物業費范文10篇

縱觀當下的物業服務企業，在生存艱難的大環境下大多都在謀求自救，以盡力改善生存質量和竭力延長生存時間，希望使自己支撐到行業大環境有效改觀的那一天。目前，上調物業費是一種最快、效果最明顯的自救途徑之一，它既能保證物業服務企業不降低服務標準，又能快速改變企業的生存狀況。筆者所在的四川悅華置地物業管理有限公司（以下簡稱“悅華物業”）也進行了成功的嘗試且頗有感觸。悅華物業管理的城市花園項目位于成都市西北的彭州市，建筑面積為12萬余平米，交付入住已逾八年，但物業費仍是入住時的0.50元/m2/月-0.58元/m2/月。經八個多月的艱辛努力，至2011年12月，小區的物業費上調至0.70元/m2/月-0.80元/m2/月，商業物業費上調至1.20元。欣喜之中多少有些成就感。

1.做好基礎服務是上調物業費的基礎

之所以在悅華物業眾多的物業項目中首選“城市花園”作為上調物業費的試驗項目，是因為公司通過在該項目八年時間的管理與服務，已經在該小區建立了比較好的口碑和品牌形象，這口碑當然是通過提供比較高質量的服務而日積月累起來的，這其中當然包括長期為業主提供“無差別的服務”，即在物業服務成本不斷上漲的情況下沒有降低服務標準，而是始終如一地按照物業服務合同約定的標準提供服務。因此，業主對物業服務的感受也是無差別的，其實，業主的這種感受是在享受了——至少在最近兩、三年服務成本剛性提高而物業費未變——超值服務后感受到的。這就為悅華物業上調物業費的意見提出后沒有遭到業主大范圍的強烈抵觸奠定了基礎。

2.要讓業主明白物業費為什么要上調

業主平平靜靜、安安穩穩地生活了八年，似乎沒有什么不妥當，現在卻為什么要提出上調物業費？這是我們剛提出上調物業費時許多業主常掛在嘴邊的問題。不管是不是明知故問，但“明明白白消費”的理念已深入業主內心，任何人都不愿當“冤大頭”或被暗譏為“弱智”。換句話說，讓業主明明白白地消費，知曉物業費上調的原因，物業服務企業應責無旁貸，這也是讓業主從內心深處認同上調物業費比較關鍵的一環。于是，悅華物業將近幾年特別是近一年來的經營、服務情況作了一個較為詳細的公示，業主從公示中可以直觀地與他們所見到的物業現場情況相對接，判斷公示內容與現場實際情況的符合程度，并進而判斷上調物業費是否真的有必要。當然，在公示中，悅華物業也表達了如不能上調物業費，項目則已無力再如前運轉，公司將無奈退出該項目。

3.統一內部認識并全員努力是物業費可能上調的關鍵

本文作者：隋春俠工作單位：西安科技大學

總額包干的方法，即在往年支出的基礎上確定今年的物業管理費總額，比如說500萬。相信采取方法3的高校一定也是在實際情況的基礎上制定的包干經費，只是方法3過于簡單，遇到臨時工最低工資標準上調或物價上漲等情況，在調整預算時存在較大難度，很可能與實際支出之間產生較大的偏差。

筆者認為物業管理費核定應建立在學校實際情況的基礎上，由于高校規模不同，物業服務范圍不同，物業服務人員結構不同，各學校可以根據自身的實際情況，進行測算，找出適合自己學校的標準。以某校為例，該校最初采用的是方法1，為了適應社會發展的需要，在方法2的基礎上結合學校自身的情況進行了測算和改進。具體步驟如下:確定測算的依據1、確定服務面積。物業服務的面積具體包括學生公寓清掃面積、教學樓等其他室內清掃面積、室外清掃面積、綠化管護面積。2、后勤公司物業崗位設置數。通過崗位設置數，統計出清掃人員、綠化人員、門衛和其他人員各有多少人，其中正式工和臨時工各有多少人。3、后勤物業管理費近三年實際支出情況。為了新方案的順利開展，測算方案的結果以不低于實際支出數為準。4、按原協議應支付的經費總額。物業管理費核定根據學校的實際情況，將物業管理費測算分為三部分:臨時工工資、正式工人員經費和運行保障經費(包括維修費、材料費、管理費等)，三項經費相加即為應支付給物業公司(或物業部)的物業管理費總額。

