制定房產測繪監理標準探討

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摘要：本文從我國房產測繪目前的發展特點、標準應用發展現狀出發，針對目前缺乏獨立的監理標準問題，進行了制定房產測繪監理標準的必要性分析，根據測繪標準體系建設思想構建了監理規范框架，闡述了關鍵環節主要監理內容，為房產測繪監理標準的制定修訂提供了技術指引和支撐。

關鍵詞：房產測繪，測繪監理，標準

1引言

我國于上世紀80年代初引入監理制度，目前在眾多建筑工程項目中已趨于成熟且發揮了其應有的作用，但在測繪地理信息領域，還屬探索發展階段。2001年發布的《測繪事業發展第十個五年計劃綱要》明確提出“要積極探索測繪項目的工程監理制”[1]；2014年印發的《測繪資質分級標準》修訂版，在工程測量專業和不動產測繪專業等4個專業中新增相應的監理專業子項。在實踐生產中，全國土地調查、地理國情普查工作和第三次全國土地調查變更項目都引入了測繪監理制度，對項目進度推進、成果質量控制起到了非常大的作用。部分高校學者對此進行研究并取得了一定的成果，武漢大學先后出版了《測繪工程監理學》和《測繪工程監理基礎》等著作，對測繪工程監理的內容進行了探討[2,3]；也有研究人員在各單位的實際測繪生產中，在不同測繪項目中進行了監理實踐應用研究[4,5]。針對目前我國還缺乏明確統一的測繪監理標準的情況，本文從專業標準制定角度出發，對房產測繪監理標準框架進行構建，對重點監理環節和內容進行闡述，為國家制定統一房產測繪監理標準提供參考和支撐。

2房產測繪及相關標準概況

2.1房產測繪概況

房產測繪的測量范圍特定，專門測量房屋以及與房屋相關的土地，包括房屋和相關土地的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況等。房產測繪涉及到房屋建筑、建筑識圖、不動產登記、消防檢測等一系列專業知識，在測繪過程中，涉及內容較多，準確度要求高，程序繁瑣，專業性強且在后期內容變更較頻繁[6]。隨著我國城鎮化快速發展，出現了許多設計獨特、功能多樣、結構復雜的住宅和建筑物，其中部分新式建筑結構的面積計算等問題在國家《房產測量規范》中沒有規定，對廣大執業者造成很大困擾。

2.2相關標準情況

2.2.1與房產測繪相關的國家標準截至目前，房產測繪的國家標準只有2000年發布的GB/T17986-2000《房產測量規范》，包括《第1單元：房產測量規定》《第2單元:房產圖圖式》兩部分，對城鎮房產測量的內容與基本要求做出規定。2.2.2與房產測繪相關的其他標準針對當前國內房產測繪在國家房產測繪標準規范不明確等問題，多個省市地區結合當地實際情況陸續出臺了一些地方標準。目前正式實施的有DB42/T1049《房產測繪技術規程》、DB22/T475《房地產估價規程》、DB22/T2573《房產面積計算規則》；DB37/T3837《省級機關房產維修管理規范》、DB3301/T0241《房產檔案利用服務規范》、DB51/T2275《房產測繪成果質量檢驗技術規程》。隨著近年來我國多地區開展了“多測合一”，將包含房產測繪、竣工規劃測量在內的多項測繪業務合并為一個綜合測繪工程，為實現房屋面積的統一測量與計算，部分地區重新制定了建筑面積計算技術標準，比如：浙江省發布的《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程》和廈門市的《廈門市房產面積測算細則》等。截至目前，暫無與房產測繪相關的行業標準和團體標準，無與房產測繪監理相關的任何標準。

2.3房產測繪監理必要性分析

房產測繪成果是辦理房產登記、銷售的重要基礎，引入技術專業第三方監理機構對房產測繪工作進行監督管理，可以協助建筑監理單位對政府審批資料和規劃設計方案進行審核。監理機構在測繪的全過程中，秉承統一的監理標準、作業標準，對建筑全周期進行監理，對不同階段不同房產測繪機構的進入及其對技術標準執行情況進行監督，對測量數據處理、房屋面積計算、面積分攤、房屋屬性設置等階段成果進行及時檢核。對房產測繪工作進行監理，可最大程度上保證過程數據和成果數據的正確性和統一性，保證房產工程的準確實施與竣工驗收，同時也可保障業主單位利益不受損害，為實現政府對房產行業的有效監管奠定良好的基礎。

