物業(yè)稅論文范文10篇

【論文關(guān)鍵詞】物業(yè)稅;房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)稅收體系

【論文摘要】通過(guò)征收物業(yè)稅,完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系,將稅收從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

開(kāi)征物業(yè)稅,是世界各國(guó)普遍的做法,主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的推進(jìn)器,還可以用來(lái)化解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。

一、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性

金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺(tái)了一些政策,但是這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,應(yīng)本著總體稅負(fù)減少的原則,通過(guò)征收物業(yè)稅,將稅收從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,從而降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

(一)優(yōu)化資源配置

一、物業(yè)稅的基本概念

“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅。’房地產(chǎn)稅是一個(gè)歷史悠久的稅種。早在古希臘時(shí)期，就開(kāi)始了對(duì)房屋征稅，以后各國(guó)都對(duì)房屋開(kāi)征了名稱各異的財(cái)產(chǎn)稅。[1]美國(guó)稱之為“propertytax”，香港則稱為“差晌”、“地租”。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產(chǎn)的升值而提高。財(cái)產(chǎn)稅有著悠久的歷史，雖然在現(xiàn)代各國(guó)稅收結(jié)構(gòu)中并不占主導(dǎo)地位，但由于它能起到所得稅、流轉(zhuǎn)稅等其他稅種難以實(shí)現(xiàn)的獨(dú)特的調(diào)節(jié)作用，因而被大多數(shù)國(guó)家所采用，特別是被許多國(guó)家的地方政府所掌握，并成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。

二、物業(yè)稅的特征

物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，與其他稅種相比，具有自身的特性:

（一）物業(yè)稅稅基具有地域性和普遍性，對(duì)物業(yè)征稅最符合稅收的付出與受益對(duì)等原則。房產(chǎn)具有固定的坐落地點(diǎn)，不能隨意移動(dòng)，地域性強(qiáng)，而且房產(chǎn)與每個(gè)家庭、每個(gè)人都息息相關(guān)。因此，以房產(chǎn)作為稅基征稅相當(dāng)于對(duì)轄區(qū)每一居民征稅，而且，物業(yè)稅稅基的非流動(dòng)性與地域性特點(diǎn)又使得物業(yè)稅稅基具有相對(duì)獨(dú)立性。同時(shí)，房產(chǎn)、土地等財(cái)產(chǎn)的增值及收益的高低與當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、地方政府公共服務(wù)的優(yōu)劣密切相關(guān)，不論是企業(yè)財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，都享受著來(lái)自地方財(cái)政支付的公共服務(wù)，因此，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)課稅，明顯地體現(xiàn)了付稅與受益對(duì)等原則，企業(yè)和居民理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。

（二）物業(yè)稅稅收收入具有可*性，不易發(fā)生周期性波動(dòng)。由于房屋等不動(dòng)產(chǎn)不能隨意移動(dòng)，隱匿比較困難，故物業(yè)稅稅源比較可*。隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋等不動(dòng)產(chǎn)在不斷增加，其價(jià)值則因時(shí)代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當(dāng)?shù)鼐用瘢菀卓毓埽愒纯?而充裕。而且，對(duì)于企業(yè)和居民個(gè)人而言，固定資產(chǎn)代表了一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的資本投資形式，稅基穩(wěn)定，不會(huì)發(fā)生稅基的大量地區(qū)轉(zhuǎn)移。因此，對(duì)物業(yè)的課稅可以成為地方政府的一個(gè)相當(dāng)豐富的稅收來(lái)源，其收入不易發(fā)生周期性波動(dòng)。

[摘要]多種因素會(huì)影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識(shí)和社會(huì)文化等。物業(yè)稅具有獨(dú)特屬性，這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業(yè)稅的稅收遵從水平，物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持財(cái)政交換論，使之成為受益稅；物業(yè)稅征收的各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)有公眾的政治參與；物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持公平原則，處理好轄區(qū)內(nèi)和轄區(qū)外的公平；同時(shí)，需要設(shè)計(jì)低稅率和簡(jiǎn)明的稅制。

