抵押貸款范文10篇

內(nèi)容提要:近年來，我國住房抵押貸款保險(xiǎn)有了喜人的變化，并逐步趨于合理化。但由于房貸保險(xiǎn)過分強(qiáng)調(diào)銀行信貸安全，仍存在諸多問題。加之各地做法不一，觀念上和實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。應(yīng)進(jìn)一步明晰房貸保險(xiǎn)中購房者、銀行、保險(xiǎn)公司三者之間的法律關(guān)系，澄清房貸保險(xiǎn)中財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)三者的區(qū)別。應(yīng)完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī)，進(jìn)行制度重構(gòu)。如導(dǎo)入國家信用，完善險(xiǎn)種安排；設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)；完善房貸保險(xiǎn)的基本制度；完善相應(yīng)的社會配套機(jī)制與環(huán)境。

一、我國住房抵押貸款保險(xiǎn)現(xiàn)狀

住房抵押貸款保險(xiǎn)（以下簡稱房貸保險(xiǎn)）是指在運(yùn)用住房資金過程中為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對稱等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場啟動(dòng)以來獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國至今仍無一部法規(guī)對其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才拧Ｔ趯?shí)踐中，作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求，購房者對住房抵押貸款保險(xiǎn)頗多怨言，如保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)公司不是按年，而是一次性收取全部保費(fèi)；購房者花錢買房買保險(xiǎn)，在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn)，不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn)，投保人既可以按抵押房屋的總房價(jià)來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險(xiǎn)公司對購房者（被保險(xiǎn)人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任；其三，投保金額由過去按全部房價(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任。總的看來，我國房貸保險(xiǎn)各地做法不一，觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。

二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問題

我國的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對購房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對貸款人進(jìn)行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見我國房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn)，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。

摘要：從住房抵押貸款中存在的三角關(guān)系出發(fā)，對現(xiàn)今住房抵押貸款所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，存在違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論提出風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；措施

1住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：

1.1違約風(fēng)險(xiǎn)

違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔恪＿@說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動(dòng)違約拒絕還款。

摘要：黑龍江省推廣農(nóng)村兩權(quán)抵押貸款以來，有效解決了農(nóng)業(yè)農(nóng)村貸款難、融資難的問題。在發(fā)展中還存在一些問題：產(chǎn)權(quán)交易制度不完善，基礎(chǔ)配套設(shè)施供應(yīng)不足，抵押物處置相對滯后，融資擔(dān)保體系落后及農(nóng)戶認(rèn)識不足。文章針對這些問題展開調(diào)研與剖析，總結(jié)出改進(jìn)的方法有：根據(jù)市場的需要繼續(xù)踐行普惠金融、發(fā)展“三農(nóng)”；重視小微企業(yè)，民營企業(yè)發(fā)展；著力打造金融產(chǎn)品和特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)；積極建設(shè)信用平臺，補(bǔ)充數(shù)據(jù)資源，多方聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源共享；完善信用體系、政策法規(guī)及配套設(shè)施建設(shè)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村信貸；兩權(quán)抵押；金融

為決勝新時(shí)代經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的重要戰(zhàn)役，立足基層經(jīng)濟(jì)發(fā)展，穩(wěn)扎穩(wěn)打的提高農(nóng)民生活水平。著眼于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，重點(diǎn)關(guān)注金融抵押貸款和兩權(quán)貸款問題的落實(shí)情況。繼續(xù)堅(jiān)實(shí)推進(jìn)金融扶貧收官工作，支持金融改革的全面發(fā)展。關(guān)注農(nóng)村經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活性低，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)給政策和金融支持政策重要性凸顯。兩權(quán)抵押為信貸模式在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了途徑。在豐富金融品牌和完善金融體系的同時(shí)補(bǔ)齊農(nóng)業(yè)農(nóng)村貨幣信貸的短板。振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、發(fā)展的現(xiàn)狀

