城鎮物業管理狀況與發展

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近幾年我國中、小城鎮建設的快速發展，帶動了房地產業的壯大，同時也加速了中、小城鎮住宅商品化和產權多元化格局的形成，促進并帶動了我國中小城鎮住宅物業管理的迅猛發展，成為我國社區建設、城市管理和國民經濟發展不可或缺的重要組成部分。住宅小區推行實施物業管理，不僅能延長住宅物業的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進城市化進程中也起到了重要的作用。但是由于對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，同直轄市、省城等大中城市相比，我國中小城鎮住宅物業管理覆蓋率、收費標準、管理水平等方面普遍偏低。從而嚴重制約了我國中小城鎮物業管理向規范化、社會化、專業化、市場化的方向發展。

1我國中小城鎮住宅物業管理的現狀與存在的問題

從1981年我國第一家物業管理公司在深圳成立至今三十多年以來，與城市居民生活息息相關的住宅小區物業管理，在提高人們的生活和工作環境質量、推進城市化進程、構建和諧社會中都起到了積極的作用。目前我國中小城鎮除老舊住宅小區、職工宿舍區外，新建的住宅小區，基本上都引進和推廣了物業管理。隨著城市規模的不斷擴大和城市基礎設施的不斷健全完善，城市建設、維護和管理等工作面臨的困難和問題越來越突出，尤其是以維護城市居民生產生活秩序和合法權益為主要內容的物業管理工作就顯得越來越緊迫。

在我國中、小城鎮的企業員工宿舍、老舊住宅小區基本上不具備實施或沒有實施物業管理，有少部分小區處于業主自收費自管理狀態，這類住宅小區物管用房等公建與配套設施不全、建筑物老化、設施設備損壞嚴重，而且小區內沒有機動車輛固定停放車位，車輛隨意停放在交通道路上，消防安全隱患嚴重，加上沒有專人管理，小區居民財產經常失竊。對這類住宅小區進行徹底改造并實施物業管理需要很大的一筆費用，而這類小區基本上沒有繳納公共維修基金，或超過了保修期，因此老舊小區的改造與推行實施物業管理，是我國目前中小城鎮建設與發展急待解決的一大難題。在我國中、小城鎮負責住宅物業管理的服務企業，除了管理規模大、資質等級高的物業企業以及新建住宅小區處于前期托管的物業企業，能保本經營略微盈利維持生存外，有半數以上的物業服務企業，在物價上漲，管理成本增加的今天，除了少數與建設單位仍未斷奶的房產公司下屬物業企業外，都到了難以維持生存的邊淵。而我國中小城鎮的居民整體物業管理意識都低于大、中城市，主動繳費意識淡薄，物業管理費用的收繳率偏低，加上物業管理費用初始定價較低，而要調高收費單價必須得到業主、業委會的同意認可，這就給以物業管理費作為企業主要經濟來源維持生存的物業企業雪上加霜。近幾年在我國中小城鎮住宅物業小區，因管理成本上漲無法維持生存，撤出小區的物業企業數量逐年上升，這是造成我國中、小城鎮住宅物業管理水平始終得不到提高的一大主要原因。在我國中、小城鎮住宅物業管理行業中，一級資質的物業企業只占總物業企業的少部分，而且這些一級企業中有半數以上是非本地企業，70%以上的都是三級物業企業，不但整體管理水平偏低，而且員工的整體文化層次、業務技能也偏低，這就是制約我國中小城鎮住宅物業整體管理水平提升一大重要原因。一方面有限的物業管理費用收入，無法滿足物價上漲、管理成本增加的需要，而另一方面工資不漲無法引進、留住人才，這一難以徹底解決的矛盾，是擺在我國中、小城鎮住宅物業管理企業面前急待盡快解決的一大難題。

2導致我國中、小城鎮住宅物業管理的現狀與存在問題的原因

導致我國中、小城鎮住宅物業管理的現狀與存在的問題最為主要的原因是來自政府方面，我國物業管理經過了三十多年，行業的規范化管理與整體管理水平的提升與發展卻沒有達到房地產行業近五年的水平。我國政府相關部門對物業管理重要性的認識、重視程度不夠，作為提升物業從業人員素質的注冊物業管理師制度，頒布多年卻到前年全國才正式統一組織考試，至今卻沒有像建筑施工企業的建造師制度一樣強制推行，在我國中小城鎮申報一個三級物業資質，只要找對人，有注冊資金就能辦到，物業企業資質申報的有文憑、有職業資格的人才大部分是借用為申報資質所用，加上政府主管部門對物業資質申報把關不嚴、重視不夠，因而導致了我國中小城鎮物業企業管理層人員文化素質、專業技能整體偏低，管理水平無法得到提升的被動局面。在我國中、小城鎮住宅物業小區的業主中，相當一部分業主不但缺乏對物業管理的消費意識，而且法制意識淡薄，一味強調權利而忽視相應的義務，加上社會關注程度不夠，行業協會還沒有完全發揮其應有的作用，而新聞、媒體對實施物業管理重要性方面沒有給予正面宣傳、重視，這就導致業主物業費欠繳率持高不下，并成上升趨勢。長期以來我國中小城鎮物業企業不僅普遍存在著企業規模小,難以發揮群體優勢,而且絕大多數企業存在著經濟效益差,虧損嚴重等問題。加上許多從業人員都是“半路出家”，整體素質偏低，物業服務質量不盡如人意，最終導致形成了業主投訴拒繳管理費、物業企業無法維持生存撤出小區的惡性循環。

3應對策略

地方政府職能主管部門要認真按照我國物業管理企業資質申報的相關規定，嚴格控制物業企業資質的申報、核審，徹底杜絕借證申報現象，同時加強監督檢查，真正確保資質申報資料中有文憑、有職稱、有執業資格的“人才”，都在該企業正常上班，通過規范管理，達到提升物業服務行業從業人員整體素質、修養，提高管理水平，促進物業服務行業健康發展的目的。政府部門要加大對物業管理行業支持、幫助的力度，把物業管理的收繳與水電費用收繳捆綁在一起，從而徹底解決物業費用收繳難的難題。同時加大物業管理重要性的宣傳力度，通過新聞、媒體來號召全社會對物業服務行業的重視與支持。規范物業項目招投標管理，徹底杜絕暗箱操作，健全市場競爭機制，引進優秀的物業企業通過接管本地項目，帶動并提升本地物業行業整體素質?？傊?，要徹底改變我國中、小城鎮住宅物業管理現狀，不但需要政府的重視、扶持，而且還離不開全社會的關注和物業企業自身的努力，同時更需要我們物業人的堅持、奮斗！