房地產業健康發展策略研究

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摘要:房地產中介行業是指從事房地產信息咨詢、房地產價格評估、房地產交易經紀等活動的中介服務公司企業等。本文通過對房地產中介行業功能作用、存在問題的研究，分析了規范房地產中介經營活動對推動房地產業健康穩定發展的必要性，并提出了相關的策略建議。

關鍵詞:房地產;中介行業;發展研究

房地產中介行業作為房地產業的重要組成部分，對房地產業的發展起著不可忽視的補充作用，為房地產的生產、流通和消費提供了信息傳遞、市場宣傳、法律咨詢、代辦事務等服務。近年來，我國房地產市場迅速發展，國家對房地產市場的調控政策也不斷變化，房地產中介行業應運而生，發展較快，在活躍市場、促進交易等方面發揮了重要作用。但由于市場準入機制不完善、行業監管不健全、行業競爭無序、相關主體法律意識和維權意識不強等原因，導致中介行業逐漸暴露出越來越多的違規違法問題，不利于房地產業的健康穩定發展。

一、房地產中介行業的功能和作用

房地產中介行業是在我國房地產市場快速發展前提下逐步產生和發展起來的，在我國既是一個年輕的行業，又是一個蓬勃發展的行業，已顯示出廣泛的市場需求和廣闊的發展前景，對促進房地產業發展起著重要作用。在我國，房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需信息咨詢、協助買賣雙方公平交易、促進房地產交易達成為目的而進行的房地產信息宣傳、價格評估、業務辦理及相關經紀活動的總稱。從房地產業自身特點看，房地產作為不動產，是一種特殊商品，不僅有一套嚴格而復雜的規程，涉及到眾多的法律法規，而且還需要有相當的專業知識。而消費者往往缺乏專業知識和談判能力，這也使得消費者對專業、正規的房地產中介服務需求成為一種必然。另外，目前房地產市場上存在的以新建商品房和二手房為標的多種交易形式、一次性或分期現金支付以及各種金融支持(如公積金貸款、商業貸款、組合貸款)為手段的多種購買方式也越來越離不開專業、正規的房地產中介服務的指導或。隨著中介市場規模的擴大和客戶需求的增多，目前，房地產中介的業務涵蓋了新房、二手房的宣傳推銷、流通買賣、過戶公證、金融服務等多方面(本文僅從狹義的房地產中介論述)。同時，從實體的中介機構發展到全國范圍內、現代化的、網絡化的房產中介。其業務范圍、服務能力及其對房地產市場的影響力不斷增大，成為房地產業不可忽視的重要組成部分，對房地產業健康穩定發展有著越來越大的影響力。

二、房地產中介經營發展中存在的主要問題

近年來，部分中介機構和從業人員存在著經營行為不規范、侵害群眾合法權益、擾亂市場秩序等問題，引起了社會的強烈反應，也引起了相關部門的重視。住建部、公安部等七部委宣布自2018年7月至12月在全國30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，其中，打擊黑中介是重要的內容。從監管部門通報、群眾反映和調查機構調查的情況綜合分析，房地產中介的經營中存在的問題主要包括以下幾個方面:(一)行業準入門檻低，機構和人員良莠不齊。相關部門的法律法規對房地產中介機構的設立、房地產經紀人員從業資格和數量等方面，沒有作出統一的硬性規定，主要以登記備案為主，沒有詳盡的審批和監管。不少從業人員僅僅因為看好市場前景和收入而進入房地產中介行業，沒有長期從業打算，也并未獲得經紀人職業資格認證，從業人員良莠不齊。而且，由于房地產中介市場不穩定等因素，大量從業者普遍缺乏行業認同感，缺乏職業學習的動力。據調查，房地產中介機構業務人員月流失率高達20%，平均從業年限不足1年，導致其服務水平不高，容易產生服務糾紛。(二)法律規范的缺失和監督力度的不足。近年來，為創造房地產中介機構發展的良好外部環境，我國著手凈化了房地產中介機構的執業環境，相應制定了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房產中介服務管理規定》、《關于房地產評估機構資質等級若干規定》、《房地產估價規范》、《房地產經紀人執業制度》等一系列法律法規，這在一定程度上對規范房地產中介行業發展提供了法律制度保障。但對房地產中介行業的業務操作缺乏完善的法律、法規和管理制約機制，在實際操作過程中對違規行為的處罰不嚴厲、不明確，造成了房地產中介行業中違規現象屢禁不止的情況，不足以起到規范現實生活中復雜多樣的房地產中介行為的作用。相關行政管理部門對中介機構的違法違規行為查處力度不大，監管力度不足。(三)信息不對稱，侵害市場各方利益。有些中介機構的房源信息不真實、不準確、不及時，純屬吸引客戶關注;一些中介機構服務項目、服務內容、收費標準不透明，私下提供違規代辦服務、捆綁收費等;一些中介人員或機構倒賣新房指標、炒賣房源信息，違規倒賣購房指標等;對已出售的房屋不能及時從門店網站等渠道上撤除，侵害賣房人的合法權益，謀取不正當利益。一些中介機構通過壟斷房源和相關信息，控制房源，推高房價。(四)缺乏行業自律和合法經營意識，破壞政策效果和市場秩序。為了獲取利益，中介機構幫助對抗政府的限購限售等政策，為客戶提供相關的便利和幫助，如教唆客戶通過成立空殼公司來規避購房者身份限購政策;為提供虛假個人所得稅的購房者提供經紀服務，騙取購房資格。有的經營行為已涉嫌違反法律，如侵占或挪用客戶的房地產交易資金;打擊、暴力驅逐承租人、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房等;一些中介為促成房產交易、謀取更多利益，借與其他機構合作的名義，違規提供戶口辦理、社保代辦、抵押貸款等服務，甚至為購房者提供高利貸等。這些行為都極大地影響了房地產市場的健康穩定發展，積累了金融、市場、社會風險。

