土地評估方法范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：評估方法；地價內(nèi)涵；差異

1 幾種主要評估方法的地價內(nèi)涵分析

1.1 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法（簡稱“基準(zhǔn)地價法”）。

基準(zhǔn)地價法是運用政府公布的基準(zhǔn)地價，按替代原理進行評估的一種方法，其核心是基準(zhǔn)地價與修正體系。基準(zhǔn)地價是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調(diào)控決策提供參考信息。基準(zhǔn)地價主要反映某地區(qū)的地價空間分布規(guī)律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導(dǎo)作用。由此可見，基準(zhǔn)地價法主要是從市場管理的角度進行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。

1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。

收益還原法是根據(jù)預(yù)期收益原理，將待估對象按預(yù)期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預(yù)期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當(dāng)長的時間，通過待估對象的收益實現(xiàn)自己的預(yù)期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。

1.3 假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）。

假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發(fā)，通過對待估對象進行開發(fā)或轉(zhuǎn)售，從而獲得預(yù)期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發(fā)或轉(zhuǎn)售，而這種開發(fā)或轉(zhuǎn)售一般都是短期內(nèi)完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機性質(zhì)。由此可見，假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.4 市場比較法。

市場比較法是根據(jù)替代原理，利用已成交的交易案例，推導(dǎo)待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達成交易的地價代表買賣雙方都認可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發(fā)或轉(zhuǎn)售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據(jù)貢獻原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發(fā)生的各項成本，代表了待估對象的權(quán)屬人應(yīng)獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權(quán)屬人的角度出發(fā)，評估待估對象至少應(yīng)該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應(yīng)該是一個“保本型”地價。

2 各種類型地價的差異

從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。

“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高。

從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風(fēng)險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應(yīng)該高一些。

2.3 “長線投資型”地價適中。

相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩(wěn)定的投資匯報，風(fēng)險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。

從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。

3 不同評估方法評估結(jié)果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據(jù)評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據(jù)評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經(jīng)對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。

但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調(diào)整個別評估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。

評估時可以根據(jù)評估目的，對評估方法的思路及參數(shù)進行適當(dāng)調(diào)整，使得其評估的結(jié)果更接近評估目的。

舉個例子，當(dāng)評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結(jié)果可能差異比較大，同時這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現(xiàn)實市場環(huán)境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。

4 結(jié)語

篇2

關(guān)鍵詞：低碳；土地利用；城市規(guī)劃；低碳城市

Abstract：

he advantage of Low carbon cities, compared with the traditional urbanis toreduce carbon emissions.So the evaluation standard of carbon emissions shoud be part of thecity planning.This articleis from the necessity of carbon emissions assessment to calculate the city carbon emissions and discusses the targets land use patternto the city's lower carbon emissionsbased on calculation of carbon emissions ,at the beginning of theurban planning accurately.

Key words：low carbon；Land Use；City planning；Low Carbon City

中圖分類號：TU984文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

1. 排放量評估應(yīng)是城市規(guī)劃的基礎(chǔ)

低碳城市的終極目標(biāo)就是減少碳排放。評估城市土地利用模式對溫室氣體排放的具體影響，對城市的碳排放量進行有效合理的計算，研究城市在產(chǎn)業(yè)、建筑、交通、土地利用、等方面的碳排放水平，制定相應(yīng)的減排策略，是發(fā)展低碳經(jīng)濟、是制定低碳城市發(fā)展目標(biāo)的基礎(chǔ)。

1.1 碳排放量評估應(yīng)作為低碳城市規(guī)劃設(shè)計的第一步

精確計算城市碳排放的水平應(yīng)作為城市規(guī)劃的起點加入到城市規(guī)劃設(shè)計過程當(dāng)中。只有正確的把握城市碳排放的情況，才能明確城市的低碳化發(fā)展方向，才能制定相應(yīng)有效的減排措施。這種碳排放量的評估實質(zhì)上是對城市規(guī)劃方案的碳排放情境的預(yù)測分析。正式這種預(yù)測分析的提前完成是今后制定一系列減排政策的依據(jù)。

1.2 碳排放量評估有利于城市低碳減排目標(biāo)的制定

近年來隨著低碳城市理論的發(fā)展，碳排放量情境評估分析已經(jīng)逐漸被世界各國所接受和應(yīng)用。IEA的《全球能源展望》、能源與環(huán)境政策研究中心的《中國能源報告（2008）：碳排放研究》、國家發(fā)改委能源研究所的《中國2050年低碳發(fā)展情境研究》，分別基于投入產(chǎn)出、IPAC模型等方法，對我國中長期的碳排放水平進行情境分析。《全球能源展望》基準(zhǔn)情境下二氧化碳排放量從2005年的50億噸增

長到2030年的110億噸；《中國能源報告》的結(jié)論則認為2005年和2030年的碳排放量為25.19億噸和31.47億噸（折算成二氧化碳排放量分別為92億噸和115億噸），與IEA參考情境下的碳排放量相近；《中國2050年低碳發(fā)展情境研究》得出中國碳排放總量于2040年達到最高值。

2 土地利用的碳排放量計算及相互關(guān)系

2.1 城市土地利用二氧化碳排放量計算

在建設(shè)低碳化城市的過程中最基本的碳排放量指的是在城市和生產(chǎn)消費過程中向大氣排放的二氧化碳的量，該量的基本公式為：

城市二氧化碳排放量＝二氧化碳排放總量－二氧化碳吸收總量

其中，二氧化碳排放總量＝能源消費帶來的二氧化碳排放量＋工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的二氧化碳排放量＋垃圾排放二氧化碳總量＋農(nóng)業(yè)二氧化碳排放總量＋其他。

二氧化碳吸收總量主要是指“林地吸收二氧化碳總量”

2.2 城市土地利用與碳排放量的相互關(guān)系

土地利用是指農(nóng)田、森林、草地、濕地、建設(shè)用地之間的相互變化。通常來說，城市土地利用的碳排放量，一般計算林地、草地的碳吸收量及農(nóng)業(yè)的碳排放量與碳吸收量，其他如建設(shè)用地的碳排放量在能源排放總計算。對于城市來說農(nóng)業(yè)用地有限，因此不是計算的重點。

森林每生長一立方米木材大約可以吸收1.83噸二氧化碳、釋放1.62噸氧氣，而破壞和認為減少森林面積就會大大降低森林碳匯功能，從而導(dǎo)致碳排放量的增加，而森林被轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地后的十年，土壤的有機碳平均下降30.3％。

3 減少碳排放的土地利用規(guī)劃策略

3.1 土地混合利用

土地混合利用實質(zhì)上是指該地塊在功能上的多樣化布局和使用，不同功能的混合可以有效是縮短交通距離，降低城市的運行壓力。土地混合使用應(yīng)在控規(guī)編制階段所確定的土地使用性質(zhì)。應(yīng)具有控規(guī)的法定效力。作為規(guī)劃結(jié)果的土地混合使用，應(yīng)在同一個地塊有超過兩類以上使用性質(zhì)的建筑。因此在引導(dǎo)混合用地配置上提出一下幾點。

3.2 通過土地利用變化直接減少碳排放

可通過一下幾種土地的直接利用來降低碳排放

（1）減少地面硬質(zhì)鋪地。地面土壤中的生態(tài)系統(tǒng)和通氣透水可有效的吸收城市中的二氧化碳。大面積的硬質(zhì)鋪地隔絕了土壤與空氣的接觸從而降低了這種土壤的自然功能。

（2）推廣綠色建筑。綠色建筑可在使用周期內(nèi)最大程度上節(jié)約能源的消耗是未來建筑的發(fā)展趨勢。

（3）基礎(chǔ)建設(shè)低碳化。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)建設(shè)過程中，應(yīng)改變小汽車為主導(dǎo)的交通模式，以運輸量大，能源消耗低，方便快捷的交通系統(tǒng)為主導(dǎo)，如軌道交通和公共交通，以非機動車為輔助的交通模式來有效的降低碳排放。

3.3 增加碳匯直接減少碳排放

國內(nèi)外研究早已證實成長中的樹能從大氣中吸收并固定二氧化碳，而砍伐樹木后退化的土壤會向大氣排放二氧化碳及其他溫室氣體。利用不同數(shù)據(jù)、衛(wèi)星遙感數(shù)據(jù)、觀測資料對1981－2000年間中國大陸植被分析結(jié)論包括：在此期間中國年均砍伐樹木的總碳匯為0.096～0.106PgC/a（1P＝10 15 ），其中森林年均碳匯最高為（0.075 PgC/a），其次為灌木叢（0.014～0.024 PgC/a），最低為草地（0.007 PgC/a）。而全球森林植被的碳儲存量為每公頃71.5噸；因此增加森林面積，增加碳匯是最直接有效的減少碳排放的策略。

