房產(chǎn)投資的策略范文

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篇1

一、房地產(chǎn)投資信托概念

房地產(chǎn)投資信托是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的,對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托可滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道,并且,依托房地產(chǎn)信托,投資者可以通過(guò)資本市場(chǎng),投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,增加了新的投資渠道。所以,開(kāi)展房地產(chǎn)信托,可以形成房地產(chǎn)業(yè)信托業(yè)和投資者多贏的局面。

1、房地產(chǎn)投資信托種類

根據(jù)資金投向的不同,REITS(房地產(chǎn)信托)可分為三類:

權(quán)益型(Equity REITS)

權(quán)益型REITS直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入主要來(lái)源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的差異有很大不同,但通常主要持有購(gòu)物中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來(lái)源于租金收入,還來(lái)源于房地產(chǎn)的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,收入主要來(lái)源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和

抵押貸款利息,以及通過(guò)發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收

益?；旌闲?Hybrid REITS)

此類REITS不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資,還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。

另外,REITS 還有很多其他分類方法。

2、房地產(chǎn)投資信托特征

特征一:R E I T S 的主要投資對(duì)象是房地產(chǎn)

以此區(qū)別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。

特征二:R E I T S 是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合

其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來(lái)交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,

還接受房地產(chǎn)。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)

普通股的投資者可以通過(guò)股東大會(huì)選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒(méi)有這些權(quán)利,投資者如對(duì)REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場(chǎng)上賣出或要求REIT 發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證。

特征四:REITS 價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值

普通股價(jià)格更多地依靠其現(xiàn)時(shí)和預(yù)期的收入,與每股的賬面價(jià)值關(guān)聯(lián)程度不大;而REITS價(jià)格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。

3、辦理房地產(chǎn)信托企業(yè)資質(zhì)

信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí),涉及的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)具備下列條件:

? 條件一:有國(guó)家認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格;

條件二:注冊(cè)資本不少于1000 萬(wàn)元人民幣;

條件三:具有完善的法人治理結(jié)構(gòu);

條件四:具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源,其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備5 年

以上可追溯的記錄;

條件五:中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要求的其他條件。

二、房地產(chǎn)信托融資操作模式

1、美國(guó)模式

美國(guó)的REITS 通常是以基金的形式出現(xiàn)的,在成立階段,其主要運(yùn)作流程為:

(1 )評(píng)估資金

基金發(fā)起人為滿足自身需求,進(jìn)行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預(yù)估所需資金數(shù)量,確認(rèn)選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標(biāo)的收益性能否達(dá)到必要的回報(bào)率等。

(2 )接洽承銷商

發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會(huì)計(jì)師

與有資格的律師及會(huì)計(jì)師討論基金申請(qǐng)發(fā)行的相關(guān)法律、會(huì)計(jì)問(wèn)題,選定律師事務(wù)所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所為成立全過(guò)程服務(wù),并擬訂申請(qǐng)文件,此時(shí)投資計(jì)劃在財(cái)務(wù)上的可行性分析基本確定。

(4 )接洽不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)公司

若基金未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理由房地產(chǎn)顧問(wèn)公司擔(dān)任,則需要洽定對(duì)象并簽定REITs管理顧問(wèn)契約,

確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(5) 申請(qǐng)募集

當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請(qǐng)募集,在申請(qǐng)成功后,要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。該類證券一般需經(jīng)過(guò)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃,保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示,進(jìn)行業(yè)務(wù)操作,執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事

宜。投資者通過(guò)券商購(gòu)買REITS 證券,投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。

2、日本模式

日本信托運(yùn)作流程為:

步驟一:房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房

地產(chǎn)公司;

步驟二:投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理;

步驟三:信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司,同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi);

步驟四:房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人,向承租人收取租賃費(fèi);

步驟五:信托公司向投資者發(fā)放紅利;

步驟六:信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場(chǎng)上銷售,從購(gòu)買者身上獲取價(jià)款,再按比例分配

給投資者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港證監(jiān)

會(huì)經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產(chǎn)信托投資基金(即REITS)投資海外物業(yè)的限制,允許房地產(chǎn)基金投資世界各地房地產(chǎn)項(xiàng)目,實(shí)際

上就是允許內(nèi)地或海外房地產(chǎn)商將其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以REITS 形式到香港上市。同時(shí)將

REITS 的最高負(fù)債比例由總資產(chǎn)的35%提升至45%,排除了香港相對(duì)其它亞洲國(guó)家作為REITS 中

心的弱勢(shì)。消除地域限制及提升負(fù)債比例,為國(guó)際房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在香港成立房地產(chǎn)投資信托基金

提供了機(jī)遇,也為中國(guó)房地產(chǎn)商提供了集資及套現(xiàn)的渠道。

(1 )香港稅制

從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設(shè)區(qū)域限制,最低持有年限為2 年,對(duì)股份

持有的限制同掛牌,房地產(chǎn)投資比例至少需占資產(chǎn)凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,

最高負(fù)債率限制在總資產(chǎn)的45%不享受特定稅收優(yōu)惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅

(2)香港REITS 運(yùn)作模式

(3)香港R E I T S 開(kāi)放為內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)

優(yōu)勢(shì)一:對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)商而言,REIT 是一種全新的經(jīng)營(yíng)模式,REITS 的出現(xiàn)可使其從目前單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式拓展為長(zhǎng)期投資模式,以獲取穩(wěn)定的租金收入和REITS 管理費(fèi)。

優(yōu)勢(shì)二:REITS為內(nèi)地房產(chǎn)商開(kāi)辟了新的融資渠道,業(yè)主及開(kāi)發(fā)商可以REITS的形式重組其房產(chǎn)物業(yè),從而改善資產(chǎn)負(fù)債表及增強(qiáng)資金的流動(dòng)性。

優(yōu)勢(shì)三:REITS 對(duì)銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優(yōu)勢(shì)。

優(yōu)勢(shì)四:HK-REITS 的上市為內(nèi)地房地產(chǎn)商提供了面向國(guó)際資本市場(chǎng)融資的契機(jī)。

優(yōu)勢(shì)五:REITS是一種長(zhǎng)期投資模式,非處置不良資產(chǎn)或劣質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)捷徑,它的出現(xiàn)有利于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分,促進(jìn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

優(yōu)勢(shì)六:香港發(fā)行REITS的經(jīng)驗(yàn)可供內(nèi)地借鑒,對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)影響深遠(yuǎn),將有利于促進(jìn)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

4、內(nèi)地房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式

(1 )傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

① 操作流程

第一步,房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資公司達(dá)成一致;

第二步,就信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批;

第三步,面向廣大投資者公開(kāi)發(fā)行信托憑證;

第四步,信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項(xiàng)目;

第五步,信托公司回收資金。

② 優(yōu)點(diǎn)

管理比較簡(jiǎn)單,收益比較穩(wěn)定。

③存在問(wèn)題

由于信托公司對(duì)信用貸款本身有較大的風(fēng)險(xiǎn),而總體上看信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn),并將嚴(yán)格對(duì)項(xiàng)目的基本素質(zhì)的要求。

(2 )股權(quán)型信托融資模式

這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產(chǎn)企業(yè)注資,持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán),房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu),這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資)。在這方面最早做的是重慶國(guó)投,例如其所運(yùn)作的世紀(jì)星城項(xiàng)目。

①操作流程

第一步,信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。

第二步,信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。

第三步,信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán),但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股,即對(duì)于公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)(可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,同時(shí),與原股東或關(guān)聯(lián)方(最好是關(guān)聯(lián)方)簽署股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。為了確保購(gòu)協(xié)議的履行,雙方可能需要有一些擔(dān)保條件(例如,重慶國(guó)投的世紀(jì)星城項(xiàng)目是使用開(kāi)發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押;杭州工商信托所運(yùn)作的浙江水泥項(xiàng)目,是由第三方提供擔(dān)保)。

第五步,房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,獲得現(xiàn)金流。

第六步,關(guān)聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金,回購(gòu)股權(quán),信托融資過(guò)程結(jié)束。

②模式優(yōu)點(diǎn)

能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念,只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào),并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果,這樣既滿足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求,開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。

三、房地產(chǎn)信托優(yōu)勢(shì)分析

1、REITS 自身優(yōu)勢(shì)

(1 )具有流通性與變現(xiàn)性

由于房地產(chǎn)本身的特性,導(dǎo)致交易過(guò)程需要借助中介機(jī)構(gòu),不但費(fèi)力,且轉(zhuǎn)移手續(xù)繁雜,變現(xiàn)性差,從而使得投資者具有極高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。REITS是以證券化方式來(lái)體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值,證券在發(fā)行后可以在次級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易,投資者可以隨時(shí)在集中市場(chǎng)上或店頭市場(chǎng)上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。

(2) 專業(yè)化經(jīng)營(yíng)

由于REITS經(jīng)營(yíng)權(quán)與所有權(quán)高度分離,通過(guò)專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理,可以使房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)績(jī)效大幅度提高,直接影響REITS 證券價(jià)格的上漲,使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。

(3) 資本積累

REITS是以受益憑證在資本市場(chǎng)募集資金,再以直接經(jīng)營(yíng)或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場(chǎng),有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)。通過(guò)這兩個(gè)市場(chǎng)的結(jié)合,有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金取得,加速資本積累,促進(jìn)土地的有效利用。

(4) 投資風(fēng)險(xiǎn)分散

由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入,個(gè)別投資人無(wú)法同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,造成風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過(guò)不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營(yíng)方式等投資組合來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)外,也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價(jià)證券投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

(5) 正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)能

由于REITS的投資組合、投資期間、受益來(lái)源與分配等事項(xiàng),均受到相關(guān)法規(guī)的嚴(yán)格限制,其目的在于預(yù)防房地產(chǎn)短線交易的投機(jī)行為,使資金的投入