三、規范房地產中介行業推動房地產市場健康穩定發展的必要性分析

目前房地產管理機構仍然習慣于對房地產開發市場及后期物業管理的重視，不能適應新形勢加大對房地產中介市場的管理力度，主要是對房地產中介在房地產業市場發展中的重要性認識不足。(一)房地產中介市場發展秩序直接關系到一手房交易市場、二手房交易市場的發展秩序和繁榮。房地產開發市場中新商品房的銷售方式，已經由原來的開發商自己開發自己銷售的傳統模式朝房地產經紀機構營銷模式轉變，房地產經紀中介市場已經從原來的二手房交易經紀業務范圍向一手房經紀滲透、拓展。房地產中介市場已經在新商品房銷售中占有舉足輕重的作用，重視房地產發展必須重視房地產中介市場的監管。(二)實施房地產中介市場管理是房地產管理部門不可或缺的重要職責。在不動產登記改革前，習慣于用房屋登記管理代替二手房交易管理，實際放棄了二手房交易管理的一切措施和手段，從而也忽略了房地產中介市場的管理和發展。目前房屋登記職責劃轉到國土部門后，愈凸顯二手房交易管理措施的缺位。(三)規范房地產中介市場秩序是確保房地產調控和房地產開發市場去庫存措施到位的的重要舉措。房地產中介市場的混亂，擾亂了房地產市場一手房、二手房的交易價格，損害了群眾的合法權益和社會經濟的正常發展。規范房地產中介市場秩序對促進房地產開發市場的健康發展具有重要意義。

四、規范房地產中介行業推動房地產市場穩定健康發展的策略建議

(一)規范房地產市場準入制度。通過完善相關法律法規，規范房地產中介市場的準入制度，提出房地產中介機構及從業人員正規化執業的具體要求，建立房地產中介行業的運行規范，培育高質量、有素質的中介服務提供機構，同時，將無資質、無序經營的從業者和機構擠出市場。同時，建立較為完善的考核、培訓和注冊制度，加強房地產從業人員的職業道德建設，促使中介服務從業人員素質和行業服務水平的整體提高。(二)規范房產市場交易信息。要建立房產交易信息登記制度和通報制度，對每一個上市交易的房地產單元進行登記，建立規范的信息檔案，使得其交易資質、狀況公開可查。規范中介機構的房源信息，要求企業提供準確、全面、真實的房源信息，不得虛假信息、隱瞞房屋抵押、查封等情況。全面推行二手房交易合同網簽和二手房交易經紀服務合同網簽制度，用數字化系統監管二手房交易市場。通過二手房交易合同網簽和二手房交易經紀服務合同網簽，對二手房的交易真實價格、二手房交易產權產籍、二手房交易經紀服務等情況進行實時監管，有效預防已經抵押、凍結等限制交易的房屋進行私自交易而損害群眾合法權益的情況發生，及時預警陰陽交易合同騙取貸款、虛假抬高房價等擾亂房地產交易市場秩序的行為。(三)加強監管和懲戒。房地產主管部門要強化監管機制，會同有關部門建立健全日常巡查、投訴受理制度、懲戒處理辦法，強化對房地產中介機構的事中、事后監管。建立房地產、通信、工商行政主管部門聯動機制，定期交換房地產中介機構工商登記和備案信息，并在政府網站等媒體上公示備案、未備案的中介機構名單，提醒群眾防范交易風險，審慎選擇中介機構。同時，要加大懲處力度。對個別中介機構頂風作案，屢教不改的將從嚴從重處罰，對部分違規嚴重的要停業整頓甚至強制關停;對于其行為涉嫌違法犯罪的，移交司法機關進行處理。(四)推動行業自律約束。從發達國家房地產市場發展經驗來看，要維持房地產市場健康發展，需要推動成立權威的房地產中介行業協會，發揮房地產中介行業協會的管理、約束作用，通過制定行業自律公約、完善從業人員培訓機制、傳達監管要求、通報違規違法行為、公布誠信清單等方式，提高協會專業水平和組織能力，提高整體行業服務質量。

參考文獻:

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作者:李力 單位:中國人民銀行海口中心支行