房地產(chǎn)策略報(bào)告范文

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>> 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析 淺談中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷現(xiàn)狀及未來(lái)營(yíng)銷模式 淺析我國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)前景 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及市場(chǎng)監(jiān)管的探討 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題淺析 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 淺析杭州房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì) 房地產(chǎn)企業(yè)的納稅現(xiàn)狀及對(duì)策 房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀及對(duì)策 “國(guó)五條”對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析及五點(diǎn)建議 淺談中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 呼和浩特房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 簡(jiǎn)析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)策略分析 淺析珠海市香洲區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景 簡(jiǎn)析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及應(yīng)對(duì)措施 常見(jiàn)問(wèn)題解答 當(dāng)前所在位置：

2.杭州商品房市場(chǎng)分析報(bào)告――透明售房市場(chǎng)研究院.

3.2013年杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告――透明售房市場(chǎng)研究院.

4.15家外來(lái)大鱷首次在杭州市區(qū)拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm

5.2013部分重點(diǎn)出讓地塊開(kāi)發(fā)節(jié)奏一覽表.http：///info/news_newsinfo_53900845_33_1.htm#a

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對(duì)于2009年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。報(bào)告指出,在強(qiáng)大的刺激政策與存貨調(diào)整周期的作用下,2009年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)成功走出低谷,實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期反彈,通脹預(yù)期開(kāi)始抬頭,資產(chǎn)價(jià)格快速提升,但外需下滑嚴(yán)重,預(yù)計(jì)全年GDP增長(zhǎng)達(dá)8.56%,CPI增長(zhǎng)-0.7%。貿(mào)易順差較去年減少874億美元。

報(bào)告預(yù)測(cè)2010年GDP全年增速將較2009年持續(xù)回升,但季度同比增速卻與2009年相反。呈現(xiàn)出輕微的下滑趨勢(shì)。表現(xiàn)為倒V型,全年增長(zhǎng)速度將達(dá)到9.42%。但課題組認(rèn)為,最困難的年份將是2011年乃至2012年,因?yàn)?009年的V型轉(zhuǎn)型,使很多該暴露的問(wèn)題沒(méi)有暴露,很多暴露的問(wèn)題沒(méi)有解決。

報(bào)告分析,中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入“政策刺激性反彈階段”向“市場(chǎng)需求反彈階段”的過(guò)渡階段,市場(chǎng)自我循環(huán)、自我驅(qū)動(dòng)的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力機(jī)制還沒(méi)有形成,當(dāng)前出現(xiàn)的超預(yù)期反彈具有政策主導(dǎo)、結(jié)構(gòu)不平衡、動(dòng)力不穩(wěn)定、增長(zhǎng)要素缺少互動(dòng)等特點(diǎn)。

面臨“雙W輪動(dòng)”。兩難困境,報(bào)告建議,明年采取以進(jìn)為退的政策策略,將房地產(chǎn)調(diào)控作為明年調(diào)控重點(diǎn)。供給放量應(yīng)當(dāng)成為政策調(diào)整落腳點(diǎn),以投資杠桿率投資為主,利率調(diào)控為輔。對(duì)2010年可能出現(xiàn)的資產(chǎn)價(jià)格暴漲進(jìn)行制約,其中核心工具包括銀行資本充足率的適度提高,股票保證金交易的限制,非保障性住房抵押貸款條件的提高,差別化利率的調(diào)整。

報(bào)告同時(shí)指出,雖然2010年的通脹問(wèn)題應(yīng)弱化,但對(duì)于一些瓶頸產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)以及關(guān)鍵產(chǎn)品的價(jià)格變化依然要保持高度的關(guān)注。

報(bào)告認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和貨幣投放滯后效應(yīng)的作用下,2010年全社會(huì)流動(dòng)性依然充裕。物價(jià)水平和資產(chǎn)水平價(jià)格將出現(xiàn)雙提升的局面,但物價(jià)水平上漲幅度將明顯低于資產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度,2010年中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)明顯的通貨膨脹問(wèn)題,但資產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)將會(huì)成為關(guān)注的重心。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)；營(yíng)銷

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營(yíng)銷面臨新的形勢(shì)。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的消費(fèi)品，其物業(yè)的不可移動(dòng)性、價(jià)值的高額性、生產(chǎn)周期的長(zhǎng)期性、消費(fèi)需求的層次性和多樣性，無(wú)不影響著銷售的成功。房地產(chǎn)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商們的重視。但是，由于中國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷理論與實(shí)踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學(xué)有效的營(yíng)銷理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷還存在不少值得探索的問(wèn)題。

一、 我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷主要存在的問(wèn)題

1.市場(chǎng)調(diào)查缺乏真實(shí)性。一些企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷方案制訂時(shí)，往往以見(jiàn)報(bào)的信息為依據(jù)，其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢，也很少進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，從目前可見(jiàn)的營(yíng)銷報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的調(diào)查，包括購(gòu)買類型調(diào)查及購(gòu)買者心理，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的調(diào)查，包括銷售動(dòng)態(tài)、優(yōu)勢(shì)、借鑒經(jīng)驗(yàn)等分析不足，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營(yíng)銷水平的提高，直接影響了到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

2.價(jià)格策略單一陳舊。從定價(jià)角度看，大多是以低價(jià)開(kāi)盤，逐步提高，缺少有機(jī)的調(diào)節(jié)和合理的升降。從價(jià)格策略看，如折扣價(jià)格策略、變動(dòng)價(jià)格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時(shí)間變動(dòng)的價(jià)格策略，有些樓盤也推出個(gè)案變動(dòng)策略，但大多停留在實(shí)際操作過(guò)程，缺少先期的理論定位。

3.促銷策略單一。從表面上看，房地產(chǎn)營(yíng)銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標(biāo)、針對(duì)性、物業(yè)命名及形象、媒體運(yùn)作、文案處理等方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的要求。