“兩權(quán)”是指農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)。抵押融資機(jī)制的引入使得農(nóng)民的土地資產(chǎn)和住宅資本化成為可能，是化解農(nóng)民信貸約束問題的一個(gè)重要路徑。“兩權(quán)抵押”貸款為切實(shí)解決了農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金需求，在發(fā)展基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)，特色農(nóng)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品深加工提供了資金池。補(bǔ)足了融資貸款，和金融貸款的缺口。依蘭縣近三年來，轄區(qū)發(fā)放扶貧貸款2430筆，金額1億元。累計(jì)涉農(nóng)貸款余額34億元。小額信貸資金結(jié)存0.8億元。進(jìn)一步盤活閑置土地和自留地、宅基地。形成資金的有效循環(huán)，緩解農(nóng)村人口遷移問題。在金融領(lǐng)域，為商業(yè)銀行服務(wù)惠農(nóng)產(chǎn)品，提供了方向。提高市場經(jīng)濟(jì)的資金流量。提升金融服務(wù)覆蓋率。在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)方面，政策的出臺，規(guī)范了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押問題，有效保護(hù)農(nóng)戶的產(chǎn)權(quán)，也進(jìn)一步提升農(nóng)戶對金融法治和自由財(cái)產(chǎn)的認(rèn)識高度。但在發(fā)展的同時(shí)存在一些不足和需要突破的難點(diǎn)。

二、現(xiàn)階段存在的問題和不足

摘要：住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉(zhuǎn)用于發(fā)放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，消除短存長貸現(xiàn)象，更好地參與住房金融市場和進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。進(jìn)行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級市場，解決一級市場自身無法解決的有關(guān)流動(dòng)性、資金供給等一系列問題，進(jìn)而形成一個(gè)較為完備的住房金融體系。本文以借鑒和運(yùn)用資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具為出發(fā)點(diǎn)，分析我國住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)，論證我國實(shí)行住房抵押貸款證券化的必要性，并提出應(yīng)采取的措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施

住房消費(fèi)曾經(jīng)是許多發(fā)達(dá)國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我國已將住房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)之一。隨著住房體制改革的進(jìn)一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強(qiáng)。但是在運(yùn)作中不斷出現(xiàn)一些問題，嚴(yán)重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來，我國個(gè)人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長，隨之而來的住房信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進(jìn)展。因此有必要進(jìn)行制度創(chuàng)新，積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化。一、住房貸款證券化的實(shí)質(zhì)

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔(dān)保的各種證券。它通過房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)(這種債權(quán)是在房地產(chǎn)抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費(fèi)者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，用于購買房屋時(shí)與銀行等金融機(jī)構(gòu)形成的借貸法律關(guān)系)轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)將這些成千上萬的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行，這樣，房地產(chǎn)抵押一級市場和二級市場相通并形成良性的資金市場。

二、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性

住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領(lǐng)域一項(xiàng)重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應(yīng)實(shí)行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下六個(gè)方面。

自20****年以來，××區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部部針對地處城區(qū)，金融競爭環(huán)境較為激烈，貸款產(chǎn)品單一的這一現(xiàn)實(shí)問題，堅(jiān)持以“適應(yīng)客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機(jī)遇，逐步完善貸款產(chǎn)品開發(fā)機(jī)制，憑借他們熱誠的服務(wù)和合理的定位,大力開展商業(yè)門市抵押貸款業(yè)務(wù)，創(chuàng)出了獨(dú)特的信貸品牌，取得了較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。在第二營業(yè)部信貸員的配合下,我行信貸管理部協(xié)助辦公室對該部開辦該業(yè)務(wù)所處背景、開辦后產(chǎn)生的效果、具體的操作過程進(jìn)行了深入調(diào)查。

