住房消費(fèi)信貸發(fā)展制約因素

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住房消費(fèi)信貸發(fā)展的制約因素分析

住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)涉及銀行、承貸人、開(kāi)發(fā)商、評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易等多個(gè)部門和多種行業(yè)。目前，我國(guó)住房消費(fèi)信貸規(guī)章、制度不完善，給現(xiàn)實(shí)工作造成困難。例如，《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)辦理住房貸款時(shí)的抵押擔(dān)保作了明確要求，但實(shí)際操作困難：一般是房產(chǎn)抵押。當(dāng)購(gòu)房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源而無(wú)力還貸時(shí)，雖然規(guī)定了抵押權(quán)人可以拍賣抵押物，但實(shí)際操作時(shí)，銀行不得不考慮可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題而難以付諸行動(dòng)。此外，我國(guó)缺乏成熟的住房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和完善的拍賣轉(zhuǎn)讓機(jī)構(gòu)，處理抵押房產(chǎn)更為困難，最終導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降。

當(dāng)前，個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續(xù)繁雜等問(wèn)題。各大商業(yè)銀行的住房信貸基本實(shí)行固定利率等額償還方式，無(wú)法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實(shí)際操作中多在10年以下，且按規(guī)定貸款者必須在貸款銀行存足相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%以上存款，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過(guò)重，更限制了中低收入者貸款買房。此外，借貸手續(xù)繁雜，涉及多個(gè)部門，使承貸者苦不堪言，也使消費(fèi)信貸者望而卻步。

住房信貸資金融資渠道過(guò)窄，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚未形成。我國(guó)各商業(yè)銀行住房信貸資金主要來(lái)源于居民儲(chǔ)蓄存款，不確定性高、流動(dòng)性大，缺乏穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金來(lái)源。

我國(guó)住房消費(fèi)信貸中個(gè)人住房抵押貸款是零售式貸款，貸款對(duì)象是分散的居民個(gè)人，銀行較難對(duì)借款人的真實(shí)資信狀況作出準(zhǔn)確的判斷，信用風(fēng)險(xiǎn)較大；抵押物價(jià)格機(jī)制尚未建立，貸款易受抵押物市價(jià)下跌的影響，同時(shí)住房市場(chǎng)不完善，抵押物的處置沒(méi)有保障，導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。目前這種貸款缺乏政府擔(dān)保、保險(xiǎn)制度以及抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的配套，貸款人債權(quán)不能轉(zhuǎn)移、又導(dǎo)致住房消費(fèi)信貸流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大。

住房消費(fèi)信貸發(fā)展的對(duì)策研究

必須改變現(xiàn)有商業(yè)銀行貸款資金來(lái)源主要依賴居民儲(chǔ)蓄存款的做法，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債券、房地產(chǎn)投資信托等融資工具，將金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)。同時(shí)，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，引導(dǎo)保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、共同基金等大規(guī)模穩(wěn)定的長(zhǎng)期信貸資金進(jìn)入住房金融市場(chǎng)。另外，應(yīng)根據(jù)不同貸款群體的多樣化需求，推出可變利率抵押貸款、遞增遞減還款等多種貸款種類。盡快建立統(tǒng)一的面向全社會(huì)的個(gè)人信用體系，實(shí)行存款實(shí)名制，每個(gè)人只能用自己的實(shí)名在一個(gè)銀行擁有一個(gè)帳號(hào)，從而為確定居民實(shí)際收入水平、確認(rèn)消費(fèi)者貸款資格奠定基礎(chǔ)；建立個(gè)人信用調(diào)查與評(píng)價(jià)的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)；建立網(wǎng)絡(luò)化信用消費(fèi)管理體系，對(duì)個(gè)人資信狀況、信用等級(jí)進(jìn)行全面了解。同時(shí)，銀行應(yīng)盡快設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，建立動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析監(jiān)控體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)及客戶研究，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力；形成定期對(duì)一些行業(yè)或地區(qū)進(jìn)行預(yù)警通報(bào)、確定高風(fēng)險(xiǎn)貸款范圍的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便及時(shí)采取防范化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

積極穩(wěn)妥推進(jìn)住房抵押貸款證券化，建立住房抵押二級(jí)市場(chǎng)。住房抵押貸款證券化及住房金融二級(jí)市場(chǎng)的建立，除了需要解決技術(shù)層面的問(wèn)題，更需要政府的扶持與適當(dāng)?shù)母深A(yù)。一方面政府應(yīng)該制定詳盡的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面是設(shè)立若干準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，通過(guò)它們的市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)影響抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。美國(guó)的聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房抵押公司等都是政府設(shè)立的準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，值得我國(guó)借鑒。

完善消費(fèi)信貸各項(xiàng)規(guī)章制度，規(guī)范消費(fèi)信貸行為。在消費(fèi)信貸開(kāi)展較好的西方國(guó)家，對(duì)消費(fèi)信貸的每一過(guò)程、環(huán)節(jié)、消費(fèi)信貸合同的訂立、內(nèi)容，合同的履行、違約及責(zé)任處理，都有相應(yīng)的法律法規(guī)予以規(guī)范。而我國(guó)缺乏此類法律法規(guī)，導(dǎo)致消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展出現(xiàn)了許多不容忽視的問(wèn)題。當(dāng)前，我國(guó)亟需制定《消費(fèi)信貸法》對(duì)消費(fèi)信貸的主體、對(duì)象、程序、方式等作出規(guī)定，并配套出臺(tái)適于實(shí)際操作的實(shí)施細(xì)則，保護(hù)消費(fèi)者和金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，為銀行資金安全、開(kāi)展社會(huì)信用調(diào)查及維護(hù)個(gè)人隱私提供司法保障，使消費(fèi)信貸走向法制化軌道。

完善住房消費(fèi)信貸相關(guān)配套制度，規(guī)范住房消費(fèi)信貸過(guò)程中評(píng)估、保險(xiǎn)、抵押、信用等各中介機(jī)構(gòu)行為。針對(duì)當(dāng)前我國(guó)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)缺乏、從業(yè)人員行為欠規(guī)范、職業(yè)道德和專業(yè)水準(zhǔn)不高的現(xiàn)狀，有必要研究制定住房消費(fèi)信貸中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)行為規(guī)范，并對(duì)各中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，定期淘汰一批不符合從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的中介機(jī)構(gòu)。