房產調查報告范文

導語：如何才能寫好一篇房產調查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、當前房地產市場運行情況

年，我市認真貫徹落實國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（〔〕1號）文件精神，通過加大監管力度，制訂配套措施，房地產增幅總體趨于平穩，但房價上漲過快的問題表現仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷售均價3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷售均價3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷售均價3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。

（一）房地產開發企業信心增強，投資及銷售漲幅較大

截止年10月底，我市完成房地產開發投資達6.8億元，商品房開發面積達65.35萬㎡，開發投資額比年同期4億元上升170%，顯現投資額和開發面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開發量較小，每年年度規模控制在10萬㎡，市場需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產開發有限責任公司和迅達集團枝江置業公司在成功開發北奧茗苑和領秀之江一期之后，分別通過招拍掛取得大宗土地使用權，新建中央山水和領秀之江二期2個樓盤，項目規模均達45萬㎡，市場需求旺盛，開發企業投資信心明顯增強。

（二）商品住房購銷兩旺，呈現供不應求的局面

據調查，近幾年我市城區開發的樓盤已全部售完。年城區新開工建設的四個項目，建筑面積65.38萬㎡，已超過前8年的總和，到目前為止年辦理預售許可證的商品住房也已銷售一空，出現了通宵排隊爭購商品住房的局面。年新開發的商品房符合預售條件的面積達26萬㎡，盡管預售面積增大，但由于受前幾年開發面積小的影響，供不應求的矛盾仍然存在。

（三）市場需求強勁，房價增長較快

由于商品住房供需矛盾突出，年城區商品住房均價從年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，漲幅達36.4%；年城區商品住房均價達到3280元/㎡，比年底上漲9.3%，近兩年房價增幅呈直線上升趨勢，極大刺激了消費者買漲不買跌的非理性購房欲望，加上一部分居民購房剛性需求和投資需求的釋放，從而助推了房價的上漲，盡管全國大中城市房價從下半年開始下跌，但我市房價下跌目前還未出現，年總體房價仍呈上漲趨勢。

（四）二手房市場日趨規范，交易市場十分活躍

由于廣大居民以舊換新、以小換大、以次換好以及農村相當一部分回鄉大學生在城區購房成家立業的需求增大，加之商品住房銷售旺盛，價格攀升，有效帶動了全市二手房市場，年辦理房屋所有權轉移登記1500多件，交易面積達18萬㎡，均價達1960元/㎡。

（五）住房供應結構不盡合理，部分“新生代”購房壓力增大

在商品住房供應量不斷增加和二手房市場日益活躍的同時，中低價位普通商品住房和經濟適用房供應明顯不足。就我市而言，近幾年新開發的商品住房戶均建筑面積120㎡左右，90㎡以下幾乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，從住房供應結構看，中小套型普通商品住房的供應量明顯不足。經濟適用住房除湖北化肥和61699部隊解決職工住房困難投資建設外，政府2000年以后近十年沒有投資建設一個經濟適用房項目，導致部分中低收入住房困難家庭和“新生代”購房壓力增大。按現行的市場價格，一個年輕的機關工作人員一年的總收入1.8萬元左右，只能購7㎡的商品住房，房價收入比明顯失調。

二、房價上漲的主要原因

（一）城區商品住房開發項目及銷售價格情況

（二）房價上漲的原因分析

1、供給方面。一是土地供給偏少，住房供求矛盾突出。從年至年五年時間用于城區商品住房建設用地面積為129630㎡，共六個開發項目，規劃建筑面積36.35萬㎡，建設總套數為2624套，而五年的實際需求量為5000套以上，供不應求矛盾非常突出。二是住房供應結構不合理。從近幾年的商品住房建設情況看，基本上是以中、高檔、大戶型商品住房為主，中小戶型的普通商品住房和經濟適用房供應量偏少，難于滿足各收入層次的住房需求。在沒有相關政策扶持的情況下，開發商不愿意承擔經濟適用房和中低價位普通商品房的建設。而政府由于“經營城市”的需要，大都希望將稀缺的城市建設用地，盡可能地用于中高檔商品房的開發，以期做大土地出讓收入，增強城市建設投資能力。在加大商品住房市場開發的同時，由于供應體系不完善，導致供求結構失衡。

2、需求方面。一是宏觀政策的助推。隨著國民經濟的持續快速發展，居民收入水平不斷提高，在政府大力推進住房制度改革、加快房地產業發展、鼓勵居民住房消費以及加快城鎮化進程等政策作用下，居民住房消費保持了強勁的增長勢頭，由此推動了房價快速上漲。二是投資置業理念的變化。當前全球金融危機、銀行利率較低、股市低迷且風險大，對中高收入群體來說，購置房產已成為一種保值增值的投資取向，進一步擴大了住房需求。三是城市發展的需要。近幾年來為改善城市面貌，加快城市基礎設施建設和舊城改造，拆遷規模越來越大，貨幣補償和產權置換政策使相當一部分被拆遷戶進入市場選購新房，由此引發被動型購房需求不斷擴大。四是在大中城市投機炒作等因素的影響下，提高了居民對房價持續上漲的心理預期，進城農民工購房、部分居民為“新生代”購房成家做準備提前進入樓市消費，進一步加劇了供求矛盾。

3、成本方面。一是房地產開發用地實行招拍掛后，地價快速上漲。我市城區土地購置費用占房地產開發成本的比例已從過去的25%左右上升到目前的35%左右，特別是黃金地段的土地，價格越拍越高，最高達170萬元/畝，當市場處于供不應求的時候，當期地價也轉到樓盤價格上，由消費者買單，從而為開發商獲取最大利潤創造了條件。二是拆遷成本增大。以中心城區一類地段“北奧茗苑”房地產開發項目拆遷為例，拆遷補償基準價格由起初1400元/㎡上調至2800元/㎡，而且拆遷工作難度是越來越大，不僅導致二手房交易價格急劇上漲，同時也影響到新建商品住房價格的大幅攀升。三是商品住房內在品質提升，規劃設計、居住環境、配套設施等，均不同程度的增加了建設成本。由于建筑材料和建筑勞務工資漲價以及品質改善等因素，高層建筑的建筑安裝費用已達到1400元/㎡左右。

4、市場預期。房地產價格的長期走勢取決于市場供求，一定時期內，市場信心對其價格的影響也愈顯明顯。在經濟和社會快速發展的關鍵時期，國家一系列宏觀經濟政策的出臺，為房地產業發展提供了良好的預期。土地資源的稀缺導致地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預期成為一種必然。而近幾年房地產價格快速上升的事實，進一步強化了這種認識，極大地影響著消費者的心理預期，促使其購房消費，造成部分住房需求的提前釋放。

三、落實房價調控目標的措施

年我市從以下八個方面落實調控措施，確保完成房價調控目標。一是合理控制房價，嚴格落實房價控制目標。枝江房價控制在全市國民生產總值增長幅度（16%）內，對開盤均價超過增長幅度的，會同市物價部門進行查處。二是嚴格執行商品房銷售“一價清”制度。銷售商品房除收取房款外，只能收取辦證費、契稅、公共維修基金及前期物管費用。三是嚴格落實商品房銷售明碼標價制度。在項目開盤時，實行一房一價，對開發商因市場原因需漲價實行報批制度。四是嚴格加強商品房預售管理。所有項目必須辦理《商品房預售許可證》后才能出售，未辦證前不能收取任何形式的訂（定）金。同時，強化預售資金監管，對開發企業35%預售資金進行重點監管，實行專戶儲存，專款專用。五是嚴格執行商品房開發信息披露制度。從今年6月1日起在電視臺開辟專欄一周一，同時公布投訴舉報電話，強化群眾監管。六是加強房地產市場秩序專項整治。對房地產市場違規的行為，加大了查處力度，確保整改到位。七是嚴格商品房公共維修資金歸集使用管理。對公共維修資金繳交標準進行了調整，同時強化了征管措施。八是加快保障性住房建設步伐，切實解決低收入家庭住房困難。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下達我市保障性住房建設任務。新增廉租房500套，新增公共租賃住房800套，新增發放租賃補貼200戶，新建經濟適用房120套，城市棚戶區改造800戶。

四、抑制房價過快上漲的對策及建議

針對目前房地產市場存在的供求失衡、結構性矛盾等因素導致房價過快上漲，建議從供給、需求等方面入手，進一步加強調控，以確保房價基本穩定。

（一）科學謀劃普通商品住房規模，加大保障性住房建設力度。要不斷增加普通商品住房建設規模和供應量，切實滿足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建設力度，使中低收入家庭能夠購買經濟適用房、承租廉租房和公租房。進一步發揮經濟適用房“雙控”（房價、地價）和普通商品房在平抑房價、改善供應結構中的作用，合理控制房價，嚴格落實房價控制目標。

（二）合理安排開發計劃，增加房源有效供給。在優先滿足經濟適用房和公租房、廉租房等保障性住房建設用地的同時，根據市場需求，及時調整房地產開發用地供應結構和總量，增加普通商品房用地，控制高檔房地產開發項目用地。切實加強對土地市場的監管，盤活存量土地，制止土地炒買炒賣行為，對房地產開發企業通過招拍掛方式取得的土地存在的囤積現象，相關部門要通過法律、稅收、行政等手段予以調控，督促企業盡早開工。按照我市“十二五”房地產發展規劃，落實年度開發計劃，年度房地產開發總量控制在15萬㎡左右，調控和把握開發的速度和節奏，防止不切實際開發造成的資源浪費和市場風險。

（三）建立多層次供應體系，切實解決不同收入群體住房困難問題。根據不同的住房需求，合理引導住房消費，采取多種形式、多種途徑建立住房供應體系，切實解決不同收入層次城鎮居民的住房問題。一是適當擴大廉租房受益范圍，解決最低收入家庭中住房困難戶和低收入家庭無房戶的住房問題；二是適度規模的建設經濟適用房，解決中低收入家庭的住房困難問題；三是加大普通商品住房的建設力度，采取單位團購或集資合作建房的方式，不斷改善單位干職工住房條件，特別是解決新參加工作的大中專生的住房困難問題。四是加大公租房建設力度，落實公租房建設用地，采取多種形式建設公共租賃住房，解決中低收入城鎮居民和農民工進城的住房問題。

