證按本合約規(guī)定，按時(shí)按金額依期還本付息。

二、抵押人同意在抵押權(quán)人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人對(duì)與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用可照付帳戶。

三、向抵押權(quán)人提供一切資料均真實(shí)可靠，無任何偽造和隱瞞事實(shí)之處；上述抵押房產(chǎn)，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個(gè)人。 四、抵押房產(chǎn)的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負(fù)責(zé)賠償?shù)盅簷?quán)人的損失。

五、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將上述抵押房產(chǎn)全部或部分出售、出租、轉(zhuǎn)讓、按揭、再抵押、抵償債務(wù)，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負(fù)全部責(zé)任，并向抵押權(quán)人賠償由此引起的一切損失。

六、抵押人使用該房產(chǎn)除自住外，托管或租與別人居住時(shí)，必須預(yù)先通知抵押權(quán)人，并征得抵押權(quán)人書面同意，方可進(jìn)行；如將該房產(chǎn)出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內(nèi)必須訂明：抵押人背約時(shí)，由抵押權(quán)人發(fā)函日起計(jì)壹個(gè)月內(nèi)，租客即須遷出。 七、準(zhǔn)許抵押權(quán)人及其授權(quán)人，在任何合理時(shí)間內(nèi)進(jìn)入該房產(chǎn)，以便查驗(yàn)。

八、在更改地址時(shí)立即通知抵押權(quán)人。

九、立即清付該房產(chǎn)的各項(xiàng)修理費(fèi)用，并保障該房產(chǎn)免受扣押或涉及其他法律訴訟；

十、抵押期間，繳交地稅，有關(guān)部門對(duì)該房產(chǎn)所征收的任何稅項(xiàng)、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及其他一切雜費(fèi)；以及遵守居民公約內(nèi)的條文，并須賠償?shù)盅簷?quán)人因抵押人不履行上述事宜的損失。

十一、在抵押權(quán)人認(rèn)為必要時(shí)，向抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司投保買房產(chǎn)保險(xiǎn)或抵押人的人壽保險(xiǎn)，該投保單均以抵押權(quán)人為受益人。 十二、當(dāng)有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對(duì)抵押人有不利影響時(shí)，保證及時(shí)以書面通知抵押權(quán)人。

十三、如擔(dān)保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權(quán)人將抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)給擔(dān)保人，并保證對(duì)該轉(zhuǎn)讓無異議。

十四、若擔(dān)保人按本合約有關(guān)規(guī)定，代抵押人清還所有欠款，抵押權(quán)人應(yīng)將抵押人名下的抵押物業(yè)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。

十五、擔(dān)保人在取得該抵押物業(yè)權(quán)益后，抵押人同意擔(dān)保人可以以任何方式處分該抵押物業(yè)（包括以抵押人名義出售該物業(yè)），以賠償擔(dān)保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關(guān)（包括處理抵押物業(yè)）費(fèi)用；若有不足，擔(dān)保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數(shù)額負(fù)責(zé)賠償于擔(dān)保人。

篇5

1．貸款總金額：元整。

2．貸款用途：本貸款只能用于的需要，不得挪作他用，更不得使用貸款進(jìn)行違法活動(dòng)。3．貸款期限：

在上述貸款總金額下，本貸款可分期、分筆周轉(zhuǎn)審貸。因此，各期貸款的金額、期限，由雙方分別商定。從第二期貸款起，必須有雙方及雙方法定代表人簽字蓋章的新的抵押貸款合同，并將其中一份送交市公證處公證，作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第一期貸款期限為個(gè)月，即自年月日起，至年月日止。

4．貸款利率：本貸款利率及計(jì)算方法，按照中國銀行的規(guī)定執(zhí)行。

5．貸款的支取：

各期貸款是一次還是分次提取，由雙方商定，甲方每次提款應(yīng)提前天通知乙方，并經(jīng)乙方的信貸部門審查認(rèn)可方可使用。

第一期貸款次提取。

6．貸款的償還：

甲方保證在各期合同規(guī)定的貸款期限內(nèi)按期主動(dòng)還本付息。甲方歸還本貸款的資金來源為本公司生產(chǎn)、經(jīng)營及其他收入。如甲方要求用其他來源歸還貸款，須經(jīng)乙方同意。

第一期貸款最后還款日為年月日。

7．本合同在乙方同意甲方延期還款的情況下繼續(xù)有效。

第二條抵押物事項(xiàng)

