房產投資利弊范文

導語：如何才能寫好一篇房產投資利弊，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】外商投資；房地產；利弊分析；風險

一、引言

按照國際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡稱FDI）是指一國的投資者將資本用于他國的生產或經營，并掌握一定經營控制權的投資行為。一般認為，東道國通過FDI，可以得到發展經濟所需的便宜資本，還可以引進先進技術和設備以及管理方法和營銷手段，同時也可以通過投資國對東道國本地招入的員工培訓等增加人力資本存量，促進東道國的經濟增長。1985年以來，我國FDI的規模一直在不斷擴大，到2010年，已有117個國家和地區的投資者在我國設立外商投資企業445244家，大型跨國公司世界500強已有400余家來我國投資；外商直接投資額已經達到1057.35億美元，較1985年增長了53.1倍，年均增長速度超過17.3％。

同時，外商直接投資的行業也越來越廣，除了傳統的制造、采礦、電力、建筑、交通運輸、批發零售等行業，還包括房地產、租賃商務服務、計算機軟件等現代服務行業。

2010年，作為國民經濟支柱產業的房地產業已經成為吸收外商直接投資的第二大產業，僅次于制造業，其吸收的外商直接投資額達239.86億美元，占全部吸收額的23％。

一般認為，外商直接投資房地產業或其他行業都會直接或間接推動房地產業的發展。但在我國，這種推動作用是否存在，推動作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問題。

二、中國房地產市場現狀及特點

中國近年來最紅的經濟話題莫過于房地產問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業”的說法，與此息息相關的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。

真正意義上的中國房地產市場始于　1996　年左右，房地產產業在廣州、深圳等一些發達地區率先起步。1998　年，中國開始進行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機對中國經濟低增長的影響，國家出臺了一系列政策來拉動內需，在個人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國房地產市場化的高速發展時期。

中國房地產市場化導致房地產價格的市場化，計劃經濟時期人們被壓抑已久的對房產的需求被激發出來，供需規律開始發揮其強大作用，雖然供應量越來越大，但是需求更為強勁，使得房地產價格節節攀升。經過近幾年的快速發展，世界房地產行業已經形成一定的產業規模，相關房地產產業也日漸完善，但是中國房地產市場還遠未成熟。同發達的歐美國家相比，無論市場規模、產品檔次、品種規格、消費水平等方面都有很大的差距。隨著市場經濟的發展，房地產技術水平和產品質量的提高，以及應用領域的不斷擴展，中國的房地產將會有巨大的市場需求和發展空間。

大量外商投資中國的房地產市場，與中國房地產市場的特點密不可分。首先，是中國經濟持續偏熱，房地產價格上漲迅速。2010年7月中國房地產指數系統百城價格指數報告對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，十大城市平均價格上漲54．25％。其次，中國的房地產市場需求量很大。中國正在經歷城市化的轉變過程，大量農村居民涌向城市，對住房的需求有實質性的增加。再次，中國正在經歷住房制度的重大變革，比起大多數發達國家，對投資房地產市場的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場規范性也較差，而外資正是利用中國制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤。

三、外商投資我國房地產業概況

加入WTO　以來，我國按照入世承諾：在房地產業，除高檔房地產項目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等）不允許外商獨資外，其它房地產項目沒有限制；在房地產中介服務方面，包括房地產估價、物業管理、中介服務等，允許外商成立合資、合作企業，并在5年內開始允許外資成立獨資企業。以此為契機，近年來，外商一致看好中國快速發展的房地產市場，使中國房地產市場再度掀起強大的“外資旋風”。

2005年9月12日，國家外匯局首次披露，外資在我國房地產市場中的投資比例約為15％，境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創造了此前5年的總和。而亞洲地區的投資機構也以其靈敏的反應快速進入我國的房地產市場。2005年，亞洲地區有260億美元用來投資房地產，其中約有　20％到25％的資金投向中國房地產市場。全球最大的金融集團之一ING集團亞太區于2007年10月17日推出首次季度性調研項目時指出，中國內地房地產市場成為房地產投資者的首選意向市場。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數十億美元用于房地產開發。

由于國內對外資的旺盛需求及境外投資者對中國房地產市場的看好，在趨利性的驅動下，外資已大量全面地進入中國房地產市場，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭　ING　集團等大批的國際投資集團和投資基金。據央行報告統計，外資在中國房地產市場中所占的比重已達到　15％。

四、外商投資中國房地產的動因

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無論是從事建筑業、金融業、文化體育業還是服務業等，都可以通過經營項目的稅收優惠達到合理降低稅負的目的。比如：

1、營業稅優惠：

托兒所、養老院、殘疾人福利機構提供的育養、婚介等服務；殘疾人員個人提供的勞務；醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務；學校和其他教育機構提供的教育勞務以及從事科技研究取得的技術轉讓收入等等，不繳營業稅。

2、企業所得稅優惠：

現階段可以享受一定減免稅待遇的有：符合國家規定的高新技術企業和從事第三產業的企業，以廢渣、廢水、廢氣為主要原料生產的企業，在國家確定的老、少、邊、窮地區新辦的企業，遭受嚴重自然災害的企業，新辦的勞動服務就業企業，教育部門所屬的學校辦的工廠、農場，民政部門所屬的福利生產企業，鄉鎮企業等等。

3、個人所得稅優惠：

購買國債和國家發行的金融債券取得的利息免征個人所得稅；對因嚴重自然災害造成重大損失的可減征個人所得稅等等。

個體工商業者在選擇經營項目時，完全可以考慮和利用這些優惠規定，根據自身的實際情況合理靈活地加以運用，取得享受減免稅優惠待遇。

“洋為中用”

我國為吸收外資、引進技術、擴展國際經濟的交往，對外商投資企業實行稅收傾斜政策。個體工商業主可通過洽談合資、引資、改制、資產重組等一系列方式，實現由內資企業向中外合資、合作經營企業等經營模式過渡，不失為一種獲取享受更多減稅、免稅或緩稅的好辦法。

選個“風水寶地”

凡是在經濟特區、沿海經濟開發區、經濟特區和經濟技術開發區所在城市的老市區以及國家認定的高新技術產業區、保稅區設立的生產、經營、服務型企業和從事高新技術開發的企業，都可享受較大程度的稅收優惠。私營企業在選擇投資地點時，可以有目的地選擇以上特定區域從事投資和生產經營，從而享有更多的稅收優惠。

用而不“費”

私營業主應考慮到如何對經營中所耗水、電、燃料費等進行分攤，家人生活費用、交通費用及各類雜支是否列入產品成本，對租用自身場地經營的企業是采取收租還是以實物投資參與經營分紅的方式等問題。

1、以自有土地和住宅參與經營

在與人合伙經營時，采取收取房租的方式。比如：私營企業適用33％的比例稅率，當租金收入和經營者月收入的增加幅度不跨越33％的稅率檔次時，采用收取租金方式更為有利。

在將自有房產作為經營場所時，不可用全部場所作為營業地，這樣可以少繳房產稅。營業用房產稅是按房產余值的7．2％按年征收，這里的房產余值是依照房產原值一次減除10％至30％后的余額計算繳納；出租房屋的房產稅是按租金收入的12％按年征收。一般來講，現值總大于原值，余值大約只相當于現行市價的30％左右。

2、合理提高職工福利

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投資性房產之所以受青睞，最根本的一點是除了房地產本身的保值增值功能外，其還有較高的投資回報率。就目前的市場看，諸多投資性房產項目承諾的年回報率在8%左右，遠高于銀行利率。然而，“收益越高，風險越大”是投資的恒定鐵律，伴隨投資者的逐漸成熟和理性，他們在看到高回報率的同時，也對投資安全性更加關注。擔保的介入正是在這一背景下的市場產物。

市場創新之舉

在近期舉辦的商鋪展上，久陽。濱江公寓吸引了不少投資者的眼光。這家位于浦東八佰伴商圈內的純投資小戶型酒店式公寓，地段和概念都不錯。據售樓人員介紹，該樓盤有非常全面的保障措施：包租5年，由在臺灣有過豐富經驗的酒店經營公司統一經營管理，每年回報率高達10％。為了進一步增強購房者信心，該樓盤還有最后一招極具殺傷力的法寶：“我們有擔保公司，對所承諾的投資回報率進行擔保。也就是說，退一萬步講，萬一經營不好，是由擔保公司對你們先行賠付，補足這個回報率，然后擔保公司再來找開發商?！睂τ谟浾邽槭裁匆袚５囊蓡枺蹣侨藛T的說法是：“這可以增加購房者的信心，這說明我們對這個樓盤很有信心?！?/p>