篇2

對*的631家房地產企業發放問卷，全部收回有效問卷631份。現將情況分述如下：

一、調查情況

第一部分政策調查

針對國家九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，被調查的房地產企業普遍認為，《意見》具有一定的針對性和力度，對于規范市場，促進房地產健康發展將會起到積極的作用，但也有部分企業認為該《意見》對于區域市場是否都適用，有待商榷。各地經濟發展水平不同，購買力等因素也不一樣，對于房地產市場區域發展不均衡的現狀，是制定政策和執行政策中必須要慎重考慮的。*房地產市場近幾年發展較快，不管是從房地產投資規模、增長速度、資金來源、房價及增長幅度等來看，*房地產市場從總體上看是健康的，發展是平穩的，作為省會市，在全國比較而言，*房地產價格比較合理，甚至偏低。因此，《意見》的執行應當因地制宜，不能一刀切。應該根據各地具體情況，進行有效的調控，否則，就是“空調”。

（一）《意見》中明確指出“要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”得到了大多數企業的贊同。92.2%的被調查企業認為該項措施切合市場需求，有必要，《意見》的六項措施明確指出了“調整住房供應結構”及“重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”問題，表明了國家在調整住房結構，引導合理消費、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認為不符合市場需求，沒必要的僅占4.3%，說不清的占3.5%。

（二）《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。對這項限制戶型的措施對我市應如何落實被調查的房地產企業中有68.3%在認為應該按照項目和區域結合調整；16.8%的企業認為應該按照區域實施調整；12%的企業認為應該按照項目實施調整，2.7%的企業認為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方，許多企業表示，房地產行業有很強的地域性，由于經濟發展水平的差異，每個城市的房地產市場都有自己的特點，用同一標準對全國各地的房地產行業進行調控，肯定會在一些地方造成政策與市場的矛盾。因此，希望《意見》能因地制宜，滿足不同地區房地產行業的發展要求。

（三）《意見》中指出“為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對此項嚴格房地產開發信貸條件，對引導和規范房地產市場方面，有53.3%的被調查房地產企業認為有一定作用，認為能起到積極作用的占33.4%，認為很難評價到的占10.1%，認為沒有影響的占3.2%。

（四）《意見》中指出“對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置”。對此項加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調查企業認為可以在房地產開發中起到調節作用，認為作用不大的占18.2%，認為不起作用的占2.2%，說不清楚的占5.9%。被調查企業普遍認為此項措施的實施能切合市場需求，規范房地產行業一些不規范的行為，可以調節對閑置土地處罰力度的實施，加強和引導促進房地產業持續穩定健康發展，對穩定住房價格能起到很大的作用。

（五）《意見》中指出“加強房地產開發建設全過程監管”；“切實整治房地產交易環節違法違規行為”。這兩項措施，對于引導和促進房地產業持續穩定健康發展，25.7%的被調查企業認為能夠起到很大作用，67.2%的認為能夠起到一定的作用，認為作用不大的占6.2%。

（六）《意見》中指出：“完善房地產統計和信息披露制度”；“統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息”。對于這項措施，82.57%的被調查企業認為十分必要，認為可有可無的占11.25%，認為沒有必要的占2.38%，認為不清楚的占3.49%。

第二部分房地產開發投資狀況調查

（七）認為本地區房地產開發投資規模對本地區經濟發展的影響程度較大的房地產企業占71.95%，認為一般的占25.52%，認為作用不大的占2.38%。

（八）認為本地區房地產開發投資規模適中的房地產開發企業占76.23%，認為開發投資規模偏大的企業占13.47%，認為開發投資規模偏小的企業占9.98%。

（九）對本地區房地產開發投資前景的判斷結果是樂觀的企業占59.59%，判斷結果是一般的企業占35.18%，判斷結果是不樂觀的企業占4.75%。

（十）認為影響本地區房地產開發投資的主要因素在被調查企業的認識上有較大的差異。有22.55%的企業認為首要影響因素是房地產市場需求情況，第二是有17.48%的企業認為是本地區經濟發展形勢的影響，第三是有17.43%的企業認為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業認為是房地產業宏觀調控政策的影響，第五是有14.49%的企業認為是國家宏觀經濟政策的影響，第六是有8.55%的企業認為是企業資金狀況的影響。

（十一）認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將加大的企業占58.32%，認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將不變的企業占33.28%，認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將縮小的企業占7.77%。

（十二）認為本地區個人購房能力一般的開發企業占61.97%，認為本地區個人購房能力較強的開發企業占29.32%，認為本地區個人購房能力不強的開發企業占8.24%。

（十三）房地產開發企業認為影響個人購房的主要因素居第一位的是價格因素，占25.25%，居第二位的是區位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設計因素、物業管理因素和工程質量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。

（十四）商品房空置對企業生產經營的影響，認為空置房會造成企業經營困難的居第一位，占45.48%，認為空置房對企業生產經營有些影響的居第二位，占44.53%，認為影響不大的占5.23%。

（十五）房地產公司認為未來兩年房地產開發投資的主要資金來源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個人按揭貸款，占10.12%。

（十六）房地產公司未來兩年房地產開發的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業用房，占23.91%；第三是建經濟適用房，占17.45%；第四是建寫字樓，占13.25%；第五是向其他行業投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。

（十七）房地產公司認為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房價原因，占12.93%；第二是戶型面積過大原因，占12.22%；第三是戶型設計不合理，占11.51%；第四是小區周邊環境原因，占11.15%。

（十八）房地產公司認為目前本地區商品房銷售價格是適中的占43.58%，認為商品房銷售價格偏高的占38.67%；認為商品房銷售價格過高的占10.14%；認為商品房銷售價格偏低的占6.81%。

（十九）在不到一年的時間，國家針對房地產行業連續兩次出臺調控措施，對市場產生較大影響，企業對房地產市場發展的判斷趨于理性。對今后一段時期房價走勢，認為漲幅回落趨穩的占68.94%，19.02%被調查企業認為繼續快速上漲，認為價格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調查企業普遍認為，盡管從總體上看*房地產市場發展是健康的，房價相對比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。

第三部分房地產開發土地市場調查

（二十）房地產公司認為我市土地供應不足的占50.4%，認為土地供應量不好說的占22.98%；認為土地供應適量的占21.*%；認為土地供應過量的占3.49%。

（二十一）房地產公司認為我市目前的土地供應區域結構是“結構不盡合理，發展失衡”，占45.8%，認為土地供應區域結構“結構合理，發展平衡”的占37.56%。

（二十二）今后我市應在中心城區的哪個區域或哪個行政區域增加土地供應量，房地產公司首選是西區，占19.97%，其次是東區，占14.1%；第三是鄭東新區，占10.46%；第四是南區，占8.72%；第五是北區等。有65.93%的房地產公司認為我市應該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產公司認為我市應該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產公司認為我市應該保持現狀。調查的大部分房地產公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價格大多在每畝50萬——100萬之間。

（二十三）房地產公司準備進行房地產開發的首選區域是東區，占14.58%，其次是在西區開發，占11.41%，第三是在北區開發，占11.09%。

第四部分住宅套型調查

結合“[20*]37號”套型面積控制規定，房地產公司認為符合我市實際的、適合三口之家現在及未來需要的緊湊、實用的套型面積是：

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二、房地產市場需要關注的幾個問題

*市房地產業整體上保持著快速、協調、健康的發展態勢，但在初級發展階段中仍存在以下幾個方面的問題：

1、普通商品住房和經濟適用住房供應仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價格上漲相對較快，表明普通商品住房和經濟適用住房市場供應量相對不足。同時，受市場供求關系的影響，控制普通商品住房價格過快上漲的壓力較大。

2、商業營業用房空置面積繼續擴大。上半年，*市商業營業用房竣工面積10.2萬平方米，銷售面積為6.4萬平方米，累計空置面積45.2萬平方米。商業營業用房空置的繼續增加，應引起有關方面的密切關注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產企業的健康發展和*市商品房市場供需結構的合理。

3、房地產市場信息公開工作仍需加強，引導企業合理投資、消費者理性購房的作用尚未充分發揮。上半年*市房地產市場存在著企業投資不盡合理，消費者觀望等待，甚至出現不切實際的過度消費、超前消費等現象，急需加強引導。

4、房地產企業競爭實力不強。在目前*市有開發量的有200余家房地產企業，其余企業沒有開發量。在700多家房地產開發企業中，其中一級開發資質的有4家，二級以上資質的有47家；二級以上資質企業僅占8%左右。因此，本地開發企業整體上規模小，品牌意識不強，融資渠道單一，在全國市場上的競爭力，抵御市場風險的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實力強的企業和企業集團尚未形成。

5、房地產經營不規范行為現象存在。在房地產開發、市場交易、物業管理、中介服務、租賃管理等環節還存在著一些不規范行為，一定程度阻礙了市場的健康發展，還需要進一步加大監管力度。

6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進程的加快、城鎮人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來愈大。

三、今后房地產發展的幾點建議

1、建議對土地資源應進行高效整合后，不斷投放到市場上，從而抑制土地價格的上漲趨勢。針對老城區土地供應緊張且價格高，建議政府應加快環線以外市政配套建設，拉大城市框架，應控制未來土地價格的上漲。

針對土地供應區域位置不均衡，建議側重加大東區和西區土地供應量，在西區和南區多開發適合中低階層人員的住房。

2、積極引導商品房開發結構，控制商業用房開發規模。調查顯示：單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型，建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經濟適用房建設，控制商業用房開發規模。要按照國家的宏觀調控政策的要求，在土地供應、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發傾斜，滿足廣大中低收入者的購房需求。

3、采取有效舉措，抑制房價快速上漲勢頭。針對廣大居民不同層次的需求，開發出不同檔次、價位的商品房；多建中、低價位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適房子；切實穩定好住房價格，應制定具體措施限制“炒房”現象，加大對開發商和中介機構的管理，對有哄抬房價、亂漲價行為堅決制止。

4、合理引導住房消費。要建立健全完善的房地產市場信息體系，增大商品房開發硬成本的透明度；要制定并公布商品房開發的近期與遠期規劃，便于居民合理規劃住房消費。

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一、存在問題

（一）財務核算不規范

一些房地產企業建賬不規范，未按財務會計制度規定建立健全財務核算體系。如對收取的定金及銷售車庫、地下室房款，掛在往來賬上，未按預收帳款處理，不按規定開具房地產銷售發票，以自制或購買的收款收據收取售房款隱瞞收入，造成預售款不申報或者滯后申報，占壓稅款；商品房出租收入，不申報營業稅和房產稅；房地產開發企業在預付施工企業工程款時未按規定及時取得發票，這嚴重影響了工程成本的及時結轉。