4 結(jié)語

低碳城市是未來城市的發(fā)展趨勢而碳排放評估對城市的發(fā)展將起到長期結(jié)構(gòu)性作用，我國正處于大規(guī)模城市建設(shè)和新一輪的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整期，應(yīng)盡快確立碳評價標(biāo)準(zhǔn)體系和評估系統(tǒng)，并由此形成可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃體系。

參考文獻

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篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價格評估；價格形成；評估方法

0 引言

隨著世界經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)之間買賣日趨增多，由于房地產(chǎn)牽扯到太多利益群體，房地產(chǎn)的價格越來越受到人們的普遍關(guān)注。因此，對房地產(chǎn)價格進行科學(xué)的評估是非常必要的，有利于房地產(chǎn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)價格評估概述

1.1 房地產(chǎn)的特點

不可移動性、耐用（耗）性、異質(zhì)性（即使在外形上一模一樣，但也肯定存在朝向、層位等方面的差異）、高價值性、供給有限性、投資與消費雙重性等、均為房地產(chǎn)的特點。

1.2 房地產(chǎn)的類型

土地有農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地之分，因此房地產(chǎn)也有在農(nóng)村和城鎮(zhèn)之分。農(nóng)村土地只有建設(shè)用地和耕地之分，房地產(chǎn)存在于建設(shè)用地上。城鎮(zhèn)土地按照其用途，可分為：1、居住類房地產(chǎn)；2、商業(yè)類房地產(chǎn)；3、休閑類房地產(chǎn)；4、公共事業(yè)類房地產(chǎn)；5、工業(yè)類房地產(chǎn)。

1.3 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價格由土地價格和建筑物價格構(gòu)成。其中土地價格分“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價和舊城區(qū)改造地價，建筑物價格分為建筑物生產(chǎn)成本和建筑物銷售成本。

1.4 影響房地產(chǎn)價格的因素

1.4.1 一般因素

一般因素指影響房地產(chǎn)價格的整體宏觀因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素和其他因素。

1.4.2 區(qū)域因素

區(qū)域因素指一個地區(qū)不同功能上區(qū)分地價的因素。一般來講，無論是住宅區(qū)，還是商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)，地段越好，價格越高。

1.4.3 個別因素

個別因素較為細致，指不同地塊之間的微小差異。如通風(fēng)，日照，交通的方便程度等。

2 房地產(chǎn)價格評估方法

房地產(chǎn)價格評估方法有很多種，可以分為傳統(tǒng)評估方法和新興評估方法。傳統(tǒng)評估方法即為我們所熟知的成本法，收益法，市場比較法和假設(shè)開發(fā)法。新興評估法有很多種，在這里主要展示最具有代表性的特征價格法，模糊邏輯法，貝葉斯判別法，其他如政策性評估法，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法等也會做簡要的介紹。

2.1 傳統(tǒng)評估方法

2.1.1 成本法

成本法也稱為累積法或承包商法。成本法的基本思路是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和應(yīng)納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格。

2.1.2 收益法

收益法又可稱為收益資本化法、投資法。收益法的基本思路是將估價對象未來各期純收益，選用適合的折現(xiàn)率，折算為現(xiàn)值，再將各期純收益的現(xiàn)值累計，累計之和即為估價對象房地產(chǎn)價格的方法。

2.1.3 市場比較法

市場比較法又稱交易實例比較法、現(xiàn)行市價比較法。它是將估價對象房地產(chǎn)與近期已發(fā)生的房地產(chǎn)交易實例進行比較，再加以修正來確定估價房地產(chǎn)價格的方法。

2.1.4 假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，倒算法。它是將估價對象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價對象房地產(chǎn)的評估價格。

2.2 新興評估方法

2.2.1 特征價格法

特征價格法也被稱為效用法或價格法。此方法是將不同房地產(chǎn)價格影響因素實施分解并將房地產(chǎn)特征固定不變，從而將房地產(chǎn)價格變動的特征因素分離開來，剩下的部分就是受供需關(guān)系決定的房地產(chǎn)價格的變化。

特征價格法取樣較為容易，模型的經(jīng)濟意義更為直觀，該方法也被學(xué)術(shù)界賦予崇高的地位。

2.2.2 模糊邏輯法

傳統(tǒng)評估方法在評估房地產(chǎn)價格的時候都無法避免不確定因素的干擾，并且房地產(chǎn)價格的影響因素在房地產(chǎn)價格評估中無法量化。正由于此，模糊邏輯法為這類問題提供了一個可供參考的解決方法。

2.2.3 貝葉斯判別法

貝葉斯判別法的基本思路是：如果知道已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)有K種類型，而且從反映房地產(chǎn)物理、經(jīng)濟特征的各種因素中確定了m個主導(dǎo)性因素及其指標(biāo)。當(dāng)需要確定待估房地產(chǎn)X歸屬于以上K種類似房地產(chǎn)的何種類型時，根據(jù)判別規(guī)則，找出X來自K類型中某i類的后驗概率h（i/x），比較h（i/x）的大小，將x歸到使h（i/x）達到最大值的那一類型的類似房地產(chǎn)中，這樣就得到了評估結(jié)果。

政策性評估方法是政府制定的，適用于規(guī)定的估價業(yè)務(wù)范圍的房地產(chǎn)估價方法。

3 傳統(tǒng)評估方法與新興評估方法評價和比較

3.1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)價格評估方法評價

3.1.1 傳統(tǒng)評估方法的優(yōu)點

的來說，成本法，收益法，市場比較法，假設(shè)開發(fā)法在實踐中得到了廣泛的應(yīng)用。不同的方法應(yīng)用的地方也不一樣，針對這四類傳統(tǒng)評估方法的特點，成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估，以及市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評估；收益法最適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價；市場比較法最適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，而特殊用途的房地產(chǎn)由于缺乏交易實例則不適用市場比較法；假設(shè)開發(fā)法最適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格評估，具體來說包括將生地開發(fā)為熟地租售，在熟地上建造房屋租售，將在建工程完成為房地產(chǎn)租售。針對待評估房地產(chǎn)的特點，選擇合適的評估方法，有利于評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.1.2 傳統(tǒng)評估方法的缺點

雖然傳統(tǒng)評估方法應(yīng)用比較廣泛，但是這些方法存在著許多局限性，主要表現(xiàn)在以下三點：（1）傳統(tǒng)評估方法都存在一定的主觀性。（2）傳統(tǒng)評估方法都要求房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟。這一要求本身就是對我國房地產(chǎn)評估的否認。（3）傳統(tǒng)評估方法對樣本容量都有嚴格的要求。

因此，在x擇使用傳統(tǒng)評估方法對待估房地產(chǎn)進行評估時，針對待估房地產(chǎn)的特點，首先要選擇適合的方法，另外一個非常重要的問題就是要盡量規(guī)避所選方法的局限性，若實在無法規(guī)避，也要盡量降低這些局限性所帶來的影響，保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

3.2 新興房地產(chǎn)評估方法的評價

3.2.1 新興評估方法的優(yōu)點

相比于傳統(tǒng)方法，新興評估方法可以克服傳統(tǒng)評估方法的諸多局限性，更好的體現(xiàn)定量性。特征價格法將影響房地產(chǎn)價格的各種屬性，進行了特征化，用各種不同的特征值來代表這些屬性，利用函數(shù)模型，再結(jié)合統(tǒng)計知識和計量經(jīng)濟知識，更好地對房地產(chǎn)價格進行量化；模糊邏輯法也是如此，對于傳統(tǒng)方法無法量化的一些不確定性因素，模糊邏輯法采取了專家團隊測評的方法來降低這些不確定性，很大程度上打破了這些局限性；貝葉斯判別法充分利用了統(tǒng)計、數(shù)理、計量的知識，將這些因素量化成某個變量；每個神經(jīng)元都是一個變量，通過比較實例與待估對象，進而進行量化。新興評估方法是隨著社會的發(fā)展逐漸形成的，其理論基礎(chǔ)也還需要在實踐中慢慢證實，因而其普遍性沒有像傳統(tǒng)評估方法那樣強，不過可以相信在未來，新興房地產(chǎn)評估方法一定會被大多數(shù)人所接受，成為主流的評估方法。