4.營(yíng)銷近視癥。急于求成的“營(yíng)銷近視癥”，左右了房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展。營(yíng)銷的過(guò)程是一個(gè)產(chǎn)品推銷、引導(dǎo)過(guò)程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發(fā)展商常常把營(yíng)銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區(qū)，或者說(shuō)是“營(yíng)銷近視癥”！跟蹤一些項(xiàng)目的銷售過(guò)程，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)企業(yè)都存在著深淺不一的營(yíng)銷近視癥：價(jià)格近視癥，為了得到利潤(rùn)最大化，忽略了房地產(chǎn)的增值空間；節(jié)奏近視癥，整個(gè)樓盤同時(shí)上市，結(jié)果剩下的“死角房”無(wú)人問(wèn)津；效應(yīng)近視癥，片面地運(yùn)用營(yíng)銷技巧來(lái)產(chǎn)生效應(yīng)，項(xiàng)目面市無(wú)計(jì)劃，前后矛盾。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)策

1．注重市場(chǎng)調(diào)研，實(shí)施全過(guò)程營(yíng)銷。房地產(chǎn)全過(guò)程營(yíng)銷就是市場(chǎng)營(yíng)銷貫徹房地產(chǎn)從選址、設(shè)計(jì)、施工到竣工銷售及物業(yè)管理的全過(guò)程。可以說(shuō)房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的主要在于深度的前期市場(chǎng)調(diào)研和策劃，實(shí)行全過(guò)程營(yíng)銷。轟動(dòng)上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個(gè)月完成了整個(gè)小區(qū)4萬(wàn)多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業(yè)的出現(xiàn)是在選址、開(kāi)發(fā)前期營(yíng)銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰(shuí)的營(yíng)銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過(guò)程營(yíng)銷的第一個(gè)案例。

2.大力開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷

房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售最大的特點(diǎn)是購(gòu)買者的“慎買”，即消費(fèi)者在購(gòu)買之前，往往會(huì)傾注很多的時(shí)間和精力，詳細(xì)深入地了解產(chǎn)品的相關(guān)信息，反復(fù)比較均衡。這是由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值巨大和消費(fèi)持久性決定的。信息的不對(duì)稱是導(dǎo)致購(gòu)房者“慎買”的主要因素。要把消費(fèi)者的“慎買”轉(zhuǎn)化為購(gòu)買欲望，必須在房地產(chǎn)營(yíng)銷中強(qiáng)化信息溝通。過(guò)去，房地產(chǎn)營(yíng)銷信息溝通主要借助的手段是報(bào)紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料信息量非常有限，而且?guī)в泻艽蟮恼T導(dǎo)性質(zhì)和片面性，使得潛在購(gòu)買者對(duì)之產(chǎn)生很多質(zhì)疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解信息的不對(duì)稱，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與潛在購(gòu)買者之間信息的通暢性，是提高房地產(chǎn)營(yíng)銷效果首先需要解決的問(wèn)題。借助網(wǎng)絡(luò)手段，可有效化解交易信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)商建立自己的網(wǎng)站，提供購(gòu)房的各種信息，并設(shè)置互動(dòng)的欄目，解答客戶提出問(wèn)題。消費(fèi)者通過(guò)訪問(wèn)網(wǎng)站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細(xì)得多的相關(guān)信息，并實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商的互動(dòng)。

3．注重人性化營(yíng)銷

人性化營(yíng)銷是新時(shí)代的營(yíng)銷理念。所謂的人性化營(yíng)銷就是通過(guò)充分滿足人性的需求來(lái)達(dá)成營(yíng)銷的目的。營(yíng)銷過(guò)程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費(fèi)者的基本居住需求來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷；尊其習(xí)性，以尊重消費(fèi)者的居住習(xí)俗來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷；適其品性，以適合消費(fèi)者的居住文化品位偏好來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷；滿足個(gè)性，以滿足消費(fèi)者居住個(gè)性需求來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷。在人性化營(yíng)銷的過(guò)程中還需注意：營(yíng)銷人員應(yīng)將自己定位成消費(fèi)者的朋友，對(duì)消費(fèi)者要充滿愛(ài)心，幫助消費(fèi)者解決疑慮問(wèn)題；運(yùn)用情感溝通，將樓盤的優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)、與消費(fèi)者自身相適合的地方、優(yōu)惠政策等因素傳達(dá)給消費(fèi)者；售樓處的環(huán)境設(shè)計(jì)要盡量完備人性化設(shè)施，體現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的關(guān)愛(ài)。例如在售樓處設(shè)置小型兒童樂(lè)園、老人休息處、飲水設(shè)備、殘疾人專用通道等。

三、小結(jié)

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷已然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要組成部分。在市場(chǎng)營(yíng)銷組合理論基礎(chǔ)上分析房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，這對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉艷.淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略[J]，沈陽(yáng)干部學(xué)刊，2005（6）.

[2]杜宇.試論房地產(chǎn)營(yíng)銷策略[J]，中國(guó)科技信息，2006（4）.

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房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文1

世聯(lián)地產(chǎn)

已成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問(wèn)策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場(chǎng)變化，不斷創(chuàng)新。下一個(gè)十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，并憑借本地智慧和全國(guó)共享的知識(shí)平臺(tái)，為客戶跨地域和細(xì)分市場(chǎng)下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!

世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國(guó)設(shè)立并運(yùn)營(yíng)的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司)，員工人數(shù)超過(guò)14000人，基本完成顧問(wèn)業(yè)務(wù)的全國(guó)布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個(gè)城市、顧問(wèn)業(yè)務(wù)成功植入16個(gè)分公司。已為全國(guó)200多個(gè)城市的客戶、超過(guò)5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開(kāi)發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國(guó)共享的知識(shí)平臺(tái)。

2014年1月10日，世聯(lián)正式對(duì)外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。

房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文2

仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個(gè)國(guó)家,擁有逾200個(gè)分公司，2013年度業(yè)務(wù)營(yíng)收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價(jià)值990億美元的物業(yè)出售、并購(gòu)和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。

仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)超過(guò)50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個(gè)國(guó)家擁有80個(gè)分公司，員工總數(shù)超過(guò)27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過(guò)1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)及服務(wù)遍及中國(guó)的80多個(gè)城市。

