房產投資的特點范文
時間：2023-06-01 10:44:08
導語：如何才能寫好一篇房產投資的特點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、引言
隨著我國國民經濟的不斷發展，房地產投資保持穩定上升的趨勢，根據中國網財經的最新數據顯示，房地產投資開始有回升的趨勢。2016年1月到3月份，我國房地產開發投資為17677億元，比名義增長了6.2%（去掉價格因素之后，實際增長了9.1個百分點），增長的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產投資增長，成為拉動固定資產投資的主要力量之一，將在促進國家經濟發展、城市建設、改善百姓生活條件等方面發揮了巨大作用。
二、房地產投資特點與風險的關系
由于房地產投資具有其獨特的特點，使其與其他一般的投資不同，以至房地產業是高不確定性及風險高的一種行業，房地投資過程中需要謹慎決策，防范投資風險對投資成敗的影響，因此，根據房地產投資的特點與投資風險的相關研究文獻，分析房地產投資的特點和投資風險的關系如下：
1.房地產投資的不可移動性與風險
房地產投資的固定不可移動的特點，將對其所在的地理位置與環境等存在一定程度上的影響，并影響其價值的高低，給投資帶來風險。房地產企業在選擇投資地段和區域時，會受到地理位置的限制，并且房地產項目所在的地理位置、環境及社會經濟狀況的好壞將影響其商品的價格，進而影響其利潤，且上述條件的復雜變化，帶來眾多的不確定性因素。
2.房地產投資周期的長久性與風險
房地產投資的壽命周期（包括自然壽命與經濟壽命）較長，從投入至銷售需要較長的時間，具有耐久性，且周期的長短也將影響投資風險的大小。所以，在進行房地產投資時，要綜合考慮建筑物的經濟壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產使用的長期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對房地產商品有較高程度的要求。
3.房地產投資活動的相關性與風險
隨著國家經濟的不斷繁榮與發展，人民對房地產商品的需要也越來越大，大部分房地產企業會通過將未建完的商品進行提前銷售的方式，來減少投入資金，以降低投資風險；然而，當經濟出現衰退的時候，房地產企業會撤出其資金的投入，在建的項目在停止建設，交易也將停止，增加其投資的風險，最終，也將會影響企業投資成功的概率。
4.房地產投資的資金需求性與風險
房地產投資的整個過程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項目開發建設、營銷宣傳、銷售、訂買賣合同等各個環節都需要較大資金的投入，房地產投資的規模越大，資金投入量越大，且需要承擔的投資風險也越大，融資成本高的風險也較大。
5.房地產投資的政策影響性與風險
由于房地產投資的固定不可移動性，使得房地產投資易受到國家宏觀調控政策的影響，尤其是在房地產投資決策后，實施決策過程中，如果政府出臺新的有關政策時，房地產企業也需要進行相應的變更與調整，同時房地產投資也需要符合國家或地區的土地規劃與城市規劃等的要求，進而影響投資效果和企業的經濟利益，給房地產投資帶來一定的風險。
6.房地產市場的不充分性與風險
在我國目前的市場經濟條件下，房地產市場發育的不是那么充分與完善，相對完善的市場，房地產市場不具備充分的信息與商品同質等基本條件，被稱為準市場、次市場，房地產企業在這樣市場環境下進行投資，需承擔一定程度的風險。
三、結論
通過以上對房地產投資的特點和投資風險之間的關系進行分析，可知房地產投資的固定不可移動性、生命周期長、投資活動相關性、投資資金需求量大、受國家政策影響、房地產市場不充分等特點，在一定程度上均會給房地產投資帶來或多或少的風險，影響投資決策的成功，進而影響房地產企業的經濟利益和社會效益。
參考文獻：
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篇2
因項目地點不同、項目公司財務狀況不同、建設進度不同、資金運作模式不同，房地產類信托產品的風險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產信托主要有以下六種：
抵押貸款型
運作原理
開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產。此種產品類似銀行的抵押貸款，也是目前房地產類信托產品的主流模式。
風險解析
* 信托融資規模與抵押物價值的比率，價值是否經過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，抵押比率通常應當不低于2:1。
* 抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權是否影響抵押物的變現？開發商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求查看土地證或信托公司持有的其他權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。
* 借款的開發商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。
政策關注
近期隨著銀監會212號文件等監管法規的出臺，國家對此種信托進行了嚴格的規范，要求：
（1）借款的開發商要具備建設主管部門核發的二級房地產開發資質；
（2）借款項目要達到“四證”齊全；
（3）開發項目資本金比例不低于35%。
可以說，這些措施雖然大大減少了抵押貸款型信托產品的發行數量，但在一定程度上也降低了投資者的選擇風險。
房產回購型
運作原理
開發商將已經達到預售狀態的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后溢價回購。信托公司發行信托計劃募集的資金購買該房產，如果到期后開發商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該房產。
風險解析
* 提防風險開發商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產。投資者可以考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。
* 開發商承諾回購的房產在信托期內發生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風險往往以低于當時市場價格一半的價格購買開發商的房產，以控制風險。投資者也應經常關注房產所在地房地產市場價格的波動狀況。
* 信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記，以至于在開發商一房多賣，發生糾紛。投資者可以在投資期內要求信托公司出具是否辦理了房產備案登記的證明，以避免該風險。
財產受益權型
運作原理
利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集資金，購買優先受益權。信托到期后，如果投資者的優先受益權未得到足額清償，信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。
風險解析
* 項目房產在信托后的經營狀況是否能產生足夠的收益供投資者分配。
* 信托登記制度的不健全有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保障。信托公司應落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
* 房產變現后如發生大幅度跌價，則優先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優先受益權占全部受益權的比率應不高于50%。
股權型
運作原理
信托公司以發行信托計劃所募集的資金參與房地產建設項目公司的股權，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。該項目實際建設的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權。
風險解析
這種信托在我國江浙、上海等地發行較多，該區域投資者比較認可股權投資模式。
* 提防風險。如果項目公司管理混亂，入股的信托資金將面臨被挪用的風險。信托公司為了控制風險，往往要向項目公司派駐財務人員，但是否能實際掌握該公司的財務控制權，還需投資者審慎分析。
* 如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權的股東財務狀況如何？是否有足夠的經營現金流作為回購保證？另外，考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景和當區域房地產市場的發展前景，也應是投資者的主要工作。
比較
同前三種房產信托模式相比，股權型信托產品對信托投資公司的風險管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權的受償和變現能力相對于債權都是劣后的，所以，承擔的風險也較高，理論上投資者應要求更高的風險收益補償。同時，投資者也需具備一定的股權投資和房產投資知識或經驗才能作出準確的判斷。
