物業稅分析論文

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一、物業稅的基本概念

“物業”一詞源于香港和東南亞，含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設備、設施和場地等，物業是房地產（不動產）的別稱，物業稅即房地產稅。’房地產稅是一個歷史悠久的稅種。早在古希臘時期，就開始了對房屋征稅，以后各國都對房屋開征了名稱各異的財產稅。[1]美國稱之為“propertytax”，香港則稱為“差晌”、“地租”。物業稅是財產稅的一種，是以對不動產為課稅對象，在不動產保有環節課征的一種稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產的升值而提高。財產稅有著悠久的歷史，雖然在現代各國稅收結構中并不占主導地位，但由于它能起到所得稅、流轉稅等其他稅種難以實現的獨特的調節作用，因而被大多數國家所采用，特別是被許多國家的地方政府所掌握，并成為地方財政收入的重要來源。

二、物業稅的特征

物業稅作為財產稅的一種，與其他稅種相比，具有自身的特性:

（一）物業稅稅基具有地域性和普遍性，對物業征稅最符合稅收的付出與受益對等原則。房產具有固定的坐落地點，不能隨意移動，地域性強，而且房產與每個家庭、每個人都息息相關。因此，以房產作為稅基征稅相當于對轄區每一居民征稅，而且，物業稅稅基的非流動性與地域性特點又使得物業稅稅基具有相對獨立性。同時，房產、土地等財產的增值及收益的高低與當地的基礎設施、地方政府公共服務的優劣密切相關，不論是企業財產還是個人財產，都享受著來自地方財政支付的公共服務，因此，對轄區內的房產課稅，明顯地體現了付稅與受益對等原則，企業和居民理應承擔相應的納稅義務。

（二）物業稅稅收收入具有可*性，不易發生周期性波動。由于房屋等不動產不能隨意移動，隱匿比較困難，故物業稅稅源比較可*。隨著人口的增加和經濟的發展，房屋等不動產在不斷增加，其價值則因時代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當地居民，容易控管，稅源可*而充裕。而且，對于企業和居民個人而言，固定資產代表了一種長遠的資本投資形式，稅基穩定，不會發生稅基的大量地區轉移。因此，對物業的課稅可以成為地方政府的一個相當豐富的稅收來源，其收入不易發生周期性波動。

（三）物業稅便于征管性。由于物業課稅具有稅源分布廣泛的區域性特征，因此，適宜地方政府對這一稅源實施嚴格監控。同時，由于房產等不動產具有不可隱匿的特點，征收相對方便，從而可以降低管理成本。

三、物業稅的稅制設計

（一）物業稅的納稅義務人、課稅對象

1．物業稅的納稅義務人

納稅義務人即納稅主體，是指稅法規定的一切履行納稅義務的單位和個人。物業稅的納稅義務人是擁有房地產權利的單位和個人。房地產權利包括土地使用權和屋產權。單位包括各類國有企業、集體企業、私有企業、股份制企業、外商投資企業外國企業、行政單位、事業單位、社會團體，以及其他類型的組織和企業。個人是所有中國公民和來華投資或居住的外國公民。

2．物業稅的征稅對象

征稅對象即納稅客體，是指稅收法律關系中征納雙方權利義務所指向的對象或為。物業稅的征稅對象是我國境內的房產和地產。房產是指可供人們在其中生產學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。地產是指擁有土地使用權的土地，包建筑物坐落地、尚待開發用地和農村土地等。境內是指我國稅收管轄權范圍內的城市縣城，鎮和區以及農村。

關于農村是否應該被包括在物業稅的征稅范圍之中，學術界還未形成統一觀點本文認為應將農村劃入到征稅范圍之中。如果農村不被包括在課稅范圍內，就會給逃物業稅的行為留有一定的空間（如富人在農村利用耕地修建別墅等），這樣物業稅稅源不僅得不到保證，物業稅的調節社會公平的目標無法充分實現，還會使物業稅征管成本增加。在將農村劃入征稅范圍的同時應根據農村房地產存在的用途決定征免對于農民用于農業生產的土地和維持農民生活的自建房應該暫免征收，對于農民進出租、轉賣、開發旅游資源搞旅館住宿等獲取額外收入的房地產應該征收物業稅。

（二）物業稅的計稅依據1．計稅依據的設計

計稅依據是指計算稅額的基礎或依據。如果說課稅對象是對征稅客體的質的規定那么計稅依據是對征稅客體的量的規定。要對計稅依據進行合理確定，就需要對物稅征稅客體的量進行分析。

