房產測繪論文范文
時間：2023-04-07 20:57:31
導語：如何才能寫好一篇房產測繪論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
增城市很早就采用計算機來制作房產平面圖，時至今日積累了數量巨大的房產測繪電子版數據和屬性數據，迫切需要引入GIS技術，建立一個以房產測繪圖形數據為基礎，整合房產屬性數據、房地產管理業務數據、房產檔案數據的現代化房產測繪管理系統。該系統能夠實現基于GIS平臺以圖管房、房地關聯、以房管檔、圖檔簿合一、圖文表一體化的管理目的，簡化工作流程、提高工作效率。
1．1總體設計借鑒沈陽、武漢、大連市等多個城市的房產測繪管理信息系統建設經驗，結合增城市房產測繪管理的實際需求，遵循“規范、先進、實用、安全、一體化”的原則，設計了增城市基于GIS的房產測繪管理信息系統總體框架，如圖3所示。增城市房產測繪管理信息系統總體框架包括數據層、支撐層、服務層和應用層。數據層是系統的信息載體，是對現有的資源信息進行整合形成的資源數據庫，包括基礎空間數據、房產專題數據等。支撐層是用于支撐系統所采用的主要技術，包括通用中間件、業務中間件和WebGIS，GIS引擎等GIS支撐技術。服務層把業務對象層的邏輯轉換成更粗粒度的服務，包括數據轉換服務、數據入庫服務、空間查詢服務等多種服務，實現服務的集成。業務層是業務核心，包括基礎測繪、項目測繪、測繪辦公管理、測繪成果管理等多個子系統。該系統的用戶包括普通用戶、房產業務管理用戶、房產測繪技術用戶和測繪數據管理用戶等，根據不同的用戶角色賦予不同的操作權限。
1．2數據建設數據是GIS系統的靈魂，因此，要以房產空間數據庫為基礎，融合房產屬性數據、檔案數據等非空間數據，建立以圖管房，圖、屬、檔一體化的數字房產基礎數據庫。房產測繪管理信息系統的數據主要包括圖形數據和屬性數據兩大部分。圖形數據可以分成遙感影像圖、基礎地形圖、分幅平面圖、分丘平面圖和分層分戶平面圖等，屬性數據包括房產基礎數據、房產業務數據等。數據建設先以現有的遙感影像圖和基礎地形圖為基礎，將歷史測繪成果進行整理，按統一標準清洗轉換后，導入GIS系統，形成房產基礎空間數據庫。將遙感影像圖、基礎地形圖、分幅平面圖、分丘平面圖等空間地理信息數據按照統一坐標分圖層存放與展示，而分層分戶平面圖是按照獨立坐標二進制對象方式存儲在數據庫中的。然后依靠圖符號、丘號、幢號、房間號等關鍵字，實現分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖與樓盤屬性數據之間的關聯。房產信息及其權屬信息均具備不斷變化的特征，需要不斷地更新空間數據庫，可通過測繪數據入庫、測繪成果管理等子系統進行相應操作。
1．3系統功能增城市房產測繪管理信息系統采用C/S和B/S混合的體系結構，C/S主要應用于房產測繪系統的編輯、空間數據庫的更新和GIS高級分析等模塊。B/S主要應用于前臺業務辦理、地圖展現和信息子系統等。根據實際操作的需要，房產測繪GIS平臺、基礎測繪子系統、項目測繪子系統、項目成果管理子系統、測繪數據入庫子系統及數據報表統計子系統采用C/S結構，而測繪辦公管理子系統與房產測繪信息子系統則采用B/S結構。房產測繪GIS平臺是增城市房產測繪管理信息系統的基礎平臺，以遙感影像圖、基礎地形圖及房產產籍圖為基礎，對房產地理信息進行分層組織。主要有房屋層、層、道路及設施構成圖層，并采用符合標準規范的點、線、區域、顏色、地圖符號直觀形象地表達和顯示相應的地理數據類型。該平臺提供漫游、放大、縮小等一系列基礎操作功能，以及圖層控制、查詢、編輯、制圖等高級GIS功能。基礎測繪子系統主要實現一個城市或地域內，建立大范圍的、整體的房產分幅平面圖。而項目測繪子系統主要是繪制、管理房地產分丘、分層和分戶平面圖，同時通過繪制的圖形精確地計算出各權屬單位的面積，并出具結果測繪報告。測繪辦公管理子系統主要完成測繪業務受理、分派與實施、數據質量管理和數據遞交等管理業務，包括業務的新增、審核、存檔、查詢、統計等工作，是房產測繪管理人員日常辦公使用系統。房產測繪信息子系統主要實現房產共享數據的，便于業務人員或購房者查詢、瀏覽相關房產信息，為房產綜合業務辦理提供圖形支持。通過對查詢結果的快速定位，可以放大該部分的地圖詳情，查看房屋、周邊地形、道路、交通等居住環境信息。
2結束語
篇2
關鍵詞：房地產；測繪；存在的問題；應對策略
0 引言
近年來，在住房制度的改革和相關政策的推動作用下，房地產行業在不斷的發展。在房地產的發展過程中，需要對房地產進行有效的測繪，以便提高房地產的質量安全。房地產測繪是專業測繪中的一部分，主要是調查和測量城鎮房屋、其他使用地的位置、權屬以及結構等方面的專業測繪。在測繪的過程中主要使用測繪儀器、測繪技術、測繪手段等，并根據國家法律規定以及房地產的相關規范進行的測繪，最終通過數據、圖片以及文字等形式呈現出來。在房地產中，進行有效的測繪可以加強對房地產的管理，促進房地產的可持續發展。但是在目前的房地產測繪中還存在較多的問題急需要解決[1]。
1 房地產測繪的概況
1.1 房地產測繪的重要性
房地產測繪主要使用的是常規測繪技術，并根據房地產管理業務進行測繪的。房地產測繪所取得的信息具有一定的法律效力，房地產測繪具有權屬、城鎮規劃以及財政等功能。房地產測繪的重要性主要體現在以下三個方面。
首先，體現在法律方面。房地產測繪需要經過檢查驗收的環節，主要由房地產行政管理部門對測繪成果的適用性以及準確性和面積測算的依據進行審核，確定無誤之后方可確保房地產測繪的效果，并確保其具有一定的法律效力，能夠有效的維護房產人的合法權益。
其次，體現在經濟管理方面。房地產測繪需要提供大量的準確的圖紙資料，以便確保準確的掌握城鎮房屋以及土地利用的現狀和變化情況等，清楚了解公私占有的房產數量面積等，并建立產權產籍和產業的圖形檔案，通過這種方式來統計各種房屋的數量，以便有效的確保數據的準確性。同時，還需要為城鎮財政以及稅收等部門研究確定土地分類的等級和制定稅收標準提供有效的依據。
另外，在城市規劃以及制定相關政策等方面的作用。房地產測繪的成果具有廣泛的特點，城市房屋的規劃建設和管理水平能夠體現出一個城市的物質生活和精神文明的程度，城市規劃建設是政府的重要工作內容，要想做好這項工作，就需要對城市建設全面的了解，包括城市建設的歷史、現狀、房屋的分布等情況。房地產測繪的成果在數量以及規格方面具有豐富性特點，通過分類、統計以及整理之后，可以得出較多的數據資料。
1.2 房地產測繪的特點
其一，房地產測繪的比例尺較大。房地產測繪通常是在城市和城鎮內進行的，圖上的內容較多，房地產測繪需要在圖上準確的標注，需要具備較大的比例尺。
其二，測繪的時候需要及時的進行補測和c測等。城市建設需要及時的對房屋以及土地進行補測，當房屋和用地發生變化的時候需要進行修測，針對沒有發生權屬變化的土地和房屋需要及時的變更測繪方式，以便有效的確保房地產測繪的準確性和實時性。