1．抵押物名稱：

2．制造廠家：

3．型號(hào)：

4．件數(shù)：

5．單件：

6．置放地點(diǎn)：

7．抵押物發(fā)票總金額：

8．抵押期限：年(或?yàn)椋鹤员举J款合同生效之日起至甲方還清乙方與本合同有關(guān)的全部貸款本息為止)。

第三條甲乙雙方的義務(wù)

(一)乙方的義務(wù)：

在甲方到期還清貸款后，抵押物權(quán)消失。

(二)甲方的義務(wù)：

1．應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定時(shí)間主動(dòng)還本付息。

2．保證在抵押期間抵押物不受甲方破產(chǎn)、資產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)讓的影響。如乙方發(fā)現(xiàn)甲方抵押物有違反本條款的情節(jié)，乙方通知甲方當(dāng)即改正或可終止本合同貸款，并追償已貸出的全部貸款本息。

3．甲方應(yīng)合理使用作為抵押物的，并負(fù)責(zé)抵押物的經(jīng)營、維修、保養(yǎng)及有關(guān)稅賦等費(fèi)用。

4．甲方因故意或過失造成抵押物毀損，應(yīng)在15天內(nèi)向乙方提供新的抵押物，若甲方無法提供新的抵押物或擔(dān)保時(shí)，乙方有權(quán)相應(yīng)減少貸款額度，或解除本合同，追償已貸出的貸款本息。

5．甲方未經(jīng)乙方同意不得將抵押物出租、出售、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他方式處分。

6．抵押物由甲方向中國人民保險(xiǎn)公司分公司投保，以乙方為保險(xiǎn)受益人，并將保險(xiǎn)單交乙方保管，保險(xiǎn)費(fèi)由甲方承擔(dān)。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失，乙方有權(quán)從保險(xiǎn)公司的賠償金中收回抵押人應(yīng)當(dāng)償還的貸款本息。

第四條違約責(zé)任

1．乙方如因本身責(zé)任不按合同規(guī)定支付貸款，給甲方造成經(jīng)濟(jì)上的損失，乙方應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。

2．甲方如未按貸款合同規(guī)定使用貸款，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，乙方有權(quán)提前收回部分或全部貸款，并對(duì)挪用貸款部分在原貸款利率的基礎(chǔ)上加收的罰息。

3．甲方如不按期付息還本，或有其他違約行為，乙方有權(quán)停止貸款，并要求甲方提前歸還已貸的本息。乙方有權(quán)從甲方在任何銀行開立的帳戶內(nèi)扣收，并從過期之日起，對(duì)逾期貸款部分按借款利率加收的利息。

4．甲方如不按期付息還本，乙方亦可向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)拍賣抵押物，用于抵償貸款本息，若有不足抵償部分，乙方仍有權(quán)向甲方追償。直至甲方還清乙方全部貸款本息為止。

第五條其他規(guī)定

1．發(fā)生下列情況之一時(shí)，乙方有權(quán)停止發(fā)放貸款并立即或即期收回已經(jīng)發(fā)放的貸款。

(1)甲方向乙方提供情況、報(bào)表和各項(xiàng)資料不真實(shí)。

(2)甲方與第三者發(fā)生訴訟，經(jīng)法院裁決敗訴，償付賠償金后，無力向乙方償付貸款本息。

(3)甲方的資產(chǎn)總額不足抵償其負(fù)債總額。

(4)甲方的保證人違反或失去合同書中規(guī)定的條件。

2．乙方有權(quán)檢查、監(jiān)督貸款的使用情況，甲方應(yīng)向乙方提供有關(guān)報(bào)表和資料。

3．甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同中的某一項(xiàng)條款，須在事前以書面形式通知對(duì)方，在雙方達(dá)成協(xié)議前，本合同中的各項(xiàng)條款仍然有效。

4．甲方提供的借款申請(qǐng)書、借款憑證、用款和還款計(jì)劃及與合同有關(guān)的其他書面材料，均作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第六條有關(guān)本合同的費(fèi)用承擔(dān)

有關(guān)抵押物的評(píng)估、登記、證明等一切費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé)。

第七條本合同生效條件

本合同系經(jīng)市公證處公證并依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，甲、乙雙方如任何一方不履行，對(duì)方當(dāng)事人可根據(jù)《民事訴訟法》第一百六十八條規(guī)定，向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

自公證書簽發(fā)之日起生效，公證費(fèi)由甲方承擔(dān)。

第八條爭議的解決

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，雙方同意由仲裁委員會(huì)仲裁(當(dāng)事人雙方未在本合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成仲裁協(xié)議的，可向人民法院)