能促進(jìn)房地產(chǎn)的有效利用。另外,通過(guò)REITS的方式來(lái)對(duì)大型公共建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行融資,既可順利推動(dòng)建設(shè),也可使投資大眾分享公共建設(shè)投資成果,且經(jīng)由REITS在集中市場(chǎng)或店頭市場(chǎng)掛牌上市,可以達(dá)到以有效率的證券市場(chǎng)來(lái)監(jiān)督無(wú)效率的公共部門的效果,最終能使整個(gè)市場(chǎng)機(jī)能得以充分發(fā)揮,增加社會(huì)福利。 2、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)REITS 融資優(yōu)勢(shì)

通過(guò)REITS 方式融資,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言具有以下幾個(gè)方面的明顯優(yōu)勢(shì):

(1) 可用以融資的物業(yè)范圍寬廣

任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫

字樓、工業(yè)廠房等。

(2) 可融資金額巨大,資金來(lái)源豐富

例如華銀控股目前操作的REITS,單個(gè)物業(yè)可融資金額從3億元起,根據(jù)物業(yè)實(shí)際價(jià)值,多多益善。而海外REITs 市場(chǎng)的投資人主要是當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)投資者、國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者、私人銀行和個(gè)人投資者。

(3) 風(fēng)險(xiǎn)分散

將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散到國(guó)際投資者中,符合政府政策。

(4) 融資總額相對(duì)較高

一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過(guò)物業(yè)抵押貸款金額,交易價(jià)接近資產(chǎn)價(jià)值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得相當(dāng)于物業(yè)價(jià)值60%~70%的資金。REITS 則是根據(jù)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮,對(duì)物業(yè)進(jìn)行整體定價(jià),吸引投資。

(5) 融資方式靈活

對(duì)于總價(jià)超過(guò)3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè),比如,華銀控股可以協(xié)助業(yè)主,以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對(duì)于規(guī)模較小的物業(yè),華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個(gè)資產(chǎn)包在境外運(yùn)作上市。

(6) 可選擇長(zhǎng)期獲益

物業(yè)業(yè)主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長(zhǎng)期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費(fèi)收入。

(7) 節(jié)稅

REITS融資具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢(shì)。

(8) 提高企業(yè)知名度

采用REITS 融資,可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在國(guó)際上建立聲譽(yù),擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)和國(guó)際上的影響。

(9) 有助企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范化

由于上市過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都要求信息公開(kāi),管理規(guī)范,通過(guò)REITS運(yùn)作可以帶動(dòng)企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu),規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理。

篇2

    對(duì)于工薪階層而言,比較大眾的投資品種有黃金、房產(chǎn)、證券。在中國(guó),過(guò)去十年的投資熱點(diǎn),人們探討的是房產(chǎn)。但房產(chǎn)的變現(xiàn)能力差,房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去十幾年的上漲,特別是近幾年的瘋狂上漲之后,迎來(lái)政府嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策。未來(lái)很長(zhǎng)的時(shí)間,人們投資理財(cái)探討的將是持有的股權(quán)類別和數(shù)量。大起大落的中國(guó)證券市場(chǎng)不遠(yuǎn)的未來(lái)是工薪階層實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值,保值的重要市場(chǎng)之一。我國(guó)證券投資市場(chǎng)是一個(gè)不斷完善、成熟的市場(chǎng),作為投資者在入市前首先要明白我們的市場(chǎng)是一個(gè)什么樣的市場(chǎng),有哪些特色。首先,在這個(gè)市場(chǎng)中占市場(chǎng)比值較大是成長(zhǎng)性有限的大型國(guó)企?？v觀國(guó)內(nèi)外股市,能為投資者帶來(lái)合理收益,具有投資價(jià)值的是那些具有成長(zhǎng)預(yù)期的小公司。其次,目前的新股發(fā)行機(jī)制和定價(jià)機(jī)制,吸引大批機(jī)構(gòu)或不明來(lái)歷的資金專門從事新股申購(gòu)的壟斷與投機(jī),降低一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高二級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),而在上市首日在二級(jí)市場(chǎng)買入的大多是普通投資者,這時(shí)股票的價(jià)格往往已經(jīng)透支未來(lái)幾年的收益增長(zhǎng)。也就是說(shuō),很多股票在二級(jí)市場(chǎng)中上市時(shí)已經(jīng)不具備投資價(jià)值。再次,投資者要適當(dāng)研究不斷成長(zhǎng)變化的中國(guó)證券市場(chǎng),中國(guó)證券市場(chǎng)如同一個(gè)不斷成長(zhǎng)的少年,在每個(gè)成長(zhǎng)階段表現(xiàn)出不同的特征。

    二、讀懂宏觀經(jīng)濟(jì),能判斷各種經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)證券市場(chǎng)長(zhǎng)期和短期的影響

    股票市場(chǎng)是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表,雖然股市走勢(shì)并不與宏觀經(jīng)濟(jì)完全同步,但宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)決定了證券市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展表現(xiàn)出周期性的規(guī)律,證券市場(chǎng)的運(yùn)行也表現(xiàn)出周期性。所以投資者要看得懂CPI、PPI等經(jīng)濟(jì)指標(biāo),了解宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況,掌握貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策、各行業(yè)政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)趨勢(shì)的影響。

    三、做好長(zhǎng)期投資和學(xué)習(xí)的打算

    大多數(shù)投資者也包括專業(yè)投資者在證券市場(chǎng)中的投資之路都不是一番風(fēng)順的,專業(yè)投資者的優(yōu)勢(shì)在于比較早接觸專業(yè)知識(shí)和理論,但基本也要經(jīng)歷一個(gè)了解、搖擺、堅(jiān)定執(zhí)行的過(guò)程才能成長(zhǎng)為一個(gè)合格的專業(yè)投資人。個(gè)人投資者也都經(jīng)歷初嘗甜頭、意氣風(fēng)發(fā)到再戰(zhàn)敗北、拒不認(rèn)錯(cuò)到學(xué)習(xí)、思考再到回本賺錢的過(guò)程而成為一個(gè)在市場(chǎng)中生存的個(gè)人投資者。經(jīng)歷一個(gè)完整的學(xué)習(xí)階段大約需要5-10年。美國(guó)華爾街有個(gè)說(shuō)法“:你如果能在證券市場(chǎng)熬10年,應(yīng)該能不斷賺到錢,如果熬了20年,你的經(jīng)驗(yàn)將極有借鑒價(jià)值,如果熬了30年,當(dāng)你退休的時(shí)候,定然是極其富有的人?！?四)熟悉各種投資品種和自己個(gè)性,了解各個(gè)品種的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)如今,投資者可以選擇的投資品種越來(lái)越多,包括股票、債券、基金、保險(xiǎn)、銀行理財(cái)產(chǎn)品等等各種類型。投資者要熟悉各個(gè)投資品種的歷史收益和預(yù)期收益及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)水平。以美國(guó)證券市場(chǎng)為例,美國(guó)股市的年平均回報(bào)率高于債市,但股市的單年跌幅遠(yuǎn)大于債市,投資股市市值的波動(dòng)較大,風(fēng)險(xiǎn)較大,相對(duì)收益也較高。投資者要根據(jù)自己的個(gè)性、投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇適合的投資品種和投資策略。

    四、工薪階層的證券投資策略

    (一)投資組合策略

    “不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”是對(duì)分散投資投資組合策略最好的解釋。普通投資者根據(jù)各自的風(fēng)險(xiǎn)偏好和家庭理財(cái)目標(biāo)將資金投資于實(shí)業(yè)、房產(chǎn)、證劵、黃金等投資品種,在證券投資方面將資金投資于基金、債券、股票等。不同的投資品種具有不同的風(fēng)險(xiǎn)和收益水平,滿足投資人的多樣化投資需求。例如房產(chǎn)投資能滿足投資人住房需求,或取得穩(wěn)定的租金收入,并獲取房產(chǎn)升值收益。但對(duì)于工薪階層,房產(chǎn)投資額較大,投資后花費(fèi)精力較少。而證券投資需要投入的精力大,承受的風(fēng)險(xiǎn)大,同時(shí)可能獲取超額收益。投入證券的資金也用投資組合策略投入不同行業(yè)股票、基金、債券,以求更好地管理風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)定、長(zhǎng)期投資并持有策略

    工薪階層收入穩(wěn)定,但對(duì)證券市場(chǎng)的研判能力差,工薪階層進(jìn)入市場(chǎng)往往是受到親朋好友的影響,投資前對(duì)證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和投資技巧沒(méi)有系統(tǒng)了解。偏好短線操作,如果運(yùn)氣不錯(cuò),過(guò)不久就會(huì)加大投資,孤注一擲,最終成為套牢一族。對(duì)于非專業(yè)個(gè)人投資者更適合每月或每季相對(duì)定期,定量投資于有成長(zhǎng)預(yù)期的股票或基金。這樣似乎不選擇投資時(shí)機(jī),一方面積少成多,另一方面通過(guò)時(shí)間熨平投資成本。另外還有助于投資者把精力放在研究尋找未來(lái)成長(zhǎng)性良好的品種上。

    (三)趨勢(shì)投資策略

    中國(guó)證券市場(chǎng)經(jīng)歷20多年大起大落,截至目前共出現(xiàn)9次牛市。牛市大多數(shù)投資者獲利,而在熊市,在前期獲利的投資人把利潤(rùn)還回市場(chǎng),還會(huì)巨虧。牛市的時(shí)間間隔不等,沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng),也沒(méi)有只跌不漲的市場(chǎng)。所以工薪階層也可以長(zhǎng)期關(guān)注市場(chǎng),在市場(chǎng)恐慌階段逐步入市,牛市前中期選擇持股,熊市休息。此策略適用于有一定經(jīng)驗(yàn)的投資人。

