房地產(chǎn)業(yè)范文10篇

一、服務(wù)營(yíng)銷及房地產(chǎn)營(yíng)銷的趨勢(shì)

作為服務(wù)營(yíng)銷基石的服務(wù)概念．營(yíng)銷學(xué)者一般是從區(qū)別于有形的實(shí)物產(chǎn)品的角度來(lái)進(jìn)行研究和界定的。非利普科特勒把服務(wù)定義為一方提供給另一方的不可感知且不導(dǎo)致任何所有權(quán)轉(zhuǎn)移的活動(dòng)或利益。而美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)會(huì)則將其定義為主要為不可感知卻使欲望獲得滿足的活動(dòng)而這種活動(dòng)并不需要與其他的產(chǎn)品或服務(wù)的出售聯(lián)系在一起。生產(chǎn)服務(wù)時(shí)可能會(huì)或不會(huì)利用實(shí)物而且即使需要借助某些實(shí)物協(xié)助生產(chǎn)服務(wù)，這些實(shí)物的所有權(quán)將不涉及轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。一般而言，與有形產(chǎn)品相比無(wú)形性是服務(wù)最為顯著的一個(gè)特征．它可以從三個(gè)不同的層次來(lái)理解。首先服務(wù)的很多元素?zé)o形無(wú)質(zhì)。其次顧客在購(gòu)買服務(wù)之前往往不能肯定他能得到什么樣的服務(wù)。最后顧客在接受服務(wù)后難以對(duì)服務(wù)的質(zhì)量做出客觀的評(píng)價(jià)。

中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展經(jīng)歷的是一個(gè)從局部劍全局從單～到綜合的這樣一個(gè)過(guò)程。隨著中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境的變化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇．以及房地產(chǎn)營(yíng)銷本身所存在的不足房地產(chǎn)營(yíng)銷必將繼續(xù)向前不斷發(fā)展。其主要的發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為服務(wù)營(yíng)銷的思想將逐步深入到房地產(chǎn)的營(yíng)銷過(guò)程中。一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)．即服務(wù)業(yè)的范疇，房地產(chǎn)業(yè)具有一些顯著的服務(wù)特征。

隨著服務(wù)營(yíng)銷理念在中國(guó)的廣泛傳播服務(wù)營(yíng)銷中的相關(guān)思想和營(yíng)銷方法將被房地產(chǎn)業(yè)普遍接受。全程整臺(tái)營(yíng)銷將是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷的主流。將整合營(yíng)銷的理念運(yùn)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程營(yíng)銷中．這是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷的主流。

二、基于服務(wù)營(yíng)銷的房地產(chǎn)營(yíng)銷組合模式構(gòu)建

服務(wù)業(yè)的營(yíng)銷是服務(wù)營(yíng)銷研究的傳統(tǒng)領(lǐng)域服務(wù)營(yíng)銷的相關(guān)理論自然可以用來(lái)指導(dǎo)屬于服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷。同時(shí)．房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很多服務(wù)產(chǎn)品的特性．所以服務(wù)營(yíng)銷的很多理論可以應(yīng)用到房地產(chǎn)營(yíng)銷的理論探討和實(shí)踐應(yīng)用之中。基于以上觀點(diǎn)本文試圖從服務(wù)營(yíng)銷的營(yíng)銷組合策略體系出發(fā)．來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)的營(yíng)銷組合策略模式。在充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的無(wú)形性及消費(fèi)者感知對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的影響的情況下．從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程出發(fā)，以服務(wù)營(yíng)銷的理論為基本出發(fā)點(diǎn)，借鑒服務(wù)營(yíng)銷的7PS策略．筆者認(rèn)為．房地產(chǎn)營(yíng)銷組合模式應(yīng)該包括產(chǎn)品策略、價(jià)格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過(guò)程策略

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的近年來(lái)的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀跟據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的相關(guān)信息，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的發(fā)展具有兩個(gè)特點(diǎn)：一是新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積增大與竣工面積的增長(zhǎng)幅度減緩并存；二是各地房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷規(guī)格的增長(zhǎng)放緩，但對(duì)土地使用的控制情況惡化。原因在于，一是在國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的影響之下，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地囤積的空間越來(lái)越小，相應(yīng)的土地利用效率在提高，促使項(xiàng)目開(kāi)工的比例提高。但仍然有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了確保項(xiàng)目收益，控制項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，延緩項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間，從而使得竣工面積的增長(zhǎng)速度減緩。二是國(guó)家針對(duì)拆遷過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，出臺(tái)了文件政策進(jìn)行規(guī)范，使得拆遷增長(zhǎng)速度減緩。但土地使用情況仍然需要進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范。從投資角度看，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情仍然持續(xù)高漲，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資在整體社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占的比例也較大。從投資構(gòu)成角度看，主要的資金來(lái)源是國(guó)內(nèi)民間資本，其投資占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總份額的絕對(duì)比例。據(jù)2011年的統(tǒng)計(jì)，這個(gè)比例超過(guò)76%。在最近十年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，除2008年存在回落之外，國(guó)內(nèi)民間資本對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入一直保持著高速增長(zhǎng)的狀態(tài)。

