物業合同抗辯權行使及限制探索

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近年來，業主與物業公司之間因物業服務引發的矛盾已經成為影響住宅小區和諧、穩定的最主要因素。這既與物業公司未能提供及時、有效地為業主提供滿意的服務有關，也與業主任意地、過于頻繁地行使物業服務合同抗辯權有關。部分業主動輒以服務質量差、業主不滿意為由拒絕繳納物業服務費(以下簡稱“物業費”)，欠費現象較為普遍。據中國物業管理協會2008年5月的《全國物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，被調查的4600家物業公司中，商品房小區平均物業費繳費率僅為79.48%左右，有些地區的平均繳費率甚至只有68.57%。（中國物業管理協會秘書處.全國物業管理生存狀況調查報告[R］.2008－05－09[2010－01－03］，http：//220.194.44.52/？action－viewnews－itemid－999.）據北京市居住小區管理辦公室2004年對北京市28個商品房小區的調查統計，收費率能達到80%以上的只有14個小區，有8個小區的收費率為60%左右，另外6個小區的收費率只有30%[1］。2008年上海出現了物業公司撤離小區的風潮，至少有10家物業公司因經營嚴重虧損撤離了近50個小區[2]。據筆者在南昌市物業管理協會的調查，2009南昌市商品房小區的繳費率整體維持在70%～80%，有的繳費率甚至不足50%。物業費的普遍拖欠，不僅激化了物業公司與業主之間的矛盾，而且使物業公司的生存環境面臨嚴重困難，不少物業公司處于虧損經營狀態。（根據中國物業管理協會秘書處2008年5月公布的《全國物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，在4600家物業公司中，盈利1843家，占40.07%，虧損1871家，占40.76%；持平886家，占19.17%。）另一方面，開發商為了自己的經濟利益，盡快把樓盤銷售出去，往往單方面對業主許諾免除前期物業甚至入住后若干年內的服務費，更是使得物業公司的生存環境雪上加霜。（例如，位于南昌市紅谷灘區的“東方海德堡”，是由江西鴻源科創房地產開發有限公司開發、深圳蓮花物業管理有限公司提供物業服務的樓盤。2009年6月以來，因開發商對業主承諾5年內免除物業費、自己又拖延支付按照與物業公司簽訂的合同的物業服務補償費，引發了開發商與物業公司之間的物業服務糾紛，并使業主利益遭受了嚴重損害。）為了有效化解業主與物業公司之間的物業服務糾紛，最高人民法院出臺了《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)(以下簡稱《審理物業服務糾紛案件的解釋》或《解釋》)。該《解釋》第5條、第6條對物業服務合同中的業主抗辯權的行使與限制作了具體規定。但從實踐來看，如何防止業主動輒行使抗辯權，避免因拖欠物業費而把物業公司與業主推上矛盾的兩極，則更值得人們的關注。

一、物業服務合同履行中的抗辯權表現形式

在雙務合同中，如果一方未履行合同義務或者履行不符合要求而向另一方請求履行債務時，對方就有可能通過行使抗辯權而與之對抗。我國合同法規定了雙務合同履行中抗辯權的3種形式：同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權。物業服務合同是雙務合同、有償合同。在物業服務合同中，物業公司應當按照合同約定履行為業主提供物業服務、營造良好的小區環境的債務，業主應當履行向物業公司支付物業費的債務。在實踐中，業主通常以物業服務質量差、不符合要求為由拒交物業費的形式來行使抗辯權；物業公司則拒絕為未繳費的業主提供專屬于其的服務項目，如拒絕提供維修服務、暫停二次供水服務等，遇業主欠費行為普遍時，則可能減少、停止小區的公共服務，更有甚者，對欠費業主進行人身威脅或暴力攻擊。