夾層融資型
運作原理
債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備以上四種類型房產信托的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色。
正是基于此，如初涉房地產類信托的客戶，不建議選擇此種信托進行投資，而具備豐富信托投資經驗和較高風險承受力的客戶可以嘗試購買。
房地產信托投資基金（REITS）
近年來，國際上興起了一種新型的信托投資工具――房地產信托投資基金（REITS）。該類型信托產品與財產受益權類信托的交易結構較為類似，所不同的是：
（1）發行規模大、期限長，同時要求標的信托資產的每期現金流量較為穩定；
（2）應是一個封閉式的公募信托，有公開市場交易轉讓，投資者既可以持有以定期獲得分紅，也可以隨時轉讓變現。
目前，由于我國針對房地產信托投資基金（REITS）的配套監管法規、稅收制度、交易制度還沒有出臺，所以，房地產信托投資基金（REITS）在我國境內還沒有一只獲準發行，投資者如想投資此種產品還需等待一段時間。
隨著我國金融市場改革的逐步深化，各個信托投資公司還會不斷地創新，不斷地推出新類型的理財產品。作為錢經人，不要一概肯定或一概否定，而是要透過現象看本質，仔細地分析該金融產品產生的背景、募集資金的用途、出現風險時的防范措施等諸多因素。只有這樣，才能成為一名真正的理財強者。
篇3
關鍵詞 民營企業經營用房 節稅 資產轉移
一、民營企業經營用房產節稅背景
中國經濟的高速發展，成就了很多民營企業，在高通脹的背景下，民營企業在有了閑置資金后， 會考慮購買房產作為辦公場地，一方面可以滿足企業經營的需要，另一方面也可以抵抗通脹、保值增值。然而，多數企業在投資購買房產時，都是以公司的名義購買，產權登記在公司名下，這是非常可惜的，也與投資保值增值的初衷南轅北轍。而且，從很多實際案例來看，這種民營企業自有房產的持有策略未必是最優的選擇。
二、民營企業經營用房產案例及問題分析
讓我們通過以下幾個案例，來大致了解部分企業經營用房產面臨的瓶頸。
2.1 案例一：企業投資買房，資產跟經營規模不匹配
甲公司注冊資本只有60萬，由境內兩個自然人投資，經營服裝，每年會計報表反映的營業收入一百余萬，盈利不足5萬元。實際上，甲公司擁有知名的服裝品牌，在各大都市繁華地段擁有自己的直營店，生意非常火爆。這些直營店是以個體工商戶的形式存在，稅款基本都是核定征收，稅負比較低。所以，甲公司看起來生意紅火，利潤實際上都在老板個人口袋，公司沒錢。甲公司打算以公司的名義投資購買房產，一方面便于向銀行抵押貸款，另一方面，向客戶展示自己的實力，擴大競爭力，但同時又遇到以下難題：
1、公司買寫字樓，價值達五百多萬，但公司每年才一百多萬的營業額，資產規模跟經營業務很不匹配，在以下方面可能對公司不利：
（1）如果營業額不增長，企業將會出現虧損。在甲公司所在地的實際稅收征管業務中，如果企業稅務上出現虧損，企業需花大精力對稅局做出情況說明。
（2）資產周轉率、資產收益率較低，財務指標不正常，不利于第三方，包括銀行、客戶、稅務機關等對公司的財務報表分析，影響了外界對公司的業績評價和再融資過程，也阻礙了眾多潛在投資者。
（3）資產規模長期明顯高于經營規模，稅務機關在進行納稅評估時，可能會質疑公司賬外經營，從而長期耗費精力應對稅務檢查。
2、 如果股東不增資、不借款，公司就沒有足夠的資金投資購買房產。
（1）如果增資，根據《公司法》的規定，公司以股東投入的資產對外承擔有限責任，其股東不愿意投入太多資本。
（2）如果借款，由于是關聯交易，根據《稅收征收管理法》第三十六條等的規定，其股東擔心稅務機關會對個人股東核定利息收入征稅（營業稅及其附加稅費、個人所得稅）。
（3）甲公司的股東還有一個擔憂，稅務機關是否會質疑并調查股東財產的合法來源？
針對甲公司面臨的難題，只有兩種選擇，要么將更多的業務裝入甲公司，擴大營業規模，然后投資購買房產；要么以股東個人的名義投資購買房產，然后出租給公司使用。
2.2 案例二：企業必須注銷，房產處置稅負高
丙公司成立于2003年，由3個自然人投資，均以貨幣資金投資，注冊資本3000萬元。丙公司成立后購買土地建造了一棟辦公樓，建造成本1200萬元。2009年，受金融危機的影響，丙公司嚴重資不抵債，難以持續經營，被法院依法進行破產清算。此時，該房產已經升值到3400萬元，丙公司轉讓房產繳納了大量的營業稅及其附加稅費、土地增值稅。其股東王某才意識到，當初要是個人投資建房租給公司，這時就會減少許多不必要的納稅環節，也會大大減輕企業負擔。
三、民營企業經營用房產節稅的持有策略
從以上案例可以看出，房產具有價值高、升值快、處置環節稅負高的特點。針對這些特點，結合當前涉稅法規，建議企業投資房產時，其產權持有采用以下策略：
1、如果公司持有，應當由集團內運作規范、承擔法律風險較小的企業持有，這類公司的壽命相對要長一些。
2、企業隨著規模的擴大，業務、組織架構隨時可能需要作出相應調整，應避免房產產權因為經營的調整而出現變動。一般是將房產放在個人名下，哪個公司需要使用，就出租給這家公司。這樣，不管你投資的企業如何風云變換，房產產權始終不變，并且相對安全。
現在已經有部分民營企業在香港等境外地稅負國家或地區成立企業進行國際資本運作，開拓國際業務，也有部分境內人士及其親屬移民到境外，因此，有部分企業咨詢是否可以由境外企業或個人持有房產。根據我國目前的法律法規，境外企業或個人在境內持有房產是行不通的，主要是我國境內實行嚴格的房地產調控，防止境外熱錢在境內炒房，根據建住房〔2006〕171號、建房〔2010〕186號等文件規定，境外機構和個人只能購買自用、自住商品房。如果境外企業或個人在境內購買房產用于出租，屬于經營房地產業務，需要先在境內成立外商投資企業，以外商投資企業的名義購買房產經營。
建住房〔2006〕171號文第一條明確規定，境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。
建房[2010]186號文規定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
綜上分析，對于民營企業經營所需房產，以公司的名義持有，或遇到法律限制，或面臨稅務風險，或面臨高稅負。如果換一種思路，房產由老板個人持有，出租給公司使用，收取租金，則會“柳暗花明”，不僅可以解決上述案例中公司持有房產所面臨的困惑，還可以為個人股東節稅。
四、個人投資者持有房產出租給公司策略的優勢
個人投資者持有房產，將房產租給公司使用，在稅務方面和經營方面具備以下優勢：
1、 可以減少房產過戶轉讓的環節，避免房產過戶面臨的高稅負。
目前公司轉讓房產，通過投資到另一家公司后再轉讓股權、合并、分立等方式，可以規避一部分稅收，但并非所有的房產轉讓都可以這樣操作，且操作起來也很復雜。
（1）利用房產投資，免征土地增值稅有條件限制，根據財稅字[1995]048號、財稅字[1995]048號文規定，如果所投資的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資，不免征土地增值稅。
（2）將房產投資到另一家公司后再轉讓股權，如果被投資企業僅有房產，沒有其他資產、負債、勞動力等，避稅的意圖過于明顯，容易被稅局認定為轉讓“以股權形式表現的資產”，參照國稅函[2000]687號文，稅務局有可能要求股權轉讓繳納土地增值稅。
（3）合并、分立免征契稅的政策有期限限制，根據財稅【2012】4號文執行期間為2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否繼續執行，存在不確定性。
（4）合并、分立須符合財稅[2009]59號、國家稅務總局公告2010年第4號規定的特殊重組條件，資產轉移才不確定轉讓所得繳納企業所得稅。特殊重組的條件比較苛刻，比如： 具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動等。這些條件企業在操作中往往難以得到稅務局的認可。
2、 房產在個人名下，更適合一些行業企業輕資產上市。
公司出資方式可以多樣，但是根據《公司法》第二十七條規定：全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。房產在個人名下，合理解決了公司股東以房產投資帶來的貨幣出資金額限制難題，擴大了公司的融資渠道。
3、 房產在個人名下，可以提高企業資產周轉率、總資產收益率指標。
企業資產周轉率、總資產收益率指標是分析企業運營情況的重要指標，極大的影響著第三方對企業的評價。當企業資產周轉率、總資產收益率指標過低時，對于融資、投資、貸款都會產生不利影響。通過將房產持有在個人名下，可以提高企業資產周轉率、總資產收益率指標，利于企業進行發展、融資。
4、 房產在個人名下，通過租賃，可以實現企業與個人股東之間資金的合法轉移。
篇4
澳洲華人置業漸成潮流
這次之所以提筆寫文章，還是受了國內一位朋友的啟發，他讓我有了在這里說一說的想法。我是上世紀80年代末出國的，后來就一直在美國生活，前幾年由于工作的關系，我來到了澳洲，發現這里人們的生活狀況與美國有著很大不同。上個月我在澳洲接待了一位來自國內的朋友，老朋友見面海闊天空聊得異常投機，后來話題不知不覺地轉到了樓市上。他說現在國內的樓市可熱鬧了，許多人都在投資房產，而且不少人都通過炒樓賺了大錢，不知在澳洲的情況怎么樣，這里的華人是不是也像我們國內一樣“瘋狂”呢?