其三，房地產測繪的內容不同于地形測量的內容。地形測量通常是對地表的地貌以及平面位置進行測量，地形測量對測量的對象和區域具有一定的要求，對高程的要求更高。而房地產測繪主要是針對房屋和土地要素進行測量，對高程沒有要求。房地產圖形主要是表示房地產要素的空間位置、屬性等內容。
2 房地產測繪中存在的問題
2.1 房地產測繪技術水平較低
目前，房地產相關測繪人員的整體素質偏低，沒有進行專業的素養培訓。另外，大多數測繪人員沒有對現代信息技術進行研究，仍然沿用傳統的測繪方式，對新技術的應用不夠深入，對現今的測繪儀器以及設備的操作流程不夠熟練。有的地區房地產測繪仍然使用手工測量，嚴重影響測繪技術的更新和完善，從而導致測量數據不夠準確，測繪質量不夠高。
2.2 房地產測繪法制建設不夠健全
我國房地產測繪仍然處于起步的階段，各地的房地產測繪技術水平差異較大，地區發展不夠平衡，難以形成統一的行業規范和標準。國家相關法律法規的操作性不夠強，沒有落實到實處。針對房地產測繪的相關權責不夠明確，其相關的法律法規實用性不強。因此，在房地產測繪的過程中，通常會出現一些違反法律法規的現象，給房地產測繪的發展帶來較多的負面影響。
2.3 房地產測繪部門獨立作業，聯系不夠緊密
目前，大多數房地產測繪部門之間沒有進行有效的溝通和交流，從而導致相關信息的阻塞，無法實現信息的共享。同時，針對測繪過程中出現的問題不能夠及時的采取相關措施解決，從而導致同一個房屋具有多種測繪結果，給監管部門帶來了較多的麻煩，在一定程度上阻礙了房地產測繪以及房地產行業的發展。
3 房地產測繪的優化措施
3.1 提高專業人員的素質，加強專業培訓
房地產測繪人員主要包括外業測繪人員、內部計算人員、資源整理人員、產品檢驗人員等，這些人員均需要經過嚴格的培訓才能夠正式上崗。要求測繪人員需要掌握一定的專業技能，明確自己的工作職責和權限等內容。同時，需要定期對測繪人員進行專業的培訓，鞏固原有的專業技能，在原有的基礎上學習新的知識和技能，學會使用先進的測繪儀器和設備。在培訓的時候，需要對相關的法律法規進行了解，例如房地產測繪的法律法規、房地產測量的規范、房地產測繪質量的檢驗方式以及質量管理法規等內容。
篇3
關鍵詞：房地產測量；測繪技術；測繪質量；控制措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
房產測量是測量學按照專業進行分類的其中一個分支，它研究的范圍是利用特定的技術和方案對房屋和房屋有關土地形狀和大小進行測量，而房產測繪則是將這些測量數據按照國家標準的繪制方法呈現在圖紙上。測繪技術與測繪質量控制的根本目標是降低項目整體成本和提高項目質量，從而有利于房地產商的經營活動的實施和保障國民的經濟利益和生命安全。
一、房產測繪的功能
1.房產測繪為房地產提供技術上的支持
房產測繪為其管理、開發、交易、經營等多方面提供有力的科學依據。房地產測繪指的是將一座城市或一片區域作為研究對象，對其測繪整體的平面控制網包括房產分層圖，建立坐標系，嚴格按照國家規定繪制圖紙。該圖紙中體現房屋布局、數量和利用狀況等多方面的信息；將其圖紙進一步細化，則可體現出每一個房地產項目的整體和直觀的數據信息等，為房地產管理部門提供可靠的科學依據，其管理部門根據房地產測繪圖所提供數據信息了解房地產的基本信息，包括其占地面積、位置等，便于對其房地產進行管理和登記、從而做出科學合理的城市規劃；房地產根據房產測繪進行項目開發、競標、營銷等經濟活動。因此房地產商對于房產測繪的精確度有著高度的要求，且在房地產經營活動中起著至關重要的作用。
2.為城市規劃提供科學依據
城市規劃的合理性直接影響到城市居民的生活水平和效率。城市規劃中房屋規劃的數據依據的主要來源于房產測繪圖。房產測繪為其提供房屋分布、數量、功效、結構等基本數據信息，對其數據信息進行歸納、總結，再加上原有城市規劃的原有狀態，對該城市格局進行科學合理的動工，為城市建立便民、惠民、綠化等優良的生活和工作的環境。
二、房地產測繪技術
1.GPS-RTK技術
RTK技術是先進的定位技術，該技術具有精確的數據分析和傳輸能力，在運用過程中該技術將觀測數據與實際數據高速的運轉，快速傳遞給GPS機上，使其接受，接著流動對其數據信息進行分析處理，經過精密的計算將房屋的位置精確到厘米。該技術的由于高速傳遞、精確的數據和操作簡便的優點，被廣泛運用于房產測繪的定位系統中。房屋管理局就是利用RTK技術來對房屋進行準確的定位，從而確定房屋的權屬界，并隨時將房屋定位數據數據信息傳遞到GPS系統中，實現數據的及時更新。GIS技術實現房產繪制的數據信息在坐標中進一步精確繪制，整體上使測繪圖紙更加接近房產的實際的情況，有利于房地產的管理、開發和經營。
2.全站儀技術
隨著社會經濟的不斷發展，房地產信息的復雜程度明顯增加，傳統的記錄技術顯然不能滿足房地產的工業要求。全站儀技術得到問世，提升房產測繪中采集數據的效率。簡單來說，全站儀是中更為精確的測量儀器，其包含了微測量器、角度測量器、距離測量器等多方面綜合性質的測量儀器。該技術是一款自動儀器，其可以自動獨立完成相關數據的測量以及相關數據信息的計算工作，還具有自動輸出、記錄和保存的功能。很大程度提升房產測量的效率和精準程度，加深的房產測繪領域的數字化程度，從而促進房地產領域的進一步發展。
房產測繪技術除了以上的兩個技術還包括數字測繪技術等，這些具有現代特色的測繪技術為房產測繪質量提供有力保障，也對房地產發展起到強有力的推動作用。
三、房地產測繪質量的問題及控制
1.提高測繪人員職業素養
房產測繪圖的研究對象往往是一片區域，甚至一座城市，其工作量是十分龐大，其測量數據分析十分復雜。隨著社會經濟的發展，其面臨著越來越復雜測繪現狀，其相應的測繪人員的職業素養不能應付人們日益增長的需求。這一現象可能造成數據的精確度不能得到保證，從而其測繪質量水平的降低。
首先房產測繪的人員的資質應該進行嚴格的把關，嚴禁無證測繪的現象出現；其次對測繪人員進行科學合理的任務分配，務必做到物盡其用，例如將專業與非專業人員合理調配，使其測繪人員做到自檢、互檢，一級檢察、二級檢查，嚴格按程序走；還有是建立高技能的測繪隊伍。一方面是建立培訓機構，提高測繪員工的整理職業素養，同時不斷傳遞先進的測繪技術和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高測繪人員的專業水平；最后增加測繪的透明度，接受社會、政府、居民、企業自身等多方面的監管等。
2.建立完善的房產測繪質量控制系統