[關(guān)鍵詞]稅收遵從；物業(yè)稅；財(cái)政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來(lái)西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發(fā)展的稅收研究分支，學(xué)者們逐漸認(rèn)識(shí)到納稅人的稅收遵從水平對(duì)稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應(yīng)起著制約作用。無(wú)論稅制設(shè)計(jì)如何完美，沒(méi)有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發(fā)揮。物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)因?yàn)槠洫?dú)特屬性，更會(huì)出現(xiàn)稅收遵從水平低的情況，在美國(guó)就曾三次出現(xiàn)納稅人針對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的稅收革命事件，導(dǎo)致幾乎每個(gè)州都有對(duì)財(cái)產(chǎn)稅限制的制度安排，目前美國(guó)公眾和官員對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的限制依然有很大熱情。我國(guó)正在對(duì)物業(yè)稅改革進(jìn)行廣泛討論和研究，在這個(gè)進(jìn)程中，考慮納稅人對(duì)物業(yè)稅稅收遵從的關(guān)鍵影響因素，有的放矢地進(jìn)行制度安排，從而提高納稅人對(duì)物業(yè)稅的稅收遵從水平，對(duì)于順利推進(jìn)物業(yè)稅改革進(jìn)程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒(méi)有被依法強(qiáng)制的狀態(tài)下按照稅法規(guī)定如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地履行自己的納稅義務(wù)的行為。在我國(guó)，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國(guó)稅收征收管理戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個(gè)基本要求：及時(shí)申報(bào)、準(zhǔn)確申報(bào)和按時(shí)繳納。據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù)，我國(guó)在2007年全國(guó)稅收收入累計(jì)為49449億元，其中稅務(wù)稽查部門(mén)全年共檢查各類納稅人53.7萬(wàn)戶，查補(bǔ)稅款430.2億元，比上年增長(zhǎng)43.8億元，增長(zhǎng)了11.3％。由此可以看出，在我國(guó)納稅人的稅收不遵從行為相當(dāng)嚴(yán)重，提升納稅人的稅收遵從水平現(xiàn)實(shí)地?cái)[在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個(gè)問(wèn)題的首要步驟，下文將分析各種因素對(duì)稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數(shù)。

1基于期望效用理論的A—S模型

[摘要]多種因素會(huì)影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識(shí)和社會(huì)文化等。物業(yè)稅具有獨(dú)特屬性，這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業(yè)稅的稅收遵從水平，物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持財(cái)政交換論，使之成為受益稅；物業(yè)稅征收的各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)有公眾的政治參與；物業(yè)稅改革需要堅(jiān)持公平原則，處理好轄區(qū)內(nèi)和轄區(qū)外的公平；同時(shí)，需要設(shè)計(jì)低稅率和簡(jiǎn)明的稅制。