篇3

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題對(duì)策

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-01

房產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)主要支柱之一，隨著最新出臺(tái)的“國(guó)五條”，對(duì)于未來(lái)的我國(guó)的房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益獲取能力是一項(xiàng)重大的考驗(yàn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在面對(duì)我國(guó)的政策等不利因素，怎樣有效的制定出財(cái)務(wù)管理的政策是持續(xù)發(fā)展我國(guó)的房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的重要因素，所以，本文主要研究的內(nèi)容是針對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)與問(wèn)題對(duì)策，從創(chuàng)新策略角度分析房產(chǎn)面對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)所要做出的對(duì)策改變。

一、房產(chǎn)的定義

房產(chǎn)是指有墻面與立體結(jié)構(gòu)，給予人類生產(chǎn)活動(dòng)的遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，提供給人們生活、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、工作、居住或者是貯藏物資的場(chǎng)所。

二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)問(wèn)題

1.經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)利益的最大化是企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直追求的目標(biāo)和宗旨原則。如果僅僅是以經(jīng)濟(jì)利益的最大化作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的最終目標(biāo)并不是很全面，在實(shí)際相關(guān)工作中受到了一些限制，例如：忽視了貨幣時(shí)間的價(jià)值、對(duì)于投入和產(chǎn)出之間的關(guān)系處理問(wèn)題、存在風(fēng)險(xiǎn)因素、機(jī)會(huì)成本的對(duì)決策影響作用，如果片面的追求經(jīng)濟(jì)利益會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的決策短期行為的出現(xiàn)。因此，根據(jù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者與財(cái)務(wù)管理人員需要重點(diǎn)研究企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，代替?zhèn)鹘y(tǒng)的經(jīng)濟(jì)利益最大化經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

2.企業(yè)財(cái)富的最大化

房產(chǎn)企業(yè)財(cái)富的最大化是指企業(yè)的全部資產(chǎn)在市場(chǎng)上所體現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值，公司制作為現(xiàn)代企業(yè)組織形式，并且公司財(cái)富的最大化體現(xiàn)在股東財(cái)富的最大化。公司價(jià)值的最大化的觀點(diǎn)在一定程度上克服了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)利益最大化的觀點(diǎn)中出現(xiàn)的和貨幣時(shí)間的價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值不想符合的缺陷等。將企業(yè)的價(jià)值最大化作為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)在逐漸發(fā)展過(guò)程中相繼出現(xiàn)了問(wèn)題。這種目標(biāo)針對(duì)的是上市企業(yè)，其他經(jīng)營(yíng)形式的企業(yè)是不能夠通過(guò)股票的市價(jià)正確做出判斷的，而是借助于資產(chǎn)評(píng)估，并且企業(yè)的價(jià)值無(wú)法自身控制等。

3.企業(yè)價(jià)值的最大化

房產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值是在持續(xù)經(jīng)營(yíng)期所獲得的凈利潤(rùn)體現(xiàn)所在，企業(yè)價(jià)值的最大化主要指通過(guò)企業(yè)進(jìn)行的合理經(jīng)營(yíng)措施。借助于最優(yōu)化的企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的凈利潤(rùn)獲取經(jīng)濟(jì)效益，獲取企業(yè)價(jià)值的最大化。以企業(yè)的價(jià)值的最大化的財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)：利用資金的時(shí)間價(jià)值的原理從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)計(jì)量；在一定程度上需要客服企業(yè)的追求經(jīng)濟(jì)利益的短期行為。當(dāng)年經(jīng)濟(jì)利益可以影響企業(yè)價(jià)值，對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益也會(huì)影響企業(yè)的價(jià)值；有效的克服了房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的工作人員的片面追求經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)化傾向；增加了社會(huì)的財(cái)富，并且有很大的促進(jìn)作用。

三、財(cái)務(wù)管理的具體措施

1.籌資管理

房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的籌資管理主要是為了滿足企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)需要一定的資金條件，需要不斷的降低投資資金的成本與籌資的風(fēng)險(xiǎn)?；I資資金的成本是指在使用資金所產(chǎn)生的資金籌集的費(fèi)用與資金的占用相關(guān)費(fèi)用。主要形式包括：債券的印刷費(fèi)、股票、注冊(cè)費(fèi)、債券手續(xù)費(fèi)等。資金占用的費(fèi)用含有資金的時(shí)間價(jià)值與投資者分析的投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。在長(zhǎng)期占用與投資風(fēng)險(xiǎn)比較大資金所占用費(fèi)率比較高。并且，企業(yè)在籌資時(shí)需要分析籌資的風(fēng)險(xiǎn)，由于企業(yè)在進(jìn)行籌資時(shí)所帶來(lái)的盈利的水平會(huì)有所下降，并且其債務(wù)也不能夠及時(shí)償還風(fēng)險(xiǎn)。因此，房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)時(shí)，需要權(quán)衡籌資風(fēng)險(xiǎn)與資金成本，最大限度的降低資金成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，獲取房產(chǎn)企業(yè)的資金。

2.投資管理

房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資管理時(shí)，需要對(duì)所進(jìn)行的投資項(xiàng)目做可行性的論證與經(jīng)濟(jì)效益分析，并且對(duì)投資項(xiàng)目?jī)?yōu)化選取，力求最大化的投資效益，并且能夠減少投資風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資市值企業(yè)的資金的使用與投放，其中有企業(yè)自身與對(duì)外投資內(nèi)容。企業(yè)自身投資是指房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，對(duì)外投資是指其他股權(quán)與債權(quán)的投資，二者都是獲取投資的最大收益，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。因此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門針對(duì)各個(gè)投資項(xiàng)目做好的不確定的綜合分析，并且權(quán)衡投資風(fēng)險(xiǎn)與投資效益，投資風(fēng)險(xiǎn)較大和收益較低的房產(chǎn)項(xiàng)目。

3.分配管理

房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分配管理就是對(duì)利潤(rùn)的分配，需要合理的、正確的處理房產(chǎn)企業(yè)之間的相互經(jīng)濟(jì)利益，并且合理的處理利潤(rùn)存留的比例方式和分配方式，目的是提高房產(chǎn)企業(yè)的潛在的收益能力，在進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)需要對(duì)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)重新分配。這個(gè)過(guò)程主要涉及的內(nèi)容有企業(yè)的新進(jìn)流出量、企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)與償還能力的影響因素、企業(yè)凈資產(chǎn)的價(jià)值影響。一般情況下，需要經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)以付現(xiàn)的方式對(duì)投資者進(jìn)行合理分配，以此提高企業(yè)即期市場(chǎng)的評(píng)價(jià)，但是這種措施會(huì)減少企業(yè)的現(xiàn)存資金量，并且對(duì)流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)也有所影響，同時(shí)增加了即期的現(xiàn)付風(fēng)險(xiǎn)等。因此，企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的分配時(shí)需要滿足企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)，并且從實(shí)際的現(xiàn)金存量和現(xiàn)金的凈流量角度分析，妥善的處理企業(yè)和利益主體之間的經(jīng)濟(jì)利益。

結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)管理是進(jìn)行財(cái)務(wù)決策和方法實(shí)施的基礎(chǔ)和有效的評(píng)價(jià)導(dǎo)向，在建立企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)上提高企業(yè)的支付、能力與運(yùn)營(yíng)效率等，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)效益與社會(huì)責(zé)任方面有著重要的價(jià)值影響。企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)于我國(guó)的房產(chǎn)事業(yè)有著很強(qiáng)的推動(dòng)作用，是房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的有效推動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]秦學(xué)靜.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的討論[J].時(shí)代金融，2013（07）.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；挑戰(zhàn)；金融危機(jī)；貨幣政策；人民幣增值

一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

(一)金融危機(jī)的影響

源于美國(guó)的金融危機(jī)愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機(jī)。對(duì)于資本市場(chǎng)比較開(kāi)放的一些國(guó)家，嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個(gè)國(guó)家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機(jī)源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導(dǎo)致“次貸危機(jī)”爆發(fā)，進(jìn)而影響到投資人的信心，并反過(guò)來(lái)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致的金融危機(jī)不斷深化。所以可以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機(jī)的“導(dǎo)火索和推手”。

房地產(chǎn)行業(yè)雖說(shuō)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過(guò)去幾年的“流動(dòng)性過(guò)?！笨梢钥闯觯刨J在房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過(guò)多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過(guò)度放貸等等，都是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機(jī)的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：

1、投資者喪失信心，消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)使得大多投資者對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑，資本市場(chǎng)的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問(wèn)題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價(jià)也一路殺跌，房?jī)r(jià)不斷回落，消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房?jī)r(jià)的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費(fèi)者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)同一樓盤價(jià)格縮水，去向開(kāi)發(fā)商索要價(jià)差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè)，一般通過(guò)銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開(kāi)始?jí)嚎s。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。金融危機(jī)的影響不是短暫的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來(lái)看，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長(zhǎng)期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國(guó)的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會(huì)影響這些企業(yè)租用寫字樓，減少辦公場(chǎng)所的投資建設(shè)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求過(guò)度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。從上個(gè)世紀(jì)韓國(guó)和日本的發(fā)展歷史來(lái)看，房?jī)r(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過(guò)熱進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，而在升值后期外資撤退，房?jī)r(jià)下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。

(三)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是鏈條長(zhǎng)，“裙帶關(guān)系”多，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響較大，所以易受國(guó)家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國(guó)際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，2005年開(kāi)始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時(shí)期，2007年達(dá)到歷史高峰。面對(duì)這種形勢(shì)，國(guó)家開(kāi)始相繼出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2006年以來(lái)，尤其是去年的二三季度，由萬(wàn)科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量?jī)?chǔ)備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價(jià)所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長(zhǎng)沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價(jià)為3090.58元/平萬(wàn)米，按照此樓面價(jià)，成本至少6000元/平萬(wàn)米以上，那么如果銷售價(jià)格達(dá)不到7000元/平萬(wàn)米以上，北辰這個(gè)項(xiàng)目必將虧損。而目前在售周邊的項(xiàng)目，均價(jià)僅僅略高于5000元，平萬(wàn)米。