1.業主行使抗辯權的表現形式

在物業服務合同中，業主行使抗辯權的表現形式主要有：(1)物業公司未履行本應先履行的服務時，業主拒絕支付物業費。物業費的支付一般是按單位時期支付，如按月支付。如果在應支付費用的這一單位時期內，物業公司尚未履行完畢債務，如尚有若干天的衛生保潔、修剪花草、修理公共設施設備等工作未完成，而向業主請求支付物業費時，業主則可基于物業公司未先履行合同義務而行使先履行抗辯權，拒絕支付物業費。(2)物業服務合同約定物業公司應履行某一特定服務項目但時間約定不明確時，業主以物業公司尚未履行這一服務項目為由行使同時履行抗辯權，拒絕支付物業費。在物業服務合同中，盡管對物業服務的項目有明確規定，但對履行這些服務的時間不可能逐一加以明確。例如，在物業公司提供的門禁系統故障或樓道照明燈等各類維修服務時，由于物業服務合同并未對物業公司應在什么時間內上門服務作出明確規定，當物業公司要求業主支付物業費時，業主則以物業公司提供的服務不及時為由進行抗辯，拒交物業費。(3)在物業公司履行的物業服務、營造的小區環境不符合合同約定時，業主拒交物業費。一般地，物業服務合同會對物業服務的質量，即物業公司應當如何保持小區環境作出詳細的規定，如衛生保潔應每日清掃兩次、修剪花草每周兩次、門崗每日24小時值班、保安人員每小時巡邏等。有的物業服務合同甚至約定“路面不得有明顯垃圾”、“綠地不得有過長雜草”、“安保人員不得脫崗”等。如果物業公司履行的物業服務、營造的小區環境未達到合同約定的要求，業主就有可能行使先履行抗辯權或同時履行抗辯權，拒交物業費。(4)在物業公司經營困難、可能停止履行物業服務時，業主行使不安抗辯權，拒交物業費。當物業公司經營遇到困難，如拖欠物管人員工資、高額水電費，或者是因物業公司自身所負較大數額債務被債權人起訴到法院，甚至被債權人申請破產時，業主依法行使不安抗辯權。

2.物業公司行使抗辯權的表現形式

在物業服務合同中，物業公司行使抗辯權的表現形式主要有：(1)在少數業主未按合同約定的期限繳納物業費時，物業公司拒絕為這些業主履行專屬于其的部分服務項目。物業公司為了維護自身的合法權益，行使先履行抗辯權，如拒絕繼續為欠費的業主提供維修服務、暫停二次供水、門禁系統服務等，直至業主補繳拖欠的全部物業費。(2)在較多業主拖欠物業費時，物業公司減少，甚至停止提供所有小區物業服務。這是物業公司為保護自身合法權益而行使先履行抗辯權的一種情況，但應當謹慎行使。因為物業公司停止物業服務后，小區環境將迅速惡化，給業主生活帶來極度不便，而且會損害已繳納物業費的業主權益，進一步激化業主與物業公司之間的矛盾。

二、物業服務合同履行中行使抗辯權的利弊分析

合同履行中抗辯權的制度設計，其目的本是為了保障交易安全、提高交易效率，通過行使抗辯權，發揮防范合同信用風險、增益債權實現的功能[3]。然而，由于物業服務合同的特殊性，如物業服務對象(業主)的人數眾多性、服務過程(行為)的持續性、服務內容(項目)的復雜性、服務質量(標準)的不確定性等，抗辯權的行使不僅難以達到立法目的，反而可能損害合同交易的安全和效率。在物業服務中，因業主人數眾多，其對物業公司是否履行合同約定義務常有“以偏概全”的問題，而業主行使抗辯權最容易的方式就是拒絕繳納物業費。業主行使抗辯權的結果，就是使物業公司失去收入來源，經營困難，最終導致服務質量降低，不得不終止對小區的物業服務。

物業服務合同履行中業主行使抗辯權的弊端主要有：

第一，妨害小區業主的正常生活。對于少數拒交物業費的業主，物業公司采取停止專屬服務的方式予以對抗。若停止這些專屬服務并不能使業主履行繳納物業費的義務，則物業公司可能進一步采取自認為合法而實為違法的方式，如停水、停電，拒絕業主的私車，甚至拒絕業主進出小區等限制業主合法權益的方式。物業公司采取的措施無論合法與否，都會不同程度地影響業主的正常生活，激化矛盾。對于大多數正常繳納物業費的業主而言，他們本期望物業公司能夠提供正常、全面的物業服務，但因部分業主行使抗辯權拒絕繳納物業費而影響了物業公司的經營收入，使物業公司減少服務投入、降低服務標準。這些正常繳納了物業費的業主也成為了受害者，享受著與支付的物業費不相符的服務，并由此成為潛在的抗辯權行使者。

