房地產法律法規知識范文

導語：如何才能寫好一篇房地產法律法規知識，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

各地方的產業已經形成群聚和集群化

在知識經濟時代粗放的工業生產只能淪落為代工廠，賺取微薄的加工費；零亂的產業布局將沒有任何競爭優勢，將使地域內整體經濟限于困頓?，F代經濟的發展打破了“同行是冤家”是傳統定勢，相同的行業在一個地域范圍內進行扎堆，由此形成一個地方的經濟特色產業，比如牙刷生產廠家扎堆在江蘇的一個小鎮——杭集鎮，這個小鎮生產了全世界百分之八十的牙刷；打火機生產企業集中在浙江的溫州，這里生產了世界百分之八十的打火機。這種同行業企業扎堆的現象稱為產業群聚。同行業的群聚大大降低了生產、經營成本，形成規模優勢，構成當地經濟支柱，解決了當地大部分人口的就業，是主要的稅收來源。一家大型企業的入住會帶動許多該產業上下游企業圍繞該龍頭企業進行配套，形成以一家大型龍頭企業為依托，連接上下游企業的產業集群，比如現代汽車入住北京的順義區，帶動了當地汽車相關配件的生產。無論是產業群聚還是產業集群都構成地方經濟的支柱，為各地政府所推崇，各地政府紛紛調整產業結構，規劃自己地區的產業群聚和產業集群。北京市各區縣的經濟規劃中也逐步形成了各自產業群聚和產業集群。

但是產業群聚或是產業集群存在另一個風險，就是把雞蛋都裝進了一個籃子，這就要求地方必須高度重視，科學規劃當地的產業群聚或產業集群，并使之進入良性的和可持續性的發展，良性和可持續性產業發展需要一個完善的運營管理模式，這個管理模式非知識產權戰略規劃莫屬，因此我國2008年推出了《國家知識產權戰略綱要》，2009年又要地方推行知識產權戰略規劃。

地方產業群聚或產業集群分布圖（舉例）

如何制定地域性產業群聚/集群的知識產權戰略規劃

規劃的重點

地方知識產權戰略規劃應當根據當地產業群聚和產業集群整體發展規劃進行重點設計。

當工業產業已經在各地方形成了群聚和集群，當知識產權已經成為企業間的競爭工具，已經成為各地方的核心競爭力的表現，在知識產權高度受重視的今天，政府考慮的不應再是對知識產權單純地進行法律保護，不再是簡單地用金錢獎勵的形式刺激企業粗放、零散地進行創新，對知識產權戰略必須要有全新的思維。我國《國家知識產權戰略綱要》在2008年頒布，2009年將著重推行地方知識產權戰略規劃，而地方知識產權戰略規劃的重點將是對當地產業群聚和產業集群的知識產權戰略規劃。

規劃的要點

產業群聚和集群在知識產權方面都有非常典型的特征，對其知識產權戰略規劃必須以該特征為要點進行。

產業群聚基本由相同產業的企業構成，那么其在創新方面就有很多共性的東西，創新的技術很容易成為共性技術，意味著一個創新可以使用于產業群聚的所有企業，這將大大降低整體創新的成本；意味著由政府出面整合單個企業零散的創新行為，將產業群聚中的企業聯合起來共同完成單個企業無法完成的產業技術發展規劃成為可能。產業集群和產業群聚有些不同，集群主要由龍頭企業帶動產業鏈的上下游企業，政府的知識產權戰略規劃可以從龍頭企業入手，工作相當群聚要容易開展一些。無論是產業群聚還是產業集群，其知識產權戰略規劃一般都由以下幾大要點構成（本規劃未涉及商標/品牌）：

1、建立當地產業群聚的專利信息數據庫；

2、利用龐大的專利數據庫進行定向檢索，再進行專利分析；

3、制作專利地圖，規劃產業群聚的技術開發方向，指導群聚企業進行創新，共同研發新技術，開發出有價值的前沿而且適用群聚產業的新技術；

4、規劃最優的開發模式。

利用群聚中各企業的比較優勢，對群聚企業內部進行合理分工，使得各企業充分發揮自己的長項在各自優勢領域進行創新，再將技術進行優化組合，集成為專利池或上升為產業標準。

5、設計最大效益的使用規則。

充分發揮創新技術的邊際效益，制定群聚中企業共性技術和其他技術的許可使用規則，使得單個企業單個創新在群聚中得到廣泛的運用，將單個創新技術放到整個產業群聚中，使效益最大化；

篇2

房地產交易的特點及管理

房地產交易特點

房地產交易主要指，房屋及土地供應與需求雙方實施的買賣交易活動，從而將房屋所有權和土地的使用權轉移的過程。房地產交易包含多種類型，不僅包含房地產轉讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產交易進程中是由中介公司帶領客戶查看房源，最終促成交易。房產交易與其他產品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質層面，房產交易主要指房地產交易主體間以房地產特殊產品為交易對象所從事的市場交易活動，擁有較多特征。首先，不發生物體的空間移動。房產交易中，由于房產具有不可流動性，不能以實物形態進入交易場所。因此，房產商品交易，只有所有權或使用權關系轉移，并不存在物流形態；其次，房產價格隨國民經濟的不斷發展，處于穩步上升趨勢。房地產交易的管理房地產交易管理，主要指為避免房產交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對房地產管理部門實施約束，促使其交易規范化，對交易過程進行監督，防止出現違法行為，針對不良違法交易應嚴厲打擊。政府對房產交易進行引導，彰顯其在交易中的監督能效。依據我國《房地產管理法》，對房地產轉讓、抵押的規定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國法律紅線內。此外，根據《2019年中華人民共和國房地產法律法規全書》指明，房地產交易中，不僅應將房屋所有權轉讓，而且還包含土地使用權，該制度極大程度地消除了房地產交易中的風險。

房屋交易過程中存在風險的房屋

房產交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風險，針對此類房產，購買者應加以規避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產證的房子。證件齊全、房產證產權清晰，才能明證房主對房屋享有所有權，也為證明買房權力的唯一憑證。若購買沒有房產證的房屋，其可能處于抵押或轉賣狀態，無法保障購買者的經濟權益。2.小產權房。小產權通常為集體所有土地開發房產，售價與商品房相比較低，但根據我國現行法律，小產權房未有合法流轉空間，禁止對外銷售，購買此類房屋無法獲取產權證。3.未滿5年的經濟適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護。

房地產交易中的風險

與開發商交易中的風險

對房產開發商而言，其核心目標為獲取更多的利益，實際開發進程中，將核心置于利益層面，對城市規劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時有發生，此類行為對城市規劃建設造成一定影響，不利于城市文明建設；同時，部分開發商在實際開發進程中，出于利益考量，未能嚴控建筑工程建設質量，導致房產存在一定安全隱患，會給消費者造成較大損失。此外，房地產實際營銷中，為吸引客戶眼球，對自身房產宣傳真實性有待深究，若客戶在購房中對交易風險未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關的法律證件，不同程度上使消費者利益受損。

房地產中介交易風險

一般房地產交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費者與開發商間的交易；二手房主要依附于房產中介實施。房地產中介承擔的職能較多，不僅包含房地產價格評估、咨詢，而且涉及房地產經紀活動等。當前，隨著房地產產業快速發展，房屋價格持續上漲，房地產業已進入高峰期，市場上出現大量房地產中介機構。其中，部分中介不正規，出于自身利益考量，為吸引更多消費者購買房產促成交易，房源實際信息不真實，造成買賣雙方信息缺乏對稱性。房地產中介從賣方獲取相應的房源，將房屋價格提升，從而獲取相關利潤；房地產中介在房主未授權情況下，將房屋在網上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領購買者看房，均易增加房地產交易管理風險。

購買者缺乏相應的法律知識

購買者在購買房屋的進程中，主要將核心置于房屋質量、開發商可靠性層面，對房地產行業相關法律缺乏掌握，對周邊未來規劃及設施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產交易存在的風險，主要包含兩個核心點，即銷售及交付。風險體現在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風險。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關預售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購房者在購房之前，應積極掌握交易相關法律知識，避免增加交易風險。

