我國開征物業(yè)稅研究論文

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內(nèi)容摘要：我國開征物業(yè)稅有利于優(yōu)化我國現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅制，有利于國家從宏觀上調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場和政府的土地出讓行為，解決中低收入階層購房難的問題。但開征物業(yè)稅需要解決的政策、技術(shù)和征管問題還很多，物業(yè)稅開征后對地方財(cái)政、房地產(chǎn)價(jià)格、不動產(chǎn)評估的影響以及新舊政策的銜接也需要進(jìn)一步分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅，必要，開征時(shí)機(jī)

物業(yè)稅的名詞源于國外，各國的叫法也不同，稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)。我國所說的物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

一、開征物業(yè)稅的必要性及重要意義

目前我國的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、稅基不合理、重復(fù)征稅、計(jì)稅依據(jù)不合理等問題。房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高，從而影響到房地產(chǎn)市場的啟動，也不符合國際慣例。只在房地產(chǎn)的買賣過程中課稅不利于避免土地閑置和低效使用，而過高的土地增值稅和極低的土地使用稅又限制了房地產(chǎn)的合理流動。現(xiàn)在有的城市各種稅費(fèi)和地價(jià)占房價(jià)40%左右，多達(dá)百余項(xiàng)。其中重復(fù)和不合理收費(fèi)就約占房價(jià)的30%。如目前土地出讓金作為土地價(jià)格和房屋價(jià)格中的一部分，就被作為稅基重復(fù)征稅，開發(fā)商在土地一級或二級市場取得一定年限的土地使用權(quán)時(shí)，出讓金就被作為基數(shù)繳納5.5%的營業(yè)稅和3%-5%的契稅，當(dāng)房屋建成銷售時(shí)出讓金再次作為基數(shù)繳納5.5%的營業(yè)稅和相應(yīng)的契稅。而開征物業(yè)稅能夠簡化我國的房地產(chǎn)稅制，避免重復(fù)征稅，體現(xiàn)稅收的公平原則。

開征物業(yè)稅有利于國家從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，規(guī)范房地產(chǎn)市場。有利于降低開發(fā)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低購房門檻。目前，我國實(shí)行的是“批租”土地使用制度，開發(fā)商必須一次性支付土地出讓金和大部分稅費(fèi)來向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。巨大的開發(fā)成本一方面加大了開發(fā)商的籌資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也以高房價(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。“物業(yè)稅”的開征，將有望改變原有的體制，把開發(fā)商為消費(fèi)者代繳的部分稅費(fèi)分期由業(yè)主繳納。從而減輕了開發(fā)商的籌資壓力和相關(guān)的利息負(fù)擔(dān)，減少了納稅環(huán)節(jié)，縮短了開發(fā)時(shí)間，從而大大降低開發(fā)商的開發(fā)成本，也相應(yīng)降低了房價(jià)。據(jù)專家測算，從理論上說，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10%-20%的購房成本。對于貸款買房的消費(fèi)者來說，也可以減少貸款的利息支出。這樣有利于中低收入階層盡早解決住房問題。

二、開征物業(yè)稅可能遇到的問題及一些不確定因素分析

物業(yè)稅替代土地出讓金的存在不利因素。從政府的角度看，物業(yè)稅代替土地出讓金會使政府目前的財(cái)政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到很大影響。比如廣州市2005年商品房銷售金額達(dá)444億元，如果土地稅費(fèi)按1/3計(jì)，約為148億元，如果只按1/50或1/70收取物業(yè)稅，每年這一部分將只能收2億～3億元。也就是說如果用物業(yè)稅代替土地出讓金，廣州市政府有可能每年減少140多億的財(cái)政收入，全國估計(jì)至少在數(shù)千億以上。如果碰到房地產(chǎn)業(yè)不景氣，政府所收取的物業(yè)稅也難免隨著物業(yè)評估價(jià)值的下降而減少。從消費(fèi)者的角度看，很明顯的問題就是有可能買得起供不起，增加消費(fèi)者購房風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在工薪階層購房大多采取按揭方式，供樓的負(fù)擔(dān)和壓力已經(jīng)很大，物業(yè)稅盡管降低了購房的門檻，卻更加重供樓和稅賦的負(fù)擔(dān)，增加供得起樓、納不起稅的現(xiàn)象，增加金融和樓市的風(fēng)險(xiǎn)。

開征物業(yè)稅可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的過度開發(fā)。征收物業(yè)稅使得土地的取得成本降低、而相關(guān)稅費(fèi)的合并或取消，開發(fā)商的籌資額和籌資成本(財(cái)務(wù)費(fèi)用如銀行借款利息)大大下降，項(xiàng)目的總開發(fā)成本下降。同時(shí)，房價(jià)的下降在一定程度上會刺激人們的購房需求，在需求旺盛和進(jìn)入門檻降低的前提下，開發(fā)商可能會在合法免稅的前提下，進(jìn)行更加瘋狂的圈地運(yùn)動，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，空置率的提高。而物業(yè)稅是隨著房屋價(jià)值的提高而增加的，這意味著消費(fèi)者要承擔(dān)越來越重的稅賦負(fù)擔(dān)。導(dǎo)致大批本來家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)、只是因?yàn)橘彿俊伴T檻”降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者出現(xiàn)供不起樓、納不起稅的現(xiàn)象。