3.2.2 新興評估方法的缺點

雖然新興評估方法解決了許多傳統(tǒng)評估方法的不足之處，但不可否認的是其自身也存在著一定的局限性。如在現(xiàn)實生活中，一些因素根本不可能量化為變量，這就是新興評估方法的不足之處。

4 結(jié)論

總結(jié)傳統(tǒng)評估方法和新興評估方法后，可以發(fā)現(xiàn)，任何一種評估方法都有一定的前提條件，為特定的市場或環(huán)境所服務(wù)。當(dāng)這些前提發(fā)生改變后，評估方法的效力和精準(zhǔn)性也會發(fā)生變化，進而影響評估結(jié)果，無法得到待估房地產(chǎn)的真實價值。本文論述了傳統(tǒng)評估方法和新興評估方法及其比較，可以發(fā)現(xiàn)新興評估方法較為科學(xué)。一方面，新興評估方法是在傳統(tǒng)評估方法的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，解決了傳統(tǒng)評估方法的不足之處，但另一方面，新興評估方法的發(fā)展并不是對傳統(tǒng)評估方法的摒棄，像我國，在房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟的情況下，傳統(tǒng)評估方法依舊占據(jù)著重要的地位，只有房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展成熟，數(shù)據(jù)獲取相對容易后，新興評估方法的優(yōu)勢才可以展現(xiàn)出來，其重要性才會凸顯。

參考文獻

篇4

目前，對投資性房地產(chǎn)進行評估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評估界的一項新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評估的背景、投資性房地產(chǎn)評估過程中的關(guān)鍵事項、不同會計準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評估談?wù)効捶ā?/p>

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；評估；背景；關(guān)鍵事項

1 投資性房地產(chǎn)的評估背景

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟增長點。

為了順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準(zhǔn)則第40號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國際會計準(zhǔn)則），了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國內(nèi)會計準(zhǔn)則），使我國投資性房地產(chǎn)的會計核算有章可循、有法可依。

國內(nèi)會計準(zhǔn)則借鑒了國際會計準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價值應(yīng)用方面有限度地進行了創(chuàng)新。它的要點是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。

投資性房地產(chǎn)在國際會計準(zhǔn)則和國內(nèi)會計準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會計準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。

“公允價值”這個概念，在國際會計準(zhǔn)則和國內(nèi)會計準(zhǔn)則中有不同的表述。在國際會計準(zhǔn)則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。

投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產(chǎn)評估師的評估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊會計師的首選。

為了對投資性房地產(chǎn)的評估行為進行規(guī)范，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年、2009年先后制定并了《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實施，對于規(guī)范評估人員的評估行為，維護資產(chǎn)評估當(dāng)事人的合法權(quán)益。

2 投資性房地產(chǎn)評估過程中的關(guān)鍵事項

下面是評估人員為滿足某上市公司財務(wù)報告披露需要而進行的投資性房地產(chǎn)公允價值評估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準(zhǔn)、評估方法和評估假設(shè)及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達近二千多項的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

2.1確定評估范圍

在這項評估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因為投資性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對其認識不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊會計師協(xié)助確定。注冊會計師會根據(jù)自己對投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。

在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中，企業(yè)和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發(fā)言權(quán)，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會被認為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評估人員要對會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。

2.2明確評估基準(zhǔn)、評估方法和評估假設(shè)

投資性房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)是市場價值，雖然會計準(zhǔn)則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業(yè)，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。

投資性房地產(chǎn)的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。

評估假設(shè)方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。

2.3提交投資性房地產(chǎn)評估初稿

評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結(jié)果告知企業(yè)。因為評估結(jié)果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評估結(jié)果，所以需要評估人員與企業(yè)進行有效溝通。

評估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時比評估人員深刻。當(dāng)然評估人員不能因為企業(yè)的特殊要求而影響評估結(jié)果的公允，要進行充分的市場調(diào)查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。

3 投資性房地產(chǎn)在不同的會計準(zhǔn)則下的評估

3.1國際會計準(zhǔn)則下，評估范圍、關(guān)鍵問題及解決方法

國際會計準(zhǔn)則下，企業(yè)進行投資性房地產(chǎn)評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。

在評估實務(wù)中，以第一項和第五項投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會計知識；要熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實際出租情況及相關(guān)的租約條款。

3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的

評估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會，以了解評估報告需要滿足的相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定。

3.1.2 熟悉會計準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會計知識

隨著新的會計準(zhǔn)則的逐步實施，以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)會成為資產(chǎn)評估行來的一項新興業(yè)務(wù)。所以評估人員應(yīng)盡可能對相關(guān)會計準(zhǔn)則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。

3.1.3熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式

注冊會計師運用評估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜嬃炕蚺叮栽u估人員應(yīng)該熟悉在財務(wù)報告中評估對象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結(jié)論，不會對報告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法和評估假設(shè)

國際會計準(zhǔn)則規(guī)定，財務(wù)報告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法和重要的評估假設(shè)，需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價值是有充足的市場證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財務(wù)報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據(jù)的評估假設(shè)都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設(shè)等內(nèi)容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。

3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況

與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產(chǎn)生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價值。

3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實際出租情況及相關(guān)租約條款

一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。

3.2投資性房地產(chǎn)在國內(nèi)會計準(zhǔn)則下的評估

3.2.1國內(nèi)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的區(qū)別

與國際會計準(zhǔn)則相比，國內(nèi)會計準(zhǔn)則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

從投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內(nèi)會計準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量的可靠性。

3.2.2對評估的影響

國內(nèi)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。

后續(xù)計量方面。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，國際會計準(zhǔn)則更傾向于公允價值模式，而國內(nèi)會計準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。

評估方法方面。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則下，首選的市場比較法。而國際會計準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評估方法之一。

周期性評估方面。國內(nèi)會計準(zhǔn)則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。

【參考文獻】

[1]《資產(chǎn)評估》 全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書 經(jīng)濟科學(xué)出版社.2013（05）.

篇5

關(guān)鍵詞 規(guī)劃調(diào)整 實施評估

中圖分類號：F301.2 文獻標(biāo)識碼：A

第三輪土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）已在全國范圍內(nèi)實施，與上一輪土地利用總體規(guī)劃相比，其在土地調(diào)控指標(biāo)體系、管制分區(qū)等方面發(fā)生了明顯變化，因此，要求在實施過程中更加加強對本輪土地利用規(guī)劃的控制與調(diào)整。由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，往往要求土地利用總體規(guī)劃在實施過程中根據(jù)需要進行調(diào)整，而規(guī)劃的嚴肅性對土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整具有嚴格的限制。據(jù)此，國土資源部先后下發(fā)文件《國土資源部關(guān)于嚴格土地利用總體規(guī)劃實施管理的通知》（國土資發(fā)[2012]2號）和土地利用總體規(guī)劃評估修改指導(dǎo)意見等文件，指出對土地利用總體規(guī)劃的修改，必須就修改的必要性、合理性和合法性等進行評估，組織專家論證，依法組織聽證，并向社會公示。規(guī)劃實施評估報告經(jīng)規(guī)劃原批準(zhǔn)機關(guān)同級國土資源主管部門同意后，方可開展規(guī)劃修改。凡涉及改變城鄉(xiāng)建設(shè)用地擴展邊界、禁止建設(shè)用地邊界，改變約束性指標(biāo)，調(diào)整重大布局等原則性修改，必須經(jīng)規(guī)劃原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，同時各省國土資源廳相繼出臺技術(shù)指導(dǎo)文件，作為土地利用總體規(guī)劃實施評估的技術(shù)指導(dǎo)。

1土地利用總體規(guī)劃實施評估方法研究

當(dāng)前，土地利用總體規(guī)劃實施評估的一般思路是首先構(gòu)建實施評估指標(biāo)體系，然后通過數(shù)學(xué)的方法分別計算出各指標(biāo)數(shù)值，最后根據(jù)權(quán)重和各指標(biāo)分值綜合計算得到該區(qū)域土地利用總體規(guī)劃實施總分值。根據(jù)研究思路可以看出，一般情況下，土地利用總體規(guī)劃實施評估的方法主要是定性和定量相結(jié)合的方法，但傳統(tǒng)的土地利用總體規(guī)劃實施評估中的定性與定量相結(jié)合方法往往是定性為主，單一用數(shù)理統(tǒng)計進行分析。隨著各項技術(shù)的發(fā)展，這種傳統(tǒng)的評估方法已經(jīng)無法滿足需求，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣P(guān)注的分析方法。除此之外，目前的規(guī)劃實施評估還引入了定位分析技術(shù)，將GIS軟件與土地利用實施評估進行有效結(jié)合，從空間上對規(guī)劃實施情況進行分析。