房產測繪系統主要分為測繪市場控制系統和測繪內部控制系統兩部分。市場控制系統的建立主要包括房地產要根據市場波動和競爭對手的信息，對測繪質量進行調節。測繪質量通過市場優勝劣汰的競爭環境下不斷提升，從而在市場中占據有利地位，從而獲取更多的客源，贏得更多的利潤；內部控制包括兩方面的內容：一方面是在房產測繪具體實施過程中，測繪方案的設計、測繪技術的運用、先進設備的選取，數據信息的審核等多方面進行不斷優化從而達到數據信息的不斷精確和分析數據能力不斷提升；另一方面完善質量控制系統。制定完善的測繪技術、不斷加深測繪計劃中的債權制度、根據國家標準制定科學合理的審核標準，使測繪作業形成流水線工程，保證每一環節作業的測繪質量，從而提升整體的測繪質量水平。
3.加強政府的宏觀調控
政府對于測繪質量的宏觀調控主要從質量控制責任制度和考核制度兩方面來實現，對于房產測繪質量的控制。同時政府根據測繪質量問題不斷完善相關的法律法規，并且做到“有法可依，有法必依”。我國政府對房產測繪質量實施有效的監督，從而保證測繪市場良性競爭的經濟環境，促進我國房地產測繪領域進一步發展，優化我國房地產的經濟結構。
結束語
綜上所述，房產測繪技術的數字化是現今的發展趨勢，想要有效的控制測繪質量，首先需要技術上的支持；其次是人才隊伍的建設；再次是完善測繪質量控制系統；最后是政府強有力的支持，充分發揮宏觀調控的作用，調整房產測繪的市場結構。推動房產測繪質量的進步，從而促進房地產領域的進一步優化。
參考文獻
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[2]童松杰.對于加強房產測繪面積質量控制的幾點看法[J].房地產導刊：中.2014(5)
篇4
論文摘要：隨著城市房地產業迅猛發展，房產面積計算工作日益復雜。分攤計算中大量的數據處理，增大了房產測繪人員的工作量。本文通過實際應用房產面積測算軟件闡述其功能及應用的體會
一、前言
隨著我國城市人民生活水平及城市經濟水平的提高，城市房地產業有了突飛猛進的發展，房地產作為一個長久耐用、價值巨大而又人人需要的不可移動的特殊商品進入市場，正越來越受到社會普遍關注，人們對房產測繪的準確性和現實性也提出了更高的要求。產面積計算準確與否，不僅關系到房產開發商的經濟利益，還直接影響到千家萬戶的利益。因此房產面積計算系統也應此呼聲而產生，它使房產測繪人員從繁鎖的面積計算中解脫，不但提高了工作效率，而且提高了分攤準確度的計算精度，從而減少面積計算工作中不必要的錯誤。
我院于2006年5月引進了大連華圖科技《房產面積測算系統V.20》軟件，在房產面積測算工作中起到了不可估量的作用。本文通過實際應用主要闡述該系統的設計思想、功能及應用的體會。
二、系統的設計思想
該系統針對房產面積測算業務進行剖析，面積測算業務最主要的需求有四點，一是測算要準確，二是要快速，三是能夠對測算數據進行長期存儲，四是能夠對測算業務形成規范化的管理。
1．對于“測算準確”，著重于兩個方面，一是要保證公用面積分攤計算的方法遵循相關標準和規范；二是計算的精度有保障。
2．對于“快速”要求，通過實際工作中得出，測算業務中最費時間的是繪制分層分戶圖，其次是計算面積，再次是分攤計算。對于“繪圖”，該系統采用CAD作為繪圖平臺；對于“計算面積”，該系統在繪圖平臺上的二次開發，用最簡單的操作方法且又能夠保證精度，實現對所繪圖形的面積采集。
3．對于測算數據長期存儲，該系統采用數據庫技術解決的。
4．對于測算業務規范化管理，該系統總結出其業務流程和數據流程，用戶權限劃分、流程控制、多級審核，實施業務規范化管理。
三、系統環境
1．系統軟件環境
·操作系統，對于網絡版的操作系統采用Windows2000；單機版的和網絡版客戶端操作系統可采用Windows98、Windows2000或Windows XP；
·數據庫系統，對于網絡版的數據庫系統可采用Oracle或MS SQL Server，單機版的可采用MS SQL Server或MS Access；
·CAD繪圖平臺，采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。
2．系統硬件環境
·網絡版的服務器，采用P4以上CPU，256M以上內存，10G以上硬盤；
·單機版或服務器版的客戶端計算機，采用PIII以上CPU，128M以上內存，10G以上硬盤，網絡版的客戶機需配有10/100M的網卡；
·打印機，配置A4幅面以上的噴墨打印機或激光打印機；
四、系統功能應用
（1）建立房屋基本信息
當對一幢新的建筑進行面積測算時，首先需要在系統中建立一工程，輸入該幢建筑物的基本信息，包括房地號、圖幅號、開發單位、建筑地址、開發單位、建筑類型、建筑狀態、竣工狀態、測繪人員及日期等，同時確立該幢建筑物的分攤方式。
（2）建立房屋結構
當房屋基本信息輸入完成后，系統自動彈出房屋結構窗口，稱為“操作導航器”的窗口，在該窗口中可按層次建立房屋結構。房屋結構由“棟”、“功能區”、“層”、“戶”、“公用面積”五項組成。在實際測算中“棟”、“功能區”、“層”在繪制分層分戶圖前一次性建好，而“戶”、“公用面積”可在繪圖完成后再建。
（3）繪制分層分戶圖
分層分戶圖包括“建筑平面圖”和“分戶平面圖”。分別用紅線、藍線表示。我們在實際繪圖時以繪圖區的坐標原點為起點繪制分層分戶圖，用墻體縮放邊界自動生成建筑平面圖。該系統在主菜單的 “繪圖”下拉 菜單中，包含了所有繪圖工具，并自動標注尺寸。我們可以通過操作導航器切換各個樓層，進行繪制圖形，同時建立數據樓層與圖形樓層的關聯。
（4）采集面積
通過操作導航器與繪圖區間的交互操作，采集各種建筑面積，包括各層的建筑面積，各戶的套內建筑面積、陽臺面積，各種公用面積，采集的面積值將自動進入數據庫中。
（5）校核面積
通過該功能，校核面積采集的完整性和分層、分戶圖繪制的正確性。校核后應是該層的層建筑面積等于該層的套內建筑面積、陽臺面積、各種公用面積與該層外墻體面積的合計。它包括校核層面積、校核總面積、校核采集的面積。 轉貼于
（6）分攤計算
由于建立房屋基本信息時確定了分攤方式，對于規范性的分攤方式，系統將自動進行分攤計算；對于復雜分攤方式，該系統將彈出分攤計算窗口，由我們根據需要，分步指派各種公用面積，進行分攤計算，直至所有公用面積分攤完畢。在復雜分攤過程中，系統給出了每一步分攤計算的公式和分攤系數，便于我們查找，同時對于錯誤的分攤指派，我們可以逐步撤消分攤的步驟。
（7）成果輸出
主要打印輸出結果的各種技術報表、管理報表、成果報告書、分層分戶圖、戶各種面積值、戶套內平面圖等。
五、系統應用體會
1.通過在操作導航器中點擊某一樓層，系統將自動找到圖形文件中的圖層，并在繪圖區自動顯示。也就實現了工程中的數據庫與對應圖形文件相關聯。
2.規范作業過程，嚴把測算質量，系統對作業中不同職能的人員確定了不同的角色，授予不同的權限，只有完成本環節的作業，才能進入下一環節的作業，由此形成了整個作業的管理控制過程。
3.對于圖形復雜的建筑物，可以實現多人同時繪制一幢建筑物的圖形。即一幢多層樓的工程可同時由多人進行繪圖和采集面積值，即以此加快作業的速度。
