國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)論文

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[論文關(guān)鍵詞]土地使用權(quán)拍賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

[論文摘要]國(guó)有土地使用權(quán)的拍賣(mài)有著比一般形式的交易有著明顯的優(yōu)越性，但是我們還應(yīng)看到當(dāng)前，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)中存在著種種不良現(xiàn)象亟待解決。不僅分析了國(guó)有土地使用權(quán)的拍賣(mài)的一些風(fēng)險(xiǎn)，并且提出應(yīng)該風(fēng)險(xiǎn)的有力措施。

推行拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)是由拍賣(mài)這種形式的與生俱來(lái)的優(yōu)越性體現(xiàn)的。在拍賣(mài)機(jī)制下，一些買(mǎi)方(承包商)的保留價(jià)格可能會(huì)高(低)于賣(mài)方壟斷者(買(mǎi)方壟斷者)所規(guī)定的價(jià)格，參與者通過(guò)投標(biāo)機(jī)制可以揭示他們對(duì)商品的評(píng)價(jià)或他們?cè)柑峁┓?wù)的成本(即價(jià)格揭示功能)。而且，拍賣(mài)過(guò)程的規(guī)范性提供了其他方式所不具備的合法性，人們很少對(duì)拍賣(mài)價(jià)格質(zhì)疑。同時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的政府行為主要可以歸結(jié)為買(mǎi)和賣(mài)兩種市場(chǎng)交易行為。這是政府所有行為中最具市場(chǎng)特征的行為，由于該領(lǐng)域涉及重大的經(jīng)濟(jì)利益，只有利用拍賣(mài)這種成熟的市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行交易才有利于消除政府消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)行為中的“暗箱操作”，從而，更有利于整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。將土地使用權(quán)交易從分散、隱蔽和無(wú)序的狀態(tài)轉(zhuǎn)為集中、公開(kāi)和有序，這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)政府土地資產(chǎn)收益的最大化，使土地資源得到更合理、最有效的利用，而且可以大大增加建設(shè)用地審批工作的透明度，確立土地使用權(quán)交易的公開(kāi)、公平和公正。但是，我們還應(yīng)看到當(dāng)前，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)中存在著種種不良現(xiàn)象亟待解決。

一、不符合拍賣(mài)法，政府職能錯(cuò)位

1997年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》是我國(guó)規(guī)范拍賣(mài)市場(chǎng)管理的基本法律。《拍賣(mài)法》在第10條及14條規(guī)定：“拍賣(mài)人是指依照本法及《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立的從事拍賣(mài)活動(dòng)的企業(yè)法人”、“拍賣(mài)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由拍賣(mài)師主持”。土地行政管理部門(mén)及所屬的事業(yè)單位進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)的出讓拍賣(mài)，顯然與《拍賣(mài)法》相違背。政府及所屬機(jī)構(gòu)首先不是企業(yè)法人，其次不具備國(guó)家承認(rèn)的注冊(cè)拍賣(mài)師資格。由政府及其所屬部門(mén)從事土地使用權(quán)拍賣(mài)，存在諸多弊端:政府職能錯(cuò)位，政府的職能應(yīng)該是宏觀調(diào)控而不是土地拍賣(mài)等具體的微觀操作；出于地方利益或部門(mén)利益或小團(tuán)體利益，政府及其所屬部門(mén)很可能濫用政府背景，形成政府對(duì)市場(chǎng)的壟斷，降低市場(chǎng)效率，破壞正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。

二、串謀現(xiàn)象嚴(yán)重

串謀是指?jìng)€(gè)人或團(tuán)體為尋求自身利益，利用各種合法或非法手段，通過(guò)各種活動(dòng)去改變或影響法律從而獲取某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格與真實(shí)成本之間的差額的非生產(chǎn)性活動(dòng)。在我國(guó)，土地是一種特殊的商品，其特點(diǎn)又為國(guó)有土地拍賣(mài)中競(jìng)價(jià)人的串謀創(chuàng)造了有利條件，首先，土地的不可移動(dòng)性使土地市場(chǎng)不完全具有全國(guó)性，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不夠充分對(duì)土地領(lǐng)域的串謀者來(lái)說(shuō)，他們一旦獲得了具有排他性的土地產(chǎn)權(quán)(即一定期限土地使用權(quán))，實(shí)際上也就獲得了一種近似法律意義上的壟斷權(quán)，并且可以在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的條件下，使產(chǎn)權(quán)通過(guò)交易而產(chǎn)生利潤(rùn)。在我國(guó)房?jī)r(jià)高速攀升的情況下，底地價(jià)成本可以使企業(yè)獲得暴利，這也為競(jìng)價(jià)人串謀提供了更大的利潤(rùn)空間；其次，土地實(shí)行新政策后，房地產(chǎn)業(yè)還在沿用一些老的行規(guī)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須手中有地才具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，擁有開(kāi)發(fā)資質(zhì)者才能參加土地拍賣(mài)。這一規(guī)定的直接結(jié)果就是，一些有大批資金卻沒(méi)有地的企業(yè)不具備拍賣(mài)資格，致使許多擁有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的大開(kāi)發(fā)商就四處搞地，然后再賣(mài)給眾多沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的小開(kāi)發(fā)商，自己坐收漁利。所以，一般來(lái)說(shuō)，參與土地競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商之間并不陌生，這無(wú)疑為他們之間的合作與串謀創(chuàng)造了有利條件。在國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)中，拍賣(mài)參與者為了使自己的收益最大化，常常進(jìn)行串謀。