本文主要通過多角度構(gòu)建土地利用總體規(guī)劃實施評估指標(biāo)，運用數(shù)學(xué)模型分別計算各指標(biāo)數(shù)值，從多元定量方法入手，進行土地利用總體規(guī)劃實施評估研究。

2土地利用總體規(guī)劃實施評估

2.1評估指標(biāo)選擇

根據(jù)臥龍鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”發(fā)展規(guī)劃、土地利用變更數(shù)據(jù)等最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，結(jié)合規(guī)劃實施評估技術(shù)指導(dǎo)，從規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行、規(guī)劃實施效益的實現(xiàn)以及規(guī)劃實施后土地利用程度和變化三個方面進行定量評估，選取規(guī)劃主要指標(biāo)實施情況、用地結(jié)構(gòu)與布局情況、用地節(jié)約集約程度、規(guī)劃實施情況和規(guī)劃與經(jīng)濟社會發(fā)展匹配度5個評估目標(biāo)、耕地保有量目標(biāo)實現(xiàn)程度等22個子目標(biāo)（見表1）。

表1：臥龍鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃實施評價因素因子及權(quán)重

2.2評價指標(biāo)的權(quán)重確定

權(quán)重應(yīng)依據(jù)評價目標(biāo)、評價指標(biāo)對土地利用總體規(guī)劃實施評估的影響程度來確定。評價目標(biāo)、評價指標(biāo)的權(quán)重值在0～1之間，每個目標(biāo)對應(yīng)下一層分值指標(biāo)的權(quán)重之和都應(yīng)為1。一般情況下，確定權(quán)重主要依據(jù)特爾菲測定法、因素成對比較法和層次分析法等幾種方法。本次臥龍鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃實施評估評價選用特爾菲測定法來確定總體評價及評價目標(biāo)指標(biāo)權(quán)重。其測算方法是首先對各因素進行多輪次的專家打分，并按下式計算權(quán)重值：

其中wi =1

式中：c――評估分值

Wi――第i個評估因素作用權(quán)重值

di――第i個評估因素作用分值

由此計算得到本次規(guī)劃實施評估各因素因子的權(quán)重如表1所示。

2.3 指標(biāo)計算

考慮土地規(guī)劃評估的系統(tǒng)性，評估指標(biāo)覆蓋面較廣，因此采用多因素綜合評判模型作為土地規(guī)劃實施評估的模型。具體公式為：

其中wi =1

式中：c――評估分值

Wi――第i個評估因素作用權(quán)重值

di――第i個評估因素作用分值

由于各評估指標(biāo)反映不同的評估內(nèi)容，有不同的評估標(biāo)準(zhǔn)和量綱，相互之間不能直接比較，需通過標(biāo)準(zhǔn)化將其轉(zhuǎn)化為可比量綱。

為了更直觀地評價土地利用總體規(guī)劃實施水平，將土地利用總體規(guī)劃實施狀況分為優(yōu)秀、良好、一般、差、較差和很差六類，對應(yīng)的綜合評價分值歸類標(biāo)準(zhǔn)見表2：

臥龍鎮(zhèn)土地規(guī)劃實施定量評價結(jié)果為80.55分，規(guī)劃實施情況良好。為了找出規(guī)劃實施中存在的問題，對各個評價指標(biāo)進行具體分析。

3.對土地利用總體規(guī)劃實施評估的思考

土地利用總體規(guī)劃實施評估主要是針對目前正在實施的第三輪土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整而進行的一項工作，其目的是為了科學(xué)合理的進行土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整，但實際應(yīng)用過程中，當(dāng)前的土地利用總體規(guī)劃實施評估的方法及評估思路尚存在一定的問題。

3.1土地利用總體規(guī)劃調(diào)整依據(jù)不明確

目前的土地利用總體規(guī)劃調(diào)整雖然受到土地利用規(guī)劃實施評估的限制，即在調(diào)整前必須先通過規(guī)劃實施評估，但是卻沒有明確的限制因素，雖然通過定量的規(guī)劃實施評估可以得到該地區(qū)規(guī)劃實施情況的好壞，但這種好壞不能作為是否進行土地利用總體規(guī)劃調(diào)整的依據(jù)。而當(dāng)前的實際操作是很多地方將這種規(guī)劃實施評估作為土地利用總體規(guī)劃調(diào)整的一部分，不能對土地利用總體規(guī)劃調(diào)整起到規(guī)范限制的作用。

3.2規(guī)劃評估指標(biāo)與規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容不一致

目前的土地利用總體規(guī)劃實施評估主要是對目前規(guī)劃實施情況的指標(biāo)測算及分析，而土地利用總體規(guī)劃調(diào)整過程中，往往是對規(guī)劃布局的調(diào)整，規(guī)劃的各項指標(biāo)很少會發(fā)生變化，從而使得這種評估跟實際的調(diào)整聯(lián)系并不密切。

參考文獻

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；價值評估；評估方法

隨著社會市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)事業(yè)也日趨繁榮，為社會經(jīng)濟水平的提高做出了較大的貢獻。而在銀行的發(fā)展過程中，其主要的經(jīng)濟來源之一就是房地產(chǎn)抵押，因此在我國，受到了各界人士的關(guān)注和重視。隨著時間的發(fā)展，可以作為房地產(chǎn)抵押的東西也逐漸增多，隨之興起的還有房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)。我國相關(guān)法律明確規(guī)定房地產(chǎn)的抵押評估標(biāo)準(zhǔn)，但實際抵押評估過程中，還是存在一些特殊性的房地產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)抵押價值評估工作的難度系數(shù)，影響到價值評估工作效率和質(zhì)量的提高，因此在實際的價值評估過程中需要熟練掌握一定的方式方法，從而保證房地產(chǎn)抵押價值評估的合理性。

1 房地產(chǎn)抵押評估的現(xiàn)狀及特點

房地產(chǎn)也稱為不動產(chǎn)，這是因為房地產(chǎn)具備著顯著的不可移動、易于保管且實用的特征，這種特點也讓房地產(chǎn)有著一定的增值可能性和保值特征。與其他產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)雖然沒有不存在流動資產(chǎn)的靈活性，但是其方便保管和易于保值的特征明顯，不會因為市場價格波動而出現(xiàn)變化。另外，房地產(chǎn)作為人們生活與生產(chǎn)活動中不可缺少的組成，人們對其的依賴性更為強烈，與那些五行資產(chǎn)相比較卻又存在著鮮明的流動特性。基于這一特征，房地產(chǎn)可謂是不動資產(chǎn)與流動資產(chǎn)的完美結(jié)合體，使其在商業(yè)銀行的抵押貸款過程中，往往更多、更經(jīng)常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔(dān)保物，被借、貸雙方所接受和認可。

2 房地產(chǎn)抵押價值評估的方法

2.1 不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價值評估方法

不擁有房屋產(chǎn)權(quán)出讓土地的使用權(quán)，而擁有房屋的產(chǎn)權(quán)就是不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，有些房屋土地的獲得是通過劃撥的方式實現(xiàn)的，包括企事業(yè)單位的房產(chǎn)、廉租房和社會各界的經(jīng)濟房等等。在評估這類房產(chǎn)抵押價值的過程中，可以采取以下兩種方式，首先就是對土地使用權(quán)的市場價值進行直接評估，還可以對這類房地產(chǎn)在假設(shè)出讓土地使用權(quán)所形成的市場價值進行評估，然后在此基礎(chǔ)上，把土地使用權(quán)出讓時所賺的租金或者是出讓使用權(quán)所賺的租金扣除的方式M行抵押價值評估。

2.2 完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價值評

通過購買和出讓等方式獲得的土地使用權(quán)，說的就是完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。通俗來說話就是在一定期限內(nèi)，對房屋土地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的擁有，而在擁有產(chǎn)權(quán)期間可以任意轉(zhuǎn)讓、出租和出賣該當(dāng)?shù)禺a(chǎn)。各類商品房、自主經(jīng)營的飯店以及娛樂場所等都屬于完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。在具體評估該類房地產(chǎn)的抵押價值過程中，市場法是主要的評估方式方法之一，同時收益法和成本法也是可以應(yīng)用的評估方法。也可以采用基準(zhǔn)地價修正法評估通過單獨出讓方式所獲得的土地使用權(quán)所成為的抵押物，同時也可以應(yīng)用假設(shè)開發(fā)評估方式和市場法對其進行抵押價值的評估。

