房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；對策

0.引言

住房一直是我國民生問題中的熱點(diǎn)話題，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了較快的發(fā)展，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)可以為我國工業(yè)生產(chǎn)及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，對我國國計(jì)民生的影響較大。因此，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要意義。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，這不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我們只有對房地產(chǎn)成本管理控制的問題進(jìn)行有效的研究并提出相應(yīng)的解決措施，才能有效地控制我國房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1.我國房地產(chǎn)成本控制中存在的問題

1.1缺乏全面的成本管理控制體系

盡管我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段，其成本構(gòu)成較為復(fù)雜。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)往往采用目標(biāo)成本的核算方式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，將工程結(jié)束后的核算作為重點(diǎn)的成本管理方式，不能很好地對房地產(chǎn)成本進(jìn)行全面有效的控制管理。

1.2缺乏科學(xué)的成本費(fèi)用分?jǐn)倷C(jī)制

在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的成本支出包括很多方面，而我國房地產(chǎn)行業(yè)并沒有形成科學(xué)合理的成本費(fèi)用分?jǐn)倷C(jī)制，這導(dǎo)致在很多具體支出項(xiàng)目上出現(xiàn)成本疊加，造成資金浪費(fèi)[3]。舉個(gè)例子來說，在用于拆遷的商品房成本計(jì)算中，很多房地產(chǎn)企業(yè)就沒有遵循實(shí)際的用途分?jǐn)傎Y金，在不同對象的同意費(fèi)用支出上會(huì)存在相關(guān)科目不依據(jù)規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅@就增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。

1.3賬目和實(shí)際情況不一致

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)計(jì)的方面很多，其財(cái)務(wù)管理涉及的內(nèi)容相對較多[4]。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常會(huì)有一些企業(yè)將商品房內(nèi)部調(diào)撥使用，但是卻沒有相應(yīng)的管理體制對此進(jìn)行有效的記錄和核實(shí)，經(jīng)常造成賬目和實(shí)際情況不一致，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理缺乏有效的數(shù)據(jù)參考。

2.加強(qiáng)我國房地產(chǎn)成本控制的對策

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長，主要包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段，因此，加強(qiáng)我國房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該從這四個(gè)階段著手。

2.1決策階段

決策階段是影響工程造價(jià)的最主要階段，通過優(yōu)化決策階段的成本管理是減少房地產(chǎn)項(xiàng)目成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的主要措施。決策階段的成本控制應(yīng)該從兩方面實(shí)現(xiàn)：一、加強(qiáng)市場調(diào)查。有效的市場調(diào)查是控制房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵，通過對市場環(huán)境、市場需求進(jìn)行有效的調(diào)查，針對市場需求進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，才能取得實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收期、投資風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行有效的評價(jià)分析，才能從整體角度和經(jīng)濟(jì)角度對房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評價(jià)。

2.2設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)行業(yè)中，設(shè)計(jì)階段是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的第二因素，為了更好地對房地產(chǎn)成本進(jìn)行有效的控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視設(shè)計(jì)階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙具有可行性和經(jīng)濟(jì)性。

2.3施工階段

施工階段對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會(huì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影響，例如設(shè)計(jì)變更、施工材料價(jià)格、施工進(jìn)度等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做到如下三點(diǎn)：一、減少設(shè)計(jì)變更。在房地產(chǎn)的施工階段經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，這會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，因此，施工部門要對施工現(xiàn)場進(jìn)行有效的監(jiān)督、管理。二、加強(qiáng)對施工人員的管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段涉及的施工人員人數(shù)眾多、職業(yè)素質(zhì)參差不齊，在施工過程中很有可能出現(xiàn)監(jiān)守自盜等不利于成本控制的現(xiàn)象，只有加強(qiáng)對施工人員的培訓(xùn)，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進(jìn)行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。施工進(jìn)度會(huì)影響施工階段的成本，如果施工進(jìn)度跟計(jì)劃進(jìn)度相差太遠(yuǎn)，那么相應(yīng)的設(shè)備使用費(fèi)用、人工費(fèi)用等成本就會(huì)有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。

2.4竣工階段

竣工階段對房地產(chǎn)成本的影響最小，但是，在工程驗(yàn)收過程中如果不注意對費(fèi)用計(jì)算進(jìn)行有效的核查，就很容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)象，增加不必要的成本。除此之外，還應(yīng)該對隱蔽工程進(jìn)行有效驗(yàn)收，嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽工程的驗(yàn)收程序，只有通過監(jiān)理工程師的確認(rèn)才對隱蔽工程進(jìn)行結(jié)算。

3.結(jié)語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產(chǎn)成本進(jìn)行管理，可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，為我國社會(huì)主義事業(yè)的建設(shè)提供助力。

參考文獻(xiàn)：

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（一）品牌營銷。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度;同時(shí)，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥Γ约皡⒓痈黝惔笮偷姆康禺a(chǎn)展銷會(huì)展示公司形象，推銷公司的樓盤等。

（二）人文營銷。房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝”，對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注重與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。

（三）知識營銷。目前，對于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著老實(shí)的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識的目的。

（四）綠色營銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時(shí)考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點(diǎn)。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營銷理念，以綠色文化為價(jià)值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營銷中，增加社會(huì)效應(yīng)。

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戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)一樣，都是由專業(yè)的財(cái)務(wù)人員或會(huì)計(jì)，在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)如原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進(jìn)行全面成本監(jiān)控，并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù)，為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場環(huán)境，在其行業(yè)中保持一定的競爭地位，提供管理和評價(jià)企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是從成本的角度，將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過成本規(guī)劃和控制手段，始終保持或降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優(yōu)勢。因此，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對于企業(yè)來說，將不僅僅是傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)記賬的功能，還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能，即通過成本分析與管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)的競爭策略，使企業(yè)基于當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營流程，為進(jìn)一步的發(fā)展預(yù)測未來市場的走勢，針對企業(yè)自身存在的優(yōu)勢與劣勢進(jìn)行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變，始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進(jìn)程中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè)，但是，通過戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用，無論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面，均體現(xiàn)出對企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購周期實(shí)現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對原材料采購次數(shù)、平均采購成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購周期與采購次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤”實(shí)現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場目前出現(xiàn)的問題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營的績效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對于房企來說，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價(jià)格與銷售策略，根據(jù)銷售的實(shí)際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓(xùn)費(fèi)用與銷售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過市場調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷售業(yè)績與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷售業(yè)績之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對銷售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級;售后服務(wù)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處，即在于其對于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過市場調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場未來走勢預(yù)測為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場競爭力的價(jià)格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營;而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競爭對手優(yōu)劣勢方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

5結(jié)論

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場研究；調(diào)研分析

Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.

Keywords: real estate market; Market research; analysis

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言：隨著房地產(chǎn)市場的成熟與競爭的日益加劇，憑借經(jīng)驗(yàn)和直覺進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，房地產(chǎn)營銷策劃已逐漸被整個(gè)行業(yè)所重視，它的重心在于研究消費(fèi)者需求，引導(dǎo)消費(fèi)需求，進(jìn)而滿足消費(fèi)需求。為了完成這一目標(biāo)，必須以扎實(shí)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以消費(fèi)需要為導(dǎo)向，進(jìn)行深入的市場調(diào)研分析，以便熟悉房地產(chǎn)市場，進(jìn)行產(chǎn)品定位，進(jìn)一步做出科學(xué)的房地產(chǎn)投資決策。由于房地產(chǎn)市場總是在不斷發(fā)展變化的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展過程中，總會(huì)不斷出現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)和危機(jī)，通過對房地產(chǎn)市場的詳細(xì)調(diào)查、研究，可以準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，為企業(yè)投資決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，準(zhǔn)確預(yù)測今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，可達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的目的和要求，確保項(xiàng)目策劃及項(xiàng)目定位的真實(shí)可靠性和實(shí)時(shí)操作性。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念

房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)特定的目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的原理和方法，通過各種途徑有計(jì)劃、有目的、有步驟系統(tǒng)地收集、整理與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的各種市場信息，為房地產(chǎn)市場的分析和預(yù)測提供基礎(chǔ)和依據(jù)。市場調(diào)查在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃中占有重要的位置主要是因?yàn)椋?/p>

