房產企業會計核算范文

導語：如何才能寫好一篇房產企業會計核算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞:房地產開發;會計核算;存在的問題;研究對策

如今房地產行業已經具有先導性、基礎性、產業相關聯度高等鮮明特點。由于房地產在第三產業中所占比重越來越大，其自身是否良好運行、是否可以良性發展，都直接關系著相關產業的發展趨勢。房地產行業的發展，與我國國民經濟以及各地區的經濟發展有著極其緊密的聯系。房地產行業同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業也是一個投資風險大、負債經營度高、建設及設計時間周期長、市場風險高的行業。隨著我國近些年房地產企業的蓬勃發展，市場中的房地產企業在規格、結構框架等方面表現出良莠不齊的狀況，會計核算等相關工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產行業密切相關的會計核算工作是一個十分現實且艱巨的任務。只有更好地完成企業會計結構的構建，才能促進房地產行業健康發展，保證國民經濟快速運行。

1房地產企業的整體概述

房地產，其實是房產和地產的總和。房地產開發，是對房屋、土地的開發，以及對房產和土地的綜合開發。具體來說，土地的開發，就是房地產開發企業通過合法途徑獲取土地的使用權利后，先向國家依法繳納相應的土地使用費，待完成準備工作后，房地產企業就可以對該土地進行開發和使用了。當土地開發完成后，該公司對于處理后的土地有多種獲利形式:比如將該土地有償轉讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對土地的房屋開發，之后通過商品的形式，賣給購買者。而房屋的開發，則是房地產公司在已經開發完成后的土地上開發房屋，等開發完成后，將以商品的形式向民眾進行出租或者售賣。房產和土地的綜合開發，是房地產公司通過合法途徑獲得土地后，對土地進行合理開發，然后由該公司直接對開發后的土地進行房屋開發。房地產的開發，歸根結底是為了更好地完成城市規劃。因此，無論是土地開發、房屋開發、還是兩者的綜合開發，都必須遵循“六統一”的原則，即規劃、征地、設計、施工、配套、管理。任何產品的開發均是從規劃開始的，房地產也是如此。土地使用、城市布局等都需要進行科學合理的規劃，經過可行性方案研究。規劃完成后，還需要對當地住戶進行征地，完成拆遷任務，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環衛等多個階段。這些階段都會運用到大量資金，需要房地產企業投入更多成本，當企業無法承擔全部資金時需要向銀行貸款，體現了房地產業投入資金多和負債經營度高的特點。以上特點綜合起來，會導致市場存有較大風險性，如果開發過程出現差池，或者開發完成后導致房屋積壓，無法實現資金靈活運轉，就會導致企業陷入絕境，面臨巨大的挑戰，稍有不慎，甚至導致破產。

2會計核算存在的問題及發展現狀

2.1沒有較為規范、獨立、切實可行的會計準則

雖然從2007年開始，就實行了企業會計準則，但準則中沒有針對房地產企業的相對完整、可行、獨立的會計準則。因此，房地產企業中的會計核算制度無法完善，而且因為缺乏系統指導和統一規劃，導致當前房地產開發企業中的會計核算處于一個十分尷尬的地位。傳統老舊的制度已經跟不上時代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執行2007年共同的企業會計準則，就會無視房地產企業本身所具有的特殊性，導致更多不利因素的產生。

2.2會計科目混亂，缺少專用科目

改革開放至今，我國對會計行業進行了多次整頓革新，但是在《小企業會計制度》、《企業會計制度》以及2007年的會計實施新準則中，都缺少對于房地產企業中會計核算的會計科目及會計核算方法的描述。這是極其不利于房地產企業發展的，會給房地產企業中的會計制度和會計核算準則帶來許多不必要的麻煩。隨著時代的發展，傳統老舊的會計制度已經無法滿足房地產企業中會計核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會造成許多不必要的誤解。雖然在新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會計科目，所以仍存在較大問題。

2.3企業會計信息的風險未被完全披露，利潤上升緩慢

隨著時代的發展，房地產企業由于工程質量建設、政策不完善等原因導致不確定風險性增大，行業風險比其他行業風險更為突出和明顯。因此，房地產企業需要在信息披露上重新規劃，進行全面改善，努力實現利潤的最大化。而這些在相關的政策制度中都沒有科學合理規劃，也沒有明確的約束。

3解決會計核算的幾點建議

3.1建立科學合理，適用于房地產開發企業使用的企業體系

雖然我國的會計制度涵蓋了許多領域，對于會計的工作流程、會計核算業務均有較為明細的闡述，但是對房地產行業中的會計核算而言，現行的會計制度，包括2007年我國所實施的新準則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導，直接導致了我國房地產開發企業中的會計核算工作無法可依、無據可循。因此，企業在實行權責發生制的前提下，也要結合自身的發展情況，對公司進行合理定位，建立科學、合理、規范化、可實行的會計核算制度，不僅要符合當前國家制定實施的會計制度，還要體現出房地產開發企業本身的特殊性。

3.2優化會計核算框架，完善會計核算制，明確核算中涉及的所有會計科目

任何科目的設置，包括房地產企業在內，在設置對應的會計科目時，要先結合自身實際情況，從實際出發，考慮企業自身的經營規模和當前的經營狀況，然后結合會計核算的實際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設置會計科目。此外，還需要得到國家政策的支持，要制定適合自身企業發展的會計核算準則，明確會計科目及會計核算準則，加強政府對房地產開發企業的有效監管和政策支持。

3.3制定科學、有效的收入確認標準，保證標準的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要資深的會計人員對商品進行專業判斷，對行業進行合理化評價，并且保證自身的職業素養不被外在因素所侵蝕等等。房地產開發企業中的會計核算工作，需要有專業化的會計人員操作，甚至這些會計人員為注冊會計師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標準和明確的要求，需要考慮到法律和專業兩個方面，其中法律要求是基礎，專業要求是保障，為企業的收入提供更加有力的保障。

3.4提高房地產開發企業信息披露治理，增加相關評論指標

房地產開發企業想要獲取投資者的投資，其中一項最有利的依據就是會計信息。通過會計信息，投資者可以了解企業的規模與能力，公司的發展狀況，然后通過數據對比，了解企業的經營狀況和之前的經營業績。因此，好的會計信息，可以加強投資者的投資力度，彌補其余資料上的不足。

參考文獻:

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關鍵詞：房地產；會計核算；對策

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

1 房地產開發企業的會計業務，按照其特點，主要包括以下幾個方面：

1.1 出納工作。主要負責辦理現金、銀行存款以及各種有價證券的保管、收付結算業務，并負責登記現金日記賬和銀行存款日記賬。

1.2 材料的核算工作。主要負責審查材料采購、加工生產和儲備計劃，辦理材料采購、費用的收支業務的核算，監督材料的收發結存動態，考核儲備資金定額的執行情況，參與材料的清查盤點并且監督有關部門加強材料等實物的收發管理工作。

1.3 固定資產的核算工作。對于固定資產的核算，主要是對固定資產在數量上的變化以及涉及到的相應的資金變化進行賬務的處理和相應的核算，對固定資產在量的變動上要進行詳細的記載，并且對于固定資產的管理要有專門的部門對其進行管理。因為固定資產會有一定程度的損壞，所以要定期的對其進行維修，這期間產生的費用也要進行相應的編制。固定資產使用一段時間后，就會有折舊費用的產生，這些都是需要進行處理核算的。