4.對于復雜分攤類型的建筑物，該系統改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式該系統改變以往的對各種公用面積進行類型預定義的模式，而采用模擬手工作業的方式，即可視化的分步計算模式。
5.校核多級化、全方位，保證計算成果的完整性與準確性。
6.面積計算采用了AutoCAD平臺系統內部的面積計算函數，面積值存儲精度為雙精度浮點型，在數據庫中存儲數值以及計算過程中數值均保留小數點后十二位，完全滿足面積值的精度要求。
總之，通過實際工作中應用該系統不但提高了工作效率，計算精確，操作簡單便捷，管理規范，而且具有友好的界面。但不足的是隨著建筑設計電子圖件格式廣泛應用，如何能直接在設計院設計的建筑平面圖上，自動建立房產測繪用的分戶平面圖，沒有得到應用，這也是該系統今后著重研究和探索的課題。
參考文獻
[1]張建強．房地產測量[M]．北京：測繪出版社，1993
[2] 呂永江．房產測量規范與房地產測繪技術[M]．北京：中國標準出版社，2001
篇5
關鍵詞：高層住宅南方cass預售面積公攤面積
中圖分類號： P218 文獻標識碼： A 文章編號：
1、概述
高層住宅是城市化、工業現代化的產物，高層視野較開闊，空氣質量較好，噪音小；自然風大，采光較好，日照時間長[1]。隨著人們物質生活水平的提高，不少居民都購買高層住宅樓。但高層住宅一般都是施工修建的同時就開始銷售，在售樓過程中，絕大多數待售房屋的面積都是暫測面積（預售面積），公攤面積也是暫測數據[2]。最終公攤面積為多少，還需在房屋竣工驗收后，有測繪資質的單位根據規劃部門和建設部門的審批文件，按照技術要求和國家規定進行實地測量，采集套內建筑面積和公用建筑面積等數據，最終得出測繪報告。
由于房價不同于一般的商品，單價較高，所以房屋的面積直接影響著房產公司及居民住戶個人的利益，因此作為我們測繪單位，本著為雙方負責，公平的原則，對房屋面積的測算一定要正確處理[3]。
為了確保預售面積與實測面積誤差比絕對值在3％內，房屋預售面積的測量以施工圖紙為準進行測量。
2、量算方法
2.1 收集資料
收集高層住宅面積預售測量的全部資料，包括：由房地產公司負責施工的工程部提供高層住宅施工圖電子版文件(一般都是CAD文件)、施工藍圖，以及其他特殊的要求，如施工過程中已經修改和準備修改的部分（以書面的形式說明并加蓋公司名章）。
2.2 操作流程
仔細查閱施工圖(又稱為藍圖)，標注需要公攤的設施。公攤的設施在《房產測量規范第1單元：房產測量規定》(GB/T17986.1―2000)中有明確的規定，需要公攤的設施主要是墻體、樓梯、電梯、地下層中的管井房、配電室以及樓頂儲水池、伸縮縫。另對施工中實際改動的地方，如陽臺改為落地窗等影響面積變化的部分，必須由開發商出具加蓋公章的相關證明，作為最終面積統計的依據。
對于有地下室的高層樓，一般分兩大類進行測量，即地下室和標準層。
2.1.1 利用南方CASS軟件對施工圖的操作
（1）利用南方CASS軟件打開由開發商提供的施工藍圖(由于大多數施工圖都是多重塊插入，所以對圖塊的分解可利用appload加載下列小程序進行分解)
將下面的代碼復制在記事本內，另存為unlk.lsp文件，打開這張不能修改的圖紙，在命令行鍵入appload選擇加載程序文件unlk.lsp，命令行鍵入unlk，選擇不能修改的圖形
(defun c:unlk (/ en ent)(setq en (entsel "\n請選擇圖形:"))(if en(if (= (cdr (assoc 0 (setq ent (cdr (entget (setq en (car en)))))))"INSERT")(progn(setq ent (entmakex(list '(0 . "INSERT")(assoc 2 ent)(assoc 10 ent))))(command "_.explode"(entlast))(entdel ))))(princ "\nOK")(princ))
(2)利用南方CASS軟件下的“工程應用”下的“計算指定范圍面積”將圖件中涉及到的套內面積、樓梯面積、管井房面積、樓間伸縮縫面積、墻面及保溫層面積等分類統計，并對涉及邊長進行標注，總之所涉及統計面積要將本樓層全覆蓋。
由于各層的設計有所區別，所以要分層統計，特別是對一層和頂層所涉及到的規程中需要統計的面積一定要計算在內，如封閉的通道口、和門廳等。
2.1.2 利用電子表格進行最終的統計
利用電子表格將各分類面積統計，并將公攤面積按比例分攤到套內面積，合計后形成最終的預售面積。
2.1.3 編寫報告出具量算圖紙
打印各層面積標注圖以及不同的戶型圖，并編寫報告，說明計算過程中所包含和特別處理的內容，以便開發商及住戶能夠明白面積的分攤情況。并加蓋單位公章來更加權威地說明數據的可靠性和準確性。
3、結論
利用南方CASS軟件統計房屋預售面積，能夠較為清晰、準確地反映真實的情況。這種方法大大提高了工作效率，節約了成本。
參考文獻
[1] 楊文杰.高層住宅立面設計地域化表達研究[D]. 西安建筑科技大學碩士論文,2012.
[2] 周運豐,王建玲. 房產測繪中的共用面積分攤問題探討[J]. 科技信息. 2011(29),33-35.
篇6
學術研究
(1)建立新國家地理格網服務地理國情監測初探 狄琳
(3)遠離大陸海島的高程傳遞 柯寶貴 章傳銀 張利明
(5)玉樹地震對周圍衛星定位連續運行站的影響分析 李凱鋒 歐陽永忠 陸秀平 任來平
(9)基于eros-b影像更新礦區大比例尺地形圖的方法與精度評價 陳國良 汪云甲 田豐
(12)基于lidar和航空影像的三維建模方法探討 馮梅
(15)基于無人機低空遙感系統的快速處理技術研究 尹杰 楊魁
(18)等效法收斂計變形監測 楊浩
(22)基于橢球面大尺度表達地表對象方法研究 楊永崇 競霞
(26)gis軟件自動化測試方法的研究與實踐 曾波
無
(28)拓普康全站儀車模亮相首屆全國測繪地理信息技術裝備展覽會 無
技術交流
(29)基于jscors層析連云港沿海水汽的三維特征分析 董春來 王香蘭 蔣廷臣 周立
(33)基于橢球膨脹法實現獨立坐標系統的建立 于亞杰 趙英志 張月華
(37)困難復雜地區輸電防雷線塔數據機載lidar三維掃描獲取 阮羚 周平 姚堯
(40)基于點云數據的文物精細建模 孟志義 錢林
(44)利用改進的fcm方法分割高分辨率遙感影像 田慧 周紹光
(47)無砟軌道cp ⅲ平面控制網測量精度影響因素分析 譙生有 聞道榮
(50)gis與模型技術在城市排水管線承載力評價中的應用 解智強 杜清運 高忠 王貴武 黃俊
(54)基于arcgis engine的矢柵基礎地理數據空間轉換方法研究 劉佰瓊 周衛 戴相喜
(58)mapinfo二次開發在坐標轉換中的應用 李東 毛之琳
(61)國家基礎地理信息數字產品——數字線劃地圖概述 武文忠 郭新成
無
(63)“則泰杯”全國第四屆大學生測繪科技論文競賽評選揭曉 無