不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強(qiáng)勁，平均負(fù)債率超過(guò)70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實(shí)在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當(dāng)其沖受到影響的就是對(duì)金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴(kuò)張的那些地產(chǎn)企業(yè)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

目前。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來(lái)自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機(jī)還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無(wú)法控制的，需要國(guó)家的相關(guān)調(diào)整來(lái)解決。投資者和市場(chǎng)對(duì)2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過(guò)資金緊縮不會(huì)是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對(duì)公開(kāi)增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對(duì)于解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、提高上市公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)性的股權(quán)融資不會(huì)停止。

2008年的宏觀調(diào)控政策來(lái)看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)手段。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征10％的個(gè)人所得稅，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。

從2008年5月以來(lái)，各地相繼出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購(gòu)房支出在居民實(shí)際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)際收入下降延長(zhǎng)了房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間；按揭利率降低可以減少實(shí)際房?jī)r(jià)，不過(guò)應(yīng)用具有剛性；目前市場(chǎng)成交量來(lái)自于剛性的自住需求，只有房?jī)r(jià)的調(diào)整才能帶來(lái)成交量的上升，目前調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)，房?jī)r(jià)仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財(cái)力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒(méi)有改變市場(chǎng)成交下滑的趨勢(shì)。其實(shí)宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而不是救房?jī)r(jià)和救開(kāi)發(fā)商。

房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個(gè)方面采取策略：

1、價(jià)格策略

最近幾年城市化的不斷推進(jìn)，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張，同時(shí)帶來(lái)城市人口的增長(zhǎng)和對(duì)住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來(lái)測(cè)算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬(wàn)平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場(chǎng)滿足。所以說(shuō)房?jī)r(jià)具有一定的剛性，如果在目前大多消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)之際，再適當(dāng)?shù)膶?duì)消費(fèi)者進(jìn)一步讓利，不但可以增強(qiáng)消費(fèi)者欲望，也可以及時(shí)回籠資金，以增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。在價(jià)格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點(diǎn)是：同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價(jià)格不能在短時(shí)間內(nèi)大幅跳水，這樣只會(huì)加重消費(fèi)者的觀望情緒，誰(shuí)也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營(yíng)銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺(jué)得“物有所值”；再比如，通過(guò)各種方式促銷，最近長(zhǎng)沙有商家出奇招，只要通過(guò)該公司購(gòu)買洗面奶、白酒等消費(fèi)品，超過(guò)一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量來(lái)增加銷售量。

3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國(guó)家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時(shí)增加雙限房和廉租房?jī)蓚€(gè)種類，在目前經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國(guó)家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來(lái)，通過(guò)由政府利用財(cái)政保障土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)資金、銷售對(duì)象等開(kāi)發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對(duì)商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過(guò)依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的市場(chǎng)化住宅體系來(lái)滿足。當(dāng)然，面向中低收入者的住房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間不是很大，但國(guó)家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。

4、管理策略。一要加強(qiáng)與客戶關(guān)系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因?yàn)槠鋬r(jià)值高并且不可移動(dòng)，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務(wù)，適當(dāng)做些售后調(diào)查，既可以為公司帶來(lái)更多的客戶，又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問(wèn)題，為鞏固公司的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)；二要加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，各部門之間加強(qiáng)合作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，所以要分項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任管理，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)自己項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段、建筑施工階段、經(jīng)營(yíng)階段的各項(xiàng)工作。

篇5

[關(guān)鍵詞] 預(yù)期泡沫宏觀調(diào)控回歸理性

當(dāng)前中國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)，無(wú)論新房市場(chǎng)，還是舊房市場(chǎng)，成交量都很低。為什么產(chǎn)生這種現(xiàn)象？會(huì)持續(xù)多久？將怎么打破這種“僵局”？本文就這些問(wèn)題展開(kāi)分析。

一、政府部門、房產(chǎn)投機(jī)者和房產(chǎn)投資者的雙重角色

房產(chǎn)交易市場(chǎng)有三類主體：購(gòu)房者、售房者和監(jiān)管者。

購(gòu)房者包括:(1)房產(chǎn)消費(fèi)者，購(gòu)房用于自住;(2)房產(chǎn)投資者，購(gòu)房用于出租;(3)房產(chǎn)投機(jī)者，通過(guò)低價(jià)購(gòu)入，高價(jià)售出來(lái)贏利。

售房者包括:（1）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是賣房主體；（2）房產(chǎn)投資者，為出租而購(gòu)入的房子在行情逆轉(zhuǎn)時(shí)借機(jī)拋售；（3）房產(chǎn)投機(jī)者，從購(gòu)房的第一天開(kāi)始，就已加入售房者隊(duì)伍，他們是房?jī)r(jià)走勢(shì)和國(guó)家政策的先知先覺(jué)者；（4）政府部門，政府部門作為土地所有者，以出讓土地使用權(quán)獲取收入，因此它屬于售房者――“售地者”。

監(jiān)管者，就是政府部門，包括中央政府和地方政府。

可見(jiàn)，政府部門、房產(chǎn)投機(jī)者和房產(chǎn)投資者的角色是雙重的。政府部門即是監(jiān)管者，又是售房者，即當(dāng)“裁判”，又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，準(zhǔn)確地說(shuō)，中央政府承擔(dān)著“裁判”的角色，地方政府扮演著“運(yùn)動(dòng)員”的角色；房產(chǎn)投資者和房產(chǎn)投機(jī)者的角色更是雙重的，即是購(gòu)房者，也是售房者。

二、由于中央宏觀調(diào)控迫使房產(chǎn)投機(jī)者退出購(gòu)房者群體，加之宏觀調(diào)控初期，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，因此導(dǎo)致成交低迷

房產(chǎn)投機(jī)者所扮演的角色視房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期而定。如果預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，在購(gòu)房者群體中，除房產(chǎn)消費(fèi)者以外，房產(chǎn)投機(jī)者將蜂擁而至，而在售房者群體中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易出手，因?yàn)椤盎实叟畠翰怀罴蕖?，他們將待價(jià)而沽，結(jié)果就是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。如果預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，那么，在購(gòu)房者群體中，將難以再現(xiàn)房產(chǎn)投機(jī)者頻繁活動(dòng)的身影，就連住房消費(fèi)者也將持幣觀望，翹首以盼房?jī)r(jià)下跌，而在售房者群體中，除了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以外，房產(chǎn)投機(jī)者也會(huì)加入進(jìn)來(lái)，結(jié)果就是房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，跌勢(shì)如潮。

由以上分析可知，即使房?jī)r(jià)已讓普通房產(chǎn)消費(fèi)者覺(jué)得高不可攀，但由于有房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，房市依然火爆，房?jī)r(jià)和成交量將連袂上漲，此時(shí)房產(chǎn)交易市場(chǎng)不再反映真實(shí)供求，成為房產(chǎn)投機(jī)者冒險(xiǎn)的樂(lè)園，房市泡沫迅速膨脹，但是，膨脹的泡沫終究要破滅。正是看到了泡沫破裂等潛在的風(fēng)險(xiǎn)，中央政府采取了宏觀調(diào)控措施，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。采取的主要操作策略就是打擊房產(chǎn)投機(jī)者，使其無(wú)利可圖，逼其退出購(gòu)房者群體，而宏觀調(diào)控初期房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房產(chǎn)消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)房，因此，房產(chǎn)交易市場(chǎng)上成交量急劇下降。

三、由于政府的雙重角色導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商維持目前的高房?jī)r(jià)，而房產(chǎn)消費(fèi)者沉默以待，因此這種高房?jī)r(jià)、低成交量的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間

宏觀調(diào)控初期，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商咬住高價(jià)不降，他們希望能熬過(guò)這樣一個(gè)低迷的時(shí)期，等待下一個(gè)春天的到來(lái)。然而至少需要以下條件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、國(guó)家政策解凍，房產(chǎn)投機(jī)者重新加入購(gòu)房者群體。寄希望于第一個(gè)條件，是不現(xiàn)實(shí)的。因此，國(guó)家政策取向，將對(duì)中國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)下一步走向起著舉足輕重的作用。由于政府的雙重角色，即當(dāng)“裁判”，又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，因此，無(wú)法保證政府將繼續(xù)維持對(duì)房產(chǎn)投機(jī)者的打壓態(tài)勢(shì)，正因?yàn)槿绱耍慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)商才有了理由，維持現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，以待成交量因政策松綁，房產(chǎn)投機(jī)者重新入市而放大。而只要政府政策維持不變，房產(chǎn)消費(fèi)者就有足夠的信心和耐心，苦等時(shí)機(jī)。因此可以說(shuō)，這種高房?jī)r(jià)、低成交量的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間。

四、持續(xù)的宏觀調(diào)控政策將使虛高的房?jī)r(jià)回歸理性

現(xiàn)在的房產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房產(chǎn)商和政府之間的博弈，準(zhǔn)確地說(shuō)，是中央政府和地方政府之間的博弈。博弈分出勝負(fù)之時(shí)，就是這種高房?jī)r(jià)、低成交量現(xiàn)象結(jié)束之時(shí)。而博弈結(jié)果有兩種可能，一種可能是房產(chǎn)商和地方政府勝出，中央政府取消宏觀調(diào)控措施，投機(jī)者重新入市，成交放量，價(jià)格在此基礎(chǔ)上恢復(fù)上漲趨勢(shì)；另一種可能是中央政府勝出，繼續(xù)實(shí)行宏觀調(diào)控政策，甚至出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迫于無(wú)奈，紛紛低價(jià)套現(xiàn)，以緩解財(cái)務(wù)緊張狀況，此時(shí)房產(chǎn)投機(jī)者早已加入售房者群體，在舊房市場(chǎng)不斷沖擊新房市場(chǎng)價(jià)格防線，至此房產(chǎn)交易市場(chǎng)將上演一幕幕房?jī)r(jià)輪番下跌的劇目。