（二）行業稅收管理措施不到位。

1、企業所得稅征收方式問題

目前對企業所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財務核算狀況發生變化后仍未進行變更，導致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時，其企業所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個納稅年度未變，但其日常申報時又是核定應稅所得率征收，且實際上其財務制度往往又不健全或無法進行查賬。

2、土地增值稅清算問題

我市很大一部分房地產企業認定為查賬征收，但基本未對土地增值稅進行清算。按照規定房地產全部竣工決算、銷售完畢要進行土地增值稅清算，有的房地產開發企業利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。對清算要求賬務核算健全、嚴格按項目進行賬務處理，結轉成本核算收入，而企業往往不能及時結轉成本，提供扣除項目的依據不足，計算程序復雜，稅務部門大多按核定征收率進行預征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。

3、稅款所屬期問題

稽查部門在檢查時，發現往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無法對往年少繳稅款的行為進行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應有的處罰。這種情況在檢查房地產企業中經常發生，因行業特點或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務機關在年關所謂的調庫）導致納稅人當年實現的稅款到次年繳納，在納稅申報時又以次年的所屬期申報且征收部門開具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區分又不好延伸檢查，對往年實現到次年繳納的稅款很難準確進行處理，導致房地產企業存在違法事實但難以進行處罰的矛盾被動局面。

4、印花稅漏申報問題

印花稅雖然是小稅種，但在稽查過程中，發現絕大部分企業都存在漏征行為，好多企業對小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運輸合同、加工承攬合同等不知道要申報繳納印花稅，主要原因是財務人員對印花稅的計算申報從思想上不夠重視，往往只關注營業稅等正常稅收申報，而對印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財務人員對印花稅的有關具體規定也不甚了解。

二、加強房地產業稅收征管的建議

1、提前介入房地產企業稅收管理

在房地產企業稅收專項檢查中，許多企業漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產稅收管理滯后分不開的。我們對房地產企業的稅收管理往往是從銷售環節才介入，原因是與政府有關部門信息不溝通，導致稅務部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產企業從立項開始就產生地方稅收，注冊資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規劃設計等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權要繳納土地使用稅。另外，要加強對印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習慣從而提高遵從度。

2、實行房地產專業化管理

要規范房地產業的日常稅收管理，強化項目跟蹤和后續管理，建立房地產開發企業稅源監控制度。要實行項目管理，建立房地產開發項目稅收管理臺帳要加強納稅輔導，要加大對項目的巡查巡管力度，，房地產企業預收定金、預收房款時必須開具正式發票，對商品房出租的，要督促企業并入收入納稅，加強對地下室、車庫發票的控管，實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票。項目結束后及時對其進行土地增值稅清算，對賬務不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應進一步發文件明確車庫、地下室土地增值稅適用的核定征收率。

3、加強房地產業納稅申報的管理

不能把房地產業作為稅款調劑的“蓄水池”，而應當要求企業正常納稅申報，不得要求對以前年度稅款延遲到以后年度申報，以免影響稅務檢查對已交稅款的確認，即使要調劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報入庫，建議市局加大對房地產業納稅申報的督促督查力度，對隨意調劑稅款的，要依法從嚴處理。另外，對企業有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續，沒有履行手續的，一律按規定加收滯納金。

4．加強對企業所得稅的管理

要加強對房地產行業成本核算的審查。對在成本核算時，不分項目設立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關聯關系轉移利潤，通過虛開建安發票加大建安工程造價的，要從嚴查處。要加強企業所得稅法及其實施條例的學習，加強企業所得稅匯算清繳的業務培訓和相關報表填寫的輔導。要重視對企業所得稅征收方式的認定，企業所得稅征收方式應一年一定。

5．加強對分紅收入個人所得稅的控管

要加強對房地產開發企業開發商個人股東利潤分配個人所得稅的征管，這是監控難點，也是稅源重點，要力爭取得征管突破。鼓勵公民對稅收違法行為的舉報，建議修改舉報案件管理辦法，除給實名舉報者給予獎勵外，對匿名舉報查證屬實的，也要給予適當的獎勵。

篇4

【關鍵詞】北部灣，建筑房地產，土建大類，專業發展，調查

《廣西北部灣經濟區發展規劃（2006年——2020年）》提出，南寧市作為自治區首府和區域中心城市，要加快城市發展和城鎮化進程，2020年城市建成區人口要發展到280～300萬人；北海市要按照特大城市規模規劃建設，2020年城市建成區人口要發展到100～120萬人；欽州市要按照大城市規模規劃建設，2020年城市建成區人口發展到90～100萬人；防城港市要按照大城市規模規劃建設，2020年城市建成區人口發展到50～60萬人。這一發展規劃催生了北部灣高職院校規模龐大的土建大類16個專業，拉動了北部灣地方經濟、高職土建大類專業教育和社會的發展。

一、廣西北部灣經濟區建筑房地產業的蓬勃興起

隨著北部灣經濟區城市建設的發展，城市居民住房、工商業用房需求量激增，成為人民生活水平提高和北部灣城市群發展的剛性需求，大大推動了北部灣經濟區建筑、房地產業的發展，使其成為當地促經濟、保民生的支柱產業。北部灣畔風生水起，建筑房地產熱火朝天，建房售房喜氣洋洋，城市面貌日新月異，東西南北前來置業，欣欣向榮蒸蒸日上。整個北部灣經濟區就像一個巨大的建筑工地，日日夜夜不停息地轟鳴著建設交響樂，整個北部灣經濟區也像一個巨大的舞臺，市政工程公司、建筑安裝工程公司、設計裝飾工程公司、房地產公司紛紛登場，上演一出房屋建筑工程、市政工程、園林工程構成的“三國演義”。

據不完全統計，僅南寧市就有100多家建筑公司，著名的就有中國建筑局第一至第八工程局集團有限公司、中鐵十八局集團有限公司、廣西建工集團、廣西市政工程集團有限公司、南寧市一建、二建、三建建筑安裝工程有限公司、廣西南寧環城建設工程有限公司、廣西元冠建筑工程有限公司、廣西昊冠住宅建筑有限公司、廣西華宇建筑工程有限公司、廣西恒輝建設集團有限公司、廣西桂鄉建設集團有限公司、廣西三實園林景觀有限公司等14家，他們榮獲了2011年南寧市建筑工程“邕城杯”獎。南寧市還有南寧市龍光房地產開發有限公司、南寧春暉房地產開發有限公司、廣西嘉和置業集團有限公司、南寧市能和房地產開發有限公司、廣西盛天房地產開發有限公司、廣西華亨房地產開發有限公司、南寧壯業房地產開發有限公司、廣西同和置業發展有限公司、南寧海田房地產開發有限公司、廣西恒大企業集團有限公司等10家廣西最大的房地產公司。

在上述如此眾多的推手推動下，廣西北部灣經濟區建筑房地產的持續火爆發展，特別是南寧市，成績尤佳，起到了龍頭老大作用。據有關部門統計，僅2009年1月至6月，南寧市商品房登記銷售面積就達到了367.95萬平方米，同比增長50.21%；成交金額166.81億元，同比增長64.89%。2009年上半年南寧市房地產企業上繳的地方稅收約為12億元，占全市財政收入105億元的11%；房地產業增加值占GDP比重由2000年的2%上升到2009年上半年的4.18%。整個2009年，南寧市房地產市場成交量節節攀升，并創下了有史以來成交量新高。1～11月，南寧市商品住宅成交量達到599.79萬㎡，超越了2007年全年的成交量。2009年至2011年，南寧市還新增建廉租住房11700套，其中，市6個區新增建9280套，市轄六個縣新增建2420套，推動了住房保障新發展。

二、廣西北部灣高職院校土建大類專業的茁壯發展

廣西北部灣經濟區建筑房地產的蓬勃發展，要求有與之規模相適應的建筑專業人才，包括需要大批涉及建筑設計、建筑施工、建筑裝修、市政建設、園林建設、道路橋梁等方面的設計師、工程師、技術人員和普通建筑工人，從事設計、施工、維修、管理，這為北部灣地區高職院校建筑專業的發展提供了機遇。《廣西北部灣經濟區2008—2015年人才發展規劃》提出，要大力發展職業教育，采取合作辦學、聯合辦學等多種方式擴大職業教育規模，建設一批適應重點產業發展需要的職業教育培養基地；要鼓勵重點職業技術院校與科研院所、大型企業聯合培養各類專業人才。《廣西壯族自治區教育事業改革和發展“十二五”規劃》提出，要以社會需求為導向，合理調整優化學科專業；要堅持知識、能力和素質協調發展，繼續深化人才培養模式、課程體系、教學內容和教學方法等方面的改革。《廣西壯族自治區中長期教育改革和發展規劃綱要（2012—2020年）》指出，要形成適應經濟發展方式轉變和產業結構調整要求、體現終身教育理念、中等和高等職業教育協調發展的現代職業教育體系，滿足經濟社會對高素質勞動者和技能型人才的需要；要把職業教育納入經濟社會發展和產業發展規劃，推進職業教育主動服務區域發展，重點面向“兩區一帶”建設加快產業急需的技能型人才培養。這些規劃為北部灣地區高職院校建筑專業的發展指明了方向。

在北部灣經濟區建筑業發展需求和上述規劃的指引下，北部灣高職院校聞風而動，紛紛開設市場需要、社會經濟發展需要的土建大類專業。在北部灣地區，在有24所公民辦高職院校中，就有19所高職院校不同數量、不同規模地開設了土建大類的建筑設計技術、建筑裝飾工程技術、建筑工程技術、建筑工程管理、建筑設備工程技術、建筑電氣工程技術、工程測量技術、工程造價、房地產經營與估價、工程監理、市政工程技術、給排水工程技術、道橋技術、園林工程技術、樓宇智能化工程技術、物業管理等16個專業，占北部灣地區全部高職院校的79﹪。在這19所開設建筑類專業的高職院校中，既有辦學實力最雄厚的高職院校，如1所“國家示范性高等職業院校”——南寧職業技術學院、3所“國家示范性高等職業院校建設計劃”骨干高職院校立項建設單位——廣西職業技術學院、廣西機電職業技術學院、廣西水利電力職業技術學院，還有建筑類專業開得最全的高職院校——“自治區示范性高職院校”廣西建設職業技術學院。該校上述16個專業全部開完。土建大類的這16個專業，據2012年公布的招生計劃統計，都是各院校招生規模最大的專業，每個專業平均招生數都比其他專業大。招生院校最多、規模最大的是建筑工程技術專業。該專業在2012年招生計劃中，南寧職業技術學院招77人，廣西水利電力職業技術學院招123人，廣西交通職業技術學院招152人，廣西工業職業技術學院招招162人，廣西英華國際職業學院招185人，廣西理工職業技術學院招225人，廣西經濟職業技術學院招89人，廣西經濟管理干部學院招85人。