如果以上的條件真的都能如售樓人員介紹的逐一實現，購房者就相當于是在銀行開了一個高息的存款戶頭，實現高利息和無風險。只需100萬元本金，每年獲息10萬元，剩下坐著等收錢就是了，這種好事到哪里去找？不過幾經詢問，記者還是沒能獲知是哪家公司進行擔保，對方給出的理由是合同尚未最后簽訂，售樓人員目前也不了解擔保公司的具體名稱和擔保詳情。

久陽。濱江公寓并不是最早引入擔保的，美麗園。龍都大酒店的帶擔保投資性客房早在幾個月前就開始銷售了。

美麗園。龍都大酒店，又稱美麗園大酒店，位于延安西路、南京西路，距離靜安寺只要5分鐘的路程，這一商務黃金地段內有希爾頓酒店、國際貴都大酒店等著名酒店。美麗園原先的業主是靜安區土地開發控股總公司和恒安投資有限公司。從1998年6月開業以來，酒店經營業績表現良好，今年年初，該酒店投資4000萬元進行了大規模裝修，同時宣布引入“產權式酒店”概念，其運作模式是：以單個客房為單位，投資者購買產權，再將客房轉租給酒店管理方經營，首期簽約租賃年限為10年，每年獲取6.5％～7％的回報。

在美麗園大酒店對外的宣傳材料中，清楚地印有如下表述：國營機構上海市靜安區土地開發控股總公司提供全額不可撤消擔保，保障協議與酒店銷售合同同步簽署。記者在酒店的銷售現場見到了兩份合同，一份是銷售合同，一份是租賃合同。其中，租賃合同由酒店的經營方、在國際上管理多家酒店的龍都國際酒店與購房者簽署。銷售小姐告訴記者，靜安區土地開發控股總公司與購房者簽署的擔保合同將作為租賃合同的附件，與租賃合同具有同等的法律效力。

作為一家國有大型企業，上海市靜安區土地開發控股總公司擁有上海市的多個房地產項目和一些上市公司的股份，實力毋容置疑。同時，身兼開發商身份背景的靜安土控出現在擔保席上，無疑是給購房者吃了一顆定心丸。

據了解，美麗園。龍都大酒店推出的產權式客房共有353套，自去年年底發售以來銷售速度相當快。今年3月酒店正式開業之時，酒店已售出近50％；到今年6月底，銷售率升至80％，除了本地買家外，還受到部分溫州投資戶以及來自美國、英國和意大利的境外買家的追捧。截至目前，酒店還余有約10套房產，不過樓層相對較高。目前酒店出租率超過80％，并在前不久由三星級酒店成功晉升為四星級。來自美麗園大酒店的意見是，每年近7％的凈回報率可能在市場上不算最高，但已排除了投資者的其他稅費，是比較透明和可靠的，靜安土控設有高達4500萬元的風險基金，投資安全性完全有保證。

難以替資風險

上海原先的酒店式公寓都是依靠經營企業的品牌來擔保，只要是經營企業的牌子大一點，業績好一點，購房者就心滿意足。而這種有擔保公司參與的全新的規避風險的方式值得關注，對投資者頗具吸引力。但業內人士同時指出，擔保并不能代替房產投資風險。

策源商用事業部的沈朝暉認為，擔保業之所以介入投資房產，還是源于投資回報率問題。當前的投資房產市場上流行的一種做法是售后返租，即個人投資者購房后將房產交給經營管理公司統一經營。這些經營公司要么是專業公司，如國際連鎖酒店經營集團，要么是開發商另行成立的公司。一般在操作中簽署兩份合同，一份是房產銷售合同，由開發商與投資者簽署，另一份是房產租賃合同，是由經營管理公司與投資者簽署。而經營管理業績不佳，經營公司可能撤出，也確實曾有這樣的事情發生。隨著投資者對市場風險的關注，擔保介入應運而生。對于一個具體的房產項目，可能開發商有名，管理公司名氣不大，或者反之。為了解決一些困惑或者障礙，再找一家有名氣和有實力的公司來擔保，這樣對投資者來說更有吸引力。不過值得投資者注意的是，有無擔保與物業的經營管理水平沒有直接聯系。

投資房產包租的形式一直都有，但這種方式本身來說帶有一定的投機成分，因為不是所有的投資性房產都能經營得好。市場上通常的投資回報在6％，客戶還要承擔營業稅費，實際拿到的在5％左右。如果發展商只要承擔5％，對于經營得好的公司是可以承擔的。超出這方面的回報，要么需要產品或者經營管理方面具有獨特的優勢，要么可能通過非常規的手段，比如提高定價來達到回報率。此外，也不排除開發商快速回收資金的可能，需要具體問題具體分析。

沈朝暉指出，房產投資承諾回報的方式在國外很少，國外售后返租的也不多。投資商業房產主要還是看重物業價值。從這一角度來說，如果是寄希望于靠出租來收回投資，其實是對投資者的誤導。

還需看擔保公司自身

當前，專業擔保公司介入投資性房產投資回報率擔保的例子頗為少見，而業內人士對于非專業擔保公司承擔擔保的利弊看法不一。

上海中科智擔保有限公司經理余勝告訴記者，投資者對于房產投資回報率的擔保要求屬于保底收益的一種形式。由于擔保行業本身都是剛剛出現，與投資房產相結合的擔保項目更屬于新生事物，目前擔保行業還沒有對此歸入特定的大類模式，而是要就項目個案的風險是否可控進行具體分析。專業擔保公司在風險控制方面有較高的要求，可以說，其介入對于項目的運營管理增加了壓力。

而同樣因為行業特性，在風險控制方面具有更高要求的信托業內人士認為，由于擔保公司在財務擔保中有一定的資產放大效應，比如100萬元注冊資本金可以對外承擔300萬元的資產擔保，而且擔保公司往往同時為很多項目擔保，所以非專業擔保公司來承擔投資性房產的回報率擔保也不失為一個解決辦法。不過由于經營合同與開發商沒有關系，而承擔擔保的公司也往往屬于有限責任公司，所以有了擔保并不意味著“鐵?！睙o風險。投資者應當明確擔保不是保險，兩者截然不同。對于承擔擔保的企業來說，擔保屬于普通的債務，萬一企業發生資不抵債，投資者在償還方面沒有任何優先權，所以擔保企業的具體運營情況應當是決定風險的要素。從理性的角度講，如果特別看重擔保，在購買房產前，投資者應該想辦法多了解擔保公司的財務運行狀況，以及它是否有能力承擔擔保。

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【關鍵詞】物業稅；計稅依據；稅收制度

物業稅，是以土地、房屋等不動產為課稅對象，在不動產占有環節課征的一種稅，它要求其承租人或所有者每年都要支付一定稅款，而應繳納的稅款會隨著不動產市場價值的升高而提高。它作為一種地方稅，具有收入充足性、稅收中性、簡單、公平以及受益稅的特征，是地方財政收入穩定而重要的來源。

一、我國開征物業稅的必要性

（一）開征物業稅有利于優化我國現行財產稅制

我國現行房地產稅制存在稅種重復、重復征稅、計稅依據不合理等問題。首先，我國目前與土地、房產相關的稅種有房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等，這些稅的政策目標多元化、不統一。其次，計稅依據不科學，背離了房地產稅的本質特性?，F行房產稅種的計稅依據主要有房產余值、租金收入或者實際占用的土地面積，這些計稅依據都不能準確反映財產的現有價值及時間價值，不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應地增加稅收收入，其調節經濟的作用有限。第三，重“交易”輕“保有”，稅負結構不夠合理。按我國目前房地產稅制，發生在投資環節的稅收和收費對于投資者來說過多、偏重，而在房地產占有和交易環節，課稅相應較輕。這種稅費制度刺激了各類投資者對房地產的需求，也極大刺激了房地產的投機行為。開征物業稅能夠優化我國房地產稅制，避免重復征稅，體現稅收公平原則。

（二）開征物業稅有利于國家從宏觀上調控房地產價格，規范房地產市場

我國房地產市場存在嚴重泡沫，并且去庫存壓力大，而有關稅費則占到房地產價格的30%～40%，因此一旦開征物業稅，必然會導致房地產價格的下跌，達到刺激消費需求的目的。