朋友的話倒是給我出了個題目，我細細想了一下，在我身邊的華人中，購房置業的人還真不少。不過可能與國內的情況有些不一樣，這里的華人買房沒有那么“瘋狂”，他們會更多地從家庭財產配置的角度出發，在很大程度上表現得更為理性，他們的思路也有不少值得大家借鑒的地方。
其實在澳洲的這幾年里，我也時常觀察澳洲華人圈生活狀況的變化，發現這兩年在澳洲華人置業可以說是漸成潮流。其實，房地產是澳洲成熟的支柱產業，也吸引了許多華人的目光，像中青年打算在澳洲安居樂業的，老年人打算在澳洲頤養天年的，小兩口打算在澳洲安家落戶的，等等，都加入了置業大軍的行列。
據我了解，澳洲華人之所以會對置業情有獨鐘，有多方面的原因。比如從近期來看，澳洲的房地產市場再度出現了活躍的態勢。據RPDate日前公布的澳洲家庭資產調查報告顯示，今年前4個月澳洲的房價出現了2.8％的上漲。另外，澳洲“高度透明”的房地產市場也被大家所推崇，這里的市場潛力不小，活躍程度相對比較高，而且其增長率和回報率都較為穩定。與此同時，澳洲房產絕大多數都是永久產權，業主擁有該地塊的永久使用權限，可以傳給子孫后代。另一方面，澳洲房地產法律較為規范、嚴謹，擁有比較完善和高效的監管體系，對投資者和消費者利益保護的重視程度也較高。在這種情況下，置業往往是許多澳洲華人站穩腳跟后考慮的頭等大事。個性投資凸顯理財技巧
那么，在澳洲華人置業的情況究竟如何呢?為此我也做了一番小小的調查，發現他們在購房的過程中也是各具特點，購買方式和目的不盡相同，其中或多或少地透露出了各自的理財智慧。在這里我把我朋友的幾個購房案例做了簡單的梳理，讓大家讀來或許也能得到一些啟發。
保守型――降低風險比發財更重要
我在澳洲有不少經常往來的朋友，其中有一對來自大連的夫婦，可能是從小受環境的影響，他們在投資上表現得比較保守。他們曾這樣對我說：“像我們這樣來澳洲打拼的‘外來戶’，關鍵是要求一個穩字，不求發財，但決不能虧損。”當然這種想法也讓他們錯失了許多投資的良機，不過隨著時代的進步，他們也開始做出一些改變。
這對夫婦8年前由墨爾本去悉尼工作，由于對自己未來的發展還沒有把握，所以在墨爾本、悉尼兩地均未買房，于是也錯過了本世紀澳洲第一次房價飚升(2001年下半年～2002年底，漲幅大約50％)。2年后他們回到墨爾本工作，盡管有些后悔，但還是積極行動，以大約35萬澳元的價格買了現在的自住房，不過與2年前離開墨爾本時相比已經多花了10多萬澳元。此后，他們開始尋找投資購房的機會，但是卻一直猶豫不決，始終沒有做出出手的決定，就這樣又錯過了捕捉第二次房價攀升的機會(2006年下半年～2007年上半年，漲幅30％左右)。不過，現在他們終于發現房產投資是不錯的好手段，所以正積極看房隨時準備抄底。不過我認為，由于澳洲政府對首次置業人士的補貼和大量移民的涌入，澳洲各大城市的地產逆市而上，所以其抄底的想法應該基本無望。
目前他們家庭稅后收入約10萬澳元，現房子市值大約45萬澳元，貸款余額5萬澳元，其總資產為45萬澳元，凈資產為40萬澳元，由于他們的貸款數額很小，所以即使現金流不暢，也不會對家庭財務狀況造成太大的沖擊。他們的孩子已上大學，所以夫婦倆開開派對、釣釣魚，喝喝小酒、打打牌，日子過得很舒心。其實像他們這樣在澳洲是比較典型的，在那里的中國式家庭，不發財沒關系，但是拒絕風險。
穩健型――投資生活兩相宜
我的另一位朋友情況可就不一樣了，十多年前他由上海來到了澳洲，然后進入澳洲的一所大學學習會計，他與太太就是在大學中認識的。可能有了不少會計學的“功底”，這使得他們對家庭資產的打理表現得井井有條，非常能夠注意掌握好其中有張有弛的原則。
他們目前都在墨爾本工作，和那對從大連來的夫婦相比，他們在投資方面可是活躍得多了。6年前，他們花了30萬澳元購買了現在的住房，后來他們發現房價出現了上漲，于是決定在房產上做些投資。3年后他們花40萬澳元再次購買了一套投資性的房產。這兩次投資，使他們在兩次房價的漲升中都獲得了收益，雖然第一次賺得并不多，但總體來說仍然獲得了良好的投資回報。目前他們夫婦稅后收入在13萬14萬澳元左右，房子的市值大約100(45+55)萬澳元，貸款余額大約20萬澳元，總資產為100萬澳元，凈資產為80萬澳元。雖然他們在投資上非常活躍，但由于夫婦兩人都是學經濟的，所以負債比例還是控制得比較好。由于總體貸款不多，所以即使發生現金流不暢的情況，按照目前5％左右的利率，也不會有太大問題。他曾這樣對我說：“如果房產價格繼續上升的話我可賣出套現，另外也可以考慮重新抵押房產獲得更多的貸款，以用作其他投資。”目前夫婦倆上上班、收收租，另外還親自帶小孩，與朋友聚會、釣魚、喝酒等樣樣都不拉，辛苦是辛苦了點，但卻過得忙碌而滋潤。
激進型――為將來養老做準備
有時候去酒吧與朋友聚會，徐均力都常常會出現在那里。我之所以會對他印象如此深刻，原因就在于他是一個溫州人。很多人可能會說溫州人比較善于投資，而在我與徐均力的接觸中，也發現他對投資非常敏感，而且有時候也表現得比較激進。他時常對我這樣說：“現在打拼是為了將來做準備，所以就算冒些風險也不要緊。”他的這種風格也體現在了他的投資置業中，這使他看起來比不少人都要來得激進一些。
徐均力夫婦目前也都在墨爾本工作，他們的購房意識比較強，8年前他們就花25萬澳元購買了自住房。后來隨著房價的不斷上漲，他們把購房作為了自己的投資首選。于是在3年前，他們又花52萬澳元購買了另一套房產。說來或許你不會相信，徐均力夫婦完全不懂經濟，但他們卻是所有朋友中投資節奏踩得最準的。在澳洲兩次房價的大幅攀升中，他們均有不小的斬獲，也