本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，公證處留存一份。

甲方：(章)乙方：(章)

代表人：(簽字)代表人：(簽字)

地址：地址：

銀行及帳號(hào)：銀行及帳號(hào)：

篇6

在朋友的提醒下，羅駿試著用廠房抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款。“沒想到這辦法還真管用了。”由于廠房是羅駿多年前購置下來的，而非租用，所以銀行很快接受了他的抵押貸款申請(qǐng)，為公司提供了80萬元貸款，加上可支配的流動(dòng)資金，他順利購下了這批面料。

房產(chǎn)抵押方便企業(yè)貸款

毋庸置疑，房產(chǎn)抵押貸款是中小企業(yè)獲得貸款最為方便的一種渠道，基本上，各家銀行都可以提供這一融資方式。由于目前中小企業(yè)中，有房產(chǎn)的占據(jù)了多數(shù)，也使得這一方式更具可行性。

據(jù)了解，房產(chǎn)抵押貸款對(duì)房產(chǎn)的屬性界定非常寬泛，既包括了營業(yè)用房、辦公用房，如商鋪、寫字樓、賓館酒店等，也包括住宅。因此，在銀行的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品中只要沒有特別注明是商用房抵押貸款，那么即使企業(yè)所使用的經(jīng)營或辦公用房是租賃的，只要企業(yè)主有個(gè)人房產(chǎn)，也可以作為抵押物為企業(yè)申請(qǐng)貸款。

這對(duì)很多小企業(yè)主來說是十分有利的。因?yàn)楹芏嗬习宓膫€(gè)人資產(chǎn)和企業(yè)資產(chǎn)往往劃分不明，企業(yè)的賬目報(bào)表并不規(guī)范，甚至一些老板為了合理避稅的目的，會(huì)造成企業(yè)資產(chǎn)比實(shí)際少的情況，而這些都可能給融資制造麻煩。

據(jù)銀行信貸員介紹，不少小企業(yè)主的財(cái)務(wù)報(bào)表都很“難看”，但深入實(shí)地考察，卻會(huì)發(fā)現(xiàn)情況要好于報(bào)表所呈現(xiàn)的，企業(yè)的資產(chǎn)很可能隱藏在報(bào)表以外。在這種情況下，如果企業(yè)使用房產(chǎn)抵押的方式申請(qǐng)貸款，成功率要高出很多，在審核時(shí)往往可以“加分”不少。

部分房產(chǎn)融資有難度

不過，也并非所有的房產(chǎn)都可以抵押貸款。比如，房齡超過20年或戶型小于50平方米的房產(chǎn)可能較難抵押。因?yàn)閷?duì)于申請(qǐng)貸款的房產(chǎn)，銀行都需要評(píng)估其變現(xiàn)能力，而這種類型的房產(chǎn)可能變現(xiàn)能力較弱，所以銀行在受理時(shí)會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。

又如，產(chǎn)權(quán)屬性不明確的房產(chǎn)無法用作抵押。產(chǎn)權(quán)不確定的房產(chǎn)主要包括：未滿5年的經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、不能提供購房合同、協(xié)議的已購公房、不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房、租賃而來的廠房、辦公用房等。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)屬性不能確定，所以不具備申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款的先決條件。

此外，尚在按揭中的房產(chǎn)往往不能直接抵押。有銀行表示，由于按揭中的房產(chǎn)抵押他項(xiàng)權(quán)尚在銀行手中，產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上處于暫時(shí)移交狀態(tài)，不具備完全產(chǎn)權(quán)，因此借款人并不具備該房產(chǎn)的抵押支配權(quán)。如果企業(yè)主想通過這類房產(chǎn)申請(qǐng)貸款，就必須先將按揭中未還款部分還清，然后再用已經(jīng)還清貸款的房產(chǎn)申請(qǐng)貸款。現(xiàn)實(shí)中，倒也有從不成功變?yōu)槌晒Φ陌咐?/p>

上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企業(yè)，目前的員工數(shù)量達(dá)到300人，年銷售額2000多萬元。由于公司前期投入了大量資金用于研發(fā)，并沒有購買廠房等固定資產(chǎn)，所以當(dāng)睿元想要申請(qǐng)銀行貸款時(shí)遇到了障礙。“因?yàn)槲覀兪堑谝淮紊暾?qǐng)貸款，所以每家銀行都很謹(jǐn)慎，要求必須有房產(chǎn)抵押。”企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，在多次碰壁后，他們終于在招行小企業(yè)信貸中心的組合方案下獲得了400萬元貸款。