2.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也導(dǎo)致問(wèn)題較多，從社會(huì)整體來(lái)看，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在以下問(wèn)題：

（1）對(duì)自然資源的浪費(fèi)較為嚴(yán)重伴隨著近年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地資源、木材建材資源的浪費(fèi)較為嚴(yán)重，政府有關(guān)部門及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資源的合理利用工作不到位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)能技術(shù)較低，節(jié)能材料及可再生材料使用率較低，管理措施不到位。

（2）對(duì)文化環(huán)境的破壞較為嚴(yán)重特別表現(xiàn)為在城市規(guī)劃及具體拆遷過(guò)程中對(duì)具有文化、歷史內(nèi)涵，具有較高文化、藝術(shù)特色的老城區(qū)、老街區(qū)、老建筑物的保護(hù)不力，隨著城市開(kāi)發(fā)的程度加深，高層建筑數(shù)量不斷增加，城市的文化氛圍文化底蘊(yùn)也越來(lái)越淡，各城市外貌在不斷趨同。

（3）對(duì)生態(tài)環(huán)境破壞較為嚴(yán)重部分開(kāi)發(fā)企業(yè)片面追逐經(jīng)濟(jì)利益，盲目增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑密度和容積率，由于城市建筑密度的增加，住宅小區(qū)建筑物容積率的增大，從而致使城市的綠化空間變小，城市空氣質(zhì)量問(wèn)題和氣候問(wèn)題突出，導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境的惡化。（4）商品房的空置率較高由于種種原因，我國(guó)城市的商品房空置率較高，甚至有些地方商品房開(kāi)發(fā)的面積、數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模，鬼城頻現(xiàn)。高居不下的空置率給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)較多的問(wèn)題。

內(nèi)容摘要：本文首先分析在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)制度之下房地產(chǎn)泡沫的成因，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租賃為代表的多元房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，以期通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展來(lái)防范房地產(chǎn)泡沫的不良影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)恩格爾系數(shù)不確定性

房地產(chǎn)泡沫的成因

以金融制度因素為代表的內(nèi)在因素

泡沫作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫。

應(yīng)該指出，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合還不完全，聯(lián)系并沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，但是一方面這個(gè)結(jié)合正在進(jìn)一步加速，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)高度化明顯，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中不可或缺的一部分，天然就與金融業(yè)有脫不了的干系。

[摘要]在1998～2004年席卷全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，中國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軌跡與機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地戶開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源和征地狀況等關(guān)鍵指標(biāo)等方面有很多不同的地方。東中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域差異性強(qiáng)，應(yīng)該采取差別化的宏觀調(diào)控政策才能取得最佳的效果。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；東中西部；比較研究

中國(guó)自1998年實(shí)施住房體制轉(zhuǎn)軌，取消了福利分房轉(zhuǎn)向發(fā)展商品房市場(chǎng)，從而刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，可以說(shuō)，1999-2003年這5年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)時(shí)期。在這期間，東中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)既有相似之處，又有不同的地方。對(duì)這5年來(lái)東中西部。房地產(chǎn)業(yè)的異同進(jìn)行比較研究，有助于國(guó)家制定更有針對(duì)性的防范房地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)熱的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況比較

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是決定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵因素，它不僅決定了房地產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)出，而且影響著其上下游產(chǎn)業(yè)的效益，包括上游的鋼鐵、水泥、電解鋁產(chǎn)業(yè)以及下游的裝修、家具、物業(yè)管理業(yè)等。圖1描述了東中西部地區(qū)各省市房地產(chǎn)投資額變化的平均水平②。

可以看出，東部地區(qū)投資額起點(diǎn)高，增長(zhǎng)幅度大；中、西部地區(qū)投資額的起點(diǎn)與增幅都遠(yuǎn)低于東部地區(qū)。圖2給出的東中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占區(qū)域生產(chǎn)總值的比重，同樣是東部地區(qū)比重的起點(diǎn)值高于中、西部地區(qū)，但5年來(lái)的增長(zhǎng)幅度卻沒(méi)有西部地區(qū)大。在西部地區(qū)這幾年的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)起到了不可忽視的帶動(dòng)作用。