建筑工程系是這些高職院校中規模最大的系，所設專業最多、招生最多、在校生最多，平均有一千至二千學生，幾乎相當于一個小型學校。該校的建筑工程學院是全校成立最早、專業實力較強的二級學院之一。目前全日制在校生2500多人、技能+學歷中短期培訓班及成人教育學生400多人，開設有建筑工程管理、建筑工程技術、建筑設計技術、建筑裝飾工程技術、房地產經營與估價、工程造價、物業管理等7個專業。建筑工程學院還成立了建筑設計研究所，擁有自治區級職業技能鑒定站，并與多個實力雄厚、行業知名度高的企業共建了建筑施工、建筑繪圖、裝飾工藝、測繪、工程投資咨詢、建筑結構施工、工程檢測等多個校內外實訓室及實習實訓基地；畢業生初次就業率均在95%以上，深受用人單位的歡迎和好評，部分畢業生還成為建筑行業頗有影響力的領軍人物。隨著國家和廣西“十二五”規劃實施，建筑行業發展前景廣闊，該院培養的建筑業人才供不應求。

在北部灣眾多的高職院校中，土建大類專業規模最大、專業最齊全、設備最完善、師資最雄厚、辦學條件最好、辦學實力最強、土建大類在校生和畢業生最多、該專業辦學社會效益最好、社會影響最大的就是廣西建設職業技術學院。全院現有全日制在校生8260人，在讀函授學員1116人，職業崗位培訓每年達15800余人次。該院先后與廣西建工集團、中國鐵建十六局集團有限公司等126家建設企事業單位建立了長期穩定的校企合作關系，還成立廣西建設職業技術學院校企合作發展理事會，并組建廣西建設行業產學研聯合體。該院的土木工程系有建筑工程技術、工程監理、工程測量技術、基礎工程技術等4個專業。僅2010年就有在校生2139人，其中建筑工程技術專業1384人，工程監理專業462人，基礎工程技術專業157人，工程測量技術專業136人。該系是該院辦學歷史最長、師資力量最強、學生人數最多、就業形勢最好的系。畢業生人數占全校三分之一以上，辦學以來為社會培養和輸送了10000多名畢業生，為廣西建設行業輸送了大量懂理論、會操作、善管理的高技能人才，為廣西建筑行業發展做出了重要貢獻；而全院則為社會培養了40000余名畢業生，被譽為“當代魯班搖籃，建設英才基地”。

三、結論

廣西北部灣經濟區建設上升為國家戰略，給廣西北部灣經濟區經濟和社會發展帶來了極大的機遇和挑戰。繼渤海經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈之后，廣西北部灣經濟區將是國家第四個沿海經濟區，將成為國家經濟發展重要的一極。

參考文獻

篇5

法院對已經審理終結的案件，依照再審程序對案件的再行審理，其目的是糾正已經發生法律效力但確屬錯誤的判決或裁定。下面是小編給大家整理的再審申請書范文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

再審申請書范文1再審申請人：__市____有限責任公司，住所地：__市__________,法定代表人：__x，經理。

再審被申請人：____x擔保有限公司，住所地__市____x大廈。法定代表人：__x，董事長。

原審被告：__市____制造有限公司，住所地：__市______x號。法定代表人：__x，經理。

原審被告：謝__，男，19__年x月1x日生，漢族，住__市______x

原審被告：韓__，女，19__年x月x日生，漢族，住__市濱______

原審被告：山東__市__有限公司，住所地__市渤海五路__x。法定代表人：__x，董事長。

原審被告：__市__x汽車銷售服務有限公司，住所地__市渤海五路__x號。法定代表人：__x，總經理。

原審被告：__x，男，__x年12月14日生，漢族，住__市濱城區黃河五路__x

原審被告：__x，男，____年4月29日生，漢族，住__市濱城區北鎮辦事處__x

原審被告：__x，男，____年9月11日生，漢族，住__市濱城區黃河八路____

原審被告：劉__x，男，__x年5月9日生，漢族，住__市x區x路x號x號樓x單元x室。

再審申請人與再審被申請人因追償權糾紛一案，不服山東省高級人民法院(____)魯商終字第____號民事判決。現依據《民事訴訟法》第二百條第一款第(二)、(六)項之規定，特向最高人民法院申請再審。

再 審 請 求

1、請求撤銷(____)魯商終字第__x號民事判決，依法改判再審申請人不承擔連帶清償責任。

2、再審訴訟費由再審被申請人承擔。

再審事實和理由

一、再審被申請人____x擔保有限公司(下稱__x公司)是本案《借款合同》的實際出借人，規避法律的強制性規定違法放貸，《借款合同》應認定為無效合同。

1、關于“代__”的身份。

“代__”是再審被申請人__x公司的法人股東(____投資有限公司)中的一名普通員工。在借款人謝__與再審被申請人的商談借款的過程中，代__的身份是受再審被申請人的安排的職員。況且，代__本人沒有巨額資金，假如代__有巨額閑散資金，完全可以與謝__自行聯系借款事宜，沒有必要經過再審被申請人這一中介環節。

其實，涉案爭議焦點之一就是要查明代__的資金來源，即可確定實際借款人是再審被申請人，代__只不過是再審被申請人的關聯企業的一個職工。無能力進行民間借貸。

2、關于“代__”資金賬戶。

一審中，謝__、再審申請人均提交了需法院調取代__資金來源的申請，并提供了詳細賬戶信息，遺憾的是一審法院拒絕調取。

二審中，再審申請人再次提交需法院調取代__資金來源的申請，同樣提供了詳細賬戶信息，闡明了該證據為查明出借借款事實的關鍵證據。再次遺憾的是，二審法院拒絕調取。

關鍵證據“代__”資金賬戶問題，一、二審均未查清。

3、關于新證據。

因案情復雜，再審申請人再次調查后，獲取以下新信息證據：再審被申請人__x公司的法定代表人是__。__又是____投資有限公司股東之一。____投資有限公司是再審被申請人__x公司的法人股東。并迅速遞交二審法院，二審法院沒有開庭質證，武斷作出不予采信的決定，致事實不清。

二、借款人謝__與再審被申請人故意隱瞞解除房產抵押的事實，惡意串通、欺詐再審申請人，再審申請人依法不承擔反擔保責任。

1、借款人謝__在一、二審庭審中，明確認可與再審被申請人一起，欺詐再審申請人作反擔保人的事實，并提交了書面證據材料。

一、二審法院無視該重要的證據存在，避而不提。

2、“代__”與借款人謝__、韓__以公證方式，在____年10月31日簽訂了《房屋抵押借款合同》，借款期限為一年(____年10月31日至____年10與月30日止)，借款人謝__、韓__以其自有四套房產作抵押。

但，以上當事人又與____年11月13日簽訂了第二份借款合同(未公證)，借款期限變更為1個月的時間即：____年11月13日至____年12月12日止。

以未公證的后借款合同變更公證的原借款合同的借款期限，法律效力值得商榷，一、二審判決也未作法律效力的認定。

3、____年3月19日，借款人謝__、韓__借款逾期。

再審被申請人突然與謝__、韓__簽訂《承諾書》和《委托保證合同》，從實際借款人的身份變更又為保證人。明知謝__、韓__的借款逾期、四套房產被解除抵押以及山東__市__汽貿有限公司、__市__汽車銷售服務有限公司經營狀況惡化的情況下仍為其提供保證，這一行為的本身就存在主觀上的欺詐。

4、再審被申請人在提供格式反擔保合同時，要求再審申請人等人進行提供反擔保。

但是在，簽訂反擔保合同時后當日下午，借款人謝__、韓__按照與再審被申請人已商定的意見，將四套房產進行解除抵押，再次印證了再審被申請人、代__、謝__、韓__惡意串通的事實。

原因是，在提供反擔保時，借款人謝__、韓__告知再審申請人已有房產抵押，房產價值遠遠大于借款數額，反擔保無風險。基于信任，再審申請人才決定提供反擔保。謝__、韓__借款數額巨大，如果知道房產隨即將被解除抵押，再審申請人根本不會為其提供反擔保。

再審被申請人與謝__、韓__損害了再審申請人的權益。合同法第52條的規定，反擔保合同屬于無效合同，依法不承擔擔保責任。

三、反擔保合同第3.2、3.3條款，因違反擔保法的規定，屬于無效條款。

1、擔保法及物權法對于債務人以自有財產設定抵押和有保證人保證并存時，明確規定了實現權益的法定順位。

法律依據為：《物權法》第一百九十四條規定，抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

2、本案中，代__、再審被申請人均放棄了對借款人謝__房產抵押，依據上述法律的規定，作為反擔保人在再審被申請人喪失抵押優先受償權益的范圍內免除擔保責任”。

3、再審申請人及其他反擔保人均沒有書面承諾繼續提供擔保。

四、二審對上訴費的處理不妥，再審申請人上訴時，二審法院是按照兩個案件立案的，收取訴訟費也是按照兩個案件收取訴訟費的，而二審判決卻只判決了一份訴訟費。

綜上所述，請最高人民法院查清事實，依法改判再審申請人不承擔擔保責任。

此 致

最高人民法院

再審申請人：__市____有限責任公司

____年12月26日·

再審申請書范文2申請人(原判被告、終審上訴人)：李介有，男，×歲，漢族，農民。住內蒙扎蘭屯市中和鎮庫堤河村;郵寄地址——。

被申請人(原判原告、被上訴人)：吳再富，男，×歲，滿族，村長;郵寄地址：扎蘭屯市中和鎮庫堤河村二街。

第三人：荊樹貴，男，×歲，漢族，干部，住中和鎮庫堤河村一街。

申請事由：

再審申請人因債務糾紛一案，不服呼盟中級法院在內蒙高級法院裁定指令再審情形下，做出駁回再審請求的判決;理由如下：

1、民案原判，定性不準，實體錯誤!違背基本事實和法律。

2、民案終審，違背法定程序，對上訴案件不審不問維持原判。

3、民案再審，無視案件性質，覆轍原判錯誤，做出駁回再審訴求。

本案三審判決的錯誤，符合《民事訴訟法》第179條第一款第1項、2項、3項、4項、6項、10項、11項規定的：有新的證據足以推翻原判、原判決認定的基本事實缺乏證據、證據是偽造、適用法律確有錯誤的、剝奪當事人辯論權力的、原判決遺漏以及第二款違反法定程序影響案件正確判決的，應當再審的事由。