2014年在馬來(lái)西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國(guó)際物業(yè)獎(jiǎng)”亞太區(qū)頒獎(jiǎng)典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國(guó)最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號(hào)。此次，除中國(guó)市場(chǎng)外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個(gè)國(guó)家的五星級(jí)“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎(jiǎng)項(xiàng)，以及5個(gè)類別的“最佳推薦獎(jiǎng)”。

自2011年RCA開(kāi)始此類數(shù)據(jù)以來(lái)，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問(wèn)公司總體排名中一直位居第一，同時(shí)在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場(chǎng)中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)在亞太地區(qū)為總額超過(guò)215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場(chǎng)份額的36%。

房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介范文3

華業(yè)行

華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡(jiǎn)稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問(wèn)、全案策略、營(yíng)銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場(chǎng)研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。

公司服務(wù)

全案營(yíng)銷服務(wù)

項(xiàng)目營(yíng)銷策略制定、項(xiàng)目推廣體系建立及實(shí)施、項(xiàng)目營(yíng)銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項(xiàng)目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項(xiàng)目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品與營(yíng)銷顧問(wèn)服務(wù)

產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃方案顧問(wèn)、市場(chǎng)研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告、營(yíng)銷推廣方案、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷售動(dòng)線組織等。營(yíng)銷顧問(wèn)服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問(wèn)服務(wù)、銷售管理顧問(wèn)服務(wù)、營(yíng)銷推廣顧問(wèn)服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)市場(chǎng)研究、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等。

土地市場(chǎng)研究服務(wù)

篇5

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)調(diào)研 營(yíng)銷策劃

中圖分類號(hào)：G421 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1課程教學(xué)現(xiàn)狀

1.1課程目的和任務(wù)

通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識(shí)與技能，熟練房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、策劃、營(yíng)銷、咨詢、開(kāi)發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。

1.2課程教學(xué)內(nèi)容

包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程以及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等。

1.3課程教學(xué)方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法，實(shí)踐部分要求學(xué)生開(kāi)展實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行問(wèn)卷設(shè)計(jì)和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過(guò)EXCLE等軟件進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和項(xiàng)目策劃報(bào)告等。

2《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題

（1）不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及方方面面的專業(yè)知識(shí)，所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專業(yè)課程的支持。比如市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識(shí)；市場(chǎng)調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)；項(xiàng)目管理和市場(chǎng)營(yíng)銷方面也需要管理類和營(yíng)銷類的學(xué)科知識(shí)予以輔助。

（2）實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解僅限于書本，講授的市場(chǎng)知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出，策劃方案不具備可實(shí)施性。

（3）課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析與市場(chǎng)營(yíng)銷的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。

3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》教學(xué)市場(chǎng)化的措施

本門課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、進(jìn)行市場(chǎng)分析、了解實(shí)際的開(kāi)發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析市場(chǎng)價(jià)值為落腳點(diǎn)。為了規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，將課程教學(xué)內(nèi)容與市場(chǎng)緊密結(jié)合，建議在以后的教學(xué)過(guò)程中采用以下教學(xué)方法。具體如下：

（1）夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷等選修課程，從而讓學(xué)生掌握價(jià)值規(guī)律、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表編制和財(cái)務(wù)分析、STP營(yíng)銷等的相關(guān)知識(shí)與方法，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。

（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，具體操作模式分以下幾個(gè)步驟完成：

①和某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)與公司營(yíng)銷人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容，促進(jìn)學(xué)生在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)狀況、工程進(jìn)度、營(yíng)銷推廣等方面的基本認(rèn)知。

②由學(xué)生分組組建市場(chǎng)調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場(chǎng)調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營(yíng)銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、可行性分析以及營(yíng)銷推廣策略等。請(qǐng)學(xué)生根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制調(diào)查問(wèn)卷、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并撰寫報(bào)告，教師定期檢查進(jìn)度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時(shí)成績(jī)。

③各小組調(diào)研報(bào)告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時(shí)間進(jìn)行各小組的匯報(bào)演講，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度和對(duì)報(bào)告撰寫的掌握程度。同時(shí)，各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過(guò)程，汲取他人優(yōu)點(diǎn)，以便開(kāi)展下一次的再實(shí)踐和再認(rèn)知。

（3）規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

①課程開(kāi)始之初就布置學(xué)生以小組為單位對(duì)本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開(kāi)始前5-10分鐘隨機(jī)詢問(wèn)學(xué)生近一周的市場(chǎng)情況，并以此作為平時(shí)成績(jī)的考核之一，以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤分布及在建在售項(xiàng)目。

②通過(guò)安排一整學(xué)期的資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程與市場(chǎng)化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實(shí)踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過(guò)程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量，讓理論知識(shí)服務(wù)于將來(lái)的工作實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 融資策略 融資操作 項(xiàng)目貸款

2005年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設(shè)，接著對(duì)土地全面實(shí)行招、拍、掛，買塊地動(dòng)輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對(duì)個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡(luò)尋找資金支持。許多已拿到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設(shè)或緩建，有的被迫終止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準(zhǔn)利率貸到銀行規(guī)定的開(kāi)發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：

1 定位銀企關(guān)系，選擇融資時(shí)間及融資行

1.1 建立合作互利的銀企關(guān)系

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行之間不是一種簡(jiǎn)單的資金供求關(guān)系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場(chǎng)條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場(chǎng)優(yōu)劣地位也不是固定不變的。

融通資金的安全性、流動(dòng)性、項(xiàng)目的盈利性是融資行關(guān)注的核心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)務(wù)必有切實(shí)的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時(shí)期，可以追加自有資金或采取抵押加擔(dān)保的方式保證等——因?yàn)殂y行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對(duì)沒(méi)有效益和資金的企業(yè)，銀行是不愿提供服務(wù)的。現(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上擁有較大的上下浮動(dòng)空間，而且產(chǎn)品沒(méi)有專利可言，可以說(shuō)不存在壟斷價(jià)格，所以銀企之間同時(shí)存在博弈與合作的關(guān)系。