2.3 局部房地產(chǎn)的價值評估方法

顧名思義，該類房地產(chǎn)就是指整體房地產(chǎn)當(dāng)中的一個部分，可能是一個房地產(chǎn)當(dāng)中的某層樓、某個單位或者是某個套件組合，也可能是具有綜合性質(zhì)房地產(chǎn)當(dāng)中的不同用途的部分房產(chǎn)。在評估已建成或者是已經(jīng)使用的整體房地產(chǎn)當(dāng)中的部分房產(chǎn)抵押過程中，應(yīng)該對部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)當(dāng)中所起到的作用進行高度重視，同時還應(yīng)該重視部分房地產(chǎn)所具有的權(quán)益，其是否能夠獨立使用，是否能夠獨立出售等都應(yīng)該有事先的了解，還應(yīng)該分析和關(guān)注部分房地產(chǎn)對整體房地產(chǎn)土地當(dāng)中公共配套設(shè)施和公用部分的合理使用。在評估該類房地產(chǎn)的抵押價值過程中，成本法、市場法和收益法是可以采用的價值評估方法。

2.4 在建工程房地產(chǎn)的評估方法

在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗收的工程，在建工程的重要特點是還沒有完整的建筑形態(tài)和內(nèi)部設(shè)施，還不具備驗收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設(shè)計價值和使用價值。這類房產(chǎn)抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進行全面的調(diào)查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權(quán)和建筑開發(fā)資質(zhì)，和發(fā)包承包資質(zhì)等。其次就是要注意實際施工進度和相應(yīng)的設(shè)計使用權(quán)益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結(jié)果進行時點評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不舍拖欠價款估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

2.5 成本評估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的應(yīng)用

工程建設(shè)離不開各種資源的支撐月配合，在房地產(chǎn)建設(shè)中，必然會消耗一定的物力、財力以及人力，這些都是房地產(chǎn)建設(shè)的成本所在，也正是如此，我們有必要錄用成本評估法來評估房地產(chǎn)建設(shè)費用。這種方法是通過工程建設(shè)開發(fā)成本作為依據(jù)，在評估師利用重置成本的方法對建筑單位的施工技術(shù)、所消耗的材料、價格水平進行評估，得出一個全新的物資耗費成本。在具體的應(yīng)用中，首先是對房地產(chǎn)土地成本進行估量，通過用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法或者市場比較法來獲取土地成本。其次對已經(jīng)建設(shè)完成的部分建筑物的價值進行求取，可以采用重置成本的方法來獲取。最后，前面兩部分的價值進行整理，其總和就是當(dāng)前房地產(chǎn)價值。具體來說，成本評估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的計算公式為：在建工程價值=土地成本+本工程已經(jīng)建成完工部分的價值（這里面又包含了前期設(shè)計、策劃費用，建筑安裝費用，管理費用，基礎(chǔ)設(shè)施費用，投資利息，開發(fā)利潤，銷售費用，稅金等。）

結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)抵押價值評估工作開展過程中，掌握不同有效的價值評估方式方法對提高房地產(chǎn)抵押價值評估的合理性具有較大的影響，所以需要價值評估工作人員加強重視，保證借貸雙方的權(quán)益不受到侵害。本文從房地產(chǎn)抵押價值評估的現(xiàn)狀和特點入手探究房地產(chǎn)抵押價值評估的方式方法，對系統(tǒng)的建立一個有效的抵押價值評估體系具有良好的促進作用。為了保證抵押品價值評估的合理性，方式方法的掌握能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)貸款抵押風(fēng)險具有一定的防范作用，規(guī)避不同程度的風(fēng)險，從而有效保證借貸雙方的合法權(quán)益。為了使用社會經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)抵押價值評估工作質(zhì)量的高要求，需要不斷創(chuàng)新抵押價值評估的方式方法。

參考文獻

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[2]陳靜.二手房評估如何更省錢？[J].樓市，2006（13）.

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【關(guān)鍵詞】貸款抵押評估 風(fēng)險

2012年我國經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，出口下滑、基本建設(shè)與房地產(chǎn)投資增長乏力等減速因素拖累經(jīng)濟發(fā)展，另一方面國內(nèi)消費也不能有效拉動內(nèi)需，許多上市龍頭公司相繼虧損。在此經(jīng)濟形勢下，銀行信貸資產(chǎn)潛在風(fēng)險度增加，防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險的重要性不言而喻。信貸資產(chǎn)的安全依賴于對信貸操作過程的把關(guān)和控制，而抵押物評估就是其中關(guān)鍵一環(huán)，也是銀行信貸資產(chǎn)安全的最后一道防火線，對保障信貸資產(chǎn)安全及防范金融風(fēng)險尤為重要。本文主要從如何科學(xué)評估抵押物價值著手闡述，控制風(fēng)險，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。

一、 把好抵押物入口關(guān) ，防控抵押物產(chǎn)權(quán)帶來的風(fēng)險

抵押貸款中最常見的是房地產(chǎn)和機器設(shè)備評估，不論是資產(chǎn)評估機構(gòu)還是審核機構(gòu)在接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)后，首要任務(wù)是明確待估資產(chǎn)是否已取得相應(yīng)的國家機關(guān)出具的產(chǎn)權(quán)證明文件，權(quán)屬是否清晰，從而有效防控由產(chǎn)權(quán)等引起的信貸資產(chǎn)風(fēng)險。

房地產(chǎn)評估時，一般要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補償合同協(xié)議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預(yù)售契約。對于較大、較復(fù)雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準(zhǔn)備建筑安裝工程預(yù)決算資料、建筑施工圖和設(shè)備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會計憑證等。

設(shè)備評估時，一般要求委托方提供的資料有：（1）設(shè)備原值的會計資料；（2）大型設(shè)備或高精尖設(shè)備的有關(guān)資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發(fā)票；設(shè)備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關(guān)資料；（4）進口設(shè)備的進口批文、進口報關(guān)單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。

綜上，對納入評估的抵押物的核實非常重要，評估人員必須對抵押物產(chǎn)權(quán)進行仔細、謹慎和嚴格的界定。 在查驗上述資料時還應(yīng)注意抵押品必須是法律法規(guī)可以接受的財產(chǎn)，具有價值、能夠轉(zhuǎn)讓或變現(xiàn)、抵押人對抵押物具有處置權(quán)。對于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應(yīng)要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進行評估，以防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的帶來的信貸資產(chǎn)風(fēng)險。

在實際操作中還應(yīng)重點關(guān)注以下幾點：

1.抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致，否則必須進行仔細調(diào)查，弄清來龍去脈并予以說明。

2、股份有限公司、有限責(zé)任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)、外資獨資企業(yè)作為抵押人的，應(yīng)該出具由公司/企業(yè)章程確定的有權(quán)決議機構(gòu)做出關(guān)于同意抵押的文件。

3、抵押財產(chǎn)為兩人以上共有的，財產(chǎn)共有人應(yīng)出具同意抵押文件。

4、國有土地抵押必須經(jīng)國有相關(guān)部門批準(zhǔn)。

5、在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，抵押物評估必須慎重處理。對于尚未取得房產(chǎn)證的建筑物，必須要有建設(shè)項目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證、地上建筑物照片等，以證明此項房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

6、評估人員在驗證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書時，還要親自驗證產(chǎn)權(quán)證書原件并在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印件與原件相符”字樣，以示負責(zé)。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押而增加風(fēng)險。

7、如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書原件上進行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，

8、從目前情況來看，大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時，也加以機器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。但應(yīng)注意某些市場價值極有限的專用資產(chǎn)及其他資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。

9、市場變現(xiàn)能力有限的資產(chǎn)不宜用為抵押資產(chǎn)。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場上的流動性，如有些無形資產(chǎn)雖然其價值很高（如許多商標(biāo)品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用作抵押資產(chǎn)。

二、堅持評估原則，防控評估人為因素帶來的風(fēng)險。

抵押貸款資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的一種，它理應(yīng)遵循資產(chǎn)評估的普遍原則：即獨立性、客觀性和科學(xué)性原則；應(yīng)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則；還應(yīng)遵循主要權(quán)利益體變動原則，即以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點上的市場公平價值原則。此外，從防控銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險及抵押物評估自身業(yè)務(wù)性質(zhì)考慮，還應(yīng)重點遵循以下原則：