在目前不規范的房地產市場中，房地產的投機行為主要表現為兩種現象。一種是在房地產開發環節，“炒地”現象嚴重，一塊地要經過幾手才能到開發商手里，被人為放大的價格最終會轉到房價中。另一種現象是“炒樓”，投機需求增加了實際購房者的購房成本。開征物業稅增加了保有環節的成本，在一定程度上能抑制“炒地”、“炒樓”行為。

二、物業稅開征面臨的問題

（一）現行土地批租制度不利于物業稅的開征

我國實行的是“批租制”，即在土地使用權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權，其大部分稅費，用地者須一次性支付。房產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費。再開征物業稅，則存在重復征稅。

（二）稅收制度的設計難

1.納稅人。物業稅作為財產稅的一種，從理論上講應當向房屋的產權人征收。但在目前的情況下，土地、房屋的產權情況復雜、非常不明晰。一是我國土地沒有私有化，即單位和個人擁有土地只是擁有一定年限的土地使用權而非產權；二是很多企業、部門、事業單位的用房產權不清、產權與使用權分離的情況非常嚴重。

2.計稅依據。物業稅計稅依據可以是應稅財產的評估價值和租金。但是，房產價值很難評估，既要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素，同時居民住房情況十分復雜，有在房改過程中買的，有貸款買的，也有現金買的，有已購房產，也有新購房產。針對這些情況，如果不加區別則難以公平，而加以區別，則又是一項工作量極大、難度很高的工作。

3.稅率設計。稅率是衡量稅負輕重的一個主要標志，那么，稅率的高低必然要反映物業稅的稅負水平。但是，目前我國房地產整個行業鏈條中涉及大量稅費，既有稅務部門征收的增值稅、城建稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅等；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費用；還有房管部門在房地產登記、使用、經營交易、過戶以及日常管理等環節收取的各種費用。因此，要想科學測算出現行房地產稅的稅收負擔比較困難，因而也使物業稅的稅負水平難以確定。

（三）房地產評估工作尚未明確

開征物業稅依賴于房地產登記制度和評估體系等的建立，但目前國內物業價值評估體系尚未健全，配套不完善、市場不規范。

三、開征物業稅的對策

（一）建立完整而系統的房地產評估制度

為保證物業稅的順利開征，必須建立一種科學的不動產評估制度，制定不動產評估法規和操作規程，建立健全不動產評估機構，配備高素質的評估人員，強化評估制度?？梢栽诙悇詹块T內部逐步組建自己的評估機構和配備專門的估價人員，使物業稅的征收有科學的依據。

（二）制定科學的土地供應機制

實行物業稅后，為了保證土地利用的可持續發展，防止開發商盲目開發、濫用土地行為。必須加大政府的宏觀調控，建立科學的、嚴格的土地供應機制。

（三）精心設計稅制要素

1.納稅人

根據我國實際情況，物業稅納稅人可以確定為在我國境內擁有或承租不動產的自然人和法人，具體包括不動產持有人、權益擁有人、租用人、抵押人等。同時，考慮到實際征管的需要，稅法有必要規定物業稅的扣繳義務人，承租人既可作為納稅人，也可以作為物業稅的扣繳義務人。

2.征稅對象

物業稅的征稅對象可以按區域來劃分確定，但是要充分考慮到我國城市化的進程，以及各地區的實際差異，避免稅收真空和稅負不公的現象出現。隨著我國城市化、城鎮化進程的推進，農村與城鎮的界限將變得越來越模糊，城鎮區域很難準確界定，容易形成征稅的真空地帶。稅法可以從總體上確定以城鎮的房屋、土地為物業稅額的征收對象，農村的房屋、土地免征物業稅，但對城鎮、工礦區周邊的房屋、土地要有補充的規定，是否要征收物業稅，應根據對其的評估結果來確定。

3.稅率

稅率設置應充分考慮應稅物業的用途、性質，考慮不動產所處的地理環境、公共設施、交通等因素，設置不同的稅率，例如，居民住宅與商用樓房、普通住宅與豪華住宅在稅率上應有所區別。

參考文獻：

[1]胡家忠.我國開征物業稅的利弊分析及時機選擇[J].湖北三峽職院技術學院學報，2006（2）

[2]劉桓.物業稅的開征及其難點透析[J].涉外稅務，2004（4）

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1、年滿18歲；

2、夫妻名下合法擁有不少于2，000，000英鎊資產，包括存款、房產、公司價值等，沒現金比例限制，或在英國境內金融機構已經擁有不少于1，050，000英鎊的資產；

3、愿意在英國境內金融機構做不少于1，050，000英鎊的投資。

英國移民投資方式

申請人可選擇下列其中一種方式投資：

1、全額投資1，050，000英鎊到英國政府指定金融機構，為期5年，年回報率約2％；

2、一次性支付5年存款利息190,000英鎊。

今年7月以來。隨著加拿大等傳統移民國家政策的不斷收緊，讓非主流移民國家英國成為了現今備受關注的移民目的國之一。由于咨詢英國投資移民的客戶越來越多，為了滿足他們對在英國生活方方面面的了解需求。2011年10月15日。澳德華集團邀請旗下《出國》雜志專欄作家、英籍華人郭瑩女士，與有意移民英國的客戶進行面對面的座談，分享她在英國生活18年的切身體驗和感受。

郭瑩女士是北京人。1993年作為訪問學者去了英國，后加入英國國籍，現在是世界華文作家協會會員。國際時事評論員。郭女士先后為港臺、新加坡、歐洲及中國大陸媒體報道西方國家。她也是澳德華集團創辦的《出國》雜志的專欄作家，每期為雜志撰稿。

郭女士雖然定居英國多年。但因為從事行業的緣故。對于英國移民政策的了解并不多，當她得知現在的英國投資移民政策后。大為吃驚。她感嘆大英帝國真的是“放下身份”了!

郭女士首先從英國人特質和英國國情的角度分析了現行的英國投資移民政策：對比長期投資利益。英國人更關注可視范圍內的利益。即中近期的利益；而英國人也很現實。如果為環境所迫。他們可以放下自己認為高貴的身份；英國重視和中國的商業貿易。溫總理訪問英國時。簽訂了10億英鎊的貿易額；英國是個國土狹小的島國，資源少。制造業少。非常重視服務業；前任英國財相離任時留下“No money all”(一分錢都沒有)的留言。基于這些現狀。加上巨大財政赤字和經濟的窮途末路。迫使英國開放投資移民的大門。這在英國政府來說。只是權宜之計，一旦英國經濟復蘇，一定會再次關閉投資移民這扇門。

接下來，郭瑩女士分別又從教育、醫療、福利等方面詳細介紹了英國的有關狀況。

英國教育

眾所周知。英國的教育是國家的產業。世界認可度高，英國政府對教育質量有著嚴格的監管體系，從提供給學生的服務與幫助到教師隊伍的素質，每所學校，延續教育和高等教育機構都受到政府教育部門嚴格的監督檢查。英國的公立學校是16歲以下免費學，雜費低廉。英國特別注重素質教育。注重培養“人”，而不是培養“人才”，在這樣教育的熏陶下，不僅能全面掌握學科知識。而且具備了分析問題、解決問題的能力，而這些能力正是在日后工作中，更被看重的。特別是在處理危機和面對失敗時，能夠理智地權衡利弊。不輕易做利益最大化的選擇，而是把對雙向的傷害減到最低。

英國醫療

在全世界的醫療體制中，對國民的醫療服務，英國排名世界第一，從醫術、手術水平，到醫療設備、科研，也都堪稱世界第一。郭女士講述了一個真實的事例：郭女士的先生有20多年的吸煙史，政府為了鼓勵國民戒煙，研制出了一種戒煙藥，服用該藥物時可以繼續抽煙，一周后，自己就不想抽煙了，再服用該藥物2周，就徹底把煙戒了，不需要靠意志力戒煙，而且這種戒煙藥是政府免費發放的。從這則事例中，我們能深刻地體會到英國政府在醫療方面為國民所做的實事。

英國社會福利

在其他的社會福利方面。郭女士坦言英國的福利不如北歐的其他國家，但北歐人納的稅比英國人也要高得多。房產價格和生活消費跟國內一樣。倫敦、利物浦、曼徹斯特這些大城市相對來說是比較高的。而郭女士所在的城市――紐卡斯爾。消費水平一般，一套精裝修的兩層花園洋房，一樓三個客廳，二樓三間臥室，購買價格僅在25萬英鎊左右。