引來了周邊許多人羨慕的目光。目前徐均力夫婦稅后收入在12萬澳元左右，其房產市值大約有130(55+75)萬澳元，不過貸款余額卻也達到了50萬澳元，總資產為130萬澳元，凈資產為80萬澳元。由于他們的貸款比較多，所以如果出現收入變動、現金流不暢的情況，其風險還是較高的。對此他們自己也有所認識：“近期我們不會考慮其他的投資，但由于兩套房子的地理位置都相當不錯，所以未來的升值潛力還是不錯的。”從我的角度來看，雖然徐均力夫婦的步子是大了點，調子似乎也高了些，但只要能維護好家庭的財務平衡，不至于出現資金鏈的斷裂狀況，今后養老可是有底氣了。
長線型――以租養房樂悠悠
當然有趣的是，與我們國內一樣，在澳洲的華人當中，也有不少的長線“釣魚”者。他們較為注重長期的投資回報，所以從投資置業的角度來看，長線持有就成了他們所遵循的共同原則。在這種情況下，他們也非常關注房產投資租金收益率的回報。
我有一位朋友，他們夫婦倆目前都在悉尼工作，從投資的角度來看，是屬于長線型的投資者。這位朋友來澳洲已經有很長時間了，目前在澳洲的一家大公司擔任電氣工程師，收入也頗為穩定。10年前，他們花13萬澳元購買了自住的公寓房，后來隨著房地產市場的逐漸活躍，他們發現購買房產用來出租是一種不錯的“生意”。于是3年前他們花了30萬澳元購買了另一套全新的公寓房用來出租，幾年下來，收益還是相當不錯。他們雖然并不懂得經濟，但卻是澳洲兩次房價攀升的得益者。目前他們夫婦稅后收入8萬澳元左右，房子市值65(25+40)萬澳元，貸款余額大約25萬澳元，總資產為65萬澳元，凈資產為40萬澳元。不過令人羨慕的是，他們在財務上沒有任何風險，因為其租金已經足夠支付房貸了。對此這對夫婦相當滿意，他們說：“雖然公寓房的升值潛力并不一定很大，但出租的收益還是相當不錯的，所以我們打算長期持有這套房產。”
“海歸型”――海歸打工海外養房
去年我曾回了一次國內，發現隨著中國經濟的不斷發展，不少在澳洲的華人都選擇回到了國內。不過較為特殊的是，這些人往往會采取“腳踩兩只船”的策略，一方面在國內的一些大城市打工賺錢，另一方面也為將來回到澳洲養老做準備。他們中的許多人都有這樣的觀點：“現在國內的經濟發展了，是打工賺錢的好地方，不過自己將來養老還是想回澳洲，那里的生活會更安逸一些。”在這種情況下，他們往往會選擇在澳洲購置一套房產，以備日后居住之需。
我有一位朋友就是這個群體中的一位，上世紀90年代中期受“出國潮”末期的影響來到了澳洲，后來也在澳洲的大學讀了個學位。不過這幾年來國內快速發展的狀況卻把他撩撥得心癢癢的，最終促使他有了回國內工作的念頭。他和太太原來都在墨爾本工作，5年前花25萬澳元購買了自住房，3年前又花46萬澳元購買了另一處房產，緊接著他們賣出了第一次購買的房產。他們屬于在澳洲華人圈中為數不多的換房一族，曾經在一個月內經歷了買房、賣房，失去工作又找到工作的曲折過程。然而更為特別的是，他們夫婦目前都在中國從事技術咨詢工作，夫婦倆稅后收入共10萬澳元左右，而房子市值約50萬澳元，貸款余額20萬澳元，總資產為50萬澳元，凈資產30萬澳元，這樣他們在財務上也沒有太大的風險，因為其租金已經能夠支付房貸了。目前，像他們這樣在中國打工賺錢，將來再回澳洲養老的“海歸族”可謂比比皆是，所以他們往往會先在澳洲置業，這樣進退兩相宜。
純投資型――持有多套房產待升值
篇5
一直以來在投資市場都有著這樣一句話，那就是“炒房炒成房東，炒股炒成股東”。在以前，這句話表露的無疑是一種無奈的心態，是投資不當被“套牢”后的自嘲，更帶有無可奈何自認倒霉的味道。
但是在今天，隨著投資市場的蓬勃發展，人們理財觀念的不斷增強，股東和房東的含義已經發生了翻天覆地的變化。許多投資者非常樂意成為“東家”，這不僅代表了他們對資產的長期擁有，更是一個又一個錢生錢的機會。
但與此同時一個非常現實的問題卻又擺在了我們面前，當股東還是做房東，你究竟會如何選擇呢?要回答這個問題還真不是一件容易的事，因為這不僅是對一個投資市場的選擇，更是一種理財方式的抉擇，這其中還有著不小的學問呢!
股市樓市比翼雙飛
5800點了，上證指數又創新高了!10月10日，上證指數首次突破了5800點大關，隨之而來的是市場的劇烈震蕩，人們的心也似乎由此懸到了半空之中，時時刻刻都有些不安寧，都在想著“下一步棋”究竟該怎么走。張威在投資市場跌打滾爬了許多年，現在手頭已經有了近300萬元的流動資產。他目前有著一份穩定而又不錯的工作，每個月的收入也是相當豐厚。他的太太是一位公務員，孩子今年剛剛上小學，生活中似乎什么也不缺。但眼下這300萬元究竟該如何投資卻著實讓他犯了難。開始他還考慮繼續投資股市，但高高在上的指數卻讓他實在有些心驚膽戰。轉而他又考慮買套房子作投資，但想想現在政府對樓市的調控措施也越來越嚴厲，而且房產的“流動性”比較差，投資之后成了固定資產將來萬一要用錢怎么辦?這兩種想法始終困擾著張成，讓他左右舉棋不定，原來平靜的生活一下子平添了許多煩惱。
到底是當股東，還是做房東?這是張威最需要得到解決的問題。他說：“像我這種類型的投資者考慮得更多的是長線投資，而且也非常注重資產的安全性。從現在的實際情況來看，股市和樓市在將來都可能有著不小的機會，究竟選擇哪個市場反倒成了一個難題。”
張威的問題是頗具代表性的。其實每一位投資者，他手上資金量可能有大有小，但都有可能會遇到投資市場選擇上的難題。不久前記者應邀參加由一家知名銀行舉辦的講座，講完后聽眾向記者所提的一個頗為集中的問題就是：“如果有一筆錢，現在是投資股市還是樓市?”
