房地產(chǎn)法律法規(guī)知識范文

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篇1

各地方的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成群聚和集群化

在知識經(jīng)濟(jì)時代粗放的工業(yè)生產(chǎn)只能淪落為代工廠，賺取微薄的加工費(fèi)；零亂的產(chǎn)業(yè)布局將沒有任何競爭優(yōu)勢，將使地域內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)限于困頓。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展打破了“同行是冤家”是傳統(tǒng)定勢，相同的行業(yè)在一個地域范圍內(nèi)進(jìn)行扎堆，由此形成一個地方的經(jīng)濟(jì)特色產(chǎn)業(yè)，比如牙刷生產(chǎn)廠家扎堆在江蘇的一個小鎮(zhèn)——杭集鎮(zhèn)，這個小鎮(zhèn)生產(chǎn)了全世界百分之八十的牙刷；打火機(jī)生產(chǎn)企業(yè)集中在浙江的溫州，這里生產(chǎn)了世界百分之八十的打火機(jī)。這種同行業(yè)企業(yè)扎堆的現(xiàn)象稱為產(chǎn)業(yè)群聚。同行業(yè)的群聚大大降低了生產(chǎn)、經(jīng)營成本，形成規(guī)模優(yōu)勢，構(gòu)成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)支柱，解決了當(dāng)?shù)卮蟛糠秩丝诘木蜆I(yè)，是主要的稅收來源。一家大型企業(yè)的入住會帶動許多該產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)圍繞該龍頭企業(yè)進(jìn)行配套，形成以一家大型龍頭企業(yè)為依托，連接上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，比如現(xiàn)代汽車入住北京的順義區(qū)，帶動了當(dāng)?shù)仄囅嚓P(guān)配件的生產(chǎn)。無論是產(chǎn)業(yè)群聚還是產(chǎn)業(yè)集群都構(gòu)成地方經(jīng)濟(jì)的支柱，為各地政府所推崇，各地政府紛紛調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃自己地區(qū)的產(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群。北京市各區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中也逐步形成了各自產(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群。

但是產(chǎn)業(yè)群聚或是產(chǎn)業(yè)集群存在另一個風(fēng)險，就是把雞蛋都裝進(jìn)了一個籃子，這就要求地方必須高度重視，科學(xué)規(guī)劃當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)群聚或產(chǎn)業(yè)集群，并使之進(jìn)入良性的和可持續(xù)性的發(fā)展，良性和可持續(xù)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要一個完善的運(yùn)營管理模式，這個管理模式非知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃莫屬，因此我國2008年推出了《國家知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》，2009年又要地方推行知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃。

地方產(chǎn)業(yè)群聚或產(chǎn)業(yè)集群分布圖（舉例）

如何制定地域性產(chǎn)業(yè)群聚/集群的知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃

規(guī)劃的重點

地方知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群整體發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行重點設(shè)計。

當(dāng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在各地方形成了群聚和集群，當(dāng)知識產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為企業(yè)間的競爭工具，已經(jīng)成為各地方的核心競爭力的表現(xiàn)，在知識產(chǎn)權(quán)高度受重視的今天，政府考慮的不應(yīng)再是對知識產(chǎn)權(quán)單純地進(jìn)行法律保護(hù)，不再是簡單地用金錢獎勵的形式刺激企業(yè)粗放、零散地進(jìn)行創(chuàng)新，對知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略必須要有全新的思維。我國《國家知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》在2008年頒布，2009年將著重推行地方知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃，而地方知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃的重點將是對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群的知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃。

規(guī)劃的要點

產(chǎn)業(yè)群聚和集群在知識產(chǎn)權(quán)方面都有非常典型的特征，對其知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃必須以該特征為要點進(jìn)行。

產(chǎn)業(yè)群聚基本由相同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)構(gòu)成，那么其在創(chuàng)新方面就有很多共性的東西，創(chuàng)新的技術(shù)很容易成為共性技術(shù)，意味著一個創(chuàng)新可以使用于產(chǎn)業(yè)群聚的所有企業(yè)，這將大大降低整體創(chuàng)新的成本；意味著由政府出面整合單個企業(yè)零散的創(chuàng)新行為，將產(chǎn)業(yè)群聚中的企業(yè)聯(lián)合起來共同完成單個企業(yè)無法完成的產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展規(guī)劃成為可能。產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)群聚有些不同，集群主要由龍頭企業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)，政府的知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃可以從龍頭企業(yè)入手，工作相當(dāng)群聚要容易開展一些。無論是產(chǎn)業(yè)群聚還是產(chǎn)業(yè)集群，其知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃一般都由以下幾大要點構(gòu)成（本規(guī)劃未涉及商標(biāo)/品牌）：

1、建立當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚的專利信息數(shù)據(jù)庫；

2、利用龐大的專利數(shù)據(jù)庫進(jìn)行定向檢索，再進(jìn)行專利分析；

3、制作專利地圖，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)群聚的技術(shù)開發(fā)方向，指導(dǎo)群聚企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新，共同研發(fā)新技術(shù)，開發(fā)出有價值的前沿而且適用群聚產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)；

4、規(guī)劃最優(yōu)的開發(fā)模式。

利用群聚中各企業(yè)的比較優(yōu)勢，對群聚企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行合理分工，使得各企業(yè)充分發(fā)揮自己的長項在各自優(yōu)勢領(lǐng)域進(jìn)行創(chuàng)新，再將技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化組合，集成為專利池或上升為產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

5、設(shè)計最大效益的使用規(guī)則。

充分發(fā)揮創(chuàng)新技術(shù)的邊際效益，制定群聚中企業(yè)共性技術(shù)和其他技術(shù)的許可使用規(guī)則，使得單個企業(yè)單個創(chuàng)新在群聚中得到廣泛的運(yùn)用，將單個創(chuàng)新技術(shù)放到整個產(chǎn)業(yè)群聚中，使效益最大化；

篇2

房地產(chǎn)交易的特點及管理

房地產(chǎn)交易特點

房地產(chǎn)交易主要指，房屋及土地供應(yīng)與需求雙方實施的買賣交易活動，從而將房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。房地產(chǎn)交易包含多種類型，不僅包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產(chǎn)交易進(jìn)程中是由中介公司帶領(lǐng)客戶查看房源，最終促成交易。房產(chǎn)交易與其他產(chǎn)品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質(zhì)層面，房產(chǎn)交易主要指房地產(chǎn)交易主體間以房地產(chǎn)特殊產(chǎn)品為交易對象所從事的市場交易活動，擁有較多特征。首先，不發(fā)生物體的空間移動。房產(chǎn)交易中，由于房產(chǎn)具有不可流動性，不能以實物形態(tài)進(jìn)入交易場所。因此，房產(chǎn)商品交易，只有所有權(quán)或使用權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移，并不存在物流形態(tài)；其次，房產(chǎn)價格隨國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，處于穩(wěn)步上升趨勢。房地產(chǎn)交易的管理房地產(chǎn)交易管理，主要指為避免房產(chǎn)交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對房地產(chǎn)管理部門實施約束，促使其交易規(guī)范化，對交易過程進(jìn)行監(jiān)督，防止出現(xiàn)違法行為，針對不良違法交易應(yīng)嚴(yán)厲打擊。政府對房產(chǎn)交易進(jìn)行引導(dǎo)，彰顯其在交易中的監(jiān)督能效。依據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國法律紅線內(nèi)。此外，根據(jù)《2019年中華人民共和國房地產(chǎn)法律法規(guī)全書》指明，房地產(chǎn)交易中，不僅應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，而且還包含土地使用權(quán)，該制度極大程度地消除了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險。

房屋交易過程中存在風(fēng)險的房屋

房產(chǎn)交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風(fēng)險，針對此類房產(chǎn)，購買者應(yīng)加以規(guī)避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產(chǎn)證的房子。證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰，才能明證房主對房屋享有所有權(quán)，也為證明買房權(quán)力的唯一憑證。若購買沒有房產(chǎn)證的房屋，其可能處于抵押或轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，無法保障購買者的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。2.小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)通常為集體所有土地開發(fā)房產(chǎn)，售價與商品房相比較低，但根據(jù)我國現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房未有合法流轉(zhuǎn)空間，禁止對外銷售，購買此類房屋無法獲取產(chǎn)權(quán)證。3.未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護(hù)。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險

與開發(fā)商交易中的風(fēng)險

對房產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心目標(biāo)為獲取更多的利益，實際開發(fā)進(jìn)程中，將核心置于利益層面，對城市規(guī)劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時有發(fā)生，此類行為對城市規(guī)劃建設(shè)造成一定影響，不利于城市文明建設(shè)；同時，部分開發(fā)商在實際開發(fā)進(jìn)程中，出于利益考量，未能嚴(yán)控建筑工程建設(shè)質(zhì)量，導(dǎo)致房產(chǎn)存在一定安全隱患，會給消費(fèi)者造成較大損失。此外，房地產(chǎn)實際營銷中，為吸引客戶眼球，對自身房產(chǎn)宣傳真實性有待深究，若客戶在購房中對交易風(fēng)險未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關(guān)的法律證件，不同程度上使消費(fèi)者利益受損。

房地產(chǎn)中介交易風(fēng)險

一般房地產(chǎn)交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費(fèi)者與開發(fā)商間的交易；二手房主要依附于房產(chǎn)中介實施。房地產(chǎn)中介承擔(dān)的職能較多，不僅包含房地產(chǎn)價格評估、咨詢，而且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動等。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房屋價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高峰期，市場上出現(xiàn)大量房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其中，部分中介不正規(guī)，出于自身利益考量，為吸引更多消費(fèi)者購買房產(chǎn)促成交易，房源實際信息不真實，造成買賣雙方信息缺乏對稱性。房地產(chǎn)中介從賣方獲取相應(yīng)的房源，將房屋價格提升，從而獲取相關(guān)利潤；房地產(chǎn)中介在房主未授權(quán)情況下，將房屋在網(wǎng)上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領(lǐng)購買者看房，均易增加房地產(chǎn)交易管理風(fēng)險。

購買者缺乏相應(yīng)的法律知識

購買者在購買房屋的進(jìn)程中，主要將核心置于房屋質(zhì)量、開發(fā)商可靠性層面，對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律缺乏掌握，對周邊未來規(guī)劃及設(shè)施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產(chǎn)交易存在的風(fēng)險，主要包含兩個核心點，即銷售及交付。風(fēng)險體現(xiàn)在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風(fēng)險。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關(guān)預(yù)售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購房者在購房之前，應(yīng)積極掌握交易相關(guān)法律知識，避免增加交易風(fēng)險。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險管理對策