[關(guān)鍵詞]稅收遵從；物業(yè)稅；財(cái)政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來(lái)西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發(fā)展的稅收研究分支，學(xué)者們逐漸認(rèn)識(shí)到納稅人的稅收遵從水平對(duì)稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應(yīng)起著制約作用。無(wú)論稅制設(shè)計(jì)如何完美，沒(méi)有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發(fā)揮。物業(yè)稅(財(cái)產(chǎn)稅)因?yàn)槠洫?dú)特屬性，更會(huì)出現(xiàn)稅收遵從水平低的情況，在美國(guó)就曾三次出現(xiàn)納稅人針對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的稅收革命事件，導(dǎo)致幾乎每個(gè)州都有對(duì)財(cái)產(chǎn)稅限制的制度安排，目前美國(guó)公眾和官員對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的限制依然有很大熱情。我國(guó)正在對(duì)物業(yè)稅改革進(jìn)行廣泛討論和研究，在這個(gè)進(jìn)程中，考慮納稅人對(duì)物業(yè)稅稅收遵從的關(guān)鍵影響因素，有的放矢地進(jìn)行制度安排，從而提高納稅人對(duì)物業(yè)稅的稅收遵從水平，對(duì)于順利推進(jìn)物業(yè)稅改革進(jìn)程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒(méi)有被依法強(qiáng)制的狀態(tài)下按照稅法規(guī)定如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地履行自己的納稅義務(wù)的行為。在我國(guó)，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國(guó)稅收征收管理戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個(gè)基本要求：及時(shí)申報(bào)、準(zhǔn)確申報(bào)和按時(shí)繳納。據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù)，我國(guó)在2007年全國(guó)稅收收入累計(jì)為49449億元，其中稅務(wù)稽查部門(mén)全年共檢查各類納稅人53.7萬(wàn)戶，查補(bǔ)稅款430.2億元，比上年增長(zhǎng)43.8億元，增長(zhǎng)了11.3％。由此可以看出，在我國(guó)納稅人的稅收不遵從行為相當(dāng)嚴(yán)重，提升納稅人的稅收遵從水平現(xiàn)實(shí)地?cái)[在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個(gè)問(wèn)題的首要步驟，下文將分析各種因素對(duì)稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數(shù)。

1基于期望效用理論的A—S模型

地方政府為什么如此熱衷于土地經(jīng)營(yíng)？這是因?yàn)椋谥醒胝刂屏硕愂盏闹饕獊?lái)源，并且緊縮銀根之后，地方政府除了土地之外再?zèng)]有其它的資金供給渠道。他們?yōu)榱税l(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，不得不千方百計(jì)地炒作房地產(chǎn)，通過(guò)拉高房?jī)r(jià)帶動(dòng)本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且從中獲取財(cái)政收入。這是一種竭澤而漁的經(jīng)營(yíng)模式，它將不可再生的土地資源作為賭注，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的大賭博。所以，控制中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的問(wèn)題，首先就是要解決地方政府在土地資源利用上的不受節(jié)制問(wèn)題。

當(dāng)前，中央政府主要通過(guò)行政手段千方百計(jì)地制止地方政府亂占耕地行為。從短期來(lái)看，中央政府的政策和行政命令會(huì)發(fā)揮一定的效用，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，由于利益上的沖突并沒(méi)有解決，所以還會(huì)出現(xiàn)直接的或者變相的亂占耕地問(wèn)題。在北方一些城市，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市地價(jià)不斷攀升，已經(jīng)直接影響了當(dāng)?shù)赝顿Y的成本。所以，如果沒(méi)有和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的土地控制制度，那么，土地泡沫破滅之日，就是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難到來(lái)之時(shí)。

抑制土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題，有三個(gè)途徑：一是通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段加大土地的供給，保證市場(chǎng)源源不斷的土地需要。這種手段在我國(guó)根本行不通。二是通過(guò)行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執(zhí)行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過(guò)法律的手段制定合理的稅收和財(cái)產(chǎn)分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預(yù)期收入。

現(xiàn)在看來(lái)，征收物業(yè)稅已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。首先，征收物業(yè)稅可以從消費(fèi)環(huán)節(jié)抑制需求。在中國(guó)的城市發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱的現(xiàn)象，一些城市居民購(gòu)買房產(chǎn)并不是為了生活消費(fèi)，而是為了進(jìn)行投資。浙江溫州炒房團(tuán)的出現(xiàn)，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到新的階段，以消費(fèi)型為主的購(gòu)房行為已經(jīng)逐漸地被投資性的購(gòu)房行為所替代。在這種情況下，國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一系列制度都應(yīng)該調(diào)整。具體到稅收制度方面，國(guó)家應(yīng)該對(duì)占用土地資源而進(jìn)行的房產(chǎn)投資活動(dòng)征收特別的資源稅。其次，征收物業(yè)稅可以有效地遏制開(kāi)發(fā)商的投資沖動(dòng)。當(dāng)商品房交易市場(chǎng)趨于理性化的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商必定會(huì)對(duì)商品房的建設(shè)規(guī)模有一個(gè)合理的計(jì)算。他們不會(huì)輕易接受地方政府提出的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將自己的資本集中投入到城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中去。第三，征收物業(yè)稅還有利于解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問(wèn)題，從根本上控制地方政府參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益需求。征收物業(yè)稅可以有效地在中央和地方政府之間進(jìn)行資源稅的重新劃分，保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金，防止地方政府千方百計(jì)地截留國(guó)家收入。