1.4 工資核算工作。主要負責應付工資的計算、審核和分配工作，計提職工福利費、工會經費等，監督工資基金的合理使用并考核其使用效果。

2 房地產開發企業會計核算存在的問題

2.1 房地產開發企業收入確認的復雜性

對于房地產的商品銷售，一般情況下，可分為兩種銷售方式，一種是自己開發自己進行銷售，另一種是事先就有投資方要進行房地產的建設，然后房地產開發企業與其簽訂合同為其進行開發建設，這種方式是按照投資方的要求進行開發建設的。后一種方式是按照簽訂合同時的建造標準來進行建設的，在收入方面有一定的確定性。但是前一種方式，由于是自己開發自己銷售，那么在進行銷售之前是沒有收入的，可是房產的建設周期特別長，在投資上會有很大的投入，開發建設的商品往往具有很高的價值性，這些因素決定了在收入方面的不確定性。房地產在建設的時候是需要大量的資金投入，但是在收入方面卻有不確定性，那么這些特點就決定了房地產商品的銷售不同于其他的商品銷售，這種銷售模式一般采用預售的模式，然后分期付款。要想取得這種銷售方式，那么首先房地產開發企業就要取得房產預售許可證和銷售許可證才可以實行銷售。在這個過程中，一般首先要簽訂預售合同，然后進行預付款的交付，然后是簽訂正式的銷售合同，等房屋竣工后要進行驗收工作，驗收合格后向業戶收取全款，辦理產權的過戶由此完成一系列的銷售環節。這些銷售環節的不同決定了房地產開發企業不同于其他的銷售模式，在成本收入方面具有自身的特殊性。

2.2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，由于房地產開發企業本身的特殊性所決定，在生產周期上比較長，因為一項房地產項目從開發到后期進行銷售是一個漫長的過程。要想開發一處房產，那么首先要做的就是要獲得這塊土地的使用權，擁有開發房產的資格才能進行后期的工作，擁有了土地那么就是對房產的建設階段，然后才是驗收合格竣工后的銷售階段。這個過程根據不同的因素在時間的長短上不確定的，時間短的會是一到兩年，時間長的可能會是四到五年，這個過程肯定會造成企業的投入產出存在一定的階段性，這個階段性可能是不合理的。因為在項目建設階段是一直需要大量的資金投入的，這段時期內是沒有收入的，建設的周期越長，所要投入的資金越大，收入的預期就會越長，直到項目驗收合格交付使用后才能產生收入，那么在項目建設階段的投入會因為不確定的市場因素產生一些意外的問題出現，那么直到竣工銷售后才能有收入，而這項收入還存在不確定性，這就在配比上出現了差異性。

其次，房地產開發建設的商品在成本上來講，是整個的工程建設，但是銷售的時候卻是按照每一個戶型或者是每一個樓層為單位來進行銷售的，這樣一來在成本和收入上就形成了一定的差異。比如說要興建一處高層樓房，那么在成本的投入上，低層的樓層在投入的成本上就比較低，而越是高層在建筑上的要求就越高，對施工的質量要求也越嚴格，那么所投入的成本也就會越高，但是對這項建筑在進行銷售的時候，低層的樓房由于在性價比上比較合適，所以價格會很高，那么越是高層的樓房售價就越低，由此就在成本和售價上出現了不配比性。影響成本和售價不配比的因素有很多，還比如說，如果一項工程由于特殊的因素，而在建設的時候會因為需要而出現不同的造型，那么即使是同一個樓層，因為采光不同，朝向不同等等原因都會有不同的售價，但是在建設成本上卻是一樣，這樣在成本和售價上又存在不配比性。

2.3 收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。

3 完善房地產開發企業會計核算規范的對策房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

3.1 法律標準。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標準：如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標準是專業標準的前提條件。

3.2 專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準，即收入確認的4個必要條件：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。

參考文獻

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摘要：隨著我國經濟建設的不斷加速，房地產市場也進入了新一輪的改革與發展關鍵期。房地產企業想要在激烈的市場競爭中不斷鞏固自己的地位與經濟收益，就必須進一步加強自身建設及內部管理工作質量。本文重點談談如何有效加強房地產企業會計核算基礎工作具體質量，并提出若干提升措施與建議，以供參考。

關鍵詞 ：房地產企業；會計核算；基礎工作

近年來國內房地產市場的發展可謂如火如荼，隨著國民經濟建設速度的提升、國內居民在住房條件方面的要求提升以及物質生活條件的提升，房地產開發企業迎來了新一輪的發展機遇。但是房地產市場的逐漸擴大與規范、國內外房地產企業之間競爭的日益白熱化也讓房地產企業感受到了前所未有的競爭壓力與挑戰、沖擊。房地產開發建設具有資金密集、投資收益周期長、勞動力非常密集的行業，因此在資金管理及財務管理工作方面也具有更高的要求。當前房地產企業在會計核算工作方面雖然較前些年有了相當大的進步，但隨著市場的變化發展而出現的新問題也正在逐漸制約著房地產企業的進一步發展，因此加強財務管理工作尤其是會計核算工作質量就成為了當務之急，所以加強房地產企業會計核算基礎工作應該成為當前房地產企業管理者所關注的最重要問題之一。

一、當前房地產會計核算基礎工作存在的問題

首先，缺乏科學化的工作意識。房地產企業是勞動力密集、資金密集、投資回報周期較長且具有較高財務風險發生幾率的特殊類型企業。但是長期以來的固有意識讓許多企業管理者往往習慣性的將管理工作重心放在外部擴張、項目建設及銷售部分，對于內部管理尤其是財務管理工作不夠重視，認為財務管理工作不能夠為企業贏得直接經濟效益。隨著管理工作在企業運作中的重要性日益體現，現代財務管理發生著巨大的職能轉變，在此情形下如果無法樹立科學積極的財務管理工作意識，不僅將直接對財務管理工作造成嚴重影響，同時對于整個房地產企業的經營運作也會形成巨大阻礙。

其次，人員隊伍素質方面存在較大缺失。房地產企業是勞動力密集型企業且需要大量資金才能夠有序運轉，因此勞動力與資金就成為了許多管理者關注的焦點，但是在資金管理者方面卻未能將隊伍素質有效的重視起來。因此，管理者、被管理者不適應具體管理需要、管理工作無法落實到位以及各項管理制度難以有效施行的問題就比較頻繁的發生了。

再次，缺乏有效的內外監督機制。管理工作尤其是與資金相關的管理工作如果失去了有效的監督管控，必然無法達到真正的管理預期。就目前房地產企業在財務管理及會計核算基礎工作方面看來，內部機制欠缺是比較普遍的，外部監督機制建設工作更是少之又少，此種情況下想要大力加強會計核算基礎工作具體質量就顯得比較困難了。

二、加強房地產企業會計核算基礎工作的措施

（一）樹立科學工作意識

作為房地產企業的管理者、領導者必須重視會計核算及其基礎工作，必須明確財務管理對于企業長遠發展的積極意義。而科學的管理意識不僅要包括重視其工作內容，同時也要進一步加強具體知識的學習及掌握，同時要注意會計核算具體操作與房地產企業財務管理具體內容的有機結合，避免流于形式。這樣才能夠更好的實現統籌管理、全局指導。

（二）加強人員隊伍素質提升

人員隊伍素質提升是管理工作有效加強的非常重要的一環，當前房地產企業財務管理工作隊伍雖然已經基本實現了持證上崗，但是由于房地產企業財務管理、會計核算基礎工作的特殊性與復雜性，企業還應該進一步實現對管理隊伍的技能再培訓與提升，同時加強對管理隊伍在房地產財務管理工作方面的具體知識培訓，確保她們能夠更好的勝任實際工作與實務操作。此外，針對當前房地產企業會計核算基礎工作相對薄弱且專業對口人才相對缺乏的現狀，企業應該積極加強與高校的聯系合作，建立訂單式人才培養通路，企業為高校提供最前沿的管理理念及管理知識，高校負責更具針對性的人才培養，這樣不僅能夠實現企業獲得優質、專門化人才的需要，同時也能夠大大提升高校在房地產財務管理人才方面的培養質量，可謂一舉兩得。

