企業市場營銷戰略實施對策綜述

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【論文關鍵詞】顧客滿意企業市場營銷對策

【論文摘要】論文分析了營銷戰略理論工具和方法，并且剖析了顧客滿意度與企業市場營銷的關系，提出了房地產企業實施顧客滿意度營銷戰略的策略。

1營銷戰略的主要理論

營銷戰略研究已經成為企業界研究的熱點話題。C外市場營銷戰略理論及其演進主要有如下幾點:

1.1幾個典型的代表人物及其理論綜述

美國管理學者阿爾福萊德(1962)在對通用汽車公司、杜邦化學公司等大型企業潛心研究基礎上，發表了《戰略與結構一美國工商企業成長的若干篇章》，掀起了研究企業營銷戰略問題的浪潮。

在市場競爭戰略選擇方面，哈佛商學院教授邁克爾.波特在《競爭戰略》(1980)側重提出了行業結構分析模型，即“五力模型”，對于分析得出的許多戰略，邁克爾.波特將其歸納為三種類型:總成本領先戰略、差異化戰略、聚焦戰略。

在營銷及其目標市場選擇方面，營銷學泰斗菲利普.科特勒的《營銷管理》(1967)提出各種營銷活動受到經濟、政治、法律、法規、技術及社會文化等環境的影響，還闡述了社會責任和道德在營銷決策中所扮演的角色，并討論了全球一體化營銷的特性及其所面臨的機遇和挑戰;韋貝爾的《目標市場》教我們如何找到正確的顧客群、接近顧客群，以及如何和他們建立長期的友誼。

在營銷戰略實務方面，里斯和特勞特的《定位》一書提出了“心理占位”目標、“第一說法”和“及其簡化信息”等策略。里斯和特勞特的《營銷戰》中提出了營銷和戰爭相似性，和如何在戰爭中取勝的方法。里斯的《聚焦:決定你公司的未來》重申了集中經營戰略。

1.2三大營銷組合理論及其簡要概述

4Ps組合理論:由密西根大學教授杰羅姆。麥卡錫于1960提出，并概括為4P組合:產品((Product)、價格(Price)、地點(Place)和促銷(Promotion)。有很多專家從4P組合的理論和角度探討了如何開展市場營銷的戰略制定。

4Cs組合理論:隨著市場競爭日趨激烈，媒介傳播速度越來越快，4Ps理論越來越受到挑戰。1990年，美國學者勞朋特提出一種全新的營銷4Cs理論，即:消費者(Consumer)、成本(Cost)、便利(Convenience)、溝通(Communication)o4Cs理論豐富了市場營銷內容，對市場營銷戰略的制定進一步提供了理論指導。

4Rs組合理論:進人20世紀90年代，產品的生命周期縮短，技術創新不斷加快，生產工藝更加現代化，單位生產成本下降，人們的消費理念和行為日益感性化和個性化。在這種背景下，整合營銷傳播之父舒爾茨提出新的營銷組合4Rs理論，即:關聯(Relevant)、反應(Reaction)、關系(Relation)、回報(Return)。

2營銷戰略制定的工具

2.1邁克爾·波特的競爭戰略分析模型

邁克爾·波特在《競爭戰略》書中為影響行業利潤的競爭力量提供了分析框架。根據該理論:一個行業內部競爭激烈程度以及效益水平受到了潛在進人者議價能力、供應商議價能力、購買者討價還價能力、替代品力量和現有企業五種競爭力量共同影響。其合力就決定了企業在這行業里取得超過資本成本的平均投資收益率的能力。競爭力量越強，行業中的企業能夠獲得的回報就會越低，行業結構及競爭性決定著行業的競爭原則和企業可能采取的戰略，是企業制定戰略最主要的基礎。