（一）市場調(diào)查是開發(fā)企業(yè)、策劃人深入認(rèn)識市場的必經(jīng)過程和手段；

（二）市場調(diào)查是策劃人和開發(fā)商認(rèn)識產(chǎn)品市場規(guī)模，作出產(chǎn)品開發(fā)的決策基；

（三）市場調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位等的基礎(chǔ)和前提，也是市場分析和預(yù)測的前提。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

(一)市場產(chǎn)品壽命周期調(diào)查

產(chǎn)品的壽命周期調(diào)查主要是研究產(chǎn)品的發(fā)展特征，進(jìn)一步幫助決策，一般的產(chǎn)品壽命周期分導(dǎo)入期、成長期、成熟期、衰老期四個(gè)階段。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，國內(nèi)外許多研究房地產(chǎn)發(fā)展周期的專家認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品同樣居有一定的發(fā)展周期，其壽命周期的研究主要包括宏觀環(huán)境下產(chǎn)品的壽命周期和項(xiàng)目所在地的區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的壽命周期，對項(xiàng)目而言，后者的影響更大，研究也應(yīng)當(dāng)更為準(zhǔn)確和深入。

(二)市場供應(yīng)、需求調(diào)查

市場的供應(yīng)調(diào)查主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：量和價(jià)，市場供應(yīng)調(diào)查的核心內(nèi)容就是調(diào)查對象、范圍的確定，以及調(diào)查深度的確定。

需求調(diào)查中經(jīng)常調(diào)查以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：需求量、需求價(jià)及對目前產(chǎn)品的不滿足因素和程度。需求調(diào)查中一個(gè)非常重要的目的就是了解消費(fèi)者心中所想，并且能對項(xiàng)目的前期推廣埋下伏筆，作個(gè)鋪墊和引導(dǎo)。

(三) 消費(fèi)者購買行為調(diào)查

消費(fèi)者的購買行為調(diào)查對于市場需求分析具有相當(dāng)?shù)闹匾裕饕獜囊韵氯齻€(gè)方面進(jìn)行：1)消費(fèi)群體特征調(diào)查、2)消費(fèi)群體購買力調(diào)查，主要從收入情況、支出情況、消費(fèi)者的資金分配能力、消費(fèi)觀念、對目前房地產(chǎn)行業(yè)的了解程度等方面進(jìn)行調(diào)查；3)消費(fèi)者的消費(fèi)傾向調(diào)查。

(四) 市場競爭調(diào)查

市場競爭無處不在，只有進(jìn)行研究并指定恰當(dāng)?shù)牟呗圆拍馨扬L(fēng)險(xiǎn)降到最低。對于房地產(chǎn)市場的競爭調(diào)查包括：1)區(qū)域內(nèi)競爭企業(yè)，即在擬建項(xiàng)目的輻射范圍內(nèi)項(xiàng)目的競爭企業(yè)情況；2)競爭項(xiàng)目，這里的競爭項(xiàng)目主要是指可能影響擬開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)、銷售等的已有項(xiàng)目和潛在項(xiàng)目；3)競爭產(chǎn)品的調(diào)查，主要是調(diào)查市場已有的產(chǎn)品和潛在的產(chǎn)品；4)區(qū)域外可比項(xiàng)目的調(diào)查，主要是指與擬開發(fā)項(xiàng)目具有許多的類似特征的項(xiàng)目，這種項(xiàng)目的研究對于擬建項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)慕梃b作用。

三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要方法

在房地產(chǎn)市場調(diào)研過程中由于調(diào)查深度和目的的不同也可以將房地產(chǎn)市場調(diào)查劃分為試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測性調(diào)查等，這幾種調(diào)查之間存在一個(gè)相互聯(lián)系、逐漸深入的關(guān)系，并且在實(shí)際調(diào)查過程中經(jīng)常進(jìn)行綜合運(yùn)用。試探性調(diào)查主要是發(fā)現(xiàn)問題和提出問題，描述性調(diào)查主要是說明問題，因果性調(diào)查主要是分析問題的原因，預(yù)測性調(diào)查主要是估計(jì)問題發(fā)展的趨勢。在這些調(diào)查過程中，要運(yùn)用到多種調(diào)查方法。根據(jù)調(diào)查方法分類方式的不同，可以進(jìn)行不同的劃分，但常用的方法有：

(一)訪問法

訪問法的基本原理是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱和設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，然后對被調(diào)查者以提問或問卷的方式請他們做出回答，然后再對回收的問卷進(jìn)行分析、整理以得到所需的資料。訪問法的優(yōu)點(diǎn)在于成本較低并且速度較快，缺點(diǎn)在于調(diào)查數(shù)據(jù)的客觀性不強(qiáng)對調(diào)查目的的實(shí)現(xiàn)能力不強(qiáng)。訪問法主要有以下三種形式：

1、面談，進(jìn)行當(dāng)面訪問有助于獲得較多的信息，并且調(diào)查者可以根據(jù)調(diào)查對象的特征調(diào)整調(diào)查的問題，但該方法比較費(fèi)事。

2、電話調(diào)查，該方法的速度快、成本低，但是獲得的信息有限。

3、通訊調(diào)查，隨著現(xiàn)代通訊業(yè)的發(fā)展我們可以采用多種方式進(jìn)行調(diào)查，并且成本會(huì)比較低廉。

(二)觀察法

觀察法是指調(diào)查人員通過觀察被調(diào)查人員的行為來收集所需資料信息。該方法的缺點(diǎn)就是調(diào)查的范圍較窄，花費(fèi)的時(shí)間較多，并且只能了解事物的表象難以了解被調(diào)查者的內(nèi)心的感情、態(tài)度等，因此該方法一般要同其他的方法結(jié)合使用。

(三)實(shí)驗(yàn)法

實(shí)驗(yàn)法就是根據(jù)需要了解的信息，先假設(shè)一些條件，在某一個(gè)較小的范圍內(nèi)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果提取所需信息的方法。

在實(shí)際運(yùn)用中一般都是多種方法同時(shí)運(yùn)用，以相互彌補(bǔ)單一方法的缺陷和不足。另外根據(jù)調(diào)查對象總體范圍不同還可以分為：普查法、重點(diǎn)調(diào)查法、隨機(jī)抽樣法及非隨機(jī)抽樣法。

四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要步驟

(一)市場調(diào)查的準(zhǔn)備階段

1、確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的

調(diào)查內(nèi)容和目的的確定每個(gè)項(xiàng)目都不同，因此在具體調(diào)查時(shí)要具體問題具體分析。

2、擬定市場調(diào)查計(jì)劃

市場調(diào)查計(jì)劃的內(nèi)容主要包括：調(diào)查對象的確定、調(diào)查方法的確定、調(diào)查進(jìn)度計(jì)劃安排等內(nèi)容。

3、調(diào)查人員的選擇

調(diào)查人員作為調(diào)查方法的執(zhí)行者，其素質(zhì)將直接影響到調(diào)查方法的執(zhí)行能力，并最終影響到調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量。因此調(diào)查人員的選取應(yīng)當(dāng)有一定的基本要求，如專業(yè)要求，并應(yīng)當(dāng)在調(diào)查前進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。

(二)市場調(diào)查的實(shí)施階段

調(diào)查的實(shí)施階段時(shí)間最長，也是最重要的階段，一般包括以下幾個(gè)內(nèi)容：

1、收集相關(guān)信息資料

在市場調(diào)查中需要對許多的相關(guān)資料進(jìn)行收集，其中包括市場資料、具體項(xiàng)目資料、宏觀經(jīng)濟(jì)、政策資料等等，并且這個(gè)收集過程應(yīng)當(dāng)是動(dòng)態(tài)的過程。

2、設(shè)計(jì)調(diào)查問卷

調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)將直接關(guān)系到調(diào)查質(zhì)量，因此其設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分考慮到有效性、經(jīng)濟(jì)性等方面的要求，設(shè)計(jì)要做到科學(xué)、完整、可行。

3、進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查

現(xiàn)場調(diào)查中最應(yīng)當(dāng)注意的問題就是調(diào)查的質(zhì)量，要求調(diào)查人員要不斷的總結(jié)和調(diào)整方法，為進(jìn)一步調(diào)查做出合理的行為提供幫助。