那么到底何種可能將會(huì)成為現(xiàn)實(shí)呢？我們認(rèn)為，中國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)是否需要房產(chǎn)投機(jī)者這個(gè)問(wèn)題無(wú)法繞開(kāi)，正是他們才部分導(dǎo)致了當(dāng)前房?jī)r(jià)高得離譜的現(xiàn)狀。而我們同樣認(rèn)為住房不同于黃金、股票等投資品，它是千家萬(wàn)戶的棲身之所，它的最大功能是用于居住，而非投資?；诖?，我們堅(jiān)定地認(rèn)為中央政府打壓房產(chǎn)投機(jī)者的決心將會(huì)一如既往，甚至更為嚴(yán)厲，跌勢(shì)難以避免。因此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到暴利年代已經(jīng)過(guò)去，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，調(diào)整心態(tài)，將虛高的房?jī)r(jià)回歸理性。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉勇:《如何平抑非常時(shí)期飛漲的物價(jià)》.經(jīng)濟(jì)師,2005年第10期

篇6

相對(duì)于風(fēng)云變幻的金融市場(chǎng)，您的龍年前半程理財(cái)收獲了什么？有哪些投資經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？后半程的理財(cái)機(jī)會(huì)在哪兒？有哪些投資取向？應(yīng)采取怎樣的攻防策略？《金融理財(cái)》與您一起盤點(diǎn)與備戰(zhàn)：

盤點(diǎn)龍年前半程，投資市場(chǎng)可謂跌宕起伏。全球經(jīng)濟(jì)延續(xù)疲軟，歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，歐元上演過(guò)山車，美元扮演幕后推手，金價(jià)創(chuàng)12年來(lái)最長(zhǎng)跌勢(shì)。國(guó)內(nèi)十年股指在“熊牛膠著”中回到原點(diǎn)，樓市在“微調(diào)”與“調(diào)控”博弈中動(dòng)蕩，基金在玩味熊市中分化，銀行理財(cái)產(chǎn)品受降息影響收益走低，分紅壽險(xiǎn)成為保險(xiǎn)理財(cái)主場(chǎng)，信托理財(cái)延續(xù)火爆，債市中長(zhǎng)期扮演小牛，外匯投資最終逃不脫美元魔掌??

展望龍年后半程，尋找好的投資機(jī)會(huì)，須將股票、基金、黃金、銀行、保險(xiǎn)、債券、信托、外匯、房產(chǎn)等理財(cái)產(chǎn)品一網(wǎng)打盡，優(yōu)中選優(yōu)。A股投資可在多空對(duì)決中尋機(jī)會(huì)，基金投資可在中長(zhǎng)期品種中作定投，黃金投資還看美聯(lián)儲(chǔ)臉色，房產(chǎn)投資在欲漲難漲格局中觀望，銀行理財(cái)鎖定保本產(chǎn)品，保險(xiǎn)理財(cái)仍可把分紅險(xiǎn)作主戰(zhàn)場(chǎng)，債券投資可騎慢牛找收益，信托理財(cái)規(guī)避房產(chǎn)類信托，外匯投資年內(nèi)首選美元??

備戰(zhàn)理財(cái)，期債市場(chǎng)值得期待。建議投資者適當(dāng)選擇以債券為投資標(biāo)的理財(cái)產(chǎn)品，比如銀行債券類理財(cái)產(chǎn)品或者債券型基金。在目前利率下行的背景下，投資者確保資金流動(dòng)性的同時(shí)，加大半年期以上理財(cái)產(chǎn)品的投入，也可以嘗試投資類的理財(cái)品。另外資金充裕的投資者可選擇信托產(chǎn)品，以及適當(dāng)增加基金定投。在央行降準(zhǔn)、資金面趨向?qū)捤傻谋尘跋?，貨幣基金的投資前景恐怕在下半年會(huì)落下風(fēng)，而憑證式國(guó)債因其稀缺性，一旦發(fā)行，仍會(huì)“一票難求”。

甄選理財(cái)，選擇中長(zhǎng)期定投產(chǎn)品。雖然結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品收益最高，由于設(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜，且需要投資者對(duì)國(guó)內(nèi)外投資市場(chǎng)比較了解，所以不建議普通投資者投資。目前整個(gè)大的市場(chǎng)環(huán)境不樂(lè)觀，作為個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，目前應(yīng)該選擇中長(zhǎng)期投資產(chǎn)品進(jìn)行定投。美聯(lián)儲(chǔ)日前宣布將扭曲操作延長(zhǎng)至今年年底，QE3短期無(wú)望，金價(jià)仍會(huì)有幾番波折，建議實(shí)物金及紙黃金投資者采取定期、定量的投資策略，避開(kāi)金價(jià)短期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

篇7

提起莫凡這個(gè)名字，或許一時(shí)間會(huì)比較陌生。但如果提起呂方的《朋友別哭》、王力宏的《乘著愛(ài)自由的飛》、李玟的《愛(ài)再也不回來(lái)》、鄭秀文《癡癡為你等》等歌曲，想必一定對(duì)其中的一兩首歌耳熟能詳。而莫凡其實(shí)就是曾為這些知名歌手所唱歌曲的幕后制作人。當(dāng)年他和好友袁惟仁組成的凡人二重唱不僅在音樂(lè)上取得了很大的成功，在幕后更是很多大牌歌手背后的金牌制作人。

日前，闊別了14年的莫凡和袁惟仁終于又一次攜手組成了凡人二重唱。并帶著最新的專輯《凡人和他的朋友們》接受了筆者的專訪。已經(jīng)娶妻生子的莫凡對(duì)家庭理財(cái)很有自己的想法。他認(rèn)為，當(dāng)家理財(cái)不是說(shuō)一定把錢交給誰(shuí)，而是誰(shuí)懂理財(cái)誰(shuí)當(dāng)家，即能者為尊。

民歌餐廳走出金牌制作人

說(shuō)起莫凡出道的經(jīng)歷，堪稱一波三折。這位日后曾為眾多天王天后創(chuàng)作歌曲的制作人，其實(shí)最早是在臺(tái)灣地區(qū)的民歌餐廳里賣唱。1986年，莫凡開(kāi)始在臺(tái)北的一家民歌餐廳駐唱，并結(jié)識(shí)袁惟仁組成“凡人二重唱”。同年，科班出身的莫凡，榮獲了第一屆全臺(tái)大專院校“青春之星”的總冠軍，并錄制第一首創(chuàng)作歌曲《傷逝者》。

但在民歌餐廳獻(xiàn)唱了五年后的1991年，“凡人二重唱”(以下簡(jiǎn)稱“凡人”組合)才出版推出了自己的第一張創(chuàng)作專輯《杜鵑鳥(niǎo)的黃昏》。之后的“凡人”組合就佳作迭出，包括《大伙聽(tīng)我唱支歌》專輯、《心甘情愿》專輯、《難兄難弟》專輯等等。而從2000年至2004年，莫凡又暫別樂(lè)壇從商，擔(dān)任“凡人音樂(lè)制作有限公司”總經(jīng)理。

當(dāng)家理財(cái)聽(tīng)懂行的人

經(jīng)過(guò)歲月的磨礪，如今的莫凡不僅功成名就，更已經(jīng)娶妻生子，擁有一個(gè)幸福而羨煞旁人的家庭。不過(guò)，家庭不僅是一個(gè)幸福的港灣和動(dòng)力的來(lái)源，也是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。尤其對(duì)音樂(lè)圈里的明星來(lái)說(shuō)，家庭理財(cái)其實(shí)是一個(gè)不容回避卻又比較棘手的問(wèn)題。

一般問(wèn)起自己的收入如何打理，很多明星尤其是女明星，往往都會(huì)以“交給母親或者家人親友打理”作為“擋箭牌”，但莫凡一如自己的性格般坦率，他坦言：“我這部分通常是自己打理?！倍鴮?duì)自己在分配收入時(shí)，更考慮安全性還是盈利性，人近中年。略微有些發(fā)福的莫凡則脫口而出“主要是安全性”?；蛟S只有在吃過(guò)苦、經(jīng)歷過(guò)低潮和輝煌的人生的他，才能明白安全對(duì)理財(cái)來(lái)說(shuō)其實(shí)至關(guān)重要。

莫凡對(duì)自己收入的分配比例也絲毫沒(méi)有回避。他告訴筆者：“除去家里和子女的日常生活所需開(kāi)銷。他一般將自己收入的20％儲(chǔ)蓄，另外則會(huì)留20％用于投資?！眴?wèn)起他最喜歡投資的金融產(chǎn)品，莫凡告訴記者：“當(dāng)然是基金。因?yàn)檫@個(gè)相對(duì)股票比較穩(wěn)定，可以獲得相對(duì)穩(wěn)定的獲利。”

這樣一種安全性主導(dǎo)的投資策略和莫凡他的年齡以及出道經(jīng)歷可謂不無(wú)關(guān)系。而談起自己的這種理財(cái)觀是什么時(shí)候形成的，莫凡則坦言是在約十年前。當(dāng)年莫凡暫時(shí)離開(kāi)自己的音樂(lè)舞臺(tái)而轉(zhuǎn)到幕后，并經(jīng)商辦起了自己的公司?！按蟾乓簿褪窃谀莻€(gè)時(shí)候，我自己有了理財(cái)?shù)挠^念，因?yàn)槟菚r(shí)候有比較多的理財(cái)顧問(wèn)都會(huì)給我一些投資的意見(jiàn)，然后我逐漸地從中獲利幾次后，就開(kāi)始慢慢熟悉，并自己‘研究’起投資來(lái)。”