1.2 時(shí)間安排留有余地

正常的貸款周期為1~2個(gè)月，（當(dāng)然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，應(yīng)在用款前3~5個(gè)月開(kāi)始聯(lián)絡(luò)辦理。

1.3 挑選合適的合作銀行

在銀行市場(chǎng)化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢(shì)及擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，同時(shí)受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設(shè)置上均有差別，如整個(gè)貸款價(jià)格的設(shè)定，體現(xiàn)了銀行長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化還是短期利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇基本戶開(kāi)戶行時(shí)，應(yīng)挑選對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，不僅無(wú)須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關(guān)信息，學(xué)到許多知識(shí)和理念。同時(shí)，他們對(duì)行業(yè)動(dòng)態(tài)及走勢(shì)的判斷比較恰當(dāng)，一般以長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化作為其最終目標(biāo)，經(jīng)辦人做起來(lái)會(huì)相對(duì)輕松順利。選擇融資行時(shí)，應(yīng)先聯(lián)絡(luò)基本戶開(kāi)戶行，一般基本戶開(kāi)戶行覺(jué)得項(xiàng)目可行，會(huì)留下來(lái)積極地去做的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另?yè)胥y行開(kāi)立1~2個(gè)一般賬戶。俗話說(shuō)“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個(gè)項(xiàng)目上億或數(shù)億的貸款，實(shí)際利率差1%，每?jī)|元的利息差則為100萬(wàn)元（不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費(fèi)，如評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押登記等費(fèi)用。故融資成本是一個(gè)必須考慮的因素。

2 明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢(shì)條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來(lái)源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目。

我們選擇的是常見(jiàn)方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員操作開(kāi)發(fā)貸款前要先準(zhǔn)備哪些方面的資料呢？

（1）項(xiàng)目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準(zhǔn)備一份項(xiàng)目的可行性報(bào)告，主要包括項(xiàng)目的基本情況，招標(biāo)書附件中計(jì)劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門的復(fù)函文件中有相關(guān)指標(biāo)及資料、市場(chǎng)分析、建設(shè)設(shè)計(jì)方案、主要財(cái)務(wù)效益分析指標(biāo)等。不必寫得細(xì)，擇其要點(diǎn)寫得有共性即可。這有利于銀行對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。

（2）“四證”辦理。“四證”依序指《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》。現(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個(gè)證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，銀行可受理貸款申請(qǐng)，第三證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會(huì)審批；第四證《建設(shè)工程施工許可證》在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會(huì)審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說(shuō)貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。

（3）公司情況介紹。這些基礎(chǔ)資料可由公司的相關(guān)證照、驗(yàn)資報(bào)告、公司合同章程、歷年的審計(jì)報(bào)告等資料取得。另補(bǔ)充說(shuō)明公司自有資金能力，開(kāi)發(fā)，公司的誠(chéng)信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。如展示得充分，會(huì)得到銀行的信任，增加融資的成功率。

（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時(shí)間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定及銀行的實(shí)際操作，項(xiàng)目貸款一般是自有資金占項(xiàng)目預(yù)算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。

3 貸款操作方法及操作步驟

3.1 接觸

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談了解，對(duì)利率、還本付息方法、資金運(yùn)作方式、貸款的限制條款等有個(gè)初步的印象后，再進(jìn)行綜合權(quán)衡比較，選擇確定合適的一家銀行進(jìn)行融資。

3.2 提供銀行需要的資料

確定融資意向后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就可按融資行的要求準(zhǔn)備并遞交相關(guān)的資料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國(guó)地稅登記證、法人代表證明書、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)指定專人負(fù)責(zé)辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負(fù)責(zé)本項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫銀行內(nèi)部要求的貸款評(píng)估報(bào)告。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評(píng)估報(bào)告構(gòu)成的主要，就能在融資活動(dòng)中更快更準(zhǔn)地找到工作的切入點(diǎn)。貸款評(píng)估報(bào)告一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：

（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以往的開(kāi)發(fā)成績(jī)和現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)能力，借款人的財(cái)務(wù)狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡(jiǎn)介上就有大部分資料。

（2）項(xiàng)目概況及報(bào)批情況。包括項(xiàng)目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來(lái)源于招標(biāo)書或項(xiàng)目可行性報(bào)告，而項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源，項(xiàng)目進(jìn)度和用款計(jì)劃則根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或公司要求由相關(guān)部門列出。報(bào)批情況如實(shí)列出即可。

（3）項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，包括市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。市場(chǎng)分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項(xiàng)目周圍的、市政配套等，同時(shí)結(jié)合擬建樓盤的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析及考察。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項(xiàng)目所在地周邊進(jìn)行實(shí)地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關(guān)資料。用這些第一手資料，對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，確定市場(chǎng)最高或最低的可售單價(jià)及銷售狀況。

財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)一般包括如下內(nèi)容：在市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行銷售收入測(cè)算，然后根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算投資成本測(cè)算出投資回收期來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的流動(dòng)性（如不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計(jì)到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的盈利性，還可用盈虧平衡點(diǎn)、安全邊際和安全邊際率來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的安全性（盈虧平衡點(diǎn)的銷量=總成本/（預(yù)計(jì)總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預(yù)計(jì)總銷售收入-盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預(yù)計(jì)總銷售收入）等。

例：A項(xiàng)目的預(yù)算投資總額3億元，第一年投資期無(wú)貨幣資金流入，第二年開(kāi)始預(yù)銷售，貨幣資金流入2.6億元，第三年流入2.1億元，則：

回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年

預(yù)計(jì)綜合稅率：營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%+所得稅為預(yù)計(jì)稅前利潤(rùn)15%×所得稅率33%+土地增值稅3.3%=13.75%.

