縣房地產業持續健康發展的思考

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房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一，具有很強的產業關聯性，被稱為第三產業中的龍頭。隨著美國次貸危機引發的全球經濟下滑的影響，特別是近兩年（至2008年8月份前）國家宏觀調控政策的不斷緊縮，我國房地產業出現下滑趨勢，全國范圍內特別是大中城市房價大幅下跌。就**而言，由于本身人口基數較低，發展后勁不足，再加上房地產開發早、開發量多，以及農民公寓、農村留地建房及私人聯建房建設的影響，房地產業受到的沖擊更大更早。從2008年年初開始，我縣房地產市場需求不旺，供大于求現狀較突出，市場出現疲軟狀態。特別是2008年9月以來，受同心房產集資款抵付房款風潮的影響，對于本來就處于低迷之中的我縣房地產業來說更無異于雪上加霜。

一、客觀認識當前我縣房地產業發展現狀

近年來，隨著我縣“小縣大城”戰略的深入實施，縣域經濟得到快速發展，**房地產業作為新興產業也保持了強勁的發展勢頭，2003年到2007年房地產投資、開發、銷售等呈逐年快速增長趨勢，成為**經濟新的增長點，然而自2008年起開始我縣房地產業形勢卻發生了明顯變化：

一是商品房新開工面積同比下降。2008年，商品房新開工面積為6萬平方米，比2007年下降65.8%。

二是商品房銷售面積大幅下降。2008年，我縣銷售商品房372套，比去年下降23%；銷售面積為5.6萬平方米，同比下降19.5%。以前購房火爆的現象已不存在，商品房成交量持續下滑。

三是房地產開發稅收同比減少。2008年，房地產開發稅收為2528萬元，比2007年下降4%，比2006年增加4.4%，占地方財政收入的比重比2007下降6.4個百分點，比2006年下降3.1個百分點。

四是房地產投資額大幅下降。2008年全縣房地產開發投資完成9820萬元，同比下降66.9%，占規模以上投資的5.7%，比2007年下降了12個百分點。

五是土地出讓和使用量大幅減少。2008年全縣待開發土地面積7717平方米；購置土地面積894平方米，比上年下降98.7%，全年土地成交價款476萬元，比2007年下降96.4%。

二、準確把握我縣房地產業發展存在的問題及有利因素

㈠當前我縣房地產業發展存在的主要問題。

1、開發商集資款歸還難，社會反響強烈。受國家宏觀調控政策影響，金融政策從緊，開發商貸款難，大部分開發資金來自社會融資。由于社會融資成本高，風險大，開發商承擔很大壓力。從9月中旬開始我縣同心房產、匯金房產由于資金緊張，不能按期支付到期的本金和利息，相繼出現了大量集資戶以集資款抵購商品房的事件，使大量集資戶利益受損，并多次上訪，給社會造成了很大不安定因素，影響了社會的和諧穩定。開發商也因此減少了現金的流入，造成資金運轉困難，進而影響了工程建設進度，企業面臨困境。此外，受此次集資款抵購風潮的影響，我縣想買房且有能力買房的消費者已基本購買，短短半個月的銷售量已達年銷售總量的1/3，我縣房地產市場需求基本飽和，且集資款抵購的商品房價格與正常銷售的商品房價格相差甚大，嚴重影響了我縣房地產市場正常的交易秩序，造成房地產市場后續發展無力，市場觀望度增強，信心嚴重不足。

2、商品房供大于求現狀突出，開發商壓力增大。我縣是一個小縣城，全縣11萬人口，**鎮常住人口5萬，城鎮人均住房已達到36平方米，大大地高出了很多大中城市，經濟條件較好的居民住房條件已基本處于飽和狀態，房地產市場小，而商品房空置率高，目前尚未銷售的商品房可滿足我縣2-3年的銷售量。此外我縣目前的商品房價格與去年相差不大，而周邊縣市已達4000元/平方米左右，再加上這兩年人工、建筑材料價格的上漲，房價未能得到相應增長，目前的房價與成本價基本持平，甚至有的小區房價已低于成本價，開發商壓力增大。

3、企業資金嚴重短缺，發展趨于停滯狀態。目前我縣房地產業發展狀態趨于停滯，主要由于資金的“三個難”：一是社會融資難，近段時間出現的集資風潮使得絕大部分集資者不敢將錢再交給房地產開發商，開發商失去了一個重要的資金來源渠道；二是銀行貸款難，受國際金融危機、宏觀政策以及集資風潮中開發商信用受損的影響，銀行減少或嚴格控制了對開發商的信貸支持；三是股本金注入難，房地產行業的不景氣，股東投入的股本金難以如期收回，預期收益未能實現，制約了股東再次投資。如：同心房產由于缺少現金和銀行信貸支持，水境佳苑第四期工程建設已停工；金豐房產由于資金短缺，不能支付到期的本金和利息，項目已于10月初停工；廣和、富錦園等房產公司，由于現房賣不了，開發成本不斷累計增加，只能賣一套吃一套，股本金無法歸還。