1.安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除現(xiàn)時公平市場價值的考慮之外，對資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟壽命、未來適用性等其他因素情況都要進行預(yù)測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價值，但不宜列入評估范圍；或雖然進行了評估卻須予以特別說明，以防抵押期間這部分資產(chǎn)價值損失。

2.真實性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所在評估時務(wù)必核實抵押人產(chǎn)權(quán)的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應(yīng)予以詳細調(diào)查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評估其價值。

3.保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產(chǎn)的未來收益或市場狀況不應(yīng)予以樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價值可能上升。但在評估時仍以當(dāng)時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應(yīng)給予充分的重視。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營失敗，貸款難以收回時風(fēng)險加大。對此，評估師應(yīng)保持應(yīng)有的職業(yè)道德和職業(yè)謹慎，遵循資產(chǎn)評估各項一般原則，重點關(guān)注抵押貸款評估的三原則：安全性、真實性、保守性，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營能力，采用市場調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭炔扇〉姆椒ㄓ行Х婪督鹑陲L(fēng)險。

三、 科學(xué)選取評估方法，有效防范抵押物評估價值風(fēng)險

資產(chǎn)評估的主要有市場比較法、重置成本法、收益法等幾種基本方法。貸款抵押物資產(chǎn)評估時應(yīng)綜合考慮抵押物資產(chǎn)特點、市場價格、變現(xiàn)難易程度，選用合適的方法進行評估。由于貸款抵押物資產(chǎn)評估有其特殊的性質(zhì)，因此在選取評估方法時應(yīng)有所側(cè)重。市場比較法是市場發(fā)育完善狀況下資產(chǎn)評估普遍采用的方法。重置成本法適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年（或每月）的預(yù)期收益用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的方法。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評估及無形資產(chǎn)評估等。

不同的資產(chǎn)抵押，應(yīng)采用不同的評估方法，評估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會有所不同，所以評估結(jié)果也會有不小的差別。在以抵押貸款為目的評估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。具體操作時應(yīng)注意以下問題：

1、針對整體商品房（已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進行抵押價值評估，可采用市場法和收益法。

2、行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進行抵押評估時，可采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法。

3、部分（局部）房產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法。

4、作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法。

5、在建工程已完工部分作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設(shè)開發(fā)法。

6、在評估中，評估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，這種資產(chǎn)很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應(yīng)采用重置成本折余法評估。

貸款抵押價值評估業(yè)務(wù)一般估價時點為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處置清償，需實現(xiàn)抵押權(quán)時，是在未來的某一時點，因此，應(yīng)側(cè)重對預(yù)期可能產(chǎn)生的風(fēng)險因素考慮，而對預(yù)期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的各項參數(shù)值。

抵押物資產(chǎn)評估一般價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴重影響評估結(jié)果。必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。

四、總述

在目前經(jīng)濟形勢下，防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險的重要性不言而喻，作為以經(jīng)營資金為主的金融機構(gòu)，希望貸款人能如期還本付息，而達到經(jīng)營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現(xiàn)金，正是金融機構(gòu)的風(fēng)險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當(dāng)?shù)氖袌鲲L(fēng)險，還需付出相應(yīng)的處理費用。

防范銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險應(yīng)從各操作環(huán)節(jié)進行全面控制，作為其中最后的、關(guān)鍵節(jié)點的貸款抵押物評估，作者在實際業(yè)務(wù)操作實踐中感悟到，做好關(guān)鍵點防控：即把好評估資產(chǎn)的入口關(guān)，防范產(chǎn)權(quán)風(fēng)險；堅持估價原則，防控人為風(fēng)險；科學(xué)選取評估方法、有效防控資產(chǎn)價值風(fēng)險等三個環(huán)節(jié)，可以有效防范貸款抵押物評估風(fēng)險，從而降低銀行金融風(fēng)險。

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關(guān)鍵詞：土地定價 NPV方法 實物期權(quán)方法

土地市場的核心是定價問題。土地應(yīng)是包括份額所有權(quán)、使用權(quán)和發(fā)展權(quán)的有機體系。所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)也是一種產(chǎn)權(quán)，基于現(xiàn)代政治經(jīng)濟的視角，本文評述了中國現(xiàn)有土地定價方法，指出了各種所謂科學(xué)土地定價方法的適用范圍和局限性，以期為中國合理、科學(xué)的土地價格標(biāo)準(zhǔn)形成提供合理的經(jīng)濟學(xué)依據(jù)。從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

一、傳統(tǒng)的土地估價方法

目前，在我國實施的土地流轉(zhuǎn)定價方法主要沿用傳統(tǒng)方法，例如：市場比較法、收益資本法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法、土地定價法、影子價格法等為主。

（一）市場比較法

所謂的土地流轉(zhuǎn)定價市場分析法，主要是在相同市場條件基礎(chǔ)上，在替代原則下根據(jù)相似土地的類型及使用的交易參考價值比例與現(xiàn)待評估的土地進行比較分析，其中以影響交易的相關(guān)因素（如：土地所在區(qū)域、交易時期和個別差異因素）進行適當(dāng)調(diào)整，以此來獲取待評估土地的基準(zhǔn)地價的一種價格評估方法。

在我國土地流轉(zhuǎn)交易中，市場比較法相對于其它方法而言比較符合市場供求關(guān)系的基本規(guī)律，具有較強的說服力及實踐性，因此成為我國土地流轉(zhuǎn)交易中應(yīng)用最廣泛及在技術(shù)體系上相對更為貼近實際的一種評估價格方法。在評估過程中，需要對影響交易的相關(guān)因素（如：交易實際情況、時期以及區(qū)域等）進行調(diào)整，比較適用土地市場體系較完整且擁有充足替代性的土地交易案例等地區(qū)。除此之外，在評估過程中還要對容積率和使用年限等進行調(diào)整，這樣可能會增加實際操作的難度，因此需要評估者具備較多的市場估價實踐經(jīng)驗。

目前，我國在涉農(nóng)土地交易方面的市場機制尚不健全，雖然有少量農(nóng)戶流轉(zhuǎn)了農(nóng)用土地的承包權(quán)，但是都是采用較為隱性的交易，交易價格定價不具備科學(xué)性與合理性，不能作為土地流轉(zhuǎn)交易的市場參考案例，因此筆者認為我國不適宜采用市場比較法。

（二）收益還原法

土地流轉(zhuǎn)交易收益還原法還可稱之為地租資本化法。收益還原法實施是以“土地收益理論、地租理論”為基本原則，通過計算土地為未來一段時間內(nèi)所能夠獲得的效益額通過折算而獲得土地流轉(zhuǎn)參考價格的一種常用評估方法。

由于土地與其它商品相比具有永續(xù)性、固定性等特征，這樣便可以讓土地使用權(quán)限獲得者在未來一定時間內(nèi)獲取穩(wěn)定的經(jīng)濟效益，因此可以將土地效益作為土地交易的價格參考值。收益還原法所獲取的價格參數(shù)的可信度，主要需要依靠待評估土地的還原率及純效益，因此比較適用于潛在收益土地或者現(xiàn)有利益（如：工業(yè)、商業(yè)、出租等用地）土地的交易估價。

實際應(yīng)用收益還原率最大的困難在于解決純收益及還原率等問題。目前，我國經(jīng)過多年的探索發(fā)展，已經(jīng)可以應(yīng)用成熟的C-D生產(chǎn)函數(shù)確定純收益定量化方法來解決純收益問題；而在還原率方面則主要是在綜合應(yīng)用市場提取法，投資復(fù)合收益率法、風(fēng)險調(diào)整與安全利率法以及投資收益率與投資風(fēng)險排序等基礎(chǔ)上所獲取的綜合還原率方法。

（三）成本法

在土地估計中成本法主要是評估待流轉(zhuǎn)土地開發(fā)過程中產(chǎn)生的消耗費用總和為依據(jù)，同時加入開發(fā)利潤、投資利息、土地出讓金及相關(guān)稅收等之后獲得的土地價格。該方法實施的主要思路是綜合待評估土地未來的所有投資（如：獲取土地使用權(quán)費用及基礎(chǔ)開發(fā)費用）及未來產(chǎn)生的投資利息、相應(yīng)利潤，考慮國家對于土地所有權(quán)所需要獲得的現(xiàn)實利益，最后在算上土地所有權(quán)可以活動的經(jīng)濟效益（土地出讓金），綜合上述因素而計算出待流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)實價格。