1、臨時工人數的確定和經費的確定臨時工具體可以分為，清掃人員、綠化人員、門衛、公寓管理員、洗衣工等。清掃和綠化人員是和服務面積直接相關的，可以根據清掃和綠化面積以及崗位聘任數倒算，找出適合學校的標準，比如:公寓清掃面積為45，690平方米，原核定崗位數位66人，倒算標準約為1:700平方米，教室等其他室內清掃面積為69，799平方米，原核定崗位數為62人，倒算出標準約為1:1100平方米，在此標準的基礎上，以后再有新的面積增加，可直接根據標準核定臨時工人數。門衛數可以根據樓宇的數量來核定。公寓管理員、洗衣工等其他人員人數基本是固定的，可按崗位數來核定。臨時工人數確定后，我們可以大致測算出所需支付費臨時工工資。為什么說大致呢?因為在實際工作中，由于對臨時工的要求不同，所支付的工資標準也是不同的，部分臨時工的工資標準略高于最低工資標準。這就需要我們在測算完以后，與實際支出數進行對照，找出一個合適的比例，將臨時工工資總額適度上浮以適應實際的需求。2、正式工人數及人員經費的確定正式工以后勤公司實際安排的為準。方法2中并沒有單獨提到正式工，但是在測算的過程中，大家會發現，正式工人員經費是一個不能回避的問題，因為按照高校目前的個人收入水平，后勤正式工的待遇要比一般臨時工的高很多。如果簡單的按每月1000元的標準來核定是不能滿足實際需求的，為了足額發放正式工經費，這部分經費勢必要從物業管理的其他經費中出，與其如此，不如將正式工的人員經費由學校全額承擔，在保障正式工的利益的同時，使他們可以輕裝上陣，盡心盡力的做好物業服務工作。3、物業管理運行保障經費的確定在此，筆者將除人員經費外，與物業管理相關的經費統稱為物業管理運行保障經費。在方法2中，這部分經費是分為了管理費、其他綜合因素、維修費、材料費，每一項都有不同的核定標準。在實際工作中，筆者發現，管理費、維修費、材料費等每年的支出并不十分均衡，以材料費為例，某校物業管理材料費2010年支出32萬元，2011年支出44萬元，2012年預計支出25萬元，以上數據沒有任何規律可言，所以要核定出標準有很大的難度。筆者認為，對于運行保障經費可以采用方法3來，即對后勤物業管理運行保障經費支出總額采用包干的方式來確定。一方面，學校測算的目的在于確定經費撥款總額，經費的使用權在物業公司(或物業部)，學校沒有必要將管理費、維修費、材料費等預算細分，另一方面，學校采取總額包干控制，有利于調動后勤自主理財的積極性，降低物業管理的成本。隨著物價的上漲，可以根據物價上漲指數對包干經費的總額按年度進行調整。

近年來，業主與物業公司之間因物業服務引發的矛盾已經成為影響住宅小區和諧、穩定的最主要因素。這既與物業公司未能提供及時、有效地為業主提供滿意的服務有關，也與業主任意地、過于頻繁地行使物業服務合同抗辯權有關。部分業主動輒以服務質量差、業主不滿意為由拒絕繳納物業服務費(以下簡稱“物業費”)，欠費現象較為普遍。據中國物業管理協會2008年5月的《全國物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，被調查的4600家物業公司中，商品房小區平均物業費繳費率僅為79.48%左右，有些地區的平均繳費率甚至只有68.57%。（中國物業管理協會秘書處.全國物業管理生存狀況調查報告[R］.2008－05－09[2010－01－03］，http：//220.194.44.52/？action－viewnews－itemid－999.）據北京市居住小區管理辦公室2004年對北京市28個商品房小區的調查統計，收費率能達到80%以上的只有14個小區，有8個小區的收費率為60%左右，另外6個小區的收費率只有30%[1］。2008年上海出現了物業公司撤離小區的風潮，至少有10家物業公司因經營嚴重虧損撤離了近50個小區[2]。據筆者在南昌市物業管理協會的調查，2009南昌市商品房小區的繳費率整體維持在70%～80%，有的繳費率甚至不足50%。物業費的普遍拖欠，不僅激化了物業公司與業主之間的矛盾，而且使物業公司的生存環境面臨嚴重困難，不少物業公司處于虧損經營狀態。（根據中國物業管理協會秘書處2008年5月公布的《全國物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，在4600家物業公司中，盈利1843家，占40.07%，虧損1871家，占40.76%；持平886家，占19.17%。）另一方面，開發商為了自己的經濟利益，盡快把樓盤銷售出去，往往單方面對業主許諾免除前期物業甚至入住后若干年內的服務費，更是使得物業公司的生存環境雪上加霜。（例如，位于南昌市紅谷灘區的“東方海德堡”，是由江西鴻源科創房地產開發有限公司開發、深圳蓮花物業管理有限公司提供物業服務的樓盤。2009年6月以來，因開發商對業主承諾5年內免除物業費、自己又拖延支付按照與物業公司簽訂的合同的物業服務補償費，引發了開發商與物業公司之間的物業服務糾紛，并使業主利益遭受了嚴重損害。）為了有效化解業主與物業公司之間的物業服務糾紛，最高人民法院出臺了《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)(以下簡稱《審理物業服務糾紛案件的解釋》或《解釋》)。該《解釋》第5條、第6條對物業服務合同中的業主抗辯權的行使與限制作了具體規定。但從實踐來看，如何防止業主動輒行使抗辯權，避免因拖欠物業費而把物業公司與業主推上矛盾的兩極，則更值得人們的關注。