（三）加強監督機制建設

在內部監督機制方面應該采用內外結合的形式，也就是由內部財務管理人員與社會專門財會人員共同參與管理及監控，這樣一方面能夠確保監督隊伍的實際工作內容最大限度適應房地產企業的自身特點，以及確保監督管理隊伍對企業具有相當程度的忠誠度，另一方面也能夠有效避免內部員工長期供職本企業而存在的視野狹窄問題，能夠幫助企業管理者站在市場的高度審時度勢，建立起真正適應企業需求及企業未來發展的監督控制體系。在外部監督控制渠道建設方面，企業應該加強與社會媒體的溝通協作，加大社會公眾履行監督權力的宣傳教育，為自身管理工作打造堅實的外部監督環境。

（四）加強會計核算基礎具體工作

首先，要嚴格按照《房地產企業會計制度》的有關規定進行會計科目設置，對于新增科目或科目修改必須在上級機關及領導部門進行報備、獲得批準。其次，會計憑證的類型應該嚴格采用收入、支出、轉賬類型，其他不規范類型一律不可使用。再次，在憑證管理具體方面，第一要認真填寫記賬憑證，對于記賬憑證所參考的原始憑證必須進行嚴格審核，對于憑證填寫不規范（修改、涂抹）、項目不完整（金額、項目名稱、時間、簽字等）應立刻予以退還并要求及時修正。第二，在現金日記賬和銀行日記賬登記程序中要嚴格按照原始收入、支出憑證進行登記并加強對原始憑證的收集、管理。在記賬操作中應注意明細賬必須隨時登記，總賬及時登記，明細賬無法當日登記的必須進行有效交接或待記登記，總賬登記周期不得超過一周。最后，要加強會計檔案管理工作質量。房地產企業的會計檔案應該進一步完整與完善，加強對項目建設全過程的細節化管理，從項目投建到竣工驗收的一切財務會計信息數據要進行及時記錄，同時利用現代化云端數據存儲技術進一步擴大會計檔案數據的類型，加強對視頻信息、音頻信息、模型數據的使用力度，從而實現會計檔案的時效性、實用性提升。

結束語

現代財務管理工作對于房地產企業的整體管理及運作具有非常重要的作用及影響，尤其是會計核算基礎工作在其間的影響更為深遠，因此加強會計核算基礎工作具體質量應該成為企業管理者所關注的最重要問題。雖然加強工作質量不是一蹴而就和一勞永逸的，但是相信只要我們不斷研究、吸取經驗教訓，必然能夠在今后的工作當中不斷取得實質性進步，推動企業健康發展。

參考文獻：

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[2]劉雯.會計核算基礎工作關鍵點分析[J].會計之友，2014.5.

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一、企業會計成本核算與稅收規定結合的必要性 

筆者所在的房地產企業成本核算主要是對工程項目發生的成本費用進行歸集，按成本對象進行分配。成本對象的確定是成本核算的一個關鍵環節。成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中各項耗費而確定的費用承擔項目。一般情況下，企業在取得土地使用權后就要考慮成本對象的確定了。成本對象的確定在符合企業核算現實的情況下，應結合所得稅、土地增值稅的相關要求，盡可能的方便稅務的計算。企業所得稅中對成本對象的劃分列舉了以下的原則可以參考：一是可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算，不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。二是分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近。產品結構類型沒有明顯差異的群體開發項目，可作為一個成本對象行進核算。三是功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。四是定價差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 

恰當的成本對象劃分在稅金計算時會使工作高效、簡潔。筆者認為劃分成本對象時國稅發31號文中確定成本對象的四種原則，在實踐中比較常用，同時借鑒土地增值稅的相關規定，對本單位的成本對象給予確認。例如，吉林省地方稅務局規定土地增值稅清算要按普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房產分別計算土地增值稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，經主管稅務機關審核，免征土地增值稅。土地增值稅基本清算單位為房地產開發項目；開發項目分期的，為每個分期開發項目。開發項目或分期開發項目的確認以房地產業管理職能部門核發的建設工程規劃許可證為主要依據。稅務機關已明確指出土地增值稅基本清算單位以建設工程規劃許可證為主要依據。筆者所在公司的長春子公司的項目計劃分期開發，那么成本對象的劃分應先分期，以每個《建設工程規劃許可證》為一期，在每期中再分普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房產。這種劃分原則也符合國稅發2009第31號文中的兩種分類原則，一是同一開發地點、竣工時間相近的項目歸集為同一成本對象，即歸集原則；二是項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算，即功能區分原則。在這一問題上北京市地稅局則規定，一個房地產開發項目中包括不同商品房類型的，應將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分攤成本的，原則上應按建筑面積計算分攤。對于一個房地產開發項目，在開發過程中分期建設、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務機關可以根據實際情況要求納稅人分期進行清算。在實際中筆者所在公司的北京子公司土地增值稅是按整個項目立項的，達到清算條件時各業態之間的成本按建筑面積分攤。依北京地稅對土地增值稅的清算要求，對日常成本對象的劃分沒有強制性的影響，但實際工作中北京項目的開發是分期進行的，各期的開工時間和交房時間各不相同，在成本對象劃分時可以更多的參考國稅發2009第31號文中的分類原則，例如遵循同一開發地點、竣工時間相近的項目歸集為同一成本對象，比較符合現實情況。 

二、會計成本核算與企業內部工程管理結合的必要性 

良好的會計成本核算需要財務部門和造價、工程等相關部門密切的配合。目前絕大多數房地產項目都是分期開發，在一期中分別取得若干個規劃許可證，每個規劃許可證對應一個標段，每個標段招標一個總包，工程管理上通常認為總包之間形成競爭，便于管理。造價部門通常是一期出一個目標成本，一期中再分若干標段通常沒有單獨的目標成本。鑒于這種情況，財務部門在項目初期就需要和工程及造價部門密切合作，參與項目的分區，盡量把成本項目的劃分和實際工程進度統一起來，如果項目需要按規劃許可證作為土地增值稅的清算單位，在項目實施規劃時就不宜在一期地塊里取得太多規劃許可證，過細的劃分不利于為整個區域服務的合同的分攤，如交評、環評等通常整個項目出具一個，需要在各期分攤，綠化、電力的合同通常是一期簽訂一個，規證的范圍太小，容易出現為區域整體服務的合同還沒執行完，有的區域已經需要土地增值稅清算了，未發生的成本在土地增值稅清算時不予扣除，造成實際成本偏小。 

為項目整體服務的合同怎樣在不同期、不同標段之間拆分，需要造價部門的主導，使拆分情況比較貼近工程的實際情況，如果交房確認收入是依據標段進行，目標成本的劃分也按標段區分，會很大程度上方便成本的結轉。所以在項目初期能和工程、造價部門密切合作，使成本對象的劃分方便未來的財務計算，同時和項目的實操過程結合起來，可以使后面的工作事半功倍。 

筆者所在公司的云南子公司在土地增值稅清算的案例有值得財務人員思考的地方。云南項目分四期滾動開發，前兩期工程結束后，土地增值稅前兩期也清算完畢。整個項目的規劃進行了一次調整，政府要求整個項目配建一個中學，公司認為中學建成移交政府，沒有收入，準備在最后一期建中學，減少占壓資金時間。第三期達到土地增值稅清算條件時，財務部門根據未來市場走勢對三、四期項目的增值情況做了一個預測，認為第三期的增值率最高，中學的建設成本放入第三期，可以使項目的土地增值稅減少，但工程安排上中學要在第四期建設，第三期結束后，中學僅發生了少量前期成本，對于沒有發生的成本土地增值稅清算時不予認可，最終第三期以較高的增值率繳納了土地增值稅，目前第四期正在銷售，項目的增值率低于第三期，第三期土地增值稅的清算成了項目的一個遺憾。這個案例使我們清楚的看到，在項目之初，財務部門就需要和工程部門共同分析項目的分期與成本對象的確定，分期的確定會對后續項目的繳稅產生不可逆轉的影響。