土地估價中的成本法主要適用于土地交易市場不發(fā)達、交易案例較少及可利用市場資料較少的地區(qū)。但是也有學(xué)者認為，成本法在土地評估中并不是完全適用，主要是由于其對于土地的整體評估方面不具備代表性，再加之土地若要實現(xiàn)利益化需要較長時間，因此其的實踐應(yīng)用中仍然具有一定的局限性。

（四）基準(zhǔn)地價修正法

在土地流轉(zhuǎn)交易中，基準(zhǔn)地價修正法主要是以基準(zhǔn)低價為依據(jù)，綜合分析各類用地的影響因素（如：區(qū)域因素、個別因素等），構(gòu)建一個地價修正系數(shù)參考數(shù)據(jù)表格，利用地價修正系數(shù)對待評估土地進行全面評估的一種估計方法。

基準(zhǔn)地價修正法其實就是比較法的升級版本，其通過利用基準(zhǔn)低價評估為編制一個綜合各個影響因素的修正系數(shù)量表及相關(guān)影響因素條件的說明表。當(dāng)需要對流轉(zhuǎn)土地的價格進行評估時，評估者只需要將土地的使用年限、市場供求關(guān)系、區(qū)域因素、使用方式及未來經(jīng)濟效益等進行實證分析、評估，并參照修正系數(shù)來修正基準(zhǔn)地價參數(shù)，從而獲得待流轉(zhuǎn)土地的價格參考值。

我國在城市土地使用權(quán)的價值評估研究時對土地基準(zhǔn)地價進行系統(tǒng)性研究，目前已經(jīng)獲取城市土地中不同級別土地的基準(zhǔn)地價。那么我們在對某一塊土地進行使用權(quán)價值評估時便可在參考該基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上合理調(diào)整其它影響因素，最終獲取待評估土地的使用權(quán)價值。

（五）社會保障修正土地定價法

由于我國是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大國，因此農(nóng)用土地對于農(nóng)民來說不僅是重要的經(jīng)濟收入渠道，更是一個重要的社會保障。雖然我國的土地社會保障影響力表現(xiàn)還不夠明顯，但是其確實是實實在在存在的，這種影響對于以土地為主要生活來源的農(nóng)民來說社會保障功能表現(xiàn)的尤為明顯，其重要性在一定程度上高于其自身的生產(chǎn)功能。因此，對于農(nóng)用土地的價格評估時不能單純從經(jīng)濟價值角度考慮，而是應(yīng)該充分考慮土地自身所蘊涵的社會福利價值。

溫鐵軍（2000），姚洋（2000） 研究提出：農(nóng)用土地作為農(nóng)民的主要生活、養(yǎng)老、失業(yè)及基本醫(yī)療等保障的重要支撐，但是隨時社會的不斷發(fā)展，在農(nóng)民總經(jīng)濟收入中農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益所占比例在逐漸縮小，從而導(dǎo)致農(nóng)用土地的社會保障功能將逐漸退化。因此，在農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)交易中不能完全按照市場經(jīng)濟模式來確定價格，而是需要更多傾向土地的福利保障方面的價值評估。

（六）影子價格法

影子定價又稱“計算價格”、“影子價格”、“預(yù)測價格”、“最優(yōu)價格”。是荷蘭經(jīng)濟學(xué)家詹恩·丁伯根在本世紀30年代末首次提出來的，運用線性規(guī)劃的數(shù)學(xué)方式計算的，反映社會資源獲得最佳配置的一種價格。他認為影子價格是對“勞動、資本和為獲得稀缺資源而進口商品的合理評價”。1954年，他將影子價格定義為"在均衡價格的意義上表示生產(chǎn)要素或產(chǎn)品內(nèi)在的或真正的價格"。其本質(zhì)是土地的邊際效用價格。

二、現(xiàn)代金融學(xué)視角下的土地定價

上述這些方法可以用一個基本結(jié)論來概括，即土地價格是地租的資本化價值。主要是運用計量經(jīng)濟模型定量分析土地流轉(zhuǎn)價格及其影響因素。對于目前我國的土地流轉(zhuǎn)交易價格的解釋變量，其主要涵蓋土地基本特征（如：土地的形狀、面積、土壤情況及距離城中心距離等）、交易雙方特征、土地流轉(zhuǎn)成本、土地農(nóng)用收益、未來土地效益期望值及其它一系列的附加性費用等等。

從現(xiàn)代金融學(xué)角度來分析，土地定價可以靈活應(yīng)用風(fēng)險調(diào)整中的折現(xiàn)率來表現(xiàn)出土地現(xiàn)在及未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。這種評估方法就是所謂的NPV方法，該方法屬于是靜態(tài)思路方法，缺點在于缺乏對于未來進行靈活考慮。在NPV方法中其實是將農(nóng)用土地作為一個固定對象，也就是說在未來幾年農(nóng)民的耕作成本及經(jīng)濟效益不會發(fā)生較大變化，因此在評估中并沒有考慮未來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的不確定及波動因素，所以該方法不符合現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)原理及市場發(fā)展原則。在相關(guān)研究報告論述中，目前我國局部地區(qū)的土地交易中的價格因素仍然未完全體現(xiàn)出區(qū)域市場效率，在常規(guī)情況下農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)一般都是采用資本化地租方式。若采用資本化地租方式來評估地價，這樣可能會減少農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中應(yīng)該獲得的經(jīng)濟效益，這種方法不能完全凸顯出土地的經(jīng)濟價值，因此這種方法不能應(yīng)用于農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)交易。

在現(xiàn)代金融研究的推動下產(chǎn)生出一種新型學(xué)科——實物期權(quán)，其融合了數(shù)學(xué)、管理學(xué)及金融學(xué)相關(guān)知識，目前已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)、自然資源評估以及R&D等決策之中。實物期權(quán)方法與傳統(tǒng)評估方法相比，其在土地定價過程中可以較為簡捷的反應(yīng)影響地價的不確定因素，另外還可以綜合分析土地開發(fā)最優(yōu)策略以及最佳交易時期。該方法尤其適用于收集影響投資決策的各類彈性因素，在收集這些彈性及時機因素時主要集中在土地交易過程中，也就說在交易過程中土地所有者可獨立決定是否按照目前價格交易或者等待未來更高價格時才進行交易。即現(xiàn)代金融學(xué)視角下的土地流轉(zhuǎn)定價，土地價格等于NPV折現(xiàn)加上經(jīng)營權(quán)溢價。如果考慮博弈的因素，還應(yīng)該加上博弈的價值。這就解釋了現(xiàn)有的土地征收標(biāo)準(zhǔn)偏低的原因，定價方法不夠科學(xué)合理。政府制定的標(biāo)準(zhǔn)和真實的價格之間差距太大，再加上委托問題中的道德風(fēng)險，結(jié)果造成農(nóng)民不滿情緒日益強烈。

實物期權(quán)定價方法可分為無套利定價法和比較定價法。無套利定價法可分為完全市場定價和非完全市場定價。其中，完全市場定價可分為復(fù)制定價法、折現(xiàn)因子法和鞅方法；非完全市場定價可分為e套利定價法、區(qū)間定價法、效用定價法、相關(guān)定價法。比較定價法可分為決策樹方法和動態(tài)規(guī)劃法。各種方法都有其優(yōu)勢和缺陷，我們只能根據(jù)實際情況選擇合適的定價方法。

三、建立制度完善、配套措施完整的土地市場

土地經(jīng)營權(quán)及使用權(quán)是在我國積極推進社會主義現(xiàn)代化市場經(jīng)濟中的必然要求。最近幾年，我國制定并推廣實施土地承包經(jīng)營權(quán)，而隨著我國社會、經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化，土地承包經(jīng)營權(quán)也隨之發(fā)生了一定的變化，在發(fā)展初級階段是被國家明令禁止時期，之后政策初步允許土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時期，法律規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時期和政策引導(dǎo)支持土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時期。

科學(xué)合理地評估土地價格應(yīng)參考土地價格評估目的、評估對象及其它相關(guān)資料信息，科學(xué)、合理選用土地定價基本方法及實踐評估應(yīng)用方法。不同的價格評估方法在適用對象、范圍方面存在一定的差異性。在交易價格評估中常用的成本法、收益法、市場比較法在實踐應(yīng)用中最大的難點是無法確定一個合適的參考數(shù)據(jù)。土地定價的方式也可以是多樣的，比如現(xiàn)金、實物、債券等。實物期權(quán)方法應(yīng)用的難點是選擇合適的標(biāo)的物價格過程。中國農(nóng)村土地是集體所有制，具有等級制、社區(qū)封閉性、政府控制等特點，并承擔(dān)著收入職能、社會保障職能、就業(yè)職能。農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格如何才是公平合理的，這個答案最終要依靠市場來回答，當(dāng)然，土地流轉(zhuǎn)市場的建立需要土地產(chǎn)權(quán)制度進一步改革，必須得到政治、法律等其他方面改革的支持，才能有效保障農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利不受侵犯，否則，歷史經(jīng)驗告訴我們，土地流轉(zhuǎn)的實現(xiàn)反倒可以成為權(quán)貴者掠奪農(nóng)民土地的合法依據(jù)。