項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投資利潤(rùn)率12%。

銷售利潤(rùn)率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，

盈虧平衡點(diǎn)的銷售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無(wú)所得稅。

安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 4.7×（1-70%）=1.41億元

3.3 跟蹤溝通與配合

貸款評(píng)估報(bào)告寫好送到基層貸審會(huì)約10天左右。上會(huì)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行還需對(duì)貸款融資的主要條款進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)，經(jīng)辦人還需再做一次了解分析，檢驗(yàn)容易在貸審會(huì)上遇到質(zhì)疑的是否采取了切實(shí)并行之有效的應(yīng)對(duì)措施，如最近有傳取消商品房預(yù)售制度，對(duì)此我公司的準(zhǔn)備是追加初期股東投入。除會(huì)前準(zhǔn)備外，銀行經(jīng)辦人的臨場(chǎng)應(yīng)變能力也是重要的。基層貸審會(huì)后可能有修改及補(bǔ)充的要求，按要求操作完畢約3~5天。

一般而言，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，不論金額大小，皆做項(xiàng)目貸款處理，基層貸審會(huì)后還需上級(jí)貸審會(huì)審批。上級(jí)貸審會(huì)的業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)疑評(píng)審，一般修改及補(bǔ)充總是有的，關(guān)鍵是看項(xiàng)目本身是否優(yōu)質(zhì)，還有銀行經(jīng)辦人對(duì)政策的理解對(duì)項(xiàng)目貸款資金安全性、流動(dòng)性、盈利性的預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確把握到位，措施是否得當(dāng)。如果基本通過(guò)或補(bǔ)充資料后基本通過(guò)，拿到貸款批件，開(kāi)發(fā)商和銀行經(jīng)辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒(méi)白流。現(xiàn)在可以進(jìn)行下一步也就是放款前的操作了。

請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估（抵押貸款額以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)），貸款合同公證（看是否有必要），購(gòu)買抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行抵押登記備案是接下來(lái)的工作，按辦事機(jī)構(gòu)告知書上的條款操作即可。要說(shuō)明的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)辦人先對(duì)當(dāng)?shù)赝愂召M(fèi)行情進(jìn)行了解后操作，節(jié)省數(shù)萬(wàn)元是很輕松的事。

做到這里，再確認(rèn)融資行是否已經(jīng)有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數(shù)錢吧。

4 結(jié)語(yǔ)

（1）知己知彼，百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資經(jīng)辦人必須先清楚融資項(xiàng)目的概況及報(bào)批情況，市場(chǎng)分析及財(cái)務(wù)分析，融資規(guī)模，當(dāng)?shù)氐娜谫Y環(huán)境，銀行的辦事流程及其對(duì)項(xiàng)目關(guān)注的核心等。這是融資成功的基礎(chǔ)。

（2）講求效益，達(dá)成目標(biāo)。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款數(shù)額大——以億計(jì)數(shù)，時(shí)間長(zhǎng)——1年以上，故時(shí)間成本效益應(yīng)綜合考慮，在保證時(shí)間性的基礎(chǔ)上，每年少花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)至數(shù)百萬(wàn)是平常事。

（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資工作忙碌近1個(gè)月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開(kāi)戶的原因之一。此時(shí)應(yīng)檢討調(diào)整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說(shuō)明經(jīng)營(yíng)眼光有限，并不說(shuō)明經(jīng)營(yíng)能力差。試想，當(dāng)初花費(fèi)數(shù)億買土地，不就是看到它能產(chǎn)生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。

1 馮琪.新編房地產(chǎn)管理人員實(shí)用法規(guī)速查手冊(cè)[M].北京：建材出版社，2004

2 劉永章，葉偉春.商業(yè)銀行營(yíng)銷管理[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1998

篇7

繼萬(wàn)科之后，恒大地產(chǎn)在全國(guó)的13個(gè)樓盤也開(kāi)始“保本甩賣”，中秋、國(guó)慶期間開(kāi)盤8.5折銷售。南京的恒大綠洲花園毛坯房，真實(shí)銷售價(jià)格為4600元／平方米～5000元／平方米，相比南京市江寧區(qū)物價(jià)局對(duì)這一樓盤的核價(jià)7480元／平方米，降幅高達(dá)35％，領(lǐng)降全國(guó)房?jī)r(jià)。

不僅萬(wàn)科、恒大，目前越來(lái)越多的大型開(kāi)發(fā)商尋機(jī)降價(jià)。碧桂園表示，今年年底之前，該公司可能開(kāi)出16個(gè)新盤，加快資金回籠。公司內(nèi)部人士稱，不排除根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整銷售策略。

來(lái)自焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查顯示，64％的人認(rèn)為，在目前低迷的樓市下降價(jià)才是大勢(shì)所趨；67％的人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商降價(jià)還未到位；61％的人認(rèn)為，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇像萬(wàn)科一樣調(diào)低價(jià)格。

佑威房地產(chǎn)研究中心的最新報(bào)告顯示，在七八兩月，上海已有44.8％的樓盤售價(jià)出現(xiàn)下跌，去年漲幅越大的樓盤在今年夏季跌得越慘。

報(bào)告統(tǒng)計(jì)了今年上半年和七八月這兩個(gè)交易期間都比較活躍的212個(gè)新盤。其中，有5個(gè)樓盤的跌幅超過(guò)20％，占總數(shù)的2.4％；跌幅在10％～20％之間的樓盤有17個(gè)，占總數(shù)的8％；漲、跌幅在10％以內(nèi)的樓盤分別有89和73個(gè)，各占總數(shù)的42％和34.4％。

佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析這輪樓市波動(dòng)時(shí)說(shuō)，“樓市極有可能與宏觀經(jīng)濟(jì)一起進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)周期，房?jī)r(jià)暴漲的情況可能在5年之內(nèi)不會(huì)重現(xiàn)。不過(guò)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)再怎么調(diào)整，保持領(lǐng)先全球的增長(zhǎng)速度還是可以預(yù)見(jiàn)的，而房?jī)r(jià)在這一輪下跌之后，仍可能重新保持與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配的速度上漲。”

新華財(cái)經(jīng)資信評(píng)級(jí)部門近日《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)信用報(bào)告――影響房地產(chǎn)行業(yè)信用的重要因素：政策風(fēng)險(xiǎn)》指出，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化及信貸的緊縮，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)積聚的信用風(fēng)險(xiǎn)正在逐步暴露，這種風(fēng)險(xiǎn)暴露需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的自我調(diào)整，且影響面廣泛，投資者在對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