一、物業服務合同履行中的抗辯權表現形式

在雙務合同中，如果一方未履行合同義務或者履行不符合要求而向另一方請求履行債務時，對方就有可能通過行使抗辯權而與之對抗。我國合同法規定了雙務合同履行中抗辯權的3種形式：同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權。物業服務合同是雙務合同、有償合同。在物業服務合同中，物業公司應當按照合同約定履行為業主提供物業服務、營造良好的小區環境的債務，業主應當履行向物業公司支付物業費的債務。在實踐中，業主通常以物業服務質量差、不符合要求為由拒交物業費的形式來行使抗辯權；物業公司則拒絕為未繳費的業主提供專屬于其的服務項目，如拒絕提供維修服務、暫停二次供水服務等，遇業主欠費行為普遍時，則可能減少、停止小區的公共服務，更有甚者，對欠費業主進行人身威脅或暴力攻擊。

1.業主行使抗辯權的表現形式

在物業服務合同中，業主行使抗辯權的表現形式主要有：(1)物業公司未履行本應先履行的服務時，業主拒絕支付物業費。物業費的支付一般是按單位時期支付，如按月支付。如果在應支付費用的這一單位時期內，物業公司尚未履行完畢債務，如尚有若干天的衛生保潔、修剪花草、修理公共設施設備等工作未完成，而向業主請求支付物業費時，業主則可基于物業公司未先履行合同義務而行使先履行抗辯權，拒絕支付物業費。(2)物業服務合同約定物業公司應履行某一特定服務項目但時間約定不明確時，業主以物業公司尚未履行這一服務項目為由行使同時履行抗辯權，拒絕支付物業費。在物業服務合同中，盡管對物業服務的項目有明確規定，但對履行這些服務的時間不可能逐一加以明確。例如，在物業公司提供的門禁系統故障或樓道照明燈等各類維修服務時，由于物業服務合同并未對物業公司應在什么時間內上門服務作出明確規定，當物業公司要求業主支付物業費時，業主則以物業公司提供的服務不及時為由進行抗辯，拒交物業費。(3)在物業公司履行的物業服務、營造的小區環境不符合合同約定時，業主拒交物業費。一般地，物業服務合同會對物業服務的質量，即物業公司應當如何保持小區環境作出詳細的規定，如衛生保潔應每日清掃兩次、修剪花草每周兩次、門崗每日24小時值班、保安人員每小時巡邏等。有的物業服務合同甚至約定“路面不得有明顯垃圾”、“綠地不得有過長雜草”、“安保人員不得脫崗”等。如果物業公司履行的物業服務、營造的小區環境未達到合同約定的要求，業主就有可能行使先履行抗辯權或同時履行抗辯權，拒交物業費。(4)在物業公司經營困難、可能停止履行物業服務時，業主行使不安抗辯權，拒交物業費。當物業公司經營遇到困難，如拖欠物管人員工資、高額水電費，或者是因物業公司自身所負較大數額債務被債權人起訴到法院，甚至被債權人申請破產時，業主依法行使不安抗辯權。