(三)資料的匯總及分析處理階段

市場調(diào)查的任務(wù)就是將客觀存在的事物如實(shí)地反映出來，解決現(xiàn)實(shí)或?qū)淼膯栴}。調(diào)查資料的整理分析是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先要進(jìn)行編輯整理：就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性；再進(jìn)行分類，即對經(jīng)過編輯的資料進(jìn)行分類，并制作相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)表或統(tǒng)計(jì)圖，以及觀察分析；最后對調(diào)查資料進(jìn)行分析，即用統(tǒng)計(jì)方法對調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，以評定其可靠性，并進(jìn)行相關(guān)分析，回歸分析等。

（四）形成調(diào)查報(bào)告

撰寫和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果，要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫。不同的市場調(diào)查其撰寫的格式是不同的，但一個(gè)原則就是能夠真實(shí)反映調(diào)查的成果和不足，要恰當(dāng)?shù)拿枋鍪袌龅那闆r。

結(jié)論：

本文對房地產(chǎn)市場調(diào)研分析進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，清晰展示了市場調(diào)研分析的過程，在房地產(chǎn)策劃中，市場調(diào)查作為一切活動(dòng)開展的基礎(chǔ)要求，在各種條件允許的情況下盡量深入的進(jìn)行，同時(shí)市場調(diào)查的方法要求科學(xué)、合理，調(diào)查的手段要多種多樣，并綜合運(yùn)用。在市場調(diào)查的整理階段，主要發(fā)現(xiàn)存在的不足之處，并進(jìn)一步進(jìn)行深入的調(diào)查研究。市場分析與預(yù)測實(shí)際上就是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)我們希望獲得的信息對市場調(diào)查的資料進(jìn)行判斷、歸納、演繹。

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篇5

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)涵

房地產(chǎn)前期策劃是從全局戰(zhàn)略角度出發(fā)，確定項(xiàng)目目標(biāo)，廣泛收集資料，調(diào)查研究，對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，并對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)論證，最終使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)的或者是感覺的基礎(chǔ)上。它是項(xiàng)目的綱領(lǐng)性文件，是項(xiàng)目開發(fā)的原則，不僅對整個(gè)生命期項(xiàng)目的實(shí)施和管理起決定性的作用，而且直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的必要性

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目前期的充分論證，可以有效減少風(fēng)險(xiǎn)、工程進(jìn)度、保證預(yù)期利潤的順利實(shí)現(xiàn)。可以說做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的前期工作是建設(shè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。只有通過前期策劃的市場調(diào)查、對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，并準(zhǔn)確的定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對路，從而有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，就整體項(xiàng)目而言，前期的開發(fā)策略和策劃實(shí)施極為重要，在某種程度上直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸呈現(xiàn)出大盤化、郊區(qū)化的發(fā)展趨勢，發(fā)展商所面臨的不僅是圖紙和產(chǎn)品的競爭，更要懂得怎么引導(dǎo)市場、創(chuàng)造市場，那么項(xiàng)目的前期策劃，可能就是生死攸關(guān)的事情。

第三，房地產(chǎn)前期策劃可以避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差，提高企業(yè)決策的準(zhǔn)確性。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)偏差。

第四，能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃實(shí)際上是一系列的工作過程，是開發(fā)商通過分析自身能力和項(xiàng)目條件，了解環(huán)境特性和趨勢，制定把握機(jī)會(huì)、避免威脅的戰(zhàn)略部署。具體內(nèi)容如下：

（1）項(xiàng)目市場調(diào)查（拿到地之后）

1.城市的宏觀環(huán)境分析：對城市經(jīng)濟(jì)、文化、交通、城市化水平、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，國家地方的法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場的影響，城市今后發(fā)展趨勢分析。

2.中觀環(huán)境分析：對項(xiàng)目所在大板塊即以區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級為基礎(chǔ)，對此區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、交通、文化、人員構(gòu)成，發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)發(fā)展水平，發(fā)展?jié)摿ψ鲞M(jìn)一步的分析。

3.微觀環(huán)境分析：本項(xiàng)目所在地塊環(huán)境分析，競爭對手情況調(diào)查、同類物業(yè)情況調(diào)查，市場前景預(yù)測。

環(huán)境分析是從事房地產(chǎn)策劃的立足點(diǎn)和根本前提，為科學(xué)的決策提供依據(jù)。只有深入細(xì)致地對環(huán)境進(jìn)行調(diào)查研究和分析，才能準(zhǔn)確而及時(shí)地把握消費(fèi)者需求，才能認(rèn)清本企業(yè)所處環(huán)境中的優(yōu)勢和劣勢，揚(yáng)長補(bǔ)短，在競爭中求得生存、在變化中謀到穩(wěn)定。

（2）目標(biāo)客戶群分析

市場調(diào)查以及目標(biāo)客戶群分析的作用是多方面的。通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵；

市場調(diào)查還有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)。通過市場調(diào)查可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向；市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品。

（3）項(xiàng)目方案策劃

1.地塊情況分析：對項(xiàng)目地塊的交通、環(huán)境、周邊配套，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)遠(yuǎn)景做表述。這是整個(gè)策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個(gè)方面的特點(diǎn)，才能做出正確的市場定位。

2.項(xiàng)目市場定位： 所謂定位，是指企業(yè)為適應(yīng)目標(biāo)市場中消費(fèi)者的特定需求，而設(shè)計(jì)和確定企業(yè)及產(chǎn)品在目標(biāo)市場上所處的相對位置，與競爭對手的產(chǎn)品及企業(yè)形象相對而言的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場調(diào)和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使自身的房產(chǎn)項(xiàng)目有獨(dú)獨(dú)具一格、與眾不同的特色，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，這是樓盤暢銷的先決條件。賣點(diǎn)和定位是兩回事，定位不清的賣點(diǎn)不能稱之為真正的賣點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的先導(dǎo)。房地產(chǎn)定位既不是簡單的市場細(xì)分，也不是片面的創(chuàng)意包裝活動(dòng)和產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)，它是為實(shí)現(xiàn)最終市場認(rèn)可而對產(chǎn)品進(jìn)行的設(shè)計(jì)、營運(yùn)、推廣等系列活動(dòng)，其目的是要塑造產(chǎn)品獨(dú)特的市場表現(xiàn)和客戶價(jià)值。

3.項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目產(chǎn)品是提供給市場的能夠提供給消費(fèi)者某種需求的任何有型建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。主要包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等；以及可以給消費(fèi)者帶來附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)、保證、物業(yè)形象、開發(fā)商聲譽(yù)等，即房地產(chǎn)整體產(chǎn)品=有型實(shí)體+無型服務(wù)。房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個(gè)層次的內(nèi)容：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。

4.開發(fā)建設(shè)方案：對開發(fā)建設(shè)的周期、進(jìn)度安排，開發(fā)分布做總體規(guī)劃。

篇6

不過既然我學(xué)了房地產(chǎn)專業(yè)，就必須要學(xué)好，我還是要實(shí)習(xí)的，不然畢業(yè)以后，即使房地產(chǎn)行業(yè)再賺錢，我還是沒有一碗飯吃，這就是社會(huì)競爭的殘酷性，我不得不說。如果沒有很強(qiáng)的能力，是不能在房地產(chǎn)行業(yè)生存下去的，這就是不是每個(gè)人都能搞房地產(chǎn)行業(yè)的原因，即使房地產(chǎn)行業(yè)如此的暴利，還是有很多人不敢涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

我就是要借著假期的時(shí)間做一次實(shí)習(xí)，對我將要進(jìn)行的工作進(jìn)行一下大體接觸。

實(shí)習(xí)目的：通過房地產(chǎn)實(shí)習(xí)了解房地產(chǎn)行業(yè)和售樓的流程和操作，在這個(gè)基礎(chǔ)上把所學(xué)的營銷專業(yè)理論知識與實(shí)踐緊密結(jié)合起來，培養(yǎng)實(shí)際工作能力與分析能力，以達(dá)到學(xué)以致用的目的。

實(shí)習(xí)時(shí)間：

實(shí)習(xí)地點(diǎn)：省市瑞和月亮城

總結(jié)報(bào)告：為期一個(gè)月半的實(shí)習(xí)結(jié)束了，我在這一個(gè)月半的實(shí)習(xí)中學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，受益非淺。現(xiàn)在我就對這一個(gè)月半的實(shí)習(xí)做一個(gè)實(shí)習(xí)報(bào)告。