征收物業(yè)稅是一個(gè)系統(tǒng)工程。它要求國(guó)家的立法部門(mén)必須首先確定合理的征收范圍。對(duì)那些以消費(fèi)為目的而購(gòu)買的房屋，不應(yīng)該征收物業(yè)稅，對(duì)那些投資性購(gòu)買的房屋，應(yīng)該征收物業(yè)稅。由于我國(guó)目前尚未建立科學(xué)的資產(chǎn)申報(bào)體系，因此，在實(shí)際操作中可能會(huì)面臨許多問(wèn)題。其中一個(gè)最主要的問(wèn)題是，如何確定房屋業(yè)主購(gòu)買的目的。在我看來(lái)，在稅收制度設(shè)計(jì)上，可以采取一刀切的方式，對(duì)物業(yè)實(shí)行普遍征收原則，然后再通過(guò)補(bǔ)貼的方式，對(duì)那些城市的貧困者進(jìn)行合理的補(bǔ)償。在此基礎(chǔ)上，國(guó)家大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，并且通過(guò)廉租房的方式保證城市貧困人口擁有必要的住房條件。

當(dāng)然，物業(yè)稅的征收還面臨著其它許多問(wèn)題，譬如，在征收的過(guò)程中，如何防止不法商人與政府勾結(jié)逃避或者變相逃避國(guó)家的稅收？從目前的情況來(lái)看，加快民主改革步伐是解決這個(gè)問(wèn)題的唯一正確途徑。因?yàn)橹挥性谡畷r(shí)刻受到公眾有效監(jiān)督的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的暗箱操作才能避免。

摘要:開(kāi)征物業(yè)稅是重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制和完善現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)實(shí)選擇。但物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須結(jié)合國(guó)情，重點(diǎn)解決三個(gè)方面的問(wèn)題，一是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種的關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制；二是拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學(xué)計(jì)征物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國(guó)家的普遍做法。不過(guò)，有些國(guó)家是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨(dú)課稅，而有些國(guó)家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個(gè)稅種，這些稅種相互交織，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認(rèn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)的科學(xué)性與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展而增強(qiáng)，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢(shì)。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點(diǎn)。

盡管目前對(duì)物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了種種設(shè)想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問(wèn)題人在研討當(dāng)中。筆者認(rèn)為，作為我國(guó)稅制改革的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)總體上應(yīng)當(dāng)遵循“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的現(xiàn)實(shí)選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，是對(duì)保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)課征的一個(gè)重要稅種，因此，它的出臺(tái)必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行了分離，并實(shí)行了不同的計(jì)稅方法，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復(fù)雜性。事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動(dòng)產(chǎn)，并且房產(chǎn)價(jià)值與地產(chǎn)價(jià)值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個(gè)整體予以課稅更加科學(xué)合理。同時(shí)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以經(jīng)過(guò)專業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，并且評(píng)估價(jià)者應(yīng)當(dāng)力求準(zhǔn)確和公平，使其盡可能接近于市場(chǎng)價(jià)值。兼顧科學(xué)性和可行性的需要，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估周期應(yīng)以3—5年為宜，這樣既可保證計(jì)稅依據(jù)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定，也有利于動(dòng)態(tài)地反映房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。從物業(yè)稅的整體制度設(shè)計(jì)看，該稅種實(shí)際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡(jiǎn)化稅制”的基本要求，也有利于推動(dòng)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會(huì)同時(shí)滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學(xué)者認(rèn)為，即使開(kāi)征物業(yè)稅，也應(yīng)該保留土地增值稅。但筆者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅后，土地增值稅應(yīng)隨之取消。理由如下：