三、會計成本與計稅成本 

房地產項目完成竣工交房后開始確認收入，同時結轉成本。交房時各項施工合同往往還沒有結算，此時總成本依靠造價部門提供的動態成本為參考，我們通常把這種成本看成會計成本，例如A區實現了全部交房，確認收入10億元，目標成本7億元，其中已簽訂合同總額6億元，合同實際付款5億元，我們通常按7億元結轉成本，把已簽訂合同未支付部分1億元計入應付賬款，對于在目標成本范圍內但沒有簽署合同的1億元，用預提成本來表示。企業在進行年度所得稅匯算清繳時，稅務師事務所往往會根據項目的實際支付情況及相關文件規定允許預提計入完工產品的費用，得出計稅成本，對于以下幾項所得稅時允許預提計入完工產品的成本，一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。一般會遲于主體結構完工的綠化景觀工程費屬于開發產品計稅成本中的基礎設施建設費，而不屬于公共配套設施費，不允許預提稅前扣除。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。在項目還未完成結算時計稅成本通常小于財務成本，匯算清繳時需要對應納稅所得額調增，隨著項目結算陸續完成，計稅成本會和會計成本越來越接近，但現實中有一個問題比較影響會計成本的準確性，就是造價部門出具的目標成本的準確性。造價部門為確保項目的最終成本不突破目標成本，通常會將目標成本制訂的偏寬松，在項目沒有結算完成時，財務部門都在用目標成本作為依據，可能會造成項目成本虛高。例如目標成本比已簽合同金額多1億元，財務結轉成本時計入了預提成本，項目完成結算后增加成本只有2000萬元，8000萬元需要沖回成本，如果沖回成本當年沒有新確認的成本，在財務報表中會出現成本負值，這其實是一個前期差錯了，可能使報表使用者對以前年度核算的可靠性產生質疑。計稅成本和會計成本表面上看是稅會差異，但實質上筆者更認為是整個項目的管理問題，或是造價部門的管理問題，所以項目準備交付使用時，財務部門應及時和造價部門溝通，請造價部門謹慎預計預估成本。 

四、當前企業會計成本核算所存在的問題 

（一）企業內部管理人員的成本核算觀念相對落后 

在當代的企業中，很多的管理層及財務人員，在自身的觀念中并未對會計成本核算予以重視。多數的企業管理者更重視企業的經營效益，往往忽略了對企業進行成本核算管理。在其的認知中，還尚未對成本控制、成本效益形成一種管理觀念。而實際上，成本核算管理對于企業的經營，利潤的獲取有著非常重要的影響作用。相關的管理人員，可根據相關的成本核算數據，來對當前企業的經營情況進行分析、管控。另一方面，企財務工作往往是很繁雜，有很多事物等待人們去處理，由于管理人員對于成本核算管理的忽視，往往會將企業成本核算管理工作放到最后來處理。這勢必會導致當前的企業會計成本核算不夠嚴謹，對企業會計成本核算的準確性帶來負面的影響。 

（二）進行會計成本核算時企業內部相互溝通不夠 

對于一個企業而言，成本的構成、費用的支出是較為繁瑣與復雜的，以工程成本核算為例，項目初始各相關部門能對成本對象的劃分達成一致，日后會方便成本的歸集與分配。但現實中，往往部門之間缺乏合作，對成本對象的劃分各不一致。項目開始階段對成本核算考慮不夠全面、沒有進行整體納稅的規劃，因此，在對成本進行相應的核算時便出現了偏頗與漏洞，開發接近尾聲時，才發現財稅問題突出，但事實無法再改善了。 

這個問題的解決主要依靠各方的積極溝通，站在整個項目的高度來整體策劃，各部門為實現相同的目標而相互配合，積極開展工作，使項目的整體核算連續、合理、準確。 

（三）企業會計成本核算過于隨意 

日常核算中對于行政部門的花費支出在核算上比較統一，但在工程項目中除土地、建安施工支出外的各項支出，核算時使用的科目隨意性較大，同一集團內的各公司在成本歸集分配上使用的科目都各不相同。對于這點筆者認為日常核算中首先應遵從企業會計準則的要求，其次同一集團對相同事物的處理應盡量一致，提高集團日常核算水平。 

會計成本核算過于隨意還體現在，結轉成本時更多的考慮是當期利潤是否合適，甚至出現為了使利潤達到某種程度，人為調節成本的高低，這也是在新增收入成本較小情況下，成本沖回會使當期成本出現負數的原因之一。筆者認為成本核算應給予充分重視，在企業的經營中，會計成本核算對其經營、發展都有著一定的促進性作用。為了迎合利潤的需要，成本被人為的調整，使得報表使用者無法獲得可靠的成本核算數據，進而影響到了其對于企業策略的準確判斷，對企業整體的經營與發展是不利的。 

（四）企業內部的財務人員素質水平有待提高 

企業會計成本的核算最終是需要相關的專業人員來完成的，而目前很多企業中的財務人員，其自身的專業水平有限，加之財務日常核算繁忙，缺乏對成本核算合理性的思考，另外，一些財務人員思想松懈、工作進行不到位，認真度不夠。敷衍了事的工作作風，最終會導致計算的結果存在誤差，影響財務核算的準確性。 

五、如何來有效地解決企業會計成本核算中的諸多問題 

在企業的經營中，會計成本核算對其經營、發展都有著一定的促進性作用。因此，我們應及時地來對核算中所存在的問題進行改進與完善，以對企業的經營發展起到一定的促進性作用。以下是相關的一些應對措施： 

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[關鍵詞]房地產企業會計核算 會計制度 信息披露

在市場經濟迅猛發展形勢下,我國的房地產事業也得到了快速的發展,房地產開發不同于一般的商品,它的這種特殊性以及房地產開發企業在生產經營模式上的特殊性就決定了房地產開發企業在會計核算上的特殊性,同時也導致了房地產企業在會計核算上出現諸多的問題,本文主要是談談對房地產企業會計核算方面的思考。

一、關注會計制度的適用問題

《企業會計制度》、《小企業會計制度》、《行業會計制度》和《現行企業會計準則》這四個會計制度體系是我國現行會計制度的主要部分。

1.房地產開發企業會計核算的內容在《企業會計制度》中有所涉及

2001年起,按照財政部的規定,股份有限公司和外商投資企業等單位施行《企業會計制度》,其他企業在經過批準后也可以執行。現行的38項具體企業會計準則是財政部在2006年頒布實行的,其規定上市公司范圍內自2007年1月1日起執行。由此可見,除按規定執行現行企業會計準則的企業外,現有的股份有限公司和外商投資企業中的房地產開發企業,都在執行《企業會計制度》范圍之內。

2. 房地產開發企業會計核算的內容在《小企業會計制度》中有所涉及

房地產開發行業中的小企業是以人數和銷售額界定的,也就是指那些不能同時滿足從業人數在100人以上、年銷售額在1000萬元以上兩個條件的。從2005年1月1日起,依據財政部和國家稅務總局的規定,包括房地產開發企業在內的符合上述條件的各類小企業,不再執行1993年頒布的《房地產開發企業會計制度》,而執行《小企業會計制度》,已按規定程序或規定要求執行《企業會計制度》或現行企業會計準則的企業可以不在要求范圍之類。