一、所處背景

××區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部周邊商業(yè)銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農(nóng)村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優(yōu)秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進(jìn)度和規(guī)模擴(kuò)張，使貸款的安全性、流動(dòng)性和效益性體現(xiàn)不明顯，信貸生息資源越來越少。20****年以前，該部貸款總規(guī)模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。但在此期間，總有一些附近居住的經(jīng)營商戶到該部咨詢?nèi)谫Y問題，當(dāng)時(shí)這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產(chǎn)暨商業(yè)門市，所經(jīng)營或擬經(jīng)營的項(xiàng)目發(fā)展前景較好，盈利性也較強(qiáng)，苦于資金不足、向商業(yè)銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機(jī)溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當(dāng)行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調(diào)查，結(jié)合當(dāng)時(shí)市區(qū)兩級管理部門提出的打造“社區(qū)銀行、零售銀行”的市場定位目標(biāo)，結(jié)合近些年來我市房產(chǎn)市場穩(wěn)中有升的趨勢，總結(jié)出開展商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優(yōu)良信貸載體，經(jīng)與上級行溝通、批準(zhǔn)后，該部對貸款投放對象作了及時(shí)調(diào)整，適時(shí)開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規(guī)的融資服務(wù)，受到了廣大客戶的歡迎。

二、產(chǎn)生的效果

自該部20****年3月開辦此業(yè)務(wù)以來，當(dāng)年對36位客戶發(fā)放43筆，累計(jì)發(fā)放額3520萬元，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)收息收入120.5萬元；近一年的時(shí)間的運(yùn)作和實(shí)踐，充分表明該項(xiàng)業(yè)務(wù)適應(yīng)市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農(nóng)村信用社的市場定位，經(jīng)信貸人員與發(fā)生過業(yè)務(wù)往來客戶的不斷宣傳，實(shí)行品牌化營銷,給此項(xiàng)業(yè)務(wù)冠名為“創(chuàng)業(yè)貸款”，進(jìn)而使客戶群體不斷增加，使擇優(yōu)選擇優(yōu)良載體成為可能。20****年，他們對93名客戶累計(jì)投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到20****年末，該類貸款余額就達(dá)到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68，全年實(shí)現(xiàn)收息565萬元，占全部收息的65，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達(dá)到100，在保障安全的前提下，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益。

三、具體操作過程

內(nèi)容摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，住房自有率不斷提高，盤活住房實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”為社會養(yǎng)老問題提供了創(chuàng)新思路。反向抵押貸款業(yè)務(wù)是最典型的“以房養(yǎng)老”模式，其資金流向與普通抵押貸款相逆，這種特性決定了金融機(jī)構(gòu)在開辦該業(yè)務(wù)時(shí)可能面臨資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。本文提出在我國發(fā)展反向抵押貸款的初期階段可以引入廉租住房作為反向抵押貸款運(yùn)行過程中住房變現(xiàn)渠道的構(gòu)想，以解決業(yè)務(wù)開展中抵押住房的變現(xiàn)難題，應(yīng)對其引起的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：反向抵押貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)廉租住房

反向抵押貸款是一種針對老年人的住房貸款。老年人把自有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房屋未來價(jià)值等因素后，按其房屋的評估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將房屋的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人；當(dāng)借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)將住房進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，用來補(bǔ)償貸款本息。

反向抵押貸款開展過程中，銀行為業(yè)務(wù)開辦的主要金融機(jī)構(gòu)之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購入住房，其現(xiàn)金流向與普通的抵押貸款相反，故稱為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過程中二者資金流向?qū)Ρ鹊娜^程。前半階段借款人申請正向抵押貸款購房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產(chǎn)從銀行過渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過程中現(xiàn)金資產(chǎn)不斷上升，并在借款人還清貸款時(shí)達(dá)到最大值。后半階段借款人通過反向抵押貸款將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金資產(chǎn)，此時(shí)借款人住房資產(chǎn)逐漸過渡到銀行手中，而銀行的現(xiàn)金資產(chǎn)隨著定期發(fā)放給借款人而逐步下降，最終貸款發(fā)放完畢，銀行擁有住房所有權(quán)。