英國人平均每個家庭生育2.5個小孩，政府根據家庭收入發放牛奶金；政府給每位65歲以上的公民(女性60歲)，每月發放養老金。乘坐公共交通免費。即使是從沒納過稅的人。

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今年以來，房產管理處在建設局黨委和上級業務主管部門的領導下，經兄弟科室的密切配合，嚴格按照新時期房產管理工作的總體要求和部署，不斷更新思想觀念，積極拓展工作思路，與時俱進，扎實工作，造就一支“團結奮進，求實創新，廉潔勤政，高效嚴謹”的房管隊伍，圓滿完成了局黨委年初下達的各項任務目標，促進了××區房產管理事業各項工作的整體發展，為我區的經濟建設和社會各項事業的順利開展作出了貢獻。

一、加強內部管理，完善規章制度，深化理論學習，全面提高全處干部職工的政治素質和業務水平。

一年來，房產處客觀總結和分析了歷年來工作的經驗和存在的不足，及時地調整房產管理工作的新思路。首先以內部管理入手，重新完善修訂了一套切實可世界秘書網版權所有,行的內部管理制度，使全處干部職工的工作質量、辦事效率和優質服務水平有了明顯的提高，真正做到了“讓群眾滿意，讓政府放心”。二是狠抓了全處干部職工的思想政治理論學習和業務知識學習，學習了《房地產管理法》、《測繪法》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、法規，積極開展形式多樣的思想教育活動，學以致用，使全處廣大干部職工的理論水平、道德修養、業務素質得到全面提高。

二、更新觀念，拓寬思路，全面規范地做好房地產管理的各項工作。

（一）、加強房屋產權產籍管理

根據今年房屋確權的實際情況，除了區駐地正常業務開展外，我們也加大了對各鄉鎮（街道辦事處）公私產房屋確權登記的宣傳辦證力度。

一是完成了天使學校、商業銀行、農業銀行等區駐地各單位1000余戶15萬平米集資建房的辦證工作；二是完成了××××××××六個鄉鎮（辦事處）20個村莊3200戶近50萬平方米的測量辦證工作；三是完成了區駐地××××××××等村居舊村改造還建房1100戶13萬平米的測量工作，證待出。

（二）、貫徹落實拆遷管理條例，加大拆遷管理工作力度。

1、克服困難，努力開創工作新局面。今年以來配合區政府先后起草并出臺了《××××××××*開發改造拆遷安置實施細則》（××政發[2006]33號）、<<××××××*區域企業安置拆遷補償實施辦法》（××政發[2006]66號）兩個文件，初步完成了××××工業園區,××*地塊的拆遷任務。具體如下：

（1）、××××地塊347畝土地的開發改造拆遷工作于4月14日進行，現已接近尾聲。共拆除苗木182畝，拆遷公私產房屋22戶23000平方米。

（2）、今年5月中旬，啟動了××*工業園區企業安置及二期路網工程拆遷工作?，F已全部完成12000平米的房屋測量工作，其中已完成拆遷任務2000平方米；清點苗木4000余畝并已拆遷完畢。

（3）、完成了××××××*23戶因橡膠壩蓄水而損壞的苗木32畝2000余棵的清點賠償任務。

2、依靠基層干部群眾，抓住主要矛盾，靠上工作，解決疑難問題。在實施××*拆遷工作中，被拆遷戶開始不理解，不但不拆，開會都不參加，抵制情緒大，根據掌握的情況，我們依靠基層黨群干部，深入到拆遷戶中做工作，講解利弊，通過工作，大多數居民理解了，主動配合拆遷工作，并幫助做其他不拆戶的工作，最終達成一致，從而保證了拆遷工作的順利進行。

3、端正工作態度，提高工作效率，全面完成工作。在實施拆遷工作中，由于群眾的思想覺悟不在一條平衡線上，對拆遷的認識不可能一致，因此在我們開展工作中個別群眾抵抗情緒很大，有些極個別的群眾甚至謾罵、撕扯到動手。在對待這些極個別的情況，我們首先端正思想認識，做到打不還手，罵不還口，堅持耐心細致地講解拆遷目的，拆遷的意義及拆遷政策，最終達到了思想認識到位，主動配合拆遷。

(三)、房地產開發管理成績顯著。

隨著市委市政府城市建設的宏偉規劃的制定，××*也迎來了開發建設的新，針對這種情況，我們加強了對房地產開發公司的管理，同時審時度勢，堅決杜絕無資質等級開發、無證開發、無規劃開發的“三無”現象的發生，從而將河東區的房地產開發管理初步納入了正常軌道。

三、存在的問題和不足

一是工作人員對業務知識掌握的熟練程度不同，有些同志對專業知識的掌握還有一定的差距，對群眾來辦理業務時的解釋不夠明確、細致；二是由于房產工作和拆遷工作的不連續性，存在忙閑不一的現象；三是對房地產開發管理的力度不夠，由于開發管理對房產處來說是新業務，缺少專職的管理人員，加上河東區的開發企業不夠規范，因此，在開發管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房產管理工作中，辦理房產證我們只是初審、呈報，無最終的辦理和發證權，需要疏通市局辦理的各個環節，因此在辦證過程中，有時不能按承諾的時間按時辦理房產證。

四、二00七年的工作打算：

針對一年來的取得的成績和存在的問題，新的一年里,我們將嚴格按照局黨委的要求,認清形勢,明確任務,履行職責,繼續深入扎實地開展好各項工作。

（一）、繼續深化理論和業務學習，嚴格執法責任制，切實樹立“團結奮進，求實創新，廉潔勤政，務實高效”的房管工作作風。

（二）、繼續抓好今年世界秘書網版權所有,已開展的各項工作，不斷總結經驗、理清思路，切實鞏固已取得的工作成果。

（三）、加大房地產開發的管理力度，建立房地產企業信用檔案系統，對開發企業誠信行為進行認真的監控；加強資質管理，徹底清查無證開發、違規開發行為；加強對開發項目的監控，引導正確的投資方向，進一步促使我區的房地產開發市場趨于規范。

（四）、進一步加大拆遷管理的力度，依法拆遷，按程序拆遷，保障拆遷當事人的合法權益；制定年度拆遷計劃，根據河城市建設發展實際，逐步進行××××××等沿濱河東路9個村的舊村改造拆遷工作；依據拆遷管理要求，進一步完善拆遷管理制度，培訓一批具有實際拆遷經驗、能力的拆遷管理隊伍。

（五）、進一步加大房屋產權產籍的管理力度，保障房產權利人合法權益。建立健全房產確權檔案,逐步施行檔案微機化管理,盡快與市房產信息系統建立連接,面向社會開展房產業務咨詢、房產檔案查詢等業務；重點做好轄區內所有鄉鎮(街道辦事處)的房產確權業務；在條件成熟的情況下,成立一家房產評估公司，面向社會搞好服務。

（六）、充分調動每位職工的工作積極性，分工明確，責任到人，獎罰分明，發揮每位同志的工作能動性和創造性，與時俱進，全面開創房產管理工作的新局面

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關鍵詞:住房抵押貸款;固定利率;理性違約;房價;定價

中圖分類號:F83文獻標識碼:A

一、引言

近年來,我國住房消費信貸迅猛發展,為了解決銀行“短存長貸”帶來的流動性風險,住房抵押貸款證券化作為一種金融創新工具開始提上議事日程。而且,中國建設銀行已分別于2005年和2007年成功發行“建元2005-1”和“建元2007-1”個人住房抵押貸款支持證券,對其證券化過程中的違約風險的防范提出了迫切要求。其實,住房抵押貸款證券化在西方國家早已得到較完善的發展,但在我國相對來說還處于初級階段,相關理論也多是集中在其必要性和可行性上。至于住房抵押貸款證券化過程中的定價問題國內也有諸多研究,但主要集中在對提前還款方面的風險對其定價帶來的影響,而違約風險對住房抵押貸款證券化定價帶來的影響理論甚少,尤其是隨著2007年美國次貸危機的爆發,本文認為有必要對其證券化帶來的風險進行更進一步的研究。

