解決老小區物業問題的方案

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社區建設是我市城市建設的重要組成部分。在市委市政府的重視下，我市社區工作發展勢頭良好，特別在今年我市“兩會”上市長在政府工作報告中提到要“開展和諧小區創建活動”。物業管理在社區建設中的地位是不可低估的，但從目前社區工作情況看，社區干部最煩、工作精力化得最多的事就是小區的物業管理，特別是老小區的物業管理更是成了難題。滸山街道范圍內有住宅小區177個，建筑面積574萬平方米，住戶4.6萬戶，其中在2000年前建造的老小區有97個，建筑面積306萬平方米，住戶2.9萬戶，實行物業管理的小區有63個，其余的只實行衛生保潔。目前這些老小區物業管理中普遍存在“四低”現象，即：覆蓋率低、收費標準低、物業費收繳率低和服務檔次低的問題。接管老小區的物業公司連連虧損，如城東新村的物業管理公司從2005年來連續虧損了三年，所以物業公司在管理上也不很到位，有的物業公司到期不愿接管，撤出小區，造成了惡性循環。分析原因主要有：

一、老小區先天性嚴重不足，基礎設施不配套。由于老小區開發時間早，年久失修，普遍存在著屋面墻面滲水嚴重、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題，再加上老小區中有部分是原來單位的集資房或公房，安全保障設施不齊全，物業維修金又無法落實，這樣增加了物業管理難度。有的老小區由于規模小、小區通道多，造成管理運行成本大；還有的在原來規劃、建設、房屋質量等方面有遺留問題，物業管理用房、經營用房配置又不到位。同時老小區內居住人員復雜，低收入家庭多（如城東新村2500戶居民中，下崗工人占30%比例），出租房比例高，人員流動性強，不僅對物業需求標準難以統一，而且收費困難，影響服務檔次的提升。

二、小區管理缺乏力度，物業進駐難成共識。由于老小區內違章停車、私自搭建、架空層出租、野蠻裝修等情況時有發生，而物業公司因無法實施行政措施，只能對居民進行勸阻，導致物業企業在實際管理中存在諸多困難。此外政府有關部門在相互配合上沒有整體性，如小區周邊的無證經營，特別是餐飲業，作為工商、衛生、環保都可以管，但實際上沒有一家單位真正在管。物業公司對這些居民反映的問題無法解決，居民認為物業公司沒有管好，意見比較大，有的業主就拒交物業費，使得整個物業費收取出現了難題。現在小區物業收繳率一般在80%左右，低的只有65%，在老小區中有10－15%的住戶長期只交衛生費不愿交納物業費，甚至是一些機關事業單位干部職工欠交物業費現象已屢見不鮮。

三、物業管理不夠規范，業主委員會作用發揮不大。目前我市19家物業公司中只有三家具有二級資質，其他都是三級資質，資質低下導致部分物業公司管理質量不高。一是沒有公開與業主委員會簽訂《物業服務合同》，不能按照合同約定的服務內容和服務標準提供質價相符的物業服務，侵害了業主的合法權益。二是行業隊伍素質不高，人才短缺。從業人員很多是外來務工人員，沒有經過相應的管理培訓，無論是職業道德、專業技術、應急能力、法律知識水平等都難以適應物業管理和服務的要求。三是老小區物業收費低，一般都在每月每平方米0.2－0.25元之間，而服務人員工資報酬在逐年提高，接管的物業公司無利可圖，甚至虧損，往往出現管理不到位、服務質量降低現象，導致居民滿意度和物業費收繳率的降低。四是現有業主委員會人員基本上是一些退休人員或在職人員組成的，屬于一種松散型的組織，其作用尚未充分發揮。

四、新《勞動合同法》出臺，加重了物業公司成本負擔。新《勞動合同法》實施后，用工制度更加規范，勞務成本也會提高，這對勞動密集型企業物業公司影響很大。原來招的員工一般文化、技術要求不高，就業門檻低，工資報酬相對低廉，現在如果真正按《勞動合同法》條例實施，勞務成本要提高50%以上，從原來每人每月900元左右提高到1300元左右，所以物業費勢必也水漲船高。據了解，有個小區原來的物業費是18萬元，現在要提高到42萬元，提高了133%。物業收費大幅度提高，肯定會出現更多的居民不接受、難接受，物業費收繳率可能更低，退出管理小區的物業企業會更多、更頻繁的現象，老小區物業發展面臨舉步維艱處境。

建議：

一、逐步建立老小區物業財政幫扶機制。老小區是城市化進展中的一個特殊部落，政府要象支持貧困村發展一樣扶植老小區物業管理。如海曙區已嘗試對老小區建立物業長效管理獎勵資金制度，政府撥出300萬元資金，按每月每平方米0.1元的標準，根據考核結果和居民滿意程度分檔補貼。上海浦東新區房產管理署建立了物業管理應急處置機制，設立“物業無人管理專項補貼資金”，接手的物業公司可得到每平方米0.2元的補貼；除了物業應急托底保障外，該專項補貼資金還有另一項功能——房屋綜合整治，根據老小區房屋設施設備老化情況，對房屋實施保障型的綜合整治。所以建議市政府撥出專款對老小區物業進行扶植，同時建議在2008年市服務業獎勵政策中繼續對接管老小區的物業公司給予獎勵。

二、加強對物業公司的管理。一是市建設局在招標、競標的過程中對兼管老小區的物業公司要給予優先競標，特別是新小區的前期物業在招標、競標時要看該公司有否管理著老小區的物業，如果沒有的不允許參加招標、競標。二是要加強行業隊伍建設，抓好用工人員的培訓工作。三是要充分發揮行業協會的作用。

三、擴大社區保安管理范圍。社區保安隊伍由原城區街面、路面、公共場所等管理區域延伸到一些大型老小區的治安巡防管理，通過政府財政轉移支付形式承擔老小區治安管理職能，減輕居民物業費負擔，促進社會穩定。

四、要進一步加大老小區整治改造力度。做到區域改造與專項改造相結合，有計劃、有步驟地推進背街小巷、老小區整治工作，完善老小區公共配套設施，解決相關突出問題。余姚在老小區整治中政府財政落實好一定額度的整治經費作為啟動資金，然后以每平方米2元的標準補助給老小區社區。

五、加大宣傳力度，營造物業管理人人有責的氛圍。我市物業管理尚處在起步發展階段，要進一步加大宣傳力度，引導居民增強三種意識：（1）業主自治意識。物業管理是居民實現自我管理、自我服務的表現，業主代表大會作為決定此項事宜的最高權力機構，業主管理委員會作為具體執行機構，應健全組織，履行職責，起好宣傳、溝通、引導作用。屬地社區居委會要配合、指導、監督物業公司工作。（2）價值消費意識。“優質優價，粗放低價”是市場經濟的必然規律，讓更多的居民認同物業需求，認同有償服務，認同等級消費。（3）全民支持意識。完善物業管理糾紛快速調處機制，開展物業“關愛工程”，對困難戶要開展救助，民政認定的救助對象的物業費建議有政府財政給予全額補助。美化城市人人有責，物業管理戶戶聯系，國家工作人員尤應率先支持配合，建議市出臺一項制度，對機關事業單位職工在社區的表現列入年度考評范疇。