第二，妨害物業公司的正常經營。物業公司是以營利為目的的企業法人，向業主收取物業費，既是其能夠生存和發展的基本前提，也是其按照物業服務合同約定向小區業主提供正常、全面服務的保障。但由于物業服務對象的業主數量多，業主動輒拒交物業費，不僅增加了物業公司催繳費用的成本，而且個別業主的欠費行為會產生“示范效應”、“連鎖反應”。業主欠費直接影響了物業公司的經營收入，高欠費率將導致物業公司因此減少資金投入、拖欠員工工資和社保費用，拖欠公共水電費。物業公司將陷入經營困難，甚至虧損的境地，在不得已的情況下，只能撤出小區。

第三，損害小區環境。物業公司為業主提供的物業服務是一種小區公共服務，但它又是市場化的社會服務。業主以支付物業費的方式來購買物業服務，物業公司則通過提供物業服務的方式來獲取經濟利益。如果業主頻繁地、持續地行使抗辯權而拒交物業費，物業公司被迫退出小區，最終導致小區無人管理，小區環境迅速惡化：垃圾無人打掃，花草無人養護，房屋、設施、設備無人維修，停車秩序混亂，嚴重的甚至二次供水系統、電梯系統和門禁系統也停止運轉；偷盜事件頻發，業主的人身安全難以得到保障。

第四，損害社會正常秩序。物業服務看似小事情，但關乎老百姓的切身利益，與老百姓的生活悠息相關，小區和諧問題是重要的民生問題。業主過多地行使抗辯權，不僅會引發物業公司與業主之間的沖突，而且會增加社會上的不穩定因素。為了收取物業費，物業公司可能會采取各種手段，甚至以暴力或暴力威脅等非法手段達到目的。物業公司與業主之間的民事糾紛，可能會被演化、升級為治安案件、刑事案件。而業主為了維護自己的利益，也會尋求媒體、政府的幫助。面對利益需求難以一致、數量眾多的業主，如果政府介入不及時、不主動，或者處理不當，小區物業糾紛就可能升級為群體性社會事件。

三、物業服務合同履行中行使抗辯權的限制

從實踐來看，抗辯權的行使無論對業主、小區，還是對物業公司，都會造成不利影響。抗辯權的頻繁行使不僅會損害物業服務合同的交易安全和效率，也會引發新的社會矛盾，因此有必要對物業服務合同履行中的抗辯權進行限制。

(一)《審理物業服務糾紛案件的解釋》有關行使抗辯權的規定及評析

《解釋》第5條對業主行使抗辯權作了規定。第5條第1款規定：“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”根據上述規定，業主行使抗辯權應符合以下要求或條件：一是行使抗辯權的主體為業主；二是業主行使抗辯權針對的是物業公司的收費行為，而不是物業公司實施的各類服務行為；三是業主行使抗辯權的條件是物業公司違規收取物業費，即物業公司違反物業服務合同約定或法律法規、部門規章規定的擅自收費行為，包括擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費等。該規定通過賦予業主抗辯權，對遏制物業公司的違規收費行為、維護業主的合法權益無疑具有積極意義。但是，上述規定也存在一些缺陷：(1)將業主行使抗辯權限制在物業公司違規收費行為本身，對于物業公司未按合同約定提供服務或服務有瑕疵能否進行抗辯沒有加以規定，這實際上是限制了業主行使抗辯權的適用范圍，不利于業主利益的保護；(2)業主行使抗辯權時，是業主可以“單個”的行使，還是應達到“一定數量”時才能行使，也沒有明確規定；(3)當業主行使抗辯權時，是可以拒絕支付物業公司違規收取的物業費，還是可以拒絕支付全部的物業費(合同約定內的物業費)，規定也不明確。