房地產交易中的風險管理對策

完善房地產法律法規

完善的法律法規，對房地產交易具有一定的導向，使其交易趨于規范化。當前，我國針對房地產交易中的法律缺乏完善，導致交易中的風險增加，從而使購房者經濟利益容易受損。因此，國家及政府相關部門應加以重視，針對房地產交易現狀，將相關法律法規完善，杜絕房地產交易中出現各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購房環境，促進房地產行業良性循環。宣傳誠信理念，倡導誠信價值觀開發商未持有正確的開發建設理念，是房地產交易存在風險的重要成因，一是，在相關法律法規完善的基礎上，政府應通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發商的誠信水平。二是，政府應積極利用大數據技術，給予全國誠信度低、違反相關法律的開發商相關懲罰，并積極采取正確的引導措施，加強培訓及教育，不定期對此類機構嚴格檢查，對其各類活動實施監管，構建良好的房地產交易市場環境。

建立房地產市場信息體系

伴隨“互聯網+”時代的到來，各類信息技術被廣泛應用于各行各業中，對房地產行業而言，應加快信息體系建設，減少交易進程中的各類風險。利用信息技術，構建完善的房地產信息交易平臺，實現房源信息共享，可切實監督房地產交易中的各類活動，針對違規操作，及時給予相關的調整，使房地產交易更具可靠性及安全性。同時，在網絡監管平臺上設定相應的反饋模塊，建立消費者交流區，消費者可通過該平臺進行交流，以此實現信息共享，不斷減少房地產交易中的各類風險，提升消費者購房的滿意度。以季度為單位，根據平臺消費者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產交易工作調整提供方向。

加大工作人員培訓力度

房產中介人員作為房地產交易核心協調者，需擁有良好的綜合素養，可及時準確地識別各類交易風險，及時為消費者安全購房提供參考。房地產中介企業，應根據實際狀況，積極組織工作人員學習各類法律相關知識，增強工作人員的法律觀念，確保在實際工作中不被利益所誤導。同時，為進一步提升房地產工作人員的專業性，應積極開展相關系統教育考核，并不斷加強工作人員的綜合素養，從源頭遏制交易風險。此外，為使員工樹立正確的價值觀及道德觀，應加強企業文化建設，將其理念滲透于培訓中，切實為消費者提供優質服務。

實施穩健的政府調控政策

經濟體制主要依附于市場自我調節，但與其他行業相比，房地產行業具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產波動頻次較高。因此，為進一步改善房地產交易的規范性，政府應通過調控手段，制定完善的調控策略，避免房地產行業波動較大，造成不良影響。實施調控時，應注意各地區的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強金融監管，建立約束房地產投機的長效機制。加強行業監督管理，建立監督機制房地產交易中，針對其交易環節及主體應采取相關管理手段，對各個環節加強管控，形成完善的管理體系，確保政府調控成效。建立完善的交易全程監管機制，針對商品房交易，不僅需監管預售許可、銷售公示，而且應將房源質量予以審核，使其各環節趨于規范化及標準化。

篇3

【關鍵詞】：新型城鎮化 、可持續發展、和諧發展

中圖分類號：F292文獻標識碼： A

我國新型城鎮化進程中房地產業面臨的問題

隨著我國新型城鎮化進程步伐的加快,中國將有上億的人口涌入城市,必然給房地產業帶來巨大的發展空間。在這場城鎮化社會運動中，房地產業成為運動的主角。房地產業在改善產業結構、拉動內需、擴大就業、提高人民生活水平、促進新型城鎮化等方面起到了積極的作用，然而由于我國房地產業起步晚，發展歷史短，經驗不足，房地產業快速發展中存在諸多問題。

（一）房地產業金融風險。房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。

（二）高房價影響居民購買力。一方面是房價持續上漲。近年來，我國各地的房地產價格上漲很快。1998年以來城鎮居民人均可支配收入年均增長8.6%，但許多城市商品房年均增長達到了兩位數；另一方面空置房面積增加。1993年底 之后商品房空置面積指標持續上升，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億m2，同比增長23.8%。

（三）資源的浪費與流失。由于開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和資產的大量流失。一方面是土地資源的稀缺；另一方面在房地產開發領域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費。據相關統計數據，全國土地開發面積占全國土地購置面積的比例持續降低，2003-2007年一直維持在50%-60%的水平。

（四）商品房空置量增加。商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續上升，2012年達17000萬平方米。截止到2013年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長5.6％，其中，空置一年以上商品房面積為6225萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20％。

（五）生態環境造成破壞。房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。

新型城鎮化進程與房地產業應和諧發展

新型城鎮化進程與房地產業和諧發展的核心是可持續發展，是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。從而,推進中國房地產業可和諧發展。

（一）合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在中國的新型城鎮化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的政府部門應該嚴格把關。對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。

（二）重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠。避免出現“工業集中、人口集中、污染集中”等問題。

（三）重視國民經濟和諧發展。房地產業的發展既要符合自身的發展規律，又要與其他產業發展相適應，并要有國民經濟的支撐。房地產業對整個國民經濟發展的貢獻是間接的，其產品構成其他產業發展的載體，房產只有被用于生產或消費（居住）才能完成價值實現。房地產業的發展只有與國民經濟的發展速度相協調，才能促進國民經濟快速健康發展。因此，保持合理的房地產業發展速度，進行科學規劃，才能有效防范風險和保證房地產業持續穩定發展。

篇4

    記者：消費者遇到“黑中介”時，應如何維護自己的合法權益？

    吳景明：消費者應提高警惕，盡量避免與“黑中介”交易。其一，消費者應作必要的市場調查，選擇合法的中介；其二，“黑中介”往往以優惠條件做誘餌，消費者不要因貪圖小利而上當受騙；其三，與中介組織談判應處處留心?！昂谥薪椤睘橐T消費者上鉤，往往做出很多不切實際的承諾，消費者不要輕信。一旦發現破綻，應立即終止談判。如果受騙上當，應立即向有關部門報告或提出申訴。同時，要注意搜集該中介機構的基本情況，其散發的宣傳材料、廣告，與其進行交易的收據，保留有關錄音、錄像資料。不論是通過消協調解，還是通過行政申訴，或者通過司法程序，充分的證據是根本保證。遇到“黑中介”一定要積極維權，不要消極放棄，否則就會縱容它。

    記者：我國現行法律、法規對中介服務以及中介違規行為是如何規范的？有何不足？

    吳景明：我國現行涉及中介服務的法律規范散見于各個專門法律、法規當中，非常零散，不成體系。現有《城市房地產法》、《證券法》、《仲裁法》、《拍賣法》等與社會中介組織相關的法律以及一些行政法規，如《認證認可條例》、《公證暫行條例》、《城市房地產中介服務管理辦法》、《經紀人管理辦法》等。這些法規對不同行業的中介機構一般都規定了設立條件、審批、設立程序和懲罰措施。目前我國關于社會中介組織的立法嚴重滯后，不僅沒有統一的《社會中介組織法》，相關法律法規也存在彼此沖突的現象。同時，由于政府監督管理不到位，對中介違規行為懲處不嚴，對其從業人員沒有建立嚴格的準入制度，為一些不法的中介組織素質低下的從業人員提供了可乘之機：做假賬、亂收費、提供劣質服務等現象層出不窮，嚴重損害服務對象的合法權益。鑒于此，要規范中介組織及其行為，應做到有法可依，盡快制定《社會中介組織法》，將社會中介組織及其活動納入到統一的法規當中。同時，修訂、充實現有的各專門法律法規，增加其實用性和可操作性，做到各法相互協調。

    記者：國外關于中介的立法狀況如何？有無值得借鑒的地方？

篇5

關鍵詞：房地產；中介市場；監督管理；自律制度

中圖分類號：F293.3 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2013）04-（頁碼）-頁數

要研究房地產中介市場，那就要把管理學，城市經濟學，徒弟經濟學和房地產經濟學結合起來，因為這是一門綜合的學科，需要這么學科專業知識的支持。房地產中介市場在房地產市場的蓬勃發展下也欣欣向榮，呈現良好的態勢。但是房地產中介市場還是不完善的，在實際過程中出現了不少頑疾，采取措施去規范房地產中介市場是大勢所趨，相關制度的出臺與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。