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭。隨著美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)下滑的影響，特別是近兩年（至2008年8月份前）國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷緊縮，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，全國(guó)范圍內(nèi)特別是大中城市房?jī)r(jià)大幅下跌。就**而言，由于本身人口基數(shù)較低，發(fā)展后勁不足，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)早、開(kāi)發(fā)量多，以及農(nóng)民公寓、農(nóng)村留地建房及私人聯(lián)建房建設(shè)的影響，房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊更大更早。從2008年年初開(kāi)始，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不旺，供大于求現(xiàn)狀較突出，市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟狀態(tài)。特別是2008年9月以來(lái)，受同心房產(chǎn)集資款抵付房款風(fēng)潮的影響，對(duì)于本來(lái)就處于低迷之中的我縣房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)更無(wú)異于雪上加霜。

一、客觀認(rèn)識(shí)當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，隨著我縣“小縣大城”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，縣域經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，**房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)也保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，2003年到2007年房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售等呈逐年快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，成為**經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，然而自2008年起開(kāi)始我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)卻發(fā)生了明顯變化：

一是商品房新開(kāi)工面積同比下降。2008年，商品房新開(kāi)工面積為6萬(wàn)平方米，比2007年下降65.8%。

二是商品房銷售面積大幅下降。2008年，我縣銷售商品房372套，比去年下降23%；銷售面積為5.6萬(wàn)平方米，同比下降19.5%。以前購(gòu)房火爆的現(xiàn)象已不存在，商品房成交量持續(xù)下滑。

三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收同比減少。2008年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收為2528萬(wàn)元，比2007年下降4%，比2006年增加4.4%，占地方財(cái)政收入的比重比2007下降6.4個(gè)百分點(diǎn)，比2006年下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。

各位會(huì)員，同志們：

我受市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)第一屆理事會(huì)的委托，向大會(huì)作協(xié)會(huì)成立四年來(lái)的工作報(bào)告，請(qǐng)予以審議。

一、第一屆理事會(huì)主要工作回顧

市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)暨第一屆理事會(huì)自2007年9月份成立以來(lái)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省房協(xié)和市民政局的精心指導(dǎo)下，在會(huì)員單位的積極支持和配合下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，秉承服務(wù)會(huì)員的宗旨，認(rèn)真履行職能，解放思想，開(kāi)拓創(chuàng)新，努力引導(dǎo)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、做大做強(qiáng)，為促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)，較好地完成了第一屆會(huì)員大會(huì)確定的各項(xiàng)任務(wù)。現(xiàn)將主要工作情況報(bào)告如下：

（一）求實(shí)創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展具有重要意義。協(xié)會(huì)第一屆理事會(huì)成立至今，注重調(diào)查研究，深入學(xué)習(xí)國(guó)家、省房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)政策，傾聽(tīng)企業(yè)心聲，結(jié)合實(shí)際，積極向政府及有關(guān)行業(yè)主管部門建言獻(xiàn)策，充分發(fā)揮了協(xié)會(huì)的橋梁和紐帶作用，較好地促進(jìn)了全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2007年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量增加了19家，達(dá)到70家，房產(chǎn)稅收每年對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率都在4%以上，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資62.89億元，年均增長(zhǎng)27.05%；新開(kāi)工面積494.42萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)19.43%；竣工面積339.88萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)16.94%。累計(jì)銷售商品房24486套，辦理各類房屋登記42614宗。今年1－10月份，共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25.06億元，同比增長(zhǎng)96.7%。在建施工面積388.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.7%。預(yù)售商品房4046套，同比增長(zhǎng)7.4%。辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記3786件，同比增長(zhǎng)9.01%。銷售新建商品房4211套，面積49.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)150.05%，銷售均價(jià)3886元/平方米，同比增長(zhǎng)3.42%。其中住宅銷售3189套，銷售面積42.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)125.29%，銷售均價(jià)3896元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)4.76%。二手房交易2221套，交易面積21.91萬(wàn)平方米，同比下降4.49%，成交均價(jià)3284元/平方米，同比增長(zhǎng)6.07%。房地產(chǎn)市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)了結(jié)構(gòu)合理、供求平衡、價(jià)格穩(wěn)定。