2.物業公司行使抗辯權的表現形式

一、物業管理中物業服務費收繳困難原因

(一)物業服務費定價及名目不公開透明

很多地方條例規定，普通住宅的物業服務費，由業主大會、開發建設單位與物業企業在政府指導價格范圍內協商確定。政府指導價格由價格主管部門會同物業管理主管部門制定，并向社會公布。盡管如此，實踐中物業服務費的定價過程并不透明，特別是到底包含哪些服務項目，服務標準如何，如何確定的服務價格等問題并未及時向業主公布，導致在物業管理過程中業主期望過高，不滿意物業企業的工作而拒交物業費。

(二)物業企業責任不明確

物業企業應當履行其物業服務合同中的約定義務以及一定法律規定下的法定義務。物業企業最基本的責任主要是要保證物業的安全、整潔和正常使用功能。所謂物業服務業企業責任不明確，實際上是指責任標準的不明確。實踐中，常引發矛盾的問題在于物業企業對于物業安全的保證是否包括對業主人身財產的安全保障，是否應當設置嚴格的門禁制度;在小區綠地上出現亂種果樹田地的現象是否應歸咎于物業企業對物業整潔責任履行的不到位等等。這些疑問都可能導致業主對物業企業的不滿，使物業費收繳困難。

(三)業主以不繳物業服務費為手段對抗物業企業

〔摘要〕當前，由于物業公司剛性收費標準和小區居民彈性服務之間的矛盾，導致物業管理公司在收取費用過程中存在很多問題。因此，本文通過演化博弈對物業公司、業主、政府三個主體之間相互追求利益最大化過程中進行行為分析，并對小區物業收費問題提出有針對性的建議。

〔關鍵詞〕住宅小區;物業收費;演化博弈

物業管理公司收取的物業費既是使物業公司正常運行的保證，又是使業主安心生活的重要條件。但是，我國物業管理收費問題居多，主要表現在收費難和收費行為不規范，如何解決好這些收費問題是物業管理公司可持續發展的重要保障。

一、業主與物業管理公司之間的博弈

業主與物業管理公司之間的演化博弈思路是：建立兩者之間的博弈模型，物業公司如果提供優質的服務就會得到業主的認可，否則得不到業主的認可，業主選擇是否交物業費的標準是對物業公司提供的服務是否滿意的思路進行反復博弈，以此達到利益的最大化。（一）博弈分析的假設。在對物業管理公司和業主之間的利益進行博弈分析之前，提出以下基本假設。1.物業管理公司和業主是有限理性的主體。物業公司可選擇提供“優質服務”和“劣質服務”兩種策略，比重各占y和（1-y）；業主的策略是“按時繳納物業費”和“拖欠物業費”，比重分別為x和（1-x）。2.物業公司收取的物業管理費用為P1，物業公司選擇提供劣質服務時業主獲得的收益為P2，物業公司提供優質服務時業主獲得的收益為P3，業主拖延物業費時用于投資其他所獲得的收益為E2。3.業主選擇“拖欠物業費”策略時，物業管理企業選擇“不提供優質服務”的初始收益為0，業主延期繳費時物業公司的收益為F，物業公司利用收取的物業管理費投資于其他行業得到的額外收益為E1，物業公司提供優質物業時所花費用為C1，物業公司提供劣質服務時所花費用為C2。經上述分析，建立物業公司和業主之間的博弈模型，得出兩者的博弈矩陣（見表1）。（二）博弈模型構建與分析。根據表1，對于物業公司來說，選擇提供優質服務的預期收益的期望收益UT1，物業公司提供劣質服務的預期收益UT2以及物業公司的平均期望收益UT；業主選擇繳費時的期望收益AT1，不繳費時的期望收益AT2，業主的平均收益AT分別為（1）UT1=x（P1+E1-C1）+（1-x）（F-C1），（2）UT2=x（P1+E1-C2）+（1-x）（F-C2），（3）UT=yUT1+（1-y）UT2。由上述物業公司的期望收益，可得出物業公司在選擇“提供優質服務”下的復制動態方程F（y）==y（UT1-UT）=y（y-1）{x（P1+E1-F）+（F-C2）}，令F（y）=0，則該復制動態方差會有三個均衡點x=，y1=0，y2=1，當UT1>UT2時，物業公司選擇“提供優質服務”策略，此時x<。同理，可以得出業主選擇繳費時的期望收益、不繳費時的期望收益、業主的平均收益分別為（4）AT1=yP3+（1-y）P2，（5）AT2=y（P3+E2）+（1-y）（P2+E2），（6）AT=xAT1+（1-x）AT2。由上述業主的期望收益，可得出業主在選擇“按時繳納物業費”情形下的復制動態方程F（x）==x（AT1-AT）=x（x-1）（y-E2），令F（x）=0，則該復制動態方程會有三個均衡點y=E2，x1=0，x2=1，當AT1>AT2時，業主選擇“按時繳納物業費”策略，此時y<E2。