1.房地產中介的違法違規行為分析

近年來，房地產市場還是在以非?？斓乃俣仍跀U大，信息量也就越來越大，信息的準確性就大大地降低了。政府有時也是無能為力，政府的相關人員畢竟有限，無法保證房地產市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業的技術人才就要應運而生，加入到房地產市場這個熔爐中，發揮應有的作用促進房地產市場的蓬勃發展。在實際過程中，房地產中介主要在2個方面存在著不合乎情理的做法，如下：

1.1隱瞞與交易有關的信息

于2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規定有著這樣表述：受托房地產中介服務企業在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。委托人將自己的要求告知房地產中介公司，而中介公司要對委托人負責各方面信息的收集，包括銷售價格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產成交價格的3%到5%。在交易過程中，房地產中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時，還應該坦誠傭金的存在，即要收取房產成交價格的3-5%的資金作為服務費。但在實際操作過程中，房地產中介公司并沒有做到這一點，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產都是進行統一報價，傭金已經在里面，不必在額外支付，造成消費者在觀念上陷入誤區，甚至有些房地產中介還打出了傭金全免的口號，欺騙消費者。

1.2虛假廣告信息

《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》這些規則在市場中已經存在，所以房地產的開發企業，房地產中介公司在向購房者宣傳打廣告時，要依據這些法規，保證廣告的真實性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實際過程中又出現了偏頗，房地產中介并沒有按照相關法規做事，還是一些對于自己有益但卻期滿了消費者的廣告。舉個列子來說，有時就會進行所謂特價房產銷售，交談過程中，只講該房地產的優越性，地理位置好，裝修先進大方，價格也比其他房產要實惠得多，而忽略了該房產的實際情況，往往避重就輕，誤導消費者。房地產中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費者也不可能面面俱到，肯定會有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。

2.房地產中介法治化的若干對策

2.1 立法上的完善

在房地產中介服務業這方面，我國的法律法規還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規定》這兩個重要法律上，比較保守傳統，在實際操作過程中沒有實際意義，內容范圍也比較狹小，難以網羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強立法，要出臺法規不斷對房地產中介服務規則進行必要限制，法律法規要做到盡善盡美，適用范圍要擴大，在房地產信息咨詢管理辦法、價格評估管理辦法、經紀人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進。這些規章制度對房地產中介公司要進行全面的考察，這就要包括從業人員的條件、審批管理機構、權力義務、執業標準、執業資格、收費標準、服務程序及違法違紀人員的處罰等等，要觸及到房地產中介公司的每個角落，不能存在漏網之魚。要出臺相關的法規考核房地產中介公司，要對其嚴格要求，要幫助房地產中介公司走向正規化，這就囊括了實際過程中的職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費這些方面。要有相關法律對進入房地產市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業人員。每個地方的政府還應該落實于自己的本地的現實，出善的人員管理制度，相對來說，中介機構及從業人員資質管理制度、統一合同文本制度、設立中介經紀保證金制度這些制度的出臺與完善就顯得比較急迫，務必做到規章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產中介公司在實際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規的執行情況與執法人員息息相關，這就要求執法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業道德的事，堅決打擊違法亂紀之事，烘托出一個公正，公平，合理的市場。

2.2 健全政府監督管理機制

目前，市場上也存在由政府部門充當的房地產中介公司，為了執法的順利進行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經濟的前期，人們對于經營方式還是不了解，政府的相關部分這是就起到了良好的引導，激勵的作用，這些國企規模大，聲譽好，經濟效益好，就激發了廣大人們投入到這個行業中去。但現代企業制度已經發展到良好階段，人們也已經會經營自己的企業，那么那些原有的在房地產中介市場的國有企業就可以放手了，他們只需要在實際生活中起到一個表率作用，而不必進行實質性的活動了。政府管理職能要充分發揮，要在房地產中介這個服務業中大展拳腳，政府部分要團結協作要幫助房地產中介規范其主管機構。工商部門審批對于房地產中介這個行業來說還是缺乏力度，無法對其專業性，技術性做出合理的判斷。所以，房地產管理部門就不能袖手旁觀，規定在房地產中介公司開張前要到這個部門辦理經營許可證。這個時候，房地產管理部門就要對這個公司做出相應的考核，主要有兩個方面，一個是專業工作者的人數有多少，要從市場出發，不能夠容許過多的人員進入這個市場，造成人員冗雜；一個是要考察專業人員的素質，他們不僅要有正規的資格證書，還要有政府相關部門進行培訓，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對該中介的地理位置，財產資金，名稱，機構等等進行考察。這樣下來，中介服務機構就有了雙重的監督，房地產管理部門和工商管理部門就要嚴格履行自己的職責了。

3.小結

文中基于房地產中介市場的法制化進行了簡要的分析，在實際的執法過程中還應結合各地實際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應市場化發展需要。

參考文獻

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20世紀90年代初，房地產開發熱潮在中國興起，這個時期出現了可視為類房地產基金的房地產產業基金，將較大比例的資金投入房地產開發企業，大大拓展了我國房地產的融資渠道，在很大程度上解決了房地產企業融資難的燃眉之急。但受操作不規范、房地產泡沫、宏觀調控等自身及客觀經濟環境限制，運營過程中面臨諸多障礙，難以為繼。1994～1997年，國家堅決叫停投資基金的審批。25－36進入21世紀以來，房地產業蓬勃發展，成為我國經濟的主導產業，但產業投資過熱、房價過高、泡沫增大等問題日益凸顯。為加強宏觀調控，達到規范房貸業務、擠壓房地產行業泡沫的調控目的，相關部門先后多次采用貨幣政策對金融企業的房地產信貸業務進行規范。伴隨著2003年中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件)的，商業銀行貸款門檻進一步提高、房地產信貸進一步緊縮。房地產企業在尋求新的投融資渠道之時，將目光投向了在國際金融市場表現良好的RE-ITS。但受限于國內法律環境不健全、政策不明朗等客觀現狀，REITS制度的構建尚需時日，具有REITS雛形———房地產資金信托計劃的實踐在房地產企業與房地產投資公司的共同運作下發展起來。2008年以來，國務院先后國九條、國三十條、131號文件，對創新融資模式、開展REITS試點工作提出了明確要求，為REITS的發展提供了良好的契機。在我國房地產信托市場上存在一些房地產投資信托產品，該類信托產品與傳統意義上的REITS制度相似，都是運用集合投資的方式將不特定的多數人的資金匯集，投資于房地產以獲取收益的金融工具和產品。但我國REITS產品在制度設計不盡合理，具有較強的不成熟性和過渡性，在募集方式、資金運用方式、監管措施、管理模式、投資者選擇等諸多方面仍與REITS之間存在很大差異，如法國歐尚天津第一店資金信托計劃帶有部分REITS色彩，但仍與美國REITS存在不小的差距。

二、發展我國REITS的必要性

1．降低金融體系運營風險的需要房地產行業的巨大資金需求大多依賴于商業銀行信貸，銀行長期過度地向房地產市場投放資金，極有可能導致資產結構過于集中而形成金融風險，銀行系統的風險抵御能力因房地產行業資金供給的單一性而大大降低。分散和降低銀行業的金融風險、提高金融系統的安全，已逐漸成為平衡房地產行業發展和商業銀行發展過程中不得不正視的問題。引入REITS對化解金融體系降低系統性風險的作用主要體現在:第一，作為銀行信貸資金的重要補充，REITS作為直接融資渠道可將市場閑置資金融通到房地產領域，在提高房地產金融體系完備性的同時，可有效減輕銀行體系所承擔的金融風險，在一定程度上防止房地產泡沫;第二，作為一種國際金融市場上安全性和獲利性較為理想的投資方式，REITS還可分流部分銀行儲蓄資金，以減輕銀行系統的經營負擔，對居民的消費也將起到一定的刺激作用;第三，由房地產投資信托創生的中間業務，如銀行網點售賣、資金結算、托管等等，都將為銀行體系帶來零風險收益。