原來，招商銀行小企業(yè)信貸中心在與睿元接洽后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)負(fù)責(zé)人擁有一套價(jià)值400萬元的個(gè)人按揭房產(chǎn)，目前還余有按揭貸款120萬元左右。針對(duì)這一情況，小貸中心提出了一個(gè)方案，先將此房產(chǎn)按揭銀行轉(zhuǎn)為招商銀行，再以此房產(chǎn)余值部分提供160萬元的抵押貸款，同時(shí)，結(jié)合睿元獲得的價(jià)值500萬元的訂單，合計(jì)為其提供400萬元的貸款。

二次抵押房貸并非不可行

實(shí)際上，像睿元這樣的情況，也屬于二次抵押的一種，據(jù)了解，目前銀行真正可行的二次抵押房產(chǎn)一般是企業(yè)提供的個(gè)人按揭房產(chǎn)。開展這種業(yè)務(wù)大多會(huì)要求按揭貸款在本行進(jìn)行。

原因是，如果兩個(gè)貸款行并非一家，一旦出現(xiàn)企業(yè)逾期，不能還款，在房產(chǎn)處置時(shí)會(huì)牽涉到兩家銀行，增加操作難度。所以遇到此類業(yè)務(wù)，一般銀行會(huì)要求房產(chǎn)主把抵押貸款做個(gè)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

銀行有關(guān)專家表示，二次抵押貸款對(duì)企業(yè)的好處在于，首先強(qiáng)化了擔(dān)保方式，更容易獲得貸款，其次隨著時(shí)間推移，房產(chǎn)按揭部分的還款可以降低貸款金額，空出來的部分可以變成現(xiàn)金，為企業(yè)提供營運(yùn)資金的支持；三是房產(chǎn)增值部分可以變?yōu)楝F(xiàn)金。

而之所以能做二次抵押的企業(yè)廠房、商鋪比較少，是因?yàn)檩^多銀行在為一家企業(yè)提供房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，會(huì)提出要求，不能在其他銀行做二次抵押貸款業(yè)務(wù)，所以，盡管不少銀行可以接受二次抵押方式，但業(yè)務(wù)量較少。

在上家銀行沒有提出相關(guān)要求的前提下，同時(shí)，在房產(chǎn)價(jià)值與抵押貸款金額相比有較大空間的情況下，不少銀行會(huì)接受二次抵押，上海農(nóng)商銀行就是其中之一。據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，若首次貸款就在上海農(nóng)商行進(jìn)行，申請(qǐng)的成功率會(huì)高出許多。前后兩次的授信額度一般不超過抵押物價(jià)值的70%。而如果首次貸款并非在農(nóng)商行進(jìn)行，企業(yè)可找擔(dān)保公司提供剩余價(jià)值追加抵押擔(dān)保，或是反擔(dān)保給政策性擔(dān)保公司。

篇7

【摘要】住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉(zhuǎn)用于發(fā)放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，消除短存長貸現(xiàn)象，更好地參與住房金融市場和進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。進(jìn)行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級(jí)市場，解決一級(jí)市場自身無法解決的有關(guān)流動(dòng)性、資金供給等一系列問題，進(jìn)而形成一個(gè)較為完備的住房金融體系。本文以借鑒和運(yùn)用資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具為出發(fā)點(diǎn)，分析我國住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)，論證我國實(shí)行住房抵押貸款證券化的必要性，并提出應(yīng)采取的措施。

【關(guān)鍵詞】住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施

住房消費(fèi)曾經(jīng)是許多發(fā)達(dá)國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我國已將住房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)之一。隨著住房體制改革的進(jìn)一步深入，住房市場對(duì)銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強(qiáng)。但是在運(yùn)作中不斷出現(xiàn)一些問題，嚴(yán)重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來，我國個(gè)人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長，隨之而來的住房信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進(jìn)展。因此有必要進(jìn)行制度創(chuàng)新，積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化。

一、住房貸款證券化的實(shí)質(zhì)

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔(dān)保的各種證券。它通過房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)(這種債權(quán)是在房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場上形成的，是購買房屋的消費(fèi)者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，用于購買房屋時(shí)與銀行等金融機(jī)構(gòu)形成的借貸法律關(guān)系)轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)將這些成千上萬的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行，這樣，房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場和二級(jí)市場相通并形成良性的資金市場。

二、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性

住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領(lǐng)域一項(xiàng)重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對(duì)住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響。我國商業(yè)銀行面對(duì)金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢(shì)，也應(yīng)實(shí)行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下六個(gè)方面。