2.2PEST分析法

PEST分析是指宏觀環境的分析，宏觀環境又稱一般環境，是指影響一切行業和企業的各種宏觀力量。對宏觀環境因素作分析，不同行業和企業根據自身特點和經營需要，分析的具體內容會有差異，但一般都應對政治(Political)、經濟(Economic)、技術(Technological)和社會(Social)這四大類影響企業的主要外部環境因素進行分析。簡單而言，稱之為PEST分析法。

2.3SWOT分析法

在企業戰略決策方法中，最具有代表性的方法是哈佛商學院的X.J安德魯斯于1971年在其《公司戰略概念》一書中首次提出的SWOT分析方法。其客觀性、合理性決定了利用這一模型可以為項目開發、企業營銷等戰略制定與診斷決策提供最佳分析方法。

菲利普·科特勒在1998年的市場營銷理論中提出概率分類，威廉和邯革則將內外部因素總結為外部戰略因素綜合矩陣和內部戰略因素綜合矩陣等等。即S(Strength)、W(Weakness)、0(opportunity),T(threaten)在這四大因素的相互作用下，變化和產生出四種不同的市場環境及戰略態勢。

3顧客滿意度與市場營銷的關系

3.1顧客滿意度下市場營銷的戰略思想

顧客滿意度下市場營銷戰略指導思想是:企業的整個經營活動要以顧客滿意度為指針，要從顧客角度、用顧客的觀點來分析消費者需求。把顧客需求作為企業開發產品的源頭，在產品功能、價格設定、分銷促銷環節建立以及完善售后服務系統等方面以利于顧客的原則，最大限度地使顧客感到滿意，目的是提高公眾對企業的滿意程度，營造一種適合企業生存發展的良好內外部環境。

3.2顧客滿意度下營銷戰略的內涵

顧客滿意度下營銷戰略起源于西方汽車行業，隨即在家電、電腦、機械、銀行、證券、旅游等多種行業廣泛流行。其產生與西方發達國家進入所謂“后工業社會”，買方市場增強有關。顧客滿意度下戰略是指企業為了使顧客能夠完全滿意所提供的產品(商品)或服務，通過綜合客觀地評價，測定顧客滿意程度，從企業整體全面改善服務，提高產品質量，完善企業文化而實施的經營戰略。通過顧客滿意度下營銷戰略使企業獲得客戶的信賴與支持。企業導人顧客滿意戰略，應是把顧客需求(包括潛在的需求)作為企業開發產品的源頭，在產品的功能及價格的設定，各分銷促銷渠道、環節的建立以及完善的售后管理系統等方面，以便利顧客為原則，最大限度地使顧客感到滿意。

顧客滿意度下營銷戰略一般使顧客達到的五個滿意。理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產品滿意、服務滿意。

3.3顧客滿意度下營銷戰略的理念

顧客滿意度下營銷戰略的基本原理在于，“如果服務達不到顧客滿意，那么再好的產品也賣不出去”這一樸素思維。堅持顧客至上、顧客永遠是對的、一切為了顧客的理念。同時，企業也要及時跟蹤研究顧客的滿意程度，并依此設立和改造目標，調整企業營銷環節，在顧客滿意中樹立良好的企業形象，增強競爭能力。

4顧客滿意度下營銷戰略的實施步驟與策略

本部分通過對房地產這一典型具有顧客滿意度營銷戰略的行業進行分析，探討房地產項目CS營銷戰略的關鍵環節及實施方法策略。

4.1顧客定位

樓盤公開發售前，要做好充分的準備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的準備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果準備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對于銷售的意義要有一個準確的把握。

如何精心準備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題:首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什么樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等;其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況;第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。定位分以下幾種內容:

市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。

功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大于求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

象征性定位。由于消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、“貴族”住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特征—象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象征性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

4.2價格設定

房地產項目銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括:成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。

4.3概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距—感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者“學會”想要什么，在滿足消費者需求方面的競爭便不那么重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，并深人人心，之后畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷人平庸、一般化。

4.4市場營銷的策略

銷售房地產項目可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最后全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85%以上，才能保證毛利潤20%以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投人一發而不可收，“一網打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網絡，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由于推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。