在實(shí)習(xí)期間，我跟著幾位同事做了市場調(diào)查，其實(shí)就是行業(yè)中所謂的調(diào)盤。我們?nèi)チ耸⒇S福邸、清華園、帝景龍庭、潤和現(xiàn)代城、中國紡織服裝城及文游府第六個(gè)售樓中心。我與幾個(gè)姐姐以購房者的身份去調(diào)查他們樓盤的銷售情況。調(diào)盤主要靠幾個(gè)姐姐跟售樓小姐交談，在交談過程中獲得自己所需要的信息，包括銷售率、平均價(jià)格、配套設(shè)施等。

我們在銷售過程中，也發(fā)現(xiàn)存在了一些問題：如商鋪的銷售不如預(yù)期的好。我們公司一直在致力于打造琵琶路休閑一條街！而本地人口80萬，由于在舊城北海地區(qū)已經(jīng)形成了一個(gè)繁華的商業(yè)區(qū)，要想在新城地區(qū)再形成一個(gè)商業(yè)聚集地，目前來說還是相當(dāng)困難的。查過一些資料，發(fā)現(xiàn)市區(qū)里，我們月亮城商鋪的價(jià)格是比其他的商鋪偏高點(diǎn)，在這樣的情況下，買商鋪的人要衡量一下是否有回報(bào)率。畢竟琵琶路休閑一條街還沒完全形成，目前只是在實(shí)施當(dāng)中。但從長遠(yuǎn)來看，這個(gè)地塊有很大的升值空間。困難肯定是有的，這也是暫時(shí)的，只要我們公司上下做好迎接困難的準(zhǔn)備，相信一切問難都會(huì)迎刃而解！

個(gè)人收獲及其心得體會(huì)：

社會(huì)實(shí)踐的帷幕漸漸落下了。回想起從開始到現(xiàn)在，這一路走來我最大的感受就是自己成熟多了。不僅豐富了我的人生閱歷，還讓我品嘗到了工作的辛苦，成長的快樂。

通過這一個(gè)半月來的實(shí)習(xí)，雖然算不上很長的時(shí)間，但是在短短的一個(gè)半月中我確確實(shí)實(shí)的又學(xué)到了很多在學(xué)校及書本上不曾有過的東西，盡管以前也有很多的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)歷，但是這次感覺與前幾次有很大的不同（以前都是去做促銷，或者家教），而且感覺比以前收獲更多。比如在人際交往方面，書本上只是很簡單的告訴你要如何做，而社會(huì)上人際交往非常復(fù)雜，這是在學(xué)校不能有如此深刻的感受的。社會(huì)上有各種人群，每一個(gè)人都有自己的思想和自己的個(gè)性，要跟他（她）們處理好關(guān)系還真得需要許多技巧。而這種技巧通常是來自社會(huì)閱歷與經(jīng)驗(yàn)的。在行動(dòng)中，其中有關(guān)心你的人，有對你不所謂的人，有看不慣你的人，看你如何把握了。交際中要求你在不能改變一件東西的時(shí)候，你只能學(xué)著去適應(yīng)它，如果還不行，那就改變一下再去適應(yīng)時(shí)的方法。

在這期間使我養(yǎng)成了不管遇到什么困難都不能被它嚇倒，從不輕言放棄的品格。人要想實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值一定要頑強(qiáng)堅(jiān)持的性格，勤奮努力的生活作風(fēng)，而且還需要隨時(shí)都有一個(gè)積極向上的心態(tài)。這樣你就可以做到不管遇到什么挫折，什么困難，你都可以克服，即使遇到失敗那也是短暫的，你完全可以吸收經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，再次站起來。

社會(huì)真的是一個(gè)大染缸，各種形形的人都置身其中，做著自己的事情，我是深深的感受到了，我不得不說我在學(xué)校學(xué)到的東西真的還是不夠多，這次社會(huì)實(shí)習(xí)我真的懂得了許多，我十分開心的去接受了這些在學(xué)校學(xué)不到的東西，充實(shí)了自己。

篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范

近年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產(chǎn)企業(yè)推到了發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)較大的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中具有極其重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風(fēng)險(xiǎn)，投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回收周期長是其顯著特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

由于各種原因，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度正在逐步加大，國際經(jīng)濟(jì)形勢也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展中有效的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。

一、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的必要性

我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步相對較晚，各方面的體系和機(jī)制還很不健全，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題。加之我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、科學(xué)合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是一項(xiàng)必不可少的工作。

我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了顯著影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和困境，政策風(fēng)險(xiǎn)以及市場風(fēng)險(xiǎn)都給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范增加了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進(jìn)行事后監(jiān)管，這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的一個(gè)障礙。只有對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行深入的研究，只有積極地改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有力措施，才能降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

(一)內(nèi)在因素

第一，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性更大。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)從根本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展必然面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導(dǎo)致負(fù)債資金數(shù)額巨大。資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本所占的比例越大，發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率就會(huì)越高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)有其內(nèi)部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和防范機(jī)制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費(fèi)用控制不嚴(yán)格、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。

(二)外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要受到國家宏觀調(diào)控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個(gè)方面的影響，比如市場環(huán)境引發(fā)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等，這些都從很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施

(一)選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)

選擇科學(xué)和合適的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)是做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評價(jià)，它是進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的一項(xiàng)重要客觀標(biāo)準(zhǔn)，可以準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)胤从钞?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。指標(biāo)的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學(xué)性、合理性、客觀性等。整個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平是根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因進(jìn)行分析的，并且由全面的指標(biāo)體系來進(jìn)行反映。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反應(yīng)的指標(biāo)體系主要有短期償債能力指標(biāo)體系、長期償債能力指標(biāo)體系、營運(yùn)能力指標(biāo)體系、盈利能力指標(biāo)體系、風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系、現(xiàn)金流量能力指標(biāo)體系、發(fā)展能力指標(biāo)體系等。選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。

(二)建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理必然離不開現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)理論。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過多的負(fù)債將會(huì)使企業(yè)的價(jià)值下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營運(yùn)用的增加，必然會(huì)引起債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把負(fù)債經(jīng)營可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，不得使企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的渠道應(yīng)該包括債務(wù)融資和權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結(jié)構(gòu)，把籌資渠道進(jìn)行科學(xué)合理的安排，呈現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)最小的資本結(jié)構(gòu)形態(tài)，以達(dá)到企業(yè)增值的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度要有所控制，針對企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴(yán)格遵守合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長期負(fù)債來滿足公司對資金的需求。

(三)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

預(yù)警系統(tǒng)可以大大加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)要從企業(yè)運(yùn)營的各種資料來源進(jìn)行分析，在分析的基礎(chǔ)上運(yùn)用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事先的預(yù)防和控制。建立房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該注意立足于市場環(huán)境以及企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來的負(fù)面影響，可以將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)控制在初級階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的危害。

(四)強(qiáng)化資金管理，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的良性循環(huán)

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品既具有投資價(jià)值也具有消費(fèi)價(jià)值，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金進(jìn)行集中管理，采取統(tǒng)一調(diào)配的方式避免出現(xiàn)過多的閑置資金，以提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度和使用效率，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的流暢和高效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)算方法應(yīng)該更加科學(xué)，保證資金結(jié)算的順利進(jìn)行，使資金順利回籠到位，促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

(五)充分調(diào)查市場和研究市場，防范和降低市場風(fēng)險(xiǎn)

市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著來自市場的多種風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大一部分來自市場風(fēng)險(xiǎn)，所以做好市場調(diào)查，做好市場風(fēng)險(xiǎn)分析是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改成立專門的市場調(diào)研部門，指定專門人員進(jìn)行市場調(diào)查和分析，了解房地產(chǎn)市場的容量以及波動(dòng)情況，掌握最及時(shí)的第一手資料。同時(shí)，還要對潛在市場容量和未來市場風(fēng)險(xiǎn)有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會(huì)需求能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實(shí)的第一手資料。

(六)建立防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的重要組成部分。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，熟悉其財(cái)務(wù)特點(diǎn)，探索適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方式和方法，積極構(gòu)建科學(xué)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系。按照企業(yè)自身實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度，做到對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面把握，并且對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重要的行業(yè)，關(guān)系到國計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定，并且?guī)?dòng)了很多上下游產(chǎn)業(yè)。但是，由于國家宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)形勢的變化多端，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式錯(cuò)綜復(fù)雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范是房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問題，需要從各個(gè)方面努力，做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù);房地產(chǎn)行業(yè);應(yīng)用