二、政府與物業管理公司之間的博弈

摘要：作為油田產業發展的堅實后盾，油田物業管理工作變得愈發重要，只有提高物業管理水平，才能為居民提供高質量、更安全的生活環境，進而提高生活質量。油田物業管理與一般的物業管理存在一定的區別，因為油田管理會根據礦區所處的位置而建起來的，且大都位置相對偏僻，社區所處的環境不是很理想。為此，本文就油田物業管理中存在的問題與對策進行了分析與探究。

關鍵詞：油田；物業管理；問題

新時期，為滿足社會的發展，加強油田企業發展與建設成為必然要求，作為油田發展與建設的重要內容，物業管理是一項重要工作，其決定著居民的生活質量。但是，就目前油田物業管理現狀的分析，了解到油田在物業管理方面還存在著諸多的不足，制約著物業管理的實效性，成為當前亟待完善的重要內容。以下就油田物業管理中所存在的問題進行具體性的分析。

一、油田物業管理中所存在的問題

1.安全問題

油田物業管理中，安全問題相對突出。為保證油田的高效生產，應做好通信、供電與供水工作的安全性，以提高居民的生活質量[1]。但是，從目前油田物業管理現狀來看，通信設備故障百出，日常的維護力度不足，導致通信網絡信號質量低下、不穩定。此外，突然停電、斷電的情況時有發生，會大大影響油田區域的通訊需求。在供水、供電方面，由于相關人員缺乏足夠的安全意識，日常的監督與審查力度不足，極易導致供水管道破裂、線路漏電等安全事故的發生，對人們的安全與生活構成威脅，是一項尖銳性的問題。

社區建設是我市城市建設的重要組成部分。在市委市政府的重視下，我市社區工作發展勢頭良好，特別在今年我市“兩會”上市長在政府工作報告中提到要“開展和諧小區創建活動”。物業管理在社區建設中的地位是不可低估的，但從目前社區工作情況看，社區干部最煩、工作精力化得最多的事就是小區的物業管理，特別是老小區的物業管理更是成了難題。滸山街道范圍內有住宅小區177個，建筑面積574萬平方米，住戶4.6萬戶，其中在2000年前建造的老小區有97個，建筑面積306萬平方米，住戶2.9萬戶，實行物業管理的小區有63個，其余的只實行衛生保潔。目前這些老小區物業管理中普遍存在“四低”現象，即：覆蓋率低、收費標準低、物業費收繳率低和服務檔次低的問題。接管老小區的物業公司連連虧損，如城東新村的物業管理公司從2005年來連續虧損了三年，所以物業公司在管理上也不很到位，有的物業公司到期不愿接管，撤出小區，造成了惡性循環。分析原因主要有：

一、老小區先天性嚴重不足，基礎設施不配套。由于老小區開發時間早，年久失修，普遍存在著屋面墻面滲水嚴重、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題，再加上老小區中有部分是原來單位的集資房或公房，安全保障設施不齊全，物業維修金又無法落實，這樣增加了物業管理難度。有的老小區由于規模小、小區通道多，造成管理運行成本大；還有的在原來規劃、建設、房屋質量等方面有遺留問題，物業管理用房、經營用房配置又不到位。同時老小區內居住人員復雜，低收入家庭多（如城東新村2500戶居民中，下崗工人占30%比例），出租房比例高，人員流動性強，不僅對物業需求標準難以統一，而且收費困難，影響服務檔次的提升。