至于筆者問(wèn)起家庭里誰(shuí)是“CEO”掌控經(jīng)濟(jì)大權(quán)，莫凡一臉嚴(yán)肅地和筆者解釋：“我覺(jué)得應(yīng)該是聽(tīng)懂得理財(cái)?shù)娜?，不一定是一定要交給老婆或者誰(shuí)。只要誰(shuí)懂得理財(cái)誰(shuí)就可以當(dāng)家，這樣對(duì)一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)才能實(shí)現(xiàn)資源的最佳分配。”那么如果他家在財(cái)政分配上發(fā)生分歧，他和太太會(huì)通過(guò)什么途徑解決呢?對(duì)此，莫凡則回答得非常簡(jiǎn)潔，他認(rèn)為“當(dāng)然是聽(tīng)有道理的一方”，不過(guò)也有一個(gè)“談判”的“基調(diào)”，那就是“以降低風(fēng)險(xiǎn)為準(zhǔn)則，雙方都冷靜思考，而不是頭腦發(fā)熱的爭(zhēng)執(zhí)”。

投資股市曾虧本三成

剛剛過(guò)去的2008年，股市的劇烈波動(dòng)，令不少投身其中的人深切感受到了“股市有風(fēng)險(xiǎn)”這句老話。

而問(wèn)起莫凡有沒(méi)有投資股票時(shí)，莫凡嘆了口氣告訴記者，他的命運(yùn)和萬(wàn)千股民一樣“被套了”?！爱?dāng)然是有投資股票的，但然后就賠了。”他透露，自己原先炒股票其實(shí)還算有專業(yè)人士在幕后把關(guān)和做軍師，但即使這樣。去年因?yàn)榇蟓h(huán)境的不好，股指一路狂瀉，他自然還是“只賠不賺”，不過(guò)損失并不嚴(yán)重。他笑著告訴筆者一個(gè)“秘訣”。“還好我反應(yīng)比較快，在看到賠了30％的時(shí)候，趕緊認(rèn)賠殺出。大不了損失一小部分，但保住了大部分的本金?！?/p>

從如今股市的走勢(shì)來(lái)看，莫凡當(dāng)時(shí)的割肉之舉堪稱有先見(jiàn)之明，筆者好奇他做股票是更相信朋友的“消息”還是自己對(duì)基本面等的判斷，莫凡眨眨眼，故意和筆者玩起神秘，他透露：“兩者都有吧?！?/p>

至于看到別人賺錢，自己有沒(méi)有心癢，莫凡回答得則很坦率?！爱?dāng)然會(huì)有一些?？晌矣X(jué)得在股市里面，大家每個(gè)人都是有賠的時(shí)候也有賺的時(shí)候，而在中國(guó)，大家其實(shí)都傾向于報(bào)喜不報(bào)憂，所以我覺(jué)得不用太眼紅，自己保持低調(diào)就好了?！?/p>

而在如今金融危機(jī)的影響下，莫凡認(rèn)為人們投資策略也要有相應(yīng)的改變，但投資理財(cái)依舊是不可忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)?！熬团_(tái)灣地區(qū)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)不僅引起物價(jià)的變化，更帶來(lái)臺(tái)幣貶值之類的沖擊，在這樣的背景下。分散投資才能更好地躲過(guò)金融危機(jī)?！?/p>

短期內(nèi)不在內(nèi)地買房

對(duì)很多明星來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)非常不錯(cuò)的投資渠道，既穩(wěn)妥又保值。從劉嘉玲、王菲再到任達(dá)華、周星馳，大部分的明星都熱衷于在全國(guó)乃至全世界投資不動(dòng)產(chǎn)。但莫凡似乎并不喜歡將房產(chǎn)作為一種投資的產(chǎn)品。他告訴筆者自己買房產(chǎn)只是用來(lái)自住并不是投資，因此“在臺(tái)北只有一處房產(chǎn)”。至于選擇房子的首選條件，他列出了三項(xiàng)，分別是環(huán)境、交通和房型。“自己住的房子因?yàn)閹缀趺刻於家褂茫虼藢?duì)環(huán)境、交通和房型都必須有個(gè)考量，甚至還應(yīng)該考慮更多，比如小孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)問(wèn)題?！蹦驳幕卮鹱屓烁杏X(jué)到這位明星爸爸的細(xì)心。

莫凡還很坦率地告訴筆者，自己購(gòu)買這套房產(chǎn)的時(shí)候花費(fèi)的總價(jià)大概是在600萬(wàn)新臺(tái)幣(人民幣約125萬(wàn)元)，而現(xiàn)在，房產(chǎn)已經(jīng)升值了，盡管經(jīng)濟(jì)危機(jī)使房?jī)r(jià)面臨考驗(yàn)，但他的房產(chǎn)目前的售價(jià)仍然大概是他購(gòu)買時(shí)的3倍。不過(guò)莫凡表示，因?yàn)槭亲约鹤〉姆慨a(chǎn)，所以再怎么漲，短期內(nèi)并沒(méi)有賣掉的打算。同時(shí)，他很慶幸地告訴記者：因?yàn)樽约嘿I房是一次性付清，因此沒(méi)有商業(yè)貸款，這減少了很多負(fù)擔(dān)。

篇8

【關(guān)鍵詞】品牌 三三矩陣 策略

一、引言

品牌建設(shè)是一項(xiàng)浩大繁雜的工程，值得重視的環(huán)節(jié)眾多。房地產(chǎn)作為一種自身價(jià)值高、使用年限長(zhǎng)、考慮因素多的商品，其品牌建設(shè)的復(fù)雜性可想而知。正是由于這種復(fù)雜性的難以掌控，導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)鳳毛麟角。據(jù)此，本文提出了房地產(chǎn)品牌建設(shè)的“三三矩陣”策略，力求對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)能有所裨益。本文經(jīng)過(guò)大量的實(shí)證調(diào)研分析，從眾多品牌建設(shè)的策略中列舉了三大關(guān)鍵策略，即產(chǎn)品、市場(chǎng)和終端策略，這三大策略構(gòu)成了對(duì)優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的“金三角”支撐。并從中提取了9項(xiàng)關(guān)鍵要素，即是對(duì)每個(gè)關(guān)鍵策略的專項(xiàng)突破，組合起來(lái)便構(gòu)成了支撐優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的“三三矩陣”模型，如表1所示。

二、“三三矩陣”策略解析

1、產(chǎn)品策略

產(chǎn)品是品牌建設(shè)的根本，產(chǎn)品策略體現(xiàn)在品質(zhì)、設(shè)計(jì)以及定位三個(gè)方面。

（1）精益求精的品質(zhì)保證。產(chǎn)品質(zhì)量是一切的前提，沒(méi)有質(zhì)量保證，再好的營(yíng)銷推廣也無(wú)濟(jì)于事，再宏大的品牌設(shè)想也只是紙上談兵。因此，支撐優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的首要關(guān)鍵點(diǎn)即是保證產(chǎn)品的品質(zhì)――精益求精的產(chǎn)品品質(zhì)是第一要?jiǎng)?wù)。房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：第一，建筑材料質(zhì)量問(wèn)題。許多質(zhì)量投訴往往是由于建材質(zhì)量引起的，尤其是水電安裝更加突出，假冒偽劣商品較多，生產(chǎn)質(zhì)量參差不齊，為降低成本，往往在材質(zhì)、厚度上做文章。大力推廣應(yīng)用新型建材是改善產(chǎn)品質(zhì)量的有效手段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)建立建材準(zhǔn)入制度，從管理上，事先杜絕偽劣產(chǎn)品。第二，工程建造質(zhì)量問(wèn)題。工程建造質(zhì)量是消費(fèi)者投訴最多的問(wèn)題，但體現(xiàn)出來(lái)的主要包括設(shè)計(jì)質(zhì)量造成的后果和工程施工質(zhì)量造成的。主要集中反映在質(zhì)量通病方面。裂縫問(wèn)題：地基不均勻沉降，墻體開(kāi)裂；粉刷空鼓、開(kāi)裂，頂棚脫落；地面及樓面起砂、起殼、開(kāi)裂。滲漏問(wèn)題：屋面滲漏、衛(wèi)生間滲漏、外墻滲漏；鋁合金門窗不密封，滲水；管道滲漏、材質(zhì)不合格，影響水質(zhì)。

（2）市場(chǎng)導(dǎo)向的設(shè)計(jì)原則。目前普遍存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同城市的總體規(guī)劃相互脫節(jié)，城市總體規(guī)劃跟不上開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐，以致形成“邊規(guī)劃、邊開(kāi)發(fā)、邊修改”的“三邊”局面，使城市總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)失去了嚴(yán)肅性和科學(xué)性。有些小區(qū)規(guī)劃質(zhì)量不高，對(duì)小區(qū)用地的分配、住宅群落的分布、住宅類型的確定、小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃、小區(qū)綠化用地以及其他設(shè)施沒(méi)有嚴(yán)格按照小區(qū)規(guī)劃原則進(jìn)行合理規(guī)劃，在整體上影響了住房質(zhì)量，而規(guī)劃應(yīng)適當(dāng)超前，體現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展的意識(shí)，留有一定的空間，為家庭用車的普及、網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用及三表出戶做好準(zhǔn)備。住宅單體、建筑造型和立面單一，缺乏個(gè)性。

（3）市場(chǎng)導(dǎo)向的產(chǎn)品定位。由于房地產(chǎn)是大件商品，投資大、周期長(zhǎng)，又是不動(dòng)產(chǎn)，因此其“定位”是否準(zhǔn)確生死攸關(guān)。定位準(zhǔn)確，房地產(chǎn)項(xiàng)目可能旗開(kāi)得勝；定位失敗，這房就只有自己住了。可以說(shuō)房地產(chǎn)失誤70％與此有關(guān)。而房地產(chǎn)定位并不是簡(jiǎn)單的住宅、寫字樓、別墅的劃分。隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，人們對(duì)住房的需求越來(lái)越多，并且差異化程度也日益明顯，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有效細(xì)分。房地產(chǎn)定位關(guān)鍵就是要抓住消費(fèi)者所關(guān)心的利益點(diǎn)，究竟消費(fèi)者要的是交通便利還是生態(tài)環(huán)境抑或是智能化小區(qū)？只有清楚這一點(diǎn)才能對(duì)癥下藥，開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的房子，而這也就是賣點(diǎn)所在。找準(zhǔn)了賣點(diǎn)，其后的價(jià)格、營(yíng)銷、廣告、收款等能做到心中有數(shù)、有章可循。