隨著網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)的不斷普及，人類產(chǎn)生的數(shù)據(jù)量正在呈指數(shù)級增長，而云計(jì)算的誕生，更是直接把我們送進(jìn)了大數(shù)據(jù)時(shí)代。“大數(shù)據(jù)”作為時(shí)下最時(shí)髦的詞匯，開始向各行業(yè)滲透輻射，顛覆著很多特別是傳統(tǒng)行業(yè)的管理和運(yùn)營思維。在這一大背景下，大數(shù)據(jù)也觸動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)管理者的神經(jīng)，攪動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)管理者的思維;大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)釋放出的巨大價(jià)值吸引著諸多房地產(chǎn)行業(yè)人士的興趣和關(guān)注。探討和學(xué)習(xí)如何借助大數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)也是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)管理者面臨的挑戰(zhàn)。

一、大數(shù)據(jù)概述

大數(shù)據(jù)技術(shù)（big data），或稱巨量資料，指的是所涉及的資料量規(guī)模巨大到無法通過目前主流軟件工具，在合理時(shí)間內(nèi)達(dá)到擷取、管理、處理、并整理成為幫助企業(yè)經(jīng)營決策更積極目的的資訊。在維克托?邁爾-舍恩伯格及肯尼斯?庫克耶編寫的《大數(shù)據(jù)時(shí)代》中，大數(shù)據(jù)指不用隨機(jī)分析法（抽樣調(diào)查）這樣的捷徑，而采用所有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。大數(shù)據(jù)具有4V特點(diǎn)：Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多樣）、Value（價(jià)值）。

最早提出大數(shù)據(jù)這一概念的是麥肯錫公司，現(xiàn)如今數(shù)據(jù)作為一種重要的資源已逐漸變成了一種重要的生產(chǎn)要素，并逐步滲透到了各種行業(yè)以及各種業(yè)務(wù)職能的領(lǐng)域之中。人們對大數(shù)據(jù)的研究與應(yīng)用，在一定程度上標(biāo)志著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高以及消費(fèi)者盈余的增多。維克托?邁爾-舍恩伯格作為著名的數(shù)據(jù)科學(xué)家，曾經(jīng)指出對某種情形的預(yù)測是研究大數(shù)據(jù)的重要核心內(nèi)容之一，我們身處大數(shù)據(jù)的時(shí)代，同時(shí)也面臨著大量而復(fù)雜的數(shù)據(jù)，如何進(jìn)行取舍是我們需要認(rèn)真思考的問題，并在此基礎(chǔ)上努力建設(shè)安全而有活力的將來。在國際中享有盛譽(yù)的期刊：Nature與Science都專刊了有關(guān)大數(shù)據(jù)的文章，不僅描述了大數(shù)據(jù)在人們研究中的巨大價(jià)值，而且也闡述了在處理數(shù)據(jù)的技術(shù)上存在著很多困難。在我國的“十二五”規(guī)劃之中，強(qiáng)調(diào)信息處理技術(shù)是與當(dāng)代的大數(shù)據(jù)概念關(guān)系很密切的一種技術(shù)，它是一種十分關(guān)鍵的技術(shù)創(chuàng)新工程;與此同時(shí)，我國非常有名的學(xué)者程學(xué)旗與李國杰曾經(jīng)采用系統(tǒng)的方法指出，在現(xiàn)如今大數(shù)據(jù)研究的進(jìn)展以及在現(xiàn)實(shí)生活中大數(shù)據(jù)的應(yīng)用過程，存在的問題和挑戰(zhàn)，同時(shí)也闡明了研究大數(shù)據(jù)的現(xiàn)實(shí)意義。

在大數(shù)據(jù)時(shí)代，數(shù)據(jù)資源的戰(zhàn)略價(jià)值毋庸置疑，許多企業(yè)通過大數(shù)據(jù)挖掘出有效信息，提高了決策能力和經(jīng)濟(jì)效益，比如某些頗具膽識的房企已經(jīng)在大數(shù)據(jù)應(yīng)用方面取得了相當(dāng)大的成功。例如開發(fā)商中，世茂集團(tuán)推出的“健康云”，萬科的“城市配套服務(wù)商”定位就是與480萬客戶數(shù)據(jù)信息相銜接。2014年6月5日，百度與萬科在北京宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作。百度將基于大數(shù)據(jù)和云計(jì)算技術(shù)，為萬科商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級解決方案，這將是大數(shù)據(jù)在地產(chǎn)行業(yè)的首次落地。此次和百度的合作，將為萬科的商業(yè)系列帶來“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營銷工具”三類核心技術(shù)。基于移動(dòng)互聯(lián)的大數(shù)據(jù)挖掘和人工智能算法等技術(shù)，在萬科“城市配套服務(wù)商”平臺上的經(jīng)濟(jì)主體消費(fèi)行為中得到應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)良性的“運(yùn)營商、商戶、消費(fèi)者”生態(tài)系統(tǒng)，為提升顧客體驗(yàn)、創(chuàng)造商戶價(jià)值、精細(xì)商業(yè)運(yùn)營提供有力支持。而智能升級完成后的金隅萬科廣場可通過手機(jī)應(yīng)用為消費(fèi)者提供該廣場的實(shí)時(shí)信息，比如周邊交通是否擁堵、停車場空位數(shù)，以及商場內(nèi)路線規(guī)劃和停車場導(dǎo)航等。

二、大數(shù)據(jù)在我國房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用

大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，必將為一些掌握大數(shù)據(jù)資源并能充分挖掘其價(jià)值的產(chǎn)業(yè)帶來更為廣闊的發(fā)展空間。這種情況下，如何應(yīng)用大數(shù)據(jù)做好開發(fā)運(yùn)營是我國房地產(chǎn)企業(yè)提高自身競爭力的關(guān)鍵。

（一）大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用分析

1、精準(zhǔn)定位

成功的品牌離不開精準(zhǔn)的市場定位，可以這樣說，一個(gè)成功的市場定位，能夠使一個(gè)企業(yè)的品牌加倍成長，而基于大數(shù)據(jù)的市場數(shù)據(jù)分析和調(diào)研是企業(yè)進(jìn)行品牌定位的第一步。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)要想在無硝煙的市場中分得一杯羹，就需要架構(gòu)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)的廣度和深度，從大數(shù)據(jù)中了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場構(gòu)成、細(xì)分市場特征、消費(fèi)者需求和競爭者狀況等眾多因素，在科學(xué)系統(tǒng)的信息數(shù)據(jù)收集、管理、分析的基礎(chǔ)上，提出更好的解決問題的方案和建議，保證企業(yè)品牌市場定位獨(dú)具個(gè)性化，提高企業(yè)品牌市場定位的行業(yè)接受度。

企業(yè)想進(jìn)入或開拓某一區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)市場，首先要進(jìn)行項(xiàng)目評估和可行性分析，只有通過項(xiàng)目評估和可行性分析才能最終決定是否適合進(jìn)入或者開拓這塊市場。如果適合，那么這個(gè)區(qū)域人口是多少？消費(fèi)水平怎么樣？客戶的消費(fèi)習(xí)慣是什么？市場對產(chǎn)品的認(rèn)知度怎么樣？當(dāng)前的市場供需情況怎么樣？公眾的消費(fèi)喜好是什么等等，這些問題背后包含的海量信息構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研的大數(shù)據(jù)，對這些大數(shù)據(jù)的分析就是我們的市場定位過程。