3.房地產開發企業會計核算的內容在《房地產開發企業會計制度》中有所涉及

《房地產開發企業會計制度》是在舊的企業會計制度體系的基礎上制定的。房地產開發企業中的大中型企業,既沒有達不到執行現行企業會計準則規定的條件,也沒有按照相關規定要求執行新《企業會計制度》的,也可以按照《房地產開發企業會計制度》執行。

4.房地產開發企業會計核算的內容在現行的企業會計準則的會計制度中有所涉及

現行企業會計準則是一個完整的會計制度體系,其包括具體的準則、準則的解釋、會計科目、財務報表格式以及主要賬務處理等方面,目前只在上市公司范圍內執行。但是,如果房地產開發企業是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求來執行的,都應當包括在執行現行企業會計準則的會計制度的范圍之內。

二.關注房地產開發企業的信息披露問題

1.房地產開發企業的質量保證金及風險披露

近些年來,房地產市場處于持續走高的狀態,房地產市場的高利潤收益使得大多數房地產開發企業忽略了自身所存在的潛在風險。從客觀方面來分析,房地產行業亦是屬于風險投資行業,其行業的發展受到很多方面的影響,諸如在土地開發過程中,地價變化或者市政規劃調整等帶來的土地風險;產業政策、銀行貸款政策等變化而帶來的企業融資風險;由于設計、施工條件等因素而帶來的開發成本提高的風險;或者由于開發項目本身存在質量缺陷而帶來的工程質量風險等等。這種高風險性要求房地產開發企業必須更具有憂患意識,更能充分地揭示和面對風險。遺憾的是,我國現階段的會計制度中并無專門針對房地產開發企業質量保證金提取的有關規定。相關上市公司披露的實情表明,對質量保證金問題基本上無任何披露。這不僅有悖于會計的“謹慎性”原則,也在一定程度上弱化了房地產開發企業防范抵御風險的能力。從客觀的實際來分析,會計信息披露環節應對房地產開發企業的行業特性做充分的揭示。具體來說,包括兩個主要方面,其一是為了房地產商品的質量提供保證,應建立相關的質量保證金,這是由企業根據所開發項目的具體情況而提取的質量保證金,要計入工程成本之內,從而來提高抗擊風險的能力;其二是應在具體的財務報告中充分揭示各種風險,也就是把風險披露的內容增加在房地產開發企業報表附注中,對于企業仍在開發的土地以及工程項目等面對的融資風險、開發風險和土地風險等進行具體說明,從而來增加風險的透明度。

2.房地產開發企業的收益評價披露

開發周期較長是房地產企業的顯著特點,這就會在一定程度上造成企業投入與產出的比例在各階段的不合理性,計入當期的費用包括在項目建設期內大量投入并發生大量費用的資金;但是那些沒有完工的項目,即使開發的產品已預售完畢,但是按照相關收入的確認標準,也無法確認其預售款項的收入。在項目竣工驗收合格后,會出現大量的確認為收入的預售款項,這勢必就造成了在資產負債表上收入與相關成本費不能配比的問題,利潤表中的“每股收益”表現必然出現較大波動,業績也會出現不穩定狀況。由于房地產開發企業的這種特殊性要求,如果也采用一般的公司業績評價指標,就很可能誤導財務報告使用者,從而不能客觀、正確、全面地反映房地產企業的真實經營情況。就目前的現狀來看,為了增加房地產開發企業信息披露中的信息技術含量,應關注如下兩個方面的問題:其一就是要擴展房地產開發企業信息披露的內容。其二是加強監管部門對房地產開發企業信息披露合規性的檢查力度,督促企業較飽滿地按照規定披露信息,從而增強信息披露的透明度。

參考文獻:

[1]饒倩妮.房地產開發企業會計核算初探.決策與信息財經觀察.2007年第1期

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【關鍵詞】房地產開發；會計核算；企業；有效措施

房地產業具有基礎性、先導性和產業關聯度高等特點，是我國支柱性產業部門。房地產業的運行、發展及變化情況，直接影響相關產業的發展，從而影響整個國民經濟的運行。房地產業的發展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯系。房地產開發所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發企業必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此,針對房地產開發企業會計核算中暴露的問題，在對房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發企業會計核算的相關對策不僅關系到房地產業的健康發展，也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。

1 房地產開發企業的經營特點

1.1 經營風險大

房地產開發企業所實施的每一個計劃、建設，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產開發企業經常會陷入負債問題當中，這無疑為房地產開發企業的運作、經營帶來了非常大的風險，如果任何一個環節出現問題，都將會直接的影響到企業的資金周轉，從而影響到房地產開發企業的正常運作以及發展。

1.2 建設周期長

房地產開發企業產品的推出，往往需要經歷很多的步驟，比如說預期的市場調查、具體的建設考核、建筑的安裝、產品的環境建設等等，而一個項目的完成往往需要花費幾年的時間。建設周期的時間過長，既會受到市場變化的威脅，又使得房地產開發企業難以在短期內收回成本。

1.3 經營比較復雜

房地產開發企業的經營，不僅僅只是產品推出后的銷售，更包括了建設過程中眾多企業之間的合作、交易，例如材料的購買、建設單位的承包等等，而這當中都牽涉到了過多的經濟問題，既加劇了房地產開發企業自身的會計核算工作難度，又造成了經營復雜的現象。

1.4 產品具有商品性

房地產開發企業所推出的產品具有一定的商品性，也就是產品在進入到市場之后，必須根據供需雙方的合同來進行市場價格的協定以及相關的轉讓、銷售等等工作，從另一個角度來看，房地產開發企業的產品又不是一般的商品，因為其消費的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時，還具有一定的銷售難度。

1.5 開發、經營具有計劃性

房地產開發企業產品的推出涉及到眾多的問題，比如說企業的資金、企業的能力以及項目的發展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作，不僅僅會影響到企業的效益，甚至會威脅到企業的生存。正是因為這樣，房地產企業在開發、經營具體的項目產品之前必須嚴格的做好相關的計劃，以確保企業的利益。

2 房地產開發企業會計核算工作中存在的問題

2.1 會計科目不完整，無法準確反映會計信息

房地產行業從另一方面來說，也是產品加工廠，只是生產的產品比較特殊，雖說商品房也是房地產企業的庫存商品，但是僅憑“生產成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產企業商品開發流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產會計制度以外，都沒有專門用于房地產開發企業的會計科目及核算辦法，這給這些企業的會計核算帶來很大不便。

2.2 執行會計核算制度五花八門

自2006年頒布了企業會計準則以來，新的準則對企業會計核算規定了具體的執行標準，方便了會計業務的實際操作，加上各級財政部門多次對企業會計人員進行培訓，因此對新的準則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準確的會計信息。但是對大多房地產企業會計來說，不知道房地產行業該執行何種會計制度，可以采用的有新準則、《小企業會計制度》、《企業會計制度》、行業會計制度《房地產開發企業會計制度》，這些都涉及房地產開發企業的，但是究竟應該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規定究竟應該執行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準確性，也是房地產會計核算的難點之一。

3 加強房地產開發企業會計核算的有效措施

3.1 提高信息的披露含量

從本質上來分析，房地產開發企業要想從源頭上加強自身企業的會計核算工作，提高工作的質量以及效果，就必須及時的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預期的目標得以實現。具體的實施措施包括了以下幾點：第一，重視質量保證金及風險的披露。房地產開發企業的運作會面臨各種各樣的風險，而這些風險必須在自身企業會計工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業規避這些風險；第二，增加分項目現金流量信息的披露。企業的資金是企業運作的靈魂，而房地產開發企業如果能夠良好的披露每一個項目的現金流量信息，就能夠使企業的資金更加透明化，從而提高房地產開發企業的資金使用率，加速企業的發展；第三，增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發企業的發展與土地有著直接的關系，而土地也同樣是房地產開發企業中的重要內容，占據著企業財務中的很大一部分，只有增加了土地的儲備量以及相關的成本構成信息，才能夠使企業更及時的了解市場的動向以及確保自身的利益，對于企業的運作有著非常重要的作用。