兩種選擇都有理由
雖然股市和樓市都表現出了明顯的向好跡象，但市場本身和政策層面給出的信號卻讓人也不敢對它們有任何懈怠。關于A股泡沫的爭論始終都是一個非常敏感的話題，美國聯儲局前主席格林斯潘甚至表示，中國節節上升的股市具有泡沫市場的所有特征。而在房地產市場，中國人民銀行、銀監會日前也通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
但是在另一方面，當前經濟層面的因素又使投資者當“東家”成了必然選擇。從深層次分析，現在我們面臨的現實是，一方面是通貨膨脹，一方面是流動性過剩，那么夾在中間的老百姓又該怎么辦?國家統計局的數據顯示，受食品價格大幅上漲影響，近期的CPI指數出現了連續幾個月創出新高的現象。而在央行9月15日加息之后，一年期的存款基準利率也僅為3.87％，相對于當前的物價漲幅而言，居民儲蓄擱在銀行就是在不斷貶值。由此投資就成了我們抵御通脹的必然選擇，然后還要考慮資產的安全性，而無論是當股東還是做房東，我們都要在其中作出一個決定。
有人選擇了當股東：“現在股市那么活躍，這是一個賺‘快錢’的好地方，所以我更傾向于投資股市。”也有人選擇當房東；“如果讓我做選擇，我首選的會是房地產。其實，只要投資得當，選準樓盤位置，看準升值潛力，應當說投資房產長線的回報是相當不錯的。”還有人股東和房東一齊當：“畢竟股市和樓市都是現今的投資熱點，上漲的空間都非常大。古人雖說‘魚與熊掌不可兼得’，但在投資市場一片大好的情形下，我們不妨也嘗試一下‘雙管齊下’，既當房東，又當股東。”
不能只看收益率
人們之所以會產生這樣的困惑，原因很簡單，很多人眼睛只盯著收益率，在他們看來，如果股市賺頭大，就做股東，如果是樓市漲得快，就當房東。而要判斷股市和樓市的短期走勢，就不是普通投資者能夠把握得了的事情了。
從理財的角度看，單單關注收益率是極不可取的。人們進行理財，不僅僅是為了保值、增值，而是要為了實現自己的人生目標。如果我們不事先設定好自己的目標，就去盲目地投資，盲目地理財，往往會讓自己承擔不必要的風險。舉個例子來說，對一些已近退休年齡或已經退休的人來說，如何安排好自己的退休生活，是他們最需要考慮的問題。這時候他們拿著自己的一生積蓄沖進風險很大的股市中，并不是明智的選擇。雖然短期內行情好，可以賺到一些錢，但一旦行情出現變化，他們很難說就不虧本。一旦損失過大，他們的晚年生活質量也將受到影響。因此，在選擇當股東還是做房東的問題上，我們還是要根據自己的實際情況作出最合適的選擇。
股東房東各具特點
事情好像進入了一個謎局，當股東還是做房東，似乎各有各的說法，各有各的理由。那么廣大投資者想了解的就是，其中究竟有沒有判斷的參照系呢?有一句話叫對號入座，知己知彼才能百戰百勝。我們發現，如果把股東和房東做一下對比，它們在很多方面所表現出來的特點可以說是涇渭分明，各有各的優勢與缺陷，需要投資者細細地去把握。
高收益VS穩回報
一般來說，股市投資具有高收益的特點，而樓市投資的回報則比較穩定。有專家認為，如果同樣是盈利，股市的回報速度和回報率無疑會大大高出樓市投資。從1991年到2006年，上證指數的年復合增長率為21％，而樓市一年上漲超10％就要引起管理層的高度關注了。如果你能長期持有一只“好股票”，其帶來的回報將會是相當驚人的。而反觀房地產市場，其投資收益一般來自兩個方面，一是房價的升值，二是租金的收入。從總體來看，個案“暴利”的現象并不多見，其回報較為平均，而且從長期來看更具有一種穩定性。
美國的專家學者對房地產的投資報酬率與其他資本市場投資之間的關系進行了分析和研究，結果發現房地產的投資報酬率介于6種投資產品中間，即低于小公司股票、一般股票，而高于公司債券、政府長期公債和短期公債。從時間上看，股市行情具有爆發性和階段性，所以用“快錢”來形容可能并不為過。而人們買房子主要是為了住(或經營)，使用價值是投資價值的基礎，這種投資價值依附于使用價值的特征，保證了房產價值的堅挺性和穩定性。
波動大VS低風險
在證券市場曾經跌打滾爬過的投資者都知道，股市的波動是相當大的。雖然有不少股票會從幾元的價格上漲到幾十元，但同樣有很多股票會從幾十元跌到幾元，這種來來回回的價格波動也加劇了市場動蕩的風險。而從長期來看，房地產價格雖然也會出現短暫的波動，但其走勢明顯要穩健許多。說到底，做房東，是一種穩健型的投資，而相對來說，當股東則是風險型投資。
盡管房地產投資報酬率低于股票，但是其風險同樣也低于股票的投資風險。進入2007年，我們發現雖然股指還在繼續上揚，但其波動幅度正在加大，不少初入股市的投資者已經開始認識到了投資股市的風險。
房地產投資一個比較明顯的特點是相對穩定，資產的價格波動在短期內不會太大，不會出現上午是這個價，下午變另一個價的現象。而股票價格的變動很快，可能升值也可能貶值，缺乏穩定性。當然，投資房地產同樣也有一定的風險，其中最不可把握的就是政策風險。我們可以發現，從2005年以來，國家運用了各種政策措施對樓市進行了調控。不過從另一方面來看，股票是一個純粹的投資概念，房產有使用價值和投資價值復合的雙重性，這也決定了它們的風險系數存在著較大的差異。
流動性VS沉淀性
似乎任何事情都有其兩面性，房地產雖然在投資屬性上表現出較為穩定的特性，但在流動性上卻要遠遠輸于股票了。換句話說，持有股票等于握有現金，而房地產由于是實物資產，想要變現就不那么容易了。一位投資者這樣認為：“房地產的變現能力沒有股票快。如果今天我家里有事需要變現，我把股票賣掉就可以拿到一大筆錢。如果是賣房子中間還要辦手續，就會耽誤很多時間，而時間就是金錢啊。”
如果我們來對比一下投資股票和投資房產的流動性，很顯然投資房產不僅進出不方便，而且房產在價格調整市道中沒有其他手段可以對沖。除此之外，時間成本和交易成本(各種稅費)都顯著偏高，目前房地產的各種交易稅費遠比股票要高得多，而且房產還涉及到掛牌、看房、交易等過程，在時間上還是頗費周折的。所以如果同樣以資產屬性衡量，不動產投資在退出渠道方面，并不如股市那般順暢，我們也可以把它稱之為“沉淀性”資產。
低準入VS高門檻
如果做一個調查，證券和房產哪個受大眾的關注程度更高呢?顯而易見，證券一定會成為贏家。很簡單的道理，證券市場的準入門檻比較低，無論是誰，手頭上有個一兩萬元就可以開始投資了，就像前一陣隨著股指不斷創出新高，散戶的開戶數也同樣是新高迭創。而房產投資的門檻則要高得多，根據當前的房價水平狀況，擁有50萬～lOO萬元的資金在許多城市都是房產投資不可或缺的前提條件，這無疑大大提高了成為房東的門檻。以致于在當前的房地產市場上，出現幾個人投資一套房的“拼房”現象，不過這種模式卻有可能引發不少潛在的風險。
所以房地產市場并不是每一位投資者都能進入的，這其實已經給股東和房東劃出了一條重要的界線，那就是：股東不管是中低收入階層還是高收入階層都可以當，它的參與性多一點，而房東不僅要有一定的資金實力，而且投資者的收入同樣也是一個非常重要的參考標準，這無疑把不少投資者擋在了門外。
易持有VS勤打理
從持有的角度來說，持有股票是一件比較簡單的事，股票本身不需要你再去對它有什么“照顧”。然而房產卻不同了，由于是實物資產，持有期間它不僅需要你經常打理，還會產生不少的成本，比如像物業管理費等等。另外，折舊也是房東們要考慮的問題，而股東則更要關注企業的生命周期了。
一般來說，做房東就要考慮房屋的租賃，而如果“出租”也是你的投資方案之一，請別忘了出租也是有成本的，其中包括了中介傭金、房屋的折舊、必要的修繕、家具和電器的更換以及沒租出去的時間。最為重要的是，其中還要花費你的不少時間去打理，這就與當股東有著很大的不同。
零負債VS可融資
在當前的投資市場，股票投資你必須使用全額的現金，是零負債，但房產投資卻能獲得融資的助力。比如房產可以貸款買房，而其他任何投資產品幾乎都無法實現。這意味著房產投資可以用更少的錢博取更大的收益，這種投資顯然能最大限度地放大資本效能。舉個簡單的例子，今年5月末的時候上海市中心的一個樓盤價格為17000元／平方米，但現在價格已經達到了25000元／平方米。如果單從這兩個數字比較，漲幅似乎還不是太大，但如果你是采用50％的首付購買房屋，其實你已經實現了投資額的翻番。按揭貸款無疑放大了房價漲幅產生的效應，也彌補了做房東收益上的缺憾。
因人而異作出決定