（－）有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道

實(shí)行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴(kuò)大銀行的資金來源，進(jìn)而增強(qiáng)銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發(fā)行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。

（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達(dá)20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國商業(yè)銀行的負(fù)債基本上是各項(xiàng)存款，在各項(xiàng)存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負(fù)債的期限不匹配，加大了銀行的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動(dòng)性嚴(yán)重不足的困境，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動(dòng)性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)，還可以將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)化。

（三）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力

實(shí)行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴(kuò)大銀行的資金來源，增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。1.銀行對(duì)已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關(guān)貸款服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)，從而可以給銀行帶來費(fèi)用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務(wù)，從中收取一定的手續(xù)費(fèi)。3.住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項(xiàng)費(fèi)用后，如有剩余，銀行還有權(quán)參與對(duì)剩余現(xiàn)金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源。同時(shí)，由于上述各項(xiàng)業(yè)務(wù)并不反映在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。

（四）有利于加強(qiáng)商業(yè)銀行的資本管理

按照《已賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個(gè)突出問題。通過運(yùn)用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級(jí)。因此，我國商業(yè)銀行要加強(qiáng)資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對(duì)策”，即通過內(nèi)源、外源兩條渠道充實(shí)資本外，還可以采取“分母對(duì)策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴(kuò)張，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。

（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控

公開市場業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價(jià)證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動(dòng)性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對(duì)象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級(jí)市場的擴(kuò)大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴(kuò)大了交易對(duì)象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對(duì)商業(yè)銀行的流動(dòng)性進(jìn)行適時(shí)調(diào)節(jié)，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。

（六）有利于推動(dòng)我國資本市場的發(fā)展

根據(jù)貨幣市場與資本市場的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會(huì)促進(jìn)資本市場的發(fā)展與完善。一方面實(shí)行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風(fēng)險(xiǎn)小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進(jìn)儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對(duì)接，成為貨幣市場與資本市場的聯(lián)結(jié)器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于推動(dòng)我國資本市場的發(fā)展。

三、我國住房抵押貸款證券化的措施

（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人

在美國，一級(jí)住房抵押貸款市場上的金融機(jī)構(gòu)有四類，即儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行和人壽保險(xiǎn)公司。而我國只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級(jí)市場體系，因而，在理論上任何一家商業(yè)銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發(fā)起人。但是，由于歷史背景、貸款結(jié)構(gòu)以及銀行所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不同，各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據(jù)規(guī)模效益原則，我國應(yīng)選擇住房抵押貸款已達(dá)到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。中國建設(shè)銀行是我國開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)最早的國有商業(yè)銀行。截至2000年底，該行累計(jì)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項(xiàng)貸款近10％，同業(yè)市場份額42％，已經(jīng)具備了住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)基礎(chǔ)。因此，中國建設(shè)銀行應(yīng)作為我國住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時(shí)，應(yīng)選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進(jìn)行試點(diǎn)。

（二）完善住房抵押貸款的一級(jí)市場

實(shí)行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級(jí)市場，而住房抵押貸款二級(jí)市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級(jí)市場為基礎(chǔ)。對(duì)我國住房抵押貸款證券化一級(jí)市場的完善包括以下兩個(gè)方面：1.隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對(duì)住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。2.建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。住房抵押貸款期限長，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實(shí)的和潛在的風(fēng)險(xiǎn)（如違約風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，提前償付風(fēng)險(xiǎn)），各種貸款風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在都會(huì)直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風(fēng)險(xiǎn)還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)問題將日趨突出，構(gòu)成銀行進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的一大障礙。因此，要實(shí)行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模的同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行和健康發(fā)展。

（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV

SPV作為特設(shè)交易機(jī)構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體，對(duì)住房抵押貸款證券化的運(yùn)行效率及未來發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能，從我國國情出發(fā)，應(yīng)由政府出資設(shè)立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因?yàn)椋?.由政府出資設(shè)立，既能充分體現(xiàn)政府對(duì)住房金融的引導(dǎo)與扶持，強(qiáng)化政府在住房抵押貸款證券化中的主導(dǎo)作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2.商業(yè)銀行設(shè)立SPV，由于存在著密切的“母子關(guān)系”，因而容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關(guān)聯(lián)交易，并有可能對(duì)住房抵押貸款的真實(shí)銷售、SPV的破產(chǎn)隔離以及住房抵押貸款證券的發(fā)行產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。而由政府出資設(shè)立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關(guān)聯(lián)交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行；3.目前我國商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制還不完善，金融市場發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗(yàn)，因而初始階段的SPV將面臨更大的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的償付危機(jī)，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券