2．發展房地產二級市場的需要在發達國家，房地產業主要以包括房地產的轉讓、租賃及管理等流通交易程序在內的二級市場為主，其收入遠遠高于以開發和建設為主要內容的一級市場。而目前我國大陸房地產行業主要以房地產一級市場即房地產的開發為主，對二級市場的重視及開發程度遠遠不夠。REIT的發展尤其是權益型REITS的發展在創新融資模式并增加投資工具的同時，將房地產轉讓、管理和租賃市場有機結合，可為發展房地產二級市場注入新的血液。

3．進一步發展信托業的需要信托作為一種金融制度，與銀行、保險、證券一并構成了現代金融體系。信托作為一種特殊的財產管理制度和法律行為，在經營的業務范圍上具有其他金融機構不具備的優勢。改革開放以來的三十余年間，我國信托業歷經多次治理整頓，在操作規程上日趨規范，但總體而言仍存在信托產品流動性較弱、信托公司復合型人才缺乏、信托公司經驗不足等缺陷?？v觀各國信托業的發展，各發達國家均傾向于采用房地產信托的方式進行融資，REITS作為一種直接融資方式，有利于快速籌集資金，在有房產、地產做擔保、進一步實現風險降低化的同時，也能在信托財產流通性較弱的現狀下以房地產項目周期較短的投資期限的原因，吸引投資者的目光。綜上所述，通過REITS的引入，可進一步完善我國信托公司的機構，實現信托的快速發展，實現房地產業與金融業的雙贏。

三、我國發展REITS的可行性

1．已初步具備法律基礎REITS法律制度的引入，實際上就是對REITS法律制度的移植。目前，我國與REITS相關的法律主要包括信托法、公司法、房地產法和證券法、稅法等。(1)在信托法方面，“一法兩規”并未對REITS做出專項規定。2004年10月18日，銀監會《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》(以下簡稱《房地產信托辦法草案》)，該草案對REITS的概念進行了界定，并針對我國REITS現狀做了一系列操作性較強的細則規定。與國外REITS相比，該草案有眾多相似之處，被信托業內人士認為既是一部REITS法規，又像是一部REITS法規的雛形。2007年3月1日，被稱為“新兩規”的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》正式施行，這標志著我國信托業的立法正在逐步完善，該新規明確將REITS確立為信托公司創新業務的重要方向之一，進一步明晰了信托公司的發展思路和業務范圍，作為金融創新之一的REITS已經呼之欲出，受到監管層和信托公司的重視。2008年3月，銀監會頒布《信托公司房地產投資信托業務管理辦法(草案)》征求意見稿，將REITS明確界定為“信托公司公開發售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產和房地產相關權利為主要運用方向，并進行管理、處分的行為”。該法案的出臺可視為銀監會發出的將REITS全面本土化和推廣的積極信號。但受當時爆發的美國次貸危機影響，決策層對與房地產相關的金融產品的推出更為謹慎，征求意見稿的推行也受到延緩，至今也未出臺。(2)在房地產法方面，我國近年來先后出臺了一系列房地產相關法律法規及規章，對房地產物業的產權收益和自由處分權進行了宏觀調控并做了具體規范，對REITS在我國的設立及發展有所裨益。(3)在證券法方面，證監會等證券監管層一直在致力于對證券衍生品進行創新并對證券投資者的權益進行立法保護，為REITS的發展提供了良好的法律環境。(4)在稅收法方面，我國現行法律并未針對REITS的稅收征管進行規范，目前信托投資公司適用信托投資公司繳納33%的公司所得稅，個人投資者繳納20%的個人所得稅。我國REITS在投資公司、個人兩個層面上均征收稅賦，存在雙重征稅、稅收過重問題，有待進一步完善。

2．已有成功經驗供借鑒追本溯源，REITS興起于20世紀60年代的美國，與同期其他的金融創新相同，REITS的產生亦是受到經濟利益的驅動，其產生背景為州法律對公司以投資為目的持有不動產進行限制。REITS最初被設計為中產階級以上階層的投資理財工具，但在實踐中以其穩定的高回報率而頗受廣大中小型投資者的青睞。隨著美國稅收政策和法律進一步明確將滿足一定股東組成、投資方向組成、分配比例等條件的REITS在公司和個人層面上的所得稅均予以免除，作為一種適應社會需求而生并在不斷變化的經濟大環境中存續并發展壯大的金融產物，REITS在美國的發展呈現出典型的階段性特征并先后經歷了高速發展、發展受阻、再次發展三個歷史階段，對REITS在中國的本土化發展不無借鑒意義。韓國及我國臺灣地區分別于1998年、2004年出臺了《資產證券化法案》《金融資產證券化條例》，這些國家和地區的立法背景、法律規定、REITS發展歷程及運作規范等，為我國和大陸地區REITS的發展提供了豐富的經驗，具有很大的參考價值。綜上所述，我國經濟正處于高速發展期，在銀根緊縮、貸款門檻提高等宏觀調控政策的導引下，拓寬房地產融資渠道、分散房地產金融體系風險，已成為突破房地產業發展瓶頸、化解銀行信貸高危的關鍵。REITS作為直接的房地產融資手段，是對以銀行為金融中介的間接融資手段的有效補充。

四、我國REITS發展障礙分析

1．專項及配套法律不健全首先，REITS專項立法的缺失，是發展我國RE-ITS的最大瓶頸。信托業主要由一法兩規進行規制，不能滿足REITS制度建立的需要。2004年銀監會出臺的征求意見版《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》對房地產投資信托一些具體規則及流程、風險控制等方面做出了較為具體明確的規定，在信托業內引起了較大反響，業內人士普遍認為該“辦法”是REITS推出的前兆，但因種種原因至今仍未施行。其次，REITS配套法規不健全，成為制約REITS發展的又一障礙。我國至今未出臺產業基金法或是投資基金法，根據現行法律直接針對中小投資者私募資金成立包括REITS在內的產業投資信托基金屬于違法行為。同時，現行法律缺乏成熟、完善的監督機制，信托公司可能違背追求投資利益最大化的原則而降低委托人的投資要求，與此同時，委托人因監管專業知識的缺乏致使其很難實現知情權。再次，證券法的限制性規定使得REITS的流通和融資力顯著降低。我國《證券法》將其調整對象明確限定為股票、證券和國務院依法認定的其他證券，而事實上國務院并未認定包括信托受益憑證在內的其他證券形式。在此前提下，REITS不能在證券交易所上市流通，明顯加大了交易成本，嚴重影響其投資吸引力和流通能力。

2．稅收優惠制度缺位回顧REITS的產生及發展歷程，美國REITS被視為受托人向受益人進行信托收益分配的途徑，在法律上獲得雙重免稅資格，其發展主要是受到法律明確的稅收優惠的驅動:一方面，REITS作為人的集合不屬于公司稅的納稅范疇;另一方面，REITS投資的房地產物業屬于免稅范疇;隨著美國稅法的日益嚴苛，REITS的稅收優惠優點逐漸顯露。國外RE-ITS結構較為復雜、種類也較為繁多、涉及當事人眾多，通常有著一套完整、獨特的稅收體系為其服務。而我國REITS處于初級發展階段，未對REITS收益的納稅優惠做出具體規定，缺乏對REITS的稅收激勵政策和措施，導致REITS缺乏核心競爭力。

3．信息披露制度不完善國外的REITS是非常標準化的，信息披露要求非常嚴格，美國REITS的投資計劃、財務計劃、投資報酬率、管理費用及投資期限等均需主管部門———美國證券管理委員會批準，而且其財務必須完全公開化、透明化。102－106從國外REITS發展經驗上來看，信息越公開越透明，REITS市場越發達越完善，充分、真實、及時、準確地將國家政策導向的信息、金融證券等各類信息傳達給包括REITS投資者在內的信息需求者，有利于激發其投資熱情。就目前情況來看，作為在政策經濟環境下風險相對較高的信托產品，無論從準確性、及時性和規范性還是披露頻率上來看，國內REITS的信息披露制度均不完善，使信托公司面臨道德風險，且為謀求私利、暗箱操作大開便利之門，進而帶來資金風險和隱患，成為RE-ITS運作的巨大障礙。