完善房地產(chǎn)法律法規(guī)

完善的法律法規(guī)，對房地產(chǎn)交易具有一定的導(dǎo)向，使其交易趨于規(guī)范化。當(dāng)前，我國針對房地產(chǎn)交易中的法律缺乏完善，導(dǎo)致交易中的風(fēng)險增加，從而使購房者經(jīng)濟(jì)利益容易受損。因此，國家及政府相關(guān)部門應(yīng)加以重視，針對房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，將相關(guān)法律法規(guī)完善，杜絕房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購房環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。宣傳誠信理念，倡導(dǎo)誠信價值觀開發(fā)商未持有正確的開發(fā)建設(shè)理念，是房地產(chǎn)交易存在風(fēng)險的重要成因，一是，在相關(guān)法律法規(guī)完善的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發(fā)商的誠信水平。二是，政府應(yīng)積極利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，給予全國誠信度低、違反相關(guān)法律的開發(fā)商相關(guān)懲罰，并積極采取正確的引導(dǎo)措施，加強(qiáng)培訓(xùn)及教育，不定期對此類機(jī)構(gòu)嚴(yán)格檢查，對其各類活動實施監(jiān)管，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)交易市場環(huán)境。

建立房地產(chǎn)市場信息體系

伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，各類信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)中，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，應(yīng)加快信息體系建設(shè)，減少交易進(jìn)程中的各類風(fēng)險。利用信息技術(shù)，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息交易平臺，實現(xiàn)房源信息共享，可切實監(jiān)督房地產(chǎn)交易中的各類活動，針對違規(guī)操作，及時給予相關(guān)的調(diào)整，使房地產(chǎn)交易更具可靠性及安全性。同時，在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺上設(shè)定相應(yīng)的反饋模塊，建立消費(fèi)者交流區(qū)，消費(fèi)者可通過該平臺進(jìn)行交流，以此實現(xiàn)信息共享，不斷減少房地產(chǎn)交易中的各類風(fēng)險，提升消費(fèi)者購房的滿意度。以季度為單位，根據(jù)平臺消費(fèi)者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產(chǎn)交易工作調(diào)整提供方向。

加大工作人員培訓(xùn)力度

房產(chǎn)中介人員作為房地產(chǎn)交易核心協(xié)調(diào)者，需擁有良好的綜合素養(yǎng)，可及時準(zhǔn)確地識別各類交易風(fēng)險，及時為消費(fèi)者安全購房提供參考。房地產(chǎn)中介企業(yè)，應(yīng)根據(jù)實際狀況，積極組織工作人員學(xué)習(xí)各類法律相關(guān)知識，增強(qiáng)工作人員的法律觀念，確保在實際工作中不被利益所誤導(dǎo)。同時，為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)工作人員的專業(yè)性，應(yīng)積極開展相關(guān)系統(tǒng)教育考核，并不斷加強(qiáng)工作人員的綜合素養(yǎng)，從源頭遏制交易風(fēng)險。此外，為使員工樹立正確的價值觀及道德觀，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，將其理念滲透于培訓(xùn)中，切實為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

實施穩(wěn)健的政府調(diào)控政策

經(jīng)濟(jì)體制主要依附于市場自我調(diào)節(jié)，但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產(chǎn)波動頻次較高。因此，為進(jìn)一步改善房地產(chǎn)交易的規(guī)范性，政府應(yīng)通過調(diào)控手段，制定完善的調(diào)控策略，避免房地產(chǎn)行業(yè)波動較大，造成不良影響。實施調(diào)控時，應(yīng)注意各地區(qū)的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強(qiáng)金融監(jiān)管，建立約束房地產(chǎn)投機(jī)的長效機(jī)制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機(jī)制房地產(chǎn)交易中，針對其交易環(huán)節(jié)及主體應(yīng)采取相關(guān)管理手段，對各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，形成完善的管理體系，確保政府調(diào)控成效。建立完善的交易全程監(jiān)管機(jī)制，針對商品房交易，不僅需監(jiān)管預(yù)售許可、銷售公示，而且應(yīng)將房源質(zhì)量予以審核，使其各環(huán)節(jié)趨于規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。

篇3

【關(guān)鍵詞】：新型城鎮(zhèn)化 、可持續(xù)發(fā)展、和諧發(fā)展

中圖分類號：F292文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題

隨著我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐的加快,中國將有上億的人口涌入城市,必然給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。在這場城鎮(zhèn)化社會運(yùn)動中，房地產(chǎn)業(yè)成為運(yùn)動的主角。房地產(chǎn)業(yè)在改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用，然而由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展歷史短，經(jīng)驗不足，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中存在諸多問題。

（一）房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家住房消費(fèi)信貸一般占到整個房地產(chǎn)信貸總額的70％左右，而我國消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產(chǎn)業(yè)面臨的一項戰(zhàn)略任務(wù)。

（二）高房價影響居民購買力。一方面是房價持續(xù)上漲。近年來，我國各地的房地產(chǎn)價格上漲很快。1998年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8.6%，但許多城市商品房年均增長達(dá)到了兩位數(shù)；另一方面空置房面積增加。1993年底 之后商品房空置面積指標(biāo)持續(xù)上升，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億m2，同比增長23.8%。

（三）資源的浪費(fèi)與流失。由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和資產(chǎn)的大量流失。一方面是土地資源的稀缺；另一方面在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費(fèi)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國土地開發(fā)面積占全國土地購置面積的比例持續(xù)降低，2003-2007年一直維持在50%-60%的水平。

（四）商品房空置量增加。商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大。僅1993年底商品房空置面積達(dá)到5000萬平方米，此后這一指標(biāo)持續(xù)上升，2012年達(dá)17000萬平方米。截止到2013年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長5.6％，其中，空置一年以上商品房面積為6225萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過了這個指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。

（五）生態(tài)環(huán)境造成破壞。房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。

新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)和諧發(fā)展

新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展的核心是可持續(xù)發(fā)展，是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護(hù)，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。從而,推進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)可和諧發(fā)展。

（一）合理利用土地資源，避免浪費(fèi)。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對城市邊緣土地進(jìn)行開發(fā)，因此要注意保護(hù)好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)。對于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓；在一定時間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。

（二）重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。21世紀(jì)的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)逐漸上升到文化競爭，在知識經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)。避免出現(xiàn)“工業(yè)集中、人口集中、污染集中”等問題。

（三）重視國民經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要符合自身的發(fā)展規(guī)律，又要與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，并要有國民經(jīng)濟(jì)的支撐。房地產(chǎn)業(yè)對整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)是間接的，其產(chǎn)品構(gòu)成其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，房產(chǎn)只有被用于生產(chǎn)或消費(fèi)（居住）才能完成價值實現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度相協(xié)調(diào)，才能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。因此，保持合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，才能有效防范風(fēng)險和保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

篇4

    記者：消費(fèi)者遇到“黑中介”時，應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？

    吳景明：消費(fèi)者應(yīng)提高警惕，盡量避免與“黑中介”交易。其一，消費(fèi)者應(yīng)作必要的市場調(diào)查，選擇合法的中介；其二，“黑中介”往往以優(yōu)惠條件做誘餌，消費(fèi)者不要因貪圖小利而上當(dāng)受騙；其三，與中介組織談判應(yīng)處處留心?！昂谥薪椤睘橐T消費(fèi)者上鉤，往往做出很多不切實際的承諾，消費(fèi)者不要輕信。一旦發(fā)現(xiàn)破綻，應(yīng)立即終止談判。如果受騙上當(dāng)，應(yīng)立即向有關(guān)部門報告或提出申訴。同時，要注意搜集該中介機(jī)構(gòu)的基本情況，其散發(fā)的宣傳材料、廣告，與其進(jìn)行交易的收據(jù)，保留有關(guān)錄音、錄像資料。不論是通過消協(xié)調(diào)解，還是通過行政申訴，或者通過司法程序，充分的證據(jù)是根本保證。遇到“黑中介”一定要積極維權(quán)，不要消極放棄，否則就會縱容它。

    記者：我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對中介服務(wù)以及中介違規(guī)行為是如何規(guī)范的？有何不足？

    吳景明：我國現(xiàn)行涉及中介服務(wù)的法律規(guī)范散見于各個專門法律、法規(guī)當(dāng)中，非常零散，不成體系?，F(xiàn)有《城市房地產(chǎn)法》、《證券法》、《仲裁法》、《拍賣法》等與社會中介組織相關(guān)的法律以及一些行政法規(guī)，如《認(rèn)證認(rèn)可條例》、《公證暫行條例》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等。這些法規(guī)對不同行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)一般都規(guī)定了設(shè)立條件、審批、設(shè)立程序和懲罰措施。目前我國關(guān)于社會中介組織的立法嚴(yán)重滯后，不僅沒有統(tǒng)一的《社會中介組織法》，相關(guān)法律法規(guī)也存在彼此沖突的現(xiàn)象。同時，由于政府監(jiān)督管理不到位，對中介違規(guī)行為懲處不嚴(yán)，對其從業(yè)人員沒有建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，為一些不法的中介組織素質(zhì)低下的從業(yè)人員提供了可乘之機(jī)：做假賬、亂收費(fèi)、提供劣質(zhì)服務(wù)等現(xiàn)象層出不窮，嚴(yán)重?fù)p害服務(wù)對象的合法權(quán)益。鑒于此，要規(guī)范中介組織及其行為，應(yīng)做到有法可依，盡快制定《社會中介組織法》，將社會中介組織及其活動納入到統(tǒng)一的法規(guī)當(dāng)中。同時，修訂、充實現(xiàn)有的各專門法律法規(guī)，增加其實用性和可操作性，做到各法相互協(xié)調(diào)。

    記者：國外關(guān)于中介的立法狀況如何？有無值得借鑒的地方？

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中介市場；監(jiān)督管理；自律制度

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識號：A 文章編號：2306-1499（2013）04-（頁碼）-頁數(shù)

