物業管理行業涉稅問題調研報告

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隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理行業應運而生，成為新興行業。物業公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業管理較為規范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業管理，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業而成立的物業公司，其管理物業規模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

一、物業公司的收入及征收特點

（一）規模較大的物業公司的收入及代收費用包括：物業管理費收入、租金收入、經營停車場、游泳池、各類球場等公用設施收入、清理生活垃圾收入、物業大修收入、中介收入、廣告收入、其他收入及代收水費、電費、燃氣費、房租、維修基金、暖氣報裝費、排污費、寬帶入網費、有線電視入網費等。一些規模較小的物業公司只有以上項目中的幾種收入。

（二）物業管理行業企業收費及收入現狀。

1、物業收費面對的是廣大業主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業主因房屋質量問題、物業服務質量問題、業主已入伙但未實際入住等因素拒交物業費。造成部分物業費收入不能到位。

2、部分物業公司物業費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業費標準收取物業費，再綜合入伙率、入住率、物業費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業費征收率在30%---80%之間。部分物業公司存在微利經營、艱難經營狀態，少數物業公司需房地產開發公司的補貼收入才能略有贏利。

二、物業管理行業企業在涉稅上存在的問題及成因：

（一）收入不真實。主要表現在以下幾種方式：

1、部分收入不入賬。業戶在繳納物業費或租金時，未能索取發票，部分物業公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業公司在取得物業管理費收入或租金收入時，暫掛預收款、其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款、其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業管理規模不相符。少數物業公司以住戶裝修保證金抵業主應繳的物業管理費時，不作收入處理。

3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產公司介紹他人買房，減免當年物業管理費等方式，相應減少了公司應收物業管理費收入。形成應計收入而未計的情況。

4、應收取的物管費以“工資、費用”的形式減少收入，少數物業公司在收取單位物業管理費時，未按規定開具發票，而是以工資、日常發生的費用等方式，向對方取得該部分物業管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

5、補貼收入記往來賬。少數物業公司對于房地產公司物業管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。

（二）納稅申報不規范

1、納稅義務發生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業稅當期計稅依據不準確。就一次性收取的物業管理費或房屋租賃收入，根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）中第五條“關于納稅義務發生時間”的規定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款、包括預收款、預付款、預存款、預存費用、預收定金等，其營業稅納稅義務發生時間按照財務會計制度的規定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發生在2008年的上述業務可以按照財稅[2003]16號文件規定執行。2009年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得營業收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發生時間具有了收付實現制的特點而不完全屬于權責發生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業公司應在收到款項時一次性申報營業稅，而不需考慮所屬期。部分物業公司在收取物業費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。

2、代收費用扣除不規范。國稅發[1998]217號《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定：“物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅‘服務業’稅目中的‘’業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業稅。”部分物業管理公司向其他公司收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業稅。隨著社會的發展，代收費用中的暖氣報裝費、排污費、寬帶入網費、有線電視入網費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業稅。代收的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。

3、跨年度租金收入企業所得稅問題的政策因素。《企業所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）關于租金收入確認問題規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

按照以上規定，筆者認為，企業的跨年度租金收入在2008年1月1日前可按年度分攤結轉，2008年度、2009年度則應全部結轉，2010年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。

（三）發票使用不規范。部分物業公司在收取個人業主物業管理費時使用自制收據收取物業管理費，而在收取單位物業費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發票，從而造成未按規定向業主開具發票。一方面是業主索取稅務發票的意識不強，按入伙時簽訂的物業管理合同或租賃合同的約定付了物業管理費或租金后，索取稅務發票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業公司開具發票的意識不夠，收取款項時未向業主開具稅務發票，或出于某種目的，向個人業主收取款項不開具稅務發票。部分物業公司申報營業稅等稅款后，未領購相對應的發票，造成應開具而未開具發票、可以領購又未領購發票的現象。

（四）賬務不健全或不建賬。部分規模較小的物業公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入、成本、費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入、費用等情況。

（五）稅務管理部門收入難核實。采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業公司管理情況時，可能調查到物業公司管理了多少幢、多少套，但入住業戶多少則較難掌握，已入伙業主也有長期不在的情況，已入住的業戶物業管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業面積、入住率、征收率、物業收費標準與實際收費標準的差異，物業公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。

三、管理措施

（一）宣傳與輔導。一方面稅務機關要加強對物業公司行業政策的宣傳與業務培訓，加強涉稅輔導，向企業財會人員宣傳行業最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確、及時確定收入，誠信納稅，提高企業對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業主宣傳，提高業主索取發票意識，把索取發票當作一種常態，形成維護自己的合法權益的一種習慣。

（二）規范使用發票，強化“以票控稅”。1、物業公司使用稅控機向業主開具機打發票，但大部份物業費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業費率較高的單位，并且允許該部分企業領用定額發票，方便物業公司因業主未自行繳納而需上門收取物業費。2、領取定額發票，但業務量較大的企業領用發票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業，3、領用裁剪式發票或允許企業自行印制專業發票，稅務機關加強控管。4、建立發票違規舉報制度，打擊發票違章行為，規范發票開具和使用，維護納稅人的合法權益。

（三）日常管理。建立物業管理明細臺賬，企業每半年報送一次納入物業管理的樓盤、房屋、門面相應的入住、使用及收取物業管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態，如發現異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調查，實地調查、詳細了解企業物業管理項目，各小區物業面積，入住情況、門面出租情況，物業費收費標準、其他經營項目等情況，與企業自報資料進行比對，分析異常，加強巡管。

（四）規范納稅申報及賬務管理。規范企業的納稅申報，企業應及時確入收入，明確應稅收入、應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發生時間，及時、準確申報納稅。引導企業規范建賬，規范各科目收入、費用、成本的確認，如各項收入、發生的費用、各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規模較小的企業，根據物業面積，收費標準、入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶、異常申報戶，與掌握的企業相關情況進行比對，及時評估，糾正企業不規范行為。

（五）部門協作。與房管、工商、公安、房地產開發公司加強協作，了解、掌握樓盤開盤、出售情況、物業公司登記及進入小區情況、物業收費標準情況、門面出租情況、業主入住情況，及時跟進管理。