篇8

截至2006年12月20日，世茂房地產(chǎn)股價(jià)從6.60港元上漲到了13.16港元。按4.14港元的進(jìn)入價(jià)格計(jì)算，世茂房地產(chǎn)在上市前向四家海外私募股權(quán)基金每股折讓33.8%而讓度的大約16.0%的股份（最初的發(fā)行價(jià)為6.25港元），已經(jīng)讓這四支基金在半年的時(shí)間內(nèi)獲得了約3.2倍的投資回報(bào)。

參股內(nèi)地房地產(chǎn)公司似乎正在成為外資私募基金的一種趨勢(shì)。北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)以及人民幣升值的預(yù)期――三大契機(jī)加快了外資私募股權(quán)基金入駐中國(guó)的投資步伐。顯而易見(jiàn)的是，日益深入的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)以及中國(guó)內(nèi)地投資環(huán)境的改善，使越來(lái)越多的外資私募股權(quán)基金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了可能；而中國(guó)內(nèi)地龐大的人口基數(shù)和高速發(fā)展的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，也為外資私募股權(quán)基金覬覦中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的投資機(jī)會(huì)。

據(jù)清科集團(tuán)研究中心2006年中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，1～11月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從外資私募股權(quán)基金手中獲得了大約23.98億美元的投資，占據(jù)了其傳統(tǒng)行業(yè)投資總額（56.24億美元）的42.6%，也占了中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)整個(gè)投資總額（117.73億美元）的20.4%。從投資案例數(shù)量看，房地產(chǎn)行業(yè)總計(jì)有26起投資案例，占63起傳統(tǒng)行業(yè)投資案例總數(shù)的41.3%。

從外資私募股權(quán)基金的類型來(lái)看，合計(jì)有4類基金完成了26起投資案例，分別為房地產(chǎn)基金、PIPE（Private Investment in Public Equity）、成長(zhǎng)基金和并購(gòu)基金。其中17起投資案例是由房地產(chǎn)基金完成的，涉及投資金額12.75億美元，占外資私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的53.2%，超過(guò)了一半。

私募基金投資策略轉(zhuǎn)向

早期涉水中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),由于外資私募股權(quán)基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的政策、模式以及關(guān)系等方面極為不熟悉，其進(jìn)入的主要方式是與國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)公司成立合資項(xiàng)目公司搞聯(lián)合開(kāi)發(fā)，或者獨(dú)立成立投資公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

在投資中國(guó)試水階段，外資私募股權(quán)基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以克服上述諸多不適應(yīng)。因?yàn)殡p方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，各取所需。外方資金充足，管理先進(jìn)；中方既熟悉政策、法律，又熟練地掌握規(guī)則。

隨著私募股權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)的深入，資產(chǎn)收購(gòu)逐漸取代聯(lián)合開(kāi)發(fā)和獨(dú)立開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為外資私募股權(quán)基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要投資方式。考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，資本退出的安全性以及收益的穩(wěn)定性，2005年外資私募股權(quán)基金的投資策略由原來(lái)的合資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫懽謽呛蜕啼仦橹鞯馁Y產(chǎn)收購(gòu)，這是他們?cè)趪?yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控下為探索新的盈利模式而作出的投資策略調(diào)整。

根據(jù)國(guó)際著名地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽(yáng)地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心的《2005中國(guó)外資地產(chǎn)基金生態(tài)報(bào)告》顯示，2005年前兩個(gè)季度大型商業(yè)資產(chǎn)的收購(gòu)占同期投資總額接近50.0%。2005年12月21日，中國(guó)首只REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）廣州越秀基金在香港主板市場(chǎng)掛牌上市，在一定程度上掀起了外資收購(gòu)寫字樓和商鋪的熱潮。此時(shí)相對(duì)于資產(chǎn)收購(gòu)模式，2005年的股權(quán)投資方式仍然處于從屬地位。

參股漸變?yōu)橹饕侄?/p>

2006年，以參股內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)為主要特征的股權(quán)投資方式成了外資私募股權(quán)基金的最愛(ài)。根據(jù)清科研究中心的調(diào)查，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例數(shù)就有14起，總額達(dá)14.54億美元，占同期投資總額23.98億美元的60.6%；而以寫字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購(gòu)模式有8起，涉及金額8.70億美元，比例為36.3%。較2005年有較大幅度的下降。 參股內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資案例有3起。譬如美林集團(tuán)以3000萬(wàn)美元參股北京鋒尚房地產(chǎn)公司南京鋒尚項(xiàng)目，持股約50.0%；揚(yáng)子基金1612萬(wàn)美元入股位于天津市和平區(qū)的天津中心項(xiàng)目，攜手上海復(fù)地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)；花旗銀行房地產(chǎn)基金2000萬(wàn)美元參股上海徐房集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)徐匯區(qū)“建業(yè)里”部分公寓項(xiàng)目。僅此3起項(xiàng)目涉及的金額已高達(dá)6612萬(wàn)美元。 同樣屬于參股房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資方式還有Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資。這一方式成了2006年外資私募股權(quán)基金房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的一大亮點(diǎn)。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，外資私募股權(quán)基金Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資案例為3起， 2005年沒(méi)有一起，2004年只有1起（環(huán)亞投資基金投資合富輝煌房地產(chǎn)，具體金額不詳）。

從投資金額上看，Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資總額約3.19億美元。在政府方面一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控下，擬海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)走出國(guó)門，恰恰就為熟悉和善于資本運(yùn)作的外資私募股權(quán)基金提供了新的投資缺口。

投資策略轉(zhuǎn)變緣由

2006年，外資私募股權(quán)基金直接參股房地產(chǎn)企業(yè)，取代了以前的資產(chǎn)收購(gòu)而成了他們主要的投資方式，原因主要有以下兩個(gè)方面：

第一，171號(hào)文件令直接收購(gòu)房產(chǎn)成本大增。2006年7月11日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行、國(guó)家行政管理總局和國(guó)家外匯管理局六個(gè)部委聯(lián)合了171號(hào)文件，即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。其中規(guī)定“購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)”，這一條就禁止了外資私募股權(quán)基金利用海外殼公司直接收購(gòu)房產(chǎn)的行為。