㈡**房地產發展的有利因素。

1、“小縣大城”發展戰略一以貫之地深入實施，農村人口加速向城市轉移，加大了對住宅的需求。“小縣大城”戰略對房地產業最直接、最顯化的作用就體現在大量農村人口涌入縣城，而這涌入的大量農村人口勢必有一部分要購買商品房或二手房，這將在一定程度上促進房地產業的發展。同時由于經濟外向度的不斷擴大，進入**的企業越來越多，外來務工的人員不斷增加，愿意扎根**的外來人員越來越多。據統計，2008年外來務工人員在我縣購房達98套，占當年購房數的23.65％。

2、居民可支配收入的提高，促使我縣住宅消費能力大幅提升。據資料統計，當一國人均GDP達到600—800美元時，房地產業特別是住宅業開始步入高速發展期；當人均GDP達到1300-8000美元，這個地區的房地產便步入住房需求、房價調整最快的高增長期。2007年，**縣城鎮居民人均可支配收入達到14556元，即2713美元，屬于高增長期。經濟的快速發展，居民可支配收入的提高，必將給**房地產業帶來巨大的商機。

3、我縣商品房銷售價與周邊縣（市、區）相比較低，相對來說潛力尤在。我縣的房價與兄弟縣市相比，結合縣域經濟發展水平分析，處在一個比較合理的區間。目前，景寧商品房銷售均價為3600元/平方米左右，龍泉是3700元/平方米左右，而**商品房銷售均價為3200元/平方米左右，在全市可以說是最低的。鄰近縣（市）那些把房地產作為投資增值的人將必定會選擇**。

三、正確研判國家宏觀經濟政策走勢

2008年下半年以來，基于宏觀經濟的新形勢，央行和財政部分別從貨幣政策和財稅政策調整的角度，圍繞支持房地產業發展，立足于“支持擴大內需和居民購買普通自住房”的原則，提出一系列刺激房地產業發展的政策措施。12月20日，國務院辦公廳又專門出臺了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，要求加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品住房消費，支持房地產企業積極應對市場變化。概括起來說，主要體現在以下幾個方面：一是首次購房契稅降低，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到

1%。二是個人買賣住房印花稅征收暫免，從11月1日起，個人銷售或購買住房的暫免征收印花稅，財政部同時明確指出，地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。三是個人賣房土地增值稅征收暫免。從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。四是首套房貸款利率和首付款比例優惠條件增多，居民首次購買普通自住房或改善型普通自住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。五是公積金貸款利率下調，下調后五年期以下(含)由現行的4.32%調整為4.05%，五年期以上由現行的

4.86%調整為

4.59%，分別下調0.27個百分點。六是商貸利率優惠增加，自2008年10月27日起，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。七是政府加大保障性住房建設規模，今后將加快廉租住房建設，規范廉租住房和經濟適應住房，保障城市低收入家庭住房需求，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區(危舊房)改造。從中可以看出國家一系列政策的出臺，主要是從降低房屋造價成本、降低開發商資金壓力、增強購買力的角度維持房地產業穩定發展，防止大起大落。但也要看到，政策的出臺雖然從長遠看是重大利好消息，但短期內可能還會加重人們對新的救市政策出臺的預期。據有關方面調查數據顯示，91%的被調查者認為一年內房價將下跌，91.2%的被調查者認為現在不是購房良機，國家還將會出臺更多的政策。

四、保持我縣房地產業持續健康發展的對策建議

㈠加大保障性住房建設，實現政企雙贏。

加快保障性住房建設既是保障民生的需求，也是拉動經濟的需求。但我縣的保障性住房建設可以根據我縣房地產市場商品房空置率較高、存量房較多這一實際情況，因地制宜，采取政府以成本價或略高于成本價的價格向房地產開發企業“團購”商品房，再通過整合資源、加大補助等形式以適當的價格作為廉租房、經濟適用房、拆遷安置房和農民下山轉移用房。這樣，不僅為政府保障性住房建設減少了規劃、選地、建設等環節，而且可以使保障性住房迅速到位，加快保障性住房建設進度，盡早解決中低收入者住房困難問題。此外，開發商也能減輕空置壓力，加快資金周轉，真正實現政企雙贏。