要研究房地產(chǎn)中介市場，那就要把管理學(xué)，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)，徒弟經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來，因為這是一門綜合的學(xué)科，需要這么學(xué)科專業(yè)知識的支持。房地產(chǎn)中介市場在房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展下也欣欣向榮，呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。但是房地產(chǎn)中介市場還是不完善的，在實際過程中出現(xiàn)了不少頑疾，采取措施去規(guī)范房地產(chǎn)中介市場是大勢所趨，相關(guān)制度的出臺與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。

1.房地產(chǎn)中介的違法違規(guī)行為分析

近年來，房地產(chǎn)市場還是在以非?？斓乃俣仍跀U(kuò)大，信息量也就越來越大，信息的準(zhǔn)確性就大大地降低了。政府有時也是無能為力，政府的相關(guān)人員畢竟有限，無法保證房地產(chǎn)市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業(yè)的技術(shù)人才就要應(yīng)運(yùn)而生，加入到房地產(chǎn)市場這個熔爐中，發(fā)揮應(yīng)有的作用促進(jìn)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。在實際過程中，房地產(chǎn)中介主要在2個方面存在著不合乎情理的做法，如下：

1.1隱瞞與交易有關(guān)的信息

于2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規(guī)定有著這樣表述：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。委托人將自己的要求告知房地產(chǎn)中介公司，而中介公司要對委托人負(fù)責(zé)各方面信息的收集，包括銷售價格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產(chǎn)中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產(chǎn)成交價格的3%到5%。在交易過程中，房地產(chǎn)中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時，還應(yīng)該坦誠傭金的存在，即要收取房產(chǎn)成交價格的3-5%的資金作為服務(wù)費(fèi)。但在實際操作過程中，房地產(chǎn)中介公司并沒有做到這一點，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產(chǎn)都是進(jìn)行統(tǒng)一報價，傭金已經(jīng)在里面，不必在額外支付，造成消費(fèi)者在觀念上陷入誤區(qū)，甚至有些房地產(chǎn)中介還打出了傭金全免的口號，欺騙消費(fèi)者。

1.2虛假廣告信息

《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》這些規(guī)則在市場中已經(jīng)存在，所以房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介公司在向購房者宣傳打廣告時，要依據(jù)這些法規(guī)，保證廣告的真實性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實際過程中又出現(xiàn)了偏頗，房地產(chǎn)中介并沒有按照相關(guān)法規(guī)做事，還是一些對于自己有益但卻期滿了消費(fèi)者的廣告。舉個列子來說，有時就會進(jìn)行所謂特價房產(chǎn)銷售，交談過程中，只講該房地產(chǎn)的優(yōu)越性，地理位置好，裝修先進(jìn)大方，價格也比其他房產(chǎn)要實惠得多，而忽略了該房產(chǎn)的實際情況，往往避重就輕，誤導(dǎo)消費(fèi)者。房地產(chǎn)中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費(fèi)者也不可能面面俱到，肯定會有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費(fèi)者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。

2.房地產(chǎn)中介法治化的若干對策

2.1 立法上的完善

在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)這方面，我國的法律法規(guī)還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》這兩個重要法律上，比較保守傳統(tǒng)，在實際操作過程中沒有實際意義，內(nèi)容范圍也比較狹小，難以網(wǎng)羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強(qiáng)立法，要出臺法規(guī)不斷對房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則進(jìn)行必要限制，法律法規(guī)要做到盡善盡美，適用范圍要擴(kuò)大，在房地產(chǎn)信息咨詢管理辦法、價格評估管理辦法、經(jīng)紀(jì)人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進(jìn)。這些規(guī)章制度對房地產(chǎn)中介公司要進(jìn)行全面的考察，這就要包括從業(yè)人員的條件、審批管理機(jī)構(gòu)、權(quán)力義務(wù)、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)資格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序及違法違紀(jì)人員的處罰等等，要觸及到房地產(chǎn)中介公司的每個角落，不能存在漏網(wǎng)之魚。要出臺相關(guān)的法規(guī)考核房地產(chǎn)中介公司，要對其嚴(yán)格要求，要幫助房地產(chǎn)中介公司走向正規(guī)化，這就囊括了實際過程中的職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)這些方面。要有相關(guān)法律對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業(yè)人員。每個地方的政府還應(yīng)該落實于自己的本地的現(xiàn)實，出善的人員管理制度，相對來說，中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員資質(zhì)管理制度、統(tǒng)一合同文本制度、設(shè)立中介經(jīng)紀(jì)保證金制度這些制度的出臺與完善就顯得比較急迫，務(wù)必做到規(guī)章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產(chǎn)中介公司在實際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規(guī)的執(zhí)行情況與執(zhí)法人員息息相關(guān)，這就要求執(zhí)法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業(yè)道德的事，堅決打擊違法亂紀(jì)之事，烘托出一個公正，公平，合理的市場。

2.2 健全政府監(jiān)督管理機(jī)制

目前，市場上也存在由政府部門充當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)中介公司，為了執(zhí)法的順利進(jìn)行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經(jīng)濟(jì)的前期，人們對于經(jīng)營方式還是不了解，政府的相關(guān)部分這是就起到了良好的引導(dǎo)，激勵的作用，這些國企規(guī)模大，聲譽(yù)好，經(jīng)濟(jì)效益好，就激發(fā)了廣大人們投入到這個行業(yè)中去。但現(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)發(fā)展到良好階段，人們也已經(jīng)會經(jīng)營自己的企業(yè)，那么那些原有的在房地產(chǎn)中介市場的國有企業(yè)就可以放手了，他們只需要在實際生活中起到一個表率作用，而不必進(jìn)行實質(zhì)性的活動了。政府管理職能要充分發(fā)揮，要在房地產(chǎn)中介這個服務(wù)業(yè)中大展拳腳，政府部分要團(tuán)結(jié)協(xié)作要幫助房地產(chǎn)中介規(guī)范其主管機(jī)構(gòu)。工商部門審批對于房地產(chǎn)中介這個行業(yè)來說還是缺乏力度，無法對其專業(yè)性，技術(shù)性做出合理的判斷。所以，房地產(chǎn)管理部門就不能袖手旁觀，規(guī)定在房地產(chǎn)中介公司開張前要到這個部門辦理經(jīng)營許可證。這個時候，房地產(chǎn)管理部門就要對這個公司做出相應(yīng)的考核，主要有兩個方面，一個是專業(yè)工作者的人數(shù)有多少，要從市場出發(fā)，不能夠容許過多的人員進(jìn)入這個市場，造成人員冗雜；一個是要考察專業(yè)人員的素質(zhì)，他們不僅要有正規(guī)的資格證書，還要有政府相關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對該中介的地理位置，財產(chǎn)資金，名稱，機(jī)構(gòu)等等進(jìn)行考察。這樣下來，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)就有了雙重的監(jiān)督，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門就要嚴(yán)格履行自己的職責(zé)了。

3.小結(jié)

文中基于房地產(chǎn)中介市場的法制化進(jìn)行了簡要的分析，在實際的執(zhí)法過程中還應(yīng)結(jié)合各地實際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應(yīng)市場化發(fā)展需要。

參考文獻(xiàn)

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[2]張貫益，袁彩云，楊國銳. 房地產(chǎn)中介市場的失范的原因分析[J]. 城市開發(fā)，2004，（13）：13-14.

篇6

20世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮在中國興起，這個時期出現(xiàn)了可視為類房地產(chǎn)基金的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，將較大比例的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大大拓展了我國房地產(chǎn)的融資渠道，在很大程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的燃眉之急。但受操作不規(guī)范、房地產(chǎn)泡沫、宏觀調(diào)控等自身及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境限制，運(yùn)營過程中面臨諸多障礙，難以為繼。1994～1997年，國家堅決叫停投資基金的審批。25－36進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，成為我國經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)投資過熱、房價過高、泡沫增大等問題日益凸顯。為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，達(dá)到規(guī)范房貸業(yè)務(wù)、擠壓房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的調(diào)控目的，相關(guān)部門先后多次采用貨幣政策對金融企業(yè)的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范。伴隨著2003年中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件)的，商業(yè)銀行貸款門檻進(jìn)一步提高、房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)在尋求新的投融資渠道之時，將目光投向了在國際金融市場表現(xiàn)良好的RE-ITS。但受限于國內(nèi)法律環(huán)境不健全、政策不明朗等客觀現(xiàn)狀，REITS制度的構(gòu)建尚需時日，具有REITS雛形———房地產(chǎn)資金信托計劃的實踐在房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)投資公司的共同運(yùn)作下發(fā)展起來。2008年以來，國務(wù)院先后國九條、國三十條、131號文件，對創(chuàng)新融資模式、開展REITS試點工作提出了明確要求，為REITS的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。在我國房地產(chǎn)信托市場上存在一些房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，該類信托產(chǎn)品與傳統(tǒng)意義上的REITS制度相似，都是運(yùn)用集合投資的方式將不特定的多數(shù)人的資金匯集，投資于房地產(chǎn)以獲取收益的金融工具和產(chǎn)品。但我國REITS產(chǎn)品在制度設(shè)計不盡合理，具有較強(qiáng)的不成熟性和過渡性，在募集方式、資金運(yùn)用方式、監(jiān)管措施、管理模式、投資者選擇等諸多方面仍與REITS之間存在很大差異，如法國歐尚天津第一店資金信托計劃帶有部分REITS色彩，但仍與美國REITS存在不小的差距。

二、發(fā)展我國REITS的必要性

1．降低金融體系運(yùn)營風(fēng)險的需要房地產(chǎn)行業(yè)的巨大資金需求大多依賴于商業(yè)銀行信貸，銀行長期過度地向房地產(chǎn)市場投放資金，極有可能導(dǎo)致資產(chǎn)結(jié)構(gòu)過于集中而形成金融風(fēng)險，銀行系統(tǒng)的風(fēng)險抵御能力因房地產(chǎn)行業(yè)資金供給的單一性而大大降低。分散和降低銀行業(yè)的金融風(fēng)險、提高金融系統(tǒng)的安全，已逐漸成為平衡房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和商業(yè)銀行發(fā)展過程中不得不正視的問題。引入REITS對化解金融體系降低系統(tǒng)性風(fēng)險的作用主要體現(xiàn)在:第一，作為銀行信貸資金的重要補(bǔ)充，REITS作為直接融資渠道可將市場閑置資金融通到房地產(chǎn)領(lǐng)域，在提高房地產(chǎn)金融體系完備性的同時，可有效減輕銀行體系所承擔(dān)的金融風(fēng)險，在一定程度上防止房地產(chǎn)泡沫;第二，作為一種國際金融市場上安全性和獲利性較為理想的投資方式，REITS還可分流部分銀行儲蓄資金，以減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，對居民的消費(fèi)也將起到一定的刺激作用;第三，由房地產(chǎn)投資信托創(chuàng)生的中間業(yè)務(wù)，如銀行網(wǎng)點售賣、資金結(jié)算、托管等等，都將為銀行體系帶來零風(fēng)險收益。