實(shí)際上，如果允許外商獨(dú)立設(shè)立投資企業(yè)進(jìn)行投資，則必須按照中國(guó)的相關(guān)法律辦理登記注冊(cè)手續(xù)，依據(jù)中國(guó)稅法交納企業(yè)所得稅。此外，還規(guī)定“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50.0%”，顯然，171號(hào)文件提高了外資私募股權(quán)基金直接收購(gòu)房產(chǎn)的交易成本和時(shí)間成本，并且資金門檻也比以前高出了許多。 171號(hào)文件實(shí)施后，許多外資私募股權(quán)基金改變了單純的直接購(gòu)買投資的路數(shù)，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資為外資私募股權(quán)基金提供了投資機(jī)會(huì)。在包括緊縮銀根在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控下，資金過(guò)度依賴銀行信貸的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陷入了自身資金鏈即將斷裂的困境。在這種情形下，銀行信貸以外的融資方式，例如上市融資、私募融資、信托融資等方式變得越來(lái)越普遍。2006年7月22日，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）規(guī)定信托公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212號(hào)文”的有關(guān)規(guī)定。以集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度。《通知》使得房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資的方式難度和門檻大大提高了，信托融資的這個(gè)渠道基本堵死。

外資股權(quán)基金未來(lái)走向

由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)階段，地產(chǎn)金融不發(fā)達(dá)，直接融資渠道狹窄，資金來(lái)源過(guò)度依靠銀行，因此地產(chǎn)金融發(fā)展前景深深地吸引著外資私募股權(quán)基金。隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入，經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢(shì)的加強(qiáng)，更多的外資私募股權(quán)基金將進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

篇9

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)投資； 投資風(fēng)險(xiǎn)； 應(yīng)對(duì)策略

中圖分類號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1009-8631（2011）01-0202-02

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資受到影響較多，某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟(jì)與政策、投入要素、金融、市場(chǎng)、企業(yè)自身等風(fēng)險(xiǎn)，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。

（一）利率風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。這無(wú)疑會(huì)給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

（二）資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過(guò)程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

（三）購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

（一）投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，人均收入、含蓄額從周期谷底開(kāi)始回升，貸款利率從高峰開(kāi)始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開(kāi)始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一種常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資開(kāi)發(fā)要求合作者共同對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資組合以及保險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)購(gòu)買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義，尤其對(duì)于嗇房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者在購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等幾方面的因素。

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

三、我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況及變化趨勢(shì)

近年來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢(shì)。

（一）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，增加技術(shù)含量

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使們收入增加，實(shí)際購(gòu)買能力提高，特點(diǎn)是中國(guó)加入WTO后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力將有一個(gè)飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時(shí)存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，刺激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技含量的要求，及時(shí)滿足更加苛刻的消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實(shí)質(zhì)是增加了那此經(jīng)營(yíng)狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險(xiǎn)，并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“優(yōu)勝劣汰”。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)日趨豐富

目前，中國(guó)每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出，已經(jīng)成為把我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)投資決策的重要參考；同時(shí)中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)各地城市之間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的量測(cè)和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測(cè)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開(kāi)發(fā)商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。

（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小主要是指我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動(dòng)。理由有：（1）前幾年我國(guó)出現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對(duì)較低，因此消化調(diào)整的時(shí)間比東部短。（2）由于實(shí)行西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“雁性原理”而導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)象已初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報(bào)率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距的縮小將會(huì)引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。（3）隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)政策的出臺(tái)和我國(guó)正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國(guó)將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實(shí)行全方便多層次開(kāi)放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李啟明.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策[M].南京：東南大學(xué)出版社，1998.

篇10

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)控制

由于中國(guó)傳統(tǒng)的居住觀念，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)持續(xù)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)飛漲，國(guó)家宏觀調(diào)控重拳頻出帶來(lái)一輪接一輪的調(diào)控大潮，加上世界金融危機(jī)也給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的影響，所以，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)己成為我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)之一。故對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行研究是非常必要的。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制存在問(wèn)題

1.1 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度存在的問(wèn)題

（1）內(nèi)部控制體系不健全

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度在企業(yè)中至關(guān)重要，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。

（2）內(nèi)部審計(jì)還存在缺陷

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)定了財(cái)會(huì)部門，但是大多數(shù)沒(méi)有設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)部門。即使有的企業(yè)有了審計(jì)部門或是財(cái)務(wù)部門具有了審計(jì)功能，但是這些部門的工作人員往往在領(lǐng)導(dǎo)的意識(shí)下去工作，他們?nèi)狈I(yè)的審計(jì)技能，審計(jì)的過(guò)程和結(jié)果就會(huì)大打折扣。

1.2 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制操作過(guò)程存在問(wèn)題

（1）對(duì)內(nèi)部控制定義理解不夠全面

幾乎所有企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)告中都會(huì)體現(xiàn)公司的內(nèi)部控制活動(dòng)，但是半數(shù)以上的企業(yè)都是在披露控制活動(dòng)的內(nèi)部控制，停留在流程層面的控制活動(dòng)，這是非常片面的。

（2）虛設(shè)內(nèi)部控制建設(shè)

雖然大部分企業(yè)設(shè)立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)章制度，但由于重視程度不夠，僅僅是為了符合各監(jiān)督機(jī)構(gòu)的要求，并未真正應(yīng)用到實(shí)際的工作中，更多只是流于表面。

1.3 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制配套政策存在問(wèn)題

（1）企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不清晰，職責(zé)不明確

企業(yè)設(shè)立股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層應(yīng)該各盡其責(zé)。但在實(shí)際中，大股東通常指定董事長(zhǎng)，甚至監(jiān)事長(zhǎng)。董事長(zhǎng)委派獨(dú)立董事，由股東大會(huì)通過(guò)，這勢(shì)必導(dǎo)致董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，獨(dú)立董事不能發(fā)揮其作用，行使應(yīng)有的權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)。