（1）從價計征和從量計征的選擇

在稅收理論中，房地產稅類按稅種的計量標準劃分，可以被分為從量計稅和從計稅。從量計稅是以課稅對象的數量、重量、容積、體積、面積等為標準按預先確的單位稅額確定的稅。從價計稅是根據課稅對象價值的大小按一定比例征收的稅，國現行的房地產稅類中既有從價征收的稅種（如我國現行的房產稅），也有從量征收稅種（如我國現行的城鎮土地使用稅）。從量計稅和從價計稅各有優劣。從量計稅征稅依據的數據比較容易獲得，如房產的面積具有易測度、不變動的特點，只要通過科學的測量和完整的記錄就能得出確的計稅依據，實際操作過程中，征管成本相對較低。但對物業稅而言，相同面積房地產可能會因為其區位、質量、朝向、樓層、外部環境、交通情況、物業管理的同而存在價值上的差異。如果按面積征稅就會帶來不公，很可能出現窮人要為低價的房地產支付與富人高價值的房地產同樣數額的物業稅。有人提出可將地塊按等級行劃分，每個等級內仍然按面積為單位計稅。這樣雖然能緩解物業稅從量計征帶來不公，但不能從根本解決問題。因為即使是在統一等級土地區域內部，單位面積的地產價值仍然存在差異。從價計稅能夠很好的克服從量計稅的不公。但從價計稅中何合理的確定房地產保有環節的計稅價值一直是一個難點。現實生活中，城市中絕多數的房地產是缺乏其現值市場價值資料的，這就需要對房地產的現值進行評估。本文認為，由于從量計征的方式在物業稅實際征收過程中會存在不公，不符合業稅開征的公平原則。因此我國物業稅的征收方式應采用從價計稅，而對于計稅依的確定，可借鑒國外房地產稅的做法，以房地產的課稅評估價值為計稅依據。

（2）計稅依據的定價

物業稅的計稅依據要通過房地產的價值評估確定。獲得房地產評估價值的方式兩種，分別是一般性房地產評估和房地產課稅評估。兩種評估方式在對相同的房地評估時既存在共性也有區別。共性在于都是通過科學方法對評估對象進行評估，并房地產課稅評估需借用一般性房地產評估的方法，如成本法，收益法、市場比較法等兩種評估方式也有區別。從房地產價評估的實踐看，房地產升值因素的部分主要是土地，房地產減值素的部分主要是建筑物。從長期看，土地作為稀缺資源，市場價格將會不斷上漲。土地上的建筑物會因為使用而產生累計折舊，同時還會因為建筑物本身的質量、戶型年代、周遍交通情況等因素的變化發生減值，所以房屋的凈值呈不斷下降的趨勢。此在借鑒各國經驗的基礎上，本文提出以下計稅依據的表達公式：計稅依據＝土地評估價＋建筑物評估價（1－減值毀損率）上式中，土地評估價是土地課稅評估后的土地價格，可按地段或小區劃分。建物評估價是建筑物課稅評估后的價格，不包括土地的價格。減值毀損率是指綜合考建筑物修善和折舊因素的情況下所制定的一個比率，這個比率應根據實際情況進行整。

（三）物業稅的減免規定

我國目前房地產保有環節稅種主要是針對營利性單位或個人課征，所以減免稅優惠主要適用于一些非營利性質的單位或特殊用途的房產，本文認為，物業稅征免規定的設計在延續這個原則前提下，應廣泛考慮普通居民利益。由于具體的減免稅優惠設計牽涉到的因素較多，需做專題研究才能確定，本文在此不做深入探討，只在參考當前房產稅等相關稅種的稅收優惠的基礎上，列舉幾條有代表性的減免稅稅收優惠規定。

1．減稅方面

（1）對于家庭所擁有的第一套住房并且是唯一生活住房，可參考家庭人口數和住房面積大小等因素給予規定免征額或起征點。

（2）對于孤老、殘疾、低收入特殊人群等家庭擁有的生活唯一住房給予免征。

（3）損壞房、危房，經有關部門鑒定，在停止使用后，可給予免征。

（4）對于經濟適用房實行一定程度的減免優惠。

（5）由于不可抗力造成房地產毀損的，主管稅務機關核準可酌情給予適當減免。

（6）對農村生產用地和農民生活用房，在一定期間內給予減免。

2．免稅政策

（1）國家機關、人民團體、軍隊、外國使領館及各種社會團體自用的房地產免征。

（2）教堂、寺廟、公園、國家紀念館以及其他名勝古跡自用的房地產免征。

（3）市政街道、廣場、綠化地帶等公共物業免征。

（4）非營利性科研機構、醫療單位、疾控機構、婦幼保健單位、老年人服務機構等自用的不動產免征。

參考文獻

1．閻祖興主編：《物業管理法律實務》，中國建筑工業出版社，2003年版

2．高富平、黃武雙著：《物業權屬與物業管理》，中國法制出版社，2002年9月版

3．肖海軍、李華著：《物業管理侵權的法律救助》，湖南人民出版社，2005年版

4．楊秀琴錢晟編著：《中國稅制教程》，中國人民大學出版社，1999年版

5．胡怡建主編：《稅收學》，上海財經大學出版社，1999年版

6．王喬席衛群主編：《比較稅制》，復旦大學出版社，2004年9月版

7．蔣曉蕙主編：《比較稅收教程》，中國財政經濟出版社，2002年9月版

8．戎生靈著：《中外地方稅收比較》，中國經濟出版社，2005年版...

摘要：物業稅是對處于保有階段的物業為征收對象，按照物業的評估價值向所有人或使用人征收的一種稅。目前很多發達國家都在征收。隨著我國房地產行業的高速發展，現存的房地產稅制也有一些不合時宜了。本文寫作的基本思路是，先從物業稅的基本理論入手，研究它的概念提出了我國物業稅制度設計的思路。

關鍵詞：物業；物業稅；財產稅