技術交流
(64)基于webgis的復雜城市交通網絡信息服務 薛明 劉春 肖學年
(69)武漢市1∶2000房產管理圖數字化測繪與建庫工程及成果應用 鄭舉漢 張鵬 徐磊 陳鎮
(72)一種改進的折線轉分段bezier曲線的擬合方法 張超 王文靜
(75)測繪資料信息管理系統的設計與實現 趙力彬 張新利 呂志勇 施建輝 李發紅
無
(78)愛普生大幅面專業繪圖儀助力遙感產業化發展 無
徠卡測量新技術應用專欄
(79)徠卡hds 8800三維激光掃描儀在露天礦中的應用 段奇三
則泰三維技術應用專欄
&nb
sp; (81)三維激光掃描系統在舟曲重點地質災害治理工程中的應用 周學林 魏文濤 劉麗惠 王占超
測繪教學
(83)空間大地測量學課程建設及教學方法研究 魏二虎 張奇 李征航 王甫紅
(86)gis應用技術實驗課程教學改革探微 舒娛琴
無
篇7
關鍵詞：數字化測繪；地質勘查；傾斜攝影技術；工程測量
中圖分類號：P624文獻標識碼：A
引言
隨著計算機、網絡技術的發展及測量儀器的智能化，特別是全球定位系統技術全面用于大地測量定位，全數字化測圖系統、影像掃描系統、全數字攝影測量工作站等數字化測繪技術裝備以及地理信息系統基礎軟件和應用軟件相繼問世，實現了地理信息獲取、處理、管理和分發服務全過程數字化，測繪生產力水平和生產效率大大提高。作為地質勘查專業單位，山西省地球物理化學勘查院（簡稱山西物化院）已經全面涉入了數字化測繪生產技術，具備了空間定位（GPS系統）、數據采集、外業一體化數字成圖與建庫等技術生產能力。從事控制測量、地形地籍測量、房產測繪工程與精密工程測量、航空攝影測量、地理信息工程、立體模型制作，服務領域涉及土地管理、水利工程、城市建設、房地產開發、公路與鐵路交通、國防建設、基礎測繪、地質找礦與礦山開發。作為一名測繪工作者，筆者簡要談一下對數字化測繪技術和地質工程測量發展應用的認識。
一、數字測圖的優點
大比例尺數字測圖有力地沖擊著傳統的平板儀或經緯儀的白紙測圖方法，大有取代白紙測圖之勢，這是因為數字測圖具有諸多的優點。
（一）測圖用圖自動化。
傳統測圖方式主要是手工作業，外作業測量人員人工記錄，人工繪制地形圖，在圖上人工量算所需要的坐標、距離和面積等等。數字測圖則使野外測量自動記錄，自動解算，使內業數據自動處理，自動成圖，自動繪圖，并向用圖者提供可處理的數字地形圖軟盤，用戶可自動提取圖數信息。
（二）圖形數字化。
用軟盤保存的數字地形圖，存儲了圖中具有特定含義的數字、文字、符號等各類數據信息，可方便地傳輸、處理和供多用戶共享。數字地圖不僅可以自動提取點位坐標、兩點距離、方位以及地塊面積等，還可以供工程、規劃CAD計算機輔助設計使用和供GIS地理信息系統建庫使用。數字地圖的管理，既節省空間，操作又十分方便。
（三）便于成果更新。
數字測圖的成果是以點的定位信息和屬性信息存入計算機，當實地有變化時，只需輸入變化信息的坐標、代碼，經過編輯處理，很快便可以得到更新的圖，從而可以確保地面的可靠性和現勢性，數字測圖可謂“一勞永逸”。
（四）避免了因圖紙伸縮帶來的各種誤差。
表示在圖紙上的地圖信息隨著時間的推移，會因圖紙的變形而產生誤差。數字測圖的成果以數字信息保存，避免了對圖紙的依賴性。
二、數字化技術在礦區地質勘查中的應用
（一）數字化測繪工作方法。
基礎控制部分，D、E級GPS的布設及選點埋石：根據煤礦區視野開闊，通視良好的實際情況D級GPS網在三等三角點之間布設為點連式、邊連式相結合的GPS網，每個點至少有4條基線與其相連。D級GPS點共布設點位50+，平均邊長1．5km。E級GPS點的布設在D級CPS的基礎上采用點連式的方法進行布設兩已知點問最多布設5個三角形，邊數不超過8條，共布設E級GPS點60+。D、E級平面控制網均采用GPS靜態相對定位測量布網，網形大多由三角形單點連接，少部分三角形邊連接。GPS控制點在測區內分布較均勻，網形合理，強度較高。
外業觀測：數據采集利用美國三臺阿什泰克M單頻接收機標稱精度5mm+2ppm。D進行觀測，觀測時段D級>～60min，E級>～45min，數據采集間隔10s，同步接收衛星頻數最少為5顆，絕大部分為7-8顆，衛星高度角大于15°，接收機與衛星的圖形強度良好。
數據處理：GPS外業數據處理和基線向量采用GPS接收機隨機商用軟件“Loucus軌跡處理軟件”在筆記本電腦上采用獨立基線平差方法進行。GPS網先在WGS-84坐標系中進行三維無約束平差，其目的在于檢核GPS網的內部符合精度，亦即處理由于多余觀測而引起的網內不符值問題，本次作業所有基線向量無一剔除，順利通過了檢驗，然后在基準點已知點的約束下進行二維約束平差，最后提供各點在高斯平面，第33度，帶上的1954年北京坐標系坐標和1956年黃海高程系。高精度均符合量規范要求。
數字化測圖的工作方法：由于測區的D、E級GPS點的密度能夠滿足地形圖的測繪要求，因此本次測圖直接在D、E級GPS點上進行。
（二）常規測圖方法和數字化測圖的精度比較
野外大比例尺數字化測圖的全過程幾乎都是用解析法進行的。雖然最后成果仍表現為圖解的線劃圖，但與傳統的平板儀測圖相比，有著本質的差別。數字化測圖不僅在效率上有很大提高，而且大大減輕了野外的勞動強度，更為突出的是地形圖數學精度的提高。
三、數字化測繪技術展望
現代測繪技術及測繪儀器向數字化、電子化、自動化方向發展，打破了傳統的手工測繪理念，形成目前較好的一套數字化測繪解決方案。但是，目前的測繪技術在地質工程測量中的應用依舊存在著若干問題．需要我們廣大測繪工作者的不懈努力，不斷提出新的任務、新課題和新要求．有力地推動和促進工程測量事業的進步與發展。目前，數字化測繪技術傳統的定位和繪圖仍是重要的社會需求，但社會已經對測繪部門提出了新的需求．以前和測繪部門無關或關系小大的屬性信息的采集、綜合分析利用等也開始要測繪部門承擔。由于社會發展和人民生活的各類信息都要以空間定位為基礎，由于市場需求的大量涌現，信息化測繪將迅速推動測繪企業的技術進步，測繪企業參與地理信息系統在各方而的應用和開發是總體趨勢，也是測繪企業生存和發展的方向。信息化測繪將是我國測繪由傳統測繪向數字化測繪轉化和跨越之后進入的又一個新的發展階段，它代表著我國測繪技術總的戰略方向。
四、結束語
本單位自數字化測繪技術應用于生產后，生產效率和經濟效益得到顯著提高。數字化測繪技術的探討，可使作業人員少走彎路、降低出錯率。數字化測繪技術的提高，可為提供數字產品奠定基礎，并提高了職工的技術素質。隨著數字工程的深入發展，GIS技術的不斷成熟、GPS技術在各行各業的廣泛應用。大力開展數字化測繪技術是地質測繪單位科技創新的任務和方向、也是提高地質測繪單位自身實力和經濟效益的重要手段。
參考文獻：
[1]廖立新，對數字化測繪技術在地質勘查中的應用探討[J].廣東科技，2009，4.
[2]鄒振興，數字化測繪技術的特點及在工程測量中的應用探討[J].中國高新技術企業，2008.