一是規(guī)范市場(chǎng)秩序，優(yōu)化了市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。為盡快建立起開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，房協(xié)第一屆理事會(huì)與市房管局一起，注重從規(guī)范入手，從基礎(chǔ)抓起，不斷優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。先后建議并以政府文件形式出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的意見(jiàn)》、《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的意見(jiàn)》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序搞活二級(jí)市場(chǎng)的意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等規(guī)范性文件，加強(qiáng)了市場(chǎng)監(jiān)管，同時(shí)推行了“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)制度”、“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案制度”和“開(kāi)發(fā)合同、項(xiàng)目手冊(cè)備案制度”，全面理順了開(kāi)發(fā)程序，規(guī)范了開(kāi)發(fā)行為和市場(chǎng)秩序，市場(chǎng)環(huán)境不斷改善。按照建設(shè)節(jié)能、省地、環(huán)保型住宅的要求，積極指導(dǎo)和大力推進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在住宅建設(shè)中廣泛應(yīng)用“四新”技術(shù)，促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)化水平的提高，開(kāi)發(fā)建設(shè)了一批設(shè)計(jì)理念超前、配套設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、建筑節(jié)能達(dá)標(biāo)的高品質(zhì)小區(qū)，并在全國(guó)、全省獲得較高榮譽(yù)和稱號(hào)，福萊佳園小區(qū)獲得全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最高獎(jiǎng)“廣廈獎(jiǎng)”，同時(shí)通過(guò)建設(shè)部住宅性能A級(jí)認(rèn)證，金鼎花園、長(zhǎng)勺小區(qū)被授予“省優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)，魯能方興苑通過(guò)建設(shè)部住宅性能2A級(jí)認(rèn)證，“雪野左岸水都”通過(guò)了住宅性能2A級(jí)預(yù)審等，這些高品質(zhì)的住宅小區(qū)在滿足不同層次居民消費(fèi)需求的同時(shí)，提升了我市的城市形象。尤其是引進(jìn)了恒大、高速、中舜置業(yè)、煙臺(tái)房產(chǎn)等知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，給我市帶來(lái)了新的開(kāi)發(fā)理念，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

摘要:房地產(chǎn)中介行業(yè)是指從事房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的中介服務(wù)公司企業(yè)等。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)功能作用、存在問(wèn)題的研究，分析了規(guī)范房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的必要性，并提出了相關(guān)的策略建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);中介行業(yè);發(fā)展研究

房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著不可忽視的補(bǔ)充作用，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了信息傳遞、市場(chǎng)宣傳、法律咨詢、代辦事務(wù)等服務(wù)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策也不斷變化，房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展較快，在活躍市場(chǎng)、促進(jìn)交易等方面發(fā)揮了重要作用。但由于市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不完善、行業(yè)監(jiān)管不健全、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序、相關(guān)主體法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)等原因，導(dǎo)致中介行業(yè)逐漸暴露出越來(lái)越多的違規(guī)違法問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介行業(yè)的功能和作用

房地產(chǎn)中介行業(yè)是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展前提下逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的，在我國(guó)既是一個(gè)年輕的行業(yè)，又是一個(gè)蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出廣泛的市場(chǎng)需求和廣闊的發(fā)展前景，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著重要作用。在我國(guó)，房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需信息咨詢、協(xié)助買賣雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易達(dá)成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)信息宣傳、價(jià)格評(píng)估、業(yè)務(wù)辦理及相關(guān)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的總稱。從房地產(chǎn)業(yè)自身特點(diǎn)看，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊商品，不僅有一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及到眾多的法律法規(guī)，而且還需要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)。而消費(fèi)者往往缺乏專業(yè)知識(shí)和談判能力，這也使得消費(fèi)者對(duì)專業(yè)、正規(guī)的房地產(chǎn)中介服務(wù)需求成為一種必然。另外，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的以新建商品房和二手房為標(biāo)的多種交易形式、一次性或分期現(xiàn)金支付以及各種金融支持(如公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款)為手段的多種購(gòu)買方式也越來(lái)越離不開(kāi)專業(yè)、正規(guī)的房地產(chǎn)中介服務(wù)的指導(dǎo)或。隨著中介市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和客戶需求的增多，目前，房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)涵蓋了新房、二手房的宣傳推銷、流通買賣、過(guò)戶公證、金融服務(wù)等多方面(本文僅從狹義的房地產(chǎn)中介論述)。同時(shí)，從實(shí)體的中介機(jī)構(gòu)發(fā)展到全國(guó)范圍內(nèi)、現(xiàn)代化的、網(wǎng)絡(luò)化的房產(chǎn)中介。其業(yè)務(wù)范圍、服務(wù)能力及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力不斷增大，成為房地產(chǎn)業(yè)不可忽視的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展有著越來(lái)越大的影響力。