2、市場(chǎng)策略

市場(chǎng)是品牌建設(shè)的關(guān)鍵，市場(chǎng)策略應(yīng)把握品牌訴求、營(yíng)銷推廣以及關(guān)系營(yíng)銷三個(gè)環(huán)節(jié)。

（1）清晰明確的品牌訴求。從眾多的房地產(chǎn)品牌中脫穎而出絕非易事，需要企業(yè)展開(kāi)廣泛的營(yíng)銷攻勢(shì)，消耗巨大的企業(yè)資源。在品牌經(jīng)營(yíng)的“品牌創(chuàng)立―品牌建設(shè)―品牌經(jīng)營(yíng)”的“金三角”架構(gòu)中，首要的工作即是品牌名稱的建立，清晰、明確、易識(shí)別，甚至能直接點(diǎn)出其產(chǎn)品訴求的品牌名稱將使后續(xù)的品牌建設(shè)與品牌擴(kuò)散事半功倍。一般房產(chǎn)項(xiàng)目的命名遵循規(guī)律“公司名?項(xiàng)目名”，前者以統(tǒng)一品牌示人，強(qiáng)化公司的品牌映像，后者則根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)命名，體現(xiàn)產(chǎn)品的定位、特色，有針對(duì)性的吸引購(gòu)買訴求強(qiáng)的客戶。

（2）全程全員的營(yíng)銷推廣。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)，由此產(chǎn)生出“以市場(chǎng)為中心”和“以顧客為導(dǎo)向”的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。它強(qiáng)調(diào)企業(yè)與顧客之間的溝通與聯(lián)系，以不斷滿足顧客的需求為中心，以采取具有競(jìng)爭(zhēng)性的策略為特點(diǎn)，即“服務(wù)營(yíng)銷”。隨著買方市場(chǎng)的到來(lái)，顧客越來(lái)越要求企業(yè)提供細(xì)致、周到、充滿人情味的服務(wù)，于是選擇什么樣的服務(wù)形式去滿足顧客的需求就顯得尤為重要。第一，全過(guò)程服務(wù)。全過(guò)程服務(wù)是在房地產(chǎn)售前、售中及售后的每一環(huán)節(jié)都對(duì)顧客進(jìn)行細(xì)致而深入的服務(wù)。也就是從顧客產(chǎn)生購(gòu)買欲望的那一刻起，到產(chǎn)品使用價(jià)值耗盡為止的整個(gè)過(guò)程，都對(duì)顧客細(xì)心的呵護(hù)，使顧客與自己的產(chǎn)品緊密相聯(lián)，讓顧客在每一個(gè)層面都感到完全滿意。第二，全員服務(wù)。全員服務(wù)要求企業(yè)增強(qiáng)員工的服務(wù)營(yíng)銷的群體意識(shí)和團(tuán)對(duì)精神，并在企業(yè)內(nèi)部形成新的服務(wù)關(guān)系?？偨?jīng)理為部門經(jīng)理服務(wù)，各部門經(jīng)理為銷售一線人員服務(wù)，銷售一線人員為顧客服務(wù)；從而形成一條以顧客為導(dǎo)向的企業(yè)服務(wù)鏈。企業(yè)全體員工都在不同崗位全心全意服務(wù)于顧客并以此作為工作信念和發(fā)展目標(biāo)，在企業(yè)內(nèi)部逐步形成以服務(wù)文化為核心的企業(yè)文化。

（3）無(wú)微不至的關(guān)系營(yíng)銷。房產(chǎn)是一次性購(gòu)買產(chǎn)品，選擇了甲就意味著放棄了乙，因此，經(jīng)營(yíng)好與顧客的關(guān)系，有效的拉攏客戶就顯得尤為重要，作為服務(wù)營(yíng)銷的終端延伸，如若這種關(guān)系營(yíng)銷經(jīng)營(yíng)不善，企業(yè)將失去可能屬于自己的客戶資源而成全競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這種此消彼漲將對(duì)企業(yè)產(chǎn)生沉重打擊?？梢赃\(yùn)用漏斗管理模式，對(duì)客戶進(jìn)行分類管理。漏斗管理的實(shí)質(zhì)就是將客戶按其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)客戶的可能性劃分為不同的類別。一般而言，現(xiàn)實(shí)客戶和具有向現(xiàn)實(shí)客戶轉(zhuǎn)化可能性的客戶都是由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部門來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的，而潛在的客戶則是由市場(chǎng)策劃部門來(lái)開(kāi)發(fā)的。公司還要注重鞏固與客戶的關(guān)系，不可因?yàn)榧扔锌蛻舳浕驘o(wú)意維持。企業(yè)可以舉辦特定的聚會(huì)活動(dòng)；提供客戶交流和特別服務(wù)的顧客俱樂(lè)部；發(fā)送企業(yè)的雜志等。

3、終端策略

這里將終端單列出來(lái)作為房地產(chǎn)品牌建設(shè)的重要支撐點(diǎn)，主要是由于終端是企業(yè)維護(hù)與客戶關(guān)系的直接環(huán)節(jié)，亦是企業(yè)對(duì)外展示其魅力的前沿陣地，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定的。筆者在通過(guò)大量的實(shí)證調(diào)研后更是相信，良好的終端策略是塑造優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌不可或缺的一環(huán)。這種終端策略包含房產(chǎn)地段、交通環(huán)境、物業(yè)服務(wù)三個(gè)關(guān)鍵。

（1）潛力巨大的房產(chǎn)地段。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)作為一種使用商品，其投資的價(jià)值亦是不容小視。根據(jù)搜房網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，地段本身的檔次及其升值的潛力是消費(fèi)者購(gòu)房所參照的重要因素，從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，道路、地鐵、輕軌的建設(shè)對(duì)房產(chǎn)的升值前景影響是很大的。尤其是現(xiàn)在還沒(méi)有興建的一些交通設(shè)施，如果能夠先知先覺(jué)，或從相關(guān)政府部門獲取信息，就有可能獲得較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。地段的價(jià)值還體現(xiàn)在周邊的環(huán)境。房產(chǎn)并不是獨(dú)立地存在著的，它是與周邊的環(huán)境緊密關(guān)聯(lián)。而環(huán)境的變化也會(huì)影響其未來(lái)投資的預(yù)期。如果你投資的房產(chǎn)附近未來(lái)有一片綠地或一個(gè)健身中心，甚至一系列的商業(yè)配套設(shè)置，那么改地段的房產(chǎn)將十分搶手。實(shí)際上，以上談及的二者，就是所謂房地產(chǎn)企業(yè)生命線的“土地儲(chǔ)備”。沒(méi)有良好的土地儲(chǔ)備，一切都只是無(wú)根之木，無(wú)源之水，虛幻漂浮。

（2）交通便利的房產(chǎn)環(huán)境。在吃、穿、住、用、行中，交通出行占有舉足輕重的地位，交通便利程度很大意義上決定了個(gè)人生活的舒適度。以我國(guó)的首都北京為例，在2006年下半年北京國(guó)際城市發(fā)展研究院的《2006年中國(guó)城市生活質(zhì)量報(bào)告》中，北京市市民對(duì)交通問(wèn)題滿意度在全國(guó)參加調(diào)查的287個(gè)城市中排名最后。在這樣的現(xiàn)實(shí)情況下，北京消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)選擇一個(gè)出行便利的樓盤便顯得極為重要。

其實(shí)對(duì)于交通便利的要求，不僅僅只呼吁在北京，隨著城市化進(jìn)程的加快，交通必將也正在成為全國(guó)各大城市的通病，因此，房產(chǎn)對(duì)于交通的要求也應(yīng)十分的重視。便利的出行將使購(gòu)房者能節(jié)省不少因堵車而付出的時(shí)間成本，這將在一定程度改善購(gòu)房者的居住品質(zhì)。

（3）不可忽視的物業(yè)服務(wù)。做房地產(chǎn)，在某種程度上也是在做服務(wù)。經(jīng)歷了拿地、審批、設(shè)計(jì)、建筑、營(yíng)銷，而這最后一個(gè)環(huán)節(jié)物業(yè)則往往容易被開(kāi)發(fā)商忽視，殊不知，一個(gè)房地產(chǎn)品牌的口碑效應(yīng)，擴(kuò)散效應(yīng)都是經(jīng)這最后一個(gè)環(huán)節(jié)的檢驗(yàn)才真正扎根于消費(fèi)者心里的。因此，物業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)絕不能忽視，甚至要花大力氣建設(shè)投入。

要以ISO9000為基礎(chǔ)的規(guī)范化管理，作為成熟的品質(zhì)控制機(jī)制，ISO9000質(zhì)量體系對(duì)于指導(dǎo)和促進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化管理是非常有效的。要建立以客戶為中心的服務(wù)體系，這不僅是一句口號(hào)，而應(yīng)是實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)，要求物業(yè)與業(yè)主之間暢通的信息溝通渠道；要求物業(yè)對(duì)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益的理解和尊重，要采用“首問(wèn)責(zé)任制”和“客戶投訴處理流程”等措施保證客戶的投訴能夠及時(shí)、有效地得到傳遞、處理并回復(fù)等。要有自己獨(dú)特的社區(qū)文化，高品質(zhì)的社區(qū)離不開(kāi)社區(qū)文化的建設(shè)。要倡導(dǎo)“大社區(qū)文化”，專心致力于社區(qū)文化的建設(shè)，如可倡導(dǎo)系列傳統(tǒng)文化節(jié)：元宵節(jié)、植樹(shù)節(jié)、藝術(shù)節(jié)、敬老節(jié)、音樂(lè)節(jié)等；同時(shí)，還可舉辦主題大型系列社區(qū)文化活動(dòng)，如文化晚會(huì)、煙火表演、攝影展、商業(yè)廟會(huì)、友誼比賽等在內(nèi)的“文化大餐”。

三、結(jié)論

要成功的塑造一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌，要考慮的要素可謂是紛繁復(fù)雜，令企業(yè)不知如何著手。本文經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多年的深入研究，并通過(guò)大量的實(shí)證調(diào)研分析，得出了以上的“三三矩陣”策略模型，意在從品牌構(gòu)建之龐雜的指標(biāo)體系中剔除弱勢(shì)的影響因素，提取主干，把握重點(diǎn)。如能做好以上的九大環(huán)節(jié)，便把握了房地產(chǎn)品牌建設(shè)的主旨，從而做到以點(diǎn)帶面，突破全局，對(duì)塑造優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌形成有力的支撐。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 李聽(tīng)：對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的理性思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2000（10）.