請求事項：

1、撤銷兩級法院初、終、再審判決;

駁回被申請人的訴求;判令承擔全部訴訟費用。

2、判令被申請人給付拖欠款(原判遺漏)×元。

3、被申請人的訴求屬于惡意，應于懲罰，判令由此給申請人造成的損害(車旅誤工等)賠償人民幣×元。

糾紛事實：

申請人與銀行約定是70平米土瓦結構房。簽定《抵押合同書》、《賣房契約》。被申請人購買后，索要115平米臨街的磚瓦結構住宅房;不顧民事行為主體和約定標的，訴求法院判給該房。

民案原判：

故意違背基本事實和法律用債務曲解立案、規避約定審理、做出與約定相悖的判決：被告給原告倒出臨街的土瓦結構房。

1、證據足以推翻原判：《抵押合同書》、《賣房契約》、《還款憑證》、房屋照片，是確定糾紛事實、案件性質、約定標的、民事行為主體的關鍵證據;

法院原判未予認證質證!符合《民訴法》第179條一款一項“有新的證據，足以推翻原判決裁定的”規定情形。

2、原判認定的基本事實缺乏證據證明，認定的事實是偽造的，沒有質證。

糾紛源之房產抵押買賣;認定債務糾紛，沒有證據證明。

署名潘振林、標明63平米土草房的《房照》，來路不明;村委會代簽的日期是在此房出賣并且建成磚瓦結構房之后，是廢棄無效證件;不具證明力。做定案依據未質證。

如此審判錯誤，符合《民訴法》第179條一款的2、3、4項規定情形“原判決裁定認定的基本事實缺乏證據證明的”和“原判決裁定認定的事實主要證據是偽造的”以及“原判決裁定認定事實主要證據未經質證的”。

3、原判適用法律錯誤：房產抵押買賣糾紛用《民法通則》債權條款判決，明顯與糾紛性質不符。

符合《民訴法》第179條一款第6項“原判決裁定適用法律確有錯誤的”規定情形。

4、原判決遺漏：庭審時，被告反訴原告欠款事項沒有認證。

符合《民訴法》第179條一款第12項“原判決裁定遺漏或超出訴訟請求的”規定情形。

民案終審：

對上訴案件，不審不問判決維持，違背《民訴法》第152條“對上訴案件應當開庭審理、詢問當事人”的法定程序。符合《民訴法》第179條二款“對違反法定程序可能影響案件正確判決裁定的”和第179條一款10項“違反法律規定，剝奪當事人辯論權力的”規定情形。

民案再終審：

對確定糾紛事實、案件性質、約定標的、民事行為主體，足以推翻原判的關鍵證據仍不質證認證;覆轍原判錯誤，主觀臆斷做出駁回再審訴求的判決。

綜上所述：

兩級法院，對債務案的“兩審一再”的審判，是在故意違背房產抵押買賣基本事實和相關法律法規情形下做出錯誤判決的。

被申請人，違背依法訴權，惡意訴求;本訴與本訴之外均沒有證據證明!是以非常手段干擾破壞司法公正，陷無辜的申請人于訴訟中;蒙受人生各方面的慘重損害與精神折磨。由此造成的侵害必須賠償。

惡意訴訟，禍國殃民法理不容!為有效制裁和遏制民事惡意行為，彰顯正義維護法律尊嚴;故此依法訴求。

此致

再審申請書范文3再審申請人(原審訴訟地位)：(是自然人的，應寫明姓名、性別、年齡、民族、住所、聯系方式;法人或者其他組織的，應寫明單位的法定名稱、住所地、法定代表人或者主要責任人的姓名、職務及聯系方式)。

再審被申請人(原審訴訟地位)：(列法同上)

__×(申請人名稱)因與__×(被申請人名稱)__糾紛一案，不服__人民法院于×年×月×日作出的(____)__×第__號民事判決(裁定)，向人民法院申請再審。

再審請求

1、

2、

申請事由：《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第×款第×項(具體內容列明)

申請理由

1、再審事由一：符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第×款第×項，具體理由與依據如下：

2、再審事由二：符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第×款第×項，具體理由與依據如下：

綜上所述：

此致

人民法院

申請人：自然人簽名或法人公章

×年×月×日

再審申請書范文4申請人：______工程有限公司，地址：__經濟技術開發區十三號街__號，法定代表人：康__董事長，組織機構代碼證：____________。

被申請人一：____建設集團有限公司__分公司，地址：__省__市__大道__大廈四樓，企業負責人：余__，組織機構代碼證：____________。

被申請人二：____x建設集團有限公司，地址：__省廣州市天河區天河路351號__外經貿__廈14樓，法定代表人：曾__x，組織機構代碼：____________。

被申請人三：__市文化廣電新聞出版局，地址：__市__區新洋路民主大廈，法定代表人：__，組織機構代碼：____________。

申請人不服__省__市中級人民法院于____年6月25日作出的案號為(____)x中法民一終字第100號的民事判決書，申請再審。

再審請求：

1.請求貴院依法對本案進行再審，撤銷__省__市中級人民法院(____)x中法民一終字第100號民事判決書。

2.請求貴院依法改判或者發回重審，支持申請人一支付申請人工程款人民幣2517745.83元和利息人民幣253337.68元(按銀行同期貸款利率計算，從____年11月18日起計算至實際支付之日止，現暫時計算至____年6月30日，共計589天)，申請人二對上述申請人一債務承擔連帶責任，申請人三依法承擔其在欠付工程款范圍內的清償責任;

3.本案訴訟費由三被申請人承擔。

事實和理由：

一、申請人與被申請人一之間簽訂的《建筑外裝飾工程承包合同》并非屬于違法分包，其已經通過其后續的默認行為同意了該分包工程，符合《__市文化研究教育推廣中心工程施工合同》關于分包的約定，應被認定為有效。

首先，在____年10月10日申請人提交的《幕墻過程分部分項報驗申請表》、《幕墻分部(子分部)工程質量驗收記錄》，經被申請人的監理機構__宏達過程顧問有限公司簽收確認認可，被申請人三在該監理機構簽收確認后也未曾提出任何的抗議，應視為對申請人幕墻工程的認可。其次，在長達兩年之久的施工過程中，被申請人的施工都是在被申請人三的監督下進行的，且其未曾提出任何抗議，也在積極配合申請人施工。申請人自____ 年5月17日簽訂《建筑外裝飾工程承包合同》后參與__文化館幕墻施工，并在____年5月竣工，在這兩年的時間內，申請人一直積極參與工程的施工，并多次進行了工程的增補，而且每項工程的竣工均有向被申請人三和其監理單位申報驗收，在這種情形下被申請人三是不可能不知道申請人承包了幕墻工程的施工，因此，對被申請人三的行為依法應當認定為默認和許可，而并非違法分包，《建筑外裝飾工程承包合同》應屬合法有效，綜上，在不違反我國《合同法》第五十二條第五項的情況下，應遵從雙方當事人的意思表示，認定該分包合同合法有效。

二、被申請人二作為被申請人一的總公司，應對其債務承擔連帶償還責任，被申請人三作為發包人，應依法對申請人一欠付的工程款承擔連帶償還責任。

被申請人二系申請人一的總公司，依據法律規定，應對分公司的債務承擔連帶償還責任。被申請人三作為本案的發包人，依據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二項：“實際施工人以發包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為本案當事人。發包人只在欠付工程價款范圍內對實際施工人承擔責任。”的規定，被申請人三應對申請人一拖欠的工程款承擔連帶償還責任。

三、關于工程款如何確定的問題，原審法院應依職權組織雙方對工程款數額進行確認，不應以工程款無法確定為由駁回申請人的訴求。

首先，工程款的確定不是單方就可以確認的，申請人在竣工后已經多次向被申請人一請求對工程進行結算，但被申請人一一直不予結算。根據申請人提交的相關證據材料(見證據4《__市文化研究教育推廣中心幕墻工程結算書》、《工程結算匯總表》)，申請人已于____年12月15日向被申請人一提交了相關的結算資料，但至始至終被申請人一直無動于衷，既不對申請人提交的結算資料進行審核，也不否認其真實性。之后，申請人也多次向其表明支付剩余工程款的問題，其中證據可見申請人給被申請人一的《律師函》(備注：上有林x的簽收確認(字跡不清，暫時以x代之)，但被申請人一以各種理由進行拖欠。現申請人通過法院起訴的方式，目的在于通過法院的公權力對工程款進行強制確定，以便維護申請人的合法權益。

其次，根據申請人與被申請人三簽訂的《建筑外裝飾工程承包合同》第14條第14.2、14.3條款的約定，在申請人向被申請人提及相關竣工驗收報告后，被申請人應在21日內組織進行驗收并提出修改意見，如未在規定的期限提出，即視為同意。因此，依據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條：“當事人約定，發包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結算文件結算工程價款的，應予支持。”的規定，本案中的工程結算款完全可以參照申請人提交的《__市文化研究教育推廣中心幕墻工程結算書》、《工程結算匯總表》進行結算。

最后，原審法院直接適用《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五條的規定及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條駁回申請人的訴求明顯適用法律不當，上述規定適用于基本事實認定的舉證，而在本案中，申請人對被申請人一拖欠申請人工程款的事實已經完成了舉證責任，只不過在關于工程款數額的確定上雙方無法協商確定，對于雙方無法協商確定的，法院應依職權組織雙方對該工程款的實際造價進行評估，促成本案的解決，化解雙方之間的矛盾，而不是駁回申請人的訴求，浪費司法資源。