㈡建立協調溝通機制，加大銀行信貸支持。

多年來，在國家宏觀政策調控下，我縣大多數房地產開發項目難以從國有商業銀行得到信貸支持，企業因而轉向企業內部職工集資，并逐步擴展到向社會公眾融資，以解決項目資金短缺問題。這種應是小額短期周轉的臨時措施逐年演變為一種長期行為，集資規模也越來越大，這不僅使企業背上了沉重的負擔，更加重了資金使用周期的不確定性，稍有風吹草動，集資人便趕緊抽回資金，對企業正常經營以及社會穩定埋下了隱患。因此，結合目前國家實行適度寬松的信貸政策，金融部門要加大信貸支持力度，增加有效的信貸投入，支持符合條件的房地產企業的正常合理信貸需求，同時支持企業及時辦理住房按揭貸款手續，有效支持房地產業健康發展。同時，有關部門還要積極幫助企業拓展新的融資方式與渠道，大力發展多元化的房地產金融市場，引導鼓勵房地產企業運用股本融資、項目債券融資、住房抵押貸款證券化等多種形式，確保房地產投資的融資需求。

㈢出臺優惠政策，促進市場健康發展。

相關職能部門要堅決貫徹國家出臺的契稅、印花稅、土地增值稅調整減免政策，同時政府可根據我縣實際制定鼓勵住房消費的收費減免政策和補貼政策。如為刺激房地產市場持續發展，麗水為商品房購買者給予每平方米1000元的補貼，松陽則給予每平方米500元的補貼，我縣雖然出臺了《關于解決城鄉居民住房困難的若干意見》的補貼政策，但至今未真正落實到位。而且，目前隨著國家政策的調整和形勢的變化，該政策也應作相應調整，以刺激購買需求，推動房地產市場發展。對房地產開發企業項目完工前的預售收入，要按國家稅收政策規定的預計利潤率下限標準預征企業所得稅，實行按季預繳、按年清算。要根據**房地產市場發展實際，科學合理地確定土地推出的節奏、數量、結構和價格，不斷優化土地出讓條件，吸引有實力的開發企業參與開發建設。可參照《麗水市人民政府關于取消暫停降低部分收費項目和標準的通知》，適當減輕企業負擔，優化企業環境和改善民生。此外，要加強對我縣城市建設、城市發展和房地產發展前景的宣傳，客觀、公正地報道房地產市場情況，加強對法律法規以及購房和購房投資風險等知識的宣傳，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。

㈣積極開展自救，盡快走出低迷狀況。

新一輪的房地產調控政策不是開發商期待的簡單“托市”，它一方面強調放松銀根，鼓勵消費；另一方面強調調整結構，引導市場。開發商要抓住這一有利時機，采取積極的自救措施，讓企業走出低迷局面。首先，重新進行成本核算，適當降低房價。根據對開發項目的成本核算，目前，開發商應采取保本或少量虧本來促銷，刺激消費者購買欲望，以解決目前資金緊張問題，也可減少房源，促進房地產市場持續發展。其次，重塑形象，提升企業信用。在今年的集資風潮中，廣大集資戶對房地產企業的印象一落千丈，要想挽回民心，重獲社會集資，就必須提升自身的企業信用，對尚未到期的集資款要千方百計想辦法按時支付利息，對到期的集資款及時償還本金，通過媒體輿論宣傳，作出承諾，增加集資戶對企業的信任，改善企業形象。最后，認真履行自身責任義務，提高質量和服務水平。開發商要做好自身建設，不僅要增強自身的法律意識，認真履行自身責任義務，而且要提高商品房的質量和品味，建設融舒適、整潔、節能、環保于一體的高品位人居住宅環境。同時做好物業管理、售后服務工作，吸引更多的居民購買商品房。

㈤強化土地供應管理，促使供求平衡。

根據房地產市場需求及價格，制定合理的土地供應計劃，把握好房地產開發節奏，從源頭上調控房地產市場。一是堅持“凈地”出讓，避免“毛地”出讓，使供應的建設用地能夠及時轉化為市場上供應的房屋，增加調控的及時性；二是實行大幅地塊整體出讓，避免小幅地塊出讓，造成零星分散建設，也不利于配套建設；三是實行建設條件意見書制度，作為土地出讓的附件一并公布，并作為監管的依據。四要優化商品房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，以增加有效供給，滿足大眾需求。而高層和小高層建筑由于造價成本高、公攤面積大、物業管理費用高，不適合**大眾消費水平，應謹慎審批建設。