【論文摘要】通過(guò)征收物業(yè)稅,完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系,將稅收從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

【論文關(guān)鍵詞】物業(yè)稅房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)稅收體系

開(kāi)征物業(yè)稅,是世界各國(guó)普遍的做法,主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的推進(jìn)器,還可以用來(lái)化解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。

一、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性

金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺(tái)了一些政策,但是這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,應(yīng)本著總體稅負(fù)減少的原則,通過(guò)征收物業(yè)稅,將稅收從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,從而降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

(一)優(yōu)化資源配置

一開(kāi)征物業(yè)稅的目的

開(kāi)征物業(yè)稅應(yīng)達(dá)到何種目的？從理論上看，一個(gè)物業(yè)稅種應(yīng)承擔(dān)某種特定的主要功能而不應(yīng)賦予它多種功能。多種稅收目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要靠幾個(gè)不同物業(yè)稅種來(lái)共同完成，對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅政策設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是理順物業(yè)稅制中的租稅費(fèi)混雜的局面，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序運(yùn)行，為地方公共服務(wù)籌集資金，而不能任意擴(kuò)展物業(yè)稅的稅收功能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，改革房地產(chǎn)總體稅制，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)處于保有階段征收統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅是改革的方向。

物業(yè)稅在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)稅是當(dāng)今世界大多數(shù)國(guó)家普遍開(kāi)征的稅種，是一國(guó)稅收體系的重要組成部分，也是西方國(guó)家地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，但我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅不僅稅種少，且征稅范圍小、收入少。因此，開(kāi)征物業(yè)稅有助于建立和健全我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系，改變房地產(chǎn)稅制中以往那種“重交易，輕擁有”的局面。

2、開(kāi)征物業(yè)稅的理論依據(jù)

為什么要對(duì)擁有房地產(chǎn)的業(yè)主征收物業(yè)稅？政府課征物業(yè)稅的基本出發(fā)點(diǎn)是什么？要實(shí)現(xiàn)哪些社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)？這些問(wèn)題關(guān)系到物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)，而且也影響到如何正確評(píng)判政府對(duì)房地產(chǎn)保有階段征稅的合理性及政策效果。

（一）公共經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)

內(nèi)容摘要：我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅有利于優(yōu)化我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅制，有利于國(guó)家從宏觀上調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府的土地出讓行為，解決中低收入階層購(gòu)房難的問(wèn)題。但開(kāi)征物業(yè)稅需要解決的政策、技術(shù)和征管問(wèn)題還很多，物業(yè)稅開(kāi)征后對(duì)地方財(cái)政、房地產(chǎn)價(jià)格、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響以及新舊政策的銜接也需要進(jìn)一步分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅，必要，開(kāi)征時(shí)機(jī)

物業(yè)稅的名詞源于國(guó)外，各國(guó)的叫法也不同，稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)所說(shuō)的物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