發(fā)行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗(yàn)，投資者對(duì)其也有一個(gè)認(rèn)識(shí)和接受的過程。因此我國發(fā)行住房抵押貸款證券，應(yīng)在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡單，可操作性強(qiáng)，而且因有政府機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保而具有較高的安全性、流動(dòng)性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點(diǎn)階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認(rèn)購，又可以推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場的發(fā)展及金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范，還可以為今后發(fā)行其他技術(shù)更為復(fù)雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件，打好基礎(chǔ)。作為一種新推出的投資工具，轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的發(fā)行需要采取以下對(duì)策：1.應(yīng)采取低面額、高收益的形式；2.應(yīng)根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)，相應(yīng)設(shè)計(jì)不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3.證券利率應(yīng)實(shí)行浮動(dòng)利率，以防范因市場利率變動(dòng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)；4.應(yīng)選擇規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營業(yè)績良好且社會(huì)信譽(yù)度高的承銷中介，以確保證券的成功發(fā)行。

在住房抵押貸款證券化技術(shù)日趨完善，金融市場進(jìn)一步規(guī)范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的基礎(chǔ)上發(fā)行技術(shù)操作比較復(fù)雜的擔(dān)保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。

（五）創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

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關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；措施

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）08-0317-01

1 住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：

1.1 違約風(fēng)險(xiǎn)

違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔恪＿@說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動(dòng)違約拒絕還款。

1.2 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)如今流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動(dòng)性非常低，繼而帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來的損失。

1.3 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指在國民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)，居民收入水平提高，市場對(duì)房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問題，銀行與個(gè)人都對(duì)未來充滿樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的疲軟無法變現(xiàn)。這時(shí)抵押風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機(jī)甚至破產(chǎn)。

1.4 利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動(dòng)給銀行資產(chǎn)價(jià)值帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動(dòng)無論是漲還是跌對(duì)銀行都會(huì)帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。

2 住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

針對(duì)上面所述的這些風(fēng)險(xiǎn)，本文從以下幾個(gè)角度出發(fā)，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務(wù)的同時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)盡量最小化。

2.1 違約風(fēng)險(xiǎn)的控制

針對(duì)購房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請(qǐng)后，需要對(duì)購房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對(duì)置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。審核的指標(biāo)主要有：置業(yè)者的家庭總收入及儲(chǔ)蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。

2.2 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的控制

住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個(gè)基本穩(wěn)定的狀態(tài)。但現(xiàn)有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2007年實(shí)際繳存公積金的職工人數(shù)僅有7187.91萬；公積金存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營企業(yè)還未創(chuàng)建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對(duì)這些問題，我們應(yīng)該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實(shí)地滿足消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房融資需求，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，應(yīng)建立個(gè)人住房抵押

貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場和政策風(fēng)險(xiǎn)。一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個(gè)方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；二是開發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對(duì)預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解，最大程度地降低經(jīng)濟(jì)周期給住房抵押貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 利率風(fēng)險(xiǎn)的控制

針對(duì)利率變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以采取以下措施：一是開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。二是開發(fā)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發(fā)行固定利率債券等），可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3 結(jié)論

住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開發(fā)商三方的利益，要使其帶來的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應(yīng)該不斷完善。總之，三方都應(yīng)正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善個(gè)人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動(dòng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇9

第一條為全面推進(jìn)集體林權(quán)制度改革，拓寬林業(yè)融資渠道，規(guī)范林權(quán)抵押貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國森林法》、《貸款通則》、《省農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)林權(quán)抵押貸款管理辦法(暫行)》等法律法規(guī)，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱林權(quán)抵押貸款(以下簡稱貸款)是借款人以其依法擁有的森林資源資產(chǎn)作抵押向貸款人申請(qǐng)借款的行為。

第三條本辦法所稱貸款人是指在區(qū)內(nèi)依法設(shè)立的經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)(以下簡稱銀行)。

第四條本辦法所稱借款人是指經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶或具有完全民事行為能力的自然人。

第五條借款人向承辦銀行以林權(quán)抵押申請(qǐng)貸款只能抵押一次，嚴(yán)禁在銀行系統(tǒng)多頭抵押，進(jìn)行重復(fù)貸款。

第二章林權(quán)抵押的范圍

第六條用于抵押的森林資源必須產(chǎn)權(quán)清晰、主體明確，并取得區(qū)級(jí)以上人民政府頒發(fā)的全國統(tǒng)一式樣《林權(quán)證》。