篇8
關鍵詞：工程測繪；信息技術；工程測量
中圖分類號：TU198文獻標識碼： A
引言
地理信息量不斷擴展的今天，數據單位已經達到了TB，面對各行各業的需求，信息的管理出現了“既多又少”的局面，一方面海量的數據無法有效的得到處理；另一方面用戶想要獲取到自己所需的數據又無法找到，得不到快速高效的回答。所以地理信息的處理加工要求向著智能化、自動化以及實時化方向發展，這是對系統整體格局的適應也是數字化提升的要求。
一、信息化概述
全球信息網格是建立在現代信息技術不但發展的今天，人們所面對的是當下3G互聯網時代，網絡以及計算機的發展使得人們在進行信息的檢索和查詢過程中，不僅能夠獲取GIS時空數據，同事還能夠網格計算網絡資源。正是由于網格計算你的發展，使得在該種環境下，空間信息的全球統一化成為了必然的趨勢。至此多級空間信息網格的概念應時而生，這種概念以用戶作為出發點，對時空數據通過粗細網格進行統一的管理。該種結構的基礎理念是以地理坐標作為基礎框架，依據社會發展的差異性將全球范圍進行劃分，以粗細不同的網格作為基本單位，地球地心以及全球網格的中心店是整體坐標的參照物，將不同網格中的地物和地物屬性進行存貯，這種存貯方式在國家經濟數據的空間統計中較為適用，便于對社會經濟的發展狀況進行分析。若能夠有效解決多級網絡同實際不同比例尺的空間信息之間的相互裝換問題，那么GIS技術會從理論上上升到一個新的技術高度，空間數據的應用更是能夠得到飛速發展，從輔助決策以及空間分析上更進一步。并且明確了信息化測繪的發展方向以及發展目標。無論是自然界的變化還是人類活動都是以時空作為框架進行變遷的，地球及其周圍的空間是所有活動的信息載體，可以作為信息計算的基礎。信息時代是以互聯網以及計算機終端為基礎發展起來的，并且隨著網絡的移動化，終端的便攜化，時空信息服務越來越趨向于大眾化，這是未來時代的基本特征，也是保證信息產業是否能夠正常運轉的核心內容。因此，公共產品、平臺以及服務是信息化測繪能夠得以推廣應用的基本依托。
二、信息化測繪的若干關鍵技術
1、城市地理信息共享標準
由于標準化工作未得到重視的危害有滯后性，往往被忽視，而一旦發現失誤再去彌補，代價很大，有些工程需要重來。主要包括：地理基礎框架與地理信息分類標準、數據質量標準和分發服務標準等。
2、現代化城市測繪基準體系
該技術不僅可逐步取代傳統的城市測量控制系統，還可以提供實時動態的空位置服務，將帶來城市測量的歷史性進步。
3、智能化移動測量技術
移動測量技術是多傳感器集成技術、空間同步技術、自動提取技術、移動信息實時傳輸等技術的總稱。
4、無人飛行器航空攝影測量技術
無人飛行器航空攝影測量技術主要包括：長航時無人飛行器技術、傳感器姿態控制技術、平流層平臺攝影測量技術與應用、航空攝影二維及三維信息的提取技術等。
5、地理信息動態更新技術
地理信息動態更新技術主要包括：基于遙感信息的地物要素變化的發現與測定技術、級聯更新技術、基于時態的增量更新與歷史數據保存技術等。
三、信息技術在工程測繪中的實際應用
現代化的測繪技術中主要應用了全球定位系統技術(GPS),數字化技術,地理信息系統技術(GIS)和遙感技術(RS),并且這幾種技術作用較大,很大程度上提高了測繪技術的質量和工作效率。
1、數字化技術
跟傳統的地形測圖相比,數字化測圖技術具有更高的優越性,不僅提高了測圖的效率,還可以提高測圖的精度,保證測圖的質量"數字化技術可以更好的適應當前科技的發展,在地籍測量、工程測量、房產測量和管網測量中應用廣泛,既降低了工作量,還提高了作業精度,實現了數字化的要求。
2、自動化
在地形測圖中大比例尺地形圖的測繪是工作的重點任務,而數字測繪技術剛好可以在大比例尺地形圖測繪中發揮作用。數字測圖是通過利用計算機的各種軟件來進行計算!連接!識別和調用圖式符號的自動化,然后準確的繪制出規范、合理、美觀的數字地形圖。并可以通過計算機軟件將測繪出的數據制作成模型,能清楚的觀察到其模型的特點,對于地形和地貌的特征和要素等一目了然,讓施工人員更容易讀懂測繪出的地形圖。同時降低了地形圖的出錯率,并可以自動的提取所需要的數據坐標和高程等信息,方便、快捷。
數字化測圖可以利用分圖層的形式來進行圖幅的管理和保存,這樣可以減少負載量,方便的對圖幅進行變更和修改,保持圖幅的現勢性和可靠性,隨時對其進行更改,提高了工作效率。
施工案例
案例一：定向測量在北京地鐵復八線中的應用北京地鐵復八線的中間段全長12.7千米，東西走向由復興門至八王墳。其中地上線接近2千米，地底線十千米左右。地下線處地質情況復雜，有多層地下水分布，施工面臨防水的挑戰。這種情況下，進行豎井定向采用全站儀、垂準儀和陀螺經緯儀組成的聯合作業方法可以提升圖形清晰度，縮短占用井筒時間。而且采用雙投點-雙定向的方法的好處是對數據的檢核條件進行了優化，也令測量定向精度有所提高。測量中所使用的陀螺經緯儀（型號gak―1）的一次定向中誤差理論值為±20毫米′，實際作業時自動校對其定向邊陀螺方位角誤差可達到±8′。在工作推進中他們引進操作簡便的智能陀螺經緯儀定向系統，保證了定向成果的可靠性。
3、全球定位技術
全球衛星定位系統技術是在上個世紀70年代開始發展的,主要運用于海洋、陸地和航天等領域,隨著全球定位系統技術的發展和進步,逐漸被運用于測繪技術中。定位技術和定位理論的不斷改變,使得測繪技術也有了革命性的變革。目前使用的GPS接收機的重量和體積逐漸變小,便于操作,且質量越來越好。在現代化的測繪技術中,全球定位系統技術逐漸成為了主要的測繪技術之一,能夠通過測角、測水準和測距的方式來快速的為客戶提供所需要的三維坐標和其他數據。實現高效率、高精度和高速度的測量水準,并逐漸將測量領域擴展到宇宙空間,測量方式也實現了實時動態化。
施工案例
案例二：北京地鐵四號線GPS控制網測量四號線的建設難點在于北京南站一段地處交通樞紐，車多客流量大，施工地有限且干擾大。車站周圍建筑物布局集密存在民工互擾問題。采用盾構就要求施工配合度較高，因此必須加大工程測量的幅度。為滿足盾構施工的需要，要對已提供的一級GPS控制點、精密導線及精密水準點進行檢測，保證各級控制點相鄰點的精度分別小于±10mm，±8mm和±8mm（l為線路長度，以km計）（精密水準路線閉合差）作為盾構測量工作的起算依據。
四、工程測繪的信息化發展趨勢
隨著國民經濟的快速發展,信息化進程也不斷加快,推進信息化技術,是工程測繪工作中必須可少的。傳統的工程測繪技術主要包括了航空攝影測量、大地測量、工程測量、海洋測量、地圖印刷和制造以及測繪儀器的生產和制造技術等。目前出現的高科技的信息化測繪技術主要是指空間定位、衛星和航空遙感、地理信息技術和地面的一體化測量技術等。該現代化的測繪技術主要是通過當前的通信技術、系統技術和測繪技術配套,對地理信息的產生!收集、整理、檢測、傳遞、儲存、識別等,并對這些信息進行應用,滿足測繪工作的需要。當前的測繪技術信息化主要是通過各種先進的信息技術,深人的利用和開發地理信息的數據和資源,實現現代化,其中涵蓋了測繪技術的數字化,測繪產品的數字化和信息服務的網絡化。未來的測繪工程,必然要利用信息技術,實現測繪的現代化和科學化。
結束語
現代測繪技術中多學科經過交叉融合，逐步的形成了新型的信息化測繪技術手段，其主要以數字化測繪作為體系依托，快速更新、獲取地理空間信息，實現一體化的信息管理，使得系統在進行數據處理的過程中向著智能化方向發展，這種生產的網絡化使得地理信息在空間上逐步的融合，使得技術產品同測繪信息社會化。使得測繪服務在形式上更加的多元靈活，因此信息化測繪是測繪技術后數字化時期的必然發展趨向。
參考文獻
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[3]洪立波.工程測量技術發展回顧與展望[A].紀念中國測繪學會成立四十周年論文集[C]，2013.