[2] 鄧曉盈：現(xiàn)代房地產(chǎn)營(yíng)銷理論和戰(zhàn)略[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索，2000（7）.

[3] 邴紅艷：品牌競(jìng)爭(zhēng)力影響因素分析[J].中國(guó)工程科學(xué)，2002（5）.

[4] 余明陽(yáng)、劉春章：品牌競(jìng)爭(zhēng)力的理論綜述及因子分析[J].市場(chǎng)營(yíng)銷導(dǎo)刊，2006（6）.

篇9

A1：這類休閑度假類房產(chǎn)，又是外省房源，除非定期或季節(jié)性去度假使用，基本屬于純投資性的房產(chǎn)。海景、濕地、高山、溫泉都屬于開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷概念用語(yǔ)，一般來(lái)說(shuō)，營(yíng)銷內(nèi)容與實(shí)地差異很大。建議你一定要實(shí)地考察，并結(jié)合自身的使用需求、周邊配套設(shè)施、實(shí)際環(huán)境的稀缺性、物業(yè)管理公司的品牌和實(shí)力等因素綜合考慮。

房地產(chǎn)的投資回報(bào)可通過(guò)兩方面衡量，一是租金回報(bào)率，國(guó)內(nèi)一線城市的租金回報(bào)率已接近2%，二三線城市略高，在4%-5%，是否保持全年滿租也不確定；二是房?jī)r(jià)增值部分，景區(qū)住房雖有一定稀缺性，但缺乏長(zhǎng)期旺盛購(gòu)買需求，尤其在經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的環(huán)境之下。

風(fēng)險(xiǎn)方面你還要考慮一點(diǎn)，房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)點(diǎn)日益臨近，持有此類房產(chǎn)后續(xù)的成本問(wèn)題。

A2：全權(quán)委托模式在私人銀行的起源地歐洲，是高凈值人士打理資產(chǎn)的常用方式。在國(guó)內(nèi)，受限于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管環(huán)境，目前難以提供和境外一樣的全權(quán)委托，但可通過(guò)私人銀行提供的資產(chǎn)配置、專戶理財(cái)及家族信托等服務(wù)，達(dá)到類似效果。

以資產(chǎn)配置為例，私人銀行會(huì)為客戶制定專屬的資產(chǎn)配置建議及實(shí)施。專戶理財(cái)，則是銀行協(xié)助客戶找到合適的投資顧問(wèn)，為客戶管理資產(chǎn)，客戶可選擇適當(dāng)參與投資決策過(guò)程。而家族信托服務(wù)，客戶作為委托人，銀行會(huì)協(xié)助客戶找到合適的信托公司管理信托資產(chǎn)，并作為托管方和財(cái)務(wù)顧問(wèn)，監(jiān)督資產(chǎn)的運(yùn)作并提供投資策略和產(chǎn)品選擇。

Q1 最近有朋友向我推薦外省房源，比如海景、濕地、高山、溫泉之類，有可租售的酒店式公寓，還有度假別墅。這類房產(chǎn)有投資價(jià)值嗎？有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要注意？

Q2 我有一位歐洲的客戶，說(shuō)他的可投資產(chǎn)八成都全權(quán)委托給了當(dāng)?shù)氐乃饺算y行，收益還不錯(cuò)，自己很輕松。想問(wèn)問(wèn)，這要在國(guó)內(nèi)具體怎么做？

A1：我認(rèn)為沒(méi)有任何價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)非常危險(xiǎn)的市場(chǎng)，當(dāng)然很多人說(shuō)，那些跟任志強(qiáng)對(duì)抗了10年的人都慘敗了，你是下一個(gè)看空者嗎？坦率地說(shuō)，我愿意。我堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)目前是過(guò)剩的，是無(wú)法想象的歷史最壯觀的泡沫。或者它毀于經(jīng)濟(jì)周期的自然調(diào)整，前提條件是政府理性，貨幣中性，政府不害怕經(jīng)濟(jì)周期的疼痛。或者它毀于社會(huì)動(dòng)蕩的調(diào)整，前提是政府怕疼，貨幣依然泛濫。

篇10

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現(xiàn)：上證指數(shù)上漲3.17%，深成指上漲2.22%，滬深300上漲7.55%

2013年前瞻：謹(jǐn)慎樂(lè)觀。預(yù)測(cè)點(diǎn)位1600～3000點(diǎn)。全年收漲概率超出80%。年初中短期的反彈行情能否演變?yōu)榉崔D(zhuǎn)行情有待確認(rèn)，但可能性不大。從2012年個(gè)股的漲跌幅看，只有40%的個(gè)股跑贏指數(shù)，這說(shuō)明賺錢越來(lái)越難了。

策略：謹(jǐn)慎入場(chǎng)。把握新一屆領(lǐng)導(dǎo)可能推出的改革政策而衍生的制度紅利、推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中的重大舉措而產(chǎn)生的主題機(jī)會(huì)以及“窄周期”、“寬消費(fèi)”主題機(jī)會(huì)。

2 債券

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現(xiàn)：存量規(guī)模達(dá)到了25.6萬(wàn)億元，與股市旗鼓相當(dāng)。新債發(fā)行量突破了8萬(wàn)億元，信用債更是井噴式發(fā)行。截至2012年11月26日，2012年以來(lái)已發(fā)行普通企業(yè)債11027億元、中期票據(jù)10383億元、公司債2273億元，其平均票面利率分別為7.08%、5.62%和6.03%。

2013年前瞻：牛弱熊強(qiáng)，難現(xiàn)趨勢(shì)性行情。

策略：積極配置電子國(guó)債，重點(diǎn)關(guān)注可轉(zhuǎn)債和中高等級(jí)信用債等。從2012年下半年來(lái)看，債市已經(jīng)基本結(jié)束了普漲行情，隨之而來(lái)的是更為錯(cuò)綜復(fù)雜的階段性行情和個(gè)券行情，投資難度也隨之提高。

3 基金

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現(xiàn)：具有可比數(shù)據(jù)的1073只基金整體凈值增長(zhǎng)率為4.91%，880只基金實(shí)現(xiàn)凈值正增長(zhǎng)。QDII基金漲幅最大，全年上漲9.28%，其次為債券型上漲7.24%、指數(shù)型上漲5.99%。

2013年前瞻：整體機(jī)會(huì)略大于2012年。

策略：定投是較穩(wěn)健方式。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入穩(wěn)步增長(zhǎng)期，未來(lái)我們很難碰到像2006～2007年那樣的大牛市，市場(chǎng)可能仍然會(huì)延續(xù)2012年這種不溫不火的局面。華泰聯(lián)合證券基金研究中心總監(jiān)王群航認(rèn)為，2013年要密切關(guān)注場(chǎng)內(nèi)高風(fēng)險(xiǎn)品種，必須關(guān)注傳統(tǒng)的指數(shù)型基金，重點(diǎn)關(guān)注股票型基金，對(duì)于新基金原則上不做和多看少做。

4 銀行理財(cái)產(chǎn)品

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現(xiàn)：根據(jù)中國(guó)社科院金融研究所數(shù)據(jù)，2012年全年的發(fā)售量不低于3萬(wàn)款，募集資金規(guī)模流量不低于20萬(wàn)億元，約70%產(chǎn)品年化收益率為3%～5%。但在這一年，整個(gè)市場(chǎng)贏了規(guī)模輸了質(zhì)量，一方面是旺盛的理財(cái)需求，一方面是頻繁的理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)事件。

2013年前瞻：整體收益率有走低趨勢(shì)，保值特性增強(qiáng)。宜關(guān)注保本類或相對(duì)穩(wěn)健的固定收益類理財(cái)產(chǎn)品。

5 保險(xiǎn)

配置適宜度： 投資適宜度：

2012年表現(xiàn)：1～11月中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)原保費(fèi)收入總計(jì)1.42萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.44%。

2013年前瞻：維持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

策略：它是資產(chǎn)配置籃子中的必備品，但不是好的投資品。

6 黃金

配置適宜度： 投資適宜度：

2012年表現(xiàn)：漲幅7.09%，區(qū)間1527.0～1795.9美元/盎司。

2013年前瞻：價(jià)格均值1850美元/盎司，在此區(qū)間上下150美元/盎司箱體振動(dòng)概率高。站上2000美元/盎司臺(tái)階和滑至1500美元/盎司的概率均為10%。

策略：謹(jǐn)慎參與，適量配置。

7 藝術(shù)品

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現(xiàn)：大中華地區(qū)藝術(shù)品秋季拍賣成交總額為255.9億元人民幣，較2011年同期下降約50%，而“瘋狂的石頭”更是遭遇寒流。

2013年前瞻：繼續(xù)去泡沫化，或現(xiàn)抄底機(jī)會(huì)。

策略：重點(diǎn)關(guān)注收藏級(jí)藝術(shù)品。

8 房產(chǎn)

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現(xiàn)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年12月，70大中城市6成房?jī)r(jià)同比上漲，但漲幅均未超過(guò)2.4%。