4．組織機構缺失REITS的經營管理，通常是由專業的投資公司進行的。就目前國內的實踐上來看，最滿足該項條件的是信托公司，而信托公司的組成人員大多不是房地產業投資專家，不具備項目運營管理的經驗和專業技能，在實際項目運行中，信托公司也不參與管理或干涉管理者的經營管理，僅向項目提供資金，地位較為被動。因此，從這個意義上來講，我國截至目前還未出現真正合格的REITS構建主體。

五、總結

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關鍵詞 房地產企業 法制意識 社會責任

一、我國房價現狀分析

進一步增強法制意識，積極履行社會責任已成為全球的共識，是各個行業、各個企業義不容辭的責任，房地產企業亦不例外。

近幾年來，我國的房價持續攀升，早已超出了普通居民的購買能力，即房價的上漲幅度已遠遠超出社會平均勞動力價值的提升幅度。我國房地產市場供需不暢問題仍然是最主要的問題，巨大的住宅需求與大量商品房積壓的鮮明對比表明，住宅需求轉換為有效需求的瓶頸是住房價格過高，居民收入與房價差過大，房地產開發商趨利避害開發高檔樓盤以及房地產投機者的商業炒作，對房價的上漲起了推波助瀾的作用。房價的上漲，不僅在居住上面給予了居民沉重的支付壓力，還影響了很多購房和準備購房的家庭無力進行其他方面的消費，使其他很多行業、產業產能過剩。在這種情況下，房地產價格居高不下直接影響了國民經濟的健康運行和經濟的可持續發展。所以，國家及地方政府，應當從宏觀上對房地產業的發展進行調控，對商品房價進行監管，房地產企業應當在嚴格執行遵守法律法規的前提下，積極履行社會責任，與政府一起對安居工程予以扶持，逐步改善居民居住條件，帶動人民的生活水平的提高。

二、房地產企業應當履行的社會責任

（一）嚴格杜絕一房多賣，一房多抵押。例如，“天天花園詐騙案”是一女多嫁、一房多賣的典型。上海天富房地產開發有限公司為開發天天花園住宅小區，通過各種渠道籌集資金10億余元人民幣，為償還本息，該公司以天天花園的房屋抵債，并將同一套房預售、出售多次。據統計，天天花園每套房屋平均被重復賣出三次，受害者達數百人之多。所收房款相當一部分用于董事長蔡林芬個人消費。對于工薪階層而言，辛辛苦苦積蓄多年所購得的一套房屋隨著天富公司的破產付諸東流。對于房地產企業，應鑒于此案，應該以此為鳴，時刻提醒自身企業不再重蹈覆轍，來加強自身企業的經濟建設。

（二）加強物業管理，不出現爛尾樓。爛尾樓是指房地產在開發過程中因資金出現問題而停建或因拍賣市場不成熟而無法出售的不良樓盤資產。由于如今關于物業管理、爛尾樓的糾紛較為頻繁，房地產秩序混亂，房地產企業面臨嚴重的誠信危機。近年來，商品房投訴率以每年20%的速度遞增，2004年全國消協組織共受理商品房投訴20530件，但房地長企業糾紛解決率最低，只有10%左右。所以房地產企業應時刻自我反省，在公眾面前樹立良好的企業形象。

（三）保障房屋質量，做好售后服務。房價一直都是直線上升，那么怎樣去保證商品房的質量，也是目前人民大眾密切關注的問題，國家針對這一問題，頒布了相應的法律條例。根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明說制度的規定》，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。房地產開發企業應當對所受商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。房屋交付使用后，買受人認為主題結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主題結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。這樣，買受人對房子的質量就會有了一定的信心，更能刺激房子的銷售量，當然這些都是建立在房地產企業依法辦事而言。

三、房地產企業應增強的法律意識

地為房載，房依地建，土地是房地產企業存在的前提。根據《中華人民共和國土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。國家依法實行國有土地有償使用制度。建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

根據以上所述，房地產企業要取得國有土地使用權進行房地產項目開發，必須和國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，依法繳納土地出讓金并獲得《國有土地使用權證》之后，才能依法開展房地產開發項目建設、施工。在土地使用權的取得的方式有出讓、劃撥、審批三種，其中，出讓方式為房地產企業取得土地使用權的主要方式，房地產企業應進一步增強有關土地使用權方面的法律意識，嚴格按照程序辦理好每一步手續，這不但是對自身企業的負責，更是自覺履行社會責任的一種表現，那么該企業在人民大眾的企業形象自然更加嚴謹，公正起來，自然也就拉近了與人民大眾的距離。

四、房地產開發引發的問題及應對措施

（一）拆遷問題

現在很多地方都在進行拆遷，拆遷在為人民大眾帶來一定的效益的同時，由之引起的問題，更是數不勝數，這里面房地產企業扮演了一個較為重要的角色。所以，房地產企業，在認真嚴謹的按照規章制度辦好房屋拆遷許可證每一步手續的同時，更應安守本分，不得進行下列活動：新建、擴建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋，以免引起不必要的爭端等問題。在拆遷補償與安置上，房地產企業尤為需要按照《城市房屋拆遷管理條例》嚴格執行，其對城市房地產拆遷補償與安置有非常明確的規定。就連比較特殊的情況在《城市房屋拆遷管理條例》中也有明確的規定，例如對于設有抵押權的房屋拆遷補償。房地產抵押是社會經濟生活中的一種常見形象，為了保護房地產抵押雙方的合法權益，保證拆遷工作能按期完成，我國《城市房屋拆遷管理條例》第三十條明確規定：“拆遷設有抵押權的房屋，依照國有家有關擔保的法律執行。”抵押人和抵押權人不能在公告規定的期限內達成協議的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷，但在拆除房屋之前要辦理證據保全公證。拆遷設有抵押權的房屋，抵押人和抵押權人要重新設立抵押權，雙方重新設定抵押權不能達成協議的，由抵押人清償債務，債務清償后才能得到拆遷房屋的補償。這樣處理的目的是防止抵押人以房屋被拆遷為由擅自解除抵押關系，損害抵押人的利益。

（二）耕地保護問題

現今自然災害總是連連發生，由于耕地引發的問題更是接踵而來，水土流失，大發洪水，山體滑坡等等。對于此現象，國家頒布了一系列管理條例。依《土地管理法》第31條之規定，國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。房地產企業難免會占用耕地，那么就應當制定開墾耕地計劃，要嚴格按照計劃開墾耕地，配合政府部門的監督與驗收，并定期繳納一定的耕地開墾費，協助政府部門開墾新的耕地，為更好地保護我們居住的生態環境貢獻自己的一份力量。

（三）環境污染問題

房地產開發中的環境污染包括：

1、廢氣污染。房地產開發項目中的有害氣體對人的影響是很大的，例如建筑材料、裝飾涂料以及有害家具所散發的氣味，對人體的健康影響尤為嚴重。所以，房地產企業向大氣排放廢氣不論是否超過國家或者地方規定的排放標準，都有義務采取防治大氣污染的措施，而不是超標準排放污染物時才應當“負責自理”。

房地產開發中的大氣污染防治的重點是揚塵的防治。建筑施工場地必須設置統一的未來，拆遷施工現場應根據實際情況設置臨時圍欄。高層或多層建筑清理施工垃圾，必須搭設封閉式臨時專用垃圾道或采用容器吊運，嚴禁隨意凌空拋撒。施工垃圾應及時清運，適量灑水，減少揚塵等等，以保障對人民大眾的身體危害降至最低。

2、廢水污染。房地產開發項目的廢水污染主要來自項目施工期的施工廢水，運營期洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。房地產企業應根據建設項目的性質、特點做相應的用排水平衡分析，明確建設項目污水量及排污去向。

房地產開發中的廢水污染防治的法律制度分為：（1）總量控制制度。指省級以上人民政府，對實現水污染物標準排放人不能達到國家規定的水環境質量標準的水體，可實施重點污染物排放的總量控制的法律規定。（2）城市污水集中處理制度。（3）公眾參與環境影響評價制度。要求報送建設項目環境影響報告書的單位，應當廣泛征集附近單位和居民對該建設項目可能對環境影響的意見，并如實連同環境影響報告書送交其主管部門預審，然后按照規定程序上報有關環境保護部門審批。房地產企業應貫徹落實廢水污染的法律制度，以此將廢水污染降至極限。