我國(guó)土地拍賣(mài)中的串謀一般可以分為以下三種，第一種串謀是土地競(jìng)買(mǎi)人之間的串謀，競(jìng)買(mǎi)人之間進(jìn)行合謀是為了壓低價(jià)格，他們事先達(dá)成協(xié)議不相互競(jìng)價(jià)，同時(shí)選擇一個(gè)成員與聯(lián)盟外的競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)。通過(guò)這種方式，他們期望達(dá)到價(jià)格不要太高。而拍賣(mài)前，在他們中間進(jìn)行私下拍賣(mài)，公開(kāi)拍賣(mài)時(shí)的成效價(jià)格與私下拍賣(mài)時(shí)成交價(jià)格的差額，作為他們聯(lián)合競(jìng)價(jià)的串謀收益在聯(lián)合體成員中進(jìn)行分配，具體的分配按其事先約定的方式進(jìn)行;第二種串謀是土地交易部門(mén)官員與競(jìng)買(mǎi)人之間的串謀，土地競(jìng)買(mǎi)人收買(mǎi)土地交易部門(mén)官員，使得公開(kāi)的拍賣(mài)成為了作秀的舞臺(tái):第三種串謀是指土地監(jiān)察部門(mén)官員、土地交易部門(mén)官員以及競(jìng)買(mǎi)人進(jìn)行三層組織的串謀，使得土地競(jìng)買(mǎi)人在看似合法的交易下獲得非法的收益。對(duì)此，應(yīng)采取以下對(duì)策為宜。

（一）確定適當(dāng)?shù)耐恋乇Ａ魞r(jià)。底價(jià)是串謀所獲收益的決定性因素之一，即串謀空間大小的決定性因素。所以，應(yīng)該通過(guò)科學(xué)的方法制定底價(jià)，并將其制度化，加以推廣。在制度化沒(méi)有推廣之前，我們主要可以通過(guò)以下兩方面來(lái)控制：一方面，可以邀請(qǐng)權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，為政府制定保留價(jià)提供依據(jù)，以避免保留價(jià)過(guò)低為開(kāi)發(fā)商串謀提供較大的收益空間:另一方面，政府可以隱藏保留價(jià)，目前，在我國(guó)土地拍賣(mài)市場(chǎng)上基本上是采用的保留價(jià)隱蔽制，即使是拍賣(mài)成功了也不公開(kāi)保留價(jià)，一旦拍賣(mài)價(jià)達(dá)不到保留價(jià)則保留該塊土地。這種方法在其他一些物品(如古董，字畫(huà)等)中也較常用。

（二）提高其串謀成本。我國(guó)《拍賣(mài)法》第六十五條規(guī)定：“違反本法第37條的規(guī)定，竟買(mǎi)人之間、競(jìng)買(mǎi)人與拍賣(mài)人之間惡意串通。給他人造成損害的，拍賣(mài)無(wú)效，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。由工商行政管理部門(mén)對(duì)參與惡意串通的競(jìng)買(mǎi)人處最高應(yīng)價(jià)10%以上30%以下的罰款;對(duì)參與惡意串通的拍賣(mài)人處10%以上50%以下的罰款。工商行政管理部門(mén)給予行政處罰即可。“但是，對(duì)于某些串通拍賣(mài)行為具有嚴(yán)重的社會(huì)危害性，構(gòu)成犯罪的情況，應(yīng)當(dāng)按照合同詐騙罪進(jìn)行處理而不應(yīng)做無(wú)罪處理。”另一方面，可以通過(guò)建立國(guó)有土地使用權(quán)交易信息系統(tǒng)，公開(kāi)每一宗被查處的國(guó)有土地串謀交易，并向銀行提供詳細(xì)資料從而影響開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度。同時(shí)，也可以根據(jù)所出讓的地塊價(jià)值不同，提高保證金交納的比例。參與競(jìng)拍的買(mǎi)家都必須先向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)遞交申請(qǐng)書(shū)，經(jīng)資格審核同意后，簽下競(jìng)買(mǎi)協(xié)議，并交付履約保證金。若因競(jìng)買(mǎi)人在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)不舉牌而導(dǎo)致標(biāo)的物流拍，保證金將不予返還，全部收歸國(guó)庫(kù)。這也是通過(guò)提高串謀成本來(lái)減少串謀的一種方式。

（三）增加競(jìng)價(jià)人數(shù)。首先，在全國(guó)甚至國(guó)際媒體上拍賣(mài)公告，盡可能地吸引更多的開(kāi)發(fā)商，降低競(jìng)價(jià)人串謀的可能性；其次，可以適當(dāng)延長(zhǎng)拍賣(mài)公告與拍賣(mài)開(kāi)始日之間的時(shí)間，以保證開(kāi)發(fā)商有足夠的時(shí)間對(duì)該地塊進(jìn)行考察和評(píng)估，從而達(dá)到吸引開(kāi)發(fā)商的目的；再次，在規(guī)劃允許的條件下，將面積過(guò)大的宗地劃分為稍小的地塊，從而適當(dāng)降低競(jìng)買(mǎi)者的準(zhǔn)入門(mén)檻；最后，完善與土地新政策相協(xié)調(diào)的新房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)定。

參考文獻(xiàn)

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