一、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性及重要意義

目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、稅基不合理、重復(fù)征稅、計(jì)稅依據(jù)不合理等問(wèn)題。房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，也不符合國(guó)際慣例。只在房地產(chǎn)的買賣過(guò)程中課稅不利于避免土地閑置和低效使用，而過(guò)高的土地增值稅和極低的土地使用稅又限制了房地產(chǎn)的合理流動(dòng)。現(xiàn)在有的城市各種稅費(fèi)和地價(jià)占房?jī)r(jià)40%左右，多達(dá)百余項(xiàng)。其中重復(fù)和不合理收費(fèi)就約占房?jī)r(jià)的30%。如目前土地出讓金作為土地價(jià)格和房屋價(jià)格中的一部分，就被作為稅基重復(fù)征稅，開(kāi)發(fā)商在土地一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)取得一定年限的土地使用權(quán)時(shí)，出讓金就被作為基數(shù)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅和3%-5%的契稅，當(dāng)房屋建成銷售時(shí)出讓金再次作為基數(shù)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅和相應(yīng)的契稅。而開(kāi)征物業(yè)稅能夠簡(jiǎn)化我國(guó)的房地產(chǎn)稅制，避免重復(fù)征稅，體現(xiàn)稅收的公平原則。

開(kāi)征物業(yè)稅有利于國(guó)家從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。有利于降低開(kāi)發(fā)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低購(gòu)房門(mén)檻。目前，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，開(kāi)發(fā)商必須一次性支付土地出讓金和大部分稅費(fèi)來(lái)向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。巨大的開(kāi)發(fā)成本一方面加大了開(kāi)發(fā)商的籌資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也以高房?jī)r(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。“物業(yè)稅”的開(kāi)征，將有望改變?cè)械捏w制，把開(kāi)發(fā)商為消費(fèi)者代繳的部分稅費(fèi)分期由業(yè)主繳納。從而減輕了開(kāi)發(fā)商的籌資壓力和相關(guān)的利息負(fù)擔(dān)，減少了納稅環(huán)節(jié)，縮短了開(kāi)發(fā)時(shí)間，從而大大降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，也相應(yīng)降低了房?jī)r(jià)。據(jù)專家測(cè)算，從理論上說(shuō)，在購(gòu)買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10%-20%的購(gòu)房成本。對(duì)于貸款買房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也可以減少貸款的利息支出。這樣有利于中低收入階層盡早解決住房問(wèn)題。

摘要:開(kāi)征物業(yè)稅是重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制和完善現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)實(shí)選擇。但物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須結(jié)合國(guó)情，重點(diǎn)解決三個(gè)方面的問(wèn)題，一是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種的關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制；二是拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學(xué)計(jì)征物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國(guó)家的普遍做法。不過(guò)，有些國(guó)家是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨(dú)課稅，而有些國(guó)家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個(gè)稅種，這些稅種相互交織，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認(rèn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)的科學(xué)性與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展而增強(qiáng)，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢(shì)。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點(diǎn)。

盡管目前對(duì)物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了種種設(shè)想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問(wèn)題人在研討當(dāng)中。筆者認(rèn)為，作為我國(guó)稅制改革的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)總體上應(yīng)當(dāng)遵循“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的現(xiàn)實(shí)選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，是對(duì)保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)課征的一個(gè)重要稅種，因此，它的出臺(tái)必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行了分離，并實(shí)行了不同的計(jì)稅方法，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復(fù)雜性。事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動(dòng)產(chǎn)，并且房產(chǎn)價(jià)值與地產(chǎn)價(jià)值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個(gè)整體予以課稅更加科學(xué)合理。同時(shí)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以經(jīng)過(guò)專業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，并且評(píng)估價(jià)者應(yīng)當(dāng)力求準(zhǔn)確和公平，使其盡可能接近于市場(chǎng)價(jià)值。兼顧科學(xué)性和可行性的需要，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估周期應(yīng)以3—5年為宜，這樣既可保證計(jì)稅依據(jù)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定，也有利于動(dòng)態(tài)地反映房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。從物業(yè)稅的整體制度設(shè)計(jì)看，該稅種實(shí)際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡(jiǎn)化稅制”的基本要求，也有利于推動(dòng)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會(huì)同時(shí)滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學(xué)者認(rèn)為，即使開(kāi)征物業(yè)稅，也應(yīng)該保留土地增值稅。但筆者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅后，土地增值稅應(yīng)隨之取消。理由如下：