3、噪聲污染。房地產開發項目的噪聲污染主要來自空調、冷卻塔、風機、水泵、換熱站等設備的噪聲，以及房地產開發中的建筑施工噪聲污染。房地產企業在進行施工的同時，應該盡量減少對周圍居民正常生活秩序的打擾，以博得更好的企業形象。

4、固體廢物污染。房地產開發項目的固體廢物主要是建筑垃圾。建筑垃圾，是指建設單位、施工單位新建、改建、擴建和拆除各類建筑物、構筑物、管網等，以及居民裝飾裝修房屋過程中所產生的棄物、廢料及其他廢棄物。

五、樹立房地產企業良好形象的路徑選擇

一個企業的良好形象的建立是要經過日積月累，一磚一瓦給蓋起來的，但是一旦摧毀，其速度將是頗為可觀的，正如一句名言所說：千里之堤潰于蟻穴。那么，如何挽救房地產企業的良好形象？應做到以下兩點：

（一）在堅持發展作為第一要務的同時，正確處理好利益關系。要時刻銘記，房地產企業在開發建設中既要嚴格執行國家的標準，保證工程質量，又要嚴格企業管理，控制開發成本，為普通百姓多蓋房，蓋好房，從而使普通百姓和企業得到真正的實惠。通過技術革新減少生產活動對環境可能造成的污染，同時降低能耗，節約資源，降低企業生產成本，為實現人與自然的和諧相處做出貢獻。

（二）堅持統籌兼顧，依法經營，加強塑造企業的誠信精神。統籌城鄉發展、區域發展，統籌局部利益和整體利益、當前利益和長遠利益，充分調動各方面積極性，壯大企業經濟。依法經營是企業和生存發展的基礎，更是旅行社會責任的前提，房地產一夜應嚴格遵守合同約定條款能夠得到有效落實；努力做好售后服務工作，為業主提供優質、便利的服務等。企業誠信精神山谷塑造企業履行社會責任的重要體現，房地產企業要在思想上意識到誠信經營是企業價值和企業競爭力的重要標志，在經營活動過程中堅持恪守信譽和誠實經營。將企業誠信放在企業利潤之前，積極承擔社會責任。

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一、以服務于全市經濟社會發展為目標，高效作為，嚴抓細管，全市房地產行業管理提升到新水平

今年以來，我們將提升房地產行業管理水平作為一項工作重點，全力攻堅。9月份，組織全市房地產開發企業、物業企業、拆遷企業等召開全市房地產管理工作會議，對全市三個物業服務比較好的小區進行了現場觀摩。本次大會的召開，對規范我市房地產行業管理具有重大意義，為今后的管理工作開展奠定了良好基礎。

1、房地產交易秩序更為規范。房地產交易活動直接關系到群眾的根本利益。我們把群眾是否滿意作為衡量工作水平的硬標準，以提高工作人員素質、規范服務流程、提高辦事效率為突破口，引入了掛牌上崗、亮證上崗、責任考核制度，面向社會推行服務承諾，將辦結時限、服務標準、服務內容置于顯要位置，還服務對象以知情權，全力推行陽光行政。對房屋產權登記、抵押等交易業務實行一條龍辦理，全心全意為前來辦事的群眾提供心貼心的一流服務，努力實現客戶服務的零缺陷，辦事流程的零阻礙，把房地產交易打造成展示政府形象的一面窗口，為民辦實事、解憂愁的一條綠色通道。一年來，沒有發生一起因業務辦理而發生的投訴、上訪事件，多次收到服務群體送來的錦旗和感謝信，受到了廣泛的好評。

2、拆遷管理實更為規范。拆遷工作是城市建設和大項目建設的前期基礎性工作，其推進力度不但影響到工程建設的全局，而且事關黨和政府在群眾中的形象。因此，我們牢固樹立服務于全市建設發展大局這一根本指導思想不動搖，牢記使命，心系群眾，精心組織，矢志攻堅，做到了“領導責任、管理力度、依法行政、補償安置”四到位，在行政責任與群眾利益之間找到了最佳結合點，通過卓有成效的工作架起了政府與群眾之間的連心橋。全年，共完成了涉及市區北大街,301國道改線,戶沙線拆遷、舊城改造、三星二期工程、綠島湖工程、恒大安全通道、長途站周遍、肉聯廠周遍、榮鷹橡膠廠、正茂加油站、順達加油站、龍須禮村船廠、寧津核電、西龍家村等16項工程的43家企業以及311戶個人的拆遷任務，評估結果、拆遷方案以及實施過程得到上級領導和被拆遷戶的認可。同時，我們還強化拆遷管理職能，逐步推動拆遷市場管理邁入正常軌道。對拆遷企業實行百分考核，督促拆遷企業簽訂安全生產責任狀，配備合格的安全護具，完善規章制度，對從業人員進行專業上崗培訓，并為其購買以外傷害保險。深入拆遷工地一線開展安全檢查，對無證拆遷、違章拆遷、隨意自拆自建等違章行為進行嚴肅查處，有效地凈化了拆遷市場。

3、物業市場管理更為規范。物業服務事關千家萬戶的民生安居問題，是一項影響面廣、管理難度大的工作。今年以來，我們以構建覆蓋完備的小區物業服務網絡為突破口，強化物業監管，著力解決物業管理中的熱點和難點問題，力促小區物業管理和物業服務上檔升級。一是認真參與威海市開展的“物業管理執法年”活動。組織物業管理人員參加了威海物管辦舉辦的物業管理行政執法業務知識培訓班，提高執法隊伍的執法水平。二是開展聲勢浩大的物業法律法規宣傳。圍繞著國務院《物業管理條例》的重新修訂出臺和相關法律法規宣傳，我們在《榮成時訊》開辟專欄，并在榮成電視臺、威海日報等媒體上進行了集中宣傳報道，為物業服務活動的順利開展營造良好的輿論環境。三是積極引導物業服務企業開展創優達標。按照典型引路、以點帶面、全面提高的工作思路，今年，我們將石島海風花園小區作為爭創威海市級優秀住宅小區的試點，多次到小區指導物業服務企業落實創優標準。物業服務企業先后投入50多萬元用于軟硬件建設，在小區安裝了全封閉監控系統，制作了小區指示牌、文明標語、警示牌，修訂完善了各項規章制度，對小區大環境進行了綜合整治，順利通過了威海市級優秀住宅小區驗收。四是提高物業服務覆蓋面。通過行政引導、多方協調等方式，逐步提高全市物業服務覆蓋面，今年，新增物業企業5家,增加物業服務面積60多萬平方米，使物業服務企業總數達到21家。五是開展小區衛生綜合治理。將老住宅小區作為整治重點，按照全市創建衛生城工作要求，對小區大環境展開地毯式整治。共清除垃圾130多立方，鏟除綠化帶內亂搭亂種1200平方米，清除野廣告2000多份，新增綠化面積1300多平方米。六是妥善處理小區業主投訴。堅持做到接到投訴后4小時內達到現場，以對違規業主采取說服教育和下達整改通知的方式，認真處理每一起投訴，得到了群眾的認可。全年，共處理裝飾裝修投訴電話30起。

4、房地產市場監管更為規范。嚴格執行房地產開發和房地產中介服務的市場準入標準，嚴格規范開發企業的商品房預售、銷售行為，建立和完善了開發項目、房源情況、市場需求等市場信息披露制度，積極引導房地產企業誠信自律經營。今年以來，共開展了4輪房地產開發和預銷售行為、房地產中介服務的專項檢查，查處非法中介機構18家，有力打擊了房地產交易中的違法違規行為，維護和保障了廣大消費者的利益。

5、房地產法制建設力度進一步加大。為加強依法行政建設，先后組織20多人次參加了省、地市開展的法律、法規培訓班，提高執法隊伍整體素質。對人大代表建議和政協委員提案及群眾來信、來訪認真處理，共辦理人大、政協8件，妥善處結各類案件30余件（次）。利用安全宣傳日，向群眾發放房管業務指南和危房鑒定知識宣傳單800多份，擴大了社會影響。