（2）內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制管理不到位

企業(yè)經(jīng)營(yíng)是否合法、財(cái)務(wù)信息是否可靠、公司運(yùn)營(yíng)是否正常，這些都需要審計(jì)部門得出結(jié)論。外部審計(jì)主要依靠社會(huì)監(jiān)督和政府監(jiān)督兩個(gè)體系，但由于監(jiān)督體系缺少橫向溝通信息，管理又比較分散，加之有的監(jiān)督主體并未履行其職責(zé)，以追求利益為前提，嚴(yán)重缺乏責(zé)任觀，道德觀，監(jiān)督力度并不大。企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，由于受其專業(yè)行要求高的限制，人員配備不到位，審計(jì)職能如同虛設(shè)。

（3）企業(yè)員工對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)不足

對(duì)企業(yè)有言，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)是一種很可怕的發(fā)展趨勢(shì)。企業(yè)的管理層沒(méi)有明確內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制是所有人共同參與的事情。應(yīng)本著相互學(xué)習(xí)、相互溝通、相互監(jiān)督的思想，使每位員工都深刻認(rèn)識(shí)自己是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的一員，否則將導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制主體不明確，責(zé)任不清晰，內(nèi)控不完善。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策建議

2.1 完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度建議

（1）建立并完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營(yíng)管理的理念、企業(yè)的文化理論，制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實(shí)施等。只有建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境，才能達(dá)到內(nèi)部控制的目的，這是內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，確保內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度的真正落實(shí)。

（2）強(qiáng)化和完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制機(jī)制

應(yīng)完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)，并將其與監(jiān)督系統(tǒng)區(qū)分開(kāi)來(lái)。即，將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)中的所有真實(shí)發(fā)生并記錄的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，要在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中做出適當(dāng)?shù)姆诸悾硗猓卮蟮慕?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要進(jìn)行必要的詳細(xì)描述；衡量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)值，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中準(zhǔn)確記錄其貨幣價(jià)值；準(zhǔn)確確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，不影響財(cái)務(wù)報(bào)告的基礎(chǔ)上，將其記錄在適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)期間；在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中適當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并按要求披露相關(guān)事項(xiàng)等職能，與監(jiān)督系統(tǒng)中的審計(jì)、稽核等職能區(qū)分開(kāi)來(lái)，建立完善的內(nèi)部監(jiān)督部門，并賦予其應(yīng)有的職權(quán)。

2.2 完善業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制操作過(guò)程政策建議

（1）改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)

公司治理是企業(yè)改善內(nèi)部環(huán)境的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想有效的進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，要正確實(shí)施內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，更要健全公司的治理結(jié)構(gòu)，這是內(nèi)部控制系統(tǒng)構(gòu)建的基礎(chǔ)。建立和完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，完善決策機(jī)制，將進(jìn)一步強(qiáng)化董事會(huì)的作用。設(shè)立專門的內(nèi)部審計(jì)、稽核等監(jiān)督部門，并確定其獨(dú)立性，行使相應(yīng)的監(jiān)督權(quán)。要以制度約束人，強(qiáng)化責(zé)任追究制度，建立和改進(jìn)激勵(lì)和約束機(jī)制。

（2）建立并完善良好的控制環(huán)境

內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理所有其他組成部分的基石，更是進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過(guò)程中樹立宏觀政策觀念、運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)觀念、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)觀念以及獨(dú)特創(chuàng)新觀念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要以國(guó)家大局利益為前提，改善經(jīng)營(yíng)管理手段，充分理解其服務(wù)性的特征，以消費(fèi)者至上為服務(wù)宗旨，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（3）加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)

公司管理層要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的識(shí)別、評(píng)估并進(jìn)行有效的防范。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制影響企業(yè)各個(gè)職能部門，只有人員真正理解內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的涵義，重視它的重要地位，才能更好的貫徹企業(yè)的各項(xiàng)制度。企業(yè)各部門相互協(xié)同，相互影響，業(yè)務(wù)運(yùn)作更加流暢。

（4）設(shè)立有效的內(nèi)部控制活動(dòng)

在遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從財(cái)務(wù)實(shí)際工作角度出發(fā)，按照相關(guān)法規(guī)政策，制定本企業(yè)的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)控制制度。主要包括：明確規(guī)定各種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)流程；各部門的職權(quán)明細(xì)；定時(shí)考核員工的績(jī)效；不丟失、損毀會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)信息；定時(shí)或不定時(shí)進(jìn)行財(cái)政清查；復(fù)核以及職務(wù)分工等多種活動(dòng)。這樣就能直接提升房地產(chǎn)企業(yè)的效益和效果，影響到企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.3 建立內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的信息系統(tǒng)的政策建議

任何企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理都要離不開(kāi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，就更離不開(kāi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的信息系統(tǒng)主要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制的流程建立。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估階段從環(huán)境、投資、工期以及第三方的風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)角度上進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)評(píng)估，可將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為定性或定量的指標(biāo)，并計(jì)算出損失，為決策提供依據(jù)；在風(fēng)險(xiǎn)管理階段，根據(jù)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制方案階段，信息系統(tǒng)根據(jù)預(yù)定的方案，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期成本、服務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導(dǎo)和約束人員按風(fēng)險(xiǎn)管理和合同操作，充分降低開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)；信息系統(tǒng)能夠定期生成集中開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行情況的報(bào)告，向管理層和董事會(huì)報(bào)告，風(fēng)險(xiǎn)管理部門也能通過(guò)信息系統(tǒng)查詢財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況，及時(shí)了解開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)度，并提出相應(yīng)的意見(jiàn)。

3、結(jié)語(yǔ)

目前，為了限制通貨膨脹、遏制貧富分化、保證經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)家政府對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一再進(jìn)行調(diào)控。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，形勢(shì)不容樂(lè)觀，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得尤為重要。但是，隨著我國(guó)房地產(chǎn)改革的不斷深入，必會(huì)出現(xiàn)更完善、更成熟的理論成果來(lái)指導(dǎo)改革進(jìn)程，使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)步入新的輝煌時(shí)代。

參考文獻(xiàn)：