二、小區管理缺乏力度，物業進駐難成共識。由于老小區內違章停車、私自搭建、架空層出租、野蠻裝修等情況時有發生，而物業公司因無法實施行政措施，只能對居民進行勸阻，導致物業企業在實際管理中存在諸多困難。此外政府有關部門在相互配合上沒有整體性，如小區周邊的無證經營，特別是餐飲業，作為工商、衛生、環保都可以管，但實際上沒有一家單位真正在管。物業公司對這些居民反映的問題無法解決，居民認為物業公司沒有管好，意見比較大，有的業主就拒交物業費，使得整個物業費收取出現了難題。現在小區物業收繳率一般在80%左右，低的只有65%，在老小區中有10－15%的住戶長期只交衛生費不愿交納物業費，甚至是一些機關事業單位干部職工欠交物業費現象已屢見不鮮。

三、物業管理不夠規范，業主委員會作用發揮不大。目前我市19家物業公司中只有三家具有二級資質，其他都是三級資質，資質低下導致部分物業公司管理質量不高。一是沒有公開與業主委員會簽訂《物業服務合同》，不能按照合同約定的服務內容和服務標準提供質價相符的物業服務，侵害了業主的合法權益。二是行業隊伍素質不高，人才短缺。從業人員很多是外來務工人員，沒有經過相應的管理培訓，無論是職業道德、專業技術、應急能力、法律知識水平等都難以適應物業管理和服務的要求。三是老小區物業收費低，一般都在每月每平方米0.2－0.25元之間，而服務人員工資報酬在逐年提高，接管的物業公司無利可圖，甚至虧損，往往出現管理不到位、服務質量降低現象，導致居民滿意度和物業費收繳率的降低。四是現有業主委員會人員基本上是一些退休人員或在職人員組成的，屬于一種松散型的組織，其作用尚未充分發揮。

四、新《勞動合同法》出臺，加重了物業公司成本負擔。新《勞動合同法》實施后，用工制度更加規范，勞務成本也會提高，這對勞動密集型企業物業公司影響很大。原來招的員工一般文化、技術要求不高，就業門檻低，工資報酬相對低廉，現在如果真正按《勞動合同法》條例實施，勞務成本要提高50%以上，從原來每人每月900元左右提高到1300元左右，所以物業費勢必也水漲船高。據了解，有個小區原來的物業費是18萬元，現在要提高到42萬元，提高了133%。物業收費大幅度提高，肯定會出現更多的居民不接受、難接受，物業費收繳率可能更低，退出管理小區的物業企業會更多、更頻繁的現象，老小區物業發展面臨舉步維艱處境。

建議：

隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理行業應運而生，成為新興行業。物業公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業管理較為規范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業管理，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業而成立的物業公司，其管理物業規模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

一、物業公司的收入及征收特點

（一）規模較大的物業公司的收入及代收費用包括：物業管理費收入、租金收入、經營停車場、游泳池、各類球場等公用設施收入、清理生活垃圾收入、物業大修收入、中介收入、廣告收入、其他收入及代收水費、電費、燃氣費、房租、維修基金、暖氣報裝費、排污費、寬帶入網費、有線電視入網費等。一些規模較小的物業公司只有以上項目中的幾種收入。

（二）物業管理行業企業收費及收入現狀。

1、物業收費面對的是廣大業主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業主因房屋質量問題、物業服務質量問題、業主已入伙但未實際入住等因素拒交物業費。造成部分物業費收入不能到位。

2、部分物業公司物業費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業費標準收取物業費，再綜合入伙率、入住率、物業費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業費征收率在30%---80%之間。部分物業公司存在微利經營、艱難經營狀態，少數物業公司需房地產開發公司的補貼收入才能略有贏利。

一、居住型物業企業的發展現狀

(一)物業費繳費率低

天津市A物業管理有限公司為例，其對濱海新區某一普通住宅項目進行物業管理，自2012年5月起一期業主辦理入住，截至到當年年底共有312戶居民進住，我們就以這312戶居民為樣本，觀察其物業費的繳納情況。2013年7月之前按時繳納物業費的業主是312戶,物業費繳納率為100%，數字讓人欣慰，但這一現象是由于辦理入住手續時必須預付1年以上的物業費的硬性規定所實現的。從2013年8月起，按時繳費的業主逐漸減少，截至到2015年3月底，按時繳納物業費的業主僅有124戶，還不到所觀察的業主的40%。整個物業費的繳納情況呈現出隨居住時間增長，按時繳費人數逐漸下降的線性關系。