3測繪監理標準制定研究

3.1規程框架設定

通過對我國多地房產測繪情況調研與分析，結合建筑工程監理、管線測繪監理等標準規范的實施情況分析，測繪監理標準的制定，應根據測繪標準體系進行編寫，主要內容分為總則、術語、基本規定、各階段監理要求、監理質量評價和附錄等6大部分，系統框架如圖1所示。第一部分總則，明確監理規程目的和適用范圍；第二部分術語，明確房產測繪監理相關術語，解決術語規范一致的問題；第三部分基本規定，對房產測繪監理的人員組成、崗位職責和作業方法等進行規定；第四部分監理方法和內容，規定不同階段房產測繪監理的主要工作內容，為整個規范核心內容；第五部分為監理質量評價；第六部分為附錄，規定監理過程中涉及圖表等格式。

3.2監理主要內容

房產測繪監理主要分為準備階段、實施階段和完工階段，整體監理流程及內容如圖2所示。測繪監理標準的制定，應針對房產測繪工作的重點環節，包括測繪機構資質監理、工作準備監理、進度監理、質量監理、安全生產監理、測繪成果資料監理等6項內容進行規定。3.2.1房產測繪機構資質監理房產測繪監理機構應在房產測繪項目開始前對房產測繪機構的資質進行審核，對照《測繪資質分級標準》、合同標的和測繪項目規劃許可證等，確認測繪機構是否具備承擔該規模項目的資質，并結合當地相關規定，查看該測繪機構是否符合其他條件。3.2.2工作準備監理工程準備監理的內容應包括技術準備工作監理、進度計劃審查、生產安全準備工作監理和開工條件審核。測繪項目監理部應監督檢查測繪單位工程準備工作的完成情況，并對技術準備工作、進度計劃、生產安全準備工作等內容進行審查，通過后報業主單位審批。技術準備工作監理的內容應包括技術依據文件、基礎資料、現場踏勘、儀器校驗、方法試驗、數據處理軟件、技術設計書等。3.2.3進度監理進度監理是房產測繪監理工作的重要部分。項目進度監理應采用過程控制的方法，對測繪作業實施全過程控制，注重跟蹤檢查，使階段性項目進度計劃與總進度計劃目標協調一致。應根據測繪機構進度計劃制定監理進度計劃。項目開工后，監理應核查作業單位實際項目進度、人員設備投入和變動狀況，與計劃進度進行比較，并報送業主單位。項目的實際進度滯后于計劃進度或各相關作業單位間實際進度不協調時，項目監理部應簽發監理指令性文件，并對作業單位的糾正或糾正措施實施情況進行跟蹤監控。3.2.4質量監理質量監理是房產測繪監理工作最重要的部分，對測繪機構整個測繪過程的程序、方法、人員、設備的規范性、符合性、過程數據和成果數據的正確性進行的監理。測繪監理機構應根據測繪項目監理合同約定，制定和實施相應的監理措施，采用旁站、巡視和平行檢驗等方式對測繪項目實施質量監理。應對測繪項目作業質量進行檢查驗收，其質量應符合項目建設標準、設計文件要求和合同約定，保證測繪質量。3.2.5安全生產監理安全生產分為人員安全和數據安全兩部分。監理人員宜采用專項檢查、巡視檢查等方式對作業現場的消防、衛生等檢查，進行人員安全監理。測繪數據具有專業性強、保密程度高的特點，監理人員應采用專項檢查、巡視檢查等方式對數據處理進行的安全監理；并設立有相關的數據保密制度，嚴格的安全存儲制度。3.2.6測繪成果資料監理測繪成果資料監理分為兩部分，分別是檢查測繪資料的規范性和對測繪資料歸檔的要求。測繪單位應確保成果資料的合法、真實、準確、齊全、有效，不得偽造或故意抽撤。測繪成果資料歸檔應在項目經監理檢驗合格、并經業主單位驗收合格后向專業檔案管理部門歸檔。測繪歸檔資料立卷應遵循真實反映房產測繪實際情況和全過程的原則，按測繪工序形成。項目監理部應對測繪成果資料立卷的真實性、符合性、完整性進行100%檢查。

4結論

隨著我國多測合一、不動產統一登記和新型測繪等項目的開展，設置房產測繪監理顯得越發重要。文章對新時期房產測繪的特點和面臨的局勢進行了簡要分析，分析了建立房產測繪監理的必要性；結合目前全國各地房產測繪標準的制修訂及實施情況，對房產測繪監理標準的制定內容進行研究。闡述了測繪監理各階段需關注的重點和關鍵環節，為房產測繪監理標準的制修訂提供了技術指引和支撐。

作者：郭磊 武慧琳 趙文全 單位：自然資源部測繪標準化研究所 天津華北地質勘查局核工業二四七大隊