2．發(fā)展房地產(chǎn)二級市場的需要在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)主要以包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃及管理等流通交易程序在內(nèi)的二級市場為主，其收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以開發(fā)和建設(shè)為主要內(nèi)容的一級市場。而目前我國大陸房地產(chǎn)行業(yè)主要以房地產(chǎn)一級市場即房地產(chǎn)的開發(fā)為主，對二級市場的重視及開發(fā)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。REIT的發(fā)展尤其是權(quán)益型REITS的發(fā)展在創(chuàng)新融資模式并增加投資工具的同時，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、管理和租賃市場有機(jī)結(jié)合，可為發(fā)展房地產(chǎn)二級市場注入新的血液。

3．進(jìn)一步發(fā)展信托業(yè)的需要信托作為一種金融制度，與銀行、保險、證券一并構(gòu)成了現(xiàn)代金融體系。信托作為一種特殊的財產(chǎn)管理制度和法律行為，在經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍上具有其他金融機(jī)構(gòu)不具備的優(yōu)勢。改革開放以來的三十余年間，我國信托業(yè)歷經(jīng)多次治理整頓，在操作規(guī)程上日趨規(guī)范，但總體而言仍存在信托產(chǎn)品流動性較弱、信托公司復(fù)合型人才缺乏、信托公司經(jīng)驗不足等缺陷。縱觀各國信托業(yè)的發(fā)展，各發(fā)達(dá)國家均傾向于采用房地產(chǎn)信托的方式進(jìn)行融資，REITS作為一種直接融資方式，有利于快速籌集資金，在有房產(chǎn)、地產(chǎn)做擔(dān)保、進(jìn)一步實現(xiàn)風(fēng)險降低化的同時，也能在信托財產(chǎn)流通性較弱的現(xiàn)狀下以房地產(chǎn)項目周期較短的投資期限的原因，吸引投資者的目光。綜上所述，通過REITS的引入，可進(jìn)一步完善我國信托公司的機(jī)構(gòu)，實現(xiàn)信托的快速發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的雙贏。

三、我國發(fā)展REITS的可行性

1．已初步具備法律基礎(chǔ)REITS法律制度的引入，實際上就是對REITS法律制度的移植。目前，我國與REITS相關(guān)的法律主要包括信托法、公司法、房地產(chǎn)法和證券法、稅法等。(1)在信托法方面，“一法兩規(guī)”并未對REITS做出專項規(guī)定。2004年10月18日，銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(以下簡稱《房地產(chǎn)信托辦法草案》)，該草案對REITS的概念進(jìn)行了界定，并針對我國REITS現(xiàn)狀做了一系列操作性較強(qiáng)的細(xì)則規(guī)定。與國外REITS相比，該草案有眾多相似之處，被信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為既是一部REITS法規(guī)，又像是一部REITS法規(guī)的雛形。2007年3月1日，被稱為“新兩規(guī)”的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式施行，這標(biāo)志著我國信托業(yè)的立法正在逐步完善，該新規(guī)明確將REITS確立為信托公司創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重要方向之一，進(jìn)一步明晰了信托公司的發(fā)展思路和業(yè)務(wù)范圍，作為金融創(chuàng)新之一的REITS已經(jīng)呼之欲出，受到監(jiān)管層和信托公司的重視。2008年3月，銀監(jiān)會頒布《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》征求意見稿，將REITS明確界定為“信托公司公開發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運(yùn)用方向，并進(jìn)行管理、處分的行為”。該法案的出臺可視為銀監(jiān)會發(fā)出的將REITS全面本土化和推廣的積極信號。但受當(dāng)時爆發(fā)的美國次貸危機(jī)影響，決策層對與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品的推出更為謹(jǐn)慎，征求意見稿的推行也受到延緩，至今也未出臺。(2)在房地產(chǎn)法方面，我國近年來先后出臺了一系列房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章，對房地產(chǎn)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)收益和自由處分權(quán)進(jìn)行了宏觀調(diào)控并做了具體規(guī)范，對REITS在我國的設(shè)立及發(fā)展有所裨益。(3)在證券法方面，證監(jiān)會等證券監(jiān)管層一直在致力于對證券衍生品進(jìn)行創(chuàng)新并對證券投資者的權(quán)益進(jìn)行立法保護(hù)，為REITS的發(fā)展提供了良好的法律環(huán)境。(4)在稅收法方面，我國現(xiàn)行法律并未針對REITS的稅收征管進(jìn)行規(guī)范，目前信托投資公司適用信托投資公司繳納33%的公司所得稅，個人投資者繳納20%的個人所得稅。我國REITS在投資公司、個人兩個層面上均征收稅賦，存在雙重征稅、稅收過重問題，有待進(jìn)一步完善。

2．已有成功經(jīng)驗供借鑒追本溯源，REITS興起于20世紀(jì)60年代的美國，與同期其他的金融創(chuàng)新相同，REITS的產(chǎn)生亦是受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，其產(chǎn)生背景為州法律對公司以投資為目的持有不動產(chǎn)進(jìn)行限制。REITS最初被設(shè)計為中產(chǎn)階級以上階層的投資理財工具，但在實踐中以其穩(wěn)定的高回報率而頗受廣大中小型投資者的青睞。隨著美國稅收政策和法律進(jìn)一步明確將滿足一定股東組成、投資方向組成、分配比例等條件的REITS在公司和個人層面上的所得稅均予以免除，作為一種適應(yīng)社會需求而生并在不斷變化的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中存續(xù)并發(fā)展壯大的金融產(chǎn)物，REITS在美國的發(fā)展呈現(xiàn)出典型的階段性特征并先后經(jīng)歷了高速發(fā)展、發(fā)展受阻、再次發(fā)展三個歷史階段，對REITS在中國的本土化發(fā)展不無借鑒意義。韓國及我國臺灣地區(qū)分別于1998年、2004年出臺了《資產(chǎn)證券化法案》《金融資產(chǎn)證券化條例》，這些國家和地區(qū)的立法背景、法律規(guī)定、REITS發(fā)展歷程及運(yùn)作規(guī)范等，為我國和大陸地區(qū)REITS的發(fā)展提供了豐富的經(jīng)驗，具有很大的參考價值。綜上所述，我國經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展期，在銀根緊縮、貸款門檻提高等宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)引下，拓寬房地產(chǎn)融資渠道、分散房地產(chǎn)金融體系風(fēng)險，已成為突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸、化解銀行信貸高危的關(guān)鍵。REITS作為直接的房地產(chǎn)融資手段，是對以銀行為金融中介的間接融資手段的有效補(bǔ)充。

四、我國REITS發(fā)展障礙分析

1．專項及配套法律不健全首先，REITS專項立法的缺失，是發(fā)展我國RE-ITS的最大瓶頸。信托業(yè)主要由一法兩規(guī)進(jìn)行規(guī)制，不能滿足REITS制度建立的需要。2004年銀監(jiān)會出臺的征求意見版《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》對房地產(chǎn)投資信托一些具體規(guī)則及流程、風(fēng)險控制等方面做出了較為具體明確的規(guī)定，在信托業(yè)內(nèi)引起了較大反響，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為該“辦法”是REITS推出的前兆，但因種種原因至今仍未施行。其次，REITS配套法規(guī)不健全，成為制約REITS發(fā)展的又一障礙。我國至今未出臺產(chǎn)業(yè)基金法或是投資基金法，根據(jù)現(xiàn)行法律直接針對中小投資者私募資金成立包括REITS在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金屬于違法行為。同時，現(xiàn)行法律缺乏成熟、完善的監(jiān)督機(jī)制，信托公司可能違背追求投資利益最大化的原則而降低委托人的投資要求，與此同時，委托人因監(jiān)管專業(yè)知識的缺乏致使其很難實現(xiàn)知情權(quán)。再次，證券法的限制性規(guī)定使得REITS的流通和融資力顯著降低。我國《證券法》將其調(diào)整對象明確限定為股票、證券和國務(wù)院依法認(rèn)定的其他證券，而事實上國務(wù)院并未認(rèn)定包括信托受益憑證在內(nèi)的其他證券形式。在此前提下，REITS不能在證券交易所上市流通，明顯加大了交易成本，嚴(yán)重影響其投資吸引力和流通能力。

2．稅收優(yōu)惠制度缺位回顧REITS的產(chǎn)生及發(fā)展歷程，美國REITS被視為受托人向受益人進(jìn)行信托收益分配的途徑，在法律上獲得雙重免稅資格，其發(fā)展主要是受到法律明確的稅收優(yōu)惠的驅(qū)動:一方面，REITS作為人的集合不屬于公司稅的納稅范疇;另一方面，REITS投資的房地產(chǎn)物業(yè)屬于免稅范疇;隨著美國稅法的日益嚴(yán)苛，REITS的稅收優(yōu)惠優(yōu)點逐漸顯露。國外RE-ITS結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜、種類也較為繁多、涉及當(dāng)事人眾多，通常有著一套完整、獨(dú)特的稅收體系為其服務(wù)。而我國REITS處于初級發(fā)展階段，未對REITS收益的納稅優(yōu)惠做出具體規(guī)定，缺乏對REITS的稅收激勵政策和措施，導(dǎo)致REITS缺乏核心競爭力。