由此可見，股東和房東都有著各自不同的特點，那么我們究竟如何來選擇呢?一句話，根據自己的理財需求，圍繞家庭的理財目標，因人而異地作出決定。
篇6
收益性是投資者常常最先提到或者考慮到的問題。人們在做一項投資或購買某投資產品時，首先關心的是這項投資的收益性如何?而且常常追求的是收益最大化。這其實是有問題的。因為在追求收益最大化的時候，必然導致的是資產安全性的降低。這樣我們最后獲得的并不是投資目標效益的最大化。我們應當追求的是我們想要的收益率。
什么是想要的收益?這又要回到我們的理財目標的問題上了。凡是可以實現我們的理財目標的投資收益率就是實際需要的收益率。
在實際的投資中，投資者對投資的安全性常常走極端。有些人常常過分強調投資的安全性，不愿意承擔任何投資的風險；結果是絕大部分資金都做了銀行儲蓄。這樣本金的安全性是有了，但其收益常常是無法對抗通貨膨脹的，也就是說其資產的實際購買力隨時間的推移是降低的。另一個極端是，有些投資者往往完全無視風險，在投資中對資金的安全性幾乎不做考慮，結果很可能是血本無歸。安全性的考量要結合自身的風險偏好和實際風險承受度，安全性的一個重要特征是其常常和收益性成反比的關系，也就是說收益性高的投資產品往往其安全性就要相對低一些。安全性的第二個特征是其常常和投資資產的流動性成正比的關系，也就是說，流動性高的資產其風險就較容易獲得有效控制，相反，流動性低的投資產品，其安全性會比看起來要低得多。其實，也就是多了一項所謂流動性風險。安全性的第三個特點是其時間特性。所謂投資的安全性也就是其實際收益偏離其預期收益的程度的度量。而所謂預期收益率其實就是該投資的長期平均收益率，因而，如果投資的期限可以足夠長，那么該投資的實際收益將會逐步收斂到其預期的收益水平，也就是說其風險將會逐步降低。當然對于這一點只有理論上的意義，因為在實際投資過程中當投資時間越長，那么可能導致投資收益變動的因素就越多，當然也就越難以預測。
篇7
新文件規定：“外商投資企業以實物或者無形資產對外投資，投出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費（即初始投資成本）大于應享有被投資單位所有者權益份額的差額，作為股權投資差額處理，并按有關規定攤銷計入損益；初始投資成本小于應享有被投資單位所有者權益份額的差額，作為資本公積處理。”1993年財政部下發的(93)財工字第474號文件規定：“外商投資企業以實物或無形資產向其他單位投資的，須對投出的資產重新估價，其估價金額與賬面價值的差額，屬于短期投資的，作為當期損益；屬于長期投資的，作為遞延投資損益，在投資期內逐年平均轉銷。” 因此，以實物或者無形資產對外投資評估增減值已經計入損益的，因投出資產評估增減值不產生現金流量，企業在利潤分配時應充分考慮這一因素。企業按照原有財務制度規定作為利潤處理尚未分配的，可用于以后年度彌補虧損或者轉增資本。
此文件從7月4日起實施。
2003年7月15日，國家稅務總局了《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）。關于房產稅問題，鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。通知還對房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的確定進行了規定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
2003年7月9日，國家稅務總局了《關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）。通知根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業的經營特點，現就房地產開發企業征收所得稅有關問題進行了規定。
通知對房地產開發產品，根據收入來源的性質和銷售方式的不同規定了其收入確認原則；房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，通知規定其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整；通知還對視同銷售行為的收入確認問題、代建工程和提供勞務的收入確認問題進行了明確的規定；房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限，期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。
篇8
2011年重慶1億元房產稅僅占其2900億元地方財政收入的0.04%，與其820 億元土地出讓金收入相比數額很低。同樣，2011年上海地方財政收入3429.8億、土地出讓收入為1510億，新增房產稅3億。雖然從現狀來看房產稅占整體的財政收入的比重還比較低，但是考慮到房產稅可以抑制投資性需求、完善稅制結構、促進合理使用土地的功能，滬渝兩地開征房產稅的試點意義重大。
二、渝滬模式的同一性
2.1保有環節征稅
滬渝兩地房產稅細則表明，房產稅的征收主體都是最終持有房產的所有者。通過開征房產稅增加持有房產所有者的持有成本，從而到達抑制市場過度的投資性需求的目的。為了解房產稅開征后，房產所有者所增加的持有成本進行。現以上海市為例，上海細則的差異的背后還有需要可以解讀的地方，以下就對細則做些簡要的解讀。
從試點范圍來看，上海市的征稅區域為上海市全行政區域相比于重慶市的九個區范圍要更大。從上海和重慶不同的區域經濟發展特點來看，兩者都有明顯的合理性。重慶市主城九區與周圍郊縣發展差距較大，若在全市范圍內推開房產稅，其開征的難度較大，且不利于公平，因此重慶先在主城九區進行試點后再推向全市，顯然更合理。上海各區域發展較為平均，在全行政區內推行新的房產稅的條件是比較成熟的。更大范圍內的試征收房產稅標準的劃分是以2010年全年新建商品房均價22261元/平方米的兩倍即約45000元/平方米為標準，作為稅率劃分的分界點。小于45000元/平方米，稅率為0.4%；大于45000元/平方米，稅率為0.6%。那么一個外地人在上海購入一套單價30000元面積100平方米的房子。每年應繳納的稅額=30000×100×0.4%=12000元，這12000就將作為房產的持有成本。
2.2針對個人收稅
中國的稅收體系中，主要以法人為主體，從來沒有過對個人進行征稅的傳統，而滬渝的房產稅的開征是首次針對個人進行繳稅，具有里程碑的意義。根據國外的實踐表明經濟發展水平越低的國家中間接稅和所得稅比例較高，財產稅比例很低，經濟發展水平越高的國家中間接稅和所得稅的比率下降，財產比例上升。未來中國經濟發展水平必然上點也有利于房產稅的全國更大方位內推廣。
房屋均價確定標準不同：上海是以上一年度官方統計機構公布的住宅均價為準，重慶以官方統計機構公布前兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術平均為房屋均價標準。對比來看之下，上海的均價價格取自上一年的均價，更能體現這一年房地產的市場表現。重慶的以兩年的的成交均價作為標準顯得更為穩定，避免由于市場過渡的波動從而導致房產估值變化，也有利稅收的穩定。
對于存量住房的態度不同，上海市對于升，稅收構成也會進行相應的調整。針對個人房產征收房產稅可以縮小貧富差距，才能進行社會財富二次分配，從而達到社會公平的目的。滬渝兩地的房產稅從本質來看主要是針對高收入階層進行征收的稅種。
2.3稅率比較溫和
從滬渝的兩地的房產稅條例中規定中都可以知道滬渝兩地的稅率都比較溫和，重慶為0.5%，1.0%，1.2%三個檔次，而上海為0.4%和0.6%兩個檔次，這樣的稅率相對來說都比較低。對于真正的居住者來說，是可以承受的一個比率。因此重慶和上海兩地房產稅為下一步逐步推廣全國性的房產稅積累經驗。
三、渝滬模式的差異性
2011年1月27日，重慶和上海同時推出了各自區域內的房產管理細則。我們通過下表可以詳細了解出滬渝兩地房產稅實施細則的區別。
存量住宅采取一律不征的方式，而重慶市采用的對于獨棟住宅進行征收。在細則中獨棟住宅的定義是：在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。我們可以簡單理解為別墅。對于別墅住宅進行征稅，對征收富人稅收，有利公平原則。相比之下，上海不對獨棟住宅進行征收房產稅的規定，可能是考慮到開征時機的問題。將來對存量開征是房產稅可以預見的前景。