退一步看本案，如原審法院以申請人無法確定工程款實際數額就駁回申請人的請求，不利于《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題解釋》第二條款的落實，使得本條款成為紙上的條文，而無實際意義。依據該條款，如果建設施工合同無效的，但建設工程竣工驗收合格的，應參照合同的約定支付工程款，由此可以看出，建設施工合同無效，確定工程款的依據還是要看雙方合同的約定，而根據申請人與被申請人一簽訂的《建筑外裝飾工程承包合同》以及補充合同二套以及增補報價書三套都對工程造價作了明確的約定，具體金額為11917729.86+314726.71=12232456.57元，原審法院對此卻視而不見，既不組織雙方對工程款的數額進行確認評估，也不參照雙方合同約定的工程造價數額，在被申請人一不配合做工程結算的情況下，對工程款的確定法院應積極主動依職權對工程的造價進行評估，這樣才能懲罰被申請人一賴賬的行為，維護申請人的合法權益，彰顯法律的公平正義，維護社會生產的正常秩序。

綜上，原審法院在不顧被申請人事后默認事實的情況下，認定申請人與被申請人一簽訂《建筑外裝飾工程承包合同》為違法分包，為無效合同，屬于事實認定不清，應依法予以撤銷。另雖然原審法院審理查明了建設施工的相關事實，認定申請人為__x市文化研究教育推廣中心幕墻工程的實際施工人，但卻以實際工程結算款無法確定為由，直接適用《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五條規定，駁回申請人的訴求，屬于適用法律不當，依法應予以撤銷。因此，懇請貴院能本著以事實為依據，以法律為準繩的原則，依法撤銷__省__市中級人民法院(____)x中法民一終字第100號民事判決書，依法改判或發回重審，支持申請人的訴求，維護申請人的合法權益。

此致

__省高級人民法院

申請人：

年 月 日

再審申請書范文5申請人：李國平，男，1969年10月22日出生，漢族，三輪車司機，住岳陽市芋頭田社區居委會，電話：13501386270

委托人：朱木軍，北京市佑天律師事務所律師

被申請人：周正兵，男，1968年9月28日出生，漢族，個體工商戶，住岳陽市梅溪橋洞口，電話：

申請人因與被申請人人身損害賠償糾紛一案，不服湖南省岳陽市中級人民法院2011年8月1日作出的(2011)岳中民一終字第227號民事判決，現提出再審申請。

請求事項

1、請求依法再審，糾正原判錯誤;

2、撤銷(2011)樓民初字第460號民事判決和(2011)岳中民一終字第227號民事判決;

3、駁回原審原告的無理訴訟請求。

事實與理由

湖南省岳陽市兩級法院的審判違背基本法律原則和精神，違法認定相關事實和證據，審判程序嚴重違法，而且在審判中粗俗地對待申請人，該案的審判人員法律職業道德缺失，法律業務水平低下，不僅使申請人為本不應該受理的訴訟所累，還錯誤地判決申請人承擔責任，這是對法律的褻瀆，是對申請人利益的嚴重侵害。

一、被申請人(一審原告)不具備訴訟主體資格，其起訴是濫用訴權，立案時應不予受理，受理后應裁定駁回其起訴。

1、依據《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，雇員從事雇傭活動受到傷害，雇主應承擔賠償責任。

被申請人是死者雇主，是人身損害的賠償義務人，不是受害人，其起訴不符合法律規定。《民事訴訟法》第108條規定：“原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織”，其當然之意就是原告與本案有直接利害關系，且其合法權益受到侵害。而本案中的被申請人，是侵權行為的加害方，其作為原告起訴，與法律的精神原則不符，是濫用訴權的行為，人民法院對其行為應予以制止，立案時應不予受理，受理后應裁定駁回起訴。

2、被申請人作為雇主行使追償權的前提不存在。

《解釋》第九條：……雇員因故意或者重大過失致人損害的,應當與雇主承擔連帶賠償責任;雇主承擔連帶賠償責任的，可以向雇員追償。可見雇主行使追償權的前提是承擔了連帶責任。需要強調的是：連帶責任是一種判決責任，通過訴訟由法院判決承擔。被申請人私自與死者家屬達成賠償協議，不構成連帶責任的承擔，其行使追償權的前提不成立。

二、一審法院事實認定錯誤，其判決缺乏事實依據

(一)民事責任認定錯誤

1、依據相關法律規定，本案歸責可能涉及的責任主體有：被申請人、申請人、死者張海波，定作人許國祥，一審法院僅在申請人與被申請人之間進行責任劃分與認定，違背了相關法律;

也正因為一審原告訴訟主體的不適格，才導致民事責任認定的錯誤。

2、一審法院確認民事責任的證據無效

一審法院確認民事責任的唯一依據為《12·22高空墜落死亡事故調查報告》，該調查報告在內容和形式上存在諸多瑕疵，明顯系人為炮制，不能作為本案審理時劃分民事責任依據

(1)事故調查報告屬于行政機關內部行文，不具有公示公定效力，

不得作為有效證據在民事訴訟中予以采信。

(2)《調查報告》是被申請人違法取得的證據，不具有合法性：依照《生產安全事故報告和調查處理條例》(國務院第493號令)第二十八條規定，事故調查組成員在事故調查工作中應保守事故調查的秘密，可見事故調查報告是不對外的，被申請人取得程序違法。

(3)《事故調查報告》明確了申請人的責任人卻未給予其申訴權利,依照行政法相關理論,該調查報告對申請人不產生法律效力。

(4)事故調查程序違法，調查報告不具有相應法律效力：①依照《生產安全事故報告和調查處理條例》(國務院第493號令)第二十二條規定，事故調查組應當邀請人民檢察院參加;②依照《生產安全事故報告和調查處理條例》(國務院第493號令)第三十條規定，事故調查組成員應該在事故調查報告上簽字。然而遺憾的是，被申請人提交的事故調查報告其調查沒有檢察院參加，事故調查組成員也沒在調查報告上簽字，是一份不具備法律效力的調查報告。

(5)事故調查報告用語模糊，所謂的“直接原因”、“主要原因”、“重要原因”及“直接責任”、“主要責任”、“重要責任”等概念很明顯是人為炮制的產物，非正常的事故原因分析和責任劃分。

(二)賠償數額認定違背法律基本原則和精神

(1)稍有法律常識的人都知道，民事協議具有嚴格的相對性，不得以協議對抗第三人。被申請人與死者張海波家屬私自達成的賠償協議，該協議并未得到申請人的認可，對申請人不產生法律效力。一審法院以該協議確定的賠償數額為基礎，要求申請人分擔賠償責任，違背基本的法律原則和精神。

(2)一審法院已給了明確的舉證期限，然而質證時被申請人卻未提交符合法律規定的證據，其所提交的賠償協議為復印件，申請人當即予以了否認，一審法院竟然以復印件作為審理案件的依據。

三、一審法院審理程序錯誤百出，嚴重違反法律規定，二審應當發回重審。

1、被申請人于2011年1月28日起訴，法院應在收到起訴書狀之日起7日內立案，而判決書寫明2011年3月11日才立案，違反了法律規定。

2、人民法院適用簡易程序審理案件，應當在三個月內審結。

本案一審適用簡易程序，則其審理時限早已超過。

3、送達程序違法。

《民事訴訟法》規定：直接送達法律文書的，應交由受送達人簽收。一審法院在申請人送達第二次開庭傳票時，采取的是直接送達的方式，但沒有被上訴人的簽收;且送達行為粗俗，嚴重損害了人民法院的形象。

4、開庭程序違法。

《訴訟法》規定，人民法院應在開庭前三日通知當事人和其他訴訟參與人。一審第二次開庭沒遵照此規定，頭天通知第二天開庭，致使申請人人無法參加訴訟。

5、舉證質證程序違法。

一審法院給予了明確的舉證期限，舉證期限屆滿后被上訴人未提交有效證據，一審法院竟在法庭辯論結束后又安排質證，違反了《證據規則》有關規定。

6、根據《訴訟費用交納辦法》的規定，適用簡易程序審理案件減半交納案件受理費。

而一審判決確定的案件受理費是按普通程序收取的，與法律規定不符。

四、本案中申請人對死者家屬不應承擔賠償責任

1、被申請人應對死者家屬承擔賠償責任

(1)《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，雇員從事雇傭活動受到傷害，雇主應承擔賠償責任。可見，被申請人對死者家屬承擔賠償責任是基于法律直接規定，其承擔的是無過錯責任。

(2)被申請人主客觀上都具有重大過錯，應承擔賠償責任。依照相關規定，承攬家庭居室裝修應具備相應資質，且其從業人員應具備相應的從業資格。被申請人不具備相應施工資質，屬于違規承攬工程;其雇工也不具備從業資格和高空作業資格;施工現場未采取任何安全措施，施工人員也無任何安裝裝備，現場指揮人員缺失，因此被申請人應對事故的發生承擔賠償責任。

2、申請人對死者家屬不應承擔賠償責任

依照《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條，雇員在從事雇傭活動只有因故意或者重大過失致人損害才承擔賠償責任。對過失認定采取義務違反的客觀標準，在司法實踐中已是不爭的事實。本案中申請人為個體運輸工人，非被申請人長期雇工，也不具備防盜網安裝的專業技術，對安裝工程只是起協助作用，且是按被申請人雇傭的專業安裝人員的指令進行施工，并無違反任何義務性規定，因此申請人對損害發生主觀上不具有重大過失，對死者家屬不應承擔賠償責任。

對于一審法院的違法錯誤判決，申請人及時予以了上訴，然而二審法院對一審判決的錯誤，不依法予以糾正，而是維持原判。為維護法律的嚴肅性和司法公正性，為保護申請人的合法權益，特申請高級人民法院再審本案。

此致

湖南省高級人民法院

申請人：

篇6

什么是以房養老？

以房養老是個概念，更多是指工作30年養2套房，退休后出售一套房產以改善老年生活的理財規劃，如同歐洲老年農戶出售土地、日本老人出售黃金用以改善養老生活一樣，不屬于社會保障范疇，屬于商業行為。

老有所養的概念由養老金、老年醫療服務、老年居住與護理三個基本要素構成。養老金是保障養老日常開支的，具有保值性、生存性的現金流，不能解決養老的一切問題。老年人的醫療服務需要大于青年人，亟待國家開發老年醫學、老年門診和保健型老年公寓，給老年人一個合理的醫療服務。70歲以前的健康老人，擁有一套房產可以解決住有所居的問題；對于70歲以后陸續失去健康和生活自理能力的老人來說，住有所居還應當包括家政服務和健康護理。