3．信息披露制度不完善國外的REITS是非常標(biāo)準(zhǔn)化的，信息披露要求非常嚴(yán)格，美國REITS的投資計劃、財務(wù)計劃、投資報酬率、管理費(fèi)用及投資期限等均需主管部門———美國證券管理委員會批準(zhǔn)，而且其財務(wù)必須完全公開化、透明化。102－106從國外REITS發(fā)展經(jīng)驗上來看，信息越公開越透明，REITS市場越發(fā)達(dá)越完善，充分、真實、及時、準(zhǔn)確地將國家政策導(dǎo)向的信息、金融證券等各類信息傳達(dá)給包括REITS投資者在內(nèi)的信息需求者，有利于激發(fā)其投資熱情。就目前情況來看，作為在政策經(jīng)濟(jì)環(huán)境下風(fēng)險相對較高的信托產(chǎn)品，無論從準(zhǔn)確性、及時性和規(guī)范性還是披露頻率上來看，國內(nèi)REITS的信息披露制度均不完善，使信托公司面臨道德風(fēng)險，且為謀求私利、暗箱操作大開便利之門，進(jìn)而帶來資金風(fēng)險和隱患，成為RE-ITS運(yùn)作的巨大障礙。

4．組織機(jī)構(gòu)缺失REITS的經(jīng)營管理，通常是由專業(yè)的投資公司進(jìn)行的。就目前國內(nèi)的實踐上來看，最滿足該項條件的是信托公司，而信托公司的組成人員大多不是房地產(chǎn)業(yè)投資專家，不具備項目運(yùn)營管理的經(jīng)驗和專業(yè)技能，在實際項目運(yùn)行中，信托公司也不參與管理或干涉管理者的經(jīng)營管理，僅向項目提供資金，地位較為被動。因此，從這個意義上來講，我國截至目前還未出現(xiàn)真正合格的REITS構(gòu)建主體。

五、總結(jié)

篇7

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 法制意識 社會責(zé)任

一、我國房價現(xiàn)狀分析

進(jìn)一步增強(qiáng)法制意識，積極履行社會責(zé)任已成為全球的共識，是各個行業(yè)、各個企業(yè)義不容辭的責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)亦不例外。

近幾年來，我國的房價持續(xù)攀升，早已超出了普通居民的購買能力，即房價的上漲幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會平均勞動力價值的提升幅度。我國房地產(chǎn)市場供需不暢問題仍然是最主要的問題，巨大的住宅需求與大量商品房積壓的鮮明對比表明，住宅需求轉(zhuǎn)換為有效需求的瓶頸是住房價格過高，居民收入與房價差過大，房地產(chǎn)開發(fā)商趨利避害開發(fā)高檔樓盤以及房地產(chǎn)投機(jī)者的商業(yè)炒作，對房價的上漲起了推波助瀾的作用。房價的上漲，不僅在居住上面給予了居民沉重的支付壓力，還影響了很多購房和準(zhǔn)備購房的家庭無力進(jìn)行其他方面的消費(fèi)，使其他很多行業(yè)、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩。在這種情況下，房地產(chǎn)價格居高不下直接影響了國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。所以，國家及地方政府，應(yīng)當(dāng)從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，對商品房價進(jìn)行監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行遵守法律法規(guī)的前提下，積極履行社會責(zé)任，與政府一起對安居工程予以扶持，逐步改善居民居住條件，帶動人民的生活水平的提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的社會責(zé)任

（一）嚴(yán)格杜絕一房多賣，一房多抵押。例如，“天天花園詐騙案”是一女多嫁、一房多賣的典型。上海天富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為開發(fā)天天花園住宅小區(qū)，通過各種渠道籌集資金10億余元人民幣，為償還本息，該公司以天天花園的房屋抵債，并將同一套房預(yù)售、出售多次。據(jù)統(tǒng)計，天天花園每套房屋平均被重復(fù)賣出三次，受害者達(dá)數(shù)百人之多。所收房款相當(dāng)一部分用于董事長蔡林芬個人消費(fèi)。對于工薪階層而言，辛辛苦苦積蓄多年所購得的一套房屋隨著天富公司的破產(chǎn)付諸東流。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)鑒于此案，應(yīng)該以此為鳴，時刻提醒自身企業(yè)不再重蹈覆轍，來加強(qiáng)自身企業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

（二）加強(qiáng)物業(yè)管理，不出現(xiàn)爛尾樓。爛尾樓是指房地產(chǎn)在開發(fā)過程中因資金出現(xiàn)問題而停建或因拍賣市場不成熟而無法出售的不良樓盤資產(chǎn)。由于如今關(guān)于物業(yè)管理、爛尾樓的糾紛較為頻繁，房地產(chǎn)秩序混亂，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的誠信危機(jī)。近年來，商品房投訴率以每年20%的速度遞增，2004年全國消協(xié)組織共受理商品房投訴20530件，但房地長企業(yè)糾紛解決率最低，只有10%左右。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻自我反省，在公眾面前樹立良好的企業(yè)形象。

（三）保障房屋質(zhì)量，做好售后服務(wù)。房價一直都是直線上升，那么怎樣去保證商品房的質(zhì)量，也是目前人民大眾密切關(guān)注的問題，國家針對這一問題，頒布了相應(yīng)的法律條例。根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明說制度的規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所受商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。房屋交付使用后，買受人認(rèn)為主題結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主題結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣，買受人對房子的質(zhì)量就會有了一定的信心，更能刺激房子的銷售量，當(dāng)然這些都是建立在房地產(chǎn)企業(yè)依法辦事而言。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)的法律意識

地為房載，房依地建，土地是房地產(chǎn)企業(yè)存在的前提。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。國家依法實行國有土地有償使用制度。建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

根據(jù)以上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，必須和國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，依法繳納土地出讓金并獲得《國有土地使用權(quán)證》之后，才能依法開展房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)、施工。在土地使用權(quán)的取得的方式有出讓、劃撥、審批三種，其中，出讓方式為房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)有關(guān)土地使用權(quán)方面的法律意識，嚴(yán)格按照程序辦理好每一步手續(xù)，這不但是對自身企業(yè)的負(fù)責(zé)，更是自覺履行社會責(zé)任的一種表現(xiàn)，那么該企業(yè)在人民大眾的企業(yè)形象自然更加嚴(yán)謹(jǐn)，公正起來，自然也就拉近了與人民大眾的距離。

四、房地產(chǎn)開發(fā)引發(fā)的問題及應(yīng)對措施

（一）拆遷問題

現(xiàn)在很多地方都在進(jìn)行拆遷，拆遷在為人民大眾帶來一定的效益的同時，由之引起的問題，更是數(shù)不勝數(shù)，這里面房地產(chǎn)企業(yè)扮演了一個較為重要的角色。所以，房地產(chǎn)企業(yè)，在認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌凑找?guī)章制度辦好房屋拆遷許可證每一步手續(xù)的同時，更應(yīng)安守本分，不得進(jìn)行下列活動：新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋，以免引起不必要的爭端等問題。在拆遷補(bǔ)償與安置上，房地產(chǎn)企業(yè)尤為需要按照《城市房屋拆遷管理條例》嚴(yán)格執(zhí)行，其對城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償與安置有非常明確的規(guī)定。就連比較特殊的情況在《城市房屋拆遷管理條例》中也有明確的規(guī)定，例如對于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償。房地產(chǎn)抵押是社會經(jīng)濟(jì)生活中的一種常見形象，為了保護(hù)房地產(chǎn)抵押雙方的合法權(quán)益，保證拆遷工作能按期完成，我國《城市房屋拆遷管理條例》第三十條明確規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國有家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！钡盅喝撕偷盅簷?quán)人不能在公告規(guī)定的期限內(nèi)達(dá)成協(xié)議的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實施拆遷，但在拆除房屋之前要辦理證據(jù)保全公證。拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人和抵押權(quán)人要重新設(shè)立抵押權(quán)，雙方重新設(shè)定抵押權(quán)不能達(dá)成協(xié)議的，由抵押人清償債務(wù)，債務(wù)清償后才能得到拆遷房屋的補(bǔ)償。這樣處理的目的是防止抵押人以房屋被拆遷為由擅自解除抵押關(guān)系，損害抵押人的利益。

（二）耕地保護(hù)問題

現(xiàn)今自然災(zāi)害總是連連發(fā)生，由于耕地引發(fā)的問題更是接踵而來，水土流失，大發(fā)洪水，山體滑坡等等。對于此現(xiàn)象，國家頒布了一系列管理條例。依《土地管理法》第31條之規(guī)定，國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。國家實行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。房地產(chǎn)企業(yè)難免會占用耕地，那么就應(yīng)當(dāng)制定開墾耕地計劃，要嚴(yán)格按照計劃開墾耕地，配合政府部門的監(jiān)督與驗收，并定期繳納一定的耕地開墾費(fèi)，協(xié)助政府部門開墾新的耕地，為更好地保護(hù)我們居住的生態(tài)環(huán)境貢獻(xiàn)自己的一份力量。

（三）環(huán)境污染問題

房地產(chǎn)開發(fā)中的環(huán)境污染包括：

1、廢氣污染。房地產(chǎn)開發(fā)項目中的有害氣體對人的影響是很大的，例如建筑材料、裝飾涂料以及有害家具所散發(fā)的氣味，對人體的健康影響尤為嚴(yán)重。所以，房地產(chǎn)企業(yè)向大氣排放廢氣不論是否超過國家或者地方規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，都有義務(wù)采取防治大氣污染的措施，而不是超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物時才應(yīng)當(dāng)“負(fù)責(zé)自理”。

房地產(chǎn)開發(fā)中的大氣污染防治的重點是揚(yáng)塵的防治。建筑施工場地必須設(shè)置統(tǒng)一的未來，拆遷施工現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)實際情況設(shè)置臨時圍欄。高層或多層建筑清理施工垃圾，必須搭設(shè)封閉式臨時專用垃圾道或采用容器吊運(yùn)，嚴(yán)禁隨意凌空拋撒。施工垃圾應(yīng)及時清運(yùn)，適量灑水，減少揚(yáng)塵等等，以保障對人民大眾的身體危害降至最低。

2、廢水污染。房地產(chǎn)開發(fā)項目的廢水污染主要來自項目施工期的施工廢水，運(yùn)營期洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)建設(shè)項目的性質(zhì)、特點做相應(yīng)的用排水平衡分析，明確建設(shè)項目污水量及排污去向。

房地產(chǎn)開發(fā)中的廢水污染防治的法律制度分為：（1）總量控制制度。指省級以上人民政府，對實現(xiàn)水污染物標(biāo)準(zhǔn)排放人不能達(dá)到國家規(guī)定的水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的水體，可實施重點污染物排放的總量控制的法律規(guī)定。（2）城市污水集中處理制度。（3）公眾參與環(huán)境影響評價制度。要求報送建設(shè)項目環(huán)境影響報告書的單位，應(yīng)當(dāng)廣泛征集附近單位和居民對該建設(shè)項目可能對環(huán)境影響的意見，并如實連同環(huán)境影響報告書送交其主管部門預(yù)審，然后按照規(guī)定程序上報有關(guān)環(huán)境保護(hù)部門審批。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)貫徹落實廢水污染的法律制度，以此將廢水污染降至極限。