企業(yè)開拓新市場，需要?jiǎng)佑镁薮蟮娜肆Α⑽锪途Γ绻袌龆ㄎ徊痪珳?zhǔn)或者出現(xiàn)偏差，這在后期給投資商和企業(yè)自身帶來巨大、甚至是毀滅性的損失，由此看出市場定位對房地產(chǎn)行業(yè)市場開拓的重要性。只有定位準(zhǔn)確乃至精確，企業(yè)才能構(gòu)建出滿足市場需求的產(chǎn)品，使自己在競爭中立于不敗之地。但是，要想做到這一點(diǎn)，就必須有足夠量的信息數(shù)據(jù)來供房地產(chǎn)行業(yè)研究人員分析和判斷。在傳統(tǒng)情況下，分析數(shù)據(jù)的收集主要來自于統(tǒng)計(jì)年鑒、行業(yè)管理部門數(shù)據(jù)、相關(guān)行業(yè)報(bào)告、行業(yè)專家意見及屬地市場調(diào)查等，這些數(shù)據(jù)多存在樣本量不足，時(shí)間滯后和準(zhǔn)確度低等缺陷，研究人員能夠獲得的信息量非常有限，這就使準(zhǔn)確的市場定位存在著數(shù)據(jù)瓶頸。隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的來臨，借助數(shù)據(jù)挖掘和信息采集技術(shù)不僅能給研究人員提供足夠的樣本量和數(shù)據(jù)信息，還能夠建立基于大數(shù)據(jù)數(shù)學(xué)模型對未來市場進(jìn)行預(yù)測。當(dāng)然，依靠傳統(tǒng)的人工數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計(jì)顯然難以滿足大數(shù)據(jù)環(huán)境下的數(shù)據(jù)需求，這就需要依靠相關(guān)數(shù)據(jù)公司（如深圳樂思軟件）自動(dòng)化數(shù)據(jù)采集工具的幫助。

2、 開發(fā)投資盈利新模式

區(qū)別于傳統(tǒng)的消費(fèi)行為樣本調(diào)查，大數(shù)據(jù)分析更具有準(zhǔn)確性和全面性，能夠有效提高企業(yè)資金的運(yùn)作效率。一般來說，經(jīng)過多年?duì)I銷，房企手中都掌握著大量的購房者信息，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，完全可以借助信息分析，將商業(yè)管理從“經(jīng)驗(yàn)值”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵?shù)據(jù)化”，從而開發(fā)出新的投資盈利模式和空間，在越來越激烈的市場競爭中脫穎而出。

在眾多應(yīng)用大數(shù)據(jù)進(jìn)行投資的企業(yè)中，本人認(rèn)為萬科集團(tuán)與花樣年集團(tuán)在分析和應(yīng)用大數(shù)據(jù)，并針對其進(jìn)行創(chuàng)新性投資方面的經(jīng)驗(yàn)，在很大程度上是值得大家認(rèn)真分析，同時(shí)對其精華進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒的。數(shù)以萬計(jì)有關(guān)購房者的數(shù)據(jù)致使花樣年集團(tuán)擁有足夠的優(yōu)勢。花樣年集團(tuán)以滿足居民的需求為一切工作的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，通過手機(jī)APP的方式把商戶和居民有機(jī)聯(lián)系在一起，搭建起便民的“社區(qū)電子商務(wù)”的橋梁，實(shí)現(xiàn)了方便快捷的同時(shí)，促進(jìn)精準(zhǔn)營銷的發(fā)展。花樣年集團(tuán)不僅擁有為社區(qū)服務(wù)的電子商務(wù)，而且還圍繞酒店服務(wù)、文化旅游和金融服務(wù)等商業(yè)領(lǐng)域開展的以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)營銷布局，這在很大程度上超越了傳統(tǒng)房企業(yè)務(wù)的營銷范圍。與此同時(shí)，萬科集團(tuán)的大數(shù)據(jù)處理技術(shù)也在逐漸成熟，并為其帶來了更大的商機(jī)。萬科集團(tuán)通過對其約480萬業(yè)主的相關(guān)數(shù)據(jù)的挖掘，并把社區(qū)物流、商業(yè)、養(yǎng)老和醫(yī)療等多個(gè)方面和業(yè)主的相關(guān)大數(shù)據(jù)信息有機(jī)結(jié)合起來，在此基礎(chǔ)上提出了建設(shè)“城市配套服務(wù)商”的想法，并將其付諸于實(shí)踐。萬科集團(tuán)應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)行業(yè)的問題，成功渡過了產(chǎn)業(yè)危機(jī)。

隨著人們生活水平的提高，越來越多的購房者追求的不僅僅是一套房子，而是一種新的生活方式和更高層次需求的滿足。基于這一點(diǎn)，世茂集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中引入了“健康云”理念，即通過大數(shù)據(jù)分析，向世茂業(yè)主提供實(shí)時(shí)健康動(dòng)態(tài)監(jiān)測和咨詢服務(wù)。其具體模式為以動(dòng)態(tài)跟蹤設(shè)備參與和管理個(gè)人健康信息，制定健康方案，甚至對接實(shí)體醫(yī)療機(jī)構(gòu)。這一深度掘金大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的試水，為世茂集團(tuán)吸引了更多注重身體、關(guān)注健康的客戶，擴(kuò)大了其盈利空間。

國外許多國家中的房地產(chǎn)公司應(yīng)用自身所掌握的數(shù)據(jù)的優(yōu)勢，在本行業(yè)中開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新的成功案例也有很多。表1是一些企業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)輔助房地產(chǎn)有效投資和房地產(chǎn)開發(fā)決策的狀況。

3 大數(shù)據(jù)在輔助房地產(chǎn)營銷過程中的應(yīng)用分析

在房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷工作中，無論是產(chǎn)品、渠道、價(jià)格還是顧客，可以說每一項(xiàng)工作都與大數(shù)據(jù)的采集和分析息息相關(guān)，而以下兩個(gè)方面又是房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷工作中的重中之重。一是通過獲取數(shù)據(jù)并加以統(tǒng)計(jì)分析來充分了解市場信息，掌握競爭者的商情和動(dòng)態(tài)，知曉產(chǎn)品在競爭群中所處的市場地位，來達(dá)到“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”的目的;二是企業(yè)通過積累和挖掘房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者檔案數(shù)據(jù)，有助于分析顧客的消費(fèi)行為和價(jià)值取向，便于更好地為消費(fèi)者服務(wù)和發(fā)展忠誠顧客。

一方面，房地產(chǎn)公司可以在運(yùn)用信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。借助房地產(chǎn)商本身擁有的數(shù)據(jù)信息優(yōu)勢，構(gòu)建起業(yè)主數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，并按照一定的標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主進(jìn)行分類，經(jīng)過不斷收集大數(shù)據(jù)，從而提煉出業(yè)主的有效信息，并采取有針對性的措施實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。

另一方面，有一部分大型的房地產(chǎn)公司改革了其傳統(tǒng)的營銷策略，逐漸走上了電商的道路。新峰房地產(chǎn)公司就是其中的典型，它構(gòu)建了五個(gè)有關(guān)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用系統(tǒng)，房譜網(wǎng)就是其中一個(gè)，它可以在客戶需求的基礎(chǔ)上，為客戶選擇出適合的房產(chǎn);自動(dòng)評估系統(tǒng)作為五大系統(tǒng)之一，可以采用大數(shù)據(jù)處理技術(shù)達(dá)到對房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行自動(dòng)評估的目標(biāo)，而客戶僅需要把有關(guān)房產(chǎn)的數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng)之中，該系統(tǒng)就能自動(dòng)評估出此房產(chǎn)的價(jià)格，與此同時(shí)，還可以為客戶提供一定的貸款與相關(guān)稅費(fèi)等有效信息。