對于新購普通房征收管理辦法不同，上海的規定需征收房產稅的新建房屋如下：本市家庭新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房）；非本市家庭中新購住房（不論是否第一套）。重慶是規定的征收房屋范圍如下：本市家庭獨棟商品住宅（無論存量還是增量）；新購的高檔住房（指價格比主城新房成交價高2倍） 非本市家庭（同時無戶籍、無企業、無工作）的第二套住房。從對外地購房者的不同規定來看，上海針對所有的外地購房者征收房產稅，重慶是外地購房者的第二套住宅需要繳納房產稅。雖然兩地都重視打擊投機性購房者的行為，顯然上海市的打擊力度更大，更堅決。
免征面積的不同，上海市按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點。重慶市按“戶面積”算，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。這個細則的區別上海市的規定更加合理。若根據重慶市一戶一個標準的話，那么可能出現用假離婚來規避房產稅，逃避調控的情況出現。
適用稅率不同，上海適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。從稅率級差來看，重慶的稅率更加有區分度，能夠對不同檔的房屋進行更加細化的征收管理。
應納稅額的計算方法不同，上海是的房產稅應納稅額=新購住房應稅面積×新購住房單價×相應稅率×70%，重慶市的房產稅應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×對應稅率。上海的房產稅相當于減免征收30%。
這些具體條例的差異折射出兩者最本質的區別；重慶的房產的目的在于調控過熱的房產投資市場，而上海市的房地產稅政策更接近于未來在全國內開征房產稅的一個試驗方案。也就是說渝版房產稅以調控為目的，滬版房產稅是改革的過渡。
四、兩種模式的適應性分析
由于，房地產市場對國民經濟的影響處于非常重要的地位，可謂到了牽一發而動全身的地步了。滬渝兩地推出的房產稅還只是限定范圍比較小的房產稅，其影響肯定無法全部達到預期。
4.1保有環節進行，可以抑制需求，降低房價
目前房地產市場的需求的主力主要有投資性需求和自有性需求。我們先來看看投資性需求情況。目前，房地產市場收益率高于一般行業，這直接導致了社會資本大量流入房地產市場，引發房地產投資過熱的情況。通過開征房產稅，增加住房的持有成本，降低人們對房產市場的收益預期，從而給過熱的房地產市場進行降溫。以下就具體條例來看：上海市對外地投資者調控尤為嚴厲，規定凡是非本地居民所購住房都必須繳納房產稅，而重慶對非本地居民的第二套住房征收房產稅。這些條例加上其他的一些調控措施，的確能夠對投機資本進入房地產市場起到抑制作用。自有性需求來看，上海是規定應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。重慶市規定兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。這樣可以有效的對那些高收入人群購買高檔住宅進行征收管理。當然兩地的政策對于抑制需求也存在著一些不足的地方。重慶市以每戶作為征收單位，居民可以通過假離婚、子女獨立開戶在法律上實現多戶而對房產稅進行規避，這可能導致政策的失靈。若一個本地居民具有幾十套普通住宅，現有規定就無法對其有效的控制。總體來看，滬渝兩地房產稅政策可以對購房者的心理預期產生影響，從而能抑制部分過度需求；就目前市場表現而言，滬渝房產稅還是適應的。
4.2改善稅制，調節社會財富
目前，我國的稅種構成中主要以流轉稅比例過高，過高的財產稅對活躍市場，促進商品流通不利。滬渝兩地開征房產稅是進行調整稅制結構的重要嘗試，就長遠而言也是二次分配社會財富的一個有效手段。目前，滬渝兩地房產稅都只是針對個人進行征稅，那些法人的房產未納入征收范圍，一些富人可以以法人名義對稅收進行規避。目前的房產稅征收管理未能適應這樣的目的。
五、渝滬模式的結果：構建全國的調控性房產稅模式
目前的發展來看，中國并不具備全面征收的房產稅的條件。在未來相當長一段時間內，房產稅既作為一種稅種在全國逐步推開，同時也將作為一種調控的手段調節房地產市場。渝滬兩地房產稅是未來成熟房產稅的政策的兩個試點，目的在于構建全國的調控性房產稅模式。調控性房產稅可以作為調控樓市的組合拳手段之一。
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1.房地產開發公司實際狀況。現有的房地產開發企業主要經營范圍為：房地產公司將自己開發或購買所得的土地或房產在固定的時間內將公司所有產物的使用權租賃給他人。租賃收益要在達到最基本房屋收益金額和物業管理費用的基礎上，嚴格按照當地的物價水平和政府政策所規定的尺度適量收取租賃附加費用。以達到經營收益目的。一般來講，出租業務生效后，所出租的房產或地產的使用權及管理業務所需要支付的相關管理費用都將由第三方物業公司管理，并且不予折扣。
2.出租業務收入金額及時間點會計核算
（1）房屋的出租業務是具有時效性的，這就表示相比于整體買賣的所有權轉讓而言，出租業務可以為房地產開發公司帶來更多的收益。但出租業務在租金核算方面相較于整體買賣來講更加不穩定。一般情況下，房地產開發商都是通過制定詳細的合同來根據該區域內房產統一價格來確定租金，在合同中明確列出收取租金的時間來作為標準的交易成功和收益實現時間。
（2）上述情況是針對大部分房產公司而言，在市場中還有一些公司并不以合同中的交易時間為準，而是以準確租金到賬的當天作為收益確認時間。租金到賬后，要在租賃過程相關記錄程序中詳細記錄租金收入時間及收入確認相關。如果租方在雙方已簽署的合同規定交取租金時間范圍內或因人為原因，沒有按時交與租金，則企業就要在相關記錄中對此情況進行原因核實并詳細標注在應收賬款科目內，并標注本次交易信用記錄。當對方補齊過往應給租金時，沖喊已記錄的應收賬目。房產公司應在租房交易完全完成前，將租方所給的預付定金標為“預收賬款”，當新房交付使用時，再與交易尾款一起轉到正式合同記錄中。
二、房地產開發公司出租房屋的計稅方法
根據國家土地及土地產業相關的計稅方法整改文件的規定，我們可以根據房地產開發公司的不同規模進行比較。如果房產公司采用的是為小型經營模式服務的計稅方法，則就要依據所有房產購入及使用區間的時間來決定稅收金額；而在相關文件施行后購入的房產土地等就要根據房產土地所有者的年應稅銷售額是否達到了一般納稅人的納稅標準來決定是否采用一般計稅的計稅方法。
會計在進行核算時，要完全依據土地所有者的經營規模和未來交易情況來進行收益核算。并且要隨時關注企業經營動向，保證在交易波動產生時及時進行相關經濟支出或收入的詳細記錄。依照這種計稅方法進行計算但卻不關注經營動向的話，就會出現收支不均、交易模糊等不安現象。
房地產老項目，也就是所說的“老不動產”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產”與“舊不動產”，在房地產開發企業的已出售房屋與出租房屋，界定標準是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的問題
出租業務所帶來的經營模式相較于固定資產買賣來講更加自由，其短期內的收入回報模式所帶來的額外收益雖然并不占有巨大數額，但對于操控租賃金額的開放商來講，出租房在經營交易過程中有一定的可調整的灰色地帶。以房產中的商品房來說，租房的相關手續合同等要比整房買賣的合同手續更多，也更復雜。許多開發商可以在交易過程中對某些分支部分收入金額作出調整，而房地產開發企業由于宏觀觀察的原因，并未擁有細化的觀察或調整方面的權力，也就無法對產業鏈中的灰色部分采用合理手段，從而導致租房收入詳細近況模糊，控制力不高。
四、辦公樓出租業務與新會計準則中的投資性房地產業務
1.新會計準則中的增設科目
何為“投資性房地產”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產。包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