3.2 完善收入確認

作為房地產開發企業，在進行會計核算建筑物以及土地使用權的時候，應該同時的滿足下列條件時才能夠予以確認：第一，作為房地產的建筑物和土地使用權，應該能夠單獨的計量并且出售，也就是說該房地產的產權可以單獨的進行劃轉或者交割；第二，房地產開發企業的具體房地產成本應該能夠可靠地計量；第一，企業能夠取得與該項房地產相關的租金收入或增值收益。除此之外，房地產開發企業還可以采用排除法確認投資性房地產；企業用于生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及房地產開發企業作為存貨的房地產不屬于投資性房地產；企業出租給自身企業工作人員居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產；母公司以經營租賃方式向子公司出租房地產，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產，但是在編制合并財務報表的時侯，則應該作為企業集團的自用房地產。除此之外，企業持有的房地產應作為投資性房地產。

4 總結

總而言之，會計核算工作是房地產開發企業的重要構成內容，關系到房地產開發企業的生存、發展，特別是在激烈的市場競爭下，房地產開發企業要想真正的獲得可持續發展，就必須及時的加強自身的會計核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業的利益，提高企業的核心競爭力，促進企業的發展。

參考文獻：

[1]邊霞，趙業猛.房地產開發企業會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).

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關鍵詞：營改增；房地產企業；會計核算

“營改增”政策使得整個房地產行業的會計職能和管理方案發生了變化，要求企業快速適應這一變化，隨著政策的發展對其內部財務管理作出適當的調整。

一、“營改增”對房地產企業會計核算的影響

（一）改變了稅費的抵扣形式

營改增改變了以往的企業稅收抵扣方式，采用增值稅發票抵扣后，企業的固定資產可以用于稅收抵扣項目，從而大大降到了企業的繳稅額，降低了其負債率。以往的會計核算是將建筑工程造價與利潤列入營業稅范圍內，存在重復繳稅現象。而隨著營改增的出現，增值稅變成了價外稅，但是企業要重視增值稅發票的獲得，一些企業在工程施工過程中忽視了增值稅的作用，反而增加了企業的稅收繳納，影響學習效果。

（二）對會計人員的核算提出了新的要求

以往的會計管理制度與現代制度不同，“營改增”優化了會計職能，要求企業會計從業人員正確了解會計賬目，正確核算企業項目，使其抵扣方式與經濟發展相適應。企業還應組織財務管理人員進行培訓，使其能夠更深刻的了解會計核算，掌握會計核算的方法，降低企業的成本。尤其是對建筑企業而言，涉及項目之多，涉及范圍之廣，都對企業的財務管理效果和發展造成影響。營改增政策實施后，企業應順應這一政策。

（三）影響了企業現金流的分配

隨著“營改增”政策的實施，我國企業的現金流分配發生了變化，建筑企業也不例外，對于房地產企業而言，經濟效益與成本之間的關系發生變化，這是由于營業稅的計算方式發生變化。在以往的營業稅征收中，多采用預交制度，并且根據企業營業額統計繳納，導致很多企業的資金短缺，無法滿足繼續經營的需求。按照進度百分比來繳納稅費將給企業帶來嚴重的影響。資金無法跟上必然影響施工效率。營改增改變了稅收模式，增加了繳稅樣式，可以按照企業需求根據百分比來確定收入，并且開具相關的發票，這使得企業的資金壓力降低。另外，“營改增”對于企業的稅收抵扣進項稅額造成了較大的影響，一般采用確認收入與抵扣當地的進項稅額，確保現金流量的增加。最后，企業財務管理部門并不是獨立存在的，會計核算核算人員應與企業采購人員、技術人員聯系，掌握最新的市場動態，對資金進行合理的分配，在企業所需材料的購進上，財務部門應對資金支出進行把控。在滿足質量的基本要求的前提下，考慮價格問題，選擇具有優勢的材料完成施工，促進建筑企業的發展。

二、“營改增”政策后房地產企業會計核算策略

上文我們分析了營改增政策給我國企業稅收、財務管理帶來的影響，在這一背景下，企業應采取必要的應對策略。具體包括以下幾個方面。

（一）完善會計管理制度

“營改增”對建筑企業的財務管理造成了較大的影響，傳統的財務管理漏洞明顯的體現出來。要確保企業財務管理的高效性，要對其進行制度的完善，建立建筑企業財務管理的體系，對增值稅的相關科目和要求進行全面的分析，并制定與之相對應的會計管理制度，并且將責任進行劃分與細化。對以往財務管理的可行性進行分析，經過敲定后對其進行修改，監督現行的財務管理制度，由會計主管和財務總監對可行性進行研究， 及時發現財務管理中存在的問題，并對其進行強化。

（二）優化方式，確保會計核算的高效性

要確保企業財務管理的效率，適應營改增的政策的發展，就要從對以往的財務管理方式進行優化，首先，企業管理核算一個從整體上轉移到單獨性管理上。組織企業人員對營改增理念和流程進行學習，確保員工的專業性，在日后的工作中做到以政策為前提，減少企業賦稅。另外，企業應及時與稅務部門進行溝通，更快的了解機制的改變，第一時間對企業管理制度進行調整。

（三）積極應對，適應經濟市場發展

企業要持可持續發展理念，根據營改增的政策特點，改善企業的管理方式，面對壓力也充分利用優勢。營改增所涉及的是國家與企業之間的政策，其目的是降低企業稅收，減少企業壓力。但是如果企業的政策不能與之相對應，企業產品質量不能滿足要求，就會造成相反的效果。因此對于現代企業而言，應尊重營改增政策，并且充分利用，積極應對，及時了解市場的變化機制。

三、總結

總之，我們已經實現了企業的“營改增”策略，這對于建筑業的發展來說具有積極意義，能夠減少企業的稅收。當然，這一政策也給企業帶來了新的任務和挑戰，傳統的會計核算政策與現代政策不符，要求企業進行改革，只有根據需求進行必要的調整，才能與之相適應。可見，我國企業正處于轉型期，轉型成功需要企業內部的共同努力。

參考文獻：

[1]劉茹.探討“營改增”對建筑企業會計核算的影響[J].管理觀察，2015（01）.

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【關鍵詞】　會計核算；房地產開發企業；會計處理

從目前我國房地產企業財務管理結構來講，其在會計核算的業務處理上，尚未健全仍存在許多問題，嚴重制約了房地產企業的進一步發展。因此，如何有效完善房地產企業的會計核算制度，加強會計制度建設，早已成為房地產企業的首要工作。以下筆者以房地產會計核算業務中納稅處理為例，分析目前房地產會計納稅核算中存在的主要問題，提出解決對策，以供參考。

1．房地產企業會計核算在稅收業務處理方面存在的問題

1.1在會計準則和稅收法規中存在收入確認差異

會計準則和稅收法規中存在著收入確認主要表現在以下兩方面：第一，企業的預售銷售，房地產企業在獲得房地產的預售許可證之后，就可以預售上市，其銷售所得按其性質可分為預收款和暫收款，是不確認收入的。待驗收工程和產品并辦完交接手續后，才能進行收入確認，由“預收賬款”賬戶轉入“主營業務收入”賬戶。稅法上通常將預收款歸為“預售收入”，并按照稅法規定預計其預售毛利率計算預交所得稅。第二，企業的按揭銷售，只有在開發商賬戶上收到銀行轉來的按揭款時會計才確認收入。在稅法中的相關規定，則是實際收到首付款之日起確認收入的實現，在銀行辦理按揭貸款轉賬之日確認收入余款的實現。