3、噪聲污染。房地產(chǎn)開發(fā)項目的噪聲污染主要來自空調(diào)、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵、換熱站等設(shè)備的噪聲，以及房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑施工噪聲污染。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行施工的同時，應(yīng)該盡量減少對周圍居民正常生活秩序的打擾，以博得更好的企業(yè)形象。

4、固體廢物污染。房地產(chǎn)開發(fā)項目的固體廢物主要是建筑垃圾。建筑垃圾，是指建設(shè)單位、施工單位新建、改建、擴(kuò)建和拆除各類建筑物、構(gòu)筑物、管網(wǎng)等，以及居民裝飾裝修房屋過程中所產(chǎn)生的棄物、廢料及其他廢棄物。

五、樹立房地產(chǎn)企業(yè)良好形象的路徑選擇

一個企業(yè)的良好形象的建立是要經(jīng)過日積月累，一磚一瓦給蓋起來的，但是一旦摧毀，其速度將是頗為可觀的，正如一句名言所說：千里之堤潰于蟻穴。那么，如何挽救房地產(chǎn)企業(yè)的良好形象？應(yīng)做到以下兩點：

（一）在堅持發(fā)展作為第一要務(wù)的同時，正確處理好利益關(guān)系。要時刻銘記，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中既要嚴(yán)格執(zhí)行國家的標(biāo)準(zhǔn)，保證工程質(zhì)量，又要嚴(yán)格企業(yè)管理，控制開發(fā)成本，為普通百姓多蓋房，蓋好房，從而使普通百姓和企業(yè)得到真正的實惠。通過技術(shù)革新減少生產(chǎn)活動對環(huán)境可能造成的污染，同時降低能耗，節(jié)約資源，降低企業(yè)生產(chǎn)成本，為實現(xiàn)人與自然的和諧相處做出貢獻(xiàn)。

（二）堅持統(tǒng)籌兼顧，依法經(jīng)營，加強(qiáng)塑造企業(yè)的誠信精神。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展，統(tǒng)籌局部利益和整體利益、當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益，充分調(diào)動各方面積極性，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)。依法經(jīng)營是企業(yè)和生存發(fā)展的基礎(chǔ)，更是旅行社會責(zé)任的前提，房地產(chǎn)一夜應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定條款能夠得到有效落實；努力做好售后服務(wù)工作，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便利的服務(wù)等。企業(yè)誠信精神山谷塑造企業(yè)履行社會責(zé)任的重要體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要在思想上意識到誠信經(jīng)營是企業(yè)價值和企業(yè)競爭力的重要標(biāo)志，在經(jīng)營活動過程中堅持恪守信譽(yù)和誠實經(jīng)營。將企業(yè)誠信放在企業(yè)利潤之前，積極承擔(dān)社會責(zé)任。

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篇8

一、以服務(wù)于全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展為目標(biāo)，高效作為，嚴(yán)抓細(xì)管，全市房地產(chǎn)行業(yè)管理提升到新水平

今年以來，我們將提升房地產(chǎn)行業(yè)管理水平作為一項工作重點，全力攻堅。9月份，組織全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、拆遷企業(yè)等召開全市房地產(chǎn)管理工作會議，對全市三個物業(yè)服務(wù)比較好的小區(qū)進(jìn)行了現(xiàn)場觀摩。本次大會的召開，對規(guī)范我市房地產(chǎn)行業(yè)管理具有重大意義，為今后的管理工作開展奠定了良好基礎(chǔ)。

1、房地產(chǎn)交易秩序更為規(guī)范。房地產(chǎn)交易活動直接關(guān)系到群眾的根本利益。我們把群眾是否滿意作為衡量工作水平的硬標(biāo)準(zhǔn)，以提高工作人員素質(zhì)、規(guī)范服務(wù)流程、提高辦事效率為突破口，引入了掛牌上崗、亮證上崗、責(zé)任考核制度，面向社會推行服務(wù)承諾，將辦結(jié)時限、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容置于顯要位置，還服務(wù)對象以知情權(quán)，全力推行陽光行政。對房屋產(chǎn)權(quán)登記、抵押等交易業(yè)務(wù)實行一條龍辦理，全心全意為前來辦事的群眾提供心貼心的一流服務(wù)，努力實現(xiàn)客戶服務(wù)的零缺陷，辦事流程的零阻礙，把房地產(chǎn)交易打造成展示政府形象的一面窗口，為民辦實事、解憂愁的一條綠色通道。一年來，沒有發(fā)生一起因業(yè)務(wù)辦理而發(fā)生的投訴、上訪事件，多次收到服務(wù)群體送來的錦旗和感謝信，受到了廣泛的好評。

2、拆遷管理實更為規(guī)范。拆遷工作是城市建設(shè)和大項目建設(shè)的前期基礎(chǔ)性工作，其推進(jìn)力度不但影響到工程建設(shè)的全局，而且事關(guān)黨和政府在群眾中的形象。因此，我們牢固樹立服務(wù)于全市建設(shè)發(fā)展大局這一根本指導(dǎo)思想不動搖，牢記使命，心系群眾，精心組織，矢志攻堅，做到了“領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任、管理力度、依法行政、補(bǔ)償安置”四到位，在行政責(zé)任與群眾利益之間找到了最佳結(jié)合點，通過卓有成效的工作架起了政府與群眾之間的連心橋。全年，共完成了涉及市區(qū)北大街,301國道改線,戶沙線拆遷、舊城改造、三星二期工程、綠島湖工程、恒大安全通道、長途站周遍、肉聯(lián)廠周遍、榮鷹橡膠廠、正茂加油站、順達(dá)加油站、龍須禮村船廠、寧津核電、西龍家村等16項工程的43家企業(yè)以及311戶個人的拆遷任務(wù)，評估結(jié)果、拆遷方案以及實施過程得到上級領(lǐng)導(dǎo)和被拆遷戶的認(rèn)可。同時，我們還強(qiáng)化拆遷管理職能，逐步推動拆遷市場管理邁入正常軌道。對拆遷企業(yè)實行百分考核，督促拆遷企業(yè)簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，配備合格的安全護(hù)具，完善規(guī)章制度，對從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)上崗培訓(xùn)，并為其購買以外傷害保險。深入拆遷工地一線開展安全檢查，對無證拆遷、違章拆遷、隨意自拆自建等違章行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，有效地凈化了拆遷市場。

3、物業(yè)市場管理更為規(guī)范。物業(yè)服務(wù)事關(guān)千家萬戶的民生安居問題，是一項影響面廣、管理難度大的工作。今年以來，我們以構(gòu)建覆蓋完備的小區(qū)物業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)為突破口，強(qiáng)化物業(yè)監(jiān)管，著力解決物業(yè)管理中的熱點和難點問題，力促小區(qū)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)上檔升級。一是認(rèn)真參與威海市開展的“物業(yè)管理執(zhí)法年”活動。組織物業(yè)管理人員參加了威海物管辦舉辦的物業(yè)管理行政執(zhí)法業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)班，提高執(zhí)法隊伍的執(zhí)法水平。二是開展聲勢浩大的物業(yè)法律法規(guī)宣傳。圍繞著國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的重新修訂出臺和相關(guān)法律法規(guī)宣傳，我們在《榮成時訊》開辟專欄，并在榮成電視臺、威海日報等媒體上進(jìn)行了集中宣傳報道，為物業(yè)服務(wù)活動的順利開展?fàn)I造良好的輿論環(huán)境。三是積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。按照典型引路、以點帶面、全面提高的工作思路，今年，我們將石島海風(fēng)花園小區(qū)作為爭創(chuàng)威海市級優(yōu)秀住宅小區(qū)的試點，多次到小區(qū)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)先后投入50多萬元用于軟硬件建設(shè)，在小區(qū)安裝了全封閉監(jiān)控系統(tǒng)，制作了小區(qū)指示牌、文明標(biāo)語、警示牌，修訂完善了各項規(guī)章制度，對小區(qū)大環(huán)境進(jìn)行了綜合整治，順利通過了威海市級優(yōu)秀住宅小區(qū)驗收。四是提高物業(yè)服務(wù)覆蓋面。通過行政引導(dǎo)、多方協(xié)調(diào)等方式，逐步提高全市物業(yè)服務(wù)覆蓋面，今年，新增物業(yè)企業(yè)5家,增加物業(yè)服務(wù)面積60多萬平方米，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)達(dá)到21家。五是開展小區(qū)衛(wèi)生綜合治理。將老住宅小區(qū)作為整治重點，按照全市創(chuàng)建衛(wèi)生城工作要求，對小區(qū)大環(huán)境展開地毯式整治。共清除垃圾130多立方，鏟除綠化帶內(nèi)亂搭亂種1200平方米，清除野廣告2000多份，新增綠化面積1300多平方米。六是妥善處理小區(qū)業(yè)主投訴。堅持做到接到投訴后4小時內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場，以對違規(guī)業(yè)主采取說服教育和下達(dá)整改通知的方式，認(rèn)真處理每一起投訴，得到了群眾的認(rèn)可。全年，共處理裝飾裝修投訴電話30起。

4、房地產(chǎn)市場監(jiān)管更為規(guī)范。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介服務(wù)的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售、銷售行為，建立和完善了開發(fā)項目、房源情況、市場需求等市場信息披露制度，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)誠信自律經(jīng)營。今年以來，共開展了4輪房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)銷售行為、房地產(chǎn)中介服務(wù)的專項檢查，查處非法中介機(jī)構(gòu)18家，有力打擊了房地產(chǎn)交易中的違法違規(guī)行為，維護(hù)和保障了廣大消費(fèi)者的利益。

5、房地產(chǎn)法制建設(shè)力度進(jìn)一步加大。為加強(qiáng)依法行政建設(shè)，先后組織20多人次參加了省、地市開展的法律、法規(guī)培訓(xùn)班，提高執(zhí)法隊伍整體素質(zhì)。對人大代表建議和政協(xié)委員提案及群眾來信、來訪認(rèn)真處理，共辦理人大、政協(xié)8件，妥善處結(jié)各類案件30余件（次）。利用安全宣傳日，向群眾發(fā)放房管業(yè)務(wù)指南和危房鑒定知識宣傳單800多份，擴(kuò)大了社會影響。