二、固定利率住房抵押貸款的理性違約行為

(一)固定利率住房抵押貸款證券。利率是資金的使用價格,住房抵押貸款可以采用固定利率,也可以采用浮動利率形式。同樣,住房抵押貸款證券也是可采用固定利率,也可采用浮動利率證券形式發行。抵押貸款證券應采用固定利率還是浮動利率的問題一般來說應視抵押貸款而定。對于固定利率住房抵押貸款來說,發行的抵押證券也應為固定利率,證券利率與貸款利率之間利差用以支付擔保、服務、評估等費用;若證券采用浮動利率發行,當市場利率變化時,基礎資產現金流不變,而證券利率發生變化,投資者便要承擔相應的風險,當利率升高時,不能保證等值貸款組合支持等值債券的償還,利率降低時,投資者獲得的收益將受損。對抵押貸款為浮動利率的情況來說,證券發行應以浮動利率為主,以浮動利率發行證券,從流程上看:一方面進來的是浮動利率;另一方面出去的也是浮動利率,則證券化單位不承擔風險,收到多少錢便放出多少錢;如果發行固定利率證券,當利率降低時,證券化機構便要承擔損失。因此,我們應該依據抵押貸款的情況,確定發行不同債券來適應需求。本文的研究對象為固定利率住房抵押貸款。

固定利率住房抵押貸款是指貸款利率在合同期內固定,購房者以所購的房地產作為抵押物向金融機構申請長期貸款,并承諾以年金形式定期償付貸款本息的貸款方式。固定利率住房抵押貸款信用風險主要表現為違約風險,借款者在合同執行期間由于某些原因終止還款義務就形成了違約。當借款者違約時,貸款銀行將接管抵押品――住房的所有權。從我國實際情況來看,當前固定利率住房抵押貸款推行時間不長,規模卻很大,對違約行為帶來風險的研究相對不足。所以,本文重點討論固定利率住房抵押貸款的違約行為及其對貸款價值的影響。

(二)住房抵押貸款證券化中借款人的違約行為。違約風險作為抵押貸款支持證券最基本的風險之一,是抵押貸款支持證券定價問題中不可忽略的關鍵問題。違約是借款人為使自身權益最大化或者因為沒有經濟能力而放棄住房產權以抵償未償還貸款的行為?？蓪⑵浞譃槔硇赃`約和非理性違約,本文主要研究違約風險中的理性違約行為。理性違約是指并非由借款人財力困難引起,而主要是由于住房市場價格變動等因素引起的借款人的主動違約行為。實際上,在借款人獲得一筆住房抵押貸款的同時,就取得了一項期權,即在一定條件下進行主動違約的選擇權。主動違約是借款人在不確定的經濟環境中實現成本最小化和自身利益最大化的理,我們可以用下式表示:

H??>Ht(1+)(1)

其中,H:住房價格;:貸款/房價;i:貸款合同利率;t:已償還貸款本息的期數;n:貸款總期數;Ht:t時期房價;:新時期購買住房時交易費用占房價百分比。

對于借款人的理性違約行為,龍海明提到違約成本對其違約決策的選擇起到重要作用,因為借款人違約會對其信譽產生一定的負面影響,如貸款人會在借款人下次申請貸款時設置門檻值,借款人基于此考慮會對其執行違約期權與否進一步權衡利弊。假設違約成本占房價的百分比為t,則理性違約的公式將變為:

H??>Ht(1++t)(2)

由上述理性違約的公式表達中我們可以看到,房價的變動是影響借款人違約的重要因素,借款人在做決策時會比較抵押房產的市場價值與未償還抵押貸款余額的大小,將上式左邊看為在t時期借款人未償還的貸款市場價值B(t),右式為t時期抵押房產的市場價值,為住房價格減去交易費用及估計的違約成本,用H(t)表示。當H(t)>B(t)時,借款人獲得收益R=H(t)-B(t),此時理性的選擇是繼續還貸,保留抵押房產所有權;當H(t)

三、住房抵押貸款證券定價

(一)無違約風險下的抵押貸款定價。正常情況下,即無違約和提前償付情況下住房抵押貸款證券的理論價值V可表示為:

V=(3)

式中,An:n時刻證券的現金流入;r:證券投資者要求的到期收益率;N:貸款期限。

我們選擇償還方式為等額本息還款的固定利率住房抵押貸款組成的資產池為研究對象。設價值為M0的抵押貸款合同年利率為R0,在實際生活中,住房抵押貸款都是逐月償還的,則貸款月利率i= R0/12,對于時刻的選擇也是發生在每個還款日,所以對于n時刻證券的現金流入,則是來源于第n個月借款者的等額本息償還金額P,在正常情況下,其理論值為:

An=P=M0?(4)

(二)存在違約風險情況下的抵押貸款證券定價

1、住房價格模型?？紤]了借款人的違約行為之后,現金流會發生變化。由上述可知,借款人的違約行為與房價的變化密切相關,是借款人違約的重要變量。所以,有必要對房價的不確定性變化進行考察。影響房價的因素有很多,國內外學者對此看法不一。基于期權的住房貸款定價研究均假設房價的變化過程是一個幾何布朗運動過程。設住房抵押貸款計息與還款在時間上都是連續進行的,并設H(t)、Φ(H,t)和Π(H,t)分別是時刻t房屋價格、房屋價格增長系數和價格波動系數,Z(t)是一個標準布朗運動(或稱為維納過程),則在期權定價理論中假設H(t)滿足一般隨機過程:

dH=Φdt+dz(5)

則房屋價格服從幾何正態分布,即:

ln[H(t)/H(0)]～φ[(μ-σ2)t,σ2t](6)

其中,μ和σ2分別代表房屋價格的增長率和波動系數,且均為常數,φ(?,?)為一般的正態分布。

2、違約概率模型。同時,對于理性違約,戴建國證明了其違約概率,有:

P(t)=N?[k1(t)](7)

式中,

k1(t)=,N(?)為標準正態分布的函數值;Hd(t)為無差異住房價格,當H(t)>Hd(t)時,違約不發生;H(t)=Hd(t)時,借款者對違約與不違約的選擇無差異;H(t)

Hd(t)=B(t)-td(8)

s為住房服務收益系數(相當于同期的住房租金,為住房價格的一定比例),R0為貸款合同利率,B(t)為t時刻借款人未償還的貸款的市場價值,r(t)為無風險利率,td為違約成本。同時,在時刻t,不違約的概率為1-P(t)。

在還款過程中存在兩種情況,一是正常情形,即無違約,直至合同結束的正常還款。此時,違約概率為[1-p(t)],正常現金流入為P;二是違約情形,假如在任意時刻n違約,則在t=1,2……,n-1時刻不違約,其違約概率可表示為P(n)[1-P(t)],因為在我國現行法律系統下,貸款人違約后銀行有權拍賣其抵押房產,拍賣所得款項首先用于支付貸款余額,剩余部分歸貸款人所有,所以當借款人違約時,銀行拍賣借款人的抵押房產來償還貸款,此時現金流入可表示為:一是前n-1時刻的等額還款總額;二是n時刻銀行拍賣抵押房產的價格與未償還貸款的最小值,為min[H(t)(1-),Mt],為住房買賣過程中的交易費用率,Mt代表t時刻未償還的貸款。

3、貼現率的選擇。對住房抵押貸款證券化定價有重要影響的貼現率r的選擇,我們站在投資者的角度,作為住房抵押貸款支持證券的投資者,冒風險進行投資就需要獲得超過時間價值的額外收益,即超過無風險利率的投資收益,或稱風險報酬。由于住房抵押貸款證券受多種風險的影響,貼現率的選擇宜采用“能夠說明資產風險的那個部分可以影響甚至決定該資產價格”的資本資產定價法。其基本公式為:當存在市場組合m時,單個資產i的收益Ri與其系統風險之間存在線性關系:

Ri=Rf+i(Rm-Rf)

i=(9)

Rf為無風險投資收益率,一般將一年期國債利率或者銀行三個月定期存款利率作為無風險利率;i為風險系數,即住房抵押貸款支持證券i的風險校正系數,代表住房抵押貸款支持證券對資本市場系統風險變化的敏感程度,,是資本市場組合投資收益率與自身的協方差COVim與市場組合投資收益率的方差σm2之比。

綜上所述,對于固定利率住房抵押貸款證券化過程中住房抵押貸款的價值可以表示如下:

V={[1-p(t)]｝{｝+{P(n)[1-P(t)]｝[+](10)

在模型求解過程中,根據現時和歷史房價給出住房價格波動的假設,利用蒙特卡羅模擬房價的波動,并由此確定借款人違約時銀行獲得的現金流,利用(10)式最終計算出貸款價值。

四、結束語

本文通過對固定利率住房抵押貸款的介紹,在分析借款人理性違約的決策條件時得出房價是其決策的重要影響因素。另外,因為違約成本的作用,如果在實踐中對違約行為加重其限制條款或者懲罰措施,即增加違約成本,則對違約行為應該會起到一定的限制作用。同時,通過研究違約行為對貸款機構獲得的現金流的影響,并利用資本資產定價法確定貼現率,確定了貸款機構關于固定利率住房抵押貸款的定價模型。同時,站在投資者的角度該模型也可以為其決策起到一定的指導作用。然而,由于目前國內開展住房抵押貸款證券化的歷史不長,尤其是關于固定利率住房抵押貸款的發放時間很短,有關數據缺乏,所以模型中的相關參數在估計中會有一定的偏差。因此,隨著我國住房抵押貸款證券化的發展,該模型有待進一步研究與完善。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

[1]彭濤.住房抵押貸款的違約風險及應對措施[J].中國房地產金融?消費信貸.

