住房抵押貸款證券投資論文

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摘要：住房抵押貸款證券化是目前西方一些國(guó)家普遍采用的住房金融形式。本文論述了住房抵押貸款證券化的意義,分析了實(shí)施中會(huì)遇到的難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化難點(diǎn)措施

一、引言

住房抵押貸款證券化是近二十年來(lái)國(guó)際金融領(lǐng)域最重大的創(chuàng)新之一,它發(fā)源于美國(guó),后在發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛流行,現(xiàn)在是目前西方一些國(guó)家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)為了分散在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn),把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過程。從本質(zhì)上講,發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,即貸款發(fā)放人把對(duì)住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流且相對(duì)獨(dú)立,不但有擔(dān)保且可以被準(zhǔn)確地評(píng)估質(zhì)量和信用,資產(chǎn)還可以被剝離。這些特點(diǎn)都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產(chǎn)。

我國(guó)商業(yè)銀行在90年代初開始發(fā)放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額已達(dá)10%,業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,這給我國(guó)住房抵押貸款證券化的實(shí)施創(chuàng)造了良好的條件。實(shí)施住房抵押貸款證券化在我國(guó)具有現(xiàn)實(shí)意義,但任何新生事物都有一個(gè)發(fā)展的過程,我們?cè)诮梃b一些西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn)、走中國(guó)特色的同時(shí),對(duì)一些難點(diǎn)問題應(yīng)加以重視。

二、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性

商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性是指商業(yè)銀行在資產(chǎn)不蒙受損失的情況下迅速變現(xiàn)的能力。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中,常常由于流動(dòng)性不足而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化有利于解決這個(gè)問題,它使商業(yè)銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性,提高了商業(yè)銀行應(yīng)付突發(fā)危機(jī)的能力。提高流動(dòng)性是中國(guó)銀行業(yè)開展資產(chǎn)證券化的主要?jiǎng)右?在中國(guó)銀行業(yè)資本充足率普遍不足的情況下,資產(chǎn)的流動(dòng)性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產(chǎn)和負(fù)債不匹配的問題

根據(jù)銀行長(zhǎng)期進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理得出的經(jīng)驗(yàn),短期資產(chǎn)應(yīng)跟短期負(fù)債匹配,長(zhǎng)期資產(chǎn)應(yīng)跟長(zhǎng)期負(fù)債匹配。但在現(xiàn)階段,我國(guó)商業(yè)銀行的負(fù)債絕大部分是短期負(fù)債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時(shí)間可長(zhǎng)達(dá)30年的長(zhǎng)期貸款,這就出現(xiàn)了資產(chǎn)不匹配問題。雖然銀行對(duì)資金有借短貸長(zhǎng)的轉(zhuǎn)移功能,但這僅僅是一定范圍內(nèi)的,若長(zhǎng)時(shí)間超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),就會(huì)給銀行的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不安全的隱患,有可能出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象。把長(zhǎng)期的住房抵押貸款短期化,能使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業(yè)銀行的資本充足率

根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》,資本充足率是以資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)之比來(lái)衡量的,該比率不應(yīng)低于8%。一個(gè)銀行的資本充足與否是表明銀行經(jīng)營(yíng)管理是否健康和可靠的重要標(biāo)志。近年來(lái),世界銀行業(yè)難題中一個(gè)最為棘手的問題就是如何籌集并保持充足的資本,我國(guó)銀行業(yè)也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業(yè)銀行則有可能把大量的表內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為表外資產(chǎn),而表外資產(chǎn)所需的資本金要大大少于表內(nèi)資產(chǎn),這樣就可提高四大商業(yè)銀行的資本充足率,增強(qiáng)我國(guó)銀行業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4、有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處于持續(xù)發(fā)展階段,但相對(duì)于人們的需求來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)還是過于萎縮,除了居民收入低這個(gè)因素之外,另一個(gè)重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房?jī)r(jià)款比例從70%提高到80%,并把個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限延長(zhǎng)到30年,但還是沒有解決貸款來(lái)源的問題,致使商業(yè)銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數(shù),使得我國(guó)住房抵押市場(chǎng)發(fā)展不良,制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。若住房抵押貸款債券化,商業(yè)銀行就有充足的資金來(lái)發(fā)放貸款,圓居民的住房夢(mèng)。

5、豐富了金融投資品種

我國(guó)金融市場(chǎng)比起發(fā)達(dá)國(guó)家還不是很成熟,隨著利率的連續(xù)下調(diào),幾個(gè)單調(diào)的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現(xiàn)可謂正當(dāng)其時(shí)。