同時，《解釋》第6條對業主行使抗辯權進行了限制。該條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據上述規定，業主行使抗辯權的限制包括3種情形：一是業主無正當理由的抗辯。這里所謂的“正當理由”應嚴格限制在物業公司不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其它正當的、合理的事由，應從嚴掌握[4]。二是業主不得以未享受物業服務為由進行抗辯。在實踐中，空置房的業主經常以其未入住小區，未享受物業服務為由拒交物業費；有的業主以其長期出差、出國為由，主張未享受物業服務而拒交物業費；也有業主以其未享受物業公司提供的某項服務，如小區臨時停車服務、信件或報紙遞送服務、出租車預約服務等為由拒交物業費。遇此情形，業主不得行使抗辯權。三是業主不得以無需接受相關物業服務為由進行抗辯。（業主有權享受物業公司提供的各項物業服務，但不以無需享受為由而拒絕履行相應的義務。對此，《物權法》第72條第1款明確規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得放棄權利不履行義務。”）例如，業主不得以不乘電梯、無需保潔或安保為由而拒絕繳納電梯使用費、保潔費等物業費，也不得以無需享受小區提供的公共健身與娛樂設施服務為由，拒交物業公司因管理這些公共設施所支出的費用。

(二)業主行使抗辯權的限制

為了減少業主行使抗辯權的危害，筆者認為，除《解釋》第6條規定的有關業主行使抗辯權的限制外，有必要適當強化對業主行使抗辯權的限制。具體來說，包括以下內容：

第一，關于合同主體的抗辯。無論是由開發商依法與物業公司訂立的前期物業服務合同，還是業委員會與由業主大會決定選聘的物業公司訂立的普通物業服務合同，均對全體業主產生約束力，業主不得以其未參加合同訂立或沒有投票選擇該物業公司為由，主張自己并非物業服務合同的主體而行使抗辯權。在實踐中，少數業主以沒有參加合同簽訂、不是合同主體為由而拒交物業費，也有一些業主以未參加會議、沒有投票選擇物業公司，或投票選擇了非最終確定的物業公司為由主張自己并非合同的主體而拒交物業費。實際上，這些做法是錯誤的。根據《物權法》第76條、第78條的規定，選聘物業公司應當由業主共同決定，即必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占全部人數過半數的業主同意；業主大會或業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。《解釋》第1條對合同主體的抗辯予以了限制：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

第二，關于個別、少數業主的抗辯。《解釋》第5條并未對業主是否可以“單個”地行使抗辯權作出明確規定。如果單純從解釋論的角度來看，應當允許業主單個地行使抗辯權。但問題在于，小區業主人數眾多，若不對業主單個地行使抗辯權加以限制，極容易損害其他業主的合法權益。筆者認為，當已屆約定支付物業費期限時，物業公司要求業主按約履行的，業主若要行使抗辯權拒交物業費，必須得到一定數量業主的同意。換言之，只有當業主達到“一定數量”時才能行使抗辯權，較為合理的建議是將業主數量控制1/10或1/5以上。即只有經1/10或1/5以上業主同意，業主才能行使抗辯權。第三，關于業主委員會的抗辯。業主委員會是業主大會的執行機構、代表機構[5]。對此，《物業管理條例》第15條明確規定：業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業公司簽訂物業服務合同，并監督和協助物業公司履行物業服務合同。業主委員會作為業主團體的代表訂立物業服務合同，其目的在于維護業主團體的共同利益。從業主、業主大會、業主委員會、物業公司之間的物業服務與收費關系來看，業主基于團體與團體成員間的關系而將物業費交給業主團體，業主團體基于與物業公司間的物業服務合同關系將收到的物業費支付給物業公司，業主委員會則是代表業主團體督促業主交費，并將收取的物業費支付給物業公司的業主團體執行機構[5]35。因此，筆者認為，當物業公司未按照約定履行物業服務合同義務時，最為恰當的途徑是通過業主委員會來行使合同履行抗辯權，即當達到一定數量(如前述的1/10或1/5)的業主主張行使抗辯的，應首先通過業主委員來行使；當業主委員會拒絕行使時，才可以由業主直接行使。為了進一步限制業主抗辯權的行使，筆者認為，可以考慮將業主行使抗辯權的行為作為業主團體共同決定的事項來對待，即應當經過1/2業主同意方能由業主委員會行使[6]。

(三)物業公司行使抗辯權的限制物業公司對未繳納物業費的部分業主行使抗辯權，停止部分物業服務項目時，必須確保已按約支付物業費的業主能夠享受到合同約定標準的全部服務項目。之所以應作出這種限制，是因為物業服務合同包含公共服務和專屬服務兩部分內容，通過對物業公司行使抗辯權的限制，目的是避免因對部分業主行使抗辯權而殃及已支付物業費的業主。同時，基于小區公共利益保護的考慮，物業公司亦不得因業主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務。