2.投資性房地產的范圍
（1）投資性房產的范圍包括對己有的房地產建筑物或所有土地使用權在一定時間范圍內?M行出租交易行為，所交易建筑物所有權依舊歸房產公司所有，但不包括以收益心態租入再進行轉租行為的建筑物。（2）如果在以投資性轉出的房產中，其租用者對所租房產使用用途明確；反之，沒有明確統一使用用途的房產就不能被歸為投資房產范圍中去。還有一些基于服務行業中范圍不大的附屬服務業類使用用途，例如安保行業或社區管理等公用場所，經鑒定屬實后也可歸為投資性房產范圍中。
五、收取辦公樓租金的會計處理及預收租金的會計賬務處理
關于投資性房地產租金的賬務處理 ：
1.將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉出
借 ：投資性房地產（原值）
貸 ：固定資產（原值）
借 ：累計折舊（辦公樓累計折舊）
貸 ：投資性房地產累計折舊（辦公樓累計折舊）
2.按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷
借 ：管理費用（折舊）貸 ：投資性房地產累計折舊（攤銷）
3.取得的租金收入
借 ：銀行存款
貸 ：預收賬款
4.提取稅金
借 ：營業稅金及附加
貸 ：應交稅金 - 城建稅
應交稅金 - 教育費附加
5.結轉租金收入、成本、稅金
借 ：預收賬款
貸 ：主營業務收入
借 ：主營業務收入
貸 ：本年利潤
借 ：本年利潤
貸 ：主營業務支出
6.上繳稅金
借 ：應交稅金 - 城建稅
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關鍵詞:房地產;經濟波動;影響因素;對策分析
隨著經濟和人們生活水平的不斷提高，當前的房地產業正在逐漸成為我國的一項重要產業經濟，房地產業也成為了拉動我國國民經濟發展不可或缺的角色，只有掌握了房地產市場經濟的波動規律，了解房產經濟的特點，政府才能從根本上對房地產經濟進行調控，從而拉動我國國民經濟的穩定增長。而近幾年，房價的價格增長越來越快，使得住房需要者和投資者越來越害怕進行購房行為或房產投資。如果能夠正確的掌控房產經濟波動變化規律，并對其做出相應的應對措施，就能夠正確引導房產市場經濟的走向，和社會大眾的正確購房行為，有效抑制購房難等等社會現象的出現和防止炒房熱等等不良的現象出現，對社會的穩定有著重要的作用。
一、房地產產業經濟波動對其他產業的影響
1．對國民經濟的影響
房地產對國民經濟的拉動作用是毋庸置疑的，在國民經濟增長中，房地產的作用體現在:房產投資開發是我國經濟投資的重要部分，同時也與我國GDP的增長息息相關;同時也拉動了人們的經濟消費行為。保證房產經濟的穩定增長對穩定我國國民經濟的增長有重要的影響。
2．對關聯產業的影響
產業經濟的發展之間都是相互關聯，相輔相成的，從經濟關聯到技術聯系，關聯密切且復雜，而作為重要的支柱產業，房地產業不僅是其他產業的供給者，也是一項基礎產業，房地產業的基礎性體現在房地產業的發展會帶動冶金、家居、五金、建材、建筑等等眾多行業帶來生機和發展。
二、影響房地產產業經濟波動的根本因素
不論是任何事物，都有其發展的規律和影響因素。我們要探尋事物變化的原因就需要對影響事物的原因進行剖析，而影響因素則八廓了外因和內因，房地產業經濟發展規律亦是如此。在現如今房產經濟時局動蕩，影響房價的因素也紛繁復雜，通過對影響房價波動的內部外部因素的梳理，才能深層次的理解房價波動的規律。
1．外部原因
經濟市場的因素:有調查研究顯示，房產本身的需求變化也可以對房價的波動產生一定的影響。例如:不同的房產消費需求，使得商品房的住房面積也在不斷的發生著改變。金融資本的因素，房地產投資與金融資本之間是息息相關、密不可分的，在開發房地產時，房地產部門通過貸款、投資等等形式籌集資金進而具體的展開房地產相關程序。房產行業本身就是大量資金聚集運轉的行業，只有籌集到一定的資金才能夠進行建房、銷售等等后續一系列的工作。資金的來源通常除了投資和貸款兩個主要來源，還有從市場當中進行籌集，例如進行房屋預售等等商業活動。從而籌集足夠的金融資本。政策的影響:我國政府出臺的相關房產政策對于社會民眾購買房子和房地產商的銷售行為有著重要的影響。尤其是一些重大的貨幣政策、經濟體制改革、產業發展政策、政府對于房價的政策調控、政策補貼等相關政策，可以有效的拉動購房行為的增長，同時也可以有效抑制不良經濟活動的滋生，從宏觀層面對房產經濟進行調控，有利于社會的穩定增長。地產因素:房地產經濟市場包括了兩部分，第一部分是土地交易，第二部分是房屋銷售。土地交易主要是房地產商以物物交換的形式，從我國相關的土地部門手中獲得土地資源和一定時間的土地處理權，并用自己的價值進行換取。第二部分的房屋銷售中，房地產商充當供給者的地位，向房屋需求者提供房屋的所有權和土地使用權。在四個外部因素當中，土地因素是一個重要的指標因素。
2．內部原因
供需關系因素:供需矛盾被認為是房產經濟發生波動的根本原因，因為房地產行業的迅猛發展是需要房屋消費者們的支持的，然而大量涌出的房地產商品，讓房地產市場在一段時間之內處于飽和狀態，出現供大于求的現象，進而出現供需不平衡狀態。價格波動因素:價格的波動很大一部分是由當前一段時間之內產品和需求量之間的關系來決定的，價格有波動是正常的市場經濟現象，但是過度的價格波動不利于社會的穩定等等問題。一個階段的暴利是以下一階段的經濟效益為代價的，這會導致惡性的房產經濟循環。房地產收益因素:房地產商在進行房地產投資開發建設的根本目的就是為了獲益，而收益比是投資額和凈收入之間的比率。如果房地產商對收益的預期值很大，那么投入和規模會相應的增大，如果收益預期值較低，那么投資行為也會隨之變得十分的謹慎。因此，對于房地產商來說，收益率是十分重視的一個因素。
三、應對房地產產業波動的對策
1、加大對房產經濟市場的控制力度
當房價的波動已經超出正常波動范圍，影響市場經濟的正常運行和社會的穩定時，政府就應當采取相應的應對措施進而對房價進行一定的控制，在做出控制前，要明確價格發生波動的根本原因和波動程度。這是政府應當承擔的責任，也是政府的義務。但是政府的調控也要注意分寸和尺度，不可過度的干預，因為價格的合理波動有利于市場經濟的競爭和企業本身的提升。例如:可以進行土地租批管理，采取市場化的土地供應機制。
2、增強相關政策建設
面對波動的房價，除了要加大調控力度之外，還要進行相關政策的建設。首先要根據實際的房地產發展情況進而選用科學的地產投資政策，從而對當前的房地產經濟進行調控，保證房地產經濟的快速穩定發展，促進房地產業的經濟發展規模化和投資合理化。除了短期的政策建設之外，長期的政策制定也是必不可少的，對于不正當、不準確的相關經濟政策要及時予以修改和糾錯，在制定政策的時候也要注意明確投資主體，規避風險、密切關注房地產經濟的變化和價格的波動，確保投資合理化、明確市場定位和主要消費群體，確保投資合理化。
3、完善房地產金融體制
完善房地產的金融體制要注意:完善房產融資的來源、構建健全的房產多元融資架構、建設完整的金融監管機制。完善房產融資來源包括了房屋按揭貸款制度的建立、政府優惠政策、住房基金三大塊的有效融合和大力投資支持。房產的融資架構主要由銀行貸款和商業信托基金兩大市場金融企業構成，健全的多元融資架構可有效的促進購房行為的發生，也是購房行為的一大保障。金融監管機制對改善當前存在的不良經濟行為和房地產體制的不足之處有著十分重要的作用。
4、加大相關市場調查，保證房產投資的理性
在進行房產投資行為之前，對市場進行調查，從而做出正確理性的投資行為。明確市場的定位時要注意:密切關注現階段的房產投資行為規模，任何事物的發展都有其規律性，要找到規律，不要盲目跟風投資，確保適應宏觀的經濟發展規律;審視是否有合理的投資結構，實現房產投資理性化;規范和完善政府投資行為，要明確房地產開發給社會大眾帶來的利益，進而對房產經濟進行調控，促進房地產市場經濟的穩定和房產經濟的有效增長，實現人民生活水平的提高和社會的進步。
作者:王建萍 單位:德州市房屋建設綜合開發集團總公司
參考文獻:
［1］劉茜茜，劉暢，王遠:《房地產區位價值影響因素分析》，載《沈陽建筑大學學報(社會科學版)》，2011年第13卷第3期，第296－298頁