第七條用于抵押的森林資源資產(chǎn)為用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林的林木所有權(quán)、使用權(quán)和林地使用權(quán)以及國務(wù)院規(guī)定的其它森林、林木所有權(quán)、使用權(quán)和林地使用權(quán)。

第八條森林資源資產(chǎn)抵押時(shí)，其林地使用權(quán)同時(shí)抵押，但不得改變林地用途，抵押期限不得超過林權(quán)證規(guī)定的林地使用期截止期限。

第九條下列森林、林木和林地使用權(quán)不得抵押

(一)生態(tài)公益林;

(二)權(quán)屬不清或存在爭議的森林、林木和林地使用權(quán);

(三)未經(jīng)依法辦理林權(quán)登記的森林、林木和林地使用權(quán);

(四)國家規(guī)定不得抵押的其它森林、林木和林地使用權(quán)。

第十條以集體經(jīng)濟(jì)組織所有的森林資源資產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員討論通過;以有限責(zé)任公司、股份有限公司的森林資源資產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;以共有的森林資源資產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。村民委員會(huì)和村民小組所有的森林資源資產(chǎn)不得抵押。

第十一條借款人無論以何種形式的林地(個(gè)人所有，合伙人共有)進(jìn)行林權(quán)抵押時(shí)，必須由抵押人或抵押權(quán)人聘請(qǐng)具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員對(duì)森林資源資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并出據(jù)評(píng)估報(bào)告。

第十二條區(qū)林業(yè)行政主管部門應(yīng)對(duì)抵押人聘請(qǐng)的森林資源資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員進(jìn)行資質(zhì)審核，對(duì)擬抵押森林資源資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目予以核準(zhǔn)或備案。

第三章貸款條件和用途

第十三條借款人應(yīng)具備以下條件：

(一)產(chǎn)品有市場，生產(chǎn)經(jīng)營有效益，發(fā)展有前景;

(二)資信良好，遵紀(jì)守法，無不良信用及債務(wù)記錄;

(三)資產(chǎn)負(fù)債率低于60%;

(四)有貸款人和區(qū)林業(yè)行政主管部門認(rèn)可的森林資源資產(chǎn)作為抵押，或有第三人以其森林資源資產(chǎn)作為抵押保證人;

(五)貸款人規(guī)定的其它條件。

第十四條林權(quán)抵押貸款的主要用途：

(一)營造速豐林、經(jīng)濟(jì)林或短周期工業(yè)原料林基地;

(二)發(fā)展林下經(jīng)濟(jì)(如：森林蔬菜、森林畜牧、森林旅游、林區(qū)種養(yǎng)殖);

(三)林(農(nóng))產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營、加工、流通;

(四)購置林(農(nóng))生產(chǎn)機(jī)器設(shè)施;

(五)與發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的其它產(chǎn)業(yè)。

第四章貸款期限、利率和擔(dān)保

第十五條銀行應(yīng)根據(jù)林業(yè)的經(jīng)濟(jì)特征、林權(quán)證期限、資金用途及風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定林業(yè)貸款期限，林業(yè)貸款期限以5—10年貸款為主，避免因貸款期限短而與林業(yè)生產(chǎn)脫節(jié)，具體期限由銀行與借款人根據(jù)實(shí)際情況確定。

第十六條銀行應(yīng)合理確定各類林業(yè)貸款利率，對(duì)于符合條件的林權(quán)抵押貸款，其利率按抵押貸款利率執(zhí)行，林權(quán)抵押貸款利率原則上不高于同期限貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍;采取小額信用或聯(lián)保方式的參照同類品種利率規(guī)定。

第十七條銀行要嚴(yán)格按照《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，積極推行森林資源抵押貸款，按規(guī)定的程序發(fā)放貸款。

第十八條各承辦銀行要以戶為單位建立林權(quán)抵押貸款登記臺(tái)帳，臺(tái)帳登記應(yīng)與其發(fā)放的林權(quán)抵押貸款情況一致。

第五章貸款程序

第十九條借款人向貸款人提出書面林權(quán)抵押借款申請(qǐng)，并提供下列資料：

(一)自然人

1.借款申請(qǐng)書;

2.借款人和林權(quán)證所有者的有效身份證及復(fù)印件;

3.林權(quán)證;

4.森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;

5.《森林資源資產(chǎn)抵押登記證》;