6、居民住房狀況調(diào)查圓滿結(jié)束。按照省建設(shè)廳的統(tǒng)一安排部署，對崖頭、石島兩城區(qū)居民的住房情況展開了逐家逐戶調(diào)查，全面掌握城區(qū)居民住宅情況，為全市城區(qū)住宅的合理布局和領(lǐng)導(dǎo)決策提供了第一手資料，共發(fā)放調(diào)查問卷6萬多份。

二、以服務(wù)民生解決民居為目標(biāo)，精心組織，穩(wěn)妥推進(jìn)，三環(huán)小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房銷售分配工作取得階段效果

作為市委、市政府關(guān)注民生、解決城市中低收入家庭住房難問題的重要舉措，三環(huán)小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房銷售分配工作從今年*月份正式啟動，到目前，已完成了方案制定、資格登記、審查、公示、座位序號抽取等工作，下一步將進(jìn)行抽簽階段的工作。今年，我們把三環(huán)小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房銷售分配工作作為重中之重，全力以赴抓好抓到位，使政府這一惠民舉措真正落到實處。一是健全組織，明確責(zé)任，建立科學(xué)、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?。專門成立了以局長掛帥的領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)了初審驗收組、咨詢組、審查組等8個工作小組，使整個工作流程環(huán)環(huán)相扣、百密無疏，事事有人管，件件有落實。對所有工作人員進(jìn)行了兩輪培訓(xùn)，強(qiáng)化大局意識和敬業(yè)理念教育。每天早晨7點15分，召開各小組負(fù)責(zé)人會議，對前一天工作中遇到的問題和難點進(jìn)行集中討論解決，統(tǒng)一政策、標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一認(rèn)識，有重大問題難以決策的問題立即請示市領(lǐng)導(dǎo)小組。二是嚴(yán)明政策，嚴(yán)格審查，嚴(yán)肅紀(jì)律，嚴(yán)格保密，建立起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鞅Ｃ苤贫?。對所有工作人員明確要求：在不明政策的情況下，任何人不得隨意接受申請人的咨詢，概念模糊的問題要及時向領(lǐng)導(dǎo)小組和咨詢小組匯報，不得泄露任何工作機(jī)密。在申購過程中，建立了市審核領(lǐng)導(dǎo)小組、房地產(chǎn)管理部門、街道、居委會四級聯(lián)動審查、公示制度，紀(jì)檢、公安、民政等部門參與指導(dǎo)協(xié)調(diào)，從組織、程序和業(yè)務(wù)分工上確保審核結(jié)果的規(guī)范性、準(zhǔn)確性和公正性。三是以民為本，便民操作，為申購者提供一流的服務(wù)。為了便于群眾了解政策和申購流程，我們在局院內(nèi)設(shè)立了大型宣傳欄、指示牌、咨詢臺，印發(fā)了《申購須知》，對申請資格、手續(xù)、注意事項做以詳細(xì)說明。領(lǐng)取《申購表》期間，正趕上大雨滂沱，為了方便群眾，秩序維護(hù)人員始終堅持站在雨中調(diào)度、引導(dǎo)，方便群眾。初審驗收人員在局后院車庫辦公，工作環(huán)境潮濕陰冷，他們就穿上鴨絨服，戴上手套，每天從早晨6點忙到晚上5點，中午在崗位上吃盒飯。

三、以優(yōu)化服務(wù)環(huán)境提升機(jī)關(guān)形象為目標(biāo)，搭建載體，強(qiáng)化教育，機(jī)關(guān)規(guī)范化建設(shè)實現(xiàn)了上檔升級

一是強(qiáng)化服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量。定期進(jìn)行業(yè)務(wù)考核培訓(xùn)并選派業(yè)務(wù)能手外出參觀學(xué)習(xí)、參加崗位培訓(xùn)，全面提高職工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時要求業(yè)務(wù)人員要以“被服務(wù)人員滿意”為標(biāo)準(zhǔn)，盡力做好服務(wù)工作，真正把房管局變成市政府的一個優(yōu)質(zhì)服務(wù)的“文明窗口”。

二是完善監(jiān)督管理機(jī)制，提高依法行政的自覺性。先后制訂《十不準(zhǔn)》、《提倡八種精神》、《機(jī)關(guān)工作管理制度》、《車輛使用制度》、《衛(wèi)生工作制度》、《廉政建設(shè)制度》等36項規(guī)章制度，并在制度的督察落實上狠下功夫，做到事事有人管、件件有落實，實現(xiàn)管理上無缺項、無盲點。全面推行了辦事程序、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)、承諾事項等“四公開”制度，對工作重點、行政執(zhí)法、行政審批和投訴受理等工作，嚴(yán)格辦事程序，并做到日有總結(jié)、月有通報，逐級審核，使工作質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)部管理水平進(jìn)一步提高。

三是加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)。利用黨員大會和全體職工會議，深入開展從政道德和黨風(fēng)廉政教育，加大商業(yè)賄賂整治力度，在全局上下唱響干事創(chuàng)業(yè)、廉潔勤政主旋律。全局黨員干部職工隊伍素質(zhì)明顯提高，凝聚力、戰(zhàn)斗力進(jìn)一步增強(qiáng)，呈現(xiàn)出了風(fēng)正、心齊、氣順、勁足的新氣象。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易 風(fēng)險 防范

近幾年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)不斷的向前發(fā)展，我國國民人均可分配資金在不斷的提高，而“家”由于在國民的心中地位是其他物質(zhì)所無法比擬的，因此也就推高了我國的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。然而，房地產(chǎn)作為大宗物品在交易的過程中也存在著相應(yīng)的風(fēng)險，所出現(xiàn)的問題對我國人民在經(jīng)濟(jì)、精神與人身安全上都有著不同程度的影響，因此提高房地產(chǎn)交易風(fēng)險的預(yù)測與防范工作勢在必行。

一、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商引起的相關(guān)風(fēng)險

目前，由于我國城市規(guī)劃可利用土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)企業(yè)在對土地進(jìn)行拍賣工作時往往出現(xiàn)物非所值的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)企業(yè)出于經(jīng)濟(jì)利益方面的考量，一般在市場的壓力下，通過與地方官員進(jìn)行暗箱操作，把城市的規(guī)劃進(jìn)行更改，在本來規(guī)劃為綠地、公共設(shè)施以及緩沖地帶等地方進(jìn)行建筑項目，導(dǎo)致樓房整體開發(fā)不合理，給入住居民在生活、健身與其他活動上帶來諸多的不便。而部分房地產(chǎn)開發(fā)商甚至把觸角伸到房屋建設(shè)的項目建設(shè)上，通過偷工減料，將房屋的環(huán)保規(guī)格降低與在消防要求、水電配套工作上沒有進(jìn)一步完善，進(jìn)而導(dǎo)致建筑頻頻出現(xiàn)相關(guān)質(zhì)量問題。另一方面，部分開發(fā)商在進(jìn)行房屋銷售時，利用虛假廣告夸大信息，導(dǎo)致有時業(yè)主在付款后出現(xiàn)貨不對板與不能人住等情況出現(xiàn)，有時即使是入住后由于相關(guān)手續(xù)問題遲遲不能拿到房屋產(chǎn)權(quán)。

（二）不良中介組織方面引起的相關(guān)風(fēng)險

目前，我國房地產(chǎn)中介組織一般會在房地產(chǎn)咨詢、價格評估以及經(jīng)紀(jì)等方面向業(yè)主提供服務(wù)，其在一定程度上可以利用本身知識體系與對市場的把握能力為業(yè)主提供最全面的信息，以便于業(yè)主在房地產(chǎn)的購買上做出合理抉擇。但是，在目前的市場上卻存在著部分的不良中介，通過業(yè)主在房地產(chǎn)知識上與政策上認(rèn)識的缺乏，在進(jìn)行合同簽訂的過程中加入部分對中介有利的服務(wù)條款，從而減少部分交易業(yè)主的權(quán)利，使交易方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與服務(wù)等方面的損失。還有部分從事房地產(chǎn)中介的工作人員，出于自身利益上的考慮，在提供相關(guān)服務(wù)工作時以包銷為名義，沒有將房屋委托人委托的價格與第三方進(jìn)行交易，在即獲得傭金的情況下，還拿房屋部分的溢價；當(dāng)然，由于市場經(jīng)濟(jì)的弊端，往往還會出現(xiàn)無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍以及非法經(jīng)營等問題的出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)交易中買方對風(fēng)險的防范

第一，在進(jìn)行房屋選購前，買方可以通過網(wǎng)絡(luò)與傳媒信息、其他買家評價與我國相關(guān)房地產(chǎn)部門等方式進(jìn)行房地產(chǎn)信息與政策的了解工作，而對于房地產(chǎn)的市場信息，買家要經(jīng)量通過本身對實際情況的調(diào)查來掌握，避免出現(xiàn)盲目購買的現(xiàn)象，在進(jìn)行購買前，一定要親身到所在樓盤進(jìn)行核查。而對于房屋質(zhì)量，國家未來政策與未來市場等自身無法把握的方面，可以采納相關(guān)職業(yè)人員的意見。

第二，買方在進(jìn)行購買的過程中，切忌出現(xiàn)定金先交的現(xiàn)象，一般要在熟讀合同條文的前提下，通過對房地產(chǎn)的信息進(jìn)行全盤的了解，降低受置業(yè)顧問的誘導(dǎo)，而對于合同不了解的部分要向開發(fā)商企業(yè)詳細(xì)詢問，如果涉及國家政策方面的有必要向我國相關(guān)房地產(chǎn)部門進(jìn)行咨詢（如產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所等），在合同簽訂后，在根據(jù)相關(guān)條文規(guī)定提交定金。

第三，在所簽的合同中，一定要把交樓時間、辦理房地產(chǎn)證書以及違約責(zé)任等事宜交代清楚，有必要的地方還要通過詳細(xì)的條文列舉，例如在房物的質(zhì)量保期上，一般要將房屋的整套設(shè)施與其他配套設(shè)施進(jìn)行一一列舉，避免出現(xiàn)認(rèn)為麻煩而一眼簽合同的現(xiàn)象出現(xiàn)。