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篇9

一、評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評估

社會中介機構(gòu)進行企業(yè)化運作的同時，肩負著社會責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化。《評估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對評估機構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會對評估機構(gòu)“施加影響”。為了落實該條規(guī)定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正常現(xiàn)象。

二、被征收人對評估機構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機構(gòu)的公正評估產(chǎn)生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機構(gòu)的做法，《評估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級資質(zhì)、二級資質(zhì)和三級資質(zhì)大約5家以上的評估機構(gòu)作為備選評估機構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規(guī)定的時間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評估機構(gòu)的材料。為了公平競爭，評估機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。在評估機構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。《評估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。《評估辦法》第8條規(guī)定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值，或者為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)。《評估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。

四、確保評估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實際

房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽光征收的重要內(nèi)容，通過公布接受監(jiān)督，通過監(jiān)督實現(xiàn)公平、防止腐敗。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營年限、納稅情況、經(jīng)營狀況、住宅房屋價格、經(jīng)營性用房價格等因素，綜合分析作出評估報告。《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規(guī)定，對于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級人民政府責(zé)令國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評估機構(gòu)再進行評估。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價格理所當(dāng)然包括土地的價格及地上建筑物的價格，《評估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價值之內(nèi)，不再重復(fù)計算其價值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨立的使用權(quán)，另行評估進行補償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補償”。《物權(quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金。可見，對于土地的補償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨立的用益物權(quán)，在市場經(jīng)濟的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項權(quán)利被提前收回時，將會造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區(qū)別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產(chǎn)評估包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法，進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。選用不同的評估方法會有不同評估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)。《評估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

七、評估的監(jiān)督救濟程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時修正。《評估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。送達評估報告在實踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達。《評估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。《評估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。《評估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。《評估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。《評估辦法》第25條規(guī)定，評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。《評估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報告的審查，在司法實踐中，有些法院過于依賴評估報告，缺乏對評估報告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現(xiàn)。評估報告屬于優(yōu)勢證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評估、復(fù)核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評估報告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評估機構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機構(gòu)提供對其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時處理。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；假設(shè)開發(fā)法；在建工程

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：對房地產(chǎn)評估中的假設(shè)開發(fā)法探究

收錄日期：2016年4月29日

伴隨著我國房價一直居高不下，對于普通百姓而言，購買一套房，甚至需要花費一輩子的心血。因此，在房地產(chǎn)準(zhǔn)備開發(fā)前，就對房地產(chǎn)的價值進行評估顯得意義非常的重大。通過假設(shè)開發(fā)法進行評估，能為相關(guān)決策者提供一定的數(shù)據(jù)參考，為他們做出更好的決策做好準(zhǔn)備。

一、案例簡介

某房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)價值評估中，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法所涉及的企業(yè)存貨――在建開發(fā)產(chǎn)品（在建項目）。評估基準(zhǔn)日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國有出讓住宅用地（取得國有出讓土地使用權(quán)證），開發(fā)程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規(guī)劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開發(fā)產(chǎn)品賬面價值為8，310萬元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬元，已發(fā)生勘察設(shè)計等前期工程及管理費約為945萬元，已完成建筑工程成本約為723萬元。投資建設(shè)方案：項目至基準(zhǔn)日已經(jīng)運行1年，從評估基準(zhǔn)日計算，該工程尚需3年建設(shè)工期，預(yù)計第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費估算為1，500元/m2。勘察設(shè)計、前期工程費及管理費用等估算為360元/m2。房地產(chǎn)銷售計劃：住宅在項目建成時預(yù)計銷售55%，建成第二年和第三年分別銷售35%和10%。平均銷售單價為6，250元/m2。銷售費用和交易手續(xù)費為收入的3.5%。測算過程如下：

1、后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本。根據(jù)預(yù)算，該項目建筑安裝工程單位成本造價約為1，500元/m2，勘察設(shè)計等前期工程及管理費用成本造價約為360元/m2，合計約為1，860元/m2，則：

總開發(fā)建設(shè)成本=47400×1860=8816.4（萬元）

后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本=8816.4-945-723=7148.4（萬元）

測算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）

2、總銷售收入的預(yù)測。（表2）

住宅銷售收入=47400×6250=29625（萬元）

3、營業(yè)稅金及附加。營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費附加3%，合計是5.5%，以預(yù)售或銷售收入為基數(shù)進行預(yù)繳或匯算清繳。

4、銷售費用。主要是交易手續(xù)費、銷售人員工資、廣告等費用，以預(yù)售或銷售收入為基數(shù)，按3.5%測算。

5、管理費用和財務(wù)費用。管理費用已在建設(shè)費用中核算。財務(wù)費用未單獨核算，不影響項目凈自由現(xiàn)金流量計算。

6、折舊與攤銷。金額小，不單獨計算。

7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預(yù)售收入為基數(shù)按2%預(yù)繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預(yù)繳額=16293.75×2%=328.875（萬元）；第4年度土地增值稅預(yù)繳額=10368.75×2%=207.375（萬元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）

8、企業(yè)所得稅。第3年度和第4年度以預(yù)售或銷售收入為基數(shù)按1.25%（即等于5%×25%）預(yù)繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度企業(yè)所得稅預(yù)繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬元）；第4年度企業(yè)所得稅預(yù)繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）

9、折現(xiàn)率。按照評估所采取的收益口徑，根據(jù)在建項目所在地同類項目開發(fā)收益水平、在建項目開發(fā)進度與可能風(fēng)險狀況和房地產(chǎn)項目開發(fā)正常的借貸資金規(guī)模和結(jié)構(gòu)，折現(xiàn)率為10%，年中折現(xiàn)。

10、在建開發(fā)產(chǎn)品評估值。在建開發(fā)產(chǎn)品評估值的測算如表5所示。（表5）取整，在建開發(fā)產(chǎn)品評估值為10，631萬元。

二、方法分析

本案例采用的是房地產(chǎn)評估中的在建工程價值評估。所謂在建工程指的是：合法取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設(shè)中的工程。對在建工程進行估價，實際上是對其土地使用權(quán)價值和工程價值的評估。

本文中的案例運用假設(shè)開發(fā)法來進行評估。假設(shè)開發(fā)法是建立在估算開發(fā)項目完成后的房地產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上，扣除在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤、后續(xù)工程的建造成本、費用及其利息和利潤、買方購買在建工程的稅費、銷售稅費等，求得在建工程的價值。用公式可以表述為：

在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤-續(xù)建成本-管理費-續(xù)建投資利息和利潤-買方購買在建工程的稅費-銷售稅費

對尚不存在的續(xù)建工程作假設(shè)是假設(shè)開發(fā)法需要做的。假設(shè)開發(fā)法還需對建成后的樓價作出預(yù)測，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評估價值。假設(shè)開發(fā)法普遍存在假設(shè)條件多、時間長、風(fēng)險大、易產(chǎn)生偏差的情況，因此此方法適用于市場前景開闊，且即將完工的在建工程價值評估。

使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程，必須詳細調(diào)查了解估價對象的具置、周圍的土地利用狀況，查清估價對象的地形、占地面積、地質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費用提供依據(jù)，根據(jù)相關(guān)材料掌握估價對象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權(quán)利性質(zhì)等情況。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)評估工作中的難點是對在建工程的評估。讓在建工程的價值得到正確體現(xiàn)需要選擇合適的評估方法，而此方法需要滿足金融機構(gòu)放貸的謹慎原則和開發(fā)商對在建工程評估價值的認可，需要評估師在具體操作時做好權(quán)衡和取舍。

筆者認為，成本法估價對于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設(shè)開發(fā)法適用于完工程度超過60%或已完工但尚未驗收的在建工程。在實際工作中對在建工程進行評估，還需要對其他特殊情況進行分析，如在建工程評估時采用的合理工期與實際工時不等時需要進行的分析。總之，在建工程的評估值與實際工程進度的應(yīng)付款數(shù)、賬面已付工程款數(shù)都不是等同的，需要謹慎分析后才能確定。

主要參考文獻：

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