反向抵押貸款與銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

（一）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理是商業(yè)銀行經(jīng)營中的重要內(nèi)容

1、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性

商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性是指商業(yè)銀行在資產(chǎn)不蒙受損失的情況下迅速變現(xiàn)的能力。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營中,常常由于流動(dòng)性不足而導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化有利于解決這個(gè)問題,它使商業(yè)銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性,提高了商業(yè)銀行應(yīng)付突發(fā)危機(jī)的能力。提高流動(dòng)性是中國銀行業(yè)開展資產(chǎn)證券化的主要?jiǎng)右?在中國銀行業(yè)資本充足率普遍不足的情況下,資產(chǎn)的流動(dòng)性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產(chǎn)和負(fù)債不匹配的問題

根據(jù)銀行長期進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理得出的經(jīng)驗(yàn),短期資產(chǎn)應(yīng)跟短期負(fù)債匹配,長期資產(chǎn)應(yīng)跟長期負(fù)債匹配。但在現(xiàn)階段,我國商業(yè)銀行的負(fù)債絕大部分是短期負(fù)債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時(shí)間可長達(dá)30年的長期貸款,這就出現(xiàn)了資產(chǎn)不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉(zhuǎn)移功能,但這僅僅是一定范圍內(nèi)的,若長時(shí)間超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),就會給銀行的經(jīng)營帶來不安全的隱患,有可能出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業(yè)銀行的資本充足率

一、美國次級按揭貸款市場的現(xiàn)狀

美國次級抵押貸款是指發(fā)放給信用等級較低、缺乏良好的信用史，因而存在較高違約風(fēng)險(xiǎn)的借款者的抵押貸款。由于風(fēng)險(xiǎn)較高，次級抵押貸款的利率也較高，其貸款利率比一般抵押貸款高出2%至3%。在美國，按揭貸款市場按照客戶的信用等級可以分為三類：

第一類是優(yōu)質(zhì)貸款市場(PrimeMarket)，優(yōu)質(zhì)貸款市場面向信用等級高(信用分?jǐn)?shù)在660分以上)，收入穩(wěn)定可靠，債務(wù)負(fù)擔(dān)合理的優(yōu)良客戶，這些人主要是選用最為傳統(tǒng)的30年或15年固定利率按揭貸款，較少采用較為復(fù)雜的創(chuàng)新按揭工具。

第二類是“Alt-A”貸款市場(Near-PrimeMarket)，這個(gè)市場既包括信用分?jǐn)?shù)在620到660之間的主流階層，也包括少部分分?jǐn)?shù)高于660的高信用度客戶。

第三類是次級貸款市場(Sub-primeMarket)。次級市場是指信用分?jǐn)?shù)低于620分，收入證明缺失，負(fù)債較重的人。次級市場總規(guī)模大致在8600-13000億美元左右；其中有近半數(shù)的人沒有固定收入的憑證，這些人的總貸款額在4500-6500億美元之間。…

綜合比較各種統(tǒng)計(jì)，從1990年至今，美國房地產(chǎn)按揭貸款余額大約在10萬億美元，在全部按揭貸款中，大約有40%以上的貸款屬于“Alt-A”和次級貸款產(chǎn)品。從2003年算起，“Alt-A”和次級貸款這類高風(fēng)險(xiǎn)按揭貸款總額超過了2萬億美元。目前，次級貸款超過60天的拖欠率已逾15%，正在快速撲向20%的歷史最新記錄，220萬次級人士將失去住宅。而“Alt-A”的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在過去的14個(gè)月里翻了一番。從目前的情況來看，這2萬億美元的Alt-A和次級貸款在短期內(nèi)至少會損失掉10%到15%，也就是大約2000-3000億美元。

一、美國儲蓄信貸協(xié)會(S&L)危機(jī)