三、防范房地產(chǎn)交易風(fēng)險的相關(guān)措施

（一）建立健全房地產(chǎn)法制制度

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相比還較為年輕，在相關(guān)法律法規(guī)的配套工作上還相對落后。因此，我國政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，提高與市場、企業(yè)等方面的合作力度，在根據(jù)市場實際需要與相關(guān)問題的前提下，通過聽證會、網(wǎng)絡(luò)建言與傳媒監(jiān)督等各種形式建立健全我國房地產(chǎn)的相關(guān)法制制度，而在制度的執(zhí)行工作上，一定要要求我國相關(guān)部門做到“有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)與違法必究”等，對于出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象的事業(yè)單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加大懲罰力度，力爭相關(guān)制度在實際工作上發(fā)揮最大的作用。

（二）樹立誠信觀念體系

我國政府與相關(guān)部門，在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“批復(fù)入市”的工作中可以提高相關(guān)審核力度，對于在道德方面有前科的企業(yè)一定要做好把關(guān)工作。而在實際的工作上，可以對相關(guān)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行道德講座與培訓(xùn)工作，加強(qiáng)從事人員的職業(yè)素質(zhì)與道德理念。在另一方面，還要提高輿論監(jiān)督力度，利用社交傳媒與人民群眾的監(jiān)督力量來促使相關(guān)人員樹立誠信觀念。

（三）加強(qiáng)我國房地產(chǎn)市場信息體系的建設(shè)工作

目前，從房地產(chǎn)市場的層面出發(fā)，一定要加強(qiáng)我國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)工作，提高對我國房地產(chǎn)在市場上實際運(yùn)行的監(jiān)測力度。例如，我國房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管的部門要提高對信息溝通與整合工作，通過定時的對土地供應(yīng)、商品住房市場供求情況以及土地與住房價格變動等信息的公布工作，通過必要的手段引導(dǎo)輿論方向，在相關(guān)的政策實施上要提高透明度與宣傳力度，從而做到穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場，促進(jìn)市場朝理性的方向向前發(fā)展。

四、結(jié)束語

本文由于篇幅與個人知識體系有限，在相關(guān)問題的探討上還不夠全面，因此，希望我國相關(guān)專家與從事人員加大對此方面的研究與探討力度，從而為我國相關(guān)部門與個人在此方面的工作上提供更為詳細(xì)的參考資料。

參考文獻(xiàn)：

[1]齊惠霞.房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險及防范[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2011（11）

篇10

1.從游擊散漫型走向職業(yè)化、正規(guī)化

近幾年來我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)如雨后春筍，其從業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員不斷增加，業(yè)務(wù)量也不斷擴(kuò)大。但是從整體上看，這支隊伍還是“散兵游勇”，行業(yè)信譽(yù)不佳，社會地位不高。一方面少數(shù)“害群之馬”侵害服務(wù)對象利益敗壞行業(yè)名聲，導(dǎo)致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生；另一方面其執(zhí)業(yè)及應(yīng)得的正當(dāng)利益又得不到保護(hù)。因此，這一行業(yè)一直停留于低水平運(yùn)作。由于經(jīng)營得不到發(fā)展，無法通過資產(chǎn)增值達(dá)到做大做強(qiáng)的目的，因而也就難以形成職業(yè)化、正規(guī)化的隊伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：

（1）加強(qiáng)法制建設(shè)。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。因此，我們應(yīng)加大立法力度，通過法律法規(guī)形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)等方面的規(guī)定，為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時，政府有關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會要依法從嚴(yán)管理，保護(hù)正當(dāng)經(jīng)營和合法收益，打擊非法經(jīng)營，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

（2）確定行業(yè)地位。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是一個獨(dú)立的并有一定社會地位的職業(yè)，而我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認(rèn)可。買賣雙方拒不接受中介服務(wù)以及提供中介服務(wù)拿不到報酬的事時有發(fā)生。由此可見，對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的保護(hù)和支持顯得特別重要。首先，政府要運(yùn)用各種手段倡導(dǎo)和引導(dǎo)開發(fā)商逐步實行產(chǎn)銷分離，尤其通過政策導(dǎo)向構(gòu)建專業(yè)化房地產(chǎn)流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務(wù)。其次要從關(guān)心愛護(hù)及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當(dāng)提高擁金率，嚴(yán)格規(guī)定傭金支付方式，維護(hù)中介服務(wù)合同的嚴(yán)肅性，確保從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的勞動價值得以實現(xiàn)。

（3）嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等要設(shè)定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同標(biāo)的、不同價值量和不同復(fù)雜程序的業(yè)務(wù)。在人員資格管理方面要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對學(xué)歷、實務(wù)年限、專業(yè)知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不斷提高。

（4）堅持從嚴(yán)整治。美國各個州的房地產(chǎn)委員會一般都有一個調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時候到任何一個房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)檢查他們的業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，由房地產(chǎn)委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負(fù)責(zé)處理此類案件，他們接到控告后立即去調(diào)查，問題嚴(yán)重的將處以暫停營業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，中介服務(wù)人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發(fā)生此類事情被公分開查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業(yè)。當(dāng)前我國在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴(yán)重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標(biāo)的進(jìn)行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當(dāng)經(jīng)營的中介商頗有市場。根據(jù)美國、香港等地的經(jīng)驗，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴(yán)整治、扶正祛邪。首先，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強(qiáng)管理。要克服互不照應(yīng)的做法，聯(lián)起手來，將執(zhí)照、資質(zhì)和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環(huán)境。除了每年要對中介機(jī)構(gòu)檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機(jī)構(gòu)及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報制度，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)查處理，清除“害群之馬”，取締無資質(zhì)（格）經(jīng)營，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽(yù)差的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級人民法院應(yīng)積極受理和審判房地產(chǎn)中介案件，既維護(hù)合法經(jīng)營者，又打擊非法經(jīng)營者。

2.從零星分散型走向社會化、系統(tǒng)化

目前，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡(luò)，這種狀況不能適應(yīng)住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費(fèi)需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，以優(yōu)良的服務(wù)面向社會，面向社區(qū)，面向市民。

（1）建立服務(wù)全社會的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)當(dāng)前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務(wù)的需求，應(yīng)該大力發(fā)展交易網(wǎng)點，并且要從實際需要出發(fā)，因地制宜地構(gòu)筑點線面相結(jié)合的中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務(wù)網(wǎng)點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店?？傊?wù)的機(jī)構(gòu)要形成網(wǎng)絡(luò)，讓老百姓通過網(wǎng)點，享受便利的中介服務(wù)。

（2）建立溝通全社會的信息網(wǎng)絡(luò)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)靠信息運(yùn)作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運(yùn)作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應(yīng)借鑒外的做法，結(jié)合本地實際建立各種信息網(wǎng)絡(luò)。首先，可利用專業(yè)手冊、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產(chǎn)交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術(shù)，建立房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)絡(luò)，充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息全、容量大、時效快等優(yōu)點為市民提供全天候、全方位的信息服務(wù)。

（3）提高服務(wù)水平。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)中服務(wù)機(jī)構(gòu)一般都能提供深層次、高附加值的服務(wù)，能滿足客戶高難度的服務(wù)需求。而我國房地產(chǎn)中介服務(wù)基本上是淺層次的，要改變這一現(xiàn)狀，首先要拓展服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水準(zhǔn)。使服務(wù)領(lǐng)域從項目后期擴(kuò)展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務(wù)，為購房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計模式以及高水平的顧問服務(wù)。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的限定，將服務(wù)向更寬的領(lǐng)域延展，開拓新的服務(wù)市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔(dān)保、電子商務(wù)、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經(jīng)驗，探索帶有中國特色的服務(wù)方式，逐步形成各項業(yè)務(wù)的程式化。

（4）加強(qiáng)行業(yè)自律。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會制定職業(yè)道德規(guī)范，加強(qiáng)對付員的管理，對違規(guī)違約的會員，可給予處分甚至開除出協(xié)會。二是要普及建設(shè)部組織166家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定服務(wù)時限和服務(wù)質(zhì)量，違者受罰為內(nèi)容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監(jiān)督。三是建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。四是建立財務(wù)會計制度，建立會計賬簿，繪制財務(wù)報表，嚴(yán)格執(zhí)行國家財務(wù)和收費(fèi)規(guī)定。五是建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳，以備管理部門和協(xié)會檢查。

3.從傳統(tǒng)粗放型走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化

目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。

（1）提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。

一是要完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包含策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。如策劃、經(jīng)紀(jì)、估價執(zhí)業(yè)資格均應(yīng)分高、中、初三個等級。

二是要優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機(jī)構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。同時，還要加強(qiáng)對現(xiàn)有人員的專業(yè)培訓(xùn)。

（2）實行規(guī)范運(yùn)作。目前我們的房地產(chǎn)中介服務(wù)運(yùn)作方式原始，程序簡單，運(yùn)作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，我們必須針對目前市場最常見的運(yùn)作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運(yùn)作方式上，對每一種方式的辦定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其堅價格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運(yùn)作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（3）加大科技含量。加大硬件和軟件的投入。

（4）推選集約化經(jīng)營。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)由于起步晚、規(guī)模小、素質(zhì)差、不規(guī)范且處于粗放式經(jīng)營，因而從總體上看還屬于幼稚行業(yè)，像“美國二十一世紀(jì)不動產(chǎn)”這樣的公司在國內(nèi)尚無一家。一旦加入WTO，我們的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)就處于弱勢，會受到較大沖擊，甚至難以生存。因此，我們一定要樹立危機(jī)感，充分利用WTO的市場準(zhǔn)入條款及其入世后的緩沖期，對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進(jìn)行調(diào)和改造，以提高其競爭能力。

首先，要創(chuàng)造條件切斷房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)與其母體？開發(fā)商之間的臍帶，加速產(chǎn)銷分離。如，房地產(chǎn)開發(fā)公司的中介機(jī)構(gòu)和人員從事自己開發(fā)建設(shè)項目的中介業(yè)務(wù)，在有些城市認(rèn)為是合法的，但這樣做既分割了市場又?jǐn)噥y了市場，最終將阻礙房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展。只有讓開發(fā)公司從營銷中逐步退出，才有房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的生存發(fā)展空間，集約化經(jīng)營才有適宜的外部環(huán)境。