6.通過流轉(zhuǎn)取得的森林資源資產(chǎn)，應(yīng)該提供流轉(zhuǎn)合同;

7.貸款銀行認(rèn)為需要提供的其它材料。

(二)法人

1.借款申請(qǐng)書;

2.法定代表人的有效身份證及復(fù)印件;

3.工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和機(jī)構(gòu)代碼證原件及復(fù)印件;

4.借款單位法定代表人、股東個(gè)人出具的為貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證的函;

5.合資、合作的合同和驗(yàn)資證明或公司、企事業(yè)章程;

6.經(jīng)區(qū)級(jí)以上人民政府林業(yè)行政主管部門核準(zhǔn)有效的《林權(quán)證》;

7.森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;

8.《森林資源資產(chǎn)抵押登記證》;

9.財(cái)政部門或會(huì)計(jì)事務(wù)所核準(zhǔn)的前一年度的財(cái)務(wù)報(bào)告;

10.通過流轉(zhuǎn)取得的森林資源資產(chǎn)，應(yīng)該提供流轉(zhuǎn)合同;

11.貸款銀行認(rèn)為需要提供的其它材料。

第二十條經(jīng)審核符合貸款條件的，按照本辦法第十二條規(guī)定，借款人與貸款人作出是否進(jìn)行森林資源資產(chǎn)評(píng)估的一致意見，并簽訂林權(quán)抵押合同。

第二十一條抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同后，應(yīng)持以下文件資料向區(qū)森林資源資產(chǎn)抵押登記部門申請(qǐng)辦理抵押登記，抵押合同自正式登記之日起生效。抵押登記應(yīng)提供以下資料：

(一)森林資源資產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書;

(二)抵押人和抵押權(quán)人法人證書或個(gè)人身份證;

(三)林權(quán)證;

(四)林權(quán)抵押合同;

(五)擬抵押森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

第二十二條區(qū)森林資源資產(chǎn)抵押登記部門憑借款人抵押申請(qǐng)書、林權(quán)證和其它相關(guān)資料，經(jīng)審核符合登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理登記手續(xù)，同時(shí)建立森林資源資產(chǎn)抵押登記備案制度，如實(shí)填寫《森林資源資產(chǎn)抵押登記簿》，以備查閱。

第二十三條對(duì)符合抵押登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在該抵押物《林權(quán)證》的“注記”欄內(nèi)載明抵押登記的主要內(nèi)容，發(fā)給抵押人《森林資源資產(chǎn)抵押登記證》，并在抵押合同上簽注《森林資源資產(chǎn)抵押登記證》編號(hào)、日期，經(jīng)辦人簽字、加蓋公章;林權(quán)證原件交區(qū)森林資源資產(chǎn)抵押登記部門保存。抵押人持林權(quán)證復(fù)印件備查。對(duì)不符合抵押登記條件的，通知申請(qǐng)人不予登記并退回申請(qǐng)材料。

第二十四條貸款人根據(jù)《森林資源資產(chǎn)抵押登記證》和森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，按評(píng)估價(jià)值的20%—60%折算貸款額度(各銀行根據(jù)實(shí)際情況確定)，按規(guī)定權(quán)限報(bào)批后，與借款人簽訂借款合同，依據(jù)借款合同發(fā)放貸款，并依法對(duì)借款人的借款使用情況和經(jīng)營情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督。

第二十五條借款人還清全部貸款本息時(shí)林權(quán)抵押終止。抵押合同期滿或者抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商同意提前解除抵押合同的，雙方應(yīng)持抵押合同解除合同協(xié)議，原《森林資源資產(chǎn)抵押登記證》向原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記，林權(quán)證原件返還抵押人。

第二十六條抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商同意延長抵押期限的，雙方應(yīng)當(dāng)在抵押合同期滿之前1個(gè)月內(nèi)，向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理續(xù)期登記。抵押權(quán)人在提供抵押人未履行合同義務(wù)有效證明的情況下，也可單方向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理續(xù)期手續(xù)，續(xù)期不限。

第六章監(jiān)督管理

篇10

農(nóng)行抵押貸款利率以央行基準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合實(shí)際情況上下浮動(dòng)，借款人需以銀行審批結(jié)果為準(zhǔn)。

央行基準(zhǔn)貸款利率根據(jù)借款期限有不同，1年以內(nèi)，利率4.35%；1-5年，利率4.75%；5年以上，利率4.9%。一般情況下，資信條件越好的借款人，能申請(qǐng)到的抵押貸款利率越低。

（來源：文章屋網(wǎng) ）