四、完善物業服務費收繳制度的思考

業主拒交物業費是各國或地區都會面臨的問題，為此，各國或地區也都通過立法采取了相應的措施。例如在日本，對于屆期未繳納物業費的，依順序先后以口頭、書面形式催收；對拖欠6個月物業費和1年以上的滯納金，如果采取上述形式催收仍不能回收時，則可以向法院申請“支付令”，通過督促程序來催收。在新加坡，則是由管理團體以書面形式通知業主繳納物業費，如果業主超過30日仍未支付的，則將依管理團體所決定的利率加收利息并請求簡易法院予以收取；同時，法院得以業主違反義務為由處1萬新加坡元以下的罰金[7]。在美國，如果某一房屋單元的業主欠繳物業費，從到期之日起，便構成業主協會對欠費業主房屋單元設定的不動產留置權；若欠費業主經過一再催繳，仍拒絕繳納欠費，業主協會有權按照法律規定的程序，強制拍賣欠費業主的房屋單元，并從售房款中優先受償[8]。德國、奧地利等國家對業主長期拖欠物業費、違反管理規約禁止性規定等行為，也從以前的“溫情主義”轉而實行令其強制遷離、強制出讓或者強制拍賣其房屋單元的所謂“嚴格懲罰主義”。如依德國《住宅所有權法》第18條的規定，住宅所有權人遲延履行費用義務，其數額超過其住宅所有權總價值3%，且遲延期間逾3個月的，得剝奪住宅所有權人的住宅所有權[9]。

我國《物權法》、《物業管理條例》及司法解釋對業主拒交物業費的催收也作了規定。根據《物權法》第83條規定，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。《物業管理條例》第67條規定：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。《解釋》第6條亦規定：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業可以向法院起訴業主，請求支付物業費。結合上述規定，筆者認為，可以通過以下舉措來進一步解決業主拒交物業費的問題。

第一，完善物業費收取的公示制度。國家發改委和建設部制定并于2004年1月1日起施行的《物業服務收費管理辦法》對物業服務收費公示有明確要求。根據該《辦法》第8條規定，物業收費應當實行明碼標價，并且在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況向業主進行公示。為此，物業公司可以從以下方面完善物業費公示制度：一是通過告示牌、宣傳欄，以及為業主提供或發放收費手冊等方式將有關收費內容進行公示，增加物業收費的透明度；二是每月按照樓棟和單元號編制業主應繳物業費清單，將應繳費清單張貼在樓棟或單元內的告示欄；三是將每月應繳費清單提交業主委員會備案。

第二，建立完善欠費催繳程序。遇有業主應交而未交物業費時，物業公司首先應通過主動上門服務、短信提示的方式進行催繳，并告知業主繳納費用的寬限日期(一般以15天為宜)。業主拖欠物業費1個月以上的，可以通過書面函來催繳；拖欠2個月以上的，可以向業主寄送律師函；拖欠3個月以上的，可以向法院提出起訴。

第三，發揮業主委員會的催繳作用。根據《物業管理條例》第67條的規定，業主逾期不交納物業費的，業主委員會應當履行催繳的職責。可以從以下方面來發揮業主委員會的催繳作用：一是由業主委員會公示欠費業主名單。從實踐來看，可以考慮由業主委員會和物業公司共同公布欠費業主名單；二是業主委員會有權根據業主大會的決定或業主規約的規定向欠費業主收取利息及滯納金；三是當1/10或1/5以上的業主要求行使或請求業主委員會行使合同履行抗辯權而拒交物業費時，業主委員會應當啟動物業服務質量評價程序并告知業主暫停支付物業費。經過評價，如果物業公司的服務符合合同約定的，應當公告并書面通知業主繳納；如果服務確實存在瑕疵的，應通過與物業公司的協商與談判降低物業費，物業公司不同意降低的，告知業主按照物業公司已提供服務部分的相應標準繳納費用。

第四，引入督促程序。對于無正當理由拒交、特別是長期拖欠物業費的業主，筆者認為，可以借鑒日本的做法，即由債權人通過督促程序向法院申請“支付令”。基于業主與物業公司之間利益平衡及構建和諧關系的要求，物業公司在向法院申請支付令前應當履行必要的催繳程序，如公示、書面通知、律師函、業主委員會督促與催繳等。