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關鍵詞：房產稅；房價收入比；稅制公平

近日，隨著以深圳、上海為首的主流一線城市的住房價格一路飆升，國內各地一線城市、一線城市周邊的城市還有熱點二線城市的房價一路高企，許多居民開始透支收入和信用用于住房投機。大量的用于發展實體經濟的錢都從不同的角度流到了房地產行業中，這更加劇了住房的泡沫程度，居民的房價收入比達到了美國爆發次貸危機前的2.71倍。房產稅的改革已經勢在必行，但改革中我們仍面臨著幾個問題需要攻堅，本文也相對應地提出了自己的幾點思考建議。

一、進一步完善房產稅的作用

（一）抑制住房投機

就最新數據顯示，在住房供給不斷增加的同時，每年新增的住宅面積所能安居的人口能超額滿足年城市化包括農民工在內的全部城市人口，也就是能滿足我國住房的剛性需求，且就中國社科院2015年的《住房藍皮書》來看，我國戶均住房已經超過了1.05，也就是說我國現行城鎮化過程中住房的改善性需求并不能得以長期維持。而近兩年多個主流一、二城市“地王”“日光盤”的頻頻出現，似乎只能用“馬斯洛需求層次”中的關于居民更高層次的需求來解釋，也就是說住房已經超越了人們的基本生存資料和享受資料而存在，而是作為居民的一個“發展資料”而被投機持有?，F階段我國居民住宅的持有成本非常低，緊緊限于一個物業管理費的繳納，而這個物業管理費相較于囤積住房而帶來的巨大收益來說，幾乎是可以忽略不計的，由此，房產稅的改革似乎更顯迫切，它能直接加大住宅的持有成本，從而起到抑制投機性需求的作用。

（二）增加地方財政收入，完善地區配套

地方政府對轄區內的地產進行房產稅的課征，同時又將籌集到的資金用于外溢性很小的公共基礎服務，使得納稅人的付出和受益能得到較好的關聯。這樣地方政府推行房產稅的反對成本相對會小很多，同時也能給當地納稅人提供多種選擇：高稅負，高公共服務，低稅負，低公共服務，以最終實現有效的群眾滿意度較高的公共服務供給。

（三）有利于縮小貧富差距，調節收入的分配結構

將房產稅設計成超額累進稅率可以房產稅起到減小收入不均等的作用，適當免征額的確定，既可以使得房產稅的稅基較為寬泛，達到普遍征收的目的，也可以使房產稅在我國現行稅制中起到第二個個人所得稅的作用，同時對居民的收入分配結構也起到了間接的調節作用。

二、全面推行房產稅所遇到的問題及挑戰

（一）征管難度大，征管成本高

現行上海市和重慶市公布的房產稅改革試點方案是以房產的交易價格為計稅依據，但各成熟的市場經濟國家是推行的更為合理的房產的評估價值作為計稅依據，原因是隨著經濟條件的變化，房產周邊的配套設施的逐步成熟和通貨膨脹的存在，一個客觀合理的評估價值可以起到實時反映房價動態調整的作用，而歷史的成交價格卻不能反映房產的市價變化，自然也不能起到對房產增值部分征稅的目的。但房產評估是一個長期性的基礎性的工作，還有大量的基礎性的信息需要采集、完善和定期更新，但就國內現階段的實踐來看，這部分的信息當前缺失嚴重，各省市地稅部門并沒有和當地的不動產登記中心實現信息共享，光房產產權的信息收集和房產合理的評估價值的確定便是一個十分棘手的問題。由此帶來的稅收征管成本很有可能高于其所帶來的收入。

（二）房產評估人才缺乏，房產評估制度缺位

房產稅的計稅依據是房產的價值，所以對房產稅基的公平評估無疑是保障稅收公平性的必要條件。沒有一個客觀合理的計稅依據，便很難保證稅負的公平性，也加大了推行房產稅的阻力。所以這就要求我國無論是從立法的角度還是各省市自治州出臺相關征管條例的角度，盡快出臺相關的房產評估制度。在借鑒國際經驗的基礎上引進適合我國國情的評估方法和技術，加快培養相關人才，建立行業自律協會，才能保證房產稅改革的“軟著陸”。

（三）房產稅的稅收優惠不科學

目前我國現行的房產稅和發達國家房產稅制度最大的區別在于，我國針對個人所有的非營業用的房產給予了免稅待遇。在現行稅制下，居民納稅人持有房產的過程中幾乎是不用涉及到任何稅收成本的，只是在購置環節才需要繳納相應的稅金，如契稅，印花稅等。這就直接引導居民不僅僅滿足于將房產作為生活的必需品用于基礎生活，反倒是將其視為最好的投資品，不僅能抵御通貨膨脹，而且持有房產來待價而沽，來攫取其增值部分所帶來的收益。

（四）短期內可能會引發家庭稅負承受度的不均

始于20世紀80年代的城鎮住房制度的改革，使得居民在選擇房產時并不需要將持有房產相關的稅負成本考慮進去。我國改革的房產稅是希望針對房產的公允合理價值計征的，這就導致相應的房產稅的稅額會提高。而擁有這些房產的家庭的收入可能并未得到提升，這一“不匹配”勢必會帶來家庭收入和擁有住房所要承擔的稅負之間的一個不對應，從而沖擊稅制的公平性。

三、改革房產稅的相關建議

（一）改革現有的稅收征管機制

我國現階段的主要稅種都是針對企業或者單位納稅人進行征收，即便是針對居民納稅人的個人所得稅也是交由扣繳義務人代扣代繳。但隨著個人的收入水平和財富的增加，這種征管形式不能很好地將分散的稅源予以征收，這又直接導致了稅款的流失。為了更好地推進房產稅，我國的稅收征管機制要思考如何將間接的稅收征管模式過渡到直接的稅收征管。在這個過程中，我們無疑要盡快健全個人的基本納稅資料，針對居民個人的房產在建立財產登記制度的同時，也要建立房產的使用登記制度。同時，隨著“金稅三期”的上線，我們要逐步消除不同部門之間的信息孤島，爭取使得稅務、不動產登記、城市規劃、工商、公安和銀行之間形成信息的有效聯網，對涉稅信息實現動態全面地監控和管理。

（二）建立完善的稅收評估體系

例如英國為了有效保障房產稅的征收，專門有設置獨立于政府和征稅機關的地產評估機構和專業的資產評估師，美國則是在各個州設置了獨立的評估官員，同時配有專用的房地產評估軟件能迅速呈現出附近地塊的房產交易記錄所形成的應稅財產的市場價值。在借鑒國際經驗的基礎上，我們可以考慮把編制整理好的房產信息掛在網上，主要提供房產歷史成交時間、價格、房產合理的評估價值、房屋的類型和鳥瞰圖等，供納稅人查詢和比對判斷，若納稅人對自己的財產價值有所疑慮，可以提請重新評估。

（三）合理確定房產稅的優惠政策

針對現階段的“有人沒房住”“有房沒人住”的不合理現象，為了有效打擊炒房、囤房資金大量從實體經濟中抽血的情況，及時取消居民擁有的非營業性住房免稅的稅收優惠勢在必行，以結束長期在房產保有環節無稅收成本的狀態。但對于低收入階層家庭自用的房a，我們仍需要保有一定的減免政策。

（四）短期內據各地區實際情況設置級差稅率來調整不同家庭的相對稅負

盡管住房的價值大多數情況下是受家庭收入的影響，但影響住房價值的因素太多太多?！皬母呤杖胝叨汲钟懈邇r值房產”并不能直接推演出“高價值房產都被高收入者持有”。于此所引發的稅負的公平性問題，在房產稅的改革初期我們可以通過設置級差稅率來進行調節。通過引入“房價收入比”這一指標，我們可以設計分段的累進稅率，低的房價收入比從高適用稅率，高的房價收入比從低適用稅率，以達到保障稅負公平的目的。

（五）將籌集到的稅收用于外溢性很小的公共服務

若房產稅的改革真的能做到“取之于民，用之于民”的作用，相信全面推行房產稅的阻力也會相應地減少。地方政府可以建立專項稅收籌集和使用登記簿，并將其向公眾公開，詳細列明房產稅所課征的收入的來源和去向，嚴格限定稅收的使用用途，力爭專門用于外溢性很小的本地區的居民生產生活公共設施和公共服務的改善，爭取做到房產稅改革的“軟著陸”。

參考文獻：

[1]張永健.我國房產稅改革的思路與對策研究[D].山東大學，2015.