1.2在附屬設施收入上存在的核算處理問題

企業沒有將停車位、地下室以及銷售閣樓等附屬設施的銷售計入收入中；沒收客戶違約金、購房放棄的訂購金、誤工罰款、先租后售和政府獎勵等均未入賬；上房費、采光費和宣傳費等費用的收取未計收入。

1.3在產品開發中所存在的收入核算問題

將本企業自主研發的產品用于贊助、捐贈、職工福利、獎勵、并分配給企業股東或是投資者等，均未進行納稅申報；進行舊城改造，搬遷戶接受到的補償房，償還面積和拆遷面積之間的差價收入并沒有合并到場頻完工后和收入中，影響了企業預售款的及時結轉。

1.4房地產企業在成本費用上存在的收入核算問題

違規發票入賬：舊版已經作廢的發票、經過涂改或是自行填開的發票等；開發成本未按照“工程結算單據”進行列支，而是按照預計和合同金額列支的，有的甚至白條入賬。成本核算的對象被混淆，成本的提前列支，自用或有償轉讓的配套設施沒有單獨核算其成本，而將其直接計入企業的主營業務成本。

成本劃分不明確，實行成本配比結轉。產品開發成本與期間費用的計算不夠規范，尚未竣工驗收完成的產品均并入了營業成本，提前并一次性列支應由各期來分擔土地成本，沒有將土地成本、基礎設施費、建筑安裝工程等分攤到獨立核算的企業配套設施中。期間費用的列支標準與范圍擴大，計稅的所得額。企業將預售收入作為業務宣傳費和招待費、廣告費的計算基數，計入企業的管理費用；完工前的開發產品借款利息，實行一次性的方式計入當期損益。企業的各類明細的核算科目的未按照開發產品的對象進行設置。

2．強化房地產企業會計核算在稅收業務處理方面的完善對策

2.1　加強房地產企業的票據管理

房地產企業應當強化票據管理，完善票據的領用制度，以此完善納稅業務處理。如：預收房款收據以及代收的各種集資款等房地產開發企業對外使用的收據，應當視其為發票對其進行管理，完善票據的領用存的制度，便于稅務部門的檢查。并嚴格遵守預收款預繳制度，時繳納稅款。

2.2建立健全房地產企業的收入核算

2.2.1明確企業核算范圍

房地產的銷售收入通常指自行開發的房地產的銷售所得、銷售商品房所得的收入、配套設施的銷售所得、土地轉讓所得的收入。與購買方事前簽訂的購銷合同、房地產的開發按合同內容進行的就屬于自行開發的房地產項目，其中也包括購買方事前未簽訂購銷合同的房地產。周轉房的出售、舊城改造中的回遷戶的拆遷面積內所交納房產安置權款、超出面積的房產款，均應包含在“銷售收入”的核算范圍中，面積的房產款，也在“銷售收入”核算范圍內，而自用房產出外，應作固定資產核算。

2.2.2正確應用收入確認標準

房地產企業的商品銷售通常要簽訂房產預售合同、交付房款、簽訂正式的房產銷售合同、驗收合格的工程、交付買方驗收合同并進行產權過戶四道程序。在房地產開發產品完成竣工驗收的前后進行合同的簽訂，該合同從一定意義上來講僅屬于合約的一種，買方認可驗收房屋時，買方就尚未接受商品的所有權上具有的風險與報酬，不管款項是否收付，都不符合房地產開發企業的收入確認條件。開發產品竣工驗收、辦好移交手續之前，房地產預售款，僅能進行預收或暫收款處理，不作收入確認。僅當客戶與企業簽訂了正式的銷售合同，遵循法律手續；房屋竣工并驗收合格后，客戶確認了房屋的面積、結構和付款方式之后，交易雙方完成移交手續；能夠可靠的計量收入金額時，可進行銷售收入確認，簡言之，就是只有房屋完工并交到購房者手中，才可以由預售賬款劃入主營業務收入。

2.3健全預售方式下的房地產企業流轉稅費的核算

對于尚未竣工的開發產品，房地產預售所得因未符合企業收入的確認標準，因此，房地產預售款，不得確認收入，暫計入預收賬款的會計科目中；只有在開發產品竣工完成驗收完畢并辦理了移交手續，該項房地產銷售方得以實現，才可由“預收賬款”轉化為“主營業務收入”。房地產企業納稅申報時，應借“應交稅費”二級科目為“預交營業稅或城建稅或是印花稅”等會計科目，貸方的一級科目與借方相同，二級科目應為“應交營業稅”；進行收入的確認時，方可將這一部分應負的稅費轉出，借方為“營業稅金及附加”，貸方則應記為“應交稅費——預交營業稅”，只有這樣才可以實現企業收入與稅費的準確配比，并做到對企業的實際經營情況和報表項目的財務深化分析反映的恰當性、公允性。

結束語

總之，我國的房地產市場尚處于發展階段，企業會計核算也并未完善。本文僅分析了房地產企業會計核算的納稅部分，并針對其中存在的問題提出了幾點解決措施。我們相信，在我國經濟逐漸發展、會計制度與準則的不斷完善，房地產開發企業的會計核算也將逐漸規范、完善。

參考文獻

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關鍵詞：房地產企業 會計工作 不足 建議

一、目前我國房地產企業會計中的不足

（一）會計收入確認難度大

房地產行業與一般行業不同，其經營方式需要通過土地和房屋實現，因此，需要的投資金額和買賣金額都不是一筆小數目，相應的決定其資金的回收時間較長。房地產企業具體的銷售方式可分為兩種。一種是促進銷售，另一種是相控銷售，房地產企業考慮自身利益和安全問題，往往在與客戶成功簽訂合同之后，向客戶索要首付金額，一定程度的保證交易的成功率，然后剩下的資金進行分期付款或由銀行按揭。由于房地產企業的銷售周期很長，內容較為復雜，管理工作開展難度較大。房產銷售收入包括土地轉讓收入、周轉房及商品房銷售收入、配套設施的收入，還要區分取得預售證、項目竣工驗收、辦理移交手續等各個階段如何核算。如果房產是在某些促銷的活動下進行交易的，那么應該判斷該交易是屬于銷售性質還是融資性質。和銷售房產有關的風險以及報酬還是屬于開發公司，就算移交手續已經辦完也不能對收入進行確認。同時，國家未能完善相關法律法規規范房地產企業的行為，一定程度上加大了會計核算的復雜性。

（二）未建立健全會計制度

目前，我國房地產企業普遍存在一個問題，無論是管理觀念還是管理模式，都繼承了以往的傳統，較為落后，不符合社會發展要求，同時不能保證企業生產運營過程中實行有效的監督，會計核算相關的制度也不完善。在房地產企業內部，財務部門將基礎設施的會計核算工作與其他部分的會計核算工作完全分離開來，一定程度增加了資金壓力，同時導致企業內部的控制工作難以符合科學性、合理性及有效性。

（三）缺乏良好的金融環境

市場環境的優劣直接決定了房地產企業的發展好壞，在市場環境中能對企業發展造成重大的影響的就是金融環境。國際金融大環境和國家調控政策的陸續出臺對國內房地產行業的影響還是較深遠的。同時，目前我國房地產企業自身會計制度中的不足，缺乏科學的會計理念，會計目標不明確，內部控制由于缺乏制度保障管控不到位等，這些不良因素給金融環境帶來一定的負面影響。