(S&L)儲蓄信貸協(xié)會是專門從事儲蓄業(yè)務(wù)和住房抵押貸款的非銀行金融機(jī)構(gòu)，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲蓄信貸協(xié)會，到1970年代末，全美共有4700家儲蓄信貸協(xié)會，成為資產(chǎn)總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲蓄信貸協(xié)會(S&L)的業(yè)務(wù)單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對其經(jīng)營方式和范圍有很強(qiáng)的管制。

在20世紀(jì)70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產(chǎn)投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會失去儲戶，營業(yè)面臨困難。假如實(shí)行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經(jīng)營上出現(xiàn)赤字。美政府當(dāng)局決定在1982年實(shí)行利率自由化。結(jié)果，存款利率上漲，S&L的經(jīng)營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機(jī)。S&L出現(xiàn)危機(jī)的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司保護(hù)瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負(fù)擔(dān)。，政府為了逃避負(fù)擔(dān)，采取放寬限制的措施，為S&L創(chuàng)造了增加利潤的機(jī)會。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規(guī)避的，允許其參與多行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)貸款等業(yè)務(wù)經(jīng)營，但是沒有經(jīng)驗(yàn)的S&L參與此類的經(jīng)營，近乎進(jìn)行賭博。1988年，儲蓄信貸協(xié)會出現(xiàn)更大的危機(jī)，總虧損額如天文數(shù)字，大約在五千億美元左右。儲蓄信貸協(xié)會(S&L)危機(jī)是先過度管制，后放松管制的結(jié)果。

二、2007年的次級抵押貸款危機(jī)

1.1990年以前美住房抵押融資機(jī)制的改變

S&L危機(jī)以后美國政府放松管制，促進(jìn)金融市場創(chuàng)新，把原來高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)通過金融市場分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場逐漸發(fā)展成為二級市場的結(jié)構(gòu)。其一級市場機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式由傳統(tǒng)經(jīng)營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式，一級市場機(jī)構(gòu)也基本為私人機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。

福建省森林資源豐富，據(jù)統(tǒng)讓人工林的蓄積量、森林覆蓋率均位居全國第一，其中90％已經(jīng)完成了林改，大部分林地及林木產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，這就使得銀行在林權(quán)抵押貸款方面應(yīng)當(dāng)有較大的發(fā)展空間。如果使“沉睡”的森林資源變成了可以抵押變現(xiàn)的“活”的資產(chǎn)，林業(yè)生產(chǎn)融資將多一條綠色通道。但是林權(quán)抵押貸款在各地多處于探索階段，業(yè)務(wù)發(fā)展過程中仍然面臨一些問題，亟需在理論和實(shí)踐中認(rèn)真研究。

一．林權(quán)抵押的基本規(guī)定

(一)林權(quán)的概念

林權(quán)這—概念經(jīng)常出現(xiàn)在一些政策性規(guī)定和規(guī)范性文件中，但林權(quán)不是一個(gè)正式的法律術(shù)語。擔(dān)保法及其司法解釋的規(guī)定：林木可用于抵押，森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法可用于抵押的森林資源資產(chǎn)為商品林中的森林、林木和林地使用權(quán)。因此林權(quán)抵押實(shí)際上是林木及林地使用權(quán)的抵押。

(二)可抵．押林權(quán)的范圍

依法可以轉(zhuǎn)讓的林權(quán)方可以進(jìn)行抵押，根據(jù)森林法及森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》可抵押的森林資產(chǎn)：1．用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林；2．用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林的林地使用權(quán)；3．用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林的采伐跡地、火燒跡地的林地使用權(quán)；4．國務(wù)院規(guī)定的其他森林、林木和林地使用權(quán)。森林或林木資產(chǎn)抵押時(shí)，其林地使用權(quán)須同時(shí)抵押，但不得改變林地的屙f生和用途。操作中，福建省可以抵押的林業(yè)資源非常豐富，除了常見的經(jīng)濟(jì)林以外，還有目前大力推廣的茶林、毛竹、桉樹(漳州)、油茶林、一些速豐林大徑材林等等。