[2]李妍.武漢市個人住房房產稅征收利弊分析[D].華中師范大學，2015.

篇9

關鍵詞：商業房地產企業；競爭策略；社會經濟結構

一、我國商業房地產企業發展現狀

隨著商業房地產企業的進一步拓展，人們收入增加，改變居住環境的愿望得以實現。據國家統計資料顯示：我國新建城鎮住房面積2012年已達102億平方米，倘若以90平方米為單位計量，則10427萬戶的居民房產問題得以解決，緊張的住房問題得到有效遏制。除此之外，規范物業管理、加強噪音治理、完善基礎設施等輔助舉措，也在很大程度上改善了居民居住環境。自1998年住房制度改革后，帶有福利性和實物分房性質的政策取締，為及時順應居民購房步伐，開放房地產業市場和實行住宅分配貨幣化政策得以實施。據國家統計局官網數據顯示：我國城鎮居民個人平均住宅面積在2012年已達25平方米，較2001年有21%增幅。發展迅速的房地產業改變了城鎮居民消費結構，踐行了國家金融相關政策，進一步推進住宅消費商品化進程，社會消費結構趨于合理。但生活品質的提升必然會對自身衣食住行提出更高要求，住房面積大小成為我國城鎮化居民首先要考慮的問題?；谖覈丝诨鶖荡?，平均用地少的現狀，每年居民生活條件改善都會使得住房面積不斷提升。其中，2000年-2013年城鎮人均住宅建筑面積（單位：平方米）如下表所示：

由此可見：1.1平方米成為我國2000年――2013年人均城鎮住宅建筑面積增長均值。2000年我國人均住宅面積為20.3平方米，2012年我國人均住宅面積為33.7平方米。據國家統計局統計：2013年，我國城鎮化率為53.73%，照此趨勢發展，我國6.8667億城鎮居民將會有7.7億平方米的房地產產品需求。城鎮經濟和產業結構不斷調整導致房地產業需求結構變換，新型房產需求結構產生標志著市場產品結構開始更替。例如，上海政府曾在九十年代初期致力于第三產業建設，“三二一”建設發展戰略應勢而生，掀起了上海商務辦公建設風潮，最終形成浦東新區，虹橋經濟開發區，外灘金融貿易區等典型性商務中心。而蘇州在九十年代的商務辦公區相對較少，主要通過吸收外資進行工業化建設，蘇州新區和新加坡工業園就是其中典型案例，外來務工人員的膨脹促使房地產市場著眼點發生變化，流動人口居住問題成為房產開發商新思維模式。區域和城鎮產業結構被納入房產投資方向的考量因素，房地產產業和產品結構的開發調整更加科學合理化。

二、商業房地產企業在我國社會經濟結構中的重要地位

1978年改革開放后，國家房地產業在政策扶持下呈現迅猛發展勢頭，國民經濟得以提升。國務院并于1998年7月下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設通知》文件，其中明確表示：福利房政策取消，住房分配貨幣化政策開始應用。諸多條令條例在明確居民住房未來發展趨勢的同時，也確立了房地產業在城鎮化經濟中的重要地位。1998年國家正式實施房改政策，住房商品化和取消福利分房政策得以落實，國內房地產業與國際形勢接軌，同時也進一步提升了我國國民經濟水平。其中，2003年-2012年中國國內生產總值、房地產投資額和房地產增加值如下表所示：

分析表格可知：房地產業投資額度從2003年10153.8億元上升到2012年72466.8億元，十年光景上漲近七倍左右，房地產業增加值從2003年6172.7億元上升到2012年32197.9億元，上漲幅度大約在5倍左右，但同一周期的國內GDP總額卻僅有3.82倍的增長幅度，低于房地產業增速。由此可見：房地產業發展促進了國內經濟發展，在我國社會經濟結構中占有重要地位。

三、我國商業房地產企業競爭的具體策略

1.構建多層次融資平臺

建立完善的商業房地產企業債券交易制度，為以后城市基礎設施服務分配資源；成立以商業房地產企業擔保為主的平臺，把原來商業房地產企業進行投資的小額項目交由地方擔保公司執行，這些地方平臺會根據當地市場的法則對其進行審核，減少了商業房地產企業投資風險，避免出現由于估測不當而產生的資源浪費現象，從而實現了乘數效應；商業房地產企業應慢慢從盈利性市場解放出來，運行PFI模式；在一些類似于經濟適用房建設項目中，投資時間短，出成效速度快，商業房地產企業要注意讓利于民；積極采用信托方式鼓勵大眾投資；鼓勵和某些前景有保障的企業進行合資操作，向著公私合營化方向改革，商業房地產企業通過運用回收的贏利資金來進一步完善自身組織架構。

2.加大交互式策略應用力度

交互性是新媒體突出的特征，全媒體是商業房地產企業廣告營銷的觀念，基于傳統媒體結合新媒體是商業房地產企業發展的方式。據相關調查資料統計顯示：新媒體的營銷成本大約僅占傳統媒體的百分之二十，營銷效果卻達到百分之八十五。因此，處于初步階段的商業房地產企業應大膽應用互聯網，把更有利于企業品牌文化傳播的功能充分發揮，在多媒體營銷中采用體驗和交互式策略，基于全球化背景下最大限度的突破時間和空間限制。傳統商業房地產企業營銷主要以電視、廣播、報紙等為載體，覆蓋面廣，但缺乏針對性，費用較高，傳播效果具有不確定性。隨著互聯網技術和移動通信在我國的普及與發展，新媒體廣告越來越多的出現在商業房地產企業營銷過程中，全面深入的了解新媒體，整合營銷傳播特性成為商業房地產企業在市場立足的著眼點。

3.做好房地產租賃項目的招投標工作

對于房地產租賃項目，沒有萬全準備很難對變化多端的房地產市場做具體評估，“不打無準備之仗”是大多數謹慎派投資者的投資理念。首先，要好事前的市場分析，對其中利弊有所分析，對開發項目的投資前景也應要有遠見，一些項目不一定能夠在投資后得到立竿見影的回報，但卻在后期有個慢而不息的資金回收，累積的最終結果同樣是一個不錯的投資手筆。其次，需要對城市發展建設方向有一個大致了解，因為很多時候政府是以建設城市基礎設施為房地產開發目的，掌握城市建設動態有助于了解政府一舉一動，從而更有利于在房地產租賃項目招投標中取得有利地位。抓住政府對城市未來項目的規劃投資，則會在同競爭者投招標角逐中略勝一籌。筆者根據統計需要，通過查閱資料對房地產可類比項目進行了市場調查，具體如下：

以上表格把房地產市場上最主要的版塊劃分成了百分比，我們從中不難看出，地段位置在房地產價值中的比重達到40%，其它則是輔助因素，大多在10%以下。因此，房地產開發需要考慮到方方面面的因素，對國家的相應法律法規有所熟悉，明確相關條例，在規定范圍里合法合理經行房地產租賃項目招投標是一切工作的前提，也是保證其最終招投標成功與否的重要指標。