[4]李清泉，楊必勝.數字城市的現在與未來[A].西部大開發科教先行與可持續發展―中國科協2000年學術年會文集[C]，2013.
篇9
【關鍵詞】房地產企業；施工成本；造價成本管理
1 引言
隨著我國改革開放步伐的迅速加快，國民經濟快速發展，人民的生活水平不斷提高，我國的房地產企業迎來了前所未有的發展機遇，隨著城市建設的快速發展，城市面貌也發生了翻天覆地的變化。近幾年來，在宏觀經濟看好以及人民幣堅挺升值預期之下，全國的房地產市場逐步走出低谷價格速升大漲，同時控制房地產開發項目成本爭取項目利潤的最大化，借機增強企業的經濟實力成為各個房地產開發公司首要目標之一。為此，必須要開展針對房地產企業施工成本管理方面的研究。
本論文主要結合房地產企業的項目開發流程及其成本造價控制特點，對房地產企業施工成本進行深入的分析和探討，以期從中能夠找到合理有效的成本造價控制措施和方法，并以此和廣大同行分享。
2 房地產項目開發成本分析
房地產開發是房地產企業按照城市規劃的要求，對土地開發和房屋建設進行“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”，及相應的房地產營銷與物業管理，以取得良好的經濟效益、社會效益和環境效益為目的的綜合性生產經營活動。房地產開發是一個動態的過程，它的本質特點就是綜合和配套。開發商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發規律的程序。一般來說，房地產開發程序包括八個步驟，投資機會尋找、投機機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規劃設計與方案報批、簽署有關合作協議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。這八個步驟，又可歸納為四個階段，即投資機會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設階段和租售階段。
房地產開發項目的成本構成大致可劃分為以下9個項目：
2.1 土地出讓金：包括出讓金、拆遷費用、土地評估費、土地交易費等。
2.2 前期工程費：包括規劃、設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪、三通一平等支出。
2.3 建筑安裝工程費：包括企業以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。
2.4 基礎設施費：包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、保安、環衛、綠化等工程發生的支出。
2.5 公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
2.6 開發間接費用：指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
2.7 銷售、推廣費用：銷售、推廣費用指房地產開發企業銷售部門以及機構在銷售開發產品或提供勞務等過程中發生的各項費用。包括產品在銷售過程中所發生的銷售中心建設費，樣品房裝修費，現場包裝，銷售資料，廣告宣傳費，推廣活動等所有費用，代銷手續費，銷售服務費等。它在整個成本構成中的比例越來越大。
2.8 財務費用：財務費用是指在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息及其他費用等。
2. 9稅費：稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括營業稅，城市維護建設稅和教育費附加，房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，開發管理費等。
3 房地產企業施工成本與造價的控制管理建議和措施
從上面對于房地產項目開發的成本構成的分析中可以發現，影響房地產企業項目開發成本的因素很多，比如設計階段成本，招投標階段成本，施工成本等等，而其中施工成本在很大程度上直接決定了整個房地產項目開發的造價和成本，也在一定程度上影響著整個房地產項目的施工質量，為此，本論文重點對施工成本的控制管理進行分析探討。
3.1 組織措施
公司實行以開發項目為中心的項目管理體制，項目部負責項目發展的組織、執行、控制、協調。公司以項目部為利潤中心其他部門配合相關的支持與服務，在項目啟動時，項目部設置項目總經理和工程部經理，成員一般包括土建工程師、水暖工程師、機電工程師、工程主管、市政主管、成本主管以及計劃信息主管等，公司經營管理部、招標采購中心、產權服務中心、法律部、財務部，在部門內部指定專人或團隊負責項目工作，其他部門，總監辦，人力資源部，房管科，網絡信息部，研發部，市場調研部對項目部工作提供支持。
3.2 技術措施
在投資控制中，投資的計劃值和實際值的對比，可能會有所偏差，因此監理工程師應對產生偏差的原因及采取的糾偏措施進行分析研究，同時應考慮計劃進度與實際進度所產生的偏差會對投資偏差產生的后果是否會有有重要影響。在進行工程投資偏差分析時，要對局部偏差和累計偏差同時進行分析。施工成本控制中的偏差控制法是與掙值管理技術相類似的方法，是在制定出計劃成本基礎上，通過采用成本分析方法找出實際成本與計劃成本之間的偏差和分析產生偏差的原因與未來的發展變化趨勢，進而采取有效措施以減少或消除偏差，實現目標成本的一種科學管理方法。
3.3 經濟措施
經濟措施是工程成本控制另一個主要手段，通過給施工企業制訂合理獎懲機制，鼓勵節約，防范浪費等一系列做法，在項目的銷售、物業管理、建筑技術、工程管理等各方面提出計劃和創新概念，在實施后能夠切實降低工程成本的，應給予適當獎勵。例如，鼓勵總包單位對工程設計圖紙，提出自己的修改意見，如果意見被合理采納并因此節約了工程成本，業主應該給予施工企業適當獎勵。
3.4 質量措施
深入分析工程的使用功能，合理確定工程質量標準。對建筑產品進行功能的深入分析，保證必要的使用功能，去掉不必要的和過剩的功能，發現并補充不足的功能，使產品的功能結構更加合理，降低成本，節約投資。為控制工程成本，在保證工程達到質量標準的前提下，開發單位和總包單位應從經濟上和技術進行比較分析，選擇成本最低的、質量合格的方案。
4 結語
房地產投資項目開發主要是以經濟效益為目的，衡量房地產開發投資效益的重要經濟指標是開發成本。房屋開發成本是影響房產銷售價格的重要因素，其開發成本的高低必然引起售房價格的波動。同時只有控制好了開發成本，房地產企業的投資效益才會得到保障。本論文對于房地產企業施工成本進行了分析探討，給出了若干具體的施工成本管理與控制措施，對于進一步提高房地產企業成本核算和造價控制具有較好的指導意義。
參考文獻：
[1] 羅鼎林.國內外房地產工程造價的確定與控制[M].北京:化學工業出版社,1997.