三、住房抵押貸款證券化的難點(diǎn)及對(duì)策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關(guān)方面提出兩種模式。一種是美國(guó)模式,即成立一家專門的證券化組織機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)購(gòu)買并重組銀行的個(gè)人住房抵押貸款,發(fā)行證券,歸集現(xiàn)金流,組建沒有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特設(shè)機(jī)構(gòu)。特設(shè)機(jī)構(gòu)僅代表證券投資者擁有貸款的所有權(quán),保證其不受任何機(jī)構(gòu)的影響。這種模式可實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款的“真實(shí)出售”和抵押貸款庫(kù)的“真實(shí)隔離”。另一種是德國(guó)模式,即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu),由這個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù),被證券化資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行,保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中。實(shí)施住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)“真實(shí)出售”和“真實(shí)隔離”,從理論上看,美國(guó)模式似乎更能符合要求,但實(shí)施美國(guó)模式要求金融市場(chǎng)比較成熟和發(fā)達(dá),相關(guān)的法律制度比較健全,對(duì)金融技術(shù)手段的要求也比較高,我國(guó)現(xiàn)階段顯然還達(dá)不到;從操作上來(lái)看,如果能設(shè)置有效的防火墻,德國(guó)模式應(yīng)該是比較現(xiàn)實(shí)的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國(guó)外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國(guó)為例,美國(guó)一共有三種抵押擔(dān)保證券,一是抵押轉(zhuǎn)遞證券,二是剝離式抵押擔(dān)保證券,三是擔(dān)保抵押債務(wù)。若我國(guó)住房抵押貸款證券化市場(chǎng)比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應(yīng)選擇簡(jiǎn)單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應(yīng)該是首選。這種證券是這樣產(chǎn)生的,即一個(gè)或多個(gè)抵押品持有者組成一個(gè)抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份或參與證書。一個(gè)組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡(jiǎn)單,而且分散了風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)了流動(dòng)性,對(duì)投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現(xiàn)金流

抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流取決于基礎(chǔ)抵押的現(xiàn)金流。住房抵押貸款的核心技術(shù)是現(xiàn)金流的重組,其現(xiàn)金流量包括本金及利息的償付。一個(gè)抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現(xiàn)金流以滿足需要。一個(gè)組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測(cè)算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強(qiáng)的規(guī)律性。商業(yè)銀行可根據(jù)大數(shù)定律使整個(gè)組合的現(xiàn)金流呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性,簡(jiǎn)單快捷地預(yù)測(cè)現(xiàn)金流。鑒于我國(guó)對(duì)于把貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化的技術(shù)不是很高,若重組現(xiàn)金流不當(dāng),會(huì)給住房抵押貸款證券化帶來(lái)很大障礙。我國(guó)抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進(jìn)去),并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間償付本金。

4、住房抵押證券定價(jià)的問題

具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價(jià)是首要解決的問題,也是證券能否發(fā)行的前提條件。一般國(guó)家多以國(guó)債利率為參照,但在我國(guó)按此實(shí)行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國(guó)的住房抵押貸款利率比正常的固定資產(chǎn)貸款利率要低,而固定資產(chǎn)貸款利率與當(dāng)前的國(guó)庫(kù)券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國(guó)債利率,則銀行幾乎沒有利潤(rùn)可言,這樣就加大了實(shí)施住房抵押貸款證券化的難度。從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看,利率不可能在短期內(nèi)走向市場(chǎng)化,人民銀行可強(qiáng)制解決利率倒掛問題,把國(guó)債利率視為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,其他利率的制定在參照國(guó)債利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。這樣就理順了利率,打開了利差空間,有利于證券化的順利進(jìn)行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動(dòng)利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎(chǔ)不同,在住房抵押證券定價(jià)問題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來(lái)防范利率風(fēng)險(xiǎn)。

5、有關(guān)擔(dān)保、資信評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)的培養(yǎng)

信用增級(jí)是住房抵押貸款證券化順利實(shí)施的基礎(chǔ),為了刺激投資者的購(gòu)買欲望,除了提高證券的收益性外,還應(yīng)減小其風(fēng)險(xiǎn)性。沒有科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系,已成為制約我國(guó)住房抵押貸款迅速發(fā)展的障礙,若一級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),則二級(jí)市場(chǎng)根本無(wú)從發(fā)展。鑒于住房抵押貸款證券還不為投資者所了解,為了提升證券的信用、推動(dòng)住房抵押貸款的良性發(fā)展,我國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)由政府設(shè)立擔(dān)保機(jī)構(gòu)的做法對(duì)抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保。政府信用擔(dān)保債券由于有國(guó)家信譽(yù)作擔(dān)保,其信用程度幾乎與國(guó)債相同,被稱為“銀邊債券”。美國(guó)作為住房抵押貸款證券化初創(chuàng)的國(guó)家,其政府在證券化的發(fā)展過程中起了關(guān)鍵性的作用。但僅有擔(dān)保機(jī)構(gòu)是不夠的,我國(guó)還應(yīng)大力發(fā)展和規(guī)范其他中介機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款證券的發(fā)行需要多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與,根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會(huì)計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)可為市場(chǎng)提供對(duì)稱信息,增加交易的透明度,增強(qiáng)人們對(duì)證券的信任感。

6、有關(guān)人才的培養(yǎng)

住房抵押貸款證券化涉及面相當(dāng)廣泛,是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)、專業(yè)化程度很高的系統(tǒng)工程,需要銀行、證券、評(píng)估、法律、會(huì)計(jì)、保險(xiǎn)等多方面的知識(shí)。有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)未雨綢繆,樹立以人為本的企業(yè)文化,靈活人才的選拔機(jī)制、培訓(xùn)機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制,以促使證券化順利實(shí)施。