住房消費信貸發展論文

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內容摘要：本文分析了當前制約我國住房消費信貸發展的主要因素，并從國家、借貸者和銀行等三方面提出了相應解決措施。

關鍵詞：住房消費信貸制約因素對策研究

在生產、分配、交換和消費四個環節中，消費既是社會再生產的終點又是新的起點，發展住房消費信貸，不僅可以實現居民住房消費的愿望，還可帶動相關產業發展，拉動經濟增長。隨著我國房地產市場蓬勃發展、住房制度改革深化及信貸政策的支持，住房消費信貸發展迅速。然而，面臨日益增長的購房需求，住房消費信貸業務發展的諸多“瓶頸”因素也日益凸顯，嚴重制約其健康快速發展。

住房消費信貸發展的制約因素分析

住房消費信貸業務涉及銀行、承貸人、開發商、評估、公證、保險、產權交易等多個部門和多種行業。目前，我國住房消費信貸規章、制度不完善，給現實工作造成困難。例如，《個人住房擔保貸款管理辦法》對辦理住房貸款時的抵押擔保作了明確要求，但實際操作困難：一般是房產抵押。當購房者失去穩定的經濟來源而無力還貸時，雖然規定了抵押權人可以拍賣抵押物，但實際操作時，銀行不得不考慮可能引發的社會問題而難以付諸行動。此外，我國缺乏成熟的住房價值評估機構和完善的拍賣轉讓機構，處理抵押房產更為困難，最終導致銀行資產質量嚴重下降。

當前，個人住房消費信貸業務存在貸款品種單一、期限短、額度低、借貸手續繁雜等問題。各大商業銀行的住房信貸基本實行固定利率等額償還方式，無法滿足不同收入和不同偏好的居民需求。貸款期限在實際操作中多在10年以下，且按規定貸款者必須在貸款銀行存足相當于房價30%以上存款，造成居民還貸負擔過重，更限制了中低收入者貸款買房。此外，借貸手續繁雜，涉及多個部門，使承貸者苦不堪言，也使消費信貸者望而卻步。

住房信貸資金融資渠道過窄，住房抵押貸款二級市場尚未形成。我國各商業銀行住房信貸資金主要來源于居民儲蓄存款，不確定性高、流動性大，缺乏穩定的長期資金來源。

我國住房消費信貸中個人住房抵押貸款是零售式貸款，貸款對象是分散的居民個人，銀行較難對借款人的真實資信狀況作出準確的判斷，信用風險較大；抵押物價格機制尚未建立，貸款易受抵押物市價下跌的影響，同時住房市場不完善，抵押物的處置沒有保障，導致市場風險較大。目前這種貸款缺乏政府擔保、保險制度以及抵押貸款二級市場的配套，貸款人債權不能轉移、又導致住房消費信貸流動性風險大。

住房消費信貸發展的對策研究

必須改變現有商業銀行貸款資金來源主要依賴居民儲蓄存款的做法，大力發展住房產業投資基金、住房債券、房地產開發債券、房地產投資信托等融資工具，將金融市場與資本市場結合起來。同時，借鑒國外經驗，引導保險基金、養老基金、共同基金等大規模穩定的長期信貸資金進入住房金融市場。另外，應根據不同貸款群體的多樣化需求，推出可變利率抵押貸款、遞增遞減還款等多種貸款種類。

盡快建立統一的面向全社會的個人信用體系，實行存款實名制，每個人只能用自己的實名在一個銀行擁有一個帳號，從而為確定居民實際收入水平、確認消費者貸款資格奠定基礎；建立個人信用調查與評價的專業中介機構；建立網絡化信用消費管理體系，對個人資信狀況、信用等級進行全面了解。同時，銀行應盡快設立風險預警機制，建立動態統計分析監控體系，加強房地產政策、市場及客戶研究，提高風險預警能力；形成定期對一些行業或地區進行預警通報、確定高風險貸款范圍的風險預警機制，以便及時采取防范化解風險的對策。

積極穩妥推進住房抵押貸款證券化，建立住房抵押二級市場。住房抵押貸款證券化及住房金融二級市場的建立，除了需要解決技術層面的問題，更需要政府的扶持與適當的干預。一方面政府應該制定詳盡的法律法規來規范和引導市場的發展，另一方面是設立若干準政府機構，通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發展。美國的聯邦國民抵押協會、政府國民抵押協會和聯邦住房抵押公司等都是政府設立的準政府機構，值得我國借鑒。

完善消費信貸各項規章制度，規范消費信貸行為。在消費信貸開展較好的西方國家，對消費信貸的每一過程、環節、消費信貸合同的訂立、內容，合同的履行、違約及責任處理，都有相應的法律法規予以規范。而我國缺乏此類法律法規，導致消費信貸業務的開展出現了許多不容忽視的問題。當前，我國亟需制定《消費信貸法》對消費信貸的主體、對象、程序、方式等作出規定，并配套出臺適于實際操作的實施細則，保護消費者和金融機構的合法權益，為銀行資金安全、開展社會信用調查及維護個人隱私提供司法保障，使消費信貸走向法制化軌道。

完善住房消費信貸相關配套制度，規范住房消費信貸過程中評估、保險、抵押、信用等各中介機構行為。針對當前我國相關中介機構缺乏、從業人員行為欠規范、職業道德和專業水準不高的現狀，有必要研究制定住房消費信貸中介機構的從業行為規范，并對各中介機構的資質進行嚴格審查，定期淘汰一批不符合從業標準的中介機構。