篇10
關鍵詞：地理信息系統城市規劃
中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A 文章編號：
隨著人類社會的發展,資源、環境、經濟發展之間的矛盾越來越突出,經濟、社會活動的空間特征越來越強烈;隨著城市化和城市建設進程加快,社會對能夠保證可持續發展的城市遠景規劃的需求越來越迫切。
一、地理信息系統概述
地理信息系統(GIS)是在計算機軟硬件技術支持下采集、存儲、管理、檢索和綜合分析各種地理空間信息,以多種形式輸出數據或圖形產品的計算機系統。GIS技術在全球范圍的迅速發展及其具有的強大生命力是與其對地學信息的處理功能強大而緊密相聯的。作為一個空間信息系統,GIS具有五項基本功能,即數據輸入、圖形和文本編輯、數據存貯與管理、空間查詢與空間分析、數據輸出與表達。
二、地理信息系統的基本特征
不同學科和不同的應用領域對GIS的理解和定義不盡相同。美國聯邦數字地圖協調委員會(FICCDS)對GIS的定義是:“GIS是由計算機硬件、軟件和不同方法組成的系統,該系統具有支持空間數據的獲取、管理、分析、建模和顯示的功能,并可解決復雜的規劃和管理問題。”不難看出,GIS具有以下特征:
(1)GIS是計算機化的技術系統,它由良好的硬件環境、多功能的軟件模塊、描述地理實體的空間數據和良好的用戶界面所組成,具有結構、功能和應用效益高度統一的特征。
(2)GIS的處理對象主要是附有地理坐標的空間數據,也就是指點、線、面或三維要素等地理實體的地理坐標及相關的屬性數據和拓撲數據。這正是地理信息系統與其它統計信息系統的根本區別。
(3)GIS的核心在于它的數據綜合、地理模型和空間分析能力,在于它集空間數據的獲取、管理、處理、分析、建模和顯示于一體的數據流程。
根據數據的來源不同,城市地理信息系統的數據分為空間數據和非空間數據,空間數據主要描述事物的空間位置,以及它和其它要素在幾何上的關系(即拓撲關系),主要有矢量和柵格兩種數據形式。非空間數據主要是描述事物屬性的屬性數據,主要以數據庫或文本形式存在。空間數據和屬性數據是不可分割的,用來描述復雜的空間關系和地理關聯。GIS通過地理編碼驅動技術解決空間數據與屬性數據的連接問題。GIS中的各種數據主要以“層”來分別存貯和組織,根據使用方便來組成“層”或者根據數據代表的專題性質來組成“層”。按“層”組織的數據,有利于信息查詢檢索和分析疊加。
三、地理信息系統在城市規劃中的應用
1、GIS為城市規劃提供直觀和理性的工具
在地理信息系統的結構中,我們可以看出它包含有基本比例尺的地形圖、各種正射影像圖和航空照片、衛星照片,以及各種文本資料、圖片資料、聲頻信息、統計數據等社會信息。通過各種資料的分層疊加,城市規劃設計人員對各種客觀實際信息,以及對各模型模擬產生的預測數據一目了然,能較好的做到科學高效的規劃設計。常用的CAD軟件往往是圖形能力強而相對屬性數據的管理能力較弱,所以CAD一般只能作為繪圖軟件。而GIS由于其對空間數據和屬性數據的分析能力,彌補了原來城市規劃純圖形或純文字的缺陷,使得空間數據的圖形表現和屬性數據的空間分析有了很大的提高,為城市規劃提供了一個直觀和理性的工具。
2、GIS對規劃數據的存儲與管理
GIS不同于一般的數據庫,它具有數據量特別大,空間數據與屬性數據之間不可分割的聯系,數據應用面廣等特點。GIS的數據庫能做到數據集中管理,數據冗余度小,數據與應用程序相互獨立,使得規劃數據得到很好的存儲及管理。隨著計算機技術和地理信息技術的發展,我們可以利用計算機具有高速運算和極強的邏輯判斷功能以及較為詳實的數據資料,應用GIS技術在較短時間內提供多方案比選,增加了規劃設計方案的合理性和科學性;自動生成各種規劃用圖、表格和報告,利用數據庫易于更新、修改等優點,還可以實現對城市規劃的動態監控和動態設計管理。
3、 GIS在規劃決策中的作用
GIS在城市規劃領域應用的高層次目標就是決策支持,而決策支持的核心必然是空間分析。GIS可以實現如疊置分析、緩沖區分析、拓撲空間查詢、空間集合分析等空間分析,通過對城市規劃的空間分析,可以輔助規劃師更好地通過對規劃方案的模擬、規劃方案的選擇、規劃方案的評估等進行規劃決策。應用城市地理信息系統,規劃設計人員就可以根據實際需要提取各種分層信息疊合成各種所需綜合信息,為自己的設計服務。例如,在舊城改造規劃中就可以以地形數據為底層,疊合航空照片以及人文歷史、房產數據、城建檔案等資料,這樣可以非常方便快速地做好文物保護、道路交通、管線等城市基礎設施的規劃;快速預算出拆遷費用,做好拆遷安置方案、用地規劃等。
四、城市規劃的基本任務和面臨的問題
城市規劃的基本任務就是查明城市區域范圍內的自然條件、自然資源、經濟地理條件、城市建設條件、現有經濟基礎和歷史發展特點和在區域生產力布局和城鎮體系輪廓方案基本確定的基礎上,確定城市的地位和作用,確定城市發展方向和城市性質,擬定城市發展的合理規模,選擇城市各功能部分的布局和用地。
常規的城市規劃設計都是在測繪人員提供的測繪圖件、資料基礎上進行。以往由于規劃設計涉及信息眾多,如地質、地貌、氣候、水文、環境、歷史、土地評估、人口發展規模、經濟發展水平等等,存在著規劃設計與測繪、規劃設計與社會信息嚴重脫節的現象。這樣,難以使規劃設計人員充分掌握客觀實際的信息,因而不利于提高規劃設計工作的質量和水平。隨著社會主義市場經濟體制的建立和發展,建設的不定性增加了。經濟結構、就業結構、投資結構的多元化使許多情況難以預見。“理想藍圖”式的、封閉的、靜態的規劃模式已經不適合了。城市的發展已經越來越需要實現動態監控和動態設計,以保證城市快速發展的需要,傳統的城市規劃設計難以滿足城市快速發展的需要。隨著數字地圖和GIS的發展,這些狀況已經得到了明顯的改善。
五、目前GIS在我國城市規劃中所起到的作用性
1、GIS在城市規劃中的輔
GIS在城市規劃中所起的作用只能是輔的,它對于規劃的作用僅僅是數據庫和工具箱而已。它不能代替城市規劃師的作用,它可以模擬規劃師的思維,通過分析的結果來驗證和豐富規劃師的思想。它是規劃師和規劃決策人員進行分析的手段,但不能替代規劃師。
2、 GIS在城市規劃中的局部性
目前GIS在城市規劃中所起的作用只能是局部性的,GIS對城市規劃中一些非邏輯占主導地位的方面如城市規劃的經濟、社會部分,所能表現和應用的深度不夠。因此,在周期短、任務緊的規劃設計中,應該將精力集中在應用性較強的局部方面,例如城市布局的空間分析等等。
3、 GIS在城市規劃中的廣泛性
GIS相關硬件和軟件技術的發展,推動了GIS的普及推廣,從而GIS將從面向規劃決策提供支持轉為滿足多層次、多領域的廣泛的社會需求。GIS在城市規劃中的應用呈現出廣泛性的特點,他的應用逐步覆蓋各個城市規劃部門乃至全社會。
結語
GIS技術的發展,為社會諸多行業領域的發展帶來了機遇.目前GIS技術推廣到城市規劃行業尚存在諸多制約因素的情況下,如何抓住GIS技術發展帶來的機遇,并從中受益,是GIS技術應用及城市規劃行業首要解決的問題.對城市規劃行業來說,開拓GIS的應用,首先是要使規劃師們熟悉GIS的基本原理和技術,其次還包括規劃、管理工作自身的更新、擴展,因為很多應用上的局限來自規劃本身還不適應實際的需要.因此,人才問題將成為GIS推廣應用的一個關鍵性制約因素.
【參考文獻】