二、房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);客戶關(guān)系管理;服務(wù)營(yíng)銷

論文摘要:服務(wù)是一種無(wú)形、特殊的商品;房地產(chǎn)業(yè)不僅是一種實(shí)物交換行業(yè),也是一種服務(wù)行業(yè),特別是其中的物業(yè)管理,更具有服務(wù)產(chǎn)品的性質(zhì)。現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷中客戶關(guān)系的管理愈來(lái)愈重要。房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)營(yíng)銷策略可分為基于顧客關(guān)系生命周期的營(yíng)銷策略和基于客戶關(guān)系模式的營(yíng)銷策略,顧客生命周期可分成三個(gè)階段,即初始階段、購(gòu)買階段和消費(fèi)階段,房地產(chǎn)業(yè)的客戶關(guān)系營(yíng)銷策略依據(jù)這三個(gè)階段進(jìn)行管理;而客戶關(guān)系模式的營(yíng)銷策略,可分為直銷式、定制式、培訓(xùn)和指導(dǎo)式、合作伙伴型、中間商式客戶關(guān)系營(yíng)銷這五種模式;通過(guò)這兩大營(yíng)銷策略,房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)營(yíng)銷和服務(wù)管理能實(shí)現(xiàn)較好的效果。

一、服務(wù)與顧客生命周期理論

(一)服務(wù)的定義及特性

菲利普•科特勒認(rèn)為,服務(wù)是一方能夠向另一方提供的基本上無(wú)形的任何活動(dòng)或者利益,服務(wù)的消費(fèi)不導(dǎo)致任何所有權(quán)的產(chǎn)生、轉(zhuǎn)移,等等。它的生產(chǎn)可能與某種有形產(chǎn)品聯(lián)系在一起,也可能毫無(wú)關(guān)聯(lián)。克里斯廷•格羅魯斯認(rèn)為,服務(wù)是由一系列或多或少具有無(wú)形特性的活動(dòng)所構(gòu)成的一種過(guò)程,這種過(guò)程是在顧客與員工、有形資源的互動(dòng)關(guān)系流中進(jìn)行的,這些有形資源(有形產(chǎn)品或有形系統(tǒng))是作為顧客解決問(wèn)題的方案而提供給顧客的。

總之,服務(wù)是一種無(wú)形、特殊的商品,它具有不同于有形產(chǎn)品的特性:

今年以來(lái)，國(guó)家在短期內(nèi)忽然加大了宏觀調(diào)控的力度，各項(xiàng)政策連續(xù)出臺(tái)，各種市場(chǎng)傳言不脛而走。到底國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是什么？中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將如何發(fā)展？而房地產(chǎn)業(yè)的走向又將如何？

一、對(duì)近期宏觀調(diào)整政策的回顧

要作出正確地判定，我們首先往返顧一下近期的政策信息。

2003年出臺(tái)的121號(hào)文《中國(guó)人民銀行有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于支付土地款以及建筑企業(yè)用于墊資。該文實(shí)際上是宏觀調(diào)控的明確政策信息。

2004年一季度以來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控的辦法連續(xù)出臺(tái)，密集程度之高前所少見(jiàn)。

3月25日，人民銀行于出臺(tái)差別存款預(yù)備金率制度；4月25日第三次提高存款預(yù)備金率0.5％，共收縮可貸資金約1100億元。

各街鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（辦事處），縣府各部門，縣屬各廠礦、中學(xué)：

“十五”期間，隨著我縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，各建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家的路線、方針和政策，積極投身城鄉(xiāng)建設(shè)、參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，取得了可喜的成績(jī)，為促進(jìn)我縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、人民群眾居住條件的不斷改善發(fā)揮了積極作用，涌現(xiàn)出了一批優(yōu)秀的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)。為總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，樹(shù)立典型，弘揚(yáng)建筑和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)艱苦奮斗、勇于開(kāi)拓的精神，經(jīng)研究，決定對(duì)“十五”期間為我縣城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)做出突出貢獻(xiàn)的**市博海建設(shè)工程（集團(tuán)）有限公司等5家建筑業(yè)優(yōu)秀企業(yè)和**港騰物業(yè)發(fā)展有限公司等5家房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀企業(yè)（名單附后）予以通報(bào)表彰。

希受表彰的企業(yè)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)成績(jī)，再接再厲，進(jìn)一步提高企業(yè)整體素質(zhì)和管理水平，在繁榮和推動(dòng)我縣建筑、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展征程中再立新功，為**經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出新的更大的貢獻(xiàn)！