本人闡述的以上兩種營銷方式，都是房地產(chǎn)公司自身主動(dòng)拓展業(yè)務(wù)范圍的做法，在很大程度上不需要第三方的介入（見表2）。但是維克托曾指出：一旦房地產(chǎn)公司把自身擁有的數(shù)據(jù)資源與外界共享，便可以采取與第三方合作的方法把娛樂服務(wù)、家居服務(wù)、生產(chǎn)商、開發(fā)商等市場中的消費(fèi)者與參與者有機(jī)聯(lián)系在一起，從而進(jìn)一步發(fā)揮大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢。例如，CNFS房地產(chǎn)公司的大數(shù)據(jù)應(yīng)用系統(tǒng)中，不僅涵蓋了政府與房地產(chǎn)商之間的數(shù)據(jù)，而且還包括了房地產(chǎn)商與二手房交易市場之間的數(shù)據(jù)，并形成了一個(gè)有機(jī)的數(shù)據(jù)鏈，更令人驚嘆的是該公司擁有全國289座城市中的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)鏈，甚至有一部分城市已經(jīng)記載了十余年的巨大數(shù)據(jù)量。憑借著當(dāng)代先進(jìn)的IT技術(shù)，易居集團(tuán)構(gòu)建了為100萬余業(yè)主服務(wù)的獨(dú)立系統(tǒng)：克而瑞房價(jià)分析系統(tǒng)，其在收集大量的購房者信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用整合的辦法構(gòu)建起了大數(shù)據(jù)資源庫，而且其還可以采用一定的計(jì)算方法找出與買房者的需求相匹配的房產(chǎn)，這在一定程度上提升了房地產(chǎn)交易成功的可能性，提高了房產(chǎn)的交易量。去年3月份，促成騰訊大粵房產(chǎn)公司和碧桂園山河城合作的最主要因素就是大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，該事件被人們稱為在大數(shù)據(jù)時(shí)代中房地產(chǎn)業(yè)成功營銷的典型案例。然而在這件事情以前，碧桂園十里銀灘就在當(dāng)代大數(shù)據(jù)平臺與騰訊的社交平臺的輔助下，在開盤當(dāng)天就創(chuàng)造下了近3300套房源的售房奇跡。其實(shí)在營銷的過程中，與之相似的第三方還有許多，這些第三方不僅擁有先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，而且還有高端的大數(shù)據(jù)處理技術(shù)，這在很大程度上為有效應(yīng)用大數(shù)據(jù)資源提供了強(qiáng)有力的保證。表2是一些企業(yè)在應(yīng)用大數(shù)據(jù)處理技術(shù)的基礎(chǔ)上，變換或改進(jìn)營銷的模式。

4、大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用過程中的問題與應(yīng)對

大數(shù)據(jù)對于很多人來說是一種新的事物，所以房地產(chǎn)公司在采用大數(shù)據(jù)思維進(jìn)行營銷的過程中，一定不能忽視其存在的威脅與挑戰(zhàn)：大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，無疑會(huì)導(dǎo)致難以調(diào)和的隱私保護(hù)問題的出現(xiàn)，然而其所需要的大量數(shù)據(jù)的處理技術(shù)與能力是當(dāng)前大部分房地產(chǎn)公司都不具備的;與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司自身具備的一部分特點(diǎn)也讓我們在發(fā)展大數(shù)據(jù)應(yīng)用過程中面臨一些挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)公司在應(yīng)用大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，為客戶們提供更加滿足其需求的服務(wù)，這一點(diǎn)必須要建立在該公司擁有客戶的大量信息，并對客戶的相關(guān)資料有了相當(dāng)充分的了解的基礎(chǔ)上。而如此大量的個(gè)人信息必然包含著有關(guān)客戶的個(gè)人隱私，這與我國目前的道德觀相違背。面臨如此情況，維克托指出可以采用由數(shù)據(jù)的使用者來承擔(dān)隱私保護(hù)的責(zé)任的方法，或把個(gè)人的信息數(shù)據(jù)模糊處理后再應(yīng)用的方法，保護(hù)個(gè)人隱私。

目前房地產(chǎn)公司開展的業(yè)務(wù)內(nèi)容越來越復(fù)雜，涉及領(lǐng)域越來越廣。在此情境下，房地產(chǎn)公司應(yīng)該構(gòu)建起一個(gè)大數(shù)據(jù)庫，把公司中的人、財(cái)、物與信息等相關(guān)資源有機(jī)結(jié)合起來并進(jìn)行規(guī)劃，通過對數(shù)據(jù)的分析與預(yù)測，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)電商時(shí)代的到來推動(dòng)了大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，從立項(xiàng)、可行性研究、投資評價(jià)、投資決策到項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)品營銷，房地產(chǎn)企業(yè)的每一項(xiàng)決策幾乎都植入了大數(shù)據(jù)基因。其不僅能夠幫助房地產(chǎn)業(yè)突破原有的銷售模式，也為房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫的快速建立和完善提供了可能，還可以通過客戶瀏覽或成交記錄獲取更多有用信息，從而拓寬數(shù)據(jù)收集渠道、降低數(shù)據(jù)收集成本、提高數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，為房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)確決策提供支持，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身競爭力的提高。

參考文獻(xiàn)：

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[2]田溯寧.擁抱“大數(shù)據(jù)時(shí)代”.企業(yè)研究[J].2013.3

篇9

近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也受到越來越多人的關(guān)注。從風(fēng)險(xiǎn)收益的角度來看，旅游房地產(chǎn)是一種高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項(xiàng)目的正常開發(fā)，就能夠保證開發(fā)者收到很高的經(jīng)濟(jì)收益。而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，就是該項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應(yīng)當(dāng)對旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃進(jìn)行成分的了解，并對其進(jìn)行科學(xué)的管理，這樣才能把握住旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功關(guān)鍵，從而有效促進(jìn)旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定進(jìn)步。

一、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當(dāng)前，人們對于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

（二）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則

從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則來看，其主要分為四個(gè)方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進(jìn)行前期策劃時(shí)，必須要進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環(huán)境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析挖掘，找出其與別的項(xiàng)目的不同點(diǎn)，保證差異化競爭；其三，創(chuàng)造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場發(fā)展情況，做出長遠(yuǎn)的項(xiàng)目策劃。

（三）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的重要性

在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的“指示燈”，指引項(xiàng)目的正確運(yùn)作；其次，它是“導(dǎo)演”，對旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目起著全局把控的作用，是項(xiàng)目開發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；最后，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“船長”，對項(xiàng)目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目走向的正確性。

二、旅游房地a項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個(gè)方面。其一，市場調(diào)研及走勢分析、預(yù)測，市場調(diào)研所獲得的資料是走勢分析、預(yù)測的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價(jià)值，所以，必須要做好前期的市場調(diào)研工作，并且著重對目標(biāo)客戶進(jìn)行定性調(diào)查，這樣才能保證項(xiàng)目開發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項(xiàng)目的推廣。其二，前期產(chǎn)品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項(xiàng)目開發(fā)潛力、市場定位風(fēng)險(xiǎn)及市場定位可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來講就是項(xiàng)目的前期策劃要有一定的側(cè)重點(diǎn)，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。

三、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項(xiàng)目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項(xiàng)目的特點(diǎn)，沒有創(chuàng)造性，根本無法提出有建設(shè)性的策劃。其次，當(dāng)前很多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃都只是進(jìn)行理論的闡述，根本就沒有結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來進(jìn)行具體的分析，可操作性不強(qiáng)。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對現(xiàn)有的相關(guān)偵測來進(jìn)行項(xiàng)目策劃，卻沒有將目光放的長遠(yuǎn)一些，過于重視短期的營銷。最后，風(fēng)險(xiǎn)防范有待加強(qiáng)，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，要想保證項(xiàng)目開發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范，但結(jié)合實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃來看，風(fēng)險(xiǎn)防范還有待加強(qiáng)。

四、應(yīng)對措施

第一，要保證市場調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來講就是要全方位的進(jìn)行市場調(diào)研，充分了解市場環(huán)境及行業(yè)競爭情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確性。第二，要保證項(xiàng)目開發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，要注意結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項(xiàng)目策劃。第三，要有長遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。

五、結(jié)語

篇10

作為帶動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，目前正處于高速發(fā)展，同時(shí)在很多城市也是最受國家重視的。新的一年里，從事這些行業(yè)的企業(yè)和個(gè)人要制定怎樣的房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃呢?下面是小編整理的房地產(chǎn)銷售個(gè)人計(jì)劃，希望對大家有所幫助!

房地產(chǎn)銷售個(gè)人計(jì)劃(一)一個(gè)好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書，以在整體上把握整個(gè)營銷活動(dòng)。

市場營銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計(jì)劃。

房地產(chǎn)營銷計(jì)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計(jì)劃十分重要。一般來說，市場營銷計(jì)劃包括計(jì)劃概要：對擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機(jī)會(huì)與問題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5.市場營銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場營銷方法。

6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?