4.注重企業自身形象包裝

一個優秀的品牌必然有一個優秀的領導，商業房地產企業的領導者就是企業的形象，比如聯想的柳傳志，阿里巴巴的馬云等。由此可見，企業品牌、企業文化、企業人三者關系相輔相成。廣告和電子商務是兩個重要的傳播方式，我國已有二十多年的電子商務發展史，但除阿里巴巴擁有的幾個國外大型品牌外，其余幾乎都處在一個探索過程中。電子商務在新媒體整合營銷中的作用不容小覷，包括一些事件營銷等。商業房地產企業在有意識制造文化事件的同時，也要重視自身包裝，比如在天津災害中，在輪船或航空災害中，在冬奧會等事件中，憑著敏銳的市場嗅覺策劃相關活動，社會責任形象便可逐步樹立。

5.建立有效風險防控機制

針對商業房地產企業在企業融資中融資風險的轉移，筆者認為商業房地產企業應建立行之有效的風險防控機制。商業房地產企業應當立足不同于小微企業所屬的行業特點，制定不同的風險預警和防范制度，比如針對周期性比較強的商業房地產企業要依據波動周期合理安排擔保任務等。同時要在商業房地產企業各部門之間合理分配融資風險比例，對待一些風險較大的行業融資應由企業自身承擔更多風險給付比例，讓商業房地產企業更加放心大膽地開拓各項目融資擔保，幫助商業房地產企業贏得商業銀行等授信機構信任?，F代企業依托商業房地產企業開展融資，已成為國外企業最常采用的方式，我國商業房地產企業要想走出融資難的困境，必須重視這種模式。

四、結語

綜上所述，我國商業房地產企業市場競爭環境復雜多變，涉及多方利益。隨著當前大量農村人口流入城鎮，新增住房需求和原城鎮居民對住房要求改變，房產剛性需求產生促使房價快速上漲，為新增人口設置屏障，“逆城鎮化’現象出現。我國商業房地產企業如何在利益面前做到良性競爭，如何采取積極措施保持房價平穩運行，政府又如何結合市場動態進行適當調控，大眾又如何保持清醒頭腦抵制惡“囤房”現象的屢禁不止，諸多問題仍需我們從業者進一步努力。

注釋：

①崔光燦.房地產價格波動與宏觀調控[J].中國房地產，2013（01）：56-58.

②李建峰，李小慶.我國房地產供求態勢的思考[J].北方經貿，2013（12）：24-27.

參考文獻：

[1]喻燕，盧新海.低碳房地產發展困境與對策[J].中國房地產，2010（3）：11-15.

篇10

一、現階段我國農村金融現狀

1979年我國農業銀行恢復，在近30年的金融改革里，農村基本上形成了以商業銀行、政策性銀行和信用合作社為主體的正規金融體系，其中農村信用合作社最為普遍。但是與此同時，民間借貸卻悄然萌發，形成了一套在法律約束之外的非正規金融系統，與正規金融體系并存。非正規金融游離于國家監管體系之外，具有一些灰色性質，其發展規模與領域有很大的局限性。近年來，正規金融機構由于受到商業利潤最大化原則的約束，并且我國在加入WTO后金融安全意識加強，以及新巴塞爾協議對于金融機構壞賬率的約束，使得他們越發不傾向于在農村地區提供小額貸款和開展業務。近期通過調查發現，農村金融還不適應城鄉經濟社會協調發展的要求，這包括六個方面：一是金融機構網點大量從農村撤出，覆蓋率低；二是信貸資金大量流出，貸款供應不足；三是金融業務和產品單一，服務不足；四是資產質量不高，金融企業包袱較重；五是融資成本普遍偏高，負擔較重；六是民間借貸活躍，利弊共存。

二、農村金融困境的解決之策

我國農村金融市場的發展和完善要從宏觀和微觀兩個層面入手。在宏觀上，貨幣創造職能的缺失要求發揮正規金融機構的主導作用，而微觀市場環境的缺失則需要政府尊重市場經濟規律，完善金融法規，創造市場競爭的制度環境。

（一）增加農村金融的有效供給。一是增加對農村的信貸資金投入?；舅悸肥前艳r村地區的資金留在農村，把農村以外的資金吸引到農村。具體措施是：農業銀行、農村信用合作社和郵政儲蓄銀行在縣域吸收的存款，應有75%的資金運用于縣域，其他存款類銀行機構在縣域吸收的存款，應有60%的資金運用于縣域。在具體操作時，建議實行“新舊劃斷”，新增加的存款按規定比例留在農村，原吸收的存款可以區別不同類型的銀行機構，采用分年達標的辦法逐年達到規定比例的要求。金融機構按規定比例留在農村的資金，其使用應由金融企業按市場原則運作，自主經營、自負盈虧、自擔風險，也就是在縣域經濟和社會的范圍內，信貸資金的投放由金融企業自主決定，不受任何干預。采取各種有效措施吸引農村以外的金融機構和資金到農村來，支持和服務“三農”。二是增加農村金融機構網點?；舅悸肥鞘袌雠渲?、政策引導、分別監管。市場配置就是適度放開社會資本投資設立農村金融機構，允許企業和個人投資參股設立在縣城、鄉鎮和行政村的金融機構。政策引導就是由政府和金融監管當局在市場準入條件、財政稅收和收益補貼等方面出臺激勵和約束政策，引導各類資本到農村投資開辦金融機構及網點。分別監管的原則是，在縣域設置存款類銀行機構，由金融監管當局審批并監管；在縣域設置不吸收公眾存款的專營貸款的機構網點，由省級政府審批并監管。三是增加農村金融市場產品。關鍵是鼓勵競爭、鼓勵創新、規范經營。建議農村金融業務和產品創新的市場準入一般實行備案制，少數的實行核準制，個別的實行審批制。要加強金融監管，及時依法糾正農村金融業務運行中發生的問題。

（二）放寬抵押擔保限制，對接正規金融。改革現行法規，允許農村的房產及土地承包經營權為抵押擔保物，以便和正規金融順利對接。一要改革農村現行住房管理制度，對農戶住宅發放房產證，允許農民以房產證進行抵押貸款。二要完善土地金融制度，允許農民以依法取得的土地承包經營權做抵押獲得貸款，并在土地管理部門登記備案。在許多國家，上述方案已經付諸實踐，并取得了良好效果，值得我們借鑒。

（三）借鑒非正規金融經驗，放寬利率約束。1973年美國經濟學家麥金農曾提出了“金融抑制論”。他認為，發展中國家普遍存在著嚴重的“金融抑制”政策。尤其是政府對利率的管制，造成利率機制的扭曲，導致了金融市場配置的效率低下和經濟福利的損失。其后果是金融發展停滯不前，最終阻礙了實體經濟的增長。事實證明，農村非正規金融由于受到較少的政府管制，其利率水而更接近市場均衡利率水平，與正規金融相比更具活力和競爭優勢。當前農村金融市場中正規金融機構的金融服務供給越來越少，農民的信貸需求主要依賴非正規金融。因此，我們可以借鑒其相對成功的經驗，進一步放開農信社和商業銀行的農村利率限制。資金供求雙方根據法定利率為基準，實行風險和交易費用加成定價方法。由于每筆借款的主體、用途、緩急程度和時間長度所承擔的風險和收益差別不同，因此可設定不同的貸款利率。充分發揮利率的資金配置作用，保證正規金融與非正規金融平等的競爭環境。同時，取消農信社相對于其他商業銀行相對優越的利率政策，對所有金融機構采取一視同仁的態度，構建正規金融機構之間平等的競爭環境。

（四）重視、規范和引導民間借貸。首先，應重視民間借貸的存在和發展。民間借貸不僅長期存在，并且會在今后相當長時間內發展。一方面民間借貸對農村金融的補充和輔助作用明顯；另一方面民間借貸還存在諸多問題和弊端，必須興利除弊。因此，對于民間借貸應該正視，而不應回避。各級政府以及貨幣當局、監管當局應予于高度重視。其次，對民間借貸要積極引導。要發揮產業政策的作用，通過環境、能源、土地等政策手段引導民間借貸投向。金融機構可以開辦委托存貸款業務，通過信托等辦法引導民間資本。第三，對民間借貸要積極規范。加強對民間借貸活動的監測，掌握其規模、流向、問題及影響等，為宏觀調控提供決策支持。政府有關部門要及時產業政策、金融政策指引和風險提示，規范和引導民間借貸行為。要堅決取締非法吸收存款、非法集資和高利貸等非法融資活動，抓緊規范民間借貸行為的立法。