6、居民住房狀況調查圓滿結束。按照省建設廳的統一安排部署，對崖頭、石島兩城區居民的住房情況展開了逐家逐戶調查，全面掌握城區居民住宅情況，為全市城區住宅的合理布局和領導決策提供了第一手資料，共發放調查問卷6萬多份。

二、以服務民生解決民居為目標，精心組織，穩妥推進，三環小區經濟適用房銷售分配工作取得階段效果

作為市委、市政府關注民生、解決城市中低收入家庭住房難問題的重要舉措，三環小區經濟適用房銷售分配工作從今年*月份正式啟動，到目前，已完成了方案制定、資格登記、審查、公示、座位序號抽取等工作，下一步將進行抽簽階段的工作。今年，我們把三環小區經濟適用房銷售分配工作作為重中之重，全力以赴抓好抓到位，使政府這一惠民舉措真正落到實處。一是健全組織，明確責任，建立科學、規范、嚴謹的工作流程。專門成立了以局長掛帥的領導小組，下設了初審驗收組、咨詢組、審查組等8個工作小組，使整個工作流程環環相扣、百密無疏，事事有人管，件件有落實。對所有工作人員進行了兩輪培訓，強化大局意識和敬業理念教育。每天早晨7點15分，召開各小組負責人會議，對前一天工作中遇到的問題和難點進行集中討論解決，統一政策、標準，統一認識，有重大問題難以決策的問題立即請示市領導小組。二是嚴明政策，嚴格審查，嚴肅紀律，嚴格保密，建立起嚴謹的工作保密制度。對所有工作人員明確要求：在不明政策的情況下，任何人不得隨意接受申請人的咨詢，概念模糊的問題要及時向領導小組和咨詢小組匯報，不得泄露任何工作機密。在申購過程中，建立了市審核領導小組、房地產管理部門、街道、居委會四級聯動審查、公示制度，紀檢、公安、民政等部門參與指導協調，從組織、程序和業務分工上確保審核結果的規范性、準確性和公正性。三是以民為本，便民操作，為申購者提供一流的服務。為了便于群眾了解政策和申購流程，我們在局院內設立了大型宣傳欄、指示牌、咨詢臺，印發了《申購須知》，對申請資格、手續、注意事項做以詳細說明。領取《申購表》期間，正趕上大雨滂沱，為了方便群眾，秩序維護人員始終堅持站在雨中調度、引導，方便群眾。初審驗收人員在局后院車庫辦公，工作環境潮濕陰冷，他們就穿上鴨絨服，戴上手套，每天從早晨6點忙到晚上5點，中午在崗位上吃盒飯。

三、以優化服務環境提升機關形象為目標，搭建載體，強化教育，機關規范化建設實現了上檔升級

一是強化服務意識，提高服務質量。定期進行業務考核培訓并選派業務能手外出參觀學習、參加崗位培訓，全面提高職工的業務素質。同時要求業務人員要以“被服務人員滿意”為標準，盡力做好服務工作，真正把房管局變成市政府的一個優質服務的“文明窗口”。

二是完善監督管理機制，提高依法行政的自覺性。先后制訂《十不準》、《提倡八種精神》、《機關工作管理制度》、《車輛使用制度》、《衛生工作制度》、《廉政建設制度》等36項規章制度，并在制度的督察落實上狠下功夫，做到事事有人管、件件有落實，實現管理上無缺項、無盲點。全面推行了辦事程序、服務標準、服務收費、承諾事項等“四公開”制度，對工作重點、行政執法、行政審批和投訴受理等工作，嚴格辦事程序，并做到日有總結、月有通報，逐級審核，使工作質量、服務標準和內部管理水平進一步提高。

三是加強黨風廉政建設。利用黨員大會和全體職工會議，深入開展從政道德和黨風廉政教育，加大商業賄賂整治力度，在全局上下唱響干事創業、廉潔勤政主旋律。全局黨員干部職工隊伍素質明顯提高，凝聚力、戰斗力進一步增強，呈現出了風正、心齊、氣順、勁足的新氣象。

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關鍵詞：房地產交易 風險 防范

近幾年來，隨著我國社會經濟不斷的向前發展，我國國民人均可分配資金在不斷的提高，而“家”由于在國民的心中地位是其他物質所無法比擬的，因此也就推高了我國的房地產事業的發展。然而，房地產作為大宗物品在交易的過程中也存在著相應的風險，所出現的問題對我國人民在經濟、精神與人身安全上都有著不同程度的影響，因此提高房地產交易風險的預測與防范工作勢在必行。

一、房地產交易中的相關風險

（一）房地產開發商引起的相關風險

目前，由于我國城市規劃可利用土地資源較為緊缺，房地產企業在對土地進行拍賣工作時往往出現物非所值的現象，而房地產企業出于經濟利益方面的考量，一般在市場的壓力下，通過與地方官員進行暗箱操作，把城市的規劃進行更改，在本來規劃為綠地、公共設施以及緩沖地帶等地方進行建筑項目，導致樓房整體開發不合理，給入住居民在生活、健身與其他活動上帶來諸多的不便。而部分房地產開發商甚至把觸角伸到房屋建設的項目建設上，通過偷工減料，將房屋的環保規格降低與在消防要求、水電配套工作上沒有進一步完善，進而導致建筑頻頻出現相關質量問題。另一方面，部分開發商在進行房屋銷售時，利用虛假廣告夸大信息，導致有時業主在付款后出現貨不對板與不能人住等情況出現，有時即使是入住后由于相關手續問題遲遲不能拿到房屋產權。

（二）不良中介組織方面引起的相關風險

目前，我國房地產中介組織一般會在房地產咨詢、價格評估以及經紀等方面向業主提供服務，其在一定程度上可以利用本身知識體系與對市場的把握能力為業主提供最全面的信息，以便于業主在房地產的購買上做出合理抉擇。但是，在目前的市場上卻存在著部分的不良中介，通過業主在房地產知識上與政策上認識的缺乏，在進行合同簽訂的過程中加入部分對中介有利的服務條款，從而減少部分交易業主的權利，使交易方出現經濟與服務等方面的損失。還有部分從事房地產中介的工作人員，出于自身利益上的考慮，在提供相關服務工作時以包銷為名義，沒有將房屋委托人委托的價格與第三方進行交易，在即獲得傭金的情況下，還拿房屋部分的溢價；當然，由于市場經濟的弊端，往往還會出現無照經營、超越經營范圍以及非法經營等問題的出現。

二、房地產交易中買方對風險的防范

第一，在進行房屋選購前，買方可以通過網絡與傳媒信息、其他買家評價與我國相關房地產部門等方式進行房地產信息與政策的了解工作，而對于房地產的市場信息，買家要經量通過本身對實際情況的調查來掌握，避免出現盲目購買的現象，在進行購買前，一定要親身到所在樓盤進行核查。而對于房屋質量，國家未來政策與未來市場等自身無法把握的方面，可以采納相關職業人員的意見。

第二，買方在進行購買的過程中，切忌出現定金先交的現象，一般要在熟讀合同條文的前提下，通過對房地產的信息進行全盤的了解，降低受置業顧問的誘導，而對于合同不了解的部分要向開發商企業詳細詢問，如果涉及國家政策方面的有必要向我國相關房地產部門進行咨詢（如產權產籍管理所等），在合同簽訂后，在根據相關條文規定提交定金。

第三，在所簽的合同中，一定要把交樓時間、辦理房地產證書以及違約責任等事宜交代清楚，有必要的地方還要通過詳細的條文列舉，例如在房物的質量保期上，一般要將房屋的整套設施與其他配套設施進行一一列舉，避免出現認為麻煩而一眼簽合同的現象出現。

三、防范房地產交易風險的相關措施

（一）建立健全房地產法制制度

目前，我國房地產業與其他產業相比還較為年輕，在相關法律法規的配套工作上還相對落后。因此，我國政府要發揮主導作用，提高與市場、企業等方面的合作力度，在根據市場實際需要與相關問題的前提下，通過聽證會、網絡建言與傳媒監督等各種形式建立健全我國房地產的相關法制制度，而在制度的執行工作上，一定要要求我國相關部門做到“有法必依，執法必嚴與違法必究”等，對于出現違規現象的事業單位與房地產開發企業還要加大懲罰力度，力爭相關制度在實際工作上發揮最大的作用。