7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開支。

8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。

一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書一開頭便應(yīng)對本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場營銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

市場情勢

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產(chǎn)品情勢

應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤等的資料。

3.競爭情勢

主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、機(jī)會(huì)與問題分析

應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個(gè)營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。

機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

2.優(yōu)勢與劣勢分析

應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

3.問題分析

在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。

四、目標(biāo)

此時(shí)，公司已知道了問題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。

有兩類目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場營銷目標(biāo)需要確立。

財(cái)務(wù)目標(biāo)

每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤。

2.市場營銷目標(biāo)

財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標(biāo)利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個(gè)銷售收益為1800萬元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬元，則其必須售出90套房屋。

目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)

?各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。

?各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。

?如果可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說明，應(yīng)說明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來。

五、市場營銷策略

應(yīng)在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營銷策略時(shí)往往會(huì)面對多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來實(shí)現(xiàn)。例如，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過提高全部的房屋平均售價(jià)來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過擴(kuò)大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示

目標(biāo)市場：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價(jià)格：價(jià)格稍高于競爭廠家。

配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)公司銷售。

服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。

廣告：針對市場定位策略的定位的目標(biāo)市場，開展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。

研究與開發(fā)：增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。

市場營銷研究：增加10%的費(fèi)用來提高對消費(fèi)者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動(dòng)。

六、行動(dòng)方案

策略陳述書闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場營銷推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么?什么時(shí)候去做?誰去做?將花費(fèi)多少?等等具體行動(dòng)。

房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展，不過也產(chǎn)生了很多的泡沫，導(dǎo)致全球金融危機(jī)到來之后我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機(jī)。為了應(yīng)付這次危機(jī)，我們相處了很多的辦法，但是都是治標(biāo)不治本，所以我們一定要相處一個(gè)號的辦法和計(jì)劃來。

房地產(chǎn)銷售個(gè)人計(jì)劃(二)一個(gè)好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書，以在整體上把握整個(gè)營銷活動(dòng)。市場營銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計(jì)劃。

1.房地產(chǎn)營銷計(jì)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計(jì)劃十分重要。一般來說，市場營銷計(jì)劃包括：

1.計(jì)劃概要：對擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機(jī)會(huì)與問題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5.市場營銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場營銷方法。

6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?

7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開支本文來源：

8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。

一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書一開頭便應(yīng)對本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場營銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1.市場情勢

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細(xì)分地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產(chǎn)品情勢

應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤的資料。

3.競爭情勢

主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、機(jī)會(huì)與問題分析

應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個(gè)營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

只要按照上面的銷售計(jì)劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時(shí)候，也會(huì)回到一個(gè)不錯(cuò)的境界，因?yàn)槲覀兪歉鶕?jù)我們最實(shí)際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會(huì)做到最好。相信我們的國家經(jīng)濟(jì)一定會(huì)很快的恢復(fù)過來，而我們的房地產(chǎn)市場一定會(huì)恢復(fù)繁榮!

房地產(chǎn)銷售個(gè)人計(jì)劃(三)第一階段：項(xiàng)目開發(fā)前期階段

對公司擬投資項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調(diào)查計(jì)劃，開展正式的房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，提出項(xiàng)目操作的初步總體思路，對項(xiàng)目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

主要工作內(nèi)容：

一、對項(xiàng)目位置、規(guī)劃紅線圖、項(xiàng)目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)

目所在區(qū)域的市政規(guī)劃入行了解熟悉;

二、開展房地產(chǎn)市場調(diào)查

①市場環(huán)境調(diào)查分析

對項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、宏看經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場入行考察

②房地產(chǎn)市場調(diào)查分析

對項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場供給、需求狀況、價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢、產(chǎn)品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調(diào)查。

三、項(xiàng)目初步定位

根據(jù)相應(yīng)的市場研究分析后，初步明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項(xiàng)目開發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。

四、提出初步的項(xiàng)目操作總體思路。

第二階段：項(xiàng)目開發(fā)階段

跟蹤動(dòng)態(tài)市場行情，進(jìn)行競爭樓盤和競爭對手調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查，對本開發(fā)進(jìn)行優(yōu)劣勢分析，入一步明確的項(xiàng)目市場定位和項(xiàng)目的總體操作思路，提出相應(yīng)的營銷策略;

主要工作內(nèi)容：

一、開展房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)調(diào)查

深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，產(chǎn)品類型、銷售渠道。

二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態(tài)調(diào)查分析

①競爭樓盤掃描

②替在競爭對手入入可能掃描;

③供給量分析

④競爭對手的產(chǎn)品分析，包括房型、規(guī)劃、土地、綜合配套;

⑤競爭對手的市場定位及趨向

⑥競爭對手的價(jià)格基準(zhǔn)分析

⑦競爭對手的背景和實(shí)力。

三、進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查，明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群

①消費(fèi)者的二手資料分析

②競爭對手消費(fèi)者輪廓描述(職業(yè)特征、消費(fèi)關(guān)注、消費(fèi)心理、產(chǎn)品選擇)

四、明確項(xiàng)目的市場定位，明確項(xiàng)目的總體操作思路

根據(jù)深滲透的市場研究分析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等;明確項(xiàng)目的總體操作思路

①產(chǎn)品分析

②本項(xiàng)目的SWOT分析(優(yōu)劣勢分析)

基于SWOT分析(優(yōu)劣勢分析)提出針對性的營銷策略

五、戰(zhàn)略分析與規(guī)劃

①項(xiàng)目賣點(diǎn)回納

②營銷總策略

③銷售價(jià)格總策略

④總推案分階段策略

⑤公關(guān)與宣傳總策略

⑥營銷推廣項(xiàng)目的策劃

_各階段推廣主題策劃

_各階段營銷分析與總匯

_各階段市場動(dòng)態(tài)分析與對策

_各階段客戶總體分析與推盤策略

滲透市策劃、強(qiáng)銷策劃、促入策劃對本項(xiàng)目進(jìn)行分析

六、最終確定銷售渠道選擇

①自售

②：

通過邀請招標(biāo)或公開招標(biāo)等方式確定入圍的專業(yè)物業(yè)公司

對項(xiàng)目進(jìn)行交底，要求各投標(biāo)公司各自提交營銷策劃報(bào)告

組織公司相關(guān)人員對《營銷策劃報(bào)告》入行評審，選取最優(yōu)方案，確定物業(yè)公司。

簽訂《項(xiàng)目顧問服務(wù)合同》或《銷售合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。

注：如選擇專業(yè)的物業(yè)，則本項(xiàng)目的全程營銷策劃及銷售執(zhí)行均由公司完成，貫穿項(xiàng)目的開發(fā)全程。

第三階段：資源整合，完善銷售所需手續(xù)，蓄勢待發(fā)，預(yù)備銷售

主要工作：

一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎(jiǎng)勵(lì)制度，組織銷售培訓(xùn);

二、制定銷售模式、設(shè)計(jì)銷售組織的架構(gòu);

三、其他物料準(zhǔn)備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報(bào)告書、《房

屋認(rèn)購書》樣本、《房地產(chǎn)買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁;

第四階段：銷售執(zhí)行

制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標(biāo)和計(jì)劃，全程監(jiān)控項(xiàng)目銷售的執(zhí)行情況，并適時(shí)作出針對性的策略調(diào)整，實(shí)現(xiàn)公司開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤率;

主要工作：

一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實(shí)施

①銷售總體策略房地產(chǎn)營銷策劃流程具體說明

銷售的總體戰(zhàn)略思路和目標(biāo)的制定

銷售模式的選擇和設(shè)計(jì)

銷售階段的劃分和時(shí)機(jī)選擇

②推盤策略

選擇時(shí)機(jī)

選擇房源

銷控計(jì)劃

總體均價(jià)的制定

制定一房一價(jià)的價(jià)目表

單體差價(jià)的要素指標(biāo)與系數(shù)體系，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等

④付款方式

優(yōu)惠政策

分期、分類的動(dòng)態(tài)價(jià)格策略：內(nèi)部認(rèn)購的數(shù)量和價(jià)格政策

市場預(yù)熱期的價(jià)格政策和數(shù)量控制

開盤價(jià)格的動(dòng)態(tài)策略

SP(銷售推廣)活動(dòng)價(jià)格策略和銷售控制

調(diào)價(jià)計(jì)劃和調(diào)價(jià)技術(shù)

整體價(jià)格和房源調(diào)價(jià)技術(shù)

⑤廣告策略

主題制定房地產(chǎn)營銷策劃流程詳細(xì)說明

品牌形象定位

媒體計(jì)劃

廣告創(chuàng)意

現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì)：

1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風(fēng)格概念

二、制訂階段性的銷售目標(biāo)和計(jì)劃，全程監(jiān)控銷售執(zhí)行情況，及時(shí)反饋市場信息、銷售狀況，對反饋的信息加以分析和匯總，適時(shí)做出具有針對性的調(diào)整;