納入社會保障范疇考慮的以房養老，是指僅有一套住房的養老安排，屬于準公共品，需要在房產權限、房產價格、長壽風險等方面得到法律和政策的支持，才能實現房產保值和增值的目標，并非完全的商業行為。在不同國家的不同發展階段上，其發起的主要原因均有所不同。以美國為例，在其人均壽命73歲以前，因老年人生活自理能力較好，以房養老主要出自低收入雇員、軍人、移民等養老金不足的家庭；在人均壽命超過78歲以后，以房養老的安排更多的用于置換老年服務。在美國大城市處處可見高大的老年公寓，是由政府、商家和老年人共同建設的。在中國的今天，需要準確界定以房養老的定義和定位，區分純商業行為和準商業行為，否則將可能陷入“商家做不起，老百姓不敢做”的尷尬境地。目前中國最需要以房養老的是“有房產、缺資金”的高齡失能老年人群，他們的子女年齡偏大，如果依賴養老金生活，則無力扶住失能老人渡過難關。這個人群無須政府全面贍養，僅需要給予政策和一定的資金支持。

養老金撐不住護理費

青島某高齡退休女教師已80多歲，有三個子女均在本市，老人患腦溢血后處于臥床狀態，需要全日護理。老人退休金3000元左右，每月醫保之外用藥需要1500多元。幾年前，老伴離世前將他們的三室一廳房產過戶給了兒子，兒子和兒媳向父親和兩個姐姐承諾，一定會很好的照顧老母親。屆時老人的幾個子女均已60多歲，月養老金不足2000元，照顧全癱老人力不從心，請人護理需要吃住在家中，并付最低3500元工資，一家人為此犯了難。在法官調解時，三姐弟為老人住在誰家沒有爭議，但為如何支付日趨漸長的護理費未達成協議，只能靠法官來判決。

案例分析：（1）該老人和其子女均有養老金，衣食住行有保障。但是，養老金僅是養老日常開支的現金流，不能解決老年護理費用。基于生活成本計算，家庭雇用1個護理者的費用約等于1.5人的基本工資（對于2人工作養1個孩子的家庭而言）。（2）該家庭顯然是付不起這筆護理費的，已經過戶給兒子的房產本是該老人可以置換老年服務的資產，在傳統觀念和現實困境之間，這個家庭必須做出新的選擇。例如，將三室房產置換為城郊的兩室，剩余房款作為老人購買服務的專款。

本案例很具有代表性，近年來各地民事法庭積累了很多類似案件。它反映出一個社會問題：第一，伴隨高齡老人日益增多，護理需求日益加大；第二，老年護理服務供給嚴重不足，缺乏體系建設和產業支持，仍然依賴家庭生產，家庭從能力、財力和人力等方面均顯不足；第三，伴隨勞動人口的減少和老年服務現代化的趨勢，服務老年的人工成本將越來越高，大多數老年人用貨幣購買老年服務的能力明顯不足；反之，老人擁有自住房的比例很高，有調查顯示人均達到70.3平方米。

以房養老的切入點

解決日常開支的養老金是國家義務，需要界定政府責任、個人責任，并依法培育養老金公共服務體系和養老基金市場投資保值機制。中國亟待發展公平的、統一的、方便的、可持續的二元結構的養老金計劃，制定“全覆蓋、保基本”的國民基礎養老金計劃，無論國家老齡化程度如何，均需要確保老年人吃飯穿衣和看病無憂慮；同時，以減免和延期征稅建立雇主和個人的養老儲蓄計劃，強化受托人制度建設和培育養老基金投資保值機制，用以改善老年生活。但是，養老金不可能覆蓋失能老人的護理費用。

目前，城市居民日常開支占到基本養老金的76.02%，農村居民占到96.44%（見表1）。基于4：2：1三代家庭，甚至1：4：2：1四代家庭的發展，伴隨獨生子女一代人進入中年以后（2030年前后），由家庭護理失能老人的功能逐漸弱化，失能老人家庭用什么置換青年一代的服務，是個嚴峻的社會問題。

中國老年服務需求大于發達國家。如果以60歲作為老人，2013年底中國老年人口總量將達到2.02億，超過總人口的14%，說明中國已經進入深度老齡社會。其中，80歲以上高齡老年人口將達到2300萬，失能半失能老年人口將達到3750萬，高齡老年人口、失能老年人口迅速增加。2010年中國人均壽命達到74.83歲，世界衛生組織統計結果顯示，中國人均健康壽命為66歲，60歲以上老人身體健康的約占43%（發達國家為70歲，健康老人比例在60%以上），目前有1.15億老人在不同程度上需要護理。老年人口健康水平不高是未富先老的表現之一，客觀上增加了老年護理的需求。

篇7

一、 加強學習、強化溝通

1、加強政治理論和重要文件學習。結合工作實際，學習科學發展觀理論知識，重點學習國發3號文件內容，強化自身政治思想素質，提高自己對科學發展觀的理解和國發3號文件關于對區域性中心城市建設和宜居黔江建設的認識。

2、強化專業知識學習，提高辦事效率。主要學習區委、區政府出臺的建委相關文件、建委主發文件、辦公記錄文件等，結合公文寫作等書籍，通過自己學、領導點、同事提等方式，強化專業知識學習，提高公文寫作的能力。

3、強化溝通。因工作身份的特殊性，參加錢塘公司和建委團隊拓展訓練各1次。通過訓練，強化了自己與公司、建委團隊的溝通，為更好、更優質地開展工作打下了人際基礎。

二、 努力完成交辦工作

根據建委領導安排，我主要從事以下幾方面的工作：

1、督查督辦件的辦理。在辦公室主任的指點下，完成區委、區政府關于建委的督查督辦件18件。辦理過程中，通過分解任務，熟悉了建委部分年度目標工作，掌握了建委各部門職能及架構，增強了同事間工作配合度和默契感。

2、會議記錄及相關匯報。根據領導安排，參加部分會議作會議記錄達17次，并及時準確地形成書面材料，報送相關部門。通過記錄，進一步了解和掌握了建委的相關工作及職能職屬。

3、基本材料擬寫及報送。主要完成簡報、調查報告、匯報提綱、通知等文體的公文擬寫工作。完成領導講話初稿8篇、工作簡報6篇、通知14份、調查報告6篇、其他材料8份。在辦公室主任的指正下，進一步強化了自身公文寫作能力。

4、人大代表建議和政協委員提案辦理。初步接觸人大代表建議和政協委員提案辦理文件，熟悉相關工作內容；辦理人大代表建議和政協委員提案3件。

5、其他事項。參加建委組織的團隊拓展訓練1次，增強了團隊協作能力；與領導一起勤下基層，開展結隊幫扶活動2次；主持黔江區“黔程杯”建筑安全知識競賽1次，強化了安全生產意識；積極落實安全生產值班制度，響應區建委“安全生產月”活動。

三、工作中的不足

工作一個月以來，雖然自己在這個崗位上做了一些工作，取得一定成績，但還存在薄弱環節，主要表現在：

1、專業知識缺乏，思路不夠清晰。關于建筑行業知識，質量、安全以及建筑房產類其他專業知識比較缺乏，關系城市基礎設施建設及城鄉統籌配套改革方面的思路有待充實、完善。

2、 專業寫作能力有待加強。對“五個重慶”建設、“宜居黔江”建設、區域性中心城市建設及國發3號文件的理解掌握不夠，寫作上缺乏高瞻遠矚的目光和高屋建瓴的寫作深度。

3、 溝通熟絡程度不夠。平時因為工作非常繁雜，與建委各職能科室、單位深入了解和溝通的時間較少，對城市基礎設施建設、小城鎮“五在五心”工程建設、建筑行業質量安全監管等專業知識深入學習不夠。

篇8

調查題目關于×,×××儲運有限公司申貸的調查報告

姓名向軍學號021020468

專業金融入學時間2002年秋

試點單位××電大開放教育學院

調查單位××××儲運有限公司

調查時間2004年5月10日——2004年6月10日

2004年6月10日

調查提綱

一、調查對象：××××儲運有限公司

××××儲運有限公司成立于1996年，是一家以倉儲服務為主營業務的民營股份制企業。為全面完成今年的目標經營計劃，補充流動資金的不足，目前向銀行申請短期流動資金貸款。

二、調查時間：2004年5月10日——2004年6月10日

三、調查內容

1、企業基本情況

2、財務狀況

3、貸款用途

4、效益風險分析

5、抵押物情況

四、調查結論

××××儲運有限公司成立于1996年，是一家以倉儲服務為主營業務的民營股份制企業。為適應市場發展、擴大經營，公司陸續對固定資產進行投入，占用了流動資金，目前公司資金較為緊缺，為保證完成今年的經營目標，現該公司特申請200萬元短期流動資金貸款用以支付鐵路運費。經調查，現將相關情況報告如下：

一、企業基本情況

××××儲運有限公司是1996年由盧兵、唐興波、涂貴華、李靜波等股東出資興辦的民營股份企業。法定地址位于沙坪壩區覃家崗鎮上橋村肖家灣社54號，是全球數碼倉庫制定倉庫，被××物流與倉儲協會和××市產品質量監督檢驗所評定倉庫等級為：甲級（儲協證字第047號，有效期為2002年元月—2004年元月），注冊資本為人民幣700萬元，營業執照號為：5001062101321，法人代碼證號為：62202316—x，具有獨立的法人資格。法定經營范圍為：普通貨運、聯營服務、貨運、倉儲、鋼材加工，零售、批發汽車、摩托車配件、建筑材料等。

××公司主要經營全國各地廠家、企業、經銷商的貨物到達、儲存、發運業務。由于公司地處物資流通的黃金口岸—××鐵路東站，租有鐵路線2條，擁有室內倉庫及配套公路14000余平方米，室外倉庫20000平方米。緊鄰成渝、渝長、渝黔高速公路入口處，在地理位置上有得天獨厚的優勢，再加之靈活的機制，領導務實，管理竟然有序，公司近幾年業務蒸蒸日上，客戶有97年的20余家發展到目前的120余家，并形成了匯集50余家鋼材批發經銷商的東站鋼材批發市場。

該公司現有員工150余人，其中具有中級職稱和大學文化程度以上者的占30%。公司下設物流配送部、倉儲部、接發科、開卷廠、財務科、南站分公司、安全設備科、裝卸隊等部門。