（二）樹立誠信觀念體系

我國政府與相關部門，在對房地產企業進行“批復入市”的工作中可以提高相關審核力度，對于在道德方面有前科的企業一定要做好把關工作。而在實際的工作上，可以對相關房地產機構進行道德講座與培訓工作，加強從事人員的職業素質與道德理念。在另一方面，還要提高輿論監督力度，利用社交傳媒與人民群眾的監督力量來促使相關人員樹立誠信觀念。

（三）加強我國房地產市場信息體系的建設工作

目前，從房地產市場的層面出發，一定要加強我國房地產市場信息系統的建設工作，提高對我國房地產在市場上實際運行的監測力度。例如，我國房地產相關監管的部門要提高對信息溝通與整合工作，通過定時的對土地供應、商品住房市場供求情況以及土地與住房價格變動等信息的公布工作，通過必要的手段引導輿論方向，在相關的政策實施上要提高透明度與宣傳力度，從而做到穩定我國房地產市場，促進市場朝理性的方向向前發展。

四、結束語

本文由于篇幅與個人知識體系有限，在相關問題的探討上還不夠全面，因此，希望我國相關專家與從事人員加大對此方面的研究與探討力度，從而為我國相關部門與個人在此方面的工作上提供更為詳細的參考資料。

參考文獻：

[1]齊惠霞.房地產交易中的風險及防范[J].消費導刊，2011（11）

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1.從游擊散漫型走向職業化、正規化

近幾年來我國的房地產中介服務如雨后春筍，其從業的機構和人員不斷增加，業務量也不斷擴大。但是從整體上看，這支隊伍還是“散兵游勇”，行業信譽不佳，社會地位不高。一方面少數“害群之馬”侵害服務對象利益敗壞行業名聲，導致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現象經常發生；另一方面其執業及應得的正當利益又得不到保護。因此，這一行業一直停留于低水平運作。由于經營得不到發展，無法通過資產增值達到做大做強的目的，因而也就難以形成職業化、正規化的隊伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：

（1）加強法制建設。目前，我國房地產中介服務業方面的法律法規正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規定》，規定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。因此，我們應加大立法力度，通過法律法規形式確立房地產中介服務的職業地位，提出正規化執業的具體化要求，包括職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費等方面的規定，為房地產中介服務機構和執業人員依法從業提供法律依據。同時，政府有關部門及行業協會要依法從嚴管理，保護正當經營和合法收益，打擊非法經營，建立政黨的執業環境。

（2）確定行業地位。國外房地產中介服務業是一個獨立的并有一定社會地位的職業，而我國房地產中介服務業社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認可。買賣雙方拒不接受中介服務以及提供中介服務拿不到報酬的事時有發生。由此可見，對房地產中介服務業的保護和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導和引導開發商逐步實行產銷分離，尤其通過政策導向構建專業化房地產流通企業，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務。其次要從關心愛護及培育的角度出發，在揮輿論監督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產中介服務業提供寬松的輿論環境。再次要適當提高擁金率，嚴格規定傭金支付方式，維護中介服務合同的嚴肅性，確保從業機構和人員的勞動價值得以實現。

（3）嚴格市場準入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準。在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業務人員等要設定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質的標準，規定其相應承接不同標的、不同價值量和不同復雜程序的業務。在人員資格管理方面要創設執業資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、專業知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機構及執業人員的綜合素質和業務水準不斷提高。

（4）堅持從嚴整治。美國各個州的房地產委員會一般都有一個調查機構，可以在任何時候到任何一個房地產中介機構檢查他們的業務記錄，發現問題及時報告，由房地產委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負責處理此類案件，他們接到控告后立即去調查，問題嚴重的將處以暫停營業或吊銷執照。在發達國家或地區，中介服務人員只要違規或違反職業道德就會因情節不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發生此類事情被公分開查處后，中介執業人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業。當前我國在這方面違規或違反職業道德現象比較嚴重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標的進行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當經營的中介商頗有市場。根據美國、香港等地的經驗，要提高該行業的地位，必須從嚴整治、扶正祛邪。首先，房地產管理部門和工商管理部門要統一立法，密切配合，加強管理。要克服互不照應的做法，聯起手來，將執照、資質和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環境。除了每年要對中介機構檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經常檢查中介機構及人員的執業情況，并建立舉報制度，發現問題及時調查處理，清除“害群之馬”，取締無資質（格）經營，處罰并淘汰一批違法違規操作、信譽差的房地產中介機構和執業人員。與此相配套，各級人民法院應積極受理和審判房地產中介案件，既維護合法經營者，又打擊非法經營者。

2.從零星分散型走向社會化、系統化

目前，我國的房地產中介服務機構的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯系，不能形成網絡，這種狀況不能適應住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產中介服務業調整結構與布局，以優良的服務面向社會，面向社區，面向市民。

（1）建立服務全社會的機構網絡當前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務的需求，應該大力發展交易網點，并且要從實際需要出發，因地制宜地構筑點線面相結合的中介服務網絡。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區域中心；面，即遍布全市各街道、社區的服務網點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店。總之服務的機構要形成網絡，讓老百姓通過網點，享受便利的中介服務。

（2）建立溝通全社會的信息網絡。國外房地產中介服務業靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應借鑒外的做法，結合本地實際建立各種信息網絡。首先，可利用專業手冊、新聞媒體、局域網等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯網這一高新技術，建立房地產公眾信息網絡，充分運用網絡信息全、容量大、時效快等優點為市民提供全天候、全方位的信息服務。

（3）提高服務水平。發達國家和地區的房地產中服務機構一般都能提供深層次、高附加值的服務，能滿足客戶高難度的服務需求。而我國房地產中介服務基本上是淺層次的，要改變這一現狀，首先要拓展服務領域，提升服務水準。使服務領域從項目后期擴展到前期，為發展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務，為購房者提供以人為本的高質量的住宅產品設計模式以及高水平的顧問服務。還要突破傳統業務的限定，將服務向更寬的領域延展，開拓新的服務市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業擔保、電子商務、物業管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經驗，探索帶有中國特色的服務方式，逐步形成各項業務的程式化。

（4）加強行業自律。我國的房地產中介服務的執行業行為有很大的自由度，其職業道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業協會，由協會制定職業道德規范，加強對付員的管理，對違規違約的會員，可給予處分甚至開除出協會。二是要普及建設部組織166家房地產中介機構承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標準，規定服務時限和服務質量，違者受罰為內容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監督。三是建立中介機構法人責任制和業務失誤賠償制。四是建立財務會計制度，建立會計賬簿，繪制財務報表，嚴格執行國家財務和收費規定。五是建立業務記錄，設立業務臺帳，以備管理部門和協會檢查。

3.從傳統粗放型走向專業化、現代化

目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構人合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營的產業。

（1）提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。

一是要完善專業體系，具體應設立包含策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。如策劃、經紀、估價執業資格均應分高、中、初三個等級。

二是要優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。同時，還要加強對現有人員的專業培訓。

（2）實行規范運作。目前我們的房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，我們必須針對目前市場最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的辦定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其堅價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。

（3）加大科技含量。加大硬件和軟件的投入。

（4）推選集約化經營。我國的房地產中介服務業由于起步晚、規模小、素質差、不規范且處于粗放式經營，因而從總體上看還屬于幼稚行業，像“美國二十一世紀不動產”這樣的公司在國內尚無一家。一旦加入WTO，我們的房地產中介服務業就處于弱勢，會受到較大沖擊，甚至難以生存。因此，我們一定要樹立危機感，充分利用WTO的市場準入條款及其入世后的緩沖期，對房地產中介服務業進行調和改造，以提高其競爭能力。

首先，要創造條件切斷房地產中介服務業與其母體？開發商之間的臍帶，加速產銷分離。如，房地產開發公司的中介機構和人員從事自己開發建設項目的中介業務，在有些城市認為是合法的，但這樣做既分割了市場又攪亂了市場，最終將阻礙房地產中介服務業的發展。只有讓開發公司從營銷中逐步退出，才有房地產中介服務業的生存發展空間，集約化經營才有適宜的外部環境。