三、對物業(yè)稅開征時(shí)機(jī)選擇的幾點(diǎn)建議

開征物業(yè)稅勢所必然，但在可以預(yù)計(jì)的二至三年里還不具備開征物業(yè)稅的充分條件，應(yīng)采取積極有效的措施，為物業(yè)稅的最終順利開征創(chuàng)造條件。

1、目前開征物業(yè)稅的一大障礙在于計(jì)稅依據(jù)很難確定。比如房屋價(jià)格就很難評估，要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素。居民住房情況十分復(fù)雜，有在房改過程中買的，有貸款買的，也有現(xiàn)金買的，有已購房產(chǎn)，也有新購房產(chǎn)，在課稅標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)該考慮有所區(qū)別。如果不加區(qū)別則難以公平；而加以區(qū)別，則又是一項(xiàng)工作量極大、難度很高的工作。再加上中國人口多，土地資源稀缺程度嚴(yán)重，即使開征物業(yè)稅也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。開征物業(yè)稅一定要在抑制投資和保證居民居住上找到平衡點(diǎn)。如果貿(mào)然實(shí)行的話，將可能帶來很大的不穩(wěn)定因素。

2、開征物業(yè)稅是房地產(chǎn)的中長期利好，但中央政府必須統(tǒng)籌考慮。對于地方政府來講，為了完成GDP考核，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須倚靠強(qiáng)大的財(cái)力支持，而批地收入是一次性的大筆收入，物業(yè)稅則是穩(wěn)定的收入流。因此對于注重在任政績的地方官員來講，前者更可取，因?yàn)槲飿I(yè)稅縱然有稅收進(jìn)賬，但與土地標(biāo)售動輒十多億數(shù)十億的金額相比，其收入便成得不償失的小利?？紤]到國內(nèi)地方官員的任期一般都比較短，所以除非物業(yè)稅貼現(xiàn)總值大于批地收入到一定程度，地方政府將不會有積極性把批地制度改變?yōu)槲飿I(yè)稅制度。因此，中央政府必須統(tǒng)籌考慮風(fēng)險(xiǎn)，遏制地方政府的批地沖動和房產(chǎn)商的圈地沖動，解決地方政府資金饑渴問題。

3、對開征物業(yè)稅前后開發(fā)商獲取的土地成本的巨大落差如何處理，短期內(nèi)沒有一個平衡市場價(jià)格的萬全之策。目前許多房地產(chǎn)開發(fā)公司為了企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展，在全國許多大城市都通過各種方式儲備了大量的開發(fā)建設(shè)用地，其中有相當(dāng)部分是通過一次性拍賣交清土地款的。顯然，他們今后開發(fā)的這些存量土地，銷售時(shí)的“入門價(jià)格”要遠(yuǎn)比開征物業(yè)稅后銷售房屋的“入門價(jià)格”高得多。在物業(yè)品質(zhì)(地段、環(huán)境、戶型……)相差不大的情況下，前者的一次性投入的高成本房屋必將遭遇市場的無情拋棄，會造成新的更加不公平以及市場經(jīng)濟(jì)的混亂。

4、完善估價(jià)體系，建立客觀、公正的估價(jià)制度。在許多國家和地區(qū)，負(fù)責(zé)物業(yè)價(jià)值的評估機(jī)構(gòu)都具有較強(qiáng)的公正性。如加拿大多倫多是由非盈利機(jī)構(gòu)市鎮(zhèn)物業(yè)評估公司定期評估所有物業(yè)價(jià)值，我國香港地區(qū)則由土地裁署對物業(yè)進(jìn)行評估。為了保證評估的客觀、公正、以及對廣大業(yè)主負(fù)責(zé)的原則，我國內(nèi)地應(yīng)首先對現(xiàn)有的評估市場進(jìn)行整頓，建立起規(guī)范的評估體系，定期對征收對象的平均價(jià)值進(jìn)行評估。其次，還要建立業(yè)主申辯制度，即當(dāng)業(yè)主認(rèn)為由于評估結(jié)果不合理而導(dǎo)致物業(yè)稅過高時(shí)，可自行收集相關(guān)資料，向評估組織要求再次評估，如果的確有失公平，評估組織有義務(wù)修改評估結(jié)果。要規(guī)范評估行業(yè)的行為，保證評估的科學(xué)、公正也是物業(yè)稅開征前必須解決的一道難題。