(二)建管不分家

雖然一直呼吁物業市場化，且物業服務企業也具有獨立法人，但大多是由房地產開發公司出資控股，這就是人們所說的“父子關系”。天津市的物業公司也不例外，親密的關系導致諸多問題的出現。例如，在價格方面，本應由物業企業對物業服務的價值進行衡量測算后，與業主協商定價，而現在往往是由控股的股東來決定，即房地產開發公司定價，從而導致價格機制失靈。更有甚者，房地產開發商為了銷售業績，將物業服務作為贈品，送給業主，嚴重損害物業企業的利益。另一方面，開發商在選擇前期物業企業時，直接選聘自己控股的物業企業，并沒有通過公開招投標方式擇優聘用，導致市場競爭機制失靈。第三，由于有房地產商做靠山致使這些附屬的物業企業不思改革，不求上進，卻仍未被市場淘汰，而獨立的物業企業卻因生存困難，被迫退出市場，致使市場退出機制失靈。

(三)房地產開發公司遺留問題多

近年來，隨著房屋市場化步伐不斷加快，城市住宅小區物業管理的市場化步伐也在加快。雖然在市場化過程中，國家也在不斷通過立法、行政規制的方式加強對物業管理市場的依法管理，但由于我國現有物業管理制度設計的缺陷，民眾民主管理意識和能力的欠缺，涉及物業管理稅費制度不盡合理，從而滋生出小區物業管理的一系列問題，直接影響到民眾的安居樂業和城市社會的安定穩定，必須引起各級政府的充分重視。下面，本文從當前物業管理所存在的問題出發，分析問題的成因，并提出相應的解決路徑和方法。

一．當前物業管理所存在的問題及成因

(一)業委會被控制，成為少數業主牟利的工具。雖然目前法律或地方性法規已明確了業主委員會成立法定要件、程序，但是由于小區業主的民主意識不強、參與度不高，往往給了某些別有用心業主提供了謀取私利的土壤和條件。例如，有些小區的業委會利用物業簽約的決定權，不僅要求物業在小區的收入中拿出部分給業委會成員發工資，而且為了便于業委會尋租，還采取了物業單位一年一簽的方式；還有些業主為了達到控制業委會和物業的目的，利用小區業主民主意識不強、參與度不高的漏洞，弄虛作假，以騙取法定足夠的票數來更換或控制物業單位，達致其私人目的。

(二)物業企業運作不規范，損害業主的合法權益。由于某些小區的業委會沒有成立或者雖然成立了業委會，但存在業委會形成虛設，無法有效監督物業公司，甚至有的還與物業公司形成利益共同體。這些都直接導致物業管理公司在對小區實施物業管理過程中不夠規范、透明。像有的小區物業存在隨意公攤公共水電費用，不當挪用小區停車收費、124商家進場費、廣告費等屬于小區全體業主所有的收入，違法侵占公共空間用于牟利等等現象，嚴重侵害小區業主的合法權益。

(三)開發企業遺留建筑質量問題，增加物業的負擔。目前小區的商品房建筑質量問題主要有兩個方面，一是業主所購買的房屋的質量問題。這以屋面、墻面滲水、衛生問、陽臺漏水、樓板裂縫、空鼓等建筑質量通病較為常見。二是小區的公建部分的質量問題。主要集中體現在小區道路、地下雨污管網、地下室設備設施、安防、消防等方面的質量問題。這些問題往往是隱蔽工程，而且屬于小區的公建設施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、維護、維修就需投人大筆的資金，物業對此往往無能為力。特別小區的消防管網、設備設施，由于缺乏專業人員和相關設備維修，使得許多移交物業管理的小區普遍存在消防管網、設備設施老化或破壞嚴重，形成嚴重的火災隱患。像近期福州市組織進行的消防大檢查中所發現的閩發西湖廣場、芍園1號因消防設備設施老化或被破壞，物業又無力整改，而被消防支隊責令予以暫時停業整改就是這方面的典型案例。

(四)物業費、水電費用欠繳情況普遍，物業管理難以為繼。由于各種各樣的因素，小區普遍存在欠繳物業費的情況。當前比較普遍的物業費欠繳原因在于：一是開發商遺留問題未解決，導致物業收費困難。二是物業管理存在的問題。像安保、保潔、停車管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至鄰里間裝修、房屋使用不當等等都會成為不繳物業費的原因或借口。而物業管理費作為物業公司的最主要收入來源，其欠繳將直接影響物業管理公司的服務水平和質量。