（四）會計內控不力，管理不到位

現階段，我國大部分房地產企業未能真正認識到開展會計內部控制的重要性，對其重視度較低，未建立健全相關機制，導致企業會計工作的開展常常有所遺漏，核算結果準確度不高，由于缺乏制度保障，難以激發員工的工作積極性和創造性，一定程度減小了企業的內在動力，增加了風險的發生率。

目前來看，我國房地產行業的發展市場的穩定性不容樂觀，由于起步較晚，發展過于迅猛，沒有豐富的相關經驗，企業內部的監督管理工作也并不到位，資源無法實現優化的配置，利用效率低下，造成資源的大量浪費，導致企業無法平穩健康的運營，嚴重阻礙了企業發展。同時，房地產企業財務部門信息統計工作不及時，企業自身對市場變動的應對能力較差，對市場的風險預見性和掌控性相對較低。

二、強化房地產企業會計工作的有效建議

（一）強化會計信息反饋，做好風險管理

房地產企業在發展過程中，其內部管理人員需要切實將權力和責任落實到每一個會計人員身上，要求他們定期上報會計核算的數據信息，無論是收入還是支出數據都需進行詳細的核算，對交易過程中的金額和時間等一系列問題進行細化歸類核算、詳細明確記錄，根據要求及時上報。定期收集、整理重要的財務信息，做好風險管理。重點把握好企業自身運營中面臨的經營風險、財務風險、信用風險等，及時作出預警分析，提出應對建議，并采取必要措施化解各種風險。

（二）強化會計內部控制

房地產企業強化細化會計內部控制制度，營造良好的管理控制氛圍，嚴格執行制度，部門加強相互監督、制約，有效降低風險的發生率，加強監督管理工作，發現問題及時分析，及時改進，優化產業結構，實現資源合理配置，完善相關獎懲機制，提高會計人員的工作積極性，激發創造能力，實現會計核算效率的提高，推動房地產企業平穩健康的發展。

（三）強化會計人員專業素質培養

房地產企業開展會計工作時，需實現合理的分工，切實保證每一位財會人員都擁有明確的職責，保證分配的合理性、科學性，有效保證會計核算的準確性，大大提高會計核算的效率。把會計工作中的事前預算、事中控制、事后核算做好做細，給企業的領導者提供有效的決策依據。這種明確分工的核算方式決定了每一個財會人員都需具備很強的專業素質。應加強財會隊伍建設，提高財務人員的綜合素質以不斷適應現代企業管理的要求。在人才的培養和引進中堅持以德為先、德才兼備的原則，重視培養既會核算又懂管理、在復雜形勢下能夠做出獨立思考和正確判斷的具備戰略眼光的復合型領軍人才，確保財會隊伍能夠勝任構建以財務管理為中心的現代企業管理構架的重任。

三、結束語

社會和經濟的發展，人們對房地產的需求不斷增加，加強房地產行業的發展，能夠有效緩解居民的住房壓力。房地產企業在國家財政收入中占據重要地位，同時又關系到國計民生，有必要強化其內部會計工作，加強會計核算、會計信息、會計內部控制及會計人員培養等方面的工作，確保我國房地產企業實現健康可持續發展。

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關鍵詞:房地產 會計核算 科目設置 會計信息

近年來，我國房地產行業得到了超高速的發展，房地產企業的會計工作作為房地產業的重要組成部分也受到了各方的密切關注。我國所獨有的房地產生產及銷售形式，使房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此，在市場逐步走向成熟的情況下，房地產公司會計核算中的一些問題得到了暴露。在這樣的情況下，如何規范房地產企業會計核算工作的健康發展，是相關從業人員都在認真思考的問題，筆者認為應當采取以下對策加強會計核算。

1. 合理設置會計科目

房地產企業應根據本公司開發項目的數量、規模和內部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算，就可以不單獨設立開發間接費用賬，只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄，由于管理費用、利息系間接費用的主體，為更加有利于開展核算，可適時取消開發成本一級賬，把房屋開發、土地開發和代建工程開發等設為一級賬，然后再設置明細項目。在實際操作中，企業完全可以設立開發成本明細臺賬，根據核算對象的不同情況設立不同的成本卡片，全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末，只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分，即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容，比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬，全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌，以利于開展投資分析，而且將項目具體情況作為抬頭，便于開展監督分析，同時又免除了結賬和建賬之苦。

2. 實施現金收付實現制

房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。因為會計期間的存在，可能導致房地產企業經營業務的實現和貨幣資金實際支付及其變動發生的時間出現不一致的情況，所以會產生有權責發生制和現金收付實現制這兩種方式。根據我國企業會計準則的規定，企業的會計核算應當以權責發生制為主體。但是，通過多年來的房地產企業會計工作實踐，筆者認為，由于房地產企業經營業務的特殊特點，更加適合采取現金收付實現制。因為采取權責發生制核算房地產開發企業的經營業務收入，存在一定的缺陷和不足:一是容易出現人為調節利潤的情況。權責發生制的實施，從客觀上為房地產企業提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會，簡而言之，就是便于人為調節利潤，導致會計信息的失真，進而導致國有資產的流失。二是權責發生制無法準確地反映出企業的實際收入情況，從而影響到企業的資金周轉，導致企業簽訂的購銷合同越多，其應收賬款的余額也就越大，那么資金不足的問題也就更為明顯，由此看來，一味采取權責發生制，并不符合我國的實際國情。另一方面，實施現金收付實現制可以大大降低上述危害，有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則，還能夠準確地反映房地產開發企業的資金情況，實現在以直接法編制現金流量表的過程中，不影響現金收入與費用以及營業外各項收支的調整，可見，現金收付實現制有利于現金流量表的編制。鑒于此，對于房地產公司而言，在經營業務及收入的會計核算中，應當允許權責發生制與收付實現制這兩種方式并存，并根據國際通行的慣例，在分期銷售的情況下采取收付實現制以確認收入情況，而對一般賒銷收入和貸款利息收入等，采取權責發生制進行確認的，在特定條件下應采取兼容收付實現制的辦法來具體實施。

3. 擴大企業信息披露范圍

改進房地產公司的會計核算工作，應擴大房地產企業的信息披露范圍，主要應抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構成信息的披露。對于擁有大批量優質低價土地的房地產企業來說，土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式，相對于其他同類企業來說具有更大的競爭優勢，從而在今后幾年內保持很好的發展勢頭，進而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產公司披露的土地使用權總額，根本無法掌握土地儲備的相關信息。可見，在房地產公司的財務報告附注中，增加土地儲備量和成本情況的內容，是很有必要的。二是注重分項目現金流量信息的披露。企業要在財務報告的附注中加入分項目的現金流量信息，也就是說，要以企業的具體項目為基本單位，披露本公司在開發過程中所產生的經營活動現金流量，主要包括銷售房產所收到的現金、購買工程物資和支付工資等所支付的現金等，這樣就能提高現金流量信息的有效性。三是注重質量保證金及風險信息的披露。高風險性是房地產業的突出特點，需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此，應建立起質量保證金制度，保障房地產商品質量，由于房地產商品還具有長期、高價值等特點，企業要按照所開發項目的具體情況來提取相應的質量保證金，以提升應付風險的能力。同時，要在企業的財務會計報告中充分闡述各種風險，也就是要在房地產企業的報表附注中增加風險披露的相關內容，對公司還在開發中的土地、項目等風險進行充分說明，以提高抗擊風險的力度。

4. 結語

在實施新會計準則之后，會計規范體系建設越來越趨于完善，全社會的法律意識也在逐步增強，有關監管部門的執法力度也在不斷提高，這就對房地產企業會計核算的規范提出新的更高的要求。在這一新形勢下，房地產企業要根據企業實際特點，進一步分析如何加強和改進本企業的會計核算工作，為企業帶來更好的經濟效益。

參考文獻

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