二、財務狀況

根據公司提供的2004年3月財務報表，該公司擁有總資產××萬元，總負債××萬元。資產中，流動資產××萬元，其中：貨幣資金××萬元；應收賬款××萬元（主要為應收代墊開卷材料款）；其他應收款××萬元（主要為應收代墊運費）；待攤費用×萬元；長期投資××萬元；固定資產××萬元，主要為房屋、設備及在建工程；遞延及無形資產××萬元,主要為公司購買的土地使用權，該地位于沙坪壩區覃家崗鎮上橋村肖家灣社54號，占地面積為14011平方米。負債中流動負債××萬元，其中短期借款××萬元；應付賬款××萬元（主要為應付鐵、船、汽等雜費）；其他應付款××萬元（主要為與其他公司往來借款）；應付福利費××萬元；未交稅金××萬元。長期負債為××萬元。所有者權益為××萬元，其中：實收資本××萬元；盈余公積××萬元；未分配利潤××萬元。根據以上財務指標分析，公司資產負債率為59%，銷售利潤率31%，流動比率67%，速動比率66%，應收賬款周轉率為5.59，應收賬款周轉天數為65天，表明企業獲利能力較強，由于近幾年投入固定資產在建項目，影響了效率比率的發揮，營運能力有所下降，導致短期償債能力一般，不過我行對其信貸支持應該能夠增強其短期償債能力。

三、貸款用途

公司為適應市場發展需要，從2001年下半年至今陸續對固定資產進行了較大的投入：為擴大庫房容量，新建室內庫房約5500平方米，投入資金約600萬元；為新增業務收入，購買開卷設備，已投入經營，投入資金近360萬元。由于固定資產的投入，占用了公司大量的流動資金，為保證完成今年的方針和目標，公司在已與成都寶鋼西部貿易有限公司××經營部、攀鋼（集團）公司××銷售公司、水鋼（集團）公司××銷售公司等公司簽訂倉儲保管協議的基礎上，今年又與昆鋼××經營部簽訂了倉儲協議，根據協議，昆鋼××經營部在該公司的每年的保底倉儲量為××萬噸，××公司每季度需以每噸××元的價格代昆鋼墊付鐵路運費××萬元，由于目前公司資金緊缺，以上缺口，公司自籌部分，特申請增加200萬元短期流動資金貸款。

四、效益風險分析

該公司2002年，倉儲、裝卸、運輸、加工收入××萬元，上繳國家稅利××萬元，實現利潤××萬元。為開拓新業務，公司近幾年耗資××多萬元，購置土地、新建庫房、綜合辦公樓、增設供電變押設備、冷熱板開卷，矯平機一臺，更新了供水管道，以及平整硬化部分土地等。2003年公司取得各項營業收入××萬元，較上年增長××%，其中：開卷業務大幅增長，開卷收入××萬元，較上年增長××%，開卷量也由2002年的××噸增加到××萬余噸。上繳國家稅利××萬元，較上年增長××%。雖然公司營業收入增加但是利潤有所下降，2003年度實現利潤××萬元較上年下降××%，利潤下降的主要因素：（1）、入庫運費及倉儲成本上升約7%左右；（2）、工資因新增員工及定額承包工資增加工資支出××萬元；（3）、固定資產投入使用增加折舊成本××萬元。

該公司通過股東大會增資擴股和在金融機構融資，連年的資金投入，××公司已從原單純的倉儲運輸企業逐步過渡到倉儲、加工、運輸、配送等各項業務一條龍服務的物流企業，在提高自身業務能力的同時，努力適應市場需求，必將取得較好的社會效益和經濟效益。根據經營發展計劃，力爭全年完成出入庫量××萬噸，實現收入××萬元，完成開卷加工生產量××萬噸，實現收入××萬元，預計實現總收入××萬元，實現利潤總額××萬元。

五、抵押物情況

該公司用位于貨場的房產：辦公樓，權證編號為072995號，建筑面積3425.94平方米，占地面積為3357平方米，國土證號為渝國用（2002）字第349號。2003年7月19日，經××諦威會計師事務所評估價值人民幣507.92萬元，抵押物足值、合法、有效。

六、結論

該公司屬我行的優良客戶，目前正處于成長期，生產經營正常，經營管理較好，盈利能力較強，經營效益較好，第一還款來源有保障，有經過評估足值、合法、有效的抵押物，為支持企業發展，增加利潤，同意200萬元流動資金貸款的申請，報請審批。

調查人：向軍

2004年6月10日

注：為保密需要本調查報告部分數據用“××”符號代替，特此說明。

調查單位意見：

責任人簽字：

調查單位簽章：

年月日

指導教師姓名畢業院校

專業職稱工作單位

指導教師評語：

成績：

年月日

分校意見：

分校簽章：

年月日

終審意見：

篇9

截至4月27日，上海市稅務機關認定的應征稅的住房2306套，從3月份上海首筆個人住房房產稅繳納算起，約20筆應征房產稅已經繳納。即使按照每套住房平均交納5萬元計算，上海房產稅試點三個月的入庫稅款只有百萬元左右，遠不及上海的一套房款。

相關評論：我們尊重科學，尊重經濟規律，但是，多年的改革成果更要維護，因為它關系民族利益和國家強盛。如果因為一些政策違背經濟規律，從而打壓了經濟的發展，那不是幾年、更不是一屆政府能挽回的。所以，在房價問題上不要簡單靠增負讓人卻步，要找到房價高企的真正原因，而不是只從自己政績上考慮問題。

“雁過拔毛”式的路橋費

在日前發改委就物價形勢舉辦的內部座談會上，中科院研究員汪同三表示，中國流通業費用的幾個數字讓人震驚――全世界82％的收費公路在中國，流通成本占50％－70％。實際上，自年初河南曝出“368萬天價高速過路費事件”以來，關于高速公路收費過高增加流通成本從而推高終端價格的質疑就屢見報端。

相關評論：收費公路從立項、建設、營運、維護都充滿了計劃與市場的博弈，權力因素甚至可以影響各種決煢，隨意改變立項及規劃；層層發包的建設模式，以及居高不下的收黃；標準及維護，更加大了道路建設的交易成本。國家審計署的報告稱，2007年全國34個高等級公路項目違規招投標、擠占挪用、損失浪費涉及資金超過160億元。

我國稅負水平高于中上等收入國家

中央財經大學財政學院5月8日的中國稅收風險研究報告認為，與世界各國相比，我國目前稅負水平高于中上等收入國家，大口徑宏觀稅負水平過高。從財政支出角度看，我國宏觀稅負的水平和公共服務的供給水平存在著一些不對稱。

相關評論：宏觀稅貞水平應與經濟發展水平相適應。我國目前仍然屬于發展中國家行列，因此宏觀稅負水平不宜過高。此外，在我國宏觀稅負政策調整上，規范政府收入形式、厘清稅費關系、調整稅收制度、完善財稅體制以及優化財政支出結構、推進公共財政的建設等也很重要。同時，政府在編制預算時，應盡量將預算外收入考慮進去，否則編制預算就沒有多大意義了。

聯合利華受罰200萬

日前，國家發改委宣布，聯合利華(中國)有限公司多次“散布漲價信息，擾亂市場價格秩序”，上海市物價局對其作出200萬元罰款的行政處罰。

相關評論：聯合利華，何以敢采用非法手段擾亂市場秩序，以達到其擴大銷量的目的呢?答案無非是社會責任感的嚴重缺失，以及僥幸與驅利心理驅使。事實上，在聯合利華宣布即將漲價后，其旗下部分單品銷量增長高達六七十倍。如此巨大的利益誘惑，怎能不使其心存僥幸鋌而走險?為此，應多罰它幾個200萬!

篇10

《中國青年報》社會調查中心進行的一項調查發現，79.8%的受訪者表示一直在關注“以房養老”的相關新聞，93.4%的受訪者認為“以房養老”不能代替政府養老，85.0%的受訪者選擇把房子留給子女，僅8.8%的受訪者選擇把房子抵押給金融機構。

與之大相徑庭的統計結果是，上海市統計局日前公布的《本市城鄉居民養老意向調查報告》顯示，逾七成受訪者贊同“以房養老”。

一時間，“以房養老”到底靠不靠譜，應該支持還是反對，成為一場輿論混戰。

實際上，“以房養老”并不是一個新鮮概念。國外早有成熟經驗，國內近年也不乏探索和嘗試。

“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。老人去世后，住房歸銀行或保險公司所有。這種養老方式在一些國家被視為完善養老保障機制的一項重要補充。

2003年，時任中國房地產開發集團總裁的孟曉蘇在國內首次提出“以房養老”。此后，孟曉蘇身份變更為幸福人壽保險股份有限公司董事長，“以房養老”更被其不遺余力地倡導。

2005年，南京市曾先于全國創生過一個“以房養老”的項目模型——湯山溫泉留園老年公寓。這個項目提出，對南京市擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以上的孤殘老人，健康狀況不論，自愿將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，以后終身免交一切費用，待老人去世，房屋產權歸養老院所有。

此舉“開創了以房養老的南京模式”，但卻并不成功。因公司合伙人發生經濟糾紛，養老公寓無法再續經營，已經入住的老人全部被搬了出去。

后來，有研究者發現，以房養老其實并不是一項單純的住房制度設計，本質上，它更是一種金融和保險領域的服務創新。

2011年，中信銀行開始涉足“養老按揭”業務，即以房產抵押的方式，向借款人發放養老貸款。借款人擁有兩套或以上自有住房，且身體健康良好，并提供該行認可的醫療機構出具的體檢報告，即可申請最長為10年的貸款。

然而，這項業務推出多時，成交案例幾乎為零。

近年來，對“以房養老”鼓噪最多的，當屬各類保險公司。由于保險資金涉足房地產開發尚有諸多政策門禁，“以房養老”遂成了暗度陳倉的通關文牒。一些險資以“養老”為名“忽悠”地方政府，博取優惠政策，大肆圈地，再通過房地產開發和土地增值獲取收益。

當然，“養老”仍然是一些房地產項目頗受青睞的促銷噱頭，但是類似上述南京“以房養老”模式的項目卻很少再出現，原因是，若動真格，開發商絕玩兒不起。

綜上所述，目前國內的諸多所謂“以房養老”，實際上仍是一些人的“借題發揮”——房地產項目僅是以此作為銷售賣點，或體現項目定位的差異和創新；銀行希望借此開發一種新的信貸產品，繼續“賣”錢；而保險公司倡導“以房養老”的根源動機